（工商管理专业论文）成都wccp项目投资分析评价.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 摘要 随着房地产行业的发展，原有单一的房产开发模式已经被各种复合性的房地产开 发模式所替代，也因此出现了许多创新型的、值得研究和探讨的项目。“成都w c c p 项目 正是根据笔者正在运作的一项具有较强实践意义的项目，把该项目作为实践课 题并在此基础上从市场、财务、风险等方面进行进行分析，论文的选题有较强的实用 性和针对性，且其中的研究成果将对该项目具有较强的指导意义。 本论文先是从宏观和中观分析和展望了全国、中西部省份和成都地区的整体房地 产市场行情及趋势判断，并着重阐述了项目所处地域成都房地产市场的供销情况， 以及郫县相关产业，着重是房地产和旅游市场的发展格局，并在基础上提出了项目建 设的背景。为使论文具有专业性和较强的说服力，本论文将重点放在了项目的投资估 算、财务评价、社会评价和风险分析等几个方面。同时为了重点突出，在大量以数据 分析为基础的前提下，论文通过慎密的、行业通用的评估指标对项目进行了可行性评 估，从而为投资者提供具有可操作性的参考建议。 本文根据以笔者得到的一手数据，并结合在e m b a 中学到的理论知识，对“w c c p 投资项目 进行投资分析评价。 关键词w c c p 投资估算财务评价社会评价风险分析 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 i 页 a b s t r a c t w i t l ln l ed e v e l o p m to ft h er c a le s t a t ei n d u s 仃y ， o 一百n a ls i n 9 1 er e a le s t a t ed e v e l o p m e n t m o d e lh 弱b e e nav a d e 够o fc o m p l e x 佗a 1e s t a t ed e v e l o p m e n to fa l t 锄a t i v em o d e l s ， t l l u s 廿1 e 陀w e r cm 卸yi 曲o v a t i v ea 1 1 dw o r l yo fs t u d y 觚de x p l o m t i o np r 巧e c t s w a n gc o n g c h c i l g d uc u l t i l r cp a r kp r q e c t ”i si no p e r a t i o na c c o r d i n gt 0m ea u t l l o ro fap r a c t i c a l s i g n i f i c 觚c eo ft h ep r o j e c t t a k et l l ep r o j e c t 弱ap r 剃c a li s s u e 观d 锄a l y s i so nm i sb 嬲i s l j f o mt l l em 矾【e t ，f i n 锄c i a l ，a i l do t l l e ra s p e c t so fr i s k d i s s e r t a t i o n sh a v es t r o n gp r a c t i c a l 锄d r e l e v 觚t ，锄do n eo ft h ep r o j e c tr c s e a r c hr e s u l t s 、i l lh a v es i 萨i j e i c 跹c e t m sp a p c rf i r s t 锄a l y z e s 也em a c r 0 锄dm e s o 锄do u t l o o ko f 也ec o u n 仃y ，t 1 1 ec 删锄d w e s t c n lp r 0 v i n c e s 勰dc h 锄g d uo v e r a l lr c a le s t a t em a r k e ta n d 仃c n d ，觚df 1 0 c u s e do nt l l e s u p p l y 觚dt h er e a le s t a t cm a r k c ti nc h g d u ，鹬w e l l 私p ir e l a t c di n d u s t r i e s ，f o c u s i n go n r e a le s t a t e 锄dt 0 谢s mm a r k e td e v c l o p m c n tp a ：t t 锄a n dp u t sf o r w 砌t 1 1 ep r o je c t b a c k 舯l l i l d t bm a l 【ep a p e rw i t l lp r o f b s i o n a l 觚ds t r o n gp e r s u 雒i v e ，i 、析uf o c u s0 n i i l v e s 缸n ti nt 1 1 ep r o j e c te s t i l a t e ，f i n 孤c i a lw a l u a t i o n ，s 0 c i a l 弱s e s s m 锄t 锄dn s k 趾a l y s i s 锄do t l l 盯硒p e c t s a t 也es 锄et i n l ef 0 rf o c u s e d ，i nl a r g e 锄o u i l t so fd a t a 锄a l y s i sb 弱c do n t l l ep r e m i s e ，枷c l 懿b yc a r c 允l ，m ei n d u s 仃yi n d e xf o r 勰s e s s i i l g 也eg c i l c r a lf c 硒i b ：i l i t ) r a s s e s s m to f 也ep r o j e c tt 0p r o v i d ei n v e s t 0 瑙w i n law o r k a b l e 托f 盯c ep r o p o s a l t 1 1 i sa c c o r d i n gt 0t 1 1 e 卸n 1 0 rg e tf i r s t - h 锄dd a t a 锄d 伽b i n et l l e 0 口l e a n l c di nt l l ee m b a l 【n o w l e d g e ，”w c c p i ni n v e 蚰印t 觚a l y s i s 缸d “2 l l u a t i o n k e y w o r d s ：w c c p e s t i n l a t c di n v 豁仃n 饥t f i l l 觚c i a le v a l m t i o ns o c i “a s s e s s m e n t 黜s ka m l y s i s 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 1 1w c c p 项目情况概述 第1 章绪论 w c c p 项目位于成都郫县南二环外侧，总规划面积约4 8 平方公里( 首期打造范 围为2 6 7 平方公里) ，项目是以纪念古蜀成都最早的帝王一望帝和丛帝的祀祠( 郫县 望丛祠) 为中心。 w c c p 项耳涵盖核心园区( 主要是以望丛祠为文化基础的商业模式运作) 的打造、 市政基础设施的建设、土地整理以及地产开发等几个板块，项目预计建设期为5 8 年。 项目内地势平坦，主要道路有望丛中路、郫花路、观柏路及在建的红杨路；项目 区内分布的主要河流有沱江河、摸底河和金花桥河。 项目通过对古蜀文明的挖掘和传承，以“创意文化”为理念，以“水文化 为主 题，着力打造一个集大型文化演出、旅游、休闲、房地产开发等产业共生的复合型聚 集区。该项目规划的“一心两核五带 建成后，将给该区域带来1 7 万的常住人口和以 成都为中心，辐射西南和全国的消费力。 1 2 项目背景分析 十七大报告明确提出“大力发展文化产业 。2 0 0 7 年6 月，成都成为第四批“国 家级综合配套改革试验区 ，工作重点是创意经济和城乡统筹，塑造西部创意经济高 地，这标志着促进文化产业发展将成为政府的工作重点。 5 1 2 大地震给成都地区带来损失也带来机遇，国家汶川地震灾后恢复重建总体规 划提出：重振旅游经济。把旅游业作为恢复重建的先导产业，尽快全面恢复旅游业 的发展；实施重振旅游工程，郫县w c c p 应当积极抓住机遇，落实国家、地区的产业振 兴战略，实现郫县望丛文化产业乃至大成都范围文化旅游产业的复兴和升级。 成都市新确立的“世界现代田园城市”的目标使郫县w c c p 作为成都市重点以历 史文化保护和文化旅游为主导产业的园区，有了新的发展机遇，w c c p 必将打造成为“世 界现代田园城镇示范区”。 正是基于上述大背景，地方政府顺应时势，提出以文化旅游产业为主导打造w c c p 的计戈0 。 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 页 1 3 论文研究的意义 随着中国房地产的迅速发展，多数项目已经从原来单一的普通住宅开发，演变为 包括旅游地产、文化地产、教育地产等多单一概念或多概念的复合地产，其中有许多 成功之作，但也不乏失败案例。成都作为西部经济发展的桥头堡，在地产市场，国外 许多知名地产企业或基金公司，如铁狮门、凯德、新鸿基、九龙仓等，以及国内大多 数一线开发商如万科、中海、华润均已有所斩获，并取得了不错的业绩。许多主题性 的复合地产也正在如火如荼地进行中，如华桥城项目、保利1 9 8 项目、恒大城项目等， 对于这些庞然大物，除了借鉴学习外，其中也有许多值得总结和深思的地方，在这方 面涉列者很少，因此这个课题应该能够成为众多对中国房地产市场关心或有志于从事 该领域研究者的重点研究方面之一。 在我国房地产发展的现阶段，虽然经历过几次波动，特别是9 8 金融危机造成的 低谷，以及今年政策性的低谷，但多数企业或研究者对房地产行业的研究仍停留在快 。 速发展上扬的思维惯性中。在行业遇到政策性或市场性的低谷时，往往束手无策。本 文即从这一点出发，以w c c p 项目为研究对象，对目前有建设周期长、资金需求大和业 态复合等特点的项目进行深入分析和认真总结，不断完善相关理论体系和实证研究， 这对复合性的地产项目以及国家政策导向或许有着有较大的社会现实意义。 成都花样年望丛文化发展有限公司( 以下简称望丛公司) 是由香港上市公司花 样年控股( 证券代码：h k l 7 7 7 ) 投资设立的全资子公司。花样年控股主要以“艺术地 产 为理念，专业从事房地产开发、酒店管理、物业服务和营销代理行业，望丛公司 则是专门针对w c c p 项目设立的项目公司。项目目前处于前期，面临着诸如市场定位、 拆迁安置、投资融资以及后续的运营管理等多方面需要探索，针对项目需要解决的管 理课题，进行深入剖析，从而找到实际解决问题的方法或理论依据，是本论文的出发 点之一。 1 4 论文研究的思路和框架 本论文研究的课题因为具有很强的实际运作意义，所以研究思路主要从市场分析、 财务评价和风险分析和控制三个不同方向出发，最后再综合全面地评价项目。市场一 一主要是研究项目本身的定位问题，解决“什么人来 、“来干什么 和“为什么来 的实际问题：财务主要是研究项目的投资成本、融资渠道和财务评价，从而解决 西南交通大学硕士研究生学位论文第3 页 开发商的生存问题；风险主要是研究项目本身可能存在的系统风险或其它风险， 以及针对风险制订的风险管理和风险应对措施。本论文作者只有这三个问题都研究清 楚了，项目其它问题均可以迎刃而解。 本论文正文共分七个部分。第1 、2 、3 章主要解决的是宏观问题或者可以说是解 决项目的市场问题：第4 章主要研究项目的财务评价；第6 章是针对项目风险的研究 以及风险控制，其它几个章节，第5 章是社会评价，最后1 章是在市场、财务和风险 分析透彻的基础上提出的结论和建议。 本研究课题针对望丛公司刚刚开始阶段的运营实际，运用运营管理的基本理论与方 法，借鉴类似项目管理的成功经验，研究、探索适合公司实际的管理方式，并籍以指 导公司的实际管理工作。本课题研究是理论与实践的结合，具有较强的实际应用价值， 希望为类似企业或类似项目提供有益的启示和借鉴。 西南交通大学硕士研究生学位论文第4 页 第2 章成都市郫县房地产市场概况分析 成都市的房地产市场经历了0 8 年金融危机以及“5 1 2 地震”后的大萧条，一直到 0 9 年下半年才开始复苏，由于刚性需求的强劲、国内投资的井喷以及国外热钱的涌入， 全国以及成都房地产市场信心一经恢复，立刻经历了新一轮的爆涨，不论是量，还是 价都超越了0 7 年的高峰期。1 0 年，受宏观政策的影响，房地产市场回归理性，并开始 盘整，未来房市和土地市场走向如何，都有待大家重点关注。 2 1 城市的整体房地产市场概况 城市各年度的房地产投资额度、房地产投资增幅，房地产占固定资产投资的比例 变化趋势，近年城市房地产开发施工竣工面积的大小以及相关市的比较，销售面积、 销售套数、销售金额等成交量分析及其未来变化趋势，房地产开发集中区域及城市整 体价格走势。 2 1 1 成都市房地产投资额( 数据来源：成都市统计局) 2 0 0 9 年成都市固定资产投资完成4 0 2 5 9 亿元，比上年增长3 4 o 。全年房地产投 资完成9 4 5 1 亿元，比上年增长2 4 。房地产投资额占总投资的2 3 5 ，占比有所减 少。 2 0 1 0 年1 5 月，城市固定投资金额累计1 5 3 2 1 亿元，其中，房地产开发投资4 4 7 3 1 亿元，占固定资产投资金额的2 9 2 。与去年同期相比，房地产投资金额占固定资产 投资金额的比例增加7 ，说明2 0 1 0 年房地产投资比例己开始回升。 一llllll 痊 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页 2 1 2 房地产开发施工及竣工面积 ( 数据来源：成都房地产开发管理信息网及成都市统计局) 2 0 0 9 年1 1 1 月，全市商品房累计新开工面积为1 2 1 5 1 7 万平方米，下降2 8 2 。 其中住宅新开工面积为9 9 9 4 5 万平方米，下降2 7 9 。商业性营业用房新开工面积 为6 5 3 0 万平方米，下降3 6 8 。办公楼4 8 8 5 万平方米，增长6 3 8 。1 1 1 月， 全市商品房竣工面积为1 0 6 0 0 8 万平方米，增长7 2 9 。其中住宅竣工为9 0 4 9 0 万平方米，增长7 6 0 。办公楼竣工1 0 4 0 万平方米，下降4 8 。商业营业用房 竣工4 7 5 2 万平方米，增长1 0 6 。( 2 0 0 9 年1 2 月份数据根据1 1 1 月份的均值估算) r 黑1 1 0 6 l 。8 7 ；9 6 4 7 5 图2 2 ：成都市近三年商品房开工面积和竣工面积比较表 2 1 3 房地产市场分析( 数据来源：中原半年报) 1 、2 0 1 0 年上半年观望氛围甚浓供需低迷 市场在经历了0 9 年的火爆之后，进入2 0 1 0 年，迎来春节传统淡季，1 4 月，成都 市场供应呈“v ”形走势，成交一路上扬，市场疑有再次进入“小阳春”的趋势。 2 0 1 0 年4 月1 7 日，以限制第二套房贷及限制投资性购房为核心的“国十条”正式 出台，调控力度之大，买卖双方观望氛围陡然形成。 5 月5 日一5 月9 日，第3 5 届成都房地产交易会( 2 0 10 春季) 在冷清中举行，观望 成为买卖双方的一致表情。房交会期间，成交量创历年新低，成交商品房约l lo o 套， 西南交通大学硕士研究生学位论文第6 页 成交金额约6 亿元。 受新政的影响，2 0 1 0 年上半年，众多开发商延迟推盘计划，市场供应端紧缩。截 至6 月，成都市场新增供应量合计3 1 0 7 8 万方，比0 9 年下半年下降2 6 8 。 2 0 1 0 年新政后，市场处于极度观望状态，楼市进入寒冬。截至6 月，成都市场成 交量合计达3 2 9 0 7 万方，大部分是由刚需支撑，投资止步。 2 0 1 0 年上半年，众开发商放缓推盘计划，加之消费者降价预期加重，市场观望情 绪甚浓，成交和供应均处于地位徘徊，买卖双方进入博弈阶段。市场供需比上升，为 o 9 4 ，供需基本趋于平衡。 | i 。2i | i ii ? ：| i 图2 3 ：2 0 0 6 2 0 1o 年成都一手商品住宅市场供需情况( 万方) _ _l_ l_ l _ l_ l一 图2 4 ：2 0 0 9 年1 月2 0 1 0 年6 月成都一手商品住宅市场月度供走势( 万方) 西南交通大学硕士研究生学位论文第7 页 2 、博弈持续供应萎缩 2 0 1 0 年上半年，市场供应量处于低位运行。2 月，由于春节大假，市场新增供应 量下滑至历年新低，商品住宅1 3 5 5 万方，环比下降7 9 2 。4 月新政之后，受宏观调 控的影响，买卖双方进入博弈阶段，大多数开发商延缓推盘计划，市场新增供应量一 路下滑。 一 截至6 月，市场供应量为3 1 0 7 8 万方，环比下降2 6 8 ，同比下降1 8 5 。 圈2 5 ：撇2 0 1 0 年上半年成都一手商品住宅市场月度新增供应走势( 万方) 3 、楼市入冬需求下挫 2 0 0 8 年上半年，成都市场成交量波澜不惊，低位徘徊。2 0 0 9 年上半年，成交市场 一扫往日阴霾，市场积累的刚性需求释放，市场经历久违的“小阳春 。2 0 1 0 年上半年， 前期市场成交量稳步上升，大有回暖迹象；但四月新政以后，投资需求受抑制，市场 需求减弱，加之消费者持币观望，成交量持续下滑。截至6 月，市场成交量为3 2 9 0 7 万方，环比下降5 8 7 ，同比下降4 8 7 。 西南交通大学硕士研究生学位论文第8 页 图2 - 6 ：2 0 0 8 2 0 1 0 年成都一手商品住宅市场月度需求走势( 万方) 4 、房价冲高6 月回落 2 0 0 9 年，自2 月市场成交均价下滑至5 1 4 7 元平方米的低谷后，成交均价一路快 步上升。进入2 0 1 0 年，由于0 9 年楼市的热涨，令开发商回笼资金充裕，虽受到国家 宏观调控政策的影响，众开发商仍然选择硬扛，1 至5 月成交均价稳步上升；进入6 月，成都市场商品住宅成交均价在持续数月上涨以后，首次回落，并出现松动，成交 均价为7 1 7 9 元平方米，环比下降3 6 ，同比上升2 1 7 。 圈2 7 ：2 0 0 纰010 年成都一手商品住宅市场成交均价走势( 元，平米) 西南交通大学硕士研究生学位论文第9 页 图2 电：2 0 0 9 年1 月- 2 0 1 0 年6 月成都一手商品住宅市场月度价格成交走势( 元，平米) 12 0 - lo 0 一 以八、，八，、 8 0 6 0 4 0 2 0 o 0 一2 a 一一g 。晋巧g 恶v 紧g 。坚g 坚。s 粤gb 4 a -苎空婪苎婪苎苎苎婪孬再孬苎苕苎苕苕彗 6 瞩蚕鼍蚕奏蚕蚕蚕蚕蚕萎萎萎蠡奏蚕蠡蠡蚕 圈2 9 ：2 0 0 9 年1 月- 2 0 1 0 年6 月成都一手商品住宅市场价格环此波动情况 5 、价格增幅及走势分析( 数据来源：中原半年报) 2 0 0 9 年2 0 1 0 年，各方位商品住宅成交价格均呈上扬趋势，涨幅最大的为城中区域。 天府新城的确立，使城南区域开始活跃，市场新开盘项目较多，且高档楼盘聚集，市 场销售价格较大幅度上扬。2 0 1 0 年上半年，城中、城南区域商品住宅成交价格分别达 9 7 3 7 元平方米和7 6 1 l 元平方米，环比上升1 8 6 、1 1 1 。 在城东、城西及城北区域市场，市场价格走势相对平稳，涨幅相对较小。其中城 东和城西成交价格涨幅不相上下，城北成交价格涨幅最小。2 0 1 0 年上半年，城东、城 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 0 页 西及城北商品住宅成交价格分别上升1 0 6 、9 4 和7 7 。 圈1 1 0 ：触2 0 1 0 年成都一手商品住宅市场各方位价格走向( 元，平方米) 圈2 1 1 ：2 0 0 9 年1 月- 2 0 1 0 年6 月成都一手商品住宅市场各方位月度价格走势( 元，平方米) 2 2 郫县地区旅游资源概况 郫县作为成都市的上游区县，是连接都江堰的中转站，旅游资源得天独厚，其中， 作为全国“农家乐 的发源地友爱镇农科村，其影响已至全国。郫县豆瓣更是成 都的特产之一，另外，古蜀祖先望帝和丛帝的历史文化脉比三星堆和金沙文化更 早，更有研究和发扬光大的价值。 西南交通大学硕士研究生学位论文第11 页 2 2 1 地理位置 。 郫县地处成都市上游西北郊，县城距成都市绕城高速公路1 公里，距成都市三环 路6 公里，距双流国际机场2 0 分钟车程，距成都火车站3 0 分钟车程。与彭州、新都、 金牛、温江、都江堰等5 个县( 市、区) 的2 0 个镇( 乡) 接壤。县城东至金牛区界1 3 公里，西至都江堰市界1 6 公里，南至温江区界8 公里，北至彭州市界1 1 6 公里，东北 至新都区界1 2 公里。 境内有3 1 7 国道、成灌高速公路、沙西快速通道等三条高等级公路东西向横贯全 境，是通往都江堰、九寨沟、黄龙、卧龙等旅游胜地的必经之路，建设中的成灌高速 铁路也即将完工。 2 。2 2 文化、旅游资源 郫县历史文化遗迹众多，望丛祠、杜鹃城遗址、古城遗址、扬雄墓、子云亭等， 被列入国家重点文物管理局主编的中国名胜辞典。此外还有何武墓、何公祠、郫筒 井、严君平墓、梅花御井、蓝家坡山汉墓等。 1 、望丛祠 望丛祠位于成都市西北郫县城西南部，距县城2 公里，距成都市区2 3 公里。1 9 9 1 年l o 月1 9 日被评为省级重点文物保护单位，目前已成为一个新的旅游热点。 望丛祠是纪念古蜀国两位著名君主望帝和丛帝合葬的墓地和祠字，近年重修。殿 宇陵墓之间，水池环绕，碧波荡漾。临水就势建有“稻荪楼”，“听鹃楼”等楼台亭阁。墓 地及周围二百多株古柏，郁郁苍苍。每年农历端午节，附近民众都要聚集在这里举行“赛 歌会”。赛歌会规模宏大，人数众多，参赛者都是普通平民，带着浓烈的乡土气息，场 面热烈。 2 、郫县博物馆 郫县博物馆成立于1 9 8 4 年6 月，是一所地方综合性陵园博物馆，座落在风景秀丽 的望丛祠内。现有馆藏文物4 0 0 0 余件，以战国铜兵器如蜀铭文铜戈和汉代画像砖、画 像石棺、说唱俑最为有名，曾在国内外展出中引起轰动，书画碑贴藏品也很丰富。博 物馆经常举办各种展览，年接待中外游客可达2 0 万人次。 3 、古城遗址 位于郫县古城镇，是成都平原多处史前城址中保存最为完好的一处遗址。遗址长 西南交通大学硕士研究生学位论文第12 页 约6 5 0 米，宽约5 0 0 米，总面积3 2 万平方米，时代属新石器时代晚期，距今有4 0 0 0 年左右的历史。1 9 9 6 年古城遗址与成都平原其它吏前城址被评为全国十大考古发现之 一。1 9 9 7 年大规模考古发掘中又发现了全国同时期最大的礼仪性建筑遗迹。 4 、杜鹃城遗址 位于郫县县城以北一里许。据文献记载，杜鹃城为古蜀国望帝、丛帝两代蜀王的 都城。望帝定都于郫，死后魂化杜鹃，所以称为杜鹃城，它距今已有二千八百多年的 历史，部分城墙还依稀可见。杜鹃城遗址是考证古蜀国政治、经济、文化最重要的遗 址之一。 5 、扬雄墓 一 扬雄，汉代著名文学家、哲学家、语言学家，也是国内学者公认的与孔孟齐名的 大儒，与司马相如均以辞赋名贯巴蜀，至今在东南亚地区还有广泛影响。扬雄生长于 郫县，在今郫县友爱乡子云村有扬雄墓遗迹，供后人凭吊。扬雄墓为一圆形封土堆， 封土堆上植柏树数百株，现已列为成都市市级重点文物保护单位。在扬雄墓附近，还 有唐代文学家刘禹锡陋室铭中盛赞的“西蜀子云亭”遗迹。 2 3 郫县房地产发展格局 2 3 1 区域竞争格局 郫县分区规划指出：郫县分郫筒、红光及高新西区三个组团。 该项目规划区位于属于郫筒组团，是分区规划确定的依托望丛祠发展为城区西南 的别墅级高档居住区。郫筒组团又被划分为8 个功能片区，其中望丛文化产业区、部 分区级分中心片区以及部分石牛居住区位于本规划范围区内。 随着花样年、中信等一批城市运营商的进入，郫县的房地产发展处于起飞前的准 备阶段，但由于大型城市运营商统一规划，分步实施的项目规划，现阶段郫县房地产 发展格局呈现较封闭的态势。 2 3 2 板块竞争态势 郫筒、红光、犀浦、高新西区等各片区0 7 0 8 年年成交量在1 5 2 5 万方之间，但进 入0 9 年以后，各大片区成交量明显提升，高新西区成交量增幅最为明显，郫筒片区在 各片中处于中等偏下水平：各片区0 9 年成交均价均有不同程度上浮，但波动幅度有限， 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 3 页 郫筒片区0 7 0 9 8 成交单价集中在3 0 0 0 3 3 0 0 元m 2 之间，整体成交价格平稳：郫筒板块 历年来供应较少，由于板块的封闭性，尚未经历大规模开发的考验。 2 0 0 7 - 2 9 郫县各片区电梯产品量价走势统计裹2 - 1 。、1 +一“、1 ”。7 4 一 ”。 一。 。“1 。5 时间 2 0 0 7 年2 0 0 8 年2 0 0 9 年1 - 1o 月 郫筒红光 犀浦 高新 郫筒红光 犀浦高新郫筒红光犀浦高新 西区西区 西区 供应面 2 7 13 2 92 72 82 3 618 - 73 4 216 63 1 22 1 6 9 22 3 8 积 销售面 2 0 42 3 32 4 12 3 615 414 112 32 72 2 32 3 1 1o 36 8 6 积 销售均 2 9 4 53 17 53 8 0 65 3 2 03 2 4 12 9 5 9 3 6 5 55 17 83 3 5 42 8 8 5 3 7 7 25 6 4 9 从 单位：供应面积、销售面积：万f c销售均价：元肝数据来源：郫县房管局 郫筒片区电梯产品整体年成交量在1 5 2 0 万方之间，在四大片区中量、价基数偏 低，相对高新西区销售速度较慢。 2 7 - 2 9 郫县各片区竞争楼盘统计表2 2 月均销售套数 片区项目名称 2 0 0 8 年2 0 0 9 年1 1 0 月 景尚景2 45 0 郫筒片区中铁瑞景茗城 2 78 6 弗莱明戈 2 93l 正成名城左岸 4 71 0 4 红光片区 万基金蓝湾 1 76 3 交大卡布里 2 73 5 犀浦片区 书香府邸5 6 新里派克公馆8 91 6 8 高新西区万景峰6 7 上锦颐园1 4 22 3 8 西南交通大学硕士研究生学位论文第14 页 2 0 0 8 年由于金融危机和汶川地震的影响，郫县房地产市场发牛了调整，客广需求 结构也有了变化，郫县单套总价总体走低，3 0 4 0 万总价段为主力走量段 4 0 万 3 0 万 0 万 5 参一曼 j i 曼 2 穰 i 3 0 e 1 6 兰仝! 里1 竺里仝2 ：! ：刭 囱r 公 _ 2 0 0 s 丰六砖 图2 12 ：各片区电梯产品总价走势图 各片区的价格从0 8 年也发生了较大的变化，特别是对于一些位置较好，且是知名开 发商开发的、投资收益率较高的楼盘，价格变化较大，具体参见下表2 3 各片区价格比较表2 3 景尚瑞景名城万基卡布万树派克西江 项目 景茗城左岸蓝湾里城森林公馆 月 0 8 年 3 2 5 03 4 0 03 2 0 03 4 5 03 8 0 0 3 5 0 04 5 5 04 2 0 0 元m ? 0 9 年 3 4 0 03 5 0 03 3 2 03 5 5 03 8 5 03 7 0 04 7 0 04 3 5 0 兀m 。 ，用啊0l_ 西南交通大学硕士研究生学位论文第15 页 2 0 0 8 年、2 0 0 9 年郫筒片区电梯产品整体年成交量在2 0 万方左右，成交价集中在 3 0 0 0 3 3 0 0 元m 4 ，在四大片区中量、价基数偏低，呈现“走量不走价”的整体特征。 但由于花样年等城市运营商的介入，郫筒片区向中高端品质的转化，必将加强与其他 片区在高新西区乃至主城区客户上的重叠，增大竞争强度。 各片区指标对比一览表2 4 片区片区走势畅销产品销售单价销售总价项目品质客户来源 幕 片匣内：6 5 j 9 0 - 1 1 0n f 高新西区：1 0 i 郭筒片区上升态势 ( 1 1 0 - 1 3 0 l r 向9 0 1 1 0 f 口 3 0 0 0 3 3 0 0 元i f3 叫0 万 中等向中高 套化呈现磊小趋舅j 转化 p：。j 都江堰、阿坝：1 0 j 7 0 9 0 旰 片区内：5 5 ：红光片区 高仁调整 i 9 0 1 1 0 i r 1 10 1 3 0 f n 2 9 0 0 - 3 1 0 0 元f l f3 0 万以内 中低 高新西匠：1 5 同7 0 9 0 i 转：七j 主域匠：1 0 7 0 9 0 丌f 片匹内：5 5 犀浦片区超于稳定7 良9 0i 1 10 - 1 3 0f n 3 6 0 0 - 3 8 0 0 刊n r3 叫o 万 中等略偏低 禹莉西区：1 5 。 向7 0 - 9 0f n 集中j 王域匠：1 0 酽一 高薪西区= 5 0 “j | 高新西区开始回归 保持7 0 9 0 叶5 0 0 0 - 5 5 0 0 元f4 0 5 0 j 中高 主城区：3 0 l 嘲强竞争一? 弱竞争 2 3 3 项目竞争态势 市场层面：2 0 1 0 年瑞景茗城、景尚景可能二期面市，万景峰、弗莱明戈和中信电 梯进入强推期，市场竞争及客户分流加剧； 预计未来3 年每年第一梯度项目放量约4 0 万平米，每年其他项目放量约1 4 万平 米。 2 4 土地交易市场分析 2 0 1 0 年上半年，成都市主城区供应住宅及商业类建设用地4 l 宗，面积为2 4 6 4 亩， 同比大幅上升5 0 2 4 。成交方面，共成交住宅及商业类建设用地3 9 宗，面积为2 3 9 2 亩，同比大幅上升4 8 4 8 。 纵观近5 年上半年的土地供应与成交，2 0 l o 年上半年无疑是土地市场最为活跃的 西南交通大学硕士研究生学位论文第16 页 一个上半年，尤其是前三个月，延续了2 0 0 9 年市场火爆的行情并持续走高。 2 0 1 0 年上半年供应住宅类用地1 1 5 4 6 亩，由于近一年以来房地产市场空前繁荣， 开发商拿地情绪高涨几乎没有出现流拍地块。但随着二季度新政的出台，市场渐趋冷 静，开发商争相拿地的局面出现变化，5 月主城区出现了住宅类用地的首次流拍。 ? i ：二墓，i- 一蚕- 图2 ：2 0 0 6 年上半年一2 0 1 0 年上半年成都商品住宅市场土地供需情况( 亩) e l i i i 、 ，n ，取。 ，o 图3 ：2 0 0 9 - 2 0 1 0 年成都市主城区商品住宅用地月度供走势( 亩) 2 5 项目s w o t 分析 1 、优势 1 、有较高的历史价值和丰富的文化内涵； 2 、景区水系丰富，有较好的自然环境； 口 西南交通大学硕士研究生学位论文第17 页 3 、发展文化旅游业符合国家产业政策： 4 、郫县政府已与花样年集团达成合作协议，对该项目实施有较大的推动作用； 5 、郫县的旅游业发展呈逐年上升趋势，游客接待数量和旅游总收入增长较快。 2 、劣势 1 、景点容量较小； 2 、四川古镇开发同质化建设情况严重，增加项目营销难度； 3 、项目区传统民俗习惯流失严重，对景区运营、管理以及营造氛围产生较大影响： 4 、基础设施建设滞后，整体环境较差； 5 、拆迁、搬迁任务较重，投资较大。 3 、机遇 1 、百年不遇的5 1 2 重大自然灾害，给我们带来了百年难遇的发展机遇，国家、四 川省、对口援建地区将在未来三年给我市投入重建资金1 0 0 0 多亿，将使包括旅游业在 内的百业振兴。 2 、中央财政投资4 万亿并带动地方投资总额达2 0 万亿的拉动内需投资，央行一 再的降息政策等，都将使消费市场逐步好转，居民的文化旅游消费将不断增长，对项 目建设和运营提供了有力的市场支撑。 4 、挑战 1 、项目开发建设时间紧、任务重，特别是拆迁工作点多、面广、难度大，需要集 中搬迁、安置的家庭众多，在灾后城市房源日趋紧张的情况下，既要保证被拆迁居民 的妥善安置，保证和谐拆迁、社会稳定，工作极具挑战性； 2 、项目建设所需融资额度较大，能否保证建设资金按时筹措到位，是项目开发建 设成功与否的关键所在； 3 、景区范围较大，核心景观较小，城市基础设施配套不够完善，将有部分居民就 地安置，如何做到文化主线鲜明、景区规划与景观设计协调、安置居民生活与景区经 营相融、人文景观与自然景观和谐、文物保护与商业开发和谐，给策划和规划提出了 较大难度和较高要求。 西南交通大学硕士研究生学位论文第18 页 第3 章w c c p 项目投资估算及其财务评价 w c c p 项目投资和建设周期较长，投资项目较多，但项目的收入来源较为简单，主 要包括两个部分，一是土地整理后上市交易后的土地收益，二是项目商业部分运营后 的经营和租金收益。本章主要针对项目的情况，对投资作了较为完整的估算和现金流 估算，并对其进行了财务评价，以评估项目的可行价值。 3 1 项目实施内容 3 1 1 集体土地整理 集体土地整理成本包括内容主要有：土地补偿费用、房屋拆迁补偿、住房安置费 用、社保基金、青苗补偿和工作协调费用等。 3 1 2 国有土地整理 国有土地整理成本包括住宅部分的货币终结补偿费用、产权调换需投入的成本、 拆迁奖励、工作协调费用以及不可预见费用等。 3 1 3 市政道路建设 市政基础设施道路费用估算包括内容有行道树、雨污排水、路灯、道路基层、交 通标志，电力排管、自来水工程、设计勘察以及不可预见费等内容。 3 1 4 公建配套等投入 公建配套主要包括公园、道路绿化、幼儿园、派出所、社区卫生服务中心等。其 中公园有两个、幼儿园三个、派出所一个、社区卫生服务中心一个。 3 1 5 文化产业项目的投入 w c c p 项目文化产业涉及固定建筑的建设、景观园林的设计和建设以及商业项目的 运营管理。 西南交通大学硕士研究生学位论文第19 页 3 2 投资估算 3 2 1 项目总投资 经测算，该项目总投资为3 1 1 2 1 2 万元，其中征地拆迁安置费1 7 6 8 1 8 万元，配套 基础设施及公建设施投资2 8 4 2 5 万元，文化产业固定设施投入4 5 0 0 0 万元，第二部分 工作费用1 7 6 7 8 万元，其他投入1 9 4 5 0 万元，预备费4 4 0 6 万元，建设期利息1 9 4 3 6 万 元。即项目总投资= ：征地安置费+ 配套基础设施及公建设施投资+ 文化产业固定设施 投入+ 工作经费+ 其它投入+ 预备费+ 建设期利息= 3 1 1 2 1 2 万元。 建设期利息：年利率按6 2 5 计算，建设期为4 年，每年借款额度为4 0 0 0 0 万元， 共计借款总额为1 6 0 0 0 0 万元，借款利息共计为1 9 4 3 6 万元。 具体总投资额见表3 1 总投资估算表 表3 1 总投资估算表单位：万元 序号 项目和费用名称总投资( 万元)估算说明占总投资的 1 征地拆迁安置赍1 7 6 8 1 8具体估算见附表1 15 6 8 2 基础设施及公建设施工程费 2 用 2 8 4 2 5 具体估算见附表1 - 2 9 1 3 总投资5 0 0 万元，前期费用计算 3文化产业固定设施投入钙0 0 0 在第二部分工程费用内1 4 4 6 4第二部分工作费用 1 7 6 7 8 5 6 8 4 1 建设用地费 1 0 0 0 0 集体和国有安置房的土地成本 3 2 1 4 2建设管理费 1 8 1 4o 5 8 建设单位管理费5 5 0财建 2 0 0 2 ) 3 9 4 号文件o 1 8 成都市物价局、成都市财政局成价 工程质量监督费 9 5 费【2 0 0 1 】1 9 2 号 o 0 3 建设工程监理费1 1 6 9 发改价格【2 0 0 7 】6 7 0 号 o 3 8 4 3 建设项目前期工作咨询费 1 0 90 0 3 编制可行性研究报告 9 1 计价格【1 9 9 9 】1 2 8 3 号 o 0 3 评估可行巨研究报告 1 7 计价格【1 9 9 9 】1 2 8 3 号 0 0 1 4 4勘察设计费2 8 7 5o 9 2 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 0 页 计价格 2 0 0 2 ) 1 0 号，按第一部分 勘察费 7 3 4工程费用的o 8 一1 1 o 2 4 设计费 1 8 1 4 计价格 2 0 0 2 ) 1 0 号 o 5 8 计价格 2 0 0 2 ) l o 号，设计费的 施工图预算编制费 1 8 1 10 o 0 6 竣工图编制费 1 4 5 计价格 2 0 0 2 1 0 号，设计费的8 o 0 5 报告书编制和评估，计价格 2 0 0 2 4 5环境影响咨询服务费3 4 1 2 5 号0 0 1 按第一部分工程费用的0 1 一 4 6劳动卫生安全评审费3 6 7 o 5 o 1 2 按第一部分工程费用的o 5 一 4 7场地准备及临时设施费 1 4 6 9 2 0 0 4 7 按第一部分工程费用的o 3 一 4 8工程保险费“1 0 6 o 1 4 4 9招投代理服务费 。 6 2 计价格【2 0 0 2 】19 8 0 号 o 0 2 按成都市建委参考标准，第一部分 4 1 0施工图审查费1 4 7 工程费用的0 2 o 0 5 4 1 1报建费3 6 1o 1 2 5其他般入1 9 枷6 2 5 5 1文化产业扶持基金 1 4 6 9 0 4 7 2 5 2规划设计推介费3 0 0 0o 9 6 5 3 郫花路改造8 的回报率分摊 1 7 6 0o 5 7 基础设施及公建设施工程费用与 4预备费蝴文化产业固定设施费用之和的 6 1 4 2 5建设期利息1 9 4 3 6 6 2 5 总投资3 1 1 2 1 21 0 0 o o 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 1 页 3 2 2 投资估算方法 1 ) 土建工程费用估算采用投资指标估算法。投资指标是参照成都地区同类建筑按 2 0 0 4 年四j f i 省建筑工程工程量清单单价定额。并参照当前成都建材的物价水平和建 筑市场的供需情况，综合测算制定的。 2 ) 给排水、供电等安装工程费用也采用投资指标估算法。道路、室外给排水管网 供配电参照市政工程相关指标。 3 2 3 估算范围 项目估算范围包括：建筑物建设费用、配套基础设施建设费用，景观绿化费用、 设备购置费用，工程建设其他费用、预备费及建设期利息等。 3 3 资金筹措 根据前期投资估算，项目总共需要的静态总投资额3 1 1 2 1 2 万元，其中部分为企业 通过股权、发债、政府财政补贴等形式自筹，剩余部分为向银行贷款解决资金。根据 国家有关银行融资相关规定和借贷条件，业主在项目建设时必须投入一定比例的资本 金，按照现在项目资金投入情况和运作情况，项目目前已通过自筹解决了约1 5 1 2 1 2 万 元的资金，另外需向银行融资额度为1 6 0 0 0 0 万元，经协商，银行贷款利率为5 9 4 ， 分四年借贷，每年借贷额为4 0 0 0 0 万元，还款时间从2 0 1 4 年开始清偿，2 0 1 9 年全部还 清，具体详见3 2 还款计划表。具体资金筹措方案如下： 业主自筹1 5 1 2 1 2 万元； 申请银行贷款1 6 0 0 0 0 万元。 3 4 偿债能力分析 根据前期的资金筹措计划，项目需偿还的债务总额为1 6 0 0 0 0 万元，贷款利息5 7 9 4 2 万元，共计偿还本金总额为2 1 7 9 4 2 万元。根据项目的性质及收入来源，项目的资金还 款途径主要包括以下几个方面：土地拍卖收益、政府补贴、财政拨付、经营性收入等。 其中土地拍卖收益的土地拍卖价格按3 5 0 万元，亩计算，并按每年逐年增长的方式计算 收益。 项目计划拍卖出让的土地面积为1 5 0 0 亩，前期整理时间为1 3 年，预计可从2 0 1 2 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 2 页 年开始实现土地的上市交易，每年的出让面积可根据市场情况和还款需要进行计划， 初步估计拍卖计划始表3 3 项目土地出让计划表。如按每亩3 5 0 万计算，项目可实现 5 2 5 0 0 0 万元的收入。其中，扣除直接整理成本及应上缴的相关税费和基金，在不考虑 土地拍卖价格上升的情况下，每亩可实现1 0 0 1 5 0 万元的净收益，完全可以保障贷款资 金的偿还。 表3 3 项目土地出让计划表 年份 2 0 1 22 0 1 32 0 1 42 0 1 52 0 1 62 0 仃 面积( 亩) 2 0 02 0 02 0 03 0 03 0 03 0 0 另外，对项目文化产业的固定基础投入及设备设施的投入，政府计划进行补贴， 并从2 0 1 3 年按区域计划出让土地每亩1 0 万元进行补贴，预计政府补贴总额约为1 5 0 0 0 万元。对项目市政基础设施，如公园、3 0 米以上道路、幼儿园、学校、派出所、菜市 场等市政公共设施由财政拨付，预计拨付资金总额约为3 0 0 0 0 万元。 3 5 财务评价 3 5 1 投资回收期 该项目投资回收期为4 7 1 年，前期主要是土地整理和文化产业设施投入较多，但 从2 0 1 1 年开始，整理出让的经营性建设用地收益开始有了净的现金流收益，所以根据 计算，项目的投