（管理科学与工程专业论文）恒大地产集团房地产开发项目风险管理研究.pdf

武汉科技大学硕士学位论文第1 页 摘要 进入2 1 世纪，随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，风险机制逐步确立， 风险机制通过风险收益的诱惑和巨额风险损失的残酷作用于房地产开发企业。本论文在风 险理论研究的基础上，基于房地产项目开发的特性，阐述了房地产开发项目风险管理的必 要性和紧迫性。 论文主要分为五章： 第一章主要介绍论文选题的背景及意义，并对国内外有关风险管理理论研究的现状进 行了归纳、总结和评述，在此基础上提出我国房地产开发项目风险管理存在的问题和发展 趋势，最后介绍了本文的基本框架和主要创新点。 第二章通过文献资料的收集和整理，对房地产开发项目风险管理的理论进行了分析。 第三章详细构建了房地产开发项目风险管理框架，具体包括房地产开发项目的风险管 理目标、风险管理组织、风险管理流程及流程再造和房地产开发项目风险管理体系。 第四章主要结合恒大地产集团对房地产开发项目风险管理进行了实证分析，具体探讨 了恒大地产集团风险管理的核心要素、风险管理体系和风险管理的控制系统。 第五章是对恒大地产集团房地产开发项目风险管理的评价及建议。 最后对本文进行了总结。 关键词：恒大地产集团房地产开发项目风险管理 a b s t r a c t s i n c et h e21s t c e n t u r y , t h er i s km e c h a n i s mh a v ee s t a b l i s h e dg r a d u a l l y , a l o n gw i t ho u r c o u n t r ys o c i a l i s tm a r k e te c o n o m i cs y s t e m se s t a b l i s h m e n ta n dn l ec o n 跚m m a l i o n t h er i s k m e c h a n i s me f f e c t st h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e sb r u t a l l yb yt h et e m p t a t i o no ft h er i s ko f 戌吣擎 a n dt h el a r g ea m o u n tr i s kl o s e s t h i sp a p e ri si nt h er i s k f u n d a m e n t a lr e s e a r c h s 如u 1 1 d a t i o n b 嬲e do f ft h er e a le s t a t ep r o j e c td e v e l o p m e n t sc h a r a c t e r i s t i c ，a n de l a b o r a t e st h ep r o p 嘶a n d n e c e s s i t yo fd e v e l o p m e n tp r o j e c tr i s km a n a g e m e n t t h e p a p e rm a i n l yd i v i d e si n t of i v ec h a p t e r s ： t h ef i r s tc h a p t e rm a i n l yi n t r o d u c e st h et o p i c sb a c k g r o u n da n d s i 鲥f i c a n c eo ft h ep a p 睨i t h a v ec a r r i e do nt h e i n d u c t i o n ，t h es u m m a r ya n dt h en a r r a t i o nt ot h ed o m e s t i ca n d 南r e i 窒皿p r e s e n t r e s e 砌0 1 1t h er i s km a n a g e m e n tr e l a t e dw i t hr i s k ，b a s e do nw h i c h i tt a k e su pw i t ho u rc o l l i l t p r o p e 啊d e v e l o p m e n tp r o j e c tr i s km a n a g e m e n tr e s e a r c he x i s t e n c e s q u e s t i o n t h i sp a p e r i n t r o d u c e st h i sa r t i c l eb a r eb o n ea n dt h em a i ni n n o v a t i o ns p o tf i n a l l v f l a es e c o n dc h a p t e rh a sc a r r i e do nt h ea n a l y s i st o t h ep r o p e r t yd e v e l o p m e n tp r o j e c tr i s k m a n a g e m e n t st h e o r y ，t h r o u g ht h el i t e r a t u r em a t e r i a l sc o l l e c t i o na n dt h er e o r g a n i z a t i o n t h et h i r dc h a p t e rh a sc o n s t r u c t e dt h ef r a m eo ft h ep r o p e r t yd e v e l o p m e n tp r o j e c t r i s k m a n a g e m c i l ti nd e t a i l ，i n c l u d i n gt h ep r o p e r t y d e v e l o p m e n tp r o j e c ts p e c i f i c a l l yt h er i s k m a n a g e m e n tg o a l ，t h er i s km a n a g e m e n to r g a n i z a t i o n ，t h er i s km a n a g e m e n tf l o w ， t h ef l o w r e s t o r a t i o na n dt h ep r o p e r t yd e v e l o p m e n tp r o j e c tr i s km a n a g e m e n t s y s t e m t h ef o u r t hc h a p t e rm a i n l yh a sc a r r i e do nt h ee m p i r i c a la n a l y s i s t ot h ep r o p e r t yd e v e l o p m e n t p r o j e c tr i s km a n a g e m e n tl i n k e du pw i t he v e r g r a n d er e a le s t a t eg r o u p ( b e l o wp a r tt ob ec a l l e d e v e r g r a n d eg r o u pi ns h o r t ) ，a n dh a sd i s c u s s e de v e r g r a n d eg r o u p ，sr i s km a n a 星回m e n tc o r e e s s e n t i a lf a c t o ra sw e l la st h ed e v e l o p m e n tr i s k t h ef i f t hc h a p t e ri st ot h ee v a l u a t i o na n d r i s km a n a g e m e n to fe v e r g r a n d eg r o u p f i n a l l y ，i th a sc a r r i e do nt h es u m m a r y k e yw o r d ：e v e r g r a n d er e a le s t a t eg r o u p m a n a g e m e n t m a n a g e m e n tc o n t r o ls y s t e ms p e c i f i c a l l y s u g g e s t i o na b o u tr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t r e a le s t a t ed e v e l o p m e n t t h er i s ko fp r o j e c t 武汉科技大学 研究生学位论文创新性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文是本人在导师指导下，独立进行研 究所取得的成果。除了文中已经注明引用的内容或属合作研究共同完成的 工作外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。 对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。 申请学位论文与资料若有不实之处，本人承担一切相关责任。 论文作者签名：! 重鱼i日期： 竺：垄堡竺旦竺目 研究生学位论文版权使用授权书 本论文的研究成果归武汉科技大学所有，其研究内容不得以其它单位 的名义发表。本人完全了解武汉科技大学有关保留、使用学位论文的规定， 同意学校保留并向有关部门( 按照武汉科技大学关于研究生学位论文收录 工作的规定执行) 送交论文的复印件和电子版本，允许论文被查阅和借阅， 同意学校将本论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索。 论文作者签名： 指导教师签名： 日 期： 喁戡；盘 i 武汉科技大学硕士学位论文 第1 页 1 1 选题背景和意义 1 1 1 本文选题背景 第一章绪论 2 0 0 8 年下半年以来，国际经济局势不容乐观，美国g d p 增长率从去年2 左右跌至今 年预计的1 点多；美元汇率急剧下跌，引发全球经济失衡的急剧变化；美国房地产，特别 是房价亦大幅度下滑。国际资本市场也表现低迷，2 0 0 7 年夏天，美国次贷危机全面爆发。 这一浩劫持续至今并引发了欧美金融危机。最近，在危机深化之际，美国实行了重大策略 转变，要以维持强美元来压通胀，但这能否见效仍是个问号，而且还有一定风险。 目前，中国宏观调控最有效的手段将是收紧银根，控制流动性过剩。通过提高银行准 备金率，减少金融系统新增贷款。但上述手段的使用又有可能带来新的问题，进一步增加 宏观经济走势的不确定性。总之，国内宏观经济形势不容乐观。 房地产市场大幅下滑。特别是房地产市场起步较早的城市，如广州房价下降达3 0 ， 深圳也基本在这个水平；这也包括成都、南京等二线城市。房地产业的发展与国家经济发 展密不可分，在宏观调控格局下，国内房地产市场出现了持续低迷状态，近期房地产市场 价格一直下挫，这也是近1 0 年来房地产市场低迷状态持续最长的一段时期。因此下半年 房地产市场价格的走势并不明确，总体市场发展格局很难判断。 房地产业是一项以项目为导向的行业，房地产开发项目投资周期长，需要资金量大，涉 及领域多而且复杂，受国家政策的影响和资金的约束。目前在国家宏观调控的大背景下，房 地产开发项目实施过程中的不确定因素增加，而我国房地产开发企业普遍存在“小、散、 差 的特点，房地产开发规模小，开发能力差，长期受传统开发模式和管理手段的影响， 缺少对项目的系统管理，只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意 识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一、风险管理人员素质不高，使房地产项目 中的诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的失败。【l j 目前我国房地产市场主要呈现以下特点： 1 房地产市场不成熟政策变动频繁。我国房地产市场起步晚，尚处于初级阶段，房 地产市场不成熟，缺乏完整的市场管理体系。无论房地产供给市场还是需求市场以及房地 产中介市场，都缺乏规范的行业标准和完整的管理体制。因此，面对不断变化的市场环境， 为了避免市场自发性对经济的破坏作用，国家必然要采取措施加以规范和引导。从当前的 调控效果看，并未达到理想的效果，所以相关的政策还将陆续出台。而从政策的整体导向 看，对房地产行业的控制将更加深入和细致。 2 房地产市场趋于理性发展。我国房地产市场发展渐趋理性。首先，房地产企业已 逐步从一个开发项目公司发展到办好一个房地产公司。房地产业有3 个层次：先是项目， 第2 页硕士学位论文武汉科技大学 后是公司，再是行业。近来，越来越多的企业开始关心公司治理结构了，如果一个行业没 有好的公司治理结构，就不可能发育成为机制完善的市场。其次，产品阶段逐渐成为过去， 开始进入服务差别化。过去过度地关注产品，炒作是一种概念化产品，而一旦实物产品出 现时，可能会出现许多纠纷。要在产品服务差别化上下功夫，在跟客户、政府进行博弈、 沟通后，产品阶段逐渐成为过去，开始进入服务差别化。看不见的服务，包括企业的价值 观、服务上的差别化标志着行业走上了一个很乐观的状态。第三，单一的商业模式开始向 多种商业模式探索、发展、演变。各种商业模式可能都有差异，但是商业模式更加清晰， 运作更加让入信服。第四，企业的自律、行业的自律开始成为有规模的企业、优秀的企业 的自觉意识和共同的价值准则。 3 房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落。开发商及社会各界对房地产市场发展 形势全面看好。同时，随着我国房地产业的快速增长，房地产开发的回报比较高，吸引了 资本市场的参与，有越来越多的上市公司加入到了房地产开发的大军中或开始涉足房地产 业，因而，房地产投资会继续增长。 不过，随着市场的快速发展，房地产业也出现了一些影响投资增长的风险问题，主要 表现在一些商品房销售难度增加，供需矛盾凸现，空置房面积迅速扩大，商品房的销售增 长率和销售价格增长率都低于投资开发增长率，部分地区市场过热，这样，开发商对市场 的投资会变得更加谨慎和理性起来，再加上今年行业不景气和全球范围内的金融危机，开 发商会逐渐调整自己的投资。因此房地产投资在前几年大幅增长的基础上会有所回落，保 持在一个合理水平。 4 外资进入加速，房地产企业将加强联盟。过去，由于我国房地产市场并未完全对 外开放，只有一些港资( 多半也是以合资合作的形式) 投向内地房地产。加入i h o 后，中 国房地产市场虽然加快了开放的步伐，现在房地产市场投资的一个重要特点就是外资加速 进入，不过外资般不会直接参与开发，而是会采取其它的一些形式，如基金的形式。由 于国内房地产开发“门槛”的增高，银行贷款难度加大，房地产商纷纷将目光投向资本市 场。房地产企业或借壳上市，或寻求海内外基金的支持。其实，海外基金也早已瞄准国内 住宅开发。近几年，国内住宅产业的蓬勃发展和高回报率令海外投资者为之心动，加速了 各自的步伐。【2 】 在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应 对来自各方面的挑战。国内房地产界人士以及资本运营专家也认为房地产相关企业的纵向 联盟将是房地产企业壮大之道，也将成为市场演变的一大“拐点一。目前国内房地产开发 企业已近3 万家，普遍存在着企业小型化、资金缺乏的现实问题。在这种情况下，有些房 地产开发企业在市场寻求战略伙伴，或利用其他集团公司绩优行业的优势，或采取强强联 手的方式，借壳上市、借船出海，以壮大企业实力。 5 ，品牌化将成时尚，行业竞争走向深入。对房地产企业来说，品牌资产是一种超越 生产、商品等所有有形资产的外在价值。大概从2 0 0 0 年左右开始，国内有一些开发商开 始追求建设富有个性化的产品，受到了不同层次消费者的欢迎。随后两年，以品牌为核心 武汉科技大学硕士学位论文第3 页 来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批像万科、 恒大这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。这几年，房地产业将秉承品牌化发 展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。 估计未来几年房地产市场将走向重面积、重价格、重户型、重环境发展、重服务的全方位 竞争，一些品牌化程度高、有实力的开发商将独占鳌头，瓜分国内主要的房地产市场。 1 1 2 本文研究的目的和意义 房地产开发项目风险管理是房地产项目管理的重要组成部分，随着房地产开发规模 化、专业化程度的提高，以及国家宏观调控政策的出台，对于房地产的项目管理的水平也 提出新的要求，而成功的项目管理是以项目风险管理为核心的项目管理，通过风险管理可 以更好地明确项目范围，优化项目的选择过程，同时可以实时监控项目过程，有效地进行 过程控制，对于提高房地产开发项目的管理水平将起到积极的作用。由于房地产业在我国 还属于一个新兴的行业，其发展的时间不是很长，所以论文就现代风险管理的理论结合我 国房地产项目开发的现实状况进行了研究。 本文研究的目的是将风险管理理论引入房地产项目开发，结合房地产开发项目的特 点，对我国房地产开发项目风险管理进行了系统地研究，从而构造出房地产开发项目风险 管理具体框架，包括开发项目风险管理目标、风险管理组织以及风险管理流程，并建立房 地产开发项目风险管理体系。最后结合开发项目的具体情况，制定相应风险规避的解决措 施，从而增强房地产项目开发的风险意识，提高其防范风险和应对风险的能力，保证房地 产开发项目的顺利实施，保障房地产产品的有效供给。 本论文研究的意义有以下两点： 1 通过将风险管理理论应用于房地产开发项目中，有助于提高房地产开发商对房地产 项目开发过程中风险的识别、风险预警、风险应对，在开发实践中增强风险理念、防范风 险的意识。 2 可以为房地产开发项目的风险管理提供个理论上的平台，有助于房地产开发商建 立科学的项目风险管理机制，保障房地产项目风险管理的正确性，提高房地产开发商风险 管理水平，变被动型的风险管理为主动型的风险管理，以获得良好的经济效益和社会效益。 1 2 国内外研究现状 项目风险管理( p r o j e c tr i s km a n a g e m e n t ) 是在经济学、管理学、行为科学、应筹学、 概率统计、计算机科学、系统论、控制论、信息论等学科和现代工程技术的基础上，结合 现代建设项目和高科技开发等项目的实际，逐渐形成的一门新兴的管理科学边缘学科。项 目风险管理是项目管理的一个重要分支，是不可缺少的一部分。 第4 页硕士学位论文武汉科技大学 1 2 1 国外项目风险管理理论研究现状 1 9 5 2 年美国学者格拉尔在其调查报告费用控制新时期风险管理中首次提出并 使用了“风险管理”一词。 3 1 2 0 世纪5 0 年代，莫布雷( m o w b r a y ) 在合著的保险学中 详细阐述了“风险管理 的内涵。而美国风险与保险管理协会( r i s k i n s u r a n c e m a n a g e m e n ts o c i e t y ，r i m s ) 的成立，标志着风险管理从原来意义上的用保险方式转变为 真正按照风险管理的方式处理风险，风险管理开始了一个新的里程。【4 】 1 9 3 1 年，美国管理协会保险部最先倡导风险管理，并开始研究风险管理及保险问题： 1 9 3 2 年，成立的纽约经纪人协会标志着风险管理的兴起；2 0 世纪6 0 年代，一门新的管理 科学风险管理，在美国正式形成，从此风险管理在西方国家得到了迅猛的发展。1 9 8 3 年各国学者在r i m s 年会提出的1 0 1 条风险管理原则，成为各国风险管理的一般准则，使 风险管理更趋科学化和规范化，标志着风险管理进入一个新的阶段。1 9 8 7 年联合国出版了 关于风险管理的研究报告发展中国家风险管理地推进，进一步推动了风险管理在发展 中国家的推广和普及。1 5 1 9 9 4 年第十二届世界项目管理大会上，项目风险管理作为大会的 四大主题之一，项目风险管理得到极大重视。2 0 0 4 年p m i 项目管理知识体系( p m b o k ) 2 0 0 4 新版草案中，对风险管理方面的研究进一步延伸。 随着新的评价方法的不断产生，对工程风险的分析也趋向综合、全面、多维方向发展。 项目的规模和复杂性日益增大，这些项目规模庞大，涉及因素多，具有周期长、投资大、 内部结构复杂、外部联系广泛等特点。风险分析是一项包括政治、经济和技术的综合性工 作，是投资项目可行性研究和项目决策评估的主要内容之一，如果在风险分析中造成失误 或偏差，将会给项目投资带来无法弥补的损失。 进入2 1 世纪，随着风险管理运动的进一步扩展，各种组织出现，推动了风险管理理论 和技术的提高，其也应用在不同类型房地产投资收益及决策问题。r o g e rp s i n d t 在r e a l e s t a t ei n v e s t m e n ta n a l y s i sa n da p p l i c a t i o n 一书中研究了房地产投资分析问题。针 对房地产投资风险做了全面研究的p e t e rj o v a n o v i c 和d a v i ds p a u l d i n g ，主要在房地产 项目投资风险识别、评价和防范等方面作了大量研究。【6 1 综上所述，国外项目风险管理无论在理论研究还是在应用上都比较成熟，而且伴随着 世界经济全球化和一体化的发展，现代风险管理正朝着全面、持续和动态集成的方向发展， 全面风险管理的思想必将成为一个新的研究热点，更广泛地应用于各个行业。 1 2 2 国内项目风险管理理论研究现状 我国对于风险问题的研究是从风险决策开始的，起步很晚。“风险 一词是1 9 8 0 年首 次有周士富提出的。这是与我国改革开放前长期实行高度集中统一的中央计划经济体制相 适应的。中国第一部保险学专著为王效文编撰的保险学。中国保险自诞生起，便历经 磨难，几起几落。在风险管理论研究上，1 9 8 7 年，清华大学郭仲伟教授风险分析与决策 武汉科技大学硕士学位论文第5 页 【7 】的出版，标志着我国新时期风险研究的开始。国家计委1 9 8 7 年颁布的建设项目经济评 价方法与参数中，提出对建设项目经济评价需进行不确定分析( 其中含盈亏平衡分析、 敏感性分析和概率分析) ，以预测项目可能承担的风险，确定项目在财务、经济上的可靠 性。1 9 8 9 年吴鸣在经济风险论【8 】一书中探索了风险与经济的关系，从风险角度对中国 现实经济问题进行了研究。1 9 9 4 年，陈佑启等编著房地产投资风险管理及经营决策方法 9 1 ，1 9 9 6 年雷胜强主编国际工程风险管理与保险，1 9 9 8 年卢有杰、卢家仪编著项目 风险管理【1 0 1 ，促进了国内对项目风险管理的关注。由国家科委主持的国家重点科技公关 “三峡工程重大科学技术研究 项目中，安排了三峡工程的风险研究。在研究过程中，综 合利用了多学科的理论与方法，以具体的大型水利工程三峡工程为背景，研究投资项 目经济风险、投资膨胀风险、工期风险和财务风险，取得很多重要研究成果。 2 0 世纪9 0 年代初，我国开始了房地产项目风险与决策的理论研究。有关房地产项目风险的 研究刚刚起步，而且主要偏重于投资风险的分析和研究，对于实际运营中的风险分析很少。 我国对投资风险的研究是分布于各类投资管理研究中，如1 9 9 4 年，陈佑启编著的房地产 投资风险管理及经营决策方法推动了房地产投资风险的研究。1 9 9 8 年，李启明等人定性 分析了房地产融资和投资风险，给出了一些房地产投资风险定量分析和基本评价方法。 1 9 9 8 年杜海鹏主编房地产投资风险与防范推动了房地产业对投资风险管理的了解。1 9 9 9 年于九如主编投资项目风险分析【1 1 1 ，对大型工程风险分析理论与应用进行了系统阐述。 2 0 0 1 年，王伟宁、李淑同主编的房地产开发项目可行性研究与经济评价手册一书对房 地产开发投资风险因素进行了全面、深入的分析与分类。2 0 0 2 年李启明、陈兴汉编写的房 地产投资决策与风险防范完全手册对房地产投资风险及防范措施进行了较为系统地阐 述。2 0 0 3 年邱菀华编写的现代项目风险管理方法与实践【1 2 】对项目实施中的风险管理、 保险制度进行了探讨，并提供了一些综合案例分析。2 0 0 4 年沈俊，孙强在我国民营企业融 资风险预警管理研究一文中重点谈到了如何回避和减少融资风险，建立有效的融资风险预 警管理系统，为构建我国民营企业融资预警风险体系提出了基本思路。2 0 0 6 年林青、蔡海 防在企业营销风险预警管理研究中在对企业营销组织风险分析的基础上，运用预警管 理基本理论，给出了预警指标体系，讨论了如何运用多级模糊综合评判方法，对企业营销 风险进行科学的综合评价，并给出了企业营销风险报警的具体方法。2 0 0 7 年陈志国在传 统风险管理理论与现代风险管理理论之比较研究一文中以风险理论为基础，对传统风险 管理理论和现代风险管理理论进行比较总结。2 0 0 7 年周阳敏在其企业战略危机预警与应 急管理 1 3 1 _ 书中对风险预警和应急进行了系统的分析，并对预警管理对策方法进行了探 索。 目前，由于我国房地产业尚处于发展的初级阶段，对宏观经济形势分析的偏差，对经济 规律理性把握不准，对房地产市场缺乏认真研究，对房地产投资与开发规律认识不足以及 市场监测和预警体系不健全，造成目前我国房地产畸形发展。许多开发商甚至各级政府在 房地产项目开发运营中还存在一定的盲目性，对房地产开发项目的风险更是缺乏深刻的认 识，对房地产开发项目风险管理的研究近乎空白。因此，为适应大盘时代和房地产精细化 第6 页硕士学位论文武汉科技大学 经营的需要，借鉴和应用现代项目管理的重要思想和理论，研究适合我国房地产实际情况 的、系统化的风险管理模式和风险管理体系，是当前迫切需要解决的问题。 1 3 我国房地产开发项目风险管理存在的问题及发展趋势 1 3 1 我国房地产开发项目风险管理存在的问题 在土地、金融等宏观调控政策的影响下，房地产项目开发的准入门槛提高，房地产行 业风险陡增，房地产开发项目的成功率降低。许多中小企业由于无法继续维持房地产开发 项目而将项目转让或者停工破产，造成一批烂尾楼的出现。造成房地产开发项目成功率低 除了政策调整等因素外，还与房地产开发项目自身管理有密切的关系。我国目前房地产开 发项目风险管理的问题主要体现在以下几个方面： 1 房地产企业非理性争项目 随着国家宏观调控政策的出台，房地产开发企业面临土地和资金的双重压力。为保证 企业的持续发展，土地是前提。因此，许多有实力的企业不惜重金从土地市场拿地。各地 土地市场频繁出现“地王 ，这些天价土地使得项目一开始就背负了沉重的债务负担，承 担了巨大的财务风险。 2 房地产开发项目管理仍然以粗放式经营模式为主 随着房地产价格的持续上涨，许多外来资金进入房地产市场。无论是否做过房地产开 发，只要是有资金就向房地产行业投入。房地产企业数量猛增，房地产开发项目和开发面 积也迅速增加。在大批开发企业中，项目开发主要还是以获取超额利润为目的，按照惯用 的“拿地建项目公司赚钱走人 的粗放式的经营模式，不注重项目的内部管 理。因此，许多项目根本不具备相应的开发条件，就盲目上马，项目运作中的不确定因素 层出不穷。 3 滚动式项目开发模式导致房地产资金链紧绷 我国房地产开发项目过多地依赖于银行贷款，这主要是由房地产开发的传统模式决定 的。目前房地产开发普遍采用滚动式开发的模式。即在房地产开发的全过程，通过土地储 备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款等方式获得房地产开发所需的启动资金和开发资 金，通过预售等方式回笼资金，偿还银行贷款和利息。因此房地产开发的整个资金链是环 环相扣的，哪一个环节的资金出了问题，都将对整个资金链产生致命的打击，严重的将可 能导致资金链断裂。顺驰地产的破灭就在于此。 4 房地产项目决策缺乏科学性 我国房地产行业普遍不重视项目前期决策研究，由于大多数房地产企业属于民营企业， 不愿花费大量的时间和金钱在房地产市场、房地产土地政策和金融政策的研究上，房地产 项目的选择和定位几乎凭主观经验，拍脑袋的结果往往是顾此失彼。要么对市场的估计过 武汉科技大学硕士学位论文第7 页 于乐观，没有准备足够的资金，造成开发项目中途停工；要么就是对市场的估计过于保守， 迟迟不敢动工，贻误了开发时机。 5 项目内部管理混乱 许多房地产企业由于是国企或者官办性质，受计划经济的影响，缺乏风险管理意识， 项目管理水平较差，特别是项目业务流程控制混乱，各个流程设置不清晰，责任不明确。 房地产公司没有内部控制标准和相关的内部控制制度，各部门之间业务关系不明晰，造成 部门间的业务配合不协调，信息交流不通畅。 6 法律法规不够健全 我国虽己出台了担保法和保险法，但由于缺乏针对建设工程项目的具体规定， 在实践中难以操作。保证担保和保险虽能有效帮助企业转移风险、规避风险，但是保险业 只承担纯粹的自然灾害和意外事故所导致的损失，转移的是意外和自然灾害风险。建筑 法第4 8 条规定：“建筑施工企业必须为从事危险作业的职工办理意外伤害保险，支付 保险费。”该保险一般都是在合向签证时办理，真正出现工伤事故时，企业考虑的是企业 的形象，只要未产生严重的影响，基本上都是采用“大事化小，小事化了”的私了办法。 所以，国内工程保险的投保率都很低。 7 风险识别和风险处理手段落后 风险管理技术是2 0 世纪初6 0 年代以来的现代工程项目管理中不可缺少的工具，而我 国直到8 0 年代中期以来，风险管理理论才逐渐被引入，在一些大型土木工程工程项目中 运用。在发达国家均有专门的风险研究报告或风险一览表，一些大型企业或专业的保险经 纪人公司、工程项目咨询公司还制定自己的风险管理手册。【1 4 】而我国很多企业决策者对工 程项目的真风险和假风险缺少识别能力，对潜伏的风险缺少前瞻性推测、判断，工程项目 风险处理的手段单一、落后。由于风险管理基础弱，科学的定量分析难度大，大部分仅是 通过定性的分析。 1 3 2 我国房地产开发项目风险管理的发展趋势 第一，加强与国际接轨，完善工程项目风险管理法律法规，健全风险管理制度。在我 国，许多制度还在探索阶段，现行的法律法规不适应w t 0 有关建设工程项目风险管理。例 如，自1 9 9 5 年1 0 月开始实施的担保法虽规定了留置、保证、抵押、质押、定金等五 种担保方式，但缺乏针对工程担保的特别法规，阻碍了担保在工程建设中的实施，不利于 建设工程项目风险管理。所以，我们要针对建设领域内存在突出问题，尽快建立参照国际 惯例并符合中国实际的工程保险和工程担保制度。研究合理的工程担保、保险的收费标准 及费用收取办法等。 第二，培育担保市场，发展工程项目风险管理中介机构。建立风险管理制度是顺应市 场经济规范有序发展和规避风险的现实需要，在推行管理制度的过程中也需要利用市场经 济手段对市场建设加强培育和引导。工程担保制度的建立，除继续发挥银行的作用外，还 应当积极培育其他具备条件的机构担当担保人，以形成有一定竞争的担保市场。 第8 页硕士学位论文武汉科技大学 第三，建立企业内部风险管理体系，提高风险管理技术。提高企业抗风险能力，首先 必须建立企业风险管理制度，明确职责，逐步形成企业风险管理体系。由于风险具有隐蔽 性和不确定性，企业必须首先要提高对风险的识别能力，加强风险信息收集工作，掌握不 同工程项目的风险规律。承包商要对参与的工程项目列出潜伏的风险清单并且对其进行分 类，衡量对比，从而确定风险的相对重要性，以便应用各种风险分析技术。最后再用定性、 定量或两者相结合的方式对风险进行分析、预测和评估，并采取相应的对策。 1 4 论文研究的创新点及基本框架 1 4 1 本文的创新点 房地产是当前我国关注的焦点行业，也是影响国计民生的重要行业，其开发项目风险 管理研究变的愈来愈重要。本文于此对“恒大地产集团房地产开发项目风险管理”进行了 有益的分析和探索，创新主要在以下几个方面： 1 结合风险管理理论，对于房地产项目开发风险管理进行了具体的分析和探索，在 理顺了房地产开发项目全面风险管理流程的基础上，对房地产开发项目风险管理体系进行 了诠释。 2 本文在房地产开发风险管理框架的基础上，结合恒大地产集团风险管理进行了实 证分析，全文采用规范分析与实证分析相结合、总体分析与个案分析相结合的方法，较好 的阐明了房地产开发项目风险管理问题。 3 在恒大地产集团房地产开发项目风险管理实证的基础上，构建了恒大地产集团房 地产开发风险管理系统。 1 4 2 本文主要内容及基本框架 全文的基本框架如图1 1 所示： 武汉科技大学硕士学位论文第9 页 1 绪论：介绍本文选题背景及意义，国内外研究现状，我国房地产开发项目风 险管理存在的问题及发展趋势，本文创新点及基本框架 上 2 房地产开发项目风险管理理论分析：对项目管理的概念、房地产开发项目风 险管理的涵义和特点、房地产开发项目风险管理的必要性做了详细的论述 上 3 房地产开发项目风险管理框架：分别阐述辽房地产开发项目风险管理目标、 管理组织、管理流程、管理体系和风险管理系统的构造和实施 上 4 恒大房地产开发项目风险管理的实证分析：首先简要地介绍恒大地产集团， 然后对恒大房地产开发项目风险管理的核心措施进行了深入的讨论，接着对恒大 风险管理体系进行了总结，最后构造了恒大房地产开发项目风险管理系统 j r 5 恒大房地产开发项目风险管理评价：首先对恒大房地产开发项目风险管理进 行了评价，然后对恒大未来房地产开发项目风险管理提出了一些建议 1 l 6 总结：对全文进行一个回顾 图1 1 全文的基本框架 第l o 页硕士学位论文武汉科技大学 2 1 项目管理概述 2 1 1 项目管理 第二章房地产开发项目风险管理的理论分析 项目管理作为9 0 年代才发展起来的新领域，已成为现代管理学的重要分支，并越来 越受到重视。项目管理就是以项目为对象的系统管理方法，通过一个临时性的专门的柔性 组织，对项目进行高效率的计划、组织、指导和控制，以实现项目全过程的动态管理和项 目目标的综合协调与优化。一般来说，列作项目管理的一般是指技术上比较复杂、工作量 比较繁重、不确定性因素很多的任务或项目。【l 5 】 项目管理参与项目的需求确定、项目选择、计划直至收尾的全过程，并在时间、成本、 质量、风险、合同、采购、人力资源等各个方面对项目进行全方位的管理，因此项目管理 可以帮助企业处理需要跨领域解决的复杂问题，并实现更高的运营效率。 2 1 2 风险 所谓风险是指决策者对项目进行决策和客观条件的不确定性而引起的可能结果与预 期目标之间多种偏差的综合，而这种偏差包含：各种偏离的方向和大小、各种偏离的可能 程度。 风险包括三个要素：一是风险要素，二是风险事件，三是风险损失。其中风险因素是 风险事件发生的潜在条件，分为有形因索和无形因素。【l6 】有形因素是导致风险事件发生的 直接条件，如金融危机或s a r s 等；无形因素是影响风险事件发生的间接条件，如人的错 误决策。风险事件是直接导致风险损失发生的非故意的、非意识的偶然事件，一旦风险事 件发生，必然导致风险损失；风险损失实质就是实际情况与计划情况的偏差，可能是直接 的成本损失或者收入损失，也可能是间接的对企业声誉和企业形象等的影响。三者的关系 是：风险因素引发风险事件，风险事件导致风险损失，犹如多米诺骨牌原理，一旦风险因 素发生，随之将导致一连串的反映，最终导致风险的发生。风险因素、风险事件、风险损 失和风险之间的关系如图2 1 ： 风风风风险( 实际 险险险结果与预 因事损期结果的 素件失差异) 图2 1风险因素、风险事件、风险损失和风险之间的关系图 风险的基本内涵主要表现在以下几个方面： 武汉科技大学硕士学位论文 第1 i 页 从风险的输入因素看风险的输入因素主要有两个方面：一是未来外部环境的状 态；另外是针对将来所采取的决策方案。所以说，风险可以说是由决策行为和外部环境状 态结合而成的，而且，未来环境状态的不可预知性和多变性，使得风险处于一种随机状态。 从风险的属性特征看风险具有客观性，它是由客观事物内在运动规律所决定的， 无论其发生的范围、程度、频率还是形式、时间、强度等都以各自独特的方式表现自身的 存在；但同时人们可以从不同角度、不同目标、不同承受主体去感受、测度和评估风险， 而使得风险又具有相对的主观性；风险在不同的时空条件下，会具有不同的特征而表现出 动态性。 从风险事件输出结果看风险是指对可能出现后果的偏离，风险后果有效益型和损 失型两种。风险不仅是一种损失，在某种程度上来说也是一种机会。 从风险表征方式来看风险不仅是传统意义上的不确定性和损失的可能程度；而且 也是一种偏离程度的标征；风险不仅表现为一种客观存在性，而且还表现为一种风险程度 的相对性和可被认知性；风险既包括下行风险，也包含上行风险。【1 7 】 2 i 3 项目风险管理 项目风险管理是指对项目风险从识别到分析乃至采取应对措施等一系列过程，它包括 将积极因素所产生的影响最大化和使消极因素产生的影响最小化两方面内容。主要包括： 风险识别、风险量化、风险对策。 在全面分析评估风险因素的基础上，制定有效的管理方案是风险管理工作的成败之关 键，它直接决定管理的效率和效果。因此，详实、全面、有效成为方案的基本要求，其内 容应包括：风险管理方案的制定原则和框架、风险管理的措施、风险管理的工作程序等。 项目风险管理一般应包括：项目概况；风险识别( 分类、风险源、预计发生时间点、 发生地、涉及面等) ；风险分析与评估( 定性和定量的结论、后果预测、重要性排序等) ； 风险管理的工作组织( 设立决策机构、管理流程设计、职责分工、工作标准拟订、建立协 调机制等) ；风险管理工作的检查评估。【i 引 项目风险管理的基本程序： 1 项目风险识别。项目风险识别是指运用一定的方法，判断在项目周期中已面临的 和潜在的风险。识别风险可以通过感性认识和经验，更重要的是通过运用会计、统计、项 目执行情况和风险记录进行分析、归纳和整理项目风险的识别过程。首先是对该项目人员 和物资的构成与分布的全面分析和归类，然后对人和物资所面临的和潜在的风险进行识别 和判断。项目风险的识别应该贯穿项目的始终，其方法也因情况而定。 2 项目风险估测。估测项目风险是在识别的基础上，通过对所收集的大量的详细的 损失资料加以分析，运用概率和数理统计方法，估计和预测风险发生的概率和损失幅度。 项目风险的估测是项目风险管理的重要而复杂的一环。 3 项目风险评价。评价项目风险是指根据一定的安全指标、衡量风险的程度，以便 确定风险是否需要处理和处理的程度。9 】估测出项目风险的损失概率和损失幅度后，综合 第1 2 页硕士学位论文武汉科技大学 考虑这两个因素。衡量该风险对项目的影响程度和处理该风险所付出的成本，确定是否该 采取措施，因为项目管理者不可能对项目中的所有风险加以处理。 4 选择风险应对措施。综合考虑项目的目标、规模和可接受的风险大小，以一定的 方法和原则为指导，对项目面临的风险采取适当的措施，以降低风险发生的概率和风险事 故发生带来的损失程度。风险应对措施有很多，如避免风险，编制应急计划，转移风险， 风险自留等。 2 1 4 以风险管理为核心的项目管理 风险管理是一项系统性、综合性极强的工作，不仅其产生的原因复杂，而且后果影响 面广，所需处理措施综合性强。例如项目的多目标特征( 投资、进度、质量、安全、合同 变更和索赔、生产成本、利税等目标) ；因此，要全面彻底的降低乃至消除风险因素的影 响，必须采取综合治理原则，动员各方力量，科学分配风险责任，建立风险利益的共同体 和项目全方位风险管理体系，才能将风险管理的工作落到实处。 一般来讲，项目管理是按任务( 垂直结构) 而不是按职能( 平行结构) 组织起来的。 项目管理的主要任务一般包括项目计划、项目组织、质量管理、费用控制、进度控制等五 项。日常的项目管理活动通常是围绕这五项基本任务展开的。 因为风险贯穿于项目的始终，纵观项目管理的整个知识体系，从项目计划的制定、实施 控制项目进展到纠j 下项目偏差，风险管理在项目管理的全过程发挥着重要的作用，并为其 他项目管理提供依据和必要保障。具体来说： 1 从项目战略目标来看，风险管理是项目管理目标实现的必要保证。为协调项目管理 目标提供必要条件。项目风险管理把各种管理中不确定因素整体考虑，计算各种管理的风 险成本( 损失) ，从而确定哪项管理目标是最重要的，在成本最小化的前提下控制项目变量 对项目目标的影响，有效防止项目目标偏离可能造成的损失，最终保证项目的总成本最少、 质量最优和进度最快。【2 0 】 2 从项目管理的内容看，风险管理为其他项目管理提供依据。在确定项目范围时， 风险管理通过评估项目不确定性因素的影响程度，确定项目变更的必要性和可行性，向项 目范围管理提出要求，从而明确项目范围。在项目的成本管理中，项目风险成本是项目预 算的一部分。项目风险管理通过风险分析，指出那些可能的意外费用，并估计出意外费用 的多少。对于不能避免但是能够接受的损失也计算出数量，列为一项成本。这就为在项目 预算中列入必要的应急费用提供了重要依据。从而增强了项目成本预算的准确性和现实 性，能够避免因项目超支而造成项目有关方的不安。有利于坚定人们对项目的信心。因此， 风险管理是成本管理的一部分，没有风险管理，项目成本管理则不完整。 3 从项目管理的计划职能来看，风险管理为项目计划的制定提供了依据。项目风险 管理在项目立项之前就开始了，在评选项目过程中通过对风险的认识，使管理者清晰地了 解项目的复杂程度和主要威胁，为项目决策和项目计划的制定提供必要的依据，对提高项 目计划的准确性有极大的帮助。 武汉科技大学硕士学位论文第1 3 页 4 从项目管理的控制过程来看，风险管理是项目管理进行有效控制的途径。风险管 理计划、风险识别、风险分析和应对在项目管理的各个阶段都要进行，这样对整个项目的 运作进行了实时的信息采集和分析，并根据项目拟定出各种具体的风险应对措施，以备风 险事件发生，对项目管理过程中的其他因素的控制也提供了有效的信息。项目风险管理为 成功的管理项目提供了必要条件。因此，成功的项目管理是基于项目目标的，以风险管理 为核心的管理体系。