（工商管理专业论文）宏观调控形势下我国中小房地产企业发展策略研究.pdf

摘要 我国房地产业经过2 0 多年的发展，已经成为国民经济的支柱产 业，对国民经济的发展、促进劳动就业、刺激消费等有着至关重要的 作用，但是，由于我国市场经济体制的不完善，市场竞争不规范、法 律体系不健全、各种要素市场化程度低等诸多原因，致使我国房地产 业的发展往往脱离健康良性发展的轨道。 2 0 0 3 年以来，我国房地产业暴露出了投资过热、房价过高、供需 结构不合理等诸多问题，政府为此采取了包括货币金融、税收、土地 及行政等多种调控手段进行市场调节干预。在此形势下，房地产开发 企业，尤其是中小房地产开发企业面临着资金短缺、土地取得困难， 加之中小房地产企业自身先天缺乏有效的内部管理、核心竞争力的原 因使其举步维艰。 中小房地产企业该如何根据自身情况和特点，理清自己的发展思 路和策略? 本文首先从中小房地产企业面临的内部、外部环境着手， 借鉴迈克尔波特的5 力行业模型和参照s w o t 模型来分析中小房地产 企业面临的机会和挑战，进而进行准确的市场定位。在此基础上，着 重从发挥中小房地产企业机动、灵活、对市场反应灵敏的比较优势； 加强科学有效的内部管理、重视人才培养、品牌培育等为中心来增进 其核心竞争力，通过产业集中、产品差异化、战略联盟( 借力) 等发 展策略来避实就虚、扬长避短，克服当前困难。同时，结合国家城镇 化和新农村建设的政策，给中小房地产企业提出自己的一些发展思 路、方向和个人建议。 关键词：中小房地产企业国家宏观调控发展策略 a b s t r a c t r e a le s t a t eb u s i n e s sh a sb e e nd e v e l o p i n gf o r2 0y e a r si no u rc o u n t r y , a n db e c o m i n gt h em a i ni n d u s t r yo ft h en a t i o n a le c o n o m y r e a le s t a t e b u s i n e s si s p l a y i n ga ni m p o r t a n tr o l e i nd e v e l o p i n gn a t i o n a le c o n o m y , p r o m o t i n g l a b o re m p l o y m e n ta n ds t i m u l a t i n g c o n s u m p t i o n b u tt h e m a r k e te c o n o m ym e c h a n i s mi si m p e r f e c t ，t h em a r k e tc o m p e t k i o ni sn o t n o r m a l ，t h el e g a ls y s t e mi sn o ts o u n d ，a n dt h em a r k e t sd e g r e ef o rt h e e s s e n t i a l so fp r o d u c t i o ni sn o th i g h ，t h e r e f o r e ，t h ed e v e l o p m e n to fr e a l t y b u s i n e s si so f t e ns e p a r a t e df r o mt h eh e a l t h yt r a c k s i n c e2 0 0 3 ，t h er e a le s t a t eb u s i n e s sh a sr e v e a l e ds o m ep r o b l e m ss u c h a sc r a z yi n v e s t m e n t ，h i g hh o u s i n gp r i c e ，a n dd i s l o c a t i o nb e t w e e ns u p p l y a n dd e m a n di nb o o m i n gd e v e l o p m e n t s ot h eg o v e r n m e n tt a k em a n y m e a s u r e si n c l u d i n gm o n e t a r yf i n a n c e ，t a x ，l a n da n da d m i n i s t r a t i v et o a d j u s ta n di n t e r f e r et h em a r k e t i nt h es i t u a t i o n ，t h ee n t e r p r i s e so fr e a le s t a t eb u s i n e s s ，e s p e c i a l l yt h e m i d d l ea n ds m a l l s i z e dr e a le s t a t eb u s i n e s se n t e r p r i s e s ，h a v ed i f f i c u l t i e si n o b t a i n i n gm o n e ya n dl a n d ，m o r e o v e r , t h ee n t e r p r i s e st h e m s e l v e sl a c kt h e e f f e c t i v ei n t e r n a lm a n a g e m e n ta n dt h ec o r e c o m p e t i t i v ep o w e r , t h e s e p r o b l e m sc a u s e dm e yh a v ed i f f i c u l t yt a k i n gas t e pf o r w a r d h o wd ot h em i d d l ea n ds m a l l s i z e dr e a le s t a t eb u s i n e s se n t e r p r i s e s c l a s s i f yt h e i rs t r a t e g i e sa c c o r d i n gt ot h e i rs i t u a t i o na n dc h a r a c t e r i s t i c s ? t h i sp a p e ra n a l y z e st h eo p p o r t u n i t ya n dc h a l l e n g ef r o mt h ei n t e r n a la n d e x t e m a le n v i r o n m e n t sw h a tt h em i d d l ea n ds m a l l s i z e dr e a le s t a t e b u s i n e s s e n t e r p r i s e sf a c e d ，a n dw i t ht h es w o ta n a l y s i sc o m b i n i n g 5 - p o w e rm o d e l ，t h e nc a r r i e so nt h ea c c u r a t em a r k e tl o c a l i z a t i o n b a s e do n i t ，t h ep a p e rf o c u s e so nd i s p l a y i n gm i d d l e s m a l l s i z e dr e a le s t a t eb u s i n e s s e n t e r p r i s e s 。c o m p a r a t i v es u p e r i o r i t yo f t h e i rf l e x i b i l i t ya n ds e n s i t i v e n e s st o m a r k e t ；s t r e n g t h e n i n gs c i e n c ea n de f f e c t i v ei n s i d em a n a g e m e n t ，p a y i n g m o r ea t t e n t i o nt o h r , b r i n g i n gu pb r a n d ，t e c h n o l o g i c a li n n o v a t i o nt o e n h a n c ec o r ec o m p e t i t i v ep o w e r f r o mi n d u s t r yf o c u s ，p r o d u c t s ，s t r a t e g i c a l l i a n c ea n d m a r k e ts e g m e n t a t i o ns h o wt h e i rs t r o n gp o i n t sa n da v o i d w e a k n e s s e s ，a n dt oo v e r c o m ed i f f i c u l t i e si na d a p t i n gt ot h ed e v e l o p m e n t o ft h em a r k e t a tt h es a m et i m e ，m e e t i n gt h en e e d so ft h ed e v e l o p m e n to f c i t ya n dn e wc o u n t r y s i d e ，t h i sp a p e rp r o p o s e ss o m et h o u g h t s ，o r i e n t a t i o n s a n dp e r s o n a la d v i c ef o rm i d d l e s m a l lr e a le s t a t eb u s i n e s se n t e r p r i s e s d e v e l o p m e n t k e y w o r d s ：m i d d l e - s m a l l s i z e dr e a l e s t a t eb u s i n e s s ，n a t i o n a l m a c r o - c o n t r o l ，d e v e l o p m e n ts t r a t e g y 2 导论 两年半的m b a 生活就要结束了，此篇文章也许是这段人生时光 的最好注解。因而本文力求把这两年多的理论学习和工作经验与心得 体会有机的结合，不求完美无缺，但求通过本文的写作能够给自己对 问题的看法与理解分析和判断有所升华，也就心满意足了。 进入新的世纪，我国的房地产市场如雨后春笋般蓬勃发展，但是 由于我国市场经济体制的不成熟、规范，房地产法律体系不健全，不 可避免的出现了良莠不齐鱼龙混杂的情况；同时房地产业又涉及建 材、钢铁等诸多相关产业，关联度高；房地产业特别是住宅和千家万 户密切相连，加之我国人多地少、土地供需严重失衡的突出矛盾。因 此，可以说房地产市场变化关系到国民经济的持续健康发展；关系社 会的和谐与稳定。 一、研究的目的和意义 在当前国家对房地产市场进行宏观调控的背景下，通过自己在房 地产公司的所见所闻所思和自己对房地产市场的粗浅认识以及和一 些兄弟单位、相关部门的接触中，能够探寻出对中、小房地产企业有 价值的东西，并能够给他们在遭遇当前发展瓶颈与面临困惑的时候提 供一种自己的参考性见解与思路。 二、本文所要阐述的问题 ( 一) 当前房地产发展的形势及调控政策出台的背景和效果。简 要回顾我国房地产发展的情况，并从目前形势下，判断房地产市场的 不规范和过热，及问题产生的根源，进而导出宏观调控政策的理由及 采取的措施和调控的效果。 ( 二) 中、小房地产企业在当前宏观调控下所面临的团境。主要 从资金短缺与资金链条、融资渠道不畅和土地资源两个方面来分析。 ( 三) 从行业市场现状及内、外环境来分析中小房地产企业的优 势、劣势、机会和威胁；并从战略的高度及具体的战术角度来探讨中 小房地产企业在当前宏观调控下应采取的发展策略。 三、文所采用的分析工具方法和理论模型 本文诸多数据来源于除特殊说明以外，市场调查和统计抽样数据 根据国家统计和经济景气月报进行整理。主要采用借鉴s w o t 分析 方法进行房地产企业竞争分析，并结合行业集中度参照波特的5 力模 型对房地产行业竞争状况进行分析。对外部分析采用的s e l p t 模型 ( 社会s o c i a l ，经济e c o n o m y ，法律l a w ，政治p o l i t i c s ，技术t e c h n o l o g y ) 。 并根据结合低成本、差异化、集中化的竞争战略和一体化与多元化的 发展战略来探讨中小房地产企业市场定位和发展策略。 四、本文的篇章结构 本文的篇章结构安排： ( 一) 导论部分主要介绍写作本文的目的意义和所要阐述的问题 及说明本文采用的工具和方法以及本文的篇章结构。 ( 二) 第一章介绍我国房地产的发展概况。在本章里主要介绍我 国房地产的发展形势并说明我国房地产市场当前主要存在的问题及 问题产生的根源。 ( 三) 第二章主要说明针对目前我国房地产市场存在问题所采取 的调控措施。在该章里，主要从四方面来阐述：调控的背景、调控的 思路和措施、调控的效果和调控中应关注的问题。 ( 四) 第三章主要参照波特的5 力模型进行房地产企业行业市场 现状和中小房地产企业内部、外部环境分析来说明当前中小房地产企 业的竞争态势；并借鉴s w o t 模型和s e l p t 模型来阐明中小房地产 企业面临的内部、外部环境所形成挑战和机遇。 ( 五) 第四章首先从中小房地产企业的市场定位入手，确定中小 房地产企业在房地产业竞争中的位置与发展思路。由于外部环境的不 可掌控性，因而主要从内部着手提高企业的核心竞争力，结合( 低成 本、差异化、集中化) 竞争战略和一体化、多元化的发展战略，为中 小房地产企业发展提供一些可供选择的策略。 ( 六) 第五章根据我国房地产市场的发展形势，提出一些自己 建议和看法。 第一章我国房地产市场发展概况 第一节我国房地产市场发展的形势 一、我国房地产业正处于持续- 陕速发展时期 2 0 世纪9 0 年代末，特别是亚洲金融危机以后，我国把培育和发 展房地产市场作为拉动经济内需的重要措施以来，我国房地产业一直 处于快速发展阶段。 首先，我国目前人均g d p 达到1 0 0 0 美元，并且进入全面建设小 康社会的阶段，是我国正处于国际经验证明的人均收入1 0 0 0 3 0 0 0 美 元的消费结构加速变动时期，住宅辨镄已经成为当前以及今后相当长 时间的主要消费热点。我国城镇居民的居住消费需求收入弹性系数是 1 2 7 ，仅仅次于交通、通讯的消费需求收入弹性系数，大大高于食品、 衣物、日用品的消费需求弹性系数( 见表1 1 ) 。 表1 - 11 9 9 6 - 2 0 1 0 年中国城镇居民消费需求收入弹性 数据资料来源：国家计委宏观经济研究学院课题组培育“九五”新经济增长点，促进国民 经济持续健康发展 其表明房地产业的高收入弹性会带动住宅乃至房地产业进入高速增 长阶段。 其次，改变我国农村人口比重居高不下的城镇化进程，为房地产 业提供了很大的发展空间。未来几十年是我国经济结构和社会结构大 变革、大转型的时期，是我国实现由农村社会化向城市化转型的关键 时期，将会有几亿农村人口进入城镇生活，我国每年按转移农村人口 1 3 0 0 万( 2 0 0 2 年数据) 和联合国中低收入家庭城市人均住房面积1 8 平方米计算，每年要新形成2 3 4 亿平方米的住房需求。仅此一项， 就提高i j 期房地产投资欲3 0 。 城市化是一个具有国策地位的问题。城市化作为房地产业发展的 外生变量，逐渐成为推动城市房地产业长期发展的主要因素和动力。 我国正处在快速城市化阶段决定了我国房地产业处于快速发展时期。 ( 表1 2 ) 表1 - 2未来2 5 年我国城市化进程预测 1 年份 2 0 0 4 2 0 1 0i 2 0 1 5 1 2 0 2 02 0 2 5 2 0 3 0 l 峨市化率 4 0 4 8 5 5 6 2 l 6 7 7 2 l 第三、城市旧区的改造中会引起投资需求和消费需求的双重效 应。( i ) 新增城市人口的住房需求。国家统计局调查我国每年新增城 市人口1 8 0 0 万左右，按城市人均住房2 2 平方米计算，每年将需要4 亿平方米的住房。( 2 ) 城市存量住房的改造。我国城镇还有1 0 的居 民家庭居住在8 平方米以下，1 2 左右的家庭没有独立厨房，2 0 的 家庭没有独立厕所，与中等收入国家住房的质量水平有较大的差距， 存量住房的拆旧盖新的任务艰巨。( 3 ) 城市居民新增住房面积的建设。 按2 0 2 0 年的全面小康社会居住目标指标，城镇人均居住面积为3 5 平 方米，而目前只有2 5 平方米。这三方面的住宅现实需求是推动我国 以住宅为核心行业的房地产业快速发展的基础力量。 市场存量逐渐发展壮大，现城镇存量住宅已发展平均1 0 0 亿平方 米的规模。但相对而言存量住宅交易市场滞后，租赁住房市场不论从 交易量还是市场份额都很低。“十一五”时期，即有增量快速发展转 变为增量与存量并重发展阶段，房地产业将形成更为广阔的发展空 间。 我国的住宅市场近1 0 年左右的持续快速发展的原因是体制变革 和政策刺激的推动。目前由于我国处在快速城市化阶段和进入住宅消 费周期，人均收入快速增长、生活水平大幅改善，房地产业发展从制 度创新推动向需求拉动转变。房地产业在以需求拉动为主、体制变革 为辅的双重作用下，将进入高速增长的轨道。 任纪军：破解乱局) ，经济管理出版社，2 0 0 5 年版 二、房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业 1 9 9 8 年迅速启动的房地产市场在启动并改善消费结构、拉动国 民经济增长、改善城乡居民居住水平、拉动就业增长、促进城镇化进 程、带动城市基础设施建设以及增加地方财政收入等方面发挥了巨大 作用，房地产业已成为国民经济支柱产业之。其关联度高，带动力 强，即拉动了投资和消费需求，也扩大了就业，对国民经济发展影响 很大。据建设部测算，住宅业建设可以带动建材、冶金、化工、机电 和家具、室内装修等相关5 0 多个产业的发展，其投资拉动系数可以 达到1 ：3 。同时，由于建筑及相差行业是劳动密集型产业，对就业 拉动作用大，据估计每1 0 亿元投入，可以额外创造1 2 0 0 0 个就业岗 位。目前我国房地产业对g d p 的直接或间接贡献率约为1 5 。3 第二节当前我国房地产业存在的问题， 一、房地产业尚处在不断发展、完善、规范的过程之中 我国社会主义市场经济体制还处在不断发展完善之中，房地产真 正作为一个重要产业形成的时间还非常短，存在着房地产开发、交易、 中介服务和与房地产市场相关的土地、信息披露等诸多阔题，还处于 需要规范、整顿、完善的市场化进程中。“十五”后期出现的部分地 区房价过快上涨、供应结构矛盾的问题，实际上是我国社会主义市场 经济体制尚不完善、各项改革尚不配套的集中体现。近三年的房地产 市场宏观调控，虽然解决了房地产市场发展中的一些突出问题，但房 地产业持续健康发展的长效机制还有赖于经济体制的进一步完善，有 赖于金融体制改革、土地管理制度完善、房地产法律体系健全和行业 诚信自律以及全社会贫富差距缩小等外部环境的配套。 2 “十一五”规划 国家信息中心；( 2 0 0 6 房地产市场碰掣中国市场出版社，2 0 0 6 年版 二、房地产市场进入了新的发展阶段，已由需求不足转为局部性、 结构性的需求过大 “十五”后期，我国房地产市场运行中的主要矛盾，已由过去的 需求不足转变为局部性、结构性的需求增长过快，出现了一些非正常 的需求。( 1 ) 如2 0 0 4 、2 0 0 5 年部分地区投机投资性购房过旺，炒作现 象严重，一些项目，一些城市出现了非理性的上涨。在长三角部分城 市，投机投资性购房约占2 0 ，个别楼盘的投机投资性购房甚至占6 0 以上；( 2 ) 城市拆迁引起的波动性需求增长过快，“十五”中期我国城 镇房屋拆迁量最高每年达1 4 亿平方米，不仅造成尖锐的社会矛盾， 而且引起住宅被动性需求量猛增；( 3 ) 改善性需求过度，“十五”期间 刺激住房需求交易的各种金融、税费优惠政策陆续出台，在有力地支 持城镇居民住房消费的同时，由于二手房市场交易、商品住宅可租可 售等政策及制度安排相对滞后，未及时形成住房梯度消费结构，在一 定程度上形成了改善性住房需求过度。随着广大城镇居民收入的提 高，改善居住水平的住房需求加之以上三种非正常的、非理性的住房 需求共同作用，造成房地产市场需求偏大，供求矛盾突出，供求结构 失衡，导致房价过快上涨，超出了普通百姓的住房消费能力，影响了 中低收入群体改善住房条件。 三、投资规模过大、局部过热，房价过高 房地产业是资金密集性行业，房地产投资是固定资产投资的重要 组成部分，房地产的投资和消费与金融密切相关，且关联度高。2 0 0 6 年1 6 月房地产开发完成投资额7 8 9 4 5 9 亿元，和2 0 0 5 年同期相比 增长2 4 2 。 据7 0 个城市房地产市场信息系统生成的2 0 0 5 年新建商品房销售 价格数据见下图卜1 2 0 0 5 年全n t o 个大中城市新建商品房销售价格变动图 l 二 1 0 、：一： 8 6 “1 u 4 8 2 o u * - 4 痧? 爹- + 2 o 栌铲扩 图1 12 0 0 5 全国7 0 个大中城市新建商品房价格变动图 7 0 个城市商品住宅价格涨幅同比回落的有4 6 个城市，但有些城市出 现反弹。2 0 0 6 年3 月3 5 个大中城市，有1 4 个城市涨幅超过平均水 平，呼和浩特和大连涨幅连续6 个月超过1 0 。 第三节房地产业问题的根源 房地产在我国只有2 0 多年的发展历史，其产生的种种不成熟、 不完美、不健全的问题虽然都与房地产业不长的发展历史有直接关 系，但造成房地产业问题的根本原因却是体制性原因。 一、房地产及其市场的独特性 ( 一) 位置的高度重要性 所有的房地产在位置上是固定的，具有不可移动性。每个项目都 占据着一个独一无二的位置。房地产的位置包含其所处的地理位置以 及经济、社会、文化、教育等配套设施。独具特色的地理位置能够形 成独特的房地产次级市场，例如商圈、c b d 、经济开发区等。位置对 房地产具有极端的重要性，有句行话就是决定房地产价值的根本因素 是位置。房地产的不可移动性容易形成自然垄断，由此削弱了市场机 制的作用，尤其是价格机制。房地产由于其位置的不同，价格差异巨 大，能够形成级差地租，而地价是房产成本的主体，i 型而影响房价。 ( 二) 土地的稀缺性 土地是不可再生的，土地的供给是固定的，不能够按照需求的变 化而增加或减少，同时土地的利用强度，虽然可以通过调整容积率等 参数来改变，但是需要时间的，因而短期供给是固定的，所以短期 内房地产市场价格随着需求变化而涨落。 ( - - ) 住宅的准公共产品属性 住宅人权宣言提出：“有良好的环境适宜人的住处，是所有 居民的基本人权。”同时，住宅又是排他性的私人消费品和私人财产。 所以住宅既具有私人产品的特点，又具有公共产品的特点，属于准公 共产品。竞争性的市场经济无法生产并满足社会对这类准公共产品的 需求，如果完全有市场供给就会产生消费不足。 ( 四) 市场的不完全竞争和双重性 1 、由于房地产业具有土地稀缺性、区域性、不可流动性、级差 地租、建设长周期性等特性和房地产市场的独特状态，导致房地产资 源难以在地段间、区域间互通有无、平衡供求，在产品上难以相互替 代，供求机制的作用范围有限；在价格上存在着差异，并且价格信号 不灵敏；供给在短期是固定的，难以对需求变化迅速作出反应，供给 具有滞后性，供求均衡需要很长时间才能实现。同时，由于房地产的 投资量大、交易难度大、成本高、成交周期长导致交易各方进出市场 不易，竞争机制的作用有限。 2 、我国的房地产体制一直从旧的计划经济体制新的市场经济体 制演进。因而存在存量市场以计划为主且存在隐性市场，增量市场是 市场机制与计划调节并存造成房地产价格的双轨制。而且房地产市场 被人为的分割为公房行政分配、成本价房、经济适用房和商品房并存 的格局。 二、企业经营模式缺乏创新 ( 一) 大而全、小而全的生产体系 中国的房地产企业大多沿袭香港模式。典型的香港模式就是拿地 盖房销售物业一条龙滚动的开发模式，做全能开发，实 施低级的纵向一体化，通吃产业链，缺乏专业化和有特色的经营。低 级的纵向一体化导致企业内部缺少专业分工、无法形成规模经济。 ( - - ) 运营机制失衡 运营机制失衡主要表现为：l 、以销售为主的经营模式。我国房 地产业基本采用以销售为主的经营模式，主要依靠售房获取收入。由 于自有资金不多，尤其是中小房地产企业没有资金能力持有物业，获 取长期租赁经营的收益。同时获取土地、办理项目审批、策划设计的 难度大、时间长，使这种经营模式拉长了投资回收期。2 、以概念炒 作为主的销售方式。整个操作流程是前期的策划创意，然后是广告轰 炸和一连串的事件促销，利用概念的差异化来渲染和夸张产品的差异 化。过度依赖概念，忽略产品自身，特别是一旦设计和炒作的概念与 消费者的需求差距较大，就会引发项目危机! 如成都的l g 集团开发 的“诺定山”项目。3 、以圈地、圈钱为主要特征的盈利模式。房地 产开发的两个主要关键因素是置地和融资。获得价廉土地资源和低成 本贷款就意味着项目的成功。因而过多的企业老板把大部分时间用于 与地方政府建立沟通关系，用于和银行周旋协调而忽视如何进行房地 产开发，形成以“老板为驱动力”的机会型发展模式。 这种全能、落后的经营模式使许多企业忽视内部管理、缺乏战略、 没有稳定经营队伍使中小房地产企业很做大做强。 三、政府的缺位、越位和寻租 在社会主义初级阶段，政府是经济和社会发展的主导性力量，也 是市场经济的组织者和协调者，政府主导型经济不断发展和强化，逐 步形成了经济建设型政府的模式和运行体制。主要表现为：第一，行 政性资源配置方式和行政性垄断还占有一定比重，政府主导还在加 强；第二，与市场经济主体多元化相适应的制度化、法律化建设还严 重滞后。体制性的结构矛盾越来越成为制约我国经济体制改革进程最 为突出的因素4 。在房地产业的突出表现形成了城市建设型政府，在 。任纪军：碱解乱局经济管理出版社2 0 0 5 年版 形象工程和政绩工程的需求推动下，资源配黄过多取决于行政手段和 计划手段，如我过7 0 的土地资源供给依赖于行政手段，形成了行政 性垄断与竞争不足的房地产市场结构。 ( 一) 政府缺位 住宅是准公共产品，而经济适用房属于政策性住房保障应有政府 提供，但是由于g d p 的左右和政绩工程导致政策失效。l 、房价收入 比在国际普遍认为的l ：3 l ：6 的住房市场断档，而我国一般在 l ：8 以上，超出居民的承受能力。2 、经济适用房与商品房之间的价 差越来越小。我国一般价差在1 5 ，而国际上一般在5 0 左右。3 、 经济适用房占全部住宅的比重偏低，而且逐年下降。同时，用于经济 适用房等住房保障的投资也呈下降趋势。 ( 二) 政府越位，既当运动员又当裁判员 1 、目前的体制下，政府是双重角色，决定了地方政府行为的不 规范和经济的被动。在房地产市场上，地方政府扮演着多重角色。如 既是市场的管理者：项目的立项审批、土地利用规划等；又是部分房 地产的生产者、提供者：基础项目、公益项目、配套设施以及廉租房 和经济适用房。因而妨碍了市场的公平竞争。2 、土地市场的垄断经 营。而土地资产又是地方政府的g d p 形象工程和政绩工程重要资本， 从而造成政府在房地产业的不规范管理。 ( - - ) 政府的寻租行为 寻租行为就是寻求直接的非生产利润。而政府过度干预和管制 ( 追求权力的最大化) 产生了一系列的损害社会福利的实际后果，表 现之一就是助长寻租活动。加之模糊的产权制度和缺乏有效的监督和 规范，造成耗费资源，效率损失，影响市场的优化配置。在房地产业， 寻租收益远大于寻租成本，因而存在较多的寻租活动，同时寻租成本 无疑影响房地产项目价格。 总之，房地产业的独特特点决定房地产业发展和内在运行机理的 特殊性，而政府干预调节和调控和房地产的运行机理存在差距，使房 地产业和房地产市场具有制度缺陷、政策失效、市场失灵。 第二章房地产市场的宏观调控 第一节房地产市场宏观调控政策出台的背景 近两年来，我国进行了以稳定房价和调整住房供应结构为重点的 房地产市场宏观调控。其原因在于最近两年我国房地产市场运行中产 生了一些突出矛盾与问题。主要是一些地区房地产投资规模过大。商 品住房价格上涨过快，住房供应结构不合理，房地产市场秩序比较混 乱。 一、房地产投资规模过大 “十五”期间，我国房地产年均投资增长速度在2 0 ，2 0 0 3 年 为2 9 7 ，2 0 0 4 年第一季度达到近4 0 的水平，经过当年的控制固 定资产规模的宏观调控，全年为2 8 1 ，据2 0 0 5 年统计，有1 3 个省 的房地产投资增长幅度超过3 0 ，6 个省超过5 0 。见表2 1 5 。 表2 1 2 0 0 5 年各地区房地产开发投资情况 全国总计 东部地区 北京 天津 河北 辽宁” 上海 扛苏 浙江 福建 山东 广东 海南 1 5 7 5 9 3 0 1 0 4 2 8 7 7 l 觋5 o l 3 2 7 5 4 3 蚍5 2 8 7 3 5 4 1 2 4 6 j 6 1 5 2 6 9 0 1 4 5 4 5 5 s 柏3 9 9 7 4 3 4 1 4 朔瑚 7 0 8 5郇砌龇枷跏蛳“i耋|姒m枷粕 珊m帖圣m越m m 姗跏叭哪 m m”撇；言晰“mm枞；呈瓣 2 m 7 5 8 7 3 5 o ，：；|弧郴舭揪悯哪；|薹悯川勰描铽婚盛gl埘肚尉兽i伯舯鬟m 嚣黧搿裟嬲黧一 山西 吉林 黑龙江 安徽 扛西 河南 湖北 湖南 两部地逸 内蒙古 广西 重庆 四川i 贵州 云南 西藏 陕西 甘肃 青海 宁夏 新噩 1 7 4 6 1 1 9 5 7 3 2 6 7 6 3 4 5 9 a 4 3 0 0 7 5 3 8 8 5 2 4 4 7 9 5 4 4 7 5 5 2 6 4 8 3 4 1 6 2 1 0 2 8 7 0 2 5 17 7 3 6 9 9 船 l 舒3 1 2 3 3 瑚 5 2 9 7 9 4 8 5 7 5 2 9 1 l 7 4 6 9 1 0 1 6 6 1 1 5 4 3 1 4 4 6 9 1 7 4 明 3 2 3 3 6 2 0 4 6 7 2 7 1 5 l 3 17 碍 3 1 7 3 9 1 7 3 7 s 2 1 1 4 6 5 1 9 1 1 6 3 帅3 7 4 7 1 站 “o ， 1 6 7 1 3 支7 2 2 1 l 髑 6 0 3 1 1 6 5 2 4 7 4 5 6 9 5 2 1 9 。9 5 1 6 9 8 1 4 5 7 9 7 3 1 0 9 8 2 3 5 5 1 3 4 9 1 1 4 2 1 2 6 4 8 9 9 4 7 4 5 1 2 6 3 1 3 9 l 1 0 1 2 1 3 1 8 0 1 8 5 5 9 7 2 2 6 7 1 8 2 2 5 石7 ：j 3 88 2 2 4 2 5 0 3 1 2 2 3 s 卯1 3 2 j 3 3 6 3 3 4 4 5 5 4 虬 3 1 7 ，7 i 2 6 姗 l o 船j l ，0 1 0 尹 n o 工9 1 i 1 1 4 3 4 2 1 - 1 8 0 1 1 3 1 3 8 3 9 - 6 3 0 _ | 9 2 7 5 鲫3 1 7 5 1 s 9 “ 2 2 2 - 6 8 8，。 2 1 5 - 9 9 - 2 9 4 ， 6 2 廖 3 l 矗 ， 2 0 0 6 年1 - 8 月房地产投资增速又明显反弹，全国完成房地产1 1 0 6 3 亿元，同比增长2 4 。 见( 图2 - 2 ) 6 数据来源中经网整理 图2 - 2全国房地产投资累计及增幅 6 数据来源中经网整理 1 3 粼枞；萋谢蚍；|拼：堇蚍枷郴；呈螂枞们；善舭；宝砌 - ，l 二、住房价格上涨过快 商品房价格过快上涨是2 0 0 4 年以来房地产市场发展中突出的矛 盾与问题。2 0 0 4 年全国商品房、商品住宅平均价格同比增长1 4 4 和1 5 2 ，首次达到两位数，并超过人均可支配收入增长幅度和物价 上涨幅度。2 0 0 5 年第一季度房价上涨也保持在两位数的水平，且呈 现由东部沿海城市向其他地区扩展，由新建商品房向存量住房扩展的 蔓延态势( 见图1 1 ) 。2 0 0 6 年第一季度在上年同期较高的增长水平 的基础上仍然上涨6 。 三、住房供应结构问题突出 市场上中低价位、中小户型的普通商品房供应量不足，经济适用 住房投资规模和供应量近两年逐步卞降。见表( 2 2 ) 7 和表( 2 1 ) 表2 - 21 9 9 8 - - 2 0 0 5 年住宅投资情况 单位：亿元， 项目投资 住宅 同比所占经济同比所占 年份总额增长 比重 适用房增长比重 1 9 9 83 6 1 42 0 8 12 4 05 7 62 7 0 94 6 07 5 1 9 9 94 1 0 32 6 3 82 4 56 4 34 3 7 o6 1 41 0 7 2 0 0 04 9 8 43 3 1 l2 5 86 6 55 4 2 42 4 11 0 9 2 0 0 16 3 4 44 2 1 62 8 96 6 55 9 9 71 0 69 5 2 0 0 2 7 7 9 05 2 2 72 3 1 6 7 1 5 8 9 0- 1 8 7 6 2 0 0 31 0 1 5 36 7 7 62 9 66 6 76 2 2 05 66 1 2 0 0 41 3 1 5 88 8 3 62 8 76 7 26 0 6 4- 2 54 6 2 0 0 5 1 5 7 5 91 0 7 6 82 1 96 8 35 6 5 2 - 6 83 6 近年来，虽然各地积极推动住房保障工作，基本建立了以经济适 用房( 包括集资合作建房) 、廉租住房为主要内容的住房保障制度。 但实施情况看，进展不平衡。经济适用住房建设存在两种倾向：一是 停止或大幅度减少经济适用、住房供应，经济适用住房优惠政策不落 实，土地供应不能保证；二是建设标准高，户型面积大、购买对象界 定不严。同时，由于地方政府的利益也处于房地产市场的搏弈之中， 7 中国统计年鉴整理 所以在康租住房、经济适用房建i 殳中，缺乏应有的热情，造成资金落 实不到位、覆盖面低、供应量减少等问题，根本起不到住房保障和平 衡市场的作用。 四、房地产市场秩序混乱 一段时间以来，在房地产开发、经营、销售、管理个环节，一些 房地产开发企业和中介机构的违法违规行为时有发生，扰乱市场秩 序，损害消费者的合法权益，影响房地产市场的持续健康发展。特别 是一些企业囤积炒卖土地；一些开发商、中介机构和媒体联合，缺乏 行业诚信和自律监督，恶意炒作，发布不实价格和销售进度信息，诱 骗消费者争购，或虚构买卖合同，囤积房源，哄抬房价。这些行为是 造成部分城市的部分项目房价非理性上涨的重要原因。 此外，还存在有关法制建设滞后、法规的不健全的问题。虽然一 些相关法律如：土地管理法和房地产管理法已经出台，但是 与市场化进程和住宅的商品化相比有所冲突。物权法、不动产法 等也迟迟不出台，业主权益得不到有效的保护，矛盾纠纷不断。加之 城镇一体化过程中的集体土地流转、农民房屋的拆迁安置与补偿等问 题不断和房地产企业融资渠道单一不畅等问题，都没有有效的纳入法 制轨道给以妥善解决，影响了房地产业的健康发展。 第二节房地产市场宏观调控思路和措施 一、房地产市场宏观调控的主要目标、根本目的、指导思想及基 本原则 自2 0 0 4 年以来，国家进行了以调整供应结构，稳定住房价格为 目标的房地产市场调控。其根本目的在于切实解决市场发展中存在的 突出问题，消除影响市场发展的不稳定、不健康因素，实现供求基本 平衡、结构基本合理、价格基本稳定，促进房地产市场的持续健康发 展。调控的指导思想是：( 1 ) 立足于促进国民经济和社会的稳定发展。 ( 2 ) 立足于维护普通居民的住房权益。( 3 ) 立足于以经济手段为主 的综合调控。调控的基本原则：积极稳妥、把握力度，突出重点区别 对待，因地制宜、分类指导，强化法制、加强监管。 二、房地产市场调控的措施 2 0 0 5 年3 月的国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通 知即老8 条、随之同年4 月国务院出台的“加强房地产市场引导和 调控的八条措施”( 新8 条) 和2 0 0 6 年5 月出台了“国6 条”。连续 两年国务院就同一问题出台调控政策措施，可见国家对房地产市场调 控的决心，其采取的措施密度之集中、力度之大，涵盖面之广令人罕 见( 这也说明了政府失效、市场失效) 具体措施涉及了税收、货币金 融、土地和行政各方面的调控手段，其细化为各部门出台的相关执行 措施，主要方面可概括为： ( 一) 强化规划调控，改善住房供应结构 一方面要求合理安排普通商品住房和经济适用住房建设规模，项 目布局以及进度安排，以稳定市场预期。加强经济适用房建设，严格 实行政府指导价格，同时，作为长期制度安排，提出将建筑高度、容 积率、绿地等规划设计条件，以及销售价位、套型面积等控制性要求， 作为土地出让的条件。另一方面是优惠普通住房。对满足( 1 ) 小区 建筑容积率在1 0 以上( 2 ) 单套建筑面积在1 2 0 平方米以下( 3 ) 实 际成交价格低于同级别的土地上住房平均交易价格1 2 倍以下的中小 套型、中低价位的普通住房给予优惠。2 0 0 6 年国6 条又规定了小区 开发建设的住房结构9 0 平方米以下的户型不少于7 0 等措施力求改 善住房供应结构。 ( 二) 稳定住房价格 2 0 0 5 年4 月出台的引导和调控房地产市场的八项措施( 国8 条) 及5 月1 1 日建设部等七部门出台的关于做好稳定住房价格工作意 见；2 0 0 6 年5 月，建设部等九部门又出台了关于调整住房供应结 构稳定住房价格的意见( 国六条j 。同时( 1 ) 2 0 0 5 年3 月和2 0 0 6 年4 月央行两次上调房贷利率，2 0 0 6 年5 月建设部上调住房公积金 贷款利率和2 0 0 5 年5 月税务总局等三剖委联合出台的房地产税收 管理通知对房地产开发企业严格税收征管，对个人购房后的5 年内 进行转手交易的开征营业税及限制期房转让等规定其目的在于遏制 投机性炒房，控制投资性购房，稳定房价。 ( 三) 加强金融调控和信贷管理 严格执行产业政策和信贷条件发放贷款，继续实施信贷紧缩政 策，严格房地产开发信贷条件，清理并严格控制城市建设等各类打捆 贷款。调整和改善房地产贷款结构，严格控制不合理的房地产贷款需 求，防范贷款风险，对房地产等行业建设项目资本金比例提高到3 5 以上，同时规定对空置3 年以上的商品房，商业银行不得接受其作为 贷款的抵押物。2 0 0 6 年央行实施两次加息上调贷款利率同时清欠房 地产开发企业拖欠的工程款和民工工资( 拖欠工程款一般占房地产开 发资金的6 - 1 0 ) 。清理固定资产项目投资，重点对拟制固定资产项 目过快增长势头，着力解决投资膨胀。 ( 四) 治理整顿土地市场秩序 2 0 0 4 年6 月国办明确全国暂停农用地转非农建设用地半年。加 大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格土地转让管 理，依法制止土地“炒买炒卖”行为，对超过出让合同约定的动工开 发日期满1 年未动工开发的，征收土地闲置费，满2 年未动工开发的， 无偿收回土地使用权；对开发建设面积不足l 3 或已投资额不足1 4 且未经批准中止开发建设连续满1 年的按闲置土地处置。土地供应在 限套型、限房价的基础上，采取竟地价、竟房价的办法，以招标、拍 卖方式确定开发用地，停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限 制低密度、大套型住房土地供应。规范房屋拆迁管理，严格控制房屋 拆迁面积。 第三节房地产市场宏观调控的效果 在科学发展观指导和国家两年宏观调控下，各地区、各部门在规 定的时间内出台了享受优惠政策的普通住房标准，落实加强了税收征 管和信贷控制；整顿规范市场秩序，加强市场分析和监测：加强了土 地和规划的调控力度，增加普通商品住房和经济适用房供应量；强化 了住房保障制度建设，加快建立廉租房制度。随着中央稳定住房价格 的各项调控政策的逐步落实，我国房地产逐步呈现健康、理性、稳定、 快速发展的总体态势。 一、房地产投资增幅持续回落 据国家统计局房地产统计快报，2 0 0 5 年1 一1 2 月份，全国房地产 开发完成投资1 5 7 5 9 3 亿元，同比增长1 9 8 ，比一季度回落6 9 个 百分点，比2 0 0 4 年回落8 _ 3 个百分点；低于全年城镇固定资产投资 增幅7 4 个百分点，从5 月份起，已持续8 个月低于同期城镇固定资 产投资增幅。另2 0 0 6 年1 3 月增长2 0 2 ，增速比上年同期回落6 5 个百分点。 房地产信贷得到有效控制，开发贷款增速持续下降。从人民银行 统计来看，截止2 0 0 5 年底，商业性房地产贷款余额2 9 7 万亿元，同 比增长1 6 ，涨幅比年初回落1 0 7 3 个百分点。其中个人住房贷款余 额为1 8 4 万亿元，同比增长1 5 7 5 ，涨幅比年初回落1 8 2 7 个百分点， 从2 0 0 4 年6 月