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度假物业投资分析 专业：管理科学与工程专业研究生：王妍导师：沈杰副教授 摘要 近年旅游度假市场稳步快速发展，国内掀起了度假物业开发的热潮。随着政府管理 部门出台了一些旨在控制度假物业投资过热的措施，度假市场开发热潮在一定程度上有 所下降。但是中国巨大的旅游度假市场具有持续发展的潜力，度假物业市场的复苏也是 一定的，然而中国的度假物业投资却存在着很大的误区。开发度假物业忽视其特点，犹 如一般住宅房地产开发的例子比比皆是。目前中国度假物业投资市场需要的是如何根据 度假物业的特点进行合理的投资分析。 本文以度假物业建设过程的为纲，以度假物业特点为重点论述，对度假物业投资分 析中的若干重要内容作出具体的研究。本文从度假物业的概念、分类以及相关概念出发， 根据逻辑类推法的思路重点分析了度假投资项目的投入成本，建成后各个产业根据不同 的经营方式产生的不同收益来源。然后了阐述现金流法、现值法以及总量分析方法三种 方法的基本内容以及他们在度假物业投资分析中的运用。接着本文在分析度假物业投资 风险的基础上运用不确定性分析方法说明影响度假物业投资分析的关键影响因素。最 后，本文对度假物业投资要注意的其他一些问题进行了综述。 关键词：度假物业投资收益现金流分析法 摘要 t h e a n a l y s e o f t h er e s o r t p r o p e r t y i n v e s t m e n t g r a d u a t e ：w a n gy a n t u t o r ：s h e nj i e a b s t r a c t a l o n gw i t ht h es t e a d ya n d f a s td e v e l o p m e n to ft h er e s o r tm a r k e ti nt h er e c e n ty e a r s , t h e r ei saf e v e ro fe m p l o d e r i n gt h er e s o r tp r o p e r t yi nt h ed o m e s t i cr e a lp r o p e r t y i n d u s t r y t h em a r k e th a sd e s c e n d e dt os o m ee x t e n ta f t e rt h eg o v e r n m e n tc o n s t i t u t e d s o m em e a s u r e sw h i c ha i m e dt oc o n t r o lt h ef e v e r b u tt h e r ei snh u g ea n dl o n g - d r a w n p o t e n t i a lo ft h ec h i n e s et o u r i s m ，s ot h er e c o v e r yo ft h et o u r i s mi sc e r t a i ni nd e s p i t eo f t h em i s t a k ei nr e s o r tp r o p e r t yi n v e s t m e n t t h e r ea r eal o to fe x a m p l e sd u et on e g l e c ti t s e h a r a c t e r i s t i e sa n dt r e a ti ta st h eg e n e r a lr e s i d e n e er e a le s t a t e a tp r e s e n t , w h a tt h e c h i n e s er e s o r ti n v e s t m e n tm a r k e tn e e d si st h er e a s o n a b l ei n v e s t m e n ta n a l y s i sa c c o r d i n g t ot h ec h a r a c t e r i s t i e so f t h er e s o r tp r o p e r t y t h i st e x tm a k e sac o n c r e t er e s e a r c ht o w a r d su m p t ya s p e c t sw i t ht h eg e n e r a l c o n s t r u c t i o np r o c e s so ft h er e s o r tp r o p e r t ya n dt h ec h i e fp o i n t so ft h ec h a r a c t e r i s t i c so f t h er e s o r tp r o p e r t y t h i st e x ts e t so u tw i t ht h ec o n c e p ta n dc l a s s i f i i c a t i o no ft h er e s o r t p r o p e r t y t h e nt h et e x ts t r e s s e st h ed e v o t i o nc o s to ft h er e s o r tp r o p e r t ya n de a c hi n c o m e s o u r c eo ft h er e s o r tp r o p e r t ya c c o r d i n gt ot h ed i f f e r e n tm a n a g e m e n tm e t h o da tt h e b a s i co ft h el o g i ca n a l o g yt e c h n i q u e s e c o n d l y ，t h et e x ti l l u m i n a t e st h ee a c ha t t e n t i o n w h e na n y o n eu s e st h et h r e em e t h o d s t h ec a s hf l o w s ，t h ec a s hv o l u m eo ff l o w sa n dt h e t o t a la m o u n ta n a l y s i s - i nt h er e s o r tp r o p e r t yi n v e s t m e n t f u r t h e r m o r e , m a k es u r et h e k e yi n f l u e n c ef a c t o r s ，w h i c ha r eo nt h eb a s i co ft h er i s ka n a l y s i s ，t ot h er e s o r tp r o p e r t y i n v e s t m e n ta st h er e s u l to fu s i n gt h ei n d e t e r m i n a t i o na n a l y s i sa n dt h er a t ea n a l ，7 s i s m e t h o d f i n a l l y ，t h i st e x tc a r r i e do nt h eo t h e rm a i n l yp r o b l e m s e st o w a r d st h er e s o r t p r o p e r t yi n v e s t m e n t k e y w o r d s ：t h er e s o r tp r o p e r t y ，i n v e s t m e n t ，i n c o m e ，c a s hf l o wa n a l y t i c a lm e t h o d 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书丽使用过 的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并 表示了谢意。 研究生签名：2 龌日期：玉竺互中 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的 复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内 容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可 以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权东南大学研 究生院办理。 研究生虢扯新躲皿趣日期：碰靼 0 1 问题的提出 绪论 度假物业属于休闲度假房地产。度假房地产的开发是度假业与房地产业相结合的新兴物业开发， 通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络和酒店管理等各个环节而形成的一个全 新的产业模式田j 度假物业投资在国外已经有很多年的历史，但在我国，现代意义的休闲度假物业投资只有不到 十年的发展过程p 1 1 ： 9 1 4 ”，而且度假物业投资还远没有发展成熟。我国有相当一部分投资者把度假物 业投资纯粹作为一般的住宅房地产投资，没有真正把握住这种投资的特殊性，大多数度假物业的开 发者在开发前对度假物业所需要的投入和所带来的收益没有一个充分明确的认识。在规划时只考虑 其利好因素而忽视建设艰难性。 度假物业的开发是一个漫长的过程，其建设周期一般在l o 年到2 0 年间。一些投资者盲目跟风 缺乏对度假物业投入和建成后采用何种经营方式并由此带来的收益有一个明确研究，造成一部分度 假物业开发的中断，使得大批土地闲置，最后通过土地升值来达到投资的目的，违背了一开始的投 资规划 因此，本文认为迫切需要对度假物业的投资收益分析做出一般性概括，指明用于度假物业投资 所产生收益种类以及分析收益大小的方法，使度假物业投资者在做出建设决策之前对可能的投入以 及产生的收益能了然于胸，对这一漫长过程当中可能出现的资金困难、外部影响等风险做好防备， 不至于出现与预想不一样的情况时采取错误的措施使得投资付褚流水。本文正是基于以上的目的对 我国度假物业投资进行分析。 0 2 研究的现状 资料表明，在国外关于度假物业的研究已非常成熟，且具有较为丰硕的研究成果。研究领域涉 及宏观和微观两大层面，宏观层面的研究包括度假物业的内涵、实质和发展历程、世界度假业和世 界度假设施发展情况、度假物业开发的经济影响和世界各国的度假物业投资体系；微观领域的研 究涉及了度假物业的融资与开发、度假物业产品的规划设计、产品的市场促销、预订与前台接待业 务、房屋管理、房屋维护与工程财务分析管理及度假地的综合管理等内容。研究覆盖面广，内容丰 富，涉及到度假物业投资开发和经营管理的各个层面，可操作性极强，对实践具有重要的指导作用。 如朱桌仁先生( c h u c k y g e e ) 编著的度假饭店的开发与管理第一版、第二版，都详细介绍了度 假物业的发展历程，开发、管理；美国城市土地利用学会的度假区开发设计手册则从更大的范 围介绍了度假区开发的各个环节；美国作者罗伯特克里斯蒂米尔写的度假村管理与运营则 侧重在度假物业建成后的运营；爱德华因斯克普和马克科伦伯格合著的旅游度假区的综合开 发模式则偏重开发过程。 国内对度假物业的研究比国外晚了3 0 多年，基本上从1 9 9 6 年以后才陆续出现了一些研究，而 i 壅壹查堂堡主兰垡堡奎 且多立足于旅游的综合研究，笼统地研究了旅游度假业的概念、我国发展旅游度假业的环境背景、 所面临的问题及发展策略，同时对国内旅游度假投资发展实践作了初步研究。如邹统钎的旅游度 假区发展规划理论、方法与案例是从规划的角度阐述的；骆文韬的 走向2 l 世纪的中国度假 旅游从大的宏观方面介绍了我国度假业的发展历程以及发展趋势；张士泽的现代酒店经营管理 学现代酒店经营管理学：宾馆、度假村、酒吧、咖啡厅、康乐中心、物业经营实践与案例教学 则是一本结合实践来说明的关于度假酒店的管理；田玉堂的度假村的理念与操作实务是从开发 的角度来阐述。但是，可以看出对于度假物业的投资收益分析还没有专门的具有针对性的研究。 0 3 本文研究内容 本论文将站在投资者的角度论述度假物业及其投资的特点，系统地阐述其投资分析过程，表明 投资者在投资度假物业时如何更好地做出投资计划。论文着重构建度假物业投资分析的一般分析过 程的模式，根据度假物业投资的特点，从投入和收益两方面进行详细的分析，然后运用现金流等方 法分析开发者采用不同经营方式时投入和收益的关系。 h 图o - 1本文研究思路 论文内容包括五个主要方面： 1 、度假物业及其投资特点 介绍了度假物业的相关概念，对度假物业投资的策略、影响以及市场分析方法进行叙述，包括 度假物业投资产生的经济、社会、环境影响，我国度假物业投资发展趋势。再者概括了度假物业投 资的一般规划和开发过程。其中对娱乐设旖和商业设施的规划策略进行了特别的说明。 2 、度假物业投资的投入 分析投资开发度假物业的投资资金来源，各项费用，详细列出各种产业的投入成本的一般估算 公式。从度假物业投资在土地购买、前期费用、房屋开发费用、娱乐设施开发费用以及间接费用几 方面结合度假物业的特点分别说明各费用的组成以及一般估算方法。 3 、度假物业投资的收益 根据度假物业不同的经营方式，分别分析投资开发度假物业的收益来源的收益。分为住宅和分 时寓所收益、酒店收益以及娱乐和商业设施收益四方面分析，详细表述各种收益的具体来源以及一 般估算公式； 2 绪论 4 、度假物业投资效益与风险分析 首先论述现金流、现值、总量分析三种方法在度假物业投资分析中的运用。然后描述了盈亏平 衡分析、敏感性分析方法在分析度假物业影响因素上的应用，迸一步说明投资者对选定目标的投资 是否安全。 5 、对度假物业投资一些思考与建议 论文最后基于前面几章对度假物业投资的分析提出了投资者在度假物业投资时要注意的一些问 题，诸如度假物业的经营计划安排、其中寓所部分的出租计划安排等。这些问题都是作者对于开发 度假物业时的一些细节问题的思考，这些细节的分析将有助于投资者提高开发的成功性。 0 4 本文研究框架 3 第1 章：度假物业及其投资特点 第1 章度假物业及其投资特点 本章首先对度假物业及其相关概念进行描述，意在使读者清楚地认识度假物业投资的涵义；之 后是建设度假物业投资的市场分析以及建设的一般过程，使投资者在熟悉建设过程的基础上对资金， 工期等进行合理安排。本文特别指出了度假物业的娱乐设施、商业设施的规划策略。 1 1 度假物业及其投资的基本概念 1 1 1 度假区与度假物业 1 度假区 度假区是指通常由投资者经过规划和开发的能提供接近或容易接近自然、自然景观、人造景观 或者具有参观吸引力场所的房地产项目，它一般包括酒店、分时度假寓所和主寓所，第二寓所等， 其主要功能是为旅游者、度假者、周末旅行者、季节性居民和购房业主服务【1 】。度假区有各种分类。 ( 1 ) 根据环境和娱乐活动分类 人们在选择度假地时常常要考虑的是度假地的环境和所能提供的娱乐活动。在有了休息、娱乐、 相互交流的愿望和机会时，人们才会被激发去旅游、购买第二寓所和别墅。因此，环境和娱乐设施 是决定度假区市场竞争力的关键因素，度假物业的投资升值潜力即是投资者对地块的潜在升值力以 及此处环境在配备相应娱乐设施后对市场吸引力的判断。度假区根据环境和娱乐设施的不同可以分 为：海湾度假物业、湖滨度假物业、山地度假物业、高尔夫度假物业和其它类型如主题公园，纯文 化度假区等。 ( 2 ) 根据度假地住宅和旅馆形式分类 度假住宅占地面积和住宅类型是关键因素。这是因为：第一、住宅和酒店是收益主要来源；第 二、建筑物是决定度假区整体特征的最基本因素；第三、规划和开发花费了大量时间。因此，度假 区可以分为以下四类：度假酒店、分时或假日产权酒店、度假别墅和综合以上三类的多功能度假社 区。 ( 3 ) 根据主要消费市场的远近分类 据此可以分为“名胜度假区”与“非名胜度假区”。它们的区别在于：接近主要市场的程度、游 客去度假区的方式、游客光顾度假区的频率、驻留度假区时间的长短和度假区环境的质量。因此， 此类度假区分类也可以根据游客所要求的居住功能而分为“长居功能”和“短居功能”两类，具体 区别见表1 - 1 。 2 度假物业 度假物业是在度假区内的各种房地产项目及娱乐设施。房地产项目包括酒店、住宅、分时制寓 所、商业设施；娱乐设施根据度假区的特点和开发类型可以有滑雪、高尔夫、网球、游艇等活动。 本文认为，度假物业是为满足人们短期或长期居住，作为置业者第二寓所或主要寓所的可售物 业，同时以提供人们休闲、度假或部分商务商业活动为主要功能载体的物业统一定义为度假物业。 4 东南大学硕士学位论文 表1 1 两类度假物业功能区别 居住功能长居功能( 第一寓所)短居功能( 第二寓所) 十分便利，距市中心区的交通车程在半小时 交通条件较好，对交通时问要求相对宽松， 交通条件道路的通达成都要求较高，对公交站点的依 以内，最好临近交通干道及公交站点 赖性不高 要求十分高，教育、医疗等基本的配套设施依籁程度不高，娱乐设施成为主要吸引之处， 配套要求必须齐全，娱乐设施不作为最主要的吸引之商业设施要求不太高( 综合性的大型度假区 处。商业设施要求较高则有一定要求) 注重小区的内环境，可以使工作后疲惫的身 对外部环境要求极高，必须依托有特色的自 环境要求然资源或人工景观，有部分人文景观吸引能 心得到放松；相对市区楼盘环境优势明显 力更强 房价水平 对单价及总价的敏感性较大，低廉的房价， 对总价相对敏感，价格要求不明显 性价比要求高 满足长居功能的群体，较为关注区域微观因 满足短居功能的群体对宏观因素较为关注 备注 素 1 1 2 度假物业投资 i 度假物业投资的含义 为了满足人们的度假需求，就需要为度假者提供度假设备、设施和服务，进行度假资源的开发。 开发活动包括为了提高度假资源的吸引力而进行的一系列建设活动。作为度假物业投资者在进行度 假物业投资时要考虑两方面：一方面，由于度假产品的生命周期导致现实的度假资源需要滚动开发 和延续更新，需要研究如何实现度假资源的最佳利用；另一方面，潜在的度假资源需要经过人类的 开发才能成为现实的度假资源，所以投资者还要研究度假物业的最佳开发模式的问题，综合以上两 方面就是度假投资。 从以上的分析来看，度假物业投资本文定义的涵义是指在一定时期内，投资者根据度假休闲供 求市场的变化，现时以资金、实物和管理等方式组合后投入到度假项目建设过程和经营过程中，并 在未来获得收益的一系列经济活动。 从房地产投资形式来说，度假类房地产是属于直接投资；从房地产投资用途来说，度假类物业 是商业地产投资；从房地产投资经营方式来说，度假类物业投资可以属于出售型房地产项目投资、 出租型房地产项目投资和混合型房地产项目投资”“。 另外，度假物业投资又不是纯粹的房地产投资，它也可以是地产投资。投资者把买来的土地经 过初步整顿，直接出售；或者通过出售其中的一部分土地以获得资金用于度假物业开发的流动资金。 关键就看经营目标与哪种形式有关。本文所讨论的度假物业投资不包括纯粹的地产投资，投资者还 要是物业的开发者。 2 度假物业投资分类 在我国，广义的度假物业投资既包括购买和建造度假区内的固定资产、购买和储备流动资产的 直接投资，也包括购买股票、债券等购置有价证券的间接投资：狭义的度假投资主要是指度假区内 的固定资产投资，即把资金、实物、劳务投入到度假休闲开发建设项目，形成固定资产和流动资产 的直接投资，如度假休闲基础设施、景点、商业网点、饭店设施等i 】”。 本文的度假物业投资主要指度假区内的固定资产投资，其结果是形成度假基础设施和配套设 5 第l 章：度假物业及其投资特点 施，导致投资回收期长，并由此决定了度假活动的场所、规模和特色，影响流动资产的数量、结构、 周转速度、投资风险的大小等。 3 度假物业投资的特点 ( 1 ) 大量资金的注入对投资方的资金构成和财务成果影响较大，必须组织专门的资金筹集机构； 度假物业投资必须与流动资金的投资相配套，这样才能充分发挥度假物业投资的作用； ( 2 ) 投资回收期和寿命期较长导致度假物业投资对社会、经济和环境等方面的影响将在长时期 内发挥作用，同样度假物业投资对于国家政策的指向是很敏感的； ( 3 ) 度假物业投资具有不可逆转性和长期性，一旦完成很难改变并且持续时间较长；技术进步 和市场竞争等未来的种种不确定因素导致度假物业投资具有较大的风险； ( 4 ) 度假物业的未来收益的来源渠道是多样的，可以来自于租赁经营，也可以通过房地产融资 得以实现，还可以是用房地产免税项目抵补其他纳税收人所得到的收益，当然也可以是来自于房地 产转售的净利润。i l ” 1 2 我国度假投资的发展与趋势 1 我国度假物业发展的基本情况 我国的度假类物业投资起步较晚，各级旅游度假区的开发模式基本都是。政府给政策，自己筹 集资金”。1 9 7 8 年一1 9 7 9 年邓小平提出了一系列有关旅游业的重要思想，为今后我国的度假类物业 投资的开始奠定了基础。1 9 9 2 年1 月2 1 日国家旅游事业委员会第1 1 次会议认为：可选择沿海和内 地一些条件比较成熟的地方，鼓励和吸引外国或台湾、香港、澳门地区的企业和个人投资开发。同 年9 月，国务院务院批准建立1 2 个国家旅游度假区( 见表1 - 2 ) 口1 以来经过五年的发展，基本完 成了前期基础设施建设，转入到功能项目的开发，且大多数国家旅游度假区建成了若干相对独立的 度假单元并开始投入营运。我国目前国家级旅游度假区共有1 6 个，除上述1 2 个外还有湖南韶山、 西藏巴松湖、温州马养潭、北京华夏民族村州。 随着国家旅游度假区的推出，全国引发了度假物业投资的热潮。截止1 9 9 6 年底，各地批准立项 建设的省级旅游度假区已有1 2 9 处，加上全国建成并投入运营的1 0 0 0 多个市县级旅游度假区，总面 积已超过2 0 0 0 平方公里【2 2 1 。与此同时，集体、个体、外资等各种经济力量纷起仿效，全国的度假 村比比皆是。 通过兴办旅游度假地，各地政府也看到了资源开发利用的价值，特别是度假地的兴建在引进外 资，促进土地成片开发，带动当地经济发展所做的贡献，因而十分注重度假地的开发。 虽然我国度假物业的开发在短短几年取得了另人鼓舞的成绩，但是我国的度假地总体上开发规 模过大，特别是省级旅游度假地以及其他度假地的开发还存在一些误区，这期间真正成熟的度假类 物业投资却几乎没有。 部分是冠以度假村之名，其实是兴建花园、别墅，既没有活动空间和绿化配置，更无游览内容， 根本不具备度假休闲功能，纯粹是一般的住宅房地产投资；还有一些就是宾馆酒店进一步豪华化、 规模化，虽然增加相应的娱乐配套设施，但是环境质量不符合要求，又无休闲度假氛围，不适合作 为度假休闲场所口”。 6 东南大学硕士学位论文 表1 - 2我国1 2 个国家旅游度假区基本情况表单位：万平方米 度假区类型面积功能设置 主体功能 配套功能特殊功能 大连金石滩旅海滨 1 3 6 高尔夫球场，游地质景观区，国际游艇俱乐 游度假区度假别墅区乐运动区部、森林狩猪区、海上游览活 动区 青岛石老人旅海滨 io 8高尔夫球场、休 海上公园、海上游乐场、啤酒 游度假区 度假别墅区 闲健身区文化城 苏州太湖旅游湖泊 1 1 2 高尔夫球场吴文化区、水上风情、桥岛风 度假区度假别墅区光 无锡太湖旅游湖泊1 3 5高尔夫球场、康水上活动区 度假区度假别墅区复中心 上海余山旅游山川1 2 o高尔夫球场、健水上活动区、田园风光区 度假区度假别墅区身疗养区，文化 娱乐区 杭州之江旅游山川 9 8 8 度假别墅区高尔夫球场，游大型淡水沙滩浴场 度假区 乐购物区 福建武夷山旅山川 1 2 o 度假别墅区高尔夫球场、贸妈祖文化城 游度假区 易中心 福建湄州岛旅海滨 1 3 5 度假别墅区高尔夫球场、娱妈祖文化城 游度假区乐购物区 广州南胡旅游湖泊 1 5 0 高尔夫球场，娱东方野生世界及白云山景区， 度假区度假别墅区乐购物区岭南艺苑、世界喷泉区、狩猪 场等 北海银滩旅游海滨 1 2 0 高尔夫球场，娱海上运动场、海滩康复园 度假区度假别墅区乐购物区，文化 活动区 昆明滇池旅游 湖泊1 0 0 度假别墅区 高尔夫球场、现 大型淡水沙滩浴场、民族文化 度假区代娱乐城风情园 三亚亚龙湾旅 海滨1 8 6度假别墅区高尔夫球场、娱 大使俱乐部、海上俱乐部、潜 游度假区乐购物区水俱乐部 另外，作为度假物业投资在资金筹集方面，各级度假区多坚持利用外资为主，忽视内资，使得 最终资金不到位，进而影响了开发进度。 我国的度假物业投资大多倾向于东部沿海。而且多以海滨度假这种形式为主，其次是湖畔，使 得度假区环境大n d 异口”。没有充分利用西部地区的自然环境，建设沙漠、山谷等形式的度假区 而且，在各个度假区内几乎都包含高尔夫球场、水上运动场等娱乐项目，人造景观过多。 截至2 0 0 1 年底，我国旅游业吸引海内外资金的总体规模达8 6 0 0 亿元，其中外商投资超过5 0 0 亿美元。近年来，民营资本大量进入旅游领域，仅浙江省，在旅游业投入l o 亿元的民营企业集团就 有6 个1 2 ”。而且，其投资方式多样化，投资领域多元化，构成我国旅游业新一轮增长的重要动因。 今后2 0 年，我国旅游业仍将保持两位数的年均增长速度。按照我国旅游发展规划，到2 0 2 0 年，旅 游总收益将达到3 6 万亿元人民币口：3 1 。在国际上，我国将成为世界旅游强国；在国民经济体系中， 成为新兴的支柱产业。但是多年来，我国的度假旅游投资主要集中于饭店领域。从目前来看，这一 7 苎! 兰! 鏖堡塑些墨茎丝壅堑皇 领域基本已经饱和。因此，急怠发展度假旅游投资领域的多样化。 目前国内的一系列针对土地的政策，金融政策的出台使度假物业开发最主要的土地资源和资金 显得迫切紧张。如“2 1 号令”。“8 3 1 土地大限”，土地利用规划条例，重新修订土地管理法 和对国土资源管理体系实行垂直管理等政策，调高存款准备金率、调高房地产开发固定资产投资项 目资本金比例等金融政策都打压了度假物业开发市场，也在多个方面影响着度假物业开发1 4 ，j 。 2 我国度假物业投资发展的趋势 ( 1 ) 投资主体多元化 外资在度假投资中占有的份额呈下降趋势，国内资本已成为度假业投资最重要的来源，国家对 度假投资的重点将继续偏向基础设施、生态环境建设和旅游公共服务设施等方面。在集团化发展过 程中，旅游集团或以从事和投资旅游度假业为主体业因务的集团公司在己形成规模之后，旅游集团 投资所占的比重继续提高。相对于“小、散、弱、差”的旅游企业格局来说，旅游集团公司加强了 资本筹集的能力，开发扩展能力也大大提高，是未来旅游投资活动的主要角色。 与集团投资相关的投资方式是旅游度假业的联合投资1 9 】。联合投资是指对某个旅游度假业发展 项目，采取多个投资商或者旅游资源管理者通过土地、经营权的出让，联合多个投资商一起开发。 联合投资方式在资源依托型的旅游项目开发中，如滑雪旅游区、索道和主题公园等比较普遍。采取 这种方式的好处是减少投资风险，分开散发责任，同时也是投资商建立战略联盟的重要途径。 ( 2 ) 投资领域综合化 首先，区域综合开发成为潮流。度假投资领域将逐步由饭店业转向景观业。其中，借助名山秀 水和文化性资源开发的产品成为目前我国旅游投资回报最高的领域【2 3 】。大片区域综合开发成为投资 的热点。区域旅游度假业发展的另个趋势是，城市周边的旅游景区和乡村地区吸引了大量城市社 会资金，这也是私营、股份制和联营经济对度假业投资增长的深层背景。西部旅游的开发逐渐进人 加速阶段，也引起了投资商的注目。 其次，景区开发再次成为投资热点，单体项目的投资规模增大在度假旅游产品方面，适应家 庭度假、城郊度假、滑雪温旅游区、海滨度假、乡间度假、周末度假和节日度假的产品有广阔的市 场。大型景区的配套设施建设，如景区交通、游步通、索道、滑道，对投资商也有比较大的吸引力a 其中分时度假产品目前是投资热点。我国三大节假日的巨大旅游市场是分时度假产品的重要消费市 场，这一市场巨大的发展潜力会继续成为重要热点【柏m ”。 ( 3 ) 投资形式多样化 度假旅游投资将继续改变国内筹资渠道主要集中在银行的局面，采取了如度假投资企业通过股 票上市，较好地进行了资产优化和重组；以大的项目开发策划，吸引大集团和大企业投资的新的项 目融资方式；通过资产出让、股权置换等资产重组方式，获取发展资金 4 l j 。 1 3 度假物业投资的基本分析 1 3 1 度假物业投资的一般策略 度假物业投资一般说来具有如下特点： ( 1 ) 土地、建筑物及供游客使用的娱乐设施这类固定资产的成本很同 8 东南大学硕士学位论文 ( 2 ) 最初几年的投资回报般很低( 常常大大低于通行的货币利率) ； ( 3 ) 贷款偿还期长，最初几年的现金流动岁“ 所以度假物业投资存在相当大的风险，因此度假物业投资者必须采取非常谨慎地投资策略，这 些策略主要是应对突发情况，如流动资金链断裂、外界不可抗力等一些意外情况可能会导致投资 机会成本分析、加速土地销售、终止建筑施工或出售等。如果因意外情况产生严重后果时，度假物 业投资者可以考虑重新确定开发策略及改变项目功能。改变项目功能会使投资者所做的前期工作要 重新增加内容甚至全新开始，投资增加，但是如果是经过周密的投资策略分析。一旦投资者获得投 资各方的支持恢复投资，那么项目建设就会马上跟上，情况很快会好转。 其实，最好的方法是在度假物业投资开发的项目早期就投入大量的资金。但要记住的是“这种投 资必须满足房地产业的一个循环周期，并且能经受住从经济萧条到繁荣时期的时间考验。同时，债 务要有适当的结构，以保证项目的每一部分都能不断产生收益”。 许多潜在的风险使得投资者会为了长期利益而牺牲短期利益资金作为项目开发的根本使得投 资者可能会因为资金而改变开发项目的模式或者由于资金不济而放弃整个投资计划。此时，如果投 资计划分析显示项目会有较高的收益，那么投资者或许会多方面寻求资金援助来实现项目开发计划。 这里，投资者必须认识到强调项目管理能力的重要性。在房地产开发中，开发过程中的管理对于项 目按时、按质建成是非常重要的。现在许多投资者都通过寻找一个经验丰富的房地产代理中介机构 介入项目开发过程中的管理工作，因为投资者明白那将减少资金的浪费，有助于计划的实现。 本文所要讨论的度假物业的投资是以全投资为前提的分析，即是指投资者拥有足够的资金对 于资金来源的多样性问题将在本文第二章加以讨论。 1 3 2 度假物业投资对度假地的宏观影响 1 经济影响 度假物业的投资开发会对所在地区的经济产生影响，这是肯定的1 3 “。首先，游客的消费为度假 物业所在地带来了额外的收益，有助于该地区的经济发展。度假物业的开发还增加了所在地的税收。 最后，度假物业的建成为当地提供了大量的就业机会。 就就业机会而言，先是总承包商，再是分包商，然后就是劳务工人。但是，这也会引起外地承 包商以及建筑工人涌向度假物业开发所在地，造成与当地人抢夺就业机会的局面。特别是当当地的 承包商资质不能满足要求时，投资者必须到外地招标，这可能会造成当地工程公司的不满，使他们 对度假物业的开发产生消极心理。这一点要引起投资者的注意。 另外，在意识到度假物业的投资开发带来的收益时，不能忘记这给当地带来的经济成本。前面 讲到度假物业需要有很广泛的基础设施的支持，因此政府在支持基础设施建设时所用的资金可能会 降低如学校、医疗保健类的投资，后者会更直接服务于当地居民。 度假物业一般都会开发大量的娱乐设施。这些娱乐设施能否为游客和当地居民共享将导致当地 居民对所要投资开发的度假物业的欢迎程度。当地居民如能参与共享，一般地说他们就会对新增添 的娱乐设施的开发持赞同态度。但如果开发的娱乐设施只供度假物业的特定游客使用并且此举妨碍 了他们传统的业余活动时，他们就可能产生不满，从而抵制开发。 2 社会影响 9 第1 章；度假物业及其投资特点 大多数有关游客对度假地吸引力的调查表明，游客所感知的当地居民的友好态度是度假地受欢 迎程度晟为关键的属性之一因此，与当地政府、居民的关系的好坏将对度假物业投资开发的成败 有一定影响。 个新的度假物业的投资开发会带来什么社会影响，这取决于许多因素，包括游客与居民之间 在文化和经济方面的现有距离、度假地在不过分影响当地居民的前提下容纳游客的能力、开发的速 度以及游客所从事的活动的类型等等m l 。总的来说，度假物业的投资开发会对当地产生的影响主要 是社会方式的改变和文化的影响。当地居民收益的提高使得居民生活水平提高，家庭分工发生转变。 在文化上，可能在一定程度上削弱了当地居民的文化价值州川。因此，保持当地文化的持久生命力 和真实性，并用这些作为吸引游客的因素是投资者制定开发策略和经营度假物业时的一个重要工作。 此外，当地或邻近地中一部分富有的人可能会购买度假物业，另一部分人可能会因为度假开发 项目迁移出该处。这是由于随着度假物业所在地的城市化程度日趋提高，当地人由于大量外地人的 流入和城市化带来的社会后果导致他们的不满情绪越来越强烈。从而导致外迁浪潮的到来。 3 环境影响 度假物业的投资开发一般会对当地物质环境产生一定的影响，如对于土地，水和空气的影响， 对于生态系统的影响，对于视觉环境的影响以及环境问题，即拥挤和污染的问题h 肼1 。 在一处自然环境良好的地方通常会产生开发过度的问题。使得该地区的水电资源紧张。投资者 应该认识到。度假物业经营的成功与否将最终取决于能否保持一个宜人的人文环境 3 2 1 。目前，度假 物业的开发产生的长期环境影响并未得到充分的认识，特别是我国当今的度假物业投资开发。 度假物业的投资兴建还会导致度假地的拥挤，包括人、车辆、娱乐设施使用等。这会造成度假 区的资源紧张，导致游客与当地居民之间的矛盾。因此，投资者要控制度假区总的发展速度，制定 包括土地的分区使用，限定度假饭店的客房总数，汽车数量的最大限额，兴建停车设施，分配游客 和居民分享娱乐设施的时问等策略来减弱矛盾。另一个重要的影响是污染问题1 3 2 】。度假物业在规划、 开发阶段以及随后的经营期内，确实会有一些污染，如培植树花时所用的化学药剂可能会污染当地 的水资源，汽车的尾气以及各种垃圾会污染大气和大地。对于海滨度假物业投资时投资者还要注意 海水侵蚀的问题，因为侵蚀可能会使风景优美的海滩变得满目沧痍。 所以度假物业的投资者要对自然资源的保护和环境的改善做出一些投资及努力，如规划时要注 意对当地的动植物、历史文化遗迹的保留，设立植物园或狩猎禁区等措施【1 】【9 j 。 1 3 3 度假物业投资市场分析的一般内容 一个构思良好的度假物业项目在投资前必须对它的市场前景有一个全面的了解，即投资者要进 行完备的市场分析。市场分析是进行项目经济可行性分析的基础，也是成功的关键，它在任何房地 产项目投资中都很重要，而且对度假物业的投资来说显得更重要。因为这类项目的需求一般都存在 时间需求和区域需求的问题。也就是说。去度假或购买第二寓所的人的时间是不确定的，并且他们 可以在整个国家或世界范围内的任何地方选择理想的地点。此外，度假物业的需求还受客源地经济 活动的制约，度假物业与传统的居住地相比具有更广泛的游客资源。 总的来说，度假物业的市场分析要从人口统计方面和心理因素方面的全面了解开始，然后是对 度假物业投资开发有影响的各种因素。接下去是对具体的开发思想和区域位置做仔细的研究，包括 1 0 查塑查兰堡主堂垡堡苎 需求和供给因素、指导开发投资战略构想、识别各种投资开发机会【2 】【2 1 l 。以下本文仅对影响度假物 业投资开发的各种因素进行市场分析的步骤进行概括。 1 进行市场细分 市场分析是根据市场的人口统计特征和社会经济特征，如年龄、性别、婚姻状况、家庭规模、 收益、受教育程度、职业等，对市场进行细分；也可以根据市场的地理特征和心理特征、行为模式、 消费模式和消费倾向等进行细分的方法。投资者在得出结果后应该将服务的目标对准那些潜力最大 的细分市场。 2 明确目标客源地 市场细分完成之后，投资者通常就会以某些细分市场为目标来选择主要目标市场。然后，再明 确目标细分市场主要的客源地，根据主要客源地的特定需求指导所要投资的度假物业的选址以及应 配备哪些舒适宜人的设施、相对旅行费用、游客的具体数量和来源地【l 】 3 预测潜在市场需求 在已明确的客源地市场范围内，对投资项目预测其潜在的市场需求。预测必须以过去不同收益 人群在购买度假性公寓或别墅中所反映的数据为参考依据。并在此基础上修正预测还必须考虑到 所决定投资的度假物业的形式、价格和区域购买力，必须考虑市场变化的因素。在一个度假物业的 生命周期中，市场的人口统计特征和生活方式会发生变化，度假物业本身也可能会有所演变。 4 竞争分析 市场分析还应包括对来自其他度假地及来自本度假地内其他经营者的竞争分析。投资者必须仔 细研究这一信息，以判断潜在的细分市场是否已经由于竞争对手的存在而达到了饱和。如果确已饱 和，竞争分析也许还能揭示出其他未被全盘占领因而较为有利可图的市场。当然，调查的信息应包 含：娱乐定位、实体特征、娱乐设施、区域位置特征、交通条件，并且要将项目近年来在服务和市 场中有关趋势加以综合，以此来决定在目前市场中投资此种项目的成功性。 1 4 度假物业投资开发规划 1 4 1 度假物业的规划开发程序 度假物业的投资开发是一个将投资者、承包商和咨询公司连接在一起的过程【2 】i q ，以开发一种 既吸引市场，又能满足各种需求的产品。一般来说，度假物业的开发过程由5 个阶段的活动组成。 1 项目立项和可研阶段，即项目决策阶段 这一阶段的项目立项是概略式的，由投资者提出基本要求，经由咨询公司建议最后确定所要建 设的度假物业的需要，并说明兴建的地点，类型、规模、意象中的经营方式等。因此在项目立项阶 段所要做的工作包括以下几方面： ( 1 ) 投资者建立项目组或者组建专门的项目公司。 ( 2 ) 界定项目目标。参与初期构思的项目组要确定拟建度假物业的总体目标。这个目标要反 映政府、财务、开发、经营等方面的目的以及投资者的个体目标【3 l 。 ( 3 ) 界定有关开发过程的重要工作内容。这些工作涉及到项目规划、项目建设过程的管理、 土地使用、环境保护及政府相关机构的或法律法规的规定。要充分了解有关工作获得政府审批的过 1 l 第1 章：度假物业及其投资特点 程、要求、时间以及制约条件等 ( 4 ) 遵守地方政府的规定。在制定初步的总体规划之前，必须对当地政府关于度假物业开发 的规定加以考虑，同时还要弄清获得许可的正常程序，并准备环境影响报告。 ( 5 ) 确定度假物业的构成。项目组要提出要投资开发的度假物业的构成内容因素，包括住宿 设施的类型饭店、公寓楼，别墅等、单元客房总数现在的和将来的、娱乐设施的种类和数 量、仓库和贮物场所、商店以及总体设计和装饰。在这一阶段，项目组的介入非常重要，因为这时 形成的构思将确定住宿设施在整个度假物业开发项目中的重要性，并将影响到项目组在后期开发阶 段的职责。 ( 6 ) 初步确定总体计划。总体规划不仅仅是关于规划和开发一个度假物业的文件，而且是在 整个生命周期内经营度假物业的规划蓝图。由于总体规划具有综合职能，因此，在整个规划和开发 的过程中，规划所涉及的问题在度假物业进行建造、经营、扩建、改建和修缮时都将再次得到考虑。 开展可行性分析或可行性研究的目的是为了确定初步项目立项工作在经济上是否可行，是否遵 守了社会、环境、政治和法律等方面的约束，这种研究是从初期开发阶段直到工程竣工时所不可缺 少的。 可行性研究所包含的主要内容包括：项目所在地的经济、社会、人口概况、市场分析、选址的 自然特点、财务信息等。开发者要委托有资质的工程咨询公司来完成可行性研究。开发者对可行性 分析中有关财务和市场分析的结论应该得到认真的考虑，特别要对市场风险因素的敏感程度进行分 析，当这些分析结论表明度假物业开发成功的潜力有限时尤其应该如此。可行性研究阶段结束时， 项目的初步设计和开发时间进度就已经制定出来，初期的项目融资方式也确定下来。这样投资者和 其他有关各方就可以谈判和准备各种文件并开始开发的进程 2 开发前期阶段 前期阶段涉及到关于开发项目动工前的各种准备工作。前期阶段的工作主要由投资者成立的项 目组领导完成 2 1 3 1 【s 】前期阶段包括以下工作： ( 1 ) 土地配置、购买： ( 2 ) 进行项目融资； ( 3 ) 如果计划出租，那就通过招标选择一家饭店经营管理公司并与其签订关于特许经营权或 委托管理方面的协议； ( 4 ) 获取有关选址的开发权； ( 5 ) 制定总体土地利用规划； ( 6 ) 根据项目承包方式挑选项目总承包商以及分项目承包商； ( 7 ) 编制项目资金使用计划以及项目开发成本预算； ( 8 ) 获得必要的环境地质报告及政府审批许可； 3 开发建设阶段 在规划过程的后期阶段，关于度假物业建筑的设计和具体布局已经构思并初步拟定下来。根据 对选址特点的大量分析和对各部分土地用作特定用途的适宜性的大量分析，对度假物业各组成部分 总的土地空间分配方案也随之确定下来，度假物业的景观美化和土地管理在布局中最为重要，因为 度假物业有形建筑所占空间很少超过土地总面积的1 0 。旆工开始之前还必须考虑能源的规划l l l 。 1 2 东南大学硕士学位论文 随之就是项目的建设阶段，这一阶段的工作主要由承包商完成。 4 经营阶段 度假物业开发过程中的这一最后阶段通常始于开业前一年至二年，在完成建设正式经营后会一 直进行下去。这一阶段工作包括 7 1 1 8 1 1 9 1 ： ( 1 ) 制定并开展积极的销售和市场营销活动； ( 2 ) 招聘、培训员工； ( 3 ) 按照与各业主的协议提供服务： ( 4 ) 组织并管理各个经营部门； ( 5 ) 持续地控制和减少经营成本和费用； ( 6 ) 创造利润，维护设施，改善度假物业的形象。 1 4 2 度假物业的娱乐、商业设施规划策略 1 娱乐设施的规划策略 高尔夫球、网球、滑雪、划船、游泳以及温泉或健身中心等诸如此类的娱乐活动或设施能够成 就一个度假区，也能够毁灭一个度假区【1 1 。这些娱乐设施中的每一种都