（管理科学与工程专业论文）房地产投资风险分析及规避策略研究.pdf

摘要 随着我国加入t m ，市场经济体制进一步完善和规范，产业结构不断升级，房地产业作为国 民经济基础性、先导性产业之一的地位日益巩固，成为当今主要的投资热点。用先进的、科学的、 完善的理论作为房地产企业可持续发展的行动指南，有利于促进房地产业的健康发展 本文通过对房地产投资基本形式和基本特点的介绍，阐明了房地产投资应遵循的基本原则， 并结合房地产业的特点，对于整个房地产全过程的风险识别、评估与分析，防范与规避等主要方 法进行了系统的研究，对房地产投资风险问题以及风险与投资收益的相互关系进行了分析。提出 在风险因素干扰下，投资效益的财务指标分析法、盈亏平衡分析法、敏感性分析法和概率分析法 等经济技术指标分析方法。通过一个具体的房地产项目投资实例，研究了该理论方法在投资风险 评估中的应用。并根据风险评估与决策的实际需要。提出了房地产投资风险防范与规避策略，有 利于及时调整和保障投资风险决策的正确实施为房地产开发企业投资项目风险管理和投资决镱 提供了一些科学的理论依据 关键词s 房地产投资，风险分柝、风险规避 a b s t r a c t a l o n gw i t ho u rc o u n t r yj o i n st h e 肌t h em a r k e te c o n o m ys y s t e mi sf u r t h e rp e r f e c ta n d s t a n d a r d i z e ，t h ei n d u s t r i a ls t r u c t u r eu p g r a d e sc o n t i n u o u s l y ，t h ep o s i t i o no ft h er e a le s t a t e i n d u s t r ya so n eo ft h en a t i o n a ie c o n o m yf o u n d a t i o na n df o r e r u n n e ri n d u s t r i e sm a k e ss t r o n g e r i n c r e a s i n g l y ，b e c o m i n gt h em a i ni n v e s t m e n th o t - p o i n tn o w a d a y s u s et h e o r i e so fa d v a n c e d ， s c i e n t i f i c ，p e r f e c ta st h ea c t i v i t yg u i d e b o o kt h a t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yc a sk e e po n t h ed e v e l o p m e n t b e i n ga d v a n t a g e o u st op r o m o t i n gt h eh e a l t h yd e v e l o p m a n to ft h er e a le s t a t e i n d u s t r y 1 1 1 i st e x tp a s st h ei n t r o d u c t i o no ft h eb a s i cf o r m sa n d c h a r a c t e r i s t i c so ft h er e a le s t a t e i n v e s t m e n t 。c l a r i f y i n gt h eb a s i cp r i n c i p l et h a tt h er e a le s t a t ei n v e s t m e n ts h o u l df 0 1 1 0 w ， e n dc o m b i n et h ec h a r a c t e r i s t i c so ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y ，m a k i n gas y s t e m a t i cs t u d ya b o u t t h em a i nm e t h o do ft h er i s ki d e n t i f y ，v a l u a t i o ne n da n a l y s i s ，g u a r da g a i n s ta n de v a d ef o r t h ew h o l ei n v e s t m e n tp r o c e s so fr e a le s t a t e ，c a r r y i n go nt h ea n a l y s i sa b o u tt h er i s kp r o b l e m o fr e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n dc o r r e l a t i o no fr i s k sa n dt h ei n v e s t m e n ti n c o m e s ，e n dp u tf o r w a r d t h ee c o n o m i ct e c h n i q u ei n d e xa n a l y s i sm e t h o du n d e rt h er i s kf a c t o ri n t e r f e r e n c e ，s u c ha s t h ef i n a n c ei n d e xa n a l y s i sm e t h o d ，w a xa n dw a n ee q u i l i b r i u ma n a l y s i sm e t h o d ，t h es e n s i t i v i t y a n a l y s i sm e t h o 也p a s sae x a m p l eo fc o n c r e t er e a le s t a t ei t e mi n v e s t m e n t s t u d y i n gt h e t h e o r i e s a p p l i c a t i o ni nt h er i s kv a l u a t i o n a c c o r d i n gt ot h ee f f e c t i v ed e m a n do fr i s k v a l u a t i o ne n dd e c i s i o np u tf o r w a r dt h es t r a t e g yo ft h er e a le s t a t ei n v e s t m e n tr i s kg u a r d a g a i n s ta n de v a d e ，b ea d v a n t a g e o u st oa d j u s t i n ge n dg u a r a n t e e i n gr i g h ti m p l e m e n to f i n v e s t m e n td e c i s i o ni nt i m e p r o v i d i n gs o m es c i e n t i f i ct h e o r i e s e sb a s i sf o ri n v e s t m e n ti t e m r i s k 瑚a n a g e m a n ta n di n v e s t m e n td e c i s i o n so f t h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e s k e yw o r d s ：r e a le s t a t ei n v e s t m e a t ；r i s ka n a l y s i s ；r i s ke v a d e 引言 随着我国经济的发展，房地产业在宏观范围内已迅速发展成为国民经济发展的基础性、先导 性和支柱性产业，它的健康发展与否显得尤为紧迫和重要。据不完全统计，我国的房地产投资， 1 9 9 8 年比1 9 9 7 年增长1 3 7 i ；1 9 年比1 8 年增长1 3 矾；2 0 0 0 年比1 9 年增长2 1 5 ；2 0 0 1 年比2 0 0 0 年增长2 7 揣：2 0 0 2 年比2 0 0 1 年增长2 1 冁，5 年平均增速2 2 。2 0 0 2 年比前5 年的 平均增速高出1 0 个百分点，2 0 0 4 年比2 0 0 3 年增长2 9 7 显然，房地产增速极快，投资额很大， 风险重大。因此重视并研究房地产开发中的风险因素是理论界、实业界面临的一个重大课题 本文基于房地产开发经营风险管理的需要，在通过研究房地产投资过程中可能出现的风险、 影响因素以及诱发的根源、出现的概率大小以及对策措施的基础上。重点从风险的识别、风险的 评估与分析、风险的防范与规避这三个环节对房地产投资风险进行了系统的研究和论述，运用动 态分析和静态分析相结合以及数理方法对房地产开发中的风险、不确定性因素做出了系统、科学 的分析，为投资者提供一些可行的投资风险预测的理论依据，希望能通过此论文总结出一种较为 实用的房地产投资决策的风险评价方法，以便投资者能快速地确定房地产投资项目的风险程度， 并能提供一些优化的实用的风险管理措施 1 1 1 论文写作目的和主要内容 1 绪论 近年来，由于房地产业的迅猛发展，房地产投资大幅度增长，资本主体呈多元化：国家、集 体、房地产公司、个人投资、外资并举，由于投资过快，一大批房地产项目没经过科学的可行性 研究而仓促上马，造成了投资规模过大、项目结构失常、空置率过高、市场竞争无序。一些经营 者由于缺乏科学的风险预测和完善的投资决策方法，使资金沉淀、运转缓慢、利息负担加重、造 成资源极大浪费，房地产企业面临巨大的经营风险。对国民经济的发展造成了负面影响 本文正是基于避免房地产开发经营的风险，在投资决策前科学地，系统地评估和预测，对未 来可能发生的风险状态、影响因素和变化趋势做出判断，将风险控制在最低限度，保证开发经营 的经济效益为目的而提出的。 i 1 1 论文写作目的 房地产投资风险的理论研究和实践运作是房地产投资者面临的一个重大课题。房地产市场和 投资中的不确定性因素会越来越多，投资房地产所面临的风险也越来越大。降低房地产投资风险 是决定房地产投资成败的关键之一，房地产投资风险主要有系统性风险和非系统性风险两大类， 系统性风险主要是房地产市场供求风险、周期风险、利率风险、政策风险等。非系统性风险则是 经营管理风险、财务风险、其他个别风险等，如何通过严谨的投资决策分析，选择适当的投资机 会，最大程度地降低风险，投资决策便成为整个房地产开发流程中一个最重要的环节。由于房地 产业在我国还属于新兴产业，因此，相关的理论还显匮乏，特别是房地产投资风险决策理论和方 法相对较少。鉴于这种情况，本论文立足项目投资角度，总结了房地产投资风险的分类、影响因 素、表现形式以及风险对房地产项目的影响。其目的正是在通过研究房地产投资过程中可能出现 的风险、影响因素以及诱发的根源、出现的概率大小以及对策措施的基础上，为项目的投资者提 供一些可行的投资风险评估和预测的理论依据，本文采用统一思想来规划以下几章内容：房地产 投资风险概述；房地产投资风险识别；房地产投资风险评估与分析；房地产投资风险防范与规避 以其用科学的方法和手段研究风险发生和变化的规律，探求合理的风险控制和管理方法，希望能 总结出一种较为实用的房地产投资决策的风险评价方法和风险规避策略，以便投资者能快速地确 定房地产投资项目的风险程度，并能提供一些优化的实用的风险管理措施 i 1 2 论文的主要内容 本论文是从房地产投资风险的识别、评估与分析、防范与规避问题的研究展开的，主要内容 分为两大部分，重点部分是“房地产投资风险分析篇”( 第三章、第四章) 和“房地产投资风险防 范与规避篇”( 第五章) ，次重点是“绪论篇”。概述篇”( 第一章、第二章) 在。绪论篇”中，主要介绍了国内外房地产投资风险研究现状以及房地产投资风险研究的作 用，进而指出目前房地产投资风险研究中存在的缺陷，拟通过房地产投资运营模式，针对这一研 究成果中存在的缺陷，开展本论文的拟题工作。 2 在“概述篇”中简述了房地产特征、房地产投资风险以及风险的种类和阶段性，分析了房地 产论证设计阶段、筹措资金阶段、项目建设阶段、项目试运营阶段、项目正常运营阶段的投资风 砼，提出了房地产投资风险的客观存在性 在。投资风险分析篇”与“投资风险防范与规避篇”中，主要从房地产投资风险识别、房地 产投资风险评估与分析、房地产投资风险防范与规避全过程方面来论述，重点指出房地产投资风 险的影响因素，以及识别、评估、分析、防范和规避的理论策略，提出解决方法和相应的对策。 本论文主要对房地产投资风险的以下问题进行研究： 1 房地产投资风险识别问题 在房地产投资风险识别问题研究中，通过房地产投资开发流程。对房地产投资决策阶段、可 行性研究阶段、土地获取阶段、项目建设阶段和房地产经营管理等不同阶段的风险特征、风险的 类型及风险生成的原因进行判断，利用障碍因素分析法，从引起风险的错综复杂的关系中找出因 素间的本质联系，提出采用头脑风暴法、德尔斐法、幕景分析法、筛选一监测诊断技术、 故障树分析法进行风险识别，以便实现对投资风险的计量和处理 2 房地产投资风险评估与分析闯题 在房地产投资风险评估与分析问题研究中，采用财务指标分析法、盈亏平衡分析法、敏感性 分析法和概率分析法的确定方法，衡量风险对项目的影响程度，分析风险发生的概率，评估风险 可能造成的损失，从而为化解风险、减少损失的发生，为制定合理的风险防范措施奠定基础，同 时，在风险评估与分析问题研究中利用房地产开发企业投资项目案例进行深入的分析与研究，从 投资项目的收入、成本，费用等财务基础数据的确定，到财务指标、盈亏平衡及敏感性分析进行 了科学的论证。提出了可行性的结论。使风险评价与分析理论在实际中得到了应用和提高 3 房地产投资风险防范与规避问题 在房地产投资风险防范与规避问题研究中，采用预防风险、转移风险、减轻风险、回避风险、 后备措施等方法，正确预见、消除隐患、实施补救。将有风险导致的损失减少到最低限度。并在 房地产投资风险规避与策略问题研究中，采用利率风险的规避、行业风险的规避、经营风险的规 避、决策风险的规避方法，阻止风险损失的发生，削弱损失发生的影响程度使企业获得最大利益 1 2 国内外房地产投资风险研究现状 1 2 1 国外房地产投资风险研究现状 随着经济的发展，风险管理越来越受到各国的重视，风险研究专著大量出版。1 8 世纪产业革 命期问，法国管理学家亨瑞法约尔o i e i l r if a y 0 1 ) 在一般管理和工业管理一书中正式把风 险管理思想引进企业经营领域。1 9 2 1 年，马歇尔( m a r s h a l l ) 在企业管理 ( b u s i n e s s a d m i n i s t r a t i o n ) 一书中提出了风险负担管理( a d m i n i s t r a t i o no fr i s k - b e a r i n g ) 的观 点，他提出了风险排除( e l i m i n a t i o n ) 和风险转移的风险处理方法。1 9 5 0 年，美国的莫布雷 ( m o w b r a y ) 等人合著了保险学 一书，在书中详细阐述了“风险管理”的概念，从此，在美国 3 风险管理发展成为了一门学科1 9 6 3 年，m e l u 和h e d g s 合著工商企业管理，该书成为风险学 领域中的重要的历史文献。1 9 8 3 年，美国年会上世界各国专家学者共同通过了。1 0 1 条风险管理 准则。，将其作为各国风险管理的一般准则。1 9 8 7 年，英国的c h a p m a n 教授在 r i s ka n a l y s i sf o r l a r g e p r o j e c t s ：m e t h o d sa n dc a s e s ) 一书中提出了“风险工程”的概念 风险研究方法不断优化。1 9 6 0 年以前，投资风险研究主要是用传统的经济财会分析法， 包括风险调查法、成本效益分析、敏感分析等。1 9 6 0 年以后，管理方法引进了研究领域，创 立了工程管理科学方法，主要有决策树法，概率分布法、数理方法、模拟法、随机网络法等， 经过多年的理论研究和探讨以及实践中的应用，国际学术界对工程风险管理的理论达成一致的看 法，认为工程管理是一个系统工程，它涉及工程管理的各个方面，包括风险辨识、评价、控制和 管理，其目的在于通过对项目环境不确定性的研究和控制，达到降低损失、控制成本的目的。这 说明工程风险管理正逐渐走向成熟，国外在风险投资方面的系统研究和量化研究都达到了一个较 高的水平。是我国借鉴和参考的主要内容 1 2 2 国内房地产投资风险研究现状 由于我国经济发展尚处于初级阶段，房地产业发展历史不长，其理论研究和实践探索远远不 能满足和指导现阶段的发展需要，同时房地产业作为国民经济的重要组成部分，它的健康发展与 否，事关重大因此，进一步加强对房地产业投资开发、经营管理和风险预测的系统性理论研究， 并运用理论研究成果来指导其实践，促进房地产市场的健康发展和完善房地产投资经营机制，推 动国民经济的发展。显得尤为紧迫和重要 从我国的现实情况来看，我国房地产业和发达国家成熟的、已作为国民经济支柱之一的房地 产业相比，仅处于产业发展的初级阶段，还存在着许多问题。近年来，由于房地产业的迅猛发展 曾几度导致房地产投资过热，一些经营者由于缺乏科学的风险预测和完善的投资决策方法，一大 批房地产项目没经过科学的可行性研究而仓促上马，造成了投资规模过大、项目结构失常、空置 率过高、市场竞争无序，房地产业面临巨大的经营风险，对国民经济的发展造成了负面影响。因 此，建立科学有序的房地产投资风险分析、评估和预测系统是当前房地产业的迫切需求，这对于 实现我国房地产投资决策的科学化和最优化，提供开发项目的综合效益，无论在理论上还是实践 上，都具有重要的现实意义 在投资风险研究理论的发展中，国内学者对房地产经济及房地产投资决策也进行了进一步的 研究。最初是借鉴国外理论、文献和论著为主，这方面代表性的译著有：龙生平等人翻译的美国 学者g a y l o ne c r e e r 和m i c h a e ld f a r r e l 的专著 i n v e s t m e n ta n a l y s i sf o rr e a le s t a t e d e c i s i o n ( 房地产投资决策分析) ，该译著从房地产市场分析入手，以贴现现金流量分析为基础， 重点介绍了美国房地产的投资决策指标和投资风险的定量表达方法，对国内外房地产投资决策研 究具有一定的参考价值，类似的译著还有葛孚光的房地产投资决策盈利技巧 一书，该书介绍 了投资、经营房地产实物和金融的一些技巧和方法。 随着改革开放的深入和房地产业的发展。促使房地产投资决策理论体系不断发展和完善，越 来越多的其它领域的先进方法如系统论、模糊理论、优化理论等先后运用到房地产投资决策理论 的研究分析中，使房地产投资决策理论与方法的研究成为房地产研究的热点，并在近年的研究中 取得了许多研究成果，提高了房地产业的整体决策水平。同时从事房地产投资决策研究的国内外 专家学者认识到房地产投资决策是一门理论性和实践性均很强的综合学科，涉及领域广，应当用 4 系统工程的观点，定性研究和定量研究结合起来进行研究。1 9 9 3 年底，东南大学李启明等申请并 承担了国家自然科学基金资助项目现代房地产投资风险及决策优化的研究k 从系统工程 的角度分析了房地产投资风险要素的辨识和评估及投资决策的选择与应用，取得了卓有成效的成 果 但是。国内对房地产投资决策及决策理论的研究系统性不强，大多散见于各种系统工程和决 策分析方面的期刊、杂志和书籍。研究特点侧重于房地产投资决策的某方面，或论及房地产投资 风险及测度，或探讨房地产投资策略，或应用决策分析中某一方法分析房地产投资决策。1 9 9 3 年以后，房地产业经历了由。热潮”到“萧条“的大起大落，全国范围内房地产开发企业的效益 也严重下降。面对这样的严峻形势，政府决策部门加强了宏观调控的力度和手段，房地产投资者 也开始重视投资项目的可行性研究与决策分析。但从总体来看，目前房地产投资决策理论的研究 还不能满足房地产开发企业的实践需要因此，房地产投资风险的理论研究和实践运作是房地产 开发企业面临的一个重大课题 随着我国正式加入l i f o ，经济发展正逐步迈向国际化，房地产市场也将与国际接轨。对房地 产开发企业而言，需要面对国内、国际两个市场，风险评估、预测和规避技术将会日益显示出其 重要作用，因此，建立科学有序的房地产投资风险防范系统是当前房地产业的迫切需求本论文 正是基于避免房地产开发经营的风险，在投资决策前科学地、系统地评估和预测，对未来可能发 生的风险、影响因素和变化趋势做出判断，运用合理的规避策略将风险控制在最低限度，保证开 发经营的经济效益为目的丽提出的 5 2 房地产投资风险概述 房地产投资虽然有较高的投资收益率。但也存在着较多的风险一方面房地产投资受国家宏 观经济、政策变化和地区经济等情况的影响，投资者较难预测市场未来的发展趋势；另一方面房 地产投资固有的周期长、资金占用量大、资金变现能力差、交易纠纷多等；另外，市场、技术、 自然等方面的因素都使房地产投资面临巨大的风险因此，对于房地产投资风险因素的判断、分 析及防范在房地产投资中显得十分必要 2 1 房地产投资与风险 2 1 1 房地产投资风险 在房地产投资活动中，人们既想避开各种风险，又想尽可能获得较大的收益，这是一对复杂 而难解的矛盾。如果只为收益而不顾风险，铤而走险进行投资是不可取的一个聪明而有勇气的 投资者，必须对房地产投资的风险情况充分了解，进行认真的分析，并根据自身实力，估算对风 险的承受能力，以便综合权衡房地产投资的风险和收益，同时在此基础上采取各种风险防范措施， 敢于投资，果断决策，在最佳程度上运用投资资金，以求达到风险小而收益高的目的 根据风险的一般理论，房地产投资风险可以这样理解；房地产投资活动由于受制于多方面因 素的影响，以及由房地产产品自身特点所决定，存在着许多不确定因素这些不确定因素可能会 导致房地产投资活动的实际后果与预期收益的负偏离( 即损失或减少) 。在房地产投资活动中这 种引起预期收益损失或减少的可能性便称为房地产投资风险 2 1 2 房地产特征及对应的投资风险 由于房地产商品是一种特殊的商品，其具有固定性、耐久性、多样性等特性。同时房地产市 场是一个资金量大、周期长且影响因素复杂的特殊市场，赦房地产投资与其它投资有不同的特点。 特别是房地产项目的投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程，这些不同的特点 决定了房地产业是一种高风险行业，不确定性伴随其始终，这些不确定因素对房地产投资的成败 起着决定性作用因此不同的房地产商品特征决定了房地产投资风险的客观存在 i 房地产的不可移动性与风险 房地产的不可移动性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性房地产位置的固定性必 然带来房地产的区域性和个别性，因此它所处的地理位置、环境条件极为重要。房地产的价值很 大程度上取决于它所处的位置，取决于房地产所在地区市场供需状况，不仅房地产的建筑和使用 受到位置的限制，房地产商品的交易同样受到位置的限制，这是产生房地产投资风险的因素之一 一方面，这种风险的存在一定程度上限制了房地产企业选择开发的地段或区域。通常在繁华 地段开发房地产项目将实现较大的开发利润，但这一范围内可能已不存在可供继续开发的土地或 其它条件受到限制，在此情况下房地产企业只好为获得更大的选址范围而放弃一部分利润。另一 方面，不同地区房地产商品的价格与项目的地段所处的社会条件、经济发展状况以及地理环境条 件等因素的优劣紧密相关，而这些条件存在差异且变化复杂，有很多不确定因素在起作用。因此， 6 房地产的不可移动性使房地产投资企业面临着因环境条件变化而产生的风险 2 房地产开发投资周期的长久性与风险 房地产开发期的长短是决定房地产项目风险大小的主要因素之一一个房地产项目，从寻找 机会、可行性研究到施工、竣工、销售，往往需要几年时间才能完成。开发周期越长，各种社会 经济环境条件发生变化的可能性就越大，各种费用特别是后期费用就愈不确定，风险也就越大。 在房地产开发过程中，很难一开始就能对整个开发期内的各项费用和收益做出精确的估计，只能 是大概的测算。而在这一较长时期内，房地产市场供求变化、消费者喜好变化、社会经济形势的 兴衰、国家有关政策的调整、利率的变动等都是难以预测的。可见房地产项目一旦确定，资金一 经投入，就很难根据情况的发展而加以改变和调整，房地产开发企业就要冒由于开发周期长而导 致的房地产商品“滞后”效应的风险 3 房地产投资的资本需求性与风险 房地产开发需要大量的资金，房地产项目的开发过程就是巨额资金投入的过程。首先，土地 投入就是一笔极大的费用。由于土地的稀缺性，地价将会越来越贵其次，工程造价也是房地产 资金投入的主要部分。作为房地产开发企业不可能完全用自有资金来完成一个开发项目，一般都 是投入3 0 的白有资金，其余通过银行贷款等融资手段筹集开发资金。房地产开发项目规模越大， 投资者将承担的风险也越大因为规模越大，投资额越大，投资周期就越长，资金周转也越缓慢， 流动性就越差，因此房地产企业就会面临着能否按期筹措项目顺利开展所需要资金及资金成本较 高的风险。 4 房地产供给的有限性和滞后性与风险 由于房地产需要较长的开发周期，加之土地资源有限，房地产供给呈现出低弹性；而市场对 房地产的需求及需求变化却非常大，房地产需求呈现出高弹性。供给的低弹性和需求的高弹性并 存，这就注定了房地产商品只能是预先生产，导致房地产的供给滞后房地产商品供给的有限性 和滞后性使房地产企业面临供求关系变化所带来的风险损失。 5 房地产交易的权益性与风险 一般商品流通往往发生空间转移，生产和消费地点是不一致的。而房地产商品由于位置的固 定性和区域性，其生产和消费地点则是一致的。房地产的交换和流通中，没有房地产商品的“物 流”。房地产交易只是房地产权益的转移。房地产商品给人们提供生产和生活的空闻与场所，是 相当久的生产资源和生活资料，其中土地可以永久存在并反复使用，使用年限是无限的。建筑物 的使用期限一般可达几十年。在我国，对房地产商品使用期限的长短受国家有限的土地使用权出 让政策的限制 房地产交易的权益性使投资者面临土地有偿有期限出让所带来的风险在我国，国家控制着 土地一级市场采用协议、招标和拍卖三种方式有期限有偿出让土地使用权。根据用地性质不同， 土地使用权出让的最高年限从4 0 年到7 0 年不等，其中商业、旅游、娱乐用地4 0 年，居住用地 7 0 年，其他用地5 0 年在土地使用权出让的有效年限内，取得土地使用权的受让人可以出售、 出租、抵押等方式将土地使用权转让在土地上建造的各种建筑物及其他附着物的所有权发生转 7 移时，土地使用权随之转移一旦土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物和其他附着物 的所有权则由国家无偿取得 6 房地产政策的限制性与风险 由于房地产商品既是生产资料，又是生活资料，国家或地方政府通常对房地产实行直接有效 的管理，并建立了完整的政策法规和管理体制。因此房地产商品区别于一般商品的特殊性还表现 为更多的受到园家或地方政府政策和法令的限制 房地产市场是一个不完全竞争市场，并非完全市场化，即使经济发达国家和地区，如美国、 英国、日本、法国、台湾、香港等，政府对房地产的发展进行了直接的干预不同的国家和地区 对房地产的发展存在程度不同的干涉和限制，如我国政府对土地使用权出让年限的限制，城市规 划中对土地使用性质、建筑用途、建筑容积率、建筑高度等的限制：又如我国目前建立的以经济 适用房为主的多层次城镇住房供应体系中，对于不同收入的家庭实行不同的住房供应政策等。投 资房地产商品不仅受国家和地方政府现行政策的限制，由于房地产投资周期长，同时还受其未来 政策的影响 2 2 房地产投资风险的种类和阶段性 2 2 1 房地产投资风险的种类 房地产投资中到底存在哪些风险? 很多专家学者对这一问题进行了研究，对于房地产投资风 险类型的划分有着不同的方法。目前，较为常用的划分方法就是将房地产投资风险划分为自然风 险、政策风险、经济风险、技术风险、社会风险、国际风险六大类，每种风险又可细分为多种风 险因素同时若按风险效应划分，可分为纯粹风险和投机风险：按风险的性质可划分为静态风险 和动态风险；按房地产寿命周期可划分为投资前期阶段的风险、开发建设阶段的风险、经营阶段 的风险和管理阶段的风险；按照证券投资组合理论和资本资产定价模型的思想可划分为系统风险 和非系统风险，还包括具体的细分。( 如图1 ) 8 2 2 2 房地产投资风险的阶段性 1 论证设计阶段的投资风险 图1 房地产投资风险种类 不论房地产企业以往经验多么丰富，也不论项目的“外包装”多么漂亮。但实质上。关于项 目的许多内容，诸如贷款额、贷款利率、售价、出租收入、市场需求等，仅仅是预测而己，而且， 投资者能够看得到预测成果，也仅仅是房地产企业自己相信的可行性研究报告所以，此阶段投 资风险是很大的，在房地产寿命周期的各个阶段中，此阶段的投资风险最大但此阶段投资，投 资者得到的报酬承诺也是最优惠的，一旦投资成功，利润也是最高的。对于此阶段投资者而言， 既要认真审核房地产开发企业的项目可行性研究报告，又要对各项指标进行自我评估。比如审查 设计方案是否合理、出租率是否估高、项目运营成本是否估低、建设费用是否少估算等投资者 要根据自己对项目风险性和盈利性的估价，结合投资策略，来确定是否投资，投资多少 2 筹措资金阶段的投资风险 此阶段虽可看到设计方案这样一个阶段性初步成果，但毕竟只是一个书面文字资料，还只是 一个蓝图，能否变成现实，还是一个未知数。所以，此阶段的投资风险仍然很大。只是比起论证 设计阶段来讲，稍微小了一些而已。房地产开发企业筹措资金的来源一般包括：自有资金、银行 贷款、发售债券、发售股票、吸收投资、预收工程款等。如果其拥有的自有资金数额越大，则投 资的风险就越小，反之亦然。如果开发企业自有资金很少，不足l o 铲- 3 0 ，则投资该项房地产的 风险就相当大了，对于抗风险能力弱的投资者来说，最好是敬而远之当然，如果抗风险能力强， 而且对该项目有信心就要下决心投资。如果银行贷款己落实，发售债券股票的申请已被批准，吸 9 收投资颧已较大，预收工程款已有着落，则投资风险就少多了，但利润也相对减小 3 项目建设阶段的投资风险 此阶段已能看到实实在在的项目资金到位的成果，所以此阶段的投资风险小于以上两个阶 段此阶段的主要风险包括： ( 1 ) 能否以较低价格找到合适的承包商 ( 2 ) 承包商能否按期、按质、按量地完成建设任务 ( 3 ) 材料价格会不会大幅度上涨 ( 4 ) 房地产升值潜力能否实现 ( 5 ) 竞争性项目会不会出现，房地产价格会不会下降 ( 6 ) 会不会发生重大自然灾害或社会动荡等 为减小上述风险，可采取许多行之有效的措施，如与信誉好的承包商建立伙伴关系、设置预 备款应付急用、储备材料或实行材料费包干办法，参加保险、加强市场预测、实行地区性大规模 开发以避免竞争性干扰等 此阶段投资者的主要追求是期货房与现贷房的差价；项目经营利润；房地产升值潜力和有利 的位置、楼层等。同时此阶段投资者至少具备以下条件之一：对房地产升值把握准确，信心十足； 善于经营此类项目；对房地产市场行情把握准确；看重位置、楼层选择。 4 项目试运营阶段的投资风险 在此阶段，项目效益开始发挥，许多问题已能大致看清，甚至能够看清。所以，投资风险性 相对前三个阶段而言要小一些，此阶段的投资风险主要有： ( 1 ) 出租率能否达到预期目标 ( 2 ) 经营支出是否会超出，经营收入是否会不足 ( 3 ) 试运营期限是否会过长 ( 4 ) 会不会出现其他竞争性项目的干扰 为减少上述风险，需对该项目加强宣传，扩大知名度；提供优质服务，吸引顾客；加强项目 经营管理，减小支出，增大收入，缩短试运营时闯。此阶段投资者的主要追求是：在项目进入正 常运营阶段之前，抓住最后一个时机，用低代价获得赚取正常经营利润的权力 5 项目正常运营阶段的投资风险 在此阶段，项目的经营已步入正轨，经营收支基本稳定，所以，此阶段投资风险在各个阶段 中最小。但此时投资，一是机会较少，项目原拥有者不愿转手；二是即使有投资机会，投资代价 也大，而投资收益相对较小。此时投资的主要追求是经营利润，主要风险是项目经营计划方案能 否实现。所以，此阶段适于那些擅长租赁经营的投资者或那些善于经营又不愿冒大风险的投资者 1 0 3 房地产投资风险识别 进行房地产投资风险管理，首先必须识别风险，房地产投资风险识别，就是在各种风险发生 过程中，对风险的类型及风险生成的原因进行判断分析，以便实现对投资风险的计量和处理 3 1 房地产投资风险的特征 房地产投资活动风险具有其固有的特点，它们是房地产投资风险的本质及规律的表现。正确 认识房地产投资风险的特征，对于建立和完善风险控制和管理机制，减少风险损失，降低风险发 生的可能性，提高投资活动的效率具有重要意义。因此，房地产投资的特点决定了投资风险呈现 如下特征； 第一，多样性房地产投资涉及面广，与政策法规、金融动向，宏观经济形势、区域供求现 状、产业技术变革、消费倾向息息相关，易受各种因素波动的影响，不同因素导致的风险也多种 多样 第二。综合性房地产投资是一项复杂的系统工程，需要内外协调统一。在开发方内部，市 场分析、项目决策，选址、购地、设计施工、监督验收、财务控制、宣传销售、物业管理各成体 系又需协调统一。对外需要与相关各界建立良好的共融关系 第三，补偿性。由于房地产投资的风险较高，投资者一般要求在收益中对所承担的风险进行 补偿，也称为风险溢价或风险回报。 第四，激励性。利润与风险共存，从行业壁垒的选择效应看，高风险行业总是能给理智的投 资者带来超额利润。风险损失与风险报酬的抉择使房地产企业处于背水一战的境地，必须努力完 善投资风险管理。 3 2 房地产投资风险识别 3 2 1 风险识别定义 由于每一个投资项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的风险因素很多，影响关系错综 复杂，有自接的、间接的、明显的、隐含的、或是难以预料的，而且各风险因素所引起的后果的 严重程度也不相同当进行项目决策时，完全不考虑这些风险因素或是忽略了其中的主要因素， 都将会导致决策的失误。但如果对每个风险因素都加以考虑的话，则又会使问题极其复杂，这也 是不恰当的风险识别就是从系统的观点出发，横观房地产项目所涉及的关键环节，纵观项目建 设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元，从错 综复杂的关系中找出因素间的本质联系，在众多的影响中抓住主要因素，而且具体分析它t f 弓l 起 结果的严重程度 风险识别的内容包括：在投入与产出过程中有哪些风险应当考虑；引起这些风险的主要因素 是什么；这些风险的后果及其严重程度如何 1 1 风险识别过程通常由风险分析人员与房地产的规划、设计人员及有关专家一同进行主要方 法是通过调查、分解、讨论等提出所有可能存在的风险因素，并且分析和删除那些影响微弱、作 用不大的因素，然后研究主要因素间的关系 3 2 2 房地产投资风险识别方法 在房地产投资项目中，各种风险往往交织在起，而且引起风险的原因也错综复杂为了能 及时地发现或预测到这些风险，并采取有效的措施化解、缓和、减轻、控制这些风险，减少它的 危害程度，需要掌握一些专门的识别方法以对各种可能发生的损失进行分析 传统的风险识别方法同样是从分析损失入手的，主要有风险问题问询法、财务报表法、环境 分析法、现场观察法等，本文认为目前流行的风险识别方法都是基于传统风险识别方法，主要有： l - 头脑风暴法 头脑风暴法是一种通过小组会议形式。使与会成员相互讨论，产生思维共振，激发与会成员 的灵感和思想，以获得有价值的具有新意的观点、思想和创意。头脑风暴法一般适用于问题简单、 目标明确的情况如果决策分析的问题较为复杂，是一个综合决策问题，先将问题分解成几个子 系统问题来研究在作了适当的分解后，要分析的问题得到了简化、要解决的任务更为突出、目 标更为明确。运用头脑风暴法进行有关风险识别的讨论时，与会成员的讨论指向能趋于集中，效 果将更加突出缺点是需要耗费大量的时间，要求参与人员素质比较高。 2 德尔斐法 德尔斐法实质上是一种专家预测意见分析法，它通过选定与预测分析课题有关的领域和专 家，与专家建立直接信函联系。德尔斐法的工作程序是：首先挑选专家，以分析问题的复杂程度 确定人数多少，一般情况下确定2 0 人左右。选定专家后，即开始与专家进行信函联系。第一轮 信函调查，主要任务是向专家寄去需要分析预测对象的背景材料并请专家提出所需预测和分析 的具体项目与问题。在第二轮调查中。专家主要是对目标问题进行具体、深入和定量的分析和预 测。第三轮调查的任务是，专家得到反馈的综合定量分析报告和数据后，对综合分析材料的论据 和参考性结论意见进行评价，重新对预测目标进行一次定性和定量分析。上述过程一般进行到第 四轮，逐步使专家的意见趋向一致。最后获得结论性的意见。德尔斐法的最大优点是简明白观、 操作容易。实践证明德尔斐法的预测结果的可信度比较令人满意，这种方法的实际应用率较高， 因此对德尔斐法使用结果的可信度检验方法研究工作也得到了发展。 3 幕景分析法 幕景分析法是一种能在风险分析中帮助辨识引起风险的关键因素及其影响程度的方法。应用 幕景分析，是在计算机上实现各种状态变化条件下的模拟分析所谓幕景是指对一个决策对象( 比 如一个房地产投资项目，一个企业的发展问题) 的未来某种状态的描述，包括用图表、曲线或数 据的描述应用幕景分析法的原理，可以设计一些重要的参数和预警指标，决策者在日常的风险 管理中只需要对这些参数和指标进行监控，基本上就可以有效地实现风险监控之目的。幕景分析 的结果一般可分为两类：一类是对未来某种状态的描述；另一类是描述目标问题的发展过程，预 测未来一段时期内目标问题的变化链和演变轨迹幕景分析法有很大的局限性，即所谓“隧道眼 光”现象，也就是好像从隧道中观察外界事物一样，看不到全面情况因为所有幕景分析都是围 绕着分析者目前的考虑、现实的价值观和信息水平进行的，容易产生偏差，这一点需要分析者和 决策者有清醒的认识，可考虑与其他方法结合使用 筛选、监测、诊断技术是风险辨识的三元素，筛选是依据某种程序将具有潜在危险的影响因 素进行分类、选择的风险识别过程；监测是对应于某种险情及其后果，进行监测、记录和分析显 示过程；而诊断则是根据症状或其后果与可能的起因等关系进行评价和判断，找出可疑的起因并 进行仔细检查。筛选、监测和诊断是紧密相连的。由于客观事物的复杂性和可变性，往往一次筛 选监测诊断过程不能彻底解决问题，在诊断之后还有可能会产生新的风险因素，因此需 重复进行这一过程。筛i 卜监涮诊断技术应用花费的时间和精力非常多，由于过程很复杂， 所以技术应用的过程本身隐藏着许多主观臆断的可能 5 故障树分析法 故障树法( f a u l tt r e e ) 是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分解 成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障， 或对各种引起故障的原因进行分解、细化。故障树作为一种有效的风险识别方法，故障树实际上 变成了风险树。此时可以将企业面临的主要风险分解成许多细小的风险。将产生风险的原因一层 又一层的分析，捧除无关的因素，从而准确的找到对企业真正产生影响的风险及原因。故障树法 最初来源于电子学故障分析，后来经过变通发展，用来分析经济风险。此法经常用于技术性强、 较为复杂，经验较少项目的风险识别，其优点是比较全面地分析了所有故障原因。包罗了系统内 外所有失效机理，比较形象化，自观性较强。不足之处是适用于大系统时，容易产生遗漏和错误。 总之，每一种识别方法。兼容缺点和优点，在充分认识其优缺点的基础上才能准确地划分出 其应用领域。一个识别项目，本身是个复杂过程，而且在一个小的阶段过程中，还可能涉及许多 不同的方面，所以，在实践应用中，根据各阶段的特征，各种识别方法合理结合，显得相当必须 和重要 3 2 3 房地产投资全过程风险识别 房地产投资的全过程是指从房地产投资意向的产生到房地产出售、资金回收或报废为止的整 个过程。这是一个动态的过程，一般可分为：投资决策、项目实施和房地产经营管理等阶段，不 同的阶段各具有不同的风险特征，任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败，投资者必须对各 个环节的不确定因素进行识别并加以防范( 如图2 ) 1 投资决策阶段的风险 圈2 房地产投资全过程风险分类 在房地产开发过程中，投资决策阶段最为关键，拥有最大的不确定性与机动性。房地产投资 一旦展开进行，就很难从项目建设中撤出，否则会付出高昂代价。房地产投资决策阶段风险主要 源于政策和经济方面 ( 1 ) 政策风险 国家政策对产业发展的影响是全局的。政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形 式的经济损失尤其在我国，市场经济环境尚未完善的条件下，政策风险对房地产市场的影响尤 为重要 第一，产业政策风险 国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化，决定着房地产业的兴衰国家强调大力 发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣政府通过产业结构调整，降低房 地产业在国民经济中的地位，紧缩投资于房地产业的资金，将会减少房地产商品市场的活力，给 房地产开发企业带来损失。这种损失不一定体现在房地产商品的绝对价格降低上，主要体现为市 场交易活动的减少 第二，金融政策风险 房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行，国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替 代的影响。2 0 0 3 年6 月央行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，对房地产开发 1 4 资金贷款、土地储备贷款、建筑施上企业流动资金贷款、个人住房贷款等八大方面作了严格规定， 提高房地产企业贷款准入门