（管理科学与工程专业论文）投机性购房的信贷监管系统研究.pdf

重庆大学硕士学位论文中文摘要 摘要 住房，是人们的生活必需品，社会应保障不同收入层次的居民的住房需求。 可据调查，近年来，居高不下的住房价格已经远远超出了中等及以下收入阶层的 承受能力，其中，投机性购房成为住房价格快速上涨的主要原因之一 目前个人住房贷款制度的不完善，使个人住房贷款成为投机性购房强大的资 金支持如何严格住房信贷、有效抑制投机性购房，促进住宅市场的健康发展， 成为中央政府和广大消费者关注的重要问题。 论文立足予一级住宅市场，基于住房信贷各相关部门的信息共享，从个人住 房抵押贷款的信用风险、操作风险和个人住房公积金贷款的制度风险等几个方面 研究了商业银行、中央银行、政府相关监管部门对投机性购房信贷的监管。论文 的主要内容包括： 通过与自用性购房、投资性购房的比较，得出投机性购房的定义及其与投 资性购房的区别，并结合我国目前住宅市场的特点，分析投机性购房得以产生并 迅速发展的条件及其对社会主要方面的影响； 分析个人住房抵押贷款所面临的一系列风险，并针对各种风险，分析相应 的监管措施； 分析个人住房公积金贷款面临的风险，重点对个人住房公积金贷款特有的 制度风险监管进行了研究 投机性购房的信贷监管系统的各个子系统相互联系，相互依附，基于资源共 享。 论文以实用性为目标，论文中评价指标体系的建立力求理论的合理性和现实 可行性，尝试建立高效的投机性购房信贷监管系统结构 关键词：投机性购房，个人住房抵押贷款，个人住房公积金贷款 重庆大学硕士学位论文 英文摘要 a b s t r a c t t h eh o u s i n gi st h ed a i l yn e c e s s i t yo f p e o p l e , t h eg o v e r n m e n ta n ds o c i e t ys h o u l dt r y t om e e td i f f 酬l e v e li n h a b i t a n t sh o u s i n gd e m a n da n d p e o p l e sb l l s i cl i f en e e d ，w h i e l a i sa l s ot l a e m a n i f e s t i n go fh o u s i n g s s o c i a l i n d e m n i t i e a t o r y 蚴o r d i n gt o t h e i n v e s t i g a t i o n , i nr e c c l l ty e l a s , t h ep r i c eo fh o m i n gw h i c hs t a y e d 砒ah i g hl e v e la l r e a d y f a re x c e e dt h em i d d l ec l a s s $ c a p a c i t y , o fw h i e l at h es p e c u l a l i o ni nr e a li s t a t em a r k e t 啪s 伽eo f t l a em a i nl e a s o n s t h ea p p r o v a lo fi n d i v i d u a l sh o u s i n gl o a mw l e i sd e f e c t i v ea n dt h ed e f e c te n a b l o d i n d i v i d u a lh o 璐i n gl o a mb e c o m et h es t t t t i e i e n ts p 伐1 】l a 小他f t m d h o wt om 觚i a g e l l o u s i n gl o a m , w l a i e l ac a ne f f e c t i v e l yl i m i tt l a ed e v e l o p m e n to f t h es p e c u l a t i v ep u r e h a 螂 a n dp r o m o t et h eh e a l t h yd e v e l o p m e mo fd o m e s t i cm a r k e th a sb e c o l l l et h em a j o ri s s u e t h ee e a t r a lg o v e r n m e n ta n dc o n s i m l c l r se o r - c c m e d b a s e d0 nl ks h a r eo ft h ei n f o r m a t i o n , t h ep a p e rf o c u s e do nt h eh o u s i n gm a r k e t , t o o kt h ee n t i r ep r o c e s so f t l a es p e e t t l a t i o ni nr e a le s t a t em 锄k e t t a k et l a ep r o c e s so f t l a c h o u s i n gl o a mi n t l o w i n gt os p e c u l a t i v ei m r e h a s e 勰t h ed u e s s t u d i e dt h er i s kt l a c h o m i n gm o r t g a g el o a n sf a c e ds u c ha st h ec r e d i tr i s k , t h eo p e r a t i o l 擒lr i s k , t h em o r a lr i s k a n dt h es y s t e mr i s kt l a ep e r s o n a lh o u s i n ga c c u m u l a t i o nf u n df a c e d a c c o r d i n gt oi t , t h e p a p e rs t l x l i e dt h em o n i t o r i n gr e g u l a t i o mo ft h ec o m m e r c i a lb a 丑l 【s ，t h ee e n l r a ib 锄k r e l a t e dg o v e r n m e n t d e p a r l m e n t s t os p l l l n i v eh o u s i n gl o m m p a p e rm a i n l yi n c l u d e d t h r e ep a r t s ： f r o mt h ee o m p 篮i s o nw i t ht h el i v i n gp u r c h a s e , o b t a i n e dt h ed e f t t t i t i o no ft h e s p e c u l a t i o ni nh o u s i n gm a t i 峨a n dc o m b i n e dw i t ht h ec h a r a c t e r i s t i co ft l a ep r e s e n t h o u s i n gm a r k e t , a n a l r a x lt h ec o n d i t i o no f t h es p e c u l a t i o ni nl l o u s i n gm a r k e tt ob ea b l e t oe x i s ta n d r a p i d l yd e v e l o p ，a n di t sn e g a t i v ei n f l u e n c et ot l a es o c i a l 弘i n c i p a la s p e c t ； 锄删t h es e r i e so fr i s k si n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a mf a c e d , a n d c o l t e s p o n d i n g l y ，s t u d i e dt h er e g u l a t o r yi n e a , s u l t 鹊a l lt h er e l e v a n tl 世g u l a t o t ya g e n c i e s t o o k ； s t u d i e dt h er i s k st h eh o u s i n gp r o v i d e n tf u n dl o a n sf a c e d , f o c u s e do nt h eu n i q u e s y s t e mr i s kt h ep e r s o n a lh o u s i n ga c c u m u l a t i o nf u n dl o a mf a c e d t h es u b s y s t e m s i n c l u d e di nt h es u p e r v i s i n ga n d m a n a g i n gs y s t e mo f t l a es p 伐m h i n r e a le s t a t em a r k e t m u t u a l l yr e l a t c da n d a t t a e l a e d , b a s e do ni c s o u r c c ss h a t i n g t h ep a p e rt o o kt h ep r a c t i c a l i t ya st h eg o a l t h ep t t p e l * n l a k ee v e r ye f f o r ts e e kt h e i i 重庆大学硕士学位论文英文摘要 r a t i o n a l i t ya n dt h ef e a s i b i l i t yo ft h ea p p r a i 潞s y s t e m , a t t e m p tt oe s t a b l i s hah i g h l y e f f e c t i v es p e c u l a t i v eh o u s i n gl o a nm o n i t o r i n gs y s t e m k e y w o r d s ：t h es p e c u l 碰o n i nh o u s i n gm a r k e t , p e r s o n a l h o u s i n gm o r t g a g el o a n s , p e r s o n a lh o u s i n ga c c u m u l a t i o nf u n dl o a n s m 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取 得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文 中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得重庆太堂 或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料与我一同工作的同志对本 研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：琴磅签字日期：砷钳月岛) 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解重宏太堂有关保留、使用学位论文的 规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许 论文被查阅和借阅本人授权重废太堂可以将学位论文的全部或部 分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段 保存、汇编学位论文。 保密() ，在年解密后适用本授权书 本学位论文属于 不保密( 、) ( 请只在上述一个括号内打“”) 学位论文作者签名：歹每芗 签字日期：砷年f 月引日 撇名：彳l 杉 导师签名：砀l7 ， 签字日期：2 p 叼年f 月多日 重庆大学硕士学位论文1 引言 1 引言 1 1 问题的提出及背景 住房闯题自古以来就是世界各国政府普遍关注的问题，自唐朝诗人杜甫的“安 得广厦千万闻，大庇天下寒士尽欢颜”到现在的“居者有其屋”，无论是过去、现在 还是未来，无论是发达国家还是发展中国家，解决社会居民的住房问题往往是政 府工作的重点之一人们要生存，首先要有个安身立命的处所，人们只有在解决 了基本生活需求以后，才能追求更高层次的发展与精神的需要 建国以来，我国长期实行以实物分配、低房租为主要内容的福利性的分房制 度。2 0 世纪8 0 年代以来我国逐步开始住房制度改革，住房开始商品化、私有化 这一重大改革推动了个人住宅市场的前进，促进了国民经济的发展。 随着房地产业的发展，以住宅为主的房地产业已经成为我国新的发展阶段的 重要支柱产业。但是我国的商品住房市场发展起步较晚，信贷、税收制度、法律 法规、行政管理的不完善和信息不对称并存，一定范围内存在商品住房的投机性 购买，特别是近年来，投机性购买已经成了我国目前住房价格高速上涨的主要原 因之一居高不下的住房价格已经超出了大多数城镇居民的承受能力，只有少数 收入较高的城镇居民有能力购买商品住房。 一方面大多数城镇居民无力购买商品住房，另一方面我国目前商品住房闲置 率却一直居高不下，投机者购买住房后一段时间内闲置，等待住房价格短期内上 涨后出售，以获取差额收益，形成了“有房没人住和有人没房住”的怪现象。 解决上述现象，工作重点之一是抑制住宅的投机性购买，满足广大群众的自 用住房需求。个人住房贷款制度的不完善，使个人住房贷款成为投机者购房的重 要资金来源，是投机性购房的经济支持和后盾。研究如何有效地限制个人住房贷 款流入投机性购房领域，抑制投机性购房，对于引导和促进住宅市场持续稳定健 康发展和金融安全、保持国民经济的平稳快速发展、实现全面建设和谐社会的目 标等具有重大的现实意义。 1 2 相关研究和结论 近年来，投机性购房行为已经从最初的江浙、上海、北京迅速发展到全国的 各大中城市，对住宅市场和居民住房条件产生了很大的冲击如何限制个人住房 贷款流入投机性购房领域，已成为我国当前研究的一个热点问题，主要可以归纳 为以下几个方面： 东北财经大学王森等对目前我国个人住房抵押贷款风险的形成和防范进行了 重庆大学硕士学位论文i 引言 研究。认为我国目前住房抵押贷款面临的风险包括四个方面，分别是：借款人引 发的风险、银行自身引发的风险、房地产开发商引发的风险和抵押物风险。在贷 款风险防范方面，王森认为各商业银行应加强内部的贷款管理，建立信用评价制 度，完善信用等级2 杨俊龙等也对此方面进行了研究，认为银行风险防范还应该建立房地产景气 指标体系，来谨防房地产的经营风险转化为银行的金融风险3 徐根贵，王文红在研究防范个人住房信贷风险的论文中也指出，各商业银行 的信用评价制度需要对借款人个人的真实状况有详细的了解，这就需要由政府部 门牵头建立个人信用体系，解决各商业银行与借款人之间的信息不对称问题4 。 房地产信贷方面法律法规的不完善，也成为当前研究的重要方面。目前，商 业银行在办理信贷业务时，只能根据合同法、商业银行法、担保法 等综合性法律，而没有房地产信贷和金融的专业条款。王风军等建议建立健全房 地产信贷的法律法规体系并加大处罚力度5 。 个人住房公积金作为一种特殊的个人住房贷款模式，具有其特殊性，其面临 着很大的制度风险。曾晖、朱永明等认为我国住房公积金的委托代理制，使住房 公积金贷款环节增加，手续办理繁琐，且由于贷款主体模糊，职责定位不准，使 银行消极办理，贷款难度增加，承办银行对承办的公积金业务重存轻贷为了禁 止住房公积金流入投机性购房领域，在完善住房公积金制度的同时，应加强住房 公积金管理中心和各相关部门的监督职能6 综上，理论界关于投机性购房的信贷监管的研究很多，主要集中于各商业银 行和金融机构、中央银行、政府和各相关部门三个主体的监管职能，但对这几个 方面的研究相对独立，缺乏系统性 国外一般不用信贷手段对投机性购房进行直接监管。只有在住房价格过高时， 政府会提高利率等来抑制住房价格的过快上涨。针对投机性购房的信贷监管，提 高利率固然可以增大投机者的投机成本，但同时也加重了普通消费者的购房压力， 容易形成“全民买单” 1 3 研究内容和研究方法 论文以投机性购房的基础理论分析作为基础，分析了投机性购房的特征及其 产生的现实条件，并依此作为投机性购房的信贷监管的理论基础。以一级住宅市 场为代表，研究了如何严格信贷管理，有效限制个人住房贷款流入投机性购房领 域，进而抑制投机性购房。论文针对个人住房贷款的两种形式：个人住房抵押贷 款和个人住房公积金贷款，分别研究了投机性购房的个人住房抵押贷款监管系统 和个人住房公积金贷款监管系统。 2 重庆大学硕士学位论文l 引言 对投机性购房的个人住房抵押贷款监管系统的研究，论文根据商业银行及金 融机构、中国人民银行、政府和各相关部门监管职能的不同，分别进行了研究 投机性购房的个人住房公积金贷款监管系统部分，关于住房公积金贷款与个人住 房抵押贷款的相似之处，不再予以研究，重点研究了个人住房公积金贷款特有的 制度风险的监管。论文较多地采用了定性分析的方法，与定量分析结合，收集和 整理了大量历史数据和住房市场相关政策文件，力求对我国投机性购房的信贷监 管系统进行深入、理性的分析与研究。 论文的研究思路和研究过程如下： 然0 基础理论研究 图l0 1 研究思路 f i 蜃1 1 r c s e m hl i n e 重庆大学硕士学位论文2 投机性购房基础理论分析 2 投机性购房基础理论分析 2 1 投机性购房基础理论分析 2 1 1 投机性购房的定义 住房市场的主要需求可从不同角度区分，。 从购买者是否是住房消费者角度，可分为自用性需求、非自用性需求。 自用性需求是指购买住房者就是该住房未来的居住者。自用性需求根据需求 的动力来源可分为主动性需求和被动性需求。主动性需求是指由消费者自身的愿 望而产生的对住房的需求，被动性需求是由于外力的作用，迫使消费者产生的对 住房需求，例如在旧城改造中拆迁区域的原居民由于住房被拆除而购买新住房的 需求，因被地震、火灾、泥石流等灾害毁坏住房、无处居住而产生的买房需求等。 目前在我国城市，拆迁导致的被动性需求达到很大规模，已成为自用性住房需求 中极其可观的一部分 非自用需求是指购房者并不直接自我使用的需求，包括投资性需求和投机性需 求。投资性购房是指购房的主要目的是为了通过长期出租或经营获取收益的购房行 为。投资性购房的存在对于保证房地产市场的活力和长期稳定具有重要作用。投 机性购房行为是基于投机性需求的购房，一般意义上的投机性购房即炒房，系指 购房的主要目的不在消费，而在短期内转手牟利的房屋买卖行为o 。 上述几种购房需求之间的关系如图2 1 所示： 图2 1 住宅市场需求结构图 f i g 2 1 t h ef l a m e o f t h eh o u s i n gm a r k e td e m a n d 商品住房既是耐用消费品，又可能成为一种投资工具。自用性需求根源于住 房给消费者提供的效用，而非自用性需求根源于其可能产生的收入，这两类的需 4 重庆大学硕士学位论文2 投机性购房基础理论分析 求差别较大，两者对不同宏观调控工具的敏感性不同 此外，还可以按住房交易方式，把住宅市场需求分为住宅购买需求和住宅租 赁需求本文考察投机性购房行为，因而不直接研究住房租赁需求。 2 1 2 投机性购房的分类 目前商品住房市场中存在的炒房行为大致分为炒现房和炒期房两类。 炒现房是购买者付清所有款项领得土地证、产权证之后，再进行转让以获取 收益的行为。炒现房是转让房屋所有权，属于房产转让行为，只要政府在税收、 信贷和相关的法规方面进行恰当的引导，可以成为对房地产市场的补充。 炒期房是指商品住房在未竣工并取得产权证前，购房人取得房号或与开发商 签订购房契约之后在较短的时间内再进行转让，通过合同变更、转让、卖房号等 方式获取差价的行为商品住房期房炒作是转让购买的权利，商品住房期房炒作 可以分为两种情况： 炒卖房号。 炒房人将订房单转手卖给他人，收取转让费炒房号情况的出现一般是由于 楼盘房源较少或者是预期收益较好吸引了职业炒房人，也有少数企业通过不记名 “限购”、抽号的方式，进行造势炒作。 炒卖房号如果发生在商品住房建成上市之前即住房还在图纸上时就转手卖 出，又称为“炒楼花”。 期房转让 炒房人将己经签约的住房，在未交付使用、缴纳契税等相关税费并取得房屋 产权证之前，进行契约变更，倒卖给他人，赚取差价。部分房地产开发企业通过 退房再登记的方式给这种炒房行为提供了方便，并收取契约变更费用牟利。 期房炒作的手法通常是：住房价格低时炒家以少量订金或定金将住房掌握在 手中，或支付首付款购下房屋，待住房价格上涨后，通过房地产中介或网站发布 出售信息，卖出获利住宅需求越旺盛，住房价格上涨越快，炒房者获利越多9 2 2 住宅市场投机行为存在的现实基础 我国目前的住房价格居高不下，主要城市城镇居民的房价收入比远高于国际 上的警戒线，占城镇居民大多数的中下等收入阶层无力购买商品住房2 0 0 4 年， 我国城镇居民的收入房价比，如果以户均7 5 平方米计算为8 2 倍，以户均1 0 0 平 方米计算为1 0 9 倍，而上海、北京等大城市的房价收入比则在1 2 倍以上随着住 房价格的上升，这一比值将会继续增大。 我国目前住房价格的高速增长，一部分是由通货膨胀、土地价格上涨、需求 旺盛等因素引起的上涨，但投机性购房者前些年哄抬住房价格也是重要原因之一。 5 重庆大学硕士学位论文2 投机性购房基础理论分析 论文以为，投机性购房的过分膨胀主要有以下几个方面的原因： 2 2 1 住房价格快速上升 2 0 0 1 年以来，我国各城市住房价格均出现了上涨，上升速度快且上升幅度大 的如上海、杭州，其他各城市也呈现出不同速度和幅度的上升势头据国家发展 改革委、国家统计局调查显示， 2 0 0 7 年1 月，全国7 0 个大中城市房屋销售价格同 比上涨5 6 ，环比上涨0 8 。其中新建商品住房销售价格同比上涨6 1 ，环比 上涨0 7 ，二手住房销售价格同比上涨5 3 ，环比上涨o 4 ；2 月份，7 0 个大 中城市新建商品住房销售价格同比上涨5 9 0 4 ，环比上涨0 6 。 这样短时间内住 房价格的大幅上扬造成很大的牟利空间，一套1 0 0 平米的住宅转手牟利数十万的 现象屡见不鲜。 2 2 2 个人住房货款政策为投机者提供了资金 多年来，我国一直实施刺激消费的宏观经济政策，个人住房贷款消费被视为 刺激住宅消费的良方，按现有个人住房贷款办法，个人住房贷款的首付款为房款 的2 0 0 6 或3 0 。这种做法使即期购买力不强的消费者也可拥有属于自己的住房， 有利于拉动消费，解决城市居民的基本住房需求 可是，由于目前银行筛选贷款对象的主要依据仅仅限于贷款申请人的收入状 况和首付款的支付情况，而购房用途、已借贷款数额、已有住房和已购住房的数 量和现状等能据以判断购房动机的问题却没能进入贷款对象筛选依据之列加。这种 贷款政策客观上为炒房者所用，借助银行大量的贷款，炒房者可以以较少的自有 资金购买超过自身净资产的住房进行炒作，在住房价格攀升时牟利，形成了借银 行住房贷款政策牟利的局面。 2 2 3 市场信息不对称是投机者投机成功的条件之一 投机者能购到低价房、好房的首要原因是他们与普通购房者信息不对称。由 于他们投入时间、精力了解楼盘，甚至和开发商谈判取得优惠，自然会捷足先登、 挑走好房。购房团集体购买形成对住房价格一定程度的操控力。普通消费者由于 时间、精力有限，且专业知识不足，又势单力薄，自然处于不利地位 只有不断加强住宅市场信息系统建设，提高住宅市场的透明度，才能给老百 姓提供一个透明有序的住宅市场，更好地发挥市场功能，改善商品住房结构，引 导合理需求 2 2 4 房屋转让市场缺乏必要监管 炒房者转让房屋的时间多在房屋预订( 预购) 之后、签订购房合同之前。转让时 仅需交给开发商少量更名费即可完成转让，手续简单，费用很低。即使购房者已 签订了购房合同再转让，所承担的税费也不足总房款的1 0 ，转让成本堪称低廉。 这种便利的转让方式是炒房者赢得利润的又一有利因素。 6 重庆大学硕士学位论文2 投机性购房基础理论分析 2 2 5 需求的强劲增长 城镇化进程的加快，城镇人口的不断增加，住房消费结构的变动和升级，为 我国住宅业的发展提供了巨大的潜在市场需求。城镇化进程的加快、城市拆迁、 住房制度改革、大量国际游资的涌入又导致潜在需求近期内迅速释放 2 3 投机性购房的负面影响 一定范围内的投资性购房对活跃住房市场、盘活社会沉淀资金有一定积极作 用。但是投资性购房发展成投机性购房，甚至是炒期房、“炒楼花”，则会对国民经 济和住宅市场健康发展带来负面影响。 2 3 1 扰乱正常的市场秩序 在正常的住宅市场上，价格是由各自的需求和供给决定的。当住宅市场的投 资和投机性购房占社会总购房比重在一定范围内时，市场需求主要是为满足居民 自用性的刚性购房需求，住房的属性主要表现为商品的属性，住房价格的波动主 要由市场供需来决定。但是，当住房市场的投资性购房和投机性购房超过一定比 例时住房的属性将主要表现为资产的属性，住宅市场上的非真实需求旺盛。商品 住房市场局部存在泡沫，扰乱正常的市场秩序 2 3 2 加剧地区间的经济差距 我国各地区经济发展水平不均衡。在住房价格较低地区，投机性购房者在权 衡该地区的潜在住房价值后，如果认为其有升值潜力便会购买该地的房产，其购 买行为将造成短期内该地商品住房供不应求，从而导致住房价格上升，商品住房 升值这种效应将激发当地居民的住房消费和投资欲望，活跃当地的住宅市场， 形成居民住房条件改善、投资踊跃、开发商获利、政府税收增加的良性局面。但 如果投机过度，住房价格上涨过快，给居民未来生活带来过度压力，则将由于购 买力透支而导致减弱其他消费支出和投资，同时当地生产成本因住房价格过高而 提高，对投资的吸引力降低，经济的发展后劲堪忧。 2 3 3 加剧社会贫富差距 投机性购房加剧社会贫富差距，使社会收入不均矛盾更突出。这是因为投机 性购房者多数是有富余资金的人，当他们低价购买具有升值潜力的商品住房，再 以高价卖给普通消费者时，将使普通消费者本来不多的收入更多地流进投机性购 房者的腰包。 2 3 4 不利于房地产业升级 投机性购房扩大商品住房市场的需求，刺激商品住房的投入规模在短期内大 幅增长，对产品品质的追求和房地产企业自身的经营管理水平的提高要求可能被 对短期利润的追求所掩盖，这对我国住宅业的长期、稳定、高素质发展是不利的。 7 重庆大学硕士学位论文2 投机性购房基础理论分析 2 3 5 透支社会财富，抑制社会有效需求 投机性购房的存在，加速住房价格提高。目前我国的房价收入比一路高攀， 对于一般的工薪阶层家庭来说，需要1 0 年甚至2 0 年的奋斗才能购买一套住房， 此间其他支出只能尽量压缩，形成明显的消费挤出效应并且，随着住房制度改 革的深入和城市化进程的加快，购房支出的挤出效应会越来越突出。 2 3 6 加大金融风险 目前投机性购房者的大部分购房资金都来自银行，这样由于房地产市场不稳 定带给购房者的风险就转嫁给银行，加大银行的金融风险 同时，由于投机性购房加速住房价格的上升，过高的住房价格使更多的购房 者通过长期按揭购买住房，购房者在办理按揭贷款时一般都根据自己当前的收入 水平预期未来的债务偿还能力。一旦经济出现不景气，社会就会出现大批的“负资 产者”，严重威胁国家的金融安全和整个社会的稳定。 更危险的是，在投机性购房盛行的时候，住房价格迅速上涨，投机者向银行 借款的需求也猛烈增加。个人住房贷款通常以所购住房( 或抵押人提供的其他房 屋) 为抵押物，住房价格上升，使以住房等房屋为抵押物的贷款看起来有相当可 靠的担保，使银行更容易向借款入发放更多的贷款。于是就会形成贷款支持投机 性购房，促进住房价格上升，增加住房价格风险；住房价格上升又“保障住房抵押 贷款发放，促进用于投机性购房的贷款增加，放大金融风险的怪圈，形成恶性循 环，使房地产泡沫与金融泡沫互相激发、互相推动、互相打气、共同膨胀，可能 危及整个金融体系和宏观经济整体。 投机性购房行为与银行住房贷款有非常密切的关系，为了遏制投机性购房， 稳住房价，规范房地产市场，促进社会和谐，也为了防范金融风险，保障整个经 济协调、高效地可持续发展，必须严格控制、密切监督个人住房贷款的发放，加 强对投机性购房的信贷监管 2 4 个人住房贷款 2 4 1 个人住房贷款的定义和分类 个人住房贷款( 以下简称贷款) 是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普 通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期 不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿 还本息的连带责任。 普通住宅是指为广大居民提供的符合国家一定住宅标准的住宅普通住宅是 一定时期国家经济发展水平的反映，也是国家入口、资源、资金等基本国情的综 合反映。代表国家或地区城市居民实际达到或近期能够达到的居住条件或居住水 3 重庆大学硕士学位论文2 投机性购房基础理论分析 平1 2 。 国办发 2 0 0 6 1 3 7 号关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知中规定 普通住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1 o 以上、单套建筑 面积在1 2 0 平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1 2 倍 以下各省、自治区、直辖市根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房 的具体标准。 与普通住宅相对应的是高档住宅，高档住宅是改革开放后为适应市场中新兴 的高收入阶层的高质量居住要求而建造的高标准豪华型住宅。高档住宅包括高档 公寓、花园洋房、别墅其消费群体为国外公司在中国的高层管理者、华侨及国 内少部分的高收入阶层人士b 目前，投机性购房监管的重点是普通住宅的投机性购买，原因有以下两个方 面： 普通住宅是中等及中下等收入阶层住房消费的主要部分，为了解决占城镇 人口大多数的中等及中下等收入者的住房问题，首先应保证普通住宅的供给量； 目前，普通住宅的投机性购买占投机性购房的大部分投机性购房者基于 市场需求的考虑，一般倾向于购买普通住宅。 至于对高档住房的价格，世界各国大多任其随行就市，因此对高档住房的投 机性购买行为，可以任其发展。对于高收入者来说，消费住房的目的不是为了解 决基本的生活需要，而是为了高层次的享受，住房价格再高也无须政府去管，同 时高档住房的高房价还可以增加消费、扩大内需、刺激生产、增加国家的税收， 从这个方面看，这也是社会资源配置和社会财富再分配的过程 但高档住房的用地必须严格控制，在确保普通住宅用地基础上，才能适当规 划安排高档住房用地，并通过容积率、密度等的控制来限制其土地利用，避免挤 占普通住宅用地和基本农田等。 目前，我国个人住房贷款形式主要有个人住房抵押贷款、个人住房公积金贷 款和住房储蓄银行发放给其储户的住房储蓄贷款。 2 4 2 住房储蓄贷款 我国在房改之初，成立了烟台、蚌埠两家住房储蓄银行。我国的住房储蓄专 业银行在成立之初，在一定程度上带动了当地的住房建设和消费，但是却没有真 正借鉴国外住房储蓄银行成功的运作经验，各方面停滞不前，无论是资产总额还 是业务量，都无法达到规模效应和预期效果，相继改组为股份制商业银行。之后， 2 0 0 4 年我国与德国旋豪银行在天津合资组建中德住房储蓄银行，这是我国现在仅 有的一家住房储蓄银行 由于目前我国住房储蓄银行仅有一家，业务开展有限，影响较小，它作为中 重庆大学硕士学位论文2 投机性购房基础理论分析 外合资银行在监管方面有较强的特殊性，所发放的贷款又是较独特的与长期储蓄 挂钩的储蓄贷款，本论文不对它进一步考察，而主要研究个人住房抵押贷款和个 人住房公积金贷款的监管。 重庆大学硕士学位论文 3 投机性购房的个人住房抵押贷款监管系统 3 投机性购房的个人住房抵押贷款监管系统 3 1 个人住房抵押贷款的定义 随着住房体制改革的深入，各地1 9 9 5 年起逐步取消了福利分房1 9 9 8 年，国 家为发展房地产，刺激住宅消费，投放了较大额度的住房消费贷款，并准许所有 由中国人民银行批准的商业银行办理个人住房抵押贷款。 个人住房抵押贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷 款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以 所购住房作抵押m 3 2 个人住房抵押贷款的办理条件 根据中国人民银行颁布的个人住房贷款管理办法，个人住房抵押贷款的 贷款对象为具有完全民事行为能力的自然人，借款人须同时具备以下条件： 具有城镇常住户口或有效居留身份； 有稳定的职业收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； 具有购买住房的合同或协议； 以不低于所购住房全部价款的3 0 作为购房的首期付款； 有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作 为保证人； 贷款入规定的其他条件。 办理贷款时，借款人应向贷款人提供下列资料： 身份证件( 指居民身份证、户口簿和其他有效居留证件) ； 有关借款人家庭稳定的经济收入的证明； 符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件； 抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有 权部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证 明； 贷款人要求提供的其他文件或资料。 3 3 个人住房抵押贷款的作用 随着住房改革的推进和住宅市场的发展，房地产金融在我国金融总量中所占 的比例越来越高。中国人民银行统计资料显示，2 0 0 5 年底房地产贷款达到3 0 7 万 亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的1 4 8 4 ，与g d p 的比率为1 6 7 5 其 重庆大学硕士学位论文 3 投机性购房的个人住房抵押贷款监管系统 中商业性个人住房抵押贷款余额为1 s 4 万亿元，占金融机构人民币贷款余额的 8 9 ，与g d p 的比率为1 0 0 。 住房抵押贷款的作用正越来越明显的表现出来： 3 3 1 增强工薪阶层的购房能力 个人住房抵押贷款的出现和发展，是以银行业务经营多样化和房屋买卖与住 房市场的发育为基础的。购房可以说是大部分人一生中最重大的支出项目，但是 住房消费面临的问题是消费者即期购买能力与昂贵的住房价格之间的矛盾。个人 住房抵押贷款的推出，可以增强工薪阶层的购房能力，使工薪阶层中那些达到一 定收入水平的家庭，只要能够支付房产全部价款一定比例( 我国目前最低为 2 0 - 3 0 ) 的首付款，将拟购房产的产权作抵押，就可以获得贷款银行的融资， 提前实现住房需求，促进住房私有化和商品化，扩大住房消费 3 3 2 发挥储蓄功能，调节居民的消费行为 住房抵押贷款具有储蓄的功能，这种功能的体现是：居民要想参加住房抵押贷 款，首先要参加储蓄，只有在存足一定金额后，才可以获得住房抵押贷款。居民一 旦获得住房抵押贷款，随时实现住房消费，同时为了以后分期偿还住房抵押贷款本 息，需要进行储蓄，积累资金，以保证按期偿还本息 3 3 3 保护银行贷款安全，保障银行贷款收益 发放住房抵押贷款，借贷关系人要按照担保法和贷款通则等法律、法 规的规定先签订借款合同和住房抵押合同，通过借款合同和住房抵押合同，明确规 定各项贷款条件和一般作为抵押人和抵押权人的借贷双方的权利和义务，这就从根 本上保障贷款的本息偿还以及作为抵押物的房产的处分有法可依。银行发放住房抵 押贷款后，在该贷款本息收回之前，拥有对该抵押物的抵押权。 3 4 个人住房抵押贷款风险识别 风险识别是指风险管理人员在进行调查研究之后，运用各种方法对潜在的各 种风险进行系统归类和全面识别。风险识别所要解决的主要问题是：影响风险的 因素、性质及其后果，识别的方法及效果。 个人住房抵押贷款发放后，由于种种原因，导致借款人可能不能按时还本付 息贷款所面临的风险主要有以下几种： 3 4 1 信用风险 信用风险一般是指“借款人到期不能或不愿履行还本付息协议，致使银行或金 融机构遭受损失的可能性竹1 5 ，它实质上是一种违约风险。 住房抵押贷款的期限一般较长，最长可以达到3 0 年，这么长的时间内借款人 的职业、收入状况、信用状况都具有不确定性。当借款人的财务状况恶化或还款 1 2 重庆大学硕士学位论文3 投机性购房的个人住房抵押贷款监管系统 意愿降低时，银行可能无法按期收回贷款本息 3 4 2 利率风险 利率风险是指由于市场利率变动水平的不确定性，从而导致银行或金融机构 遭受损失的可能性，利率风险源自于利率的变动1 6 。 住房抵押贷款属于中长期贷款，在银行收回贷款本息之前，市场利率上升或 下降的不确定性较大。目前大多数商业银行的住房抵押贷款采用浮动利率，与固 定利率贷款相比较，它将部分风险转移到借款人身上，降低了银行的利率风险， 但是它却同时增大了贷款的信用风险。市场利率上升，银行收益固然会增加，但 借款人可能会由于利息负担加重而导致还款困难，有些借款人还可能提前还款而 打乱银行现金流计划；利率下降，固然减轻了借款人的负担，但是银行的利息收 入则相应减少1 。7 。 3 4 3 汇率风险 汇率风险是指由于汇率波动，而使一项以外币计值的资产、负债、盈利或预 期未来现金流量以本币衡量的价值发生变动，而给外汇交易主体带来的不确定性 l l 2 0 世纪7 0 年代初，以美元为核心、被称为布雷顿森林体系的国际货币体系瓦 解，世界主要货币国普遍实行了浮动利率制度。在这一制度下，世界主要货币的 汇率自由浮动、跌落起伏。近年来，随着中国国民经济的发展和中国外汇储备的 增加，人民币升值的压力越来越大，国内银行所面临的汇率风险越来越大。近年 来，在上海、深圳等东部沿海城市的住房市场上有大量的外资涌入，更加剧了这 一风险。 3 4 4 从业人员的操作风险 操作风险是指由于不完善或有问题的内部程序、人员及系统或外部事件所造 成直接或间接损失的风险撙 银行的操作风险可以划分为四大类，即： 人员因素引起的操作风险； 流程因素导致的操作风险； 系统因素导致的操作风险； 外部事件引起的操作风险。 银行的个人住房贷款业务中，以上几种风险并存，其中对信用风险、操作风 险的管理不善是银行资金进入投机性购房领域的主要原因。银行资金流入投机性 购房领域，放大了投机者的投机资金，影响社会安定和正常的交易秩序，因此加 强银行信用风险、操作风险管理是投机性购房的个人住房抵押贷款监管的关键 重庆大学硕士学位论文3 投机性购房的个人住房抵押贷款监管系统 3 5 信用风险监管 3 5 1 信用风险的影响因素分析 信用风险作用于银行信贷经营活动的全过程。银行必须及时、准确的发现信 用风险的各个诱导因素，系统的掌握它们的特征、大小、变化趋势等，才能有的 放矢，规范自身的经营活动，防范和化解风险。个人住房抵押贷款的信用风险主 要来自以下几个方面： 借款人的偿还意愿 银行可以通过对借款人的历史记录或其他渠道来掌握其信用情况。判断个人 偿还意愿的重点是其经历、个性和平时的行为 借款人的偿还能力 贷款银行对借款人偿还能力的判断可以借助以下三个方面进行： 1 ) 职业。 个人贷款基本上是依靠借款人未来收入偿还的，因此，银行需要了解借款人 是否有正当职业及对职业未来的预测。如果有的话，着眼点应放在借款人服务的 工作单位的安定性和借款人本身的职业、服务年限和收入状况等方面；没有职业 或职业不稳定，收入来源就会缺乏保证，其偿还能力就差。对借款人未来职业及 职业收入的预测应综合考虑借款人的受教育程度、工作经历、工作业绩、所在行 业和企业( 或单位) 的发展趋势等几个方面。 2 ) 借款人的资产 借款人拥有的资产如有价证券和存款等是个人经济实力的表现，能体现其偿 还能力。这些职业以外的资产收入越多，其偿还能力就越强。必要时，借款人或 银行可以通过处理这些资产来偿还抵押贷款。但若借款人有未偿还完毕的抵押贷 款支持下购买的其他房屋，由于抵押权属贷款银行，就不能计为借款人的资产， 反而应将未偿还的那一部分抵押贷款作为他的未偿债务。 3 ) 借款人的其他债务 在进行借款人偿还能力评估时，银行必须了解借款人是否有其他债务及这些 债务的数额、偿还期限。借款人的各种收入总额扣除其他债务的偿还额后的余额 才是对住房贷款的偿还能力 抵押品 个人住房抵押贷款一般是将借款人的拟购房产作为抵押品，当借款人无力偿 还银行贷款时，银行可以通过处理抵押品来收回债务。因此，抵押品的实际价值、 变现能力都影响着银行的贷款安全度。 尤其是在投机性购房盛行时，作为抵押品的住房会有相对较高的价格，但其 中可能有相当大的泡沫成分，因此这时抵押品的高价不是安全的保障，反倒暗含 1 4 重庆大学硕士学位论文 3 投机性购房的个人住房抵押贷款监管系统 较大的风险。一旦泡沫破灭、住房价格猛跌，贷款信用风险就会上升。当被抵押 住房的市场价格下降到借款人未偿贷款本利之和以下时，借款入往往会停止还款。 这时银行即使交卖抵押品也无法收回全部贷款本利，虽然理论上它还可向借款人 继续追索，但成功的把握不大。 借款人动机 心理学家一般把动机定义为激发、维持、调节人们从事某种活动，并引导活 动朝向某一目标的内部心理过程或内在动力。 借款人的购房动机按不同的标准划分根据对借款人购买住房的主要目的、 原因等方面的综合考虑，可以把借款人的购房动机分为以下四种： 1 ) 主动性需求； 2 ) 被动性需求； 3 ) 投资性需求； 4 ) 投机性需求 不同的购房动机，其购房的主要目的、成本考虑、观测点，风险研判各有不 同，具体如下表3 i 所示： 袭3 1 借款人动机识别表 动机 主要目的 成本 观测点风险研判 类型主要考虑 主动性 解决自身的居住需住房的长期自身的住房需住房长期的合同风险、利率 需求 求或改善居住环境持有成本 求情况 风险，税收风险等 被动性解决自身的居住住房的长期 自身的住房需 住房长期的合同风险、利率 求情况和政府 需求需求持有成本风险、税收风险等 的相关政策