（管理科学与工程专业论文）房地产估价市场比较法的改进研究.pdf

摘要 摘要 房地产估价作为房地产开发经营过程中一项必不可少的环节，已经越来越受到人们 的重视。随着社会经济的不断发展，房地产估价的应用领域将越来越广。我国房地产估 价起步晚，其理论和方法还处于探索阶段，主要是借鉴其他国家和地区的估价方法，因 此，完善我国房地产估价理论与方法意义重大。 本文从理论角度对房地产价格构成、分类、影响房地产价格的因素、房地产估价的 原则、程序和基本方法等进行了论述，并分析了目前最常用、最基本、最重要的估价方 法之一市场比较法，讨论了其难点问题，将其与其他两种基本估价方法进行了比较 研究。 由于市场比较法的应用最为广泛，在房地产估价方法中占有重要地位，为此，本文 重点对市场比较法的改进进行了探索性研究，针对市场比较法中所存在的诸如主观性较 大、如何科学选取与估价对象最相似的可比实例、如何提高可比实例的因素修正的准确 性以及合理确定最终估价结果等问题，将模糊数学和改进的层次分析法应用于市场比较 法估价中，建立相应的房地产价格评估体系和计算模型，进行了实证分析，并提出了标 准化、规范化的估价思路，能较准确、客观、一致、科学、规范的评估房地产的价格。 关键词房地产估价；市场比较法；模糊数学；改进的层次分析法 尔儿f 州k 人、坝h 乎世论文 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ea p p r a i s a la san e c e s s a r yw o r ko ft h er e a le s l a i e d e v e l o p n l e n t a n d m a n a g e m e n ip r o c e s sh a sa l r e a d yb e e na f c a c h e di m p o r c a n c eb yp e o p l e w i f hl h ec o n l i n u o u s d e v e l o p m e n lo fs o c i e t ya n de c o n o m y ，t h ea p p l i e df i e l d so fr e a le s t a t ea p p r a i s a lw i l lb e c o m e w i d e ra n dw i d e r i no u rc o u n t r y ，i h es t e po fi h es t u d yo nr e a le s t a t ea p p r a i s a li sr e l a t i v e l yl a i e r t h et h e o r i e sa n dm e t h o d ss t j l ls t a n di nl h eq u e s l j n gp e r j o d ，a n dj lm a j n l yg e l sf h el j g h t so ft h e o t h e rn a t i o n so rr e g i o n s t h e r e f b r e ，i ti so fg r e a ts i g n i f i c a n c et op e r f e c tt h er e a le s i a t et h e o r i e s a n dm e t h o d si no u rc o u n t r y t h et h e s j sj l l u s t r a t e st h ep o i n t sl h r o u g ht h ea n a l y s i so ff o r m ，s o r t ，i n f l u e n c i n gf a c t o r so f t h ep r i c eo fr e a le s t a t e ，t h ep r i n c i p l e ，p r o c e d u r eo ft h er e a le s t a t ea p p r a i s a l ，m e t h o d s ，e t c t h e n ， i ts u m m a r i z e sa n da n a l y z e sr e a le s t a t ea p p r a i s a lm e t h o d s m a r k e tc o m p a r i s o na p p r o a c h ， w h i c ha r et h em o s tb a s i ca n dt h ei m p o r t a n t l a s t l y ，t h et h e s i sc o m p a r e sa n dg i v e st h es t u d yo n m a r k e tc o n l p a “s o na p p r o a c ha n do t h e rm e t h o d s t h et h e s i ss t u d yd e e p i yo ni m p r o v e m e n to fm a r k e tc o m p a r i s o na p p r o a c hh a sb e e nw i d e l y u s e da n dh a st h ep r o m i n e n tp o s i t i o na m o n gt h ea p p r a i s a la p p r o a c h e s s ot h et h e s i sm a k e st h e e x p l o r i n ga n a l y s i sa n ds o l v e s t h ep r o b l e mi nt h e f b l l o w i n gp s p e c t s ：p r o b l e m so fm a r k e t c o m p a r i s o na p p m a c h c h a th o wi oe l j m i n a t ev a r i a t i o nc a u s e db ye s t i m a t o r s s u b j e c t j v e c o n s i d e r a t i o n ，t h es c i e n t i f i cc h o i c e0 fo p t i o n a li n s t a n c e s ，c o n f i r mt h ea m e n d a t o r yc o e f f i c i e n to f t e r r i t o r i a la n ds e p a r a t ef a c t o r ，c o n f i r mt h ea p p r a i s a lr e s u l tr a t i o n a l l y ，a p p l yf u z z ym a t h e m a t i c s a n dt h ei m p r o v e m e n to ft h ea n a l y t j c a lh j e r a r c h yp r o c e s sl om a r k e tc o m p a r i s o na p p r o a c h t h e n ，t h et h e s i sb u i l d sa ne v a l u a t i o ns y s l e ma n dc o m p u t i n gm o d e lo fr e a le s t a t ea p p r a i s a l ， w h i c ha l s oa p p l i e st ot h es p e c i f i cs a m p l e f i n a l l y ，t h et h e s i sp r o p o s e ss t a n d a r da n dn o r m a t i v e w a yo fr e a le s t a t ea p p r a i s a l ，w h i c hc a ne v a l u a t ep r i c eo fr e a le s t a t ea c c u r a t e l y ，o b j e c t i v e l y ， c o n g r u o u s l y ，s c i e n l i f i c a l l ya n dn o r m a t i v e l y 1 沁y w o r d s r e a le s t a t ea p p r a i s a l ；m a r k e tc o m p a r i s o na p p r o a c h ；f u z z ym a i h e m a t i c s ；i m p r o v e d a n a l y t i c a lh i e r a r c h yp r o c e s s ， l 绪论 1 绪论 1 1 引言 房地产，又称不动产，是指土地、建筑物及其他地上定着物【1 屯】。它是一种稀缺的 资源、重要的生产要素、生活的必需品：是人类生存和发展的基础；是社会再生产的基 础。房地产业通过开发创造固定资产，为社会经济活动提供物质基础，据联合国统计， 各国用于建造房屋的投资，一般占国民经济总值的6 1 2 ，所创造的固定资产一般占 同年固定资产形成总值的5 0 以上。其中，用于住宅建设的投资约占国民生产总值的 3 8 ，占固定资产形成总值的2 0 3 0 。在一些发达国家，房地产业是构成国家财 富的重要组成部分，一个国家的房地产价值一般占到其社会总财富的5 0 7 0 。同时， 房地产业也为国家提供大量的财政收入，约占财政总收入的1 0 2 0 ，成为经济繁荣的 支撑点。 改革开放以来，我国房地产业得到了迅猛的发展，尤其是1 9 9 8 年推行城镇住房制 度，我国城镇居民住房观念发生重大转变，住房消费有效启动，住房商品化的新体制基 本确立，房地产市场体系逐步建立，房地产投资持续快速增长。从1 9 8 1 2 0 0 5 年这二十 五年间，全国住宅建设投资额累计达8 9 3 2 9 4 l 亿元，房地产开发企业法人单位也由1 9 8 1 年时的星星之火，发展到1 2 9 万个，商品房年竣工面积达4 9 亿平方米。2 0 0 3 年全国房地 产开发完成投资突破1 万亿元，同比增长2 9 7 ；2 0 0 4 年全国房地产开发投资额1 3 1 5 8 3 亿元：2 0 0 5 年房地产开发投资额1 5 7 5 9 亿元。可见，房地产开发投资额规模增长迅速。 目前，房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱产业，其中8 的g d p 增长速度中有 1 1 5 是由房地产业贡献的。 房地产价格事关国计民生，涉及方方面面的利益以及资源、尤其稀缺资源的优化配 置的问题，因此，房地产估价业也显得尤其重要。同时，房地产业的繁荣和房地产市场 的进一步完善，也迫切需要做好房地产的估价工作。事实上，房地产估价贯穿房地产整 个生命周期，从房地产投资、开发、建设、销售、分销、出租、分租、转让、抵押、馈 赠、征用、保险、课税到拆除等各个阶段，都需要作出相应的估价，并由此作为决策和 行动的依据。另外，房地产估价对保持房地产市场的持续健康发展具有重要作用，这主 要体现在促进房地产信贷健康发展，防范金融风险，保障相关当事人合法权益，维护国 家和公共利益，减少行政管理成本，对房地产市场提供全方位服务等方面。此外，随着 社会经济的不断发展，房地产估价的应用领域将越来越广。由于房地产的价格受诸多因 素的影响，而各种影响因素对房地产价格影响的方向、影响的程度、影响的关系是不尽 相同的，有的因素完全可以用数学模型来度量，而有的就不行，只能通过估价人员的经 验加以判断。因此，房地产价格评估是房地产业中技术性强、难度大的一个重要部分。 故深入而系统的研究房地产估价，并完善和优化房地产估价理论与方法具有重大意义。 东北林业大学硕二i ：学位论文 1 2 国外房地产估价概述 1 2 。1 国外房地产估价发展概况 在国外，房地产评估开展的较早，现代房地产估价是起源于英国。英国将为承包商 服务的技术人员统称为工程师，为业主服务的技术人员统称为测量师。英国测量师相当 于我国的房地产估价师、土地估价师、资产评估师和监理工程师。英国测量师俱乐部成 立于17 9 2 年。随后，于1 8 3 4 年和18 4 6 年分别成立了土地测量师俱乐部和测量师协会。 1 8 6 8 年在此基础上成立了英国测量师学会，并于1 8 8 1 年由维多利亚女王授予皇家特许 状，1 9 2 1 年获颁“皇家赞助”荣誉。从1 9 4 6 年起，“英国皇家特许测量师学会”的名称 一直沿用至今，目前己发展成为一个拥有5 万余成员的庞大专业团体。受英国影向，其 他国家如新西兰、前西德、美国、日本、韩国等也分别于1 9 1 0 年、1 9 3 2 年、1 9 3 5 年、 1 9 6 3 年、1 9 7 2 年开始建立自己的房地产估价制度【3 8 l 。 为了维护评估的正常秩序和当事人的权益，目前，各国都相应制定了比较完善的房 地产评估制度，来约束和规范从事房地产估价人员和机构的行为。一般均采用政府职能 部门的部门管理与协会的行业管理共同管理模式，对估价人员采用资格认证制度。 1 2 。2 国外房地产估价方法概况 早在1 8 8 4 年，英国便出版了房地产估价的专著，详细论述了收益法，其后近百年 问，该方法几乎没有什么大的变动，为以后各代估价师所沿用。2 0 世纪2 0 年代以来，西 方主要国家进入城市化高速发展时期，房地产业出现空前繁荣，房地产估价研究也得到 了极大的发展：代表著作有费希尔( i r v i n gf i s h e r ) 于1 9 2 3 年发表的房地产原理；巴比 科克于1 9 2 4 年( f r e d e c km b o b c o c k ) 发表的房地产估价以及埃利和穆尔豪斯 ( r i c h a r dt e l va n dm o o r e h o u s e ) 于1 9 2 5 年发表的土地经济学基础，这一时期奠定了 土地价值论基础【9 】；在1 9 2 7 年摩茨科( a n h u r m e n z k e ) 在房地产评估界发表的具有划时代 意义的论著房地产估价过程，成为房地产价值评估中不同估价方法相互验证的理论 基础【1 0 】；后来，海德( k l e eh y d e r ) 、阿特金森( h a r r y g r a n ta t k i n s o n ) 和舒姆茨( g e o r g e l s c u t z ) 分别推广和发展了市场比较法、收益法和成本法中价值评估技术，特别是舒 姆茨在估价过程( 1 9 4 1 年) 一书中构造的估价模型被美国房地产估价师协会收录在首 次发表的房地产估价( 1 9 5 1 年) 一书中，成为西方房地产界最有权威的房地产估价专 著。时至今同，房地产估价理论和方法，仍随着房地产业的发展处于不断更新与完善过 程中 1 l 】。 目前，国外的房地产估价理论与方法发展的已经很成熟，对估价方法的研究也是深 入、全面又各具特色。由于房地产价格通常可以从三个途径来求取：一是参照类似房地 产近期的市场交易价格；二是参照重新建造类似房地产所需要的费用；三是依据该房地 产的收益能力大小来衡量其价值。因此，形成了房地产估价的三大基本方法，即：市场 法、成本法和收益法。除此之外还有一些其他方法，实质上是三大方法的派生。目前， 各国在估价方法上基本是一致的，只是在具体的称呼上可能不一样。如市场法在美国和 i 绪论 日本被称为市场比较法，而在德国和英国被称为比较法，在澳大利亚和加拿大则被称为 直接比较法；成本法在美国被称为成本积算法，在英国被称为成本替换法，在澳大利亚 被称为积算法；收益法在美国就被称为收益法，而在英国被称为投资法，在澳大利亚被 称为资本化法。 由于各个国家或地区情况不同，房地产估价方法的发展与应用有一定的差异。以英 国为代表的英联邦国家在进行房地产估价时，注重经验、艺术，注重市场信息，在推算 时很少采用数学模型。他们认为，在市场发达情况下，直接根据市场信息估价更为可 靠。而以美国为代表的北美、日本等国家在进行房地产估价时，注重技术( 公式化) 、 计量，注重数学模型，即从投入产出来计算房地产的价值。如美国在运用市场比较法 时，将近期交易信息输入到计算机中并采用回归分析法解出所需要的市场决定值进行修 正。他们认为，通过建立具体的数学模型来评估更为公平合理，因此，要求对同一宗房 地产的估价尽量同时采用三种方法，以便作出比较分析。 1 3 国内房地产估价概述 1 3 1 国内房地产估价发展概况 中国现代房地产估价理论的研究始于2 0 世纪3 0 年代，代表著作有：章植于1 9 3 0 年出 版的土地经济学：张辉于1 9 3 5 年出版的上海市地价研究：高信于1 9 3 5 年出版的 南京市之地价与地价税：王丙勋于1 9 3 8 年出版的天津市地价概况；张丕介于1 9 4 4 年出版的土地经济学导论以及王季深于1 9 4 4 年出版的上海之房地产等一系列著 作。这个时期主要是在介绍国外房地产经济学理论的基础上，对房地产价格作了初步研 究。 建国后很长一段时间，由于种种原因，房地产估价理论没有得到研究与探索，因而 停滞不前。我国房地产估价活动主要是在1 9 7 8 年以后改革开放大潮中，随着实行房屋商 品化，城镇住房制度改革和城市土地使用制度改革的不断推进，使房地产成为商品进入 市场流通而出现的。在我国，其起步虽然较晚，但是房地产市场的迅速发展，市场规模 日益扩大，并得到了政府和社会的高度重视。同时，我国房地产评估领域的社会中介服 务组织体系己经初步建立起来，并且形成了基本适合用于我国的房地产估价理论、方法 和制定了相关的技术标准。发展历程如下：1 9 8 0 年1 1 月成立了中国土地学会；1 9 8 4 年1 1 月8 日原城乡建设环境保护部发布了房屋完损等级评定标准；1 9 8 4 年1 2 月1 2 日发布了 经租房屋清产估价原则；1 9 9 0 年颁布了城镇土地定级规程( 试行) ；1 9 9 3 年颁布 了城镇土地估价规程( 试行) ；1 9 9 4 年7 月5 日颁布了中华人民共和国城市房地产管 理法；1 9 9 4 年9 月1 2 日成立了中国房地产估价师学会；1 9 9 5 年3 月颁布了房地产估价 师执业资格制度暂行规定：1 9 9 9 年2 月1 2 日颁布了房地产估价规范( g b t 5 0 2 9 l 一 1 9 9 9 ) 。 东北林业人学硕：【：学位论文 1 3 2 国内房地产估价方法概况 我国大陆房地产估价方法的研究和应用还处于探索阶段，主要还是借鉴其他国家和 地区的估价方法，仍然是市场比较法、成本法和收益法这三大基本方法及由它们所派生 出来的其他诸如假设开 x 东北林业大学硕上学位论文 2 房地产估价的理论基础 房地产估价的目的是要客观地估算和测定房地产的价格，因此，正确了解房地产价 格( 或价值) 的构成和影响房地产价格的因素是进行房地产估价的基础。此外，还要掌握 房地产估价的基本原理，为研究估价方法作铺垫。 2 1 房地产价格及其影响因素分析 2 1 1 房地产价格的构成 房地产价格是建筑物价格和土地价格的统一，其构成比较复杂，下面将从土地价 格、房地产出售价格及房地产出租价格三方面进行分析房地产价格构成。 ( 1 ) 土地的价格 土地的价格包括地租、土地开发成本、利润和税金。地租是来自于土地利用所产生 的超额利润；土地开发成本、利润和税金是来自于对土地的投资。 其中，土地开发成本包括征地、拆迁、安置费用、补偿费和土地实际开发费用( 包 括前期工程费、基础设施建设费、开发管理费和投资利息) 。 ( 2 ) 房地产出售的价格 房地产出售价格主要包括成本与利润两大部分，具体参见图2 1 。 ( 3 ) 房地产出租的价格 房地产出租的价格包括折旧费、维修费、管理费、利润、地租、保险费和税金八部 分组成【1 7 】。 2 1 2 房地产价格的分类 现实生活中房地产价格种类很多，表2 1 列出了房地产价格的分类情况，本文仅对 按价值角度的房地产分类进行详细说明。 表2 1房地产价格分类情况 分类依据 房地产价格种类 按价值角度划分 按房地产实务形态划分 按权益划分 按价格的作用或目的划分 按政府管理的目的划分 按价格表示单位划分 市场价格，评估价格，理论价格 土地价格，建筑物价格，房地产价格 所有权价格，使用权价格，其他权利价格 买卖价格，租赁价格，抵押价格，课税价格，征用价格 基准价格，标定地价，房屋重置价，标准价 总价格，单位价格，楼面价格 ( 1 ) 市场价格 市场价格是指房地产交易双方的实际成交价格。这种价格通常随着时间、供求关系 和其它相关因素的变化而经常波动。市场价格又称买卖价格，它又可以分为公平市价和 非公平市价。公平市价，是指交易双方在正常情况下的成交价格，不受一些不良因素 ( 如不了解市场行情、垄断、强迫、欺诈等) 的影响。非公平市价，是指受到一些不良 2 房地产估价的理论基础 因素的影响下发生交易的价格。 ( 2 ) 理论价格 理论价格是指经济学理论中认为的房地产市场价格波动所围绕的中心，时常被称为 房地产价值。 ( 3 ) 评估价格 评估价格是运用某种估价方法对房地产市场价格所做的一种估计。评估价格根据评 估时所采用的估价方法的不同而有不同的称呼。如用市场比较法估价所求得的价格称为 比准价格；用成本法估价所求得的价格称为积算价格；用收益法估价所求得的价格称为 收益价格。 房地产评估价格与市场价格有着密切的关系。由于房地产缺乏完全市场，在房地产 交易时，专门由房地产评估机构为房地产交易双方提供服务，这种情况下的房地产评估 价格往往又会成为房地产的市场价格。但由于房地产估价人员的经验、知识等的不同， 评估出来的价格是不完全相同的，甚至可能会与市场价格产生较大的偏差【1 8 】。 图2 1 房地产出售价格构成图 2 房地产估价的理论基础 房地产投机( 或投资) ，则必然影响房地产价格上涨。由于恩格尔系数是指居民消费性 支出中食品支出所占的比例。因此，一般认为，恩格尔系数下降到定比例后，住宅消 费支出比例会上升，则房地产需求增加，进而推动房地产价格上升。 利率 利率上升对房价有着很大的影响。因为利率是资金成本的反映，房地产开发的期限 长，投资大，资金占用量很大，高利率导致高成本，因而，从成本的角度来看，利率上 升会增加房地产开发的投资利息，从而使房价上涨。从房地产需求的角度来看，由于现 在购买房地产( 特别是商品住宅) 普遍采取贷款方式付款，所以利率上升会减少房地产 需求，从而使房价下降。从房地产价值是房地产预期未来收益的现值之和的角度来看， 由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升会使房价下 降。因此，综合来看，房价与利率负相关：利率上升，房价会下降；利率下降，房价会 上升。 汇率 在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。例如，一个外国投资者 以一定价格购买了一宗房地产，此后，出售房地产时，相对由于当地市场，房地产可能 升值了，但如果该房地产所在国的货币发生了贬值，那么相对于国际交易，其房地产升 值可能与货币贬值相互抵消，从而导致房地产投资失败。相反，如果该房地产所在国的 货币发生了升值，那么即使相对于当地市场房地产没有升值，但相对于国际交易也会获 得较好的房地产投资收益。因此，当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买 该国房地产，从而会导致其价格上升，相反，会导致其房地产价格下降【2 0 】。 ( 2 ) 社会因素 人口 房地产的需求主体是人。人口因素对房地产价格的影响主要表现在人口数量、人口 流动情况、人口结构和家庭规模。随着人口数量的增长，对房地产的需求必然增加，从 而促使房地产价格上涨。除人口数量外，人口结构、职业结构也会影响住房需求，人口 结构通常包含人口的年龄结构、结构性别、职业结构等。如果某一地区居民素质低，组 成复杂，秩序欠佳，人们多不愿就居，房地产价格必然降低。在总人口不变的条件下， 家庭规模的变化，会影响住宅使用面积数额的变动，导致居住房地产价格的变动，随着 家庭平均人口的下降，即家庭小型化，房地产价格有上涨的趋势。 政治安定状况和社会治安程度 一般来说，政治不安定、社会动荡，社会治安较差，必然造成房地产价格低落。例 如回归前夕的香港，由于外国媒体的恶意炒作，人心惶惶，很多人卖掉住房迁居国外， 导致香港房地产价格落千丈。香港回归后，政局稳定、经济繁荣，房地产价格又大幅 回升。社会治安较差，经常发生犯罪案件的地区，意味着人们的生命财产缺乏保障，必 然造成房地产价格低落。 房地产的投机 东北林业大学硕士学位论文 房地产投机会扰乱房地产市场，有着许多危害。一般，它会拉动房地产价格上涨， 房屋空置率上升。如曾在各大城市活跃着一支购房大军“温州购房团”。据专家统 计，当十套中有三套被用来作为投资的话，将很大程度上引起城市房价的上涨，造成房 地产泡沫1 1 6 】。 城市化 一般来说，城市化进程加快、城市化程度提高，改造旧城、建设新城以及乡村城市 化、农村小城镇建设增多，城市功能完善，使城市建设保持一定势头，对工业房地产、 商业服务房地产、旅游等房地产需求量有较大增加。需求的增加必将带动房地产价格的 上涨。 ( 3 ) 行政因素 影响房地产价格的行政因素是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行 政行为等方面的因素，主要有房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政 策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制。下面主要谈土地 制度和住房制度、城市规划和房地产税制状况对房价的影响。 土地制度和住房制度 在行政性因素中，这一因素的影响也许是最大、最根本的。例如，在我国传统体制 下，对城镇用地实行无偿的行政划拨制度，严禁买卖、出租或以其它形式转让土地，导 致地租和地价根本不存在；对城市居民用房采取福利性行政住房分配制度，房价( 房 租) 特别低。科学合理的土地制度和住房制度，可以使价格趋于合理，进而促进房地产 资源的优化配置。 城市规划 。 政府在城市规划中，规定土地的用途、容积率、。覆盖率和建筑高度等指标，这些都 会对房地产价格产生影响。尤其规定土地用途对房地产价格影响极大，因为它会使城市 的经济区位发生移动和变动。例如，哈尔滨市对松北区进行大力开发，并将市政府搬迁 至松北区，这使得松北区的房地产价格上升。 房地产税制状况 有关房地产的不同税种、税率及其征收环节，对房地产价格的影响是不同的。可将 有关房地产的税收分为房地产开发环节的、房地产交易环节的和房地产保有环节的。 增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发建设成本，从而会推动房地产价格 上升；相反，会使房地产价格下降。 在房地产交易环节，增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制房地产需求，从而 会使房地产价格下降；而增加卖方的税收，如收取土地增值税，会使房地产价格上升； 而土地税和房屋税对供求双方均有影响。 直接或间接地对保有房地产课税( 如城镇土地使用税、房产税或城市房地产税) ， 实际上是减少了利用房地产的收益，因而会导致房地产价格低落；相反，降低甚至取消 对保有房地产课税，会导致房地产价格上升。 2 房地产估价的理论基础 ( 4 ) 区域因素 区域因素是指在个区域内影响房地产使用功能及其质量的因素，主要表现在地区 的繁华程度、交通状况和基础设施建设状况方面对房地产价格的影响。 地区的繁华程度 繁华程度在外观上反映城市经济、社会生活活动的频繁与活跃，其内在表现为中心 地职能的集聚、经济效益的提高、企业及居民活动实际代价的降低，通常繁华程度可以 由商业服务设施的集聚程度来表示。商业的繁华程度是反映社会财富聚集度和社会信 息、物资与人员聚集程度，反映城市功能的重要指标。如果商业的聚集程度高和服务项 目齐全的话，对顾客的吸引力就大，带来的收益和利润也高，所以距离城市商业中心越 近的房地产，价格越高；另外，高档公寓、写字楼向商业中心区域集中之后，对整个城 市的功能布局都有好处，而且形成相对集中的效应，对促进这个区域的房地产发展，增 进它的吸引力都有很大的作用【l 川。 交通状况 主要指区域的道路密集程度、公共交通及对外交通的便利程度。通常用道路功能、 路网密度与车流量来表示。交通方便，则经济资源和社会人文资源易于汇聚之处，能刺 激服务业和商业的发展，会吸引大量置业人口，强化该地区社会经济文化发展的活力， 促进房地产价格的提升；反之，房地产价格会下降。 基础设施建设状况 主要是指与区域配套的文化、防污染及绿化建设、公共生活设施，如水、电、热t 、 气、通讯等，其配套的程度与质量直接影响其生产、生活等功能的发挥，从而对房地产 价格产生影响。完善的、现代化程度较高的基础设施为居民的生活带来方便，房地产的 价格自然提高；反之，房地产价格会下降。 ( 5 ) 个别因素 个别因素是指房地产个别特性。如土地面积、形状、地形地质条件、道路类型、临 街情况、建筑物外观、布局、结构、装修、成新率及施工质量等。 ( 6 ) 其他因素 除了以上五大类因素以外，还有心理因素、国际因素等一些其他因素也会影响到房 地产价格的升降。 综上所述，影响房地产价格的因素具有多样性和复杂性。这些因素具有经常变动的 倾向，因此对房地产价格的影响程度、方向都不尽相同。它们有的可以定量描述，有的 仅可作定性分析；有的影响大，有的影响小；有的对房地产价格产生正面影响，有的则 产生负面影响；对于不同用途的房地产，相同的因素对其价格的影响大小亦不相同。因 此，进行房地产估价时，不仅须掌握房地产的价格的构成因素及影响因素，并要对过去 因素的推移对将来变化倾向的影响予以分析。 东北林业大学硕二l 学位论文 2 2 房地产估价的基本原理 2 2 1 房地产估价概述 房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选 用适宜的估价方法，并在综合分析房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客 观合理价格或价值进行测算和判定的活动。房地产估价包括地产的估价、房产的估价 以及房地结合体的估价。房地产估价的过程，既是一门科学，也是一门艺术，是经验与 方法的结合，是定量与定性的结合，是通过研究有关房地产状况及其各种影响因素，建 立一套估价原则，并将这些原则渗透到数学模型中去。 2 2 2 房地产估价的必要性 ( 1 ) 房地产估价是各项房地产经济活动的需要 房地产估价的必要性首先就体现在它对市场经济活动的作用上。房地产经济活动主 要包括了房地产的投资、开发、交易，企业间的合资、合作、合营、兼并以及房地产的 抵押、保险等。 对于各类房地产的交易活动来说，都涉及到房地产的价格问题。由于房地产的 固定性和差别性，其价格难以由市场统一形成。为了避免交易中欺瞒行为、信息不对称 的现象，从而制定出交易双方都能接受的合理价格，就必须由专业估价人员对其进行估 价，为有意购买者提供合理的价格，为有意出售者提供可以接受的售价，为房地产的交 易建立基础。 对于房地产投资来说，投资前的可行性研究需要房地产的估价，需要投资多 少，将来收益多少，以此确定自己可能获得的利润，是确定建设项目可行性和投资决策 的依据。 对于企业间的合资、合作、合营、兼并、股票上市及破产清算等来说，都涉及 到房地产价值的评估，从而确定其资产价值、资本额、股本数额及利润分成等。 ( 2 ) 房地产估价对保持房地产市场的持续健康发展具有重要作用 促进房地产信贷健康发展，防范金融风险 1 9 9 8 年到2 0 0 2 年，我国个人住房贷款年均增长1 1 2 8 。截止2 0 0 3 年9 月底，我国金 融机构房地产贷款余额2 1 3 2 7 亿元，占信贷资产的1 2 6 。金融资产凝聚在房地产领域的 量越来越大，从发达国家的经验看，一个国家的房地产价值一般占到其社会总财富的 5 0 7 0 。房地产业与金融业的结合，主要通过房地产抵押实现，其依据是准确评估房 地产的价值。如果估价行为不规范，低值高估，将会带来房地产信贷风险，持续性的低 值高估可能导致金融泡沫，继而引发金融危机，危及整个国民经济的健康运行。 维护国家和公共利益，减少行政管理成本 国有土地有偿使用、房地产的涉税征管、国有资产在股份制改造中的房地产价值问 题等，都以准确判断标的物价值为前提。房地产估价可以为维护国家和公共利益提供价 值标准，避免国家蒙受损失。 东北林业大学硕：l ：学位论文 几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。这一原则是房地 产价格评估中的重要原则，是市场法与成本法应用的理论依据。 ( 5 ) 公平原则 公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说 都公平合理的价值，不受估价对象各方当事人利益的影响【2 】。 2 2 4 房地产估价程序 房地产估价是一项很复杂的工作，要高质、高效地评估出房地产的价格或价值，评 估人员就必须制订出一套科学严谨的估价程序。也就是将房地产估价项目的估价全过程 中的各项具体工作，按照其内在联系性排列出先后进行的次序。建立科学的估价程序， 旨在使价格评估工作规范化、制度化，从而保证高效率、高质量地完成估价任务。其基 本程序是：明确评估问题、制订评估计划、搜集分析数据、评定估算、报告评估结果。 如图2 2 所 图2 2 房地产估价程序图 2 2 5 房地产估价基本方法 在进行房地产估价工作中，很重要的一个环节就是选用适宜的估价方法。目前，国 内外运用最为普遍的就是市场比较法、成本法和收益法三种基本方法。这三种方法都有 其严密的理论依据、较强的实践性，因此在房地产估价中占据着相当重要的地位。除了 东北林业火学硕： ：学位论文 利润等资料；测算重新购建价格；测算折旧；求取积算价格。如图2 3 所示： 搜集有关房 成本i 地产开发建 税费i 、，i 市场法 设的资料 1 个u7 i 划l 重新取得成本 一 广 基准地价法修正法 、 ， 一土地重新购建构建价格h 。i 测算重新 q 重新开发成本i l 成本法 购建价格 一曲胁l p 埔浊 l 十l l p u 队t a 重建价格 - j 古口八恬汁 一建筑物重新购建构建价格h 悱 万鄙分坝仫 重置价格 卜j- 一工料测量法 - j m 、口女h 、 、， 。1 w ，hj ，i l “广 指数调整法 年限法 测算折旧卜- 功能折旧i 实际观察法 经济折旧卜 _ 1 成新折扣法 、， 求取积算价格( 估价对象价格)重新购建价格 一i 折旧i 图2 3 成本法的估价步骤 应当指出，用成本法估算房地产的价格时，其难点就是计算出估价对象的重新购建 价格和建筑物的折旧。 重新购建价格有两种形式：重建价格和重置价格。重建价格是采用与估价对象建筑 物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水 平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。即建造一个与原建筑 物完全相同的复制品的建筑物的成本。重置价格是采用估价时点时的建筑材料、建筑构 配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物 具有同等效用的新建筑正常价格。由于上述两种重新建造方式的不同，得出的重新购建 价格往往也不同。随着科学技术的进步，重置价格将会不断下降而重建价格将会不断上 升。重置价格使用于一般的公用和民用房地产，而重建价格适用于具有特殊意义和保护 价值的建筑物，如特殊性宗教建筑物以及历史古迹等。 建筑物折旧是建筑物在使用过程中由于自然、经济等各种原因造成的价值损失。建 筑物折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧三部分。物质折旧又称有形损耗，是建筑 物因使用而导致的建筑物磨损、建筑物自然老化以及因风灾、水灾等自然灾害引起的建 筑物实体方面的损耗，致使建筑物价值发生的损失。功能折旧，又称无形损耗，是由于 技术革新、消费观念变更、设计更新、建筑工艺改进等的原因，致使建筑物功能陈旧、 落后和不适用所引起的价值损失。经济折旧又称外部性折旧，是因建筑物本身以外的各 种不利的因素，如供需关系、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、政府政策变化等所 引起的价值损失。值得注意的是，建筑物的折旧实际上是一种减价修正，是建筑物在物 2 房地产估价的理论基础 质上、功能上和经济上价值减损的综合，因此不能单纯以会计上的折旧计算为标准。 求取建筑物折旧额的方法可分为：年限法、实际观察法、成新折扣法及综合折旧 法。年限法又分为很多种，如表2 2 所示。各种折旧方法的选择应针对不同类型房地产 具体加以分析。目前，我国一般采用定额法并辅之以实际的观察修正。表2 2 中2 、3 属 于加速折旧。对于商业房地产和其他能带来收益的房地产，由于其市场价值贬值较快， 采用加速折旧法比较合理，加速的程度如何应视具体情况而定。对于普通住宅或厂房则 可采用直线折旧法或减速折旧的罗斯法。 表2 2 建筑物年限折旧法 序号折旧法计算公式 、 1 直线折旧法口= ( c s ) = c ( 1 一r ) 余额递减法 口= c ( 1 一d ) d d ；1 一瓶万：1 一瓶 2 ( 定率法) 3 年数合计法 q = 1 + 2 + 3 + + = 争) 口= 半( c 删 4 偿债基金法 q 。( 1 + 舌一1 ( c s ) 5 年金法口：( c 一害) 厂ic ， 1 ( 1 + ，) 川一1 这是德国人罗斯创造的折旧法，将建筑物耐用年限分为相等的五期， 6 罗斯法 各期折旧额分别为平均折旧额的3 5 ，4 5 ，5 5 ，6 5 ，7 5 。 口一第z 年折旧额 c 一重新建造完全价值一建筑物耐用年限 符号说明 s 一建筑物残值尺一建筑物残值率y 一建筑物现值 d 一平均折旧率，一年利率 综上所述，重新购建价格和折旧的正确把握是运用成本估价法进行房地产估价的关 键问题。 ( 3 ) 收益法 收益法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值以此求取估价对象的客 观合理价格或价值的方法。 收益法是以预期原理为理论依据的。即决定房地产当前的价值的重要的因素，不是 过去的因素而是未来的因素。也就是说，购买一宗一定使用年限( 或只有一定收益年 限) 的房地产，等于在这个年限内可以在将来持续获得年纯收益，那么以现有的一个货 币额与这将来持续取得的收益的现值之和等同起来，这个货币额就是该房地产的价值。 因此，收益法估价适用于有收益或潜在收益的房地产的估价，如写字楼、旅馆、游 乐场等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获 取收益的能力即可，如空闲的公寓，虽然目前没有收益，但可以将其设想为出租的情况 下来运用此方法估价。收益法评估的结果符合人们投资的心理与目的，具有较强的说服 力。 收益法的估价公式 该方法估价时的基本计算公式为： 东北林业火学顺：i ：学位论文 y = 兰 ( 2 5 ) ， 其中：y 一房地产价格 口一房地产的年纯收益 ，一资本化率 该公式有三个假设前提：房地产的纯收益每年不变；资本化率每年不变且大于零； 年期无限。对于实际的房地产估价，由于是对未来若干年纯收益的贴现，而纯收益和收 益年期又都在发生变化，这就不符合一般计算公式的假设条件，因而根据不同的前提条 件，还引发了许多计算公式。 假设在未来各年的收益依次为：口，、口：、以。口。，相应的资本化率分别为：、 厂2 、r 3 ，并假设各年纯收益的现值为：k 、k 、匕k ，则有： 形：l 1 1 + 心2 耳搦 k 2 耳丽南可可+ 因此，运用收益法该房地产的价格为： 肚k + 屹+ ”+ k2 击+ 南+ + 耳丽毓( 2 石) 当房地产的纯收益每年不变以及资本化率每年不变且大于零时，即： 以。= 口：= = 以。，l = = = ，则上式可转化为： y 斗南 江7 ， 且当收益年期无限时，即：当以，= 口：= = 口，l ，= 吃= = 且咒_ + 时，则上式 可转化为： 恍十南卜 江8 ， 可见，公式( 2 8 ) 与公式( 2 5 ) 一致 收益法的估价步骤 运用收益法估价一般分为四个步骤进行：搜集并验证与估价对象未来预期收益有关 的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料；预测估价对象的未来 收益；求取报酬率或资本化率、收益乘数；选用适宜的收益法公式计算出收益价格。如 图2 4 所示： 2 房地产估价的理论基础 图2 4 收益法估价步骤位置 应当指出的是，房地产估价收益法的关键是未来各年纯收益的预测以及各年资本化 率的确定。而在实际评估中，准确确定纯收益和资本化率是很困难的事情，由于估价人 员的主观、经验不足等都会使估价结果偏离公正性、客观性、合理性的要求。 所谓纯收益是以收益为目的的房地产及其相关设施、劳动力和经营的诸要素相结合 产生的标准总收益，扣除资本、劳动力和经营按其对标准总收益的贡献程度所产生的收 益后残余下来的收益，一般以年度为计算单位【16 1 。求取纯收益时，并不是估价对象本身 所产生的客观纯收益，而是求取对一般人都稳定的客观纯收益，即要求将存在于实际收 益中的主观性因素剔除。简而言之，收益法中的纯收益是排除具有特殊经营能力经营者 或缺乏一般经营能力经营者经营生产的超额利润或亏损。因此，如何确定客观纯收益而 非估价对象本身实际的纯收益是问题之一。确定纯收益中的另一个问题是房地产具有寿 命长久性的特点，投资者持有房地产的年限通常较长，因此估价对象未来可获收益的年 限往往较长，少则十几年，多则几十年。因此，科学的预测估价对象在未来可获收益年 份内的客观纯收益是收益法估价中需迫切解决的问题。 资本化率是将纯收益还原成为价格的比率】。在运用收益法时，确定一个合适的资 本化率是实际估价中最重要也是最困难的问题。因为资本化率的微小变化会使估价结果 的产生重大差别，例如：假设年纯收益为1 0 0 万元，资本化率为1 0 ，则估价时点的收 益现值为1 0 0 0 万元，当资本化率增加l 时，估价时点的收益现值为9 0 9 1 万元，减少 9 1 ；当资本化率减少1 时，估价时点的收益现值为1 1 1 1 1 万元，增加1 1 1 。所以资 本化率的确定必须慎重而精确。然而在实际估价实践中