（管理科学与工程专业论文）住房反向抵押贷款与风险防范研究.pdf

华中科技大学硕士学位论文 摘要 随着人口老龄化的到来，我国老年人的社会保障体系面临着沉重的经济压力。与 此同时，住房改革的深入已使越来越多的城市家庭拥有了自己的房产，住房已经成为 大多数家庭私人财产的主要组成部分。有了这一物质基础，就有可能将健全老年社会 保障体系与居民已经取得的住房产权很好地结合起来，解除老年人养老的忧虑，“住 房反向抵押贷款”j 下是由此而生的一个有价值的创新性设想。 另外，在目前我国宏观调控紧要关头之时，抑制房价上涨过快，使房地产市场平稳、 健康发展成为我国当前经济健康运行的一大目标。此时考虑在我国推行住房反向抵押 贷款，对于促进房地产二三级市场的建立，缓解真实购房需求的压力，有效的平抑飞 涨的房价都将起到非常重要的作用。 住房反向抵押贷款在发达国家已经被证明是一种成熟的房产融资形式，但在我国 市场上目前还是一项空白。这一创新模式借鉴引入我国，将只是一个时日选择的问题。 本文借助于对反向抵押贷款理论的研究，分析了反向抵押贷款的市场特征及与老 年人改善居住环境的关系。 分析研究了住房反向抵押贷款的适应性及烟台市反向抵押贷款的适应性，借鉴国 外的成功模式，分析研究了我国反向抵押贷款的可行模式，并以烟台为例提出个人建 议的理想模式。 通过对反向抵押贷款风险的识别，分析研究了控制风险的措施：以烟台市民生小 区为单元进行了反向抵押贷款项目的策划并以博弈的方法对房屋维修风险进行了分析 论诅：。 关键词：住房反向抵押贷款老龄化社会保障适应性 风险防范 华中科技大学硕士学位论文 = ：= = = = = = = = = = = = = = = ；= = = = = = = ：= = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = a b s t r a c t w i t ha 酉n go fp o p u l a t i o n ，t h es o c i a ls e c u r i ys y s t e mf o rt h ea g e df a c e dh e a v yp r e s s u r e o fe c o n o m yi nc h i n a a tt h es a m et i m e ，m o r ea n dm o r eu r b a nf a m i l i e sp o s s e s s e dh o u s e p m p e r t yd u et oh o u s i n gr e f o 瑚d e e p e n i n g ，a n dh o u s e sh a v eb e e nt h e m a i np a r t so f i n d i v i d u a lp r o p e n i e sf o rm o s tf a m i l i e s t h e r e f o r e ，i ti sp o s s i b l et oc o m b i n et h ei m p r o v e m e n t o ft h ea g e ds o c i a ls e c u r i t ys y s t e mw i t hh o u s ep m p e n yr e s i d e n t sw h i c hc a nr e s o l v et h ew o 玎y o ft h ee l d e f l y h o u s i n gr e v e r s em o r t g a g ei o a ni sc r e a t i v ea p p r o a c ht os o l v et h i sp r o b l e m a tp r e s e n t ，m a c r o - c o n t r o li s b e i n gi nt h ec r i t i c a lp e r i o d i ti so n e o fg r e a to b j e c t i v e so f c u r r e n te c o n o m yi nc h i n at oc o n s t r a i nh i g hs p e e do fr e a le s t a t ep r i c er i s i n g ，k e e pah e a l t h y a n ds t e a d yd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t em a r k e t s o ，c o n s j d e r i n gt h ep r o m o t i o no fh o u s i n g r e v e r s em o n g a g el o a ni na l i n aw i l lb eg r e a ts i g n i f i c a n tt op f o m o t et h ee s t a b l i s h m e n to ft h e s e c o i da n dt h et h i r dl e v e lr e a le s t a t em a r k e t ，t or e l i e v eh o u s ed e m a n dp r e s s u r c ，a n dt o e f f e c i i v e l yr e s t r a i nr e a le s t a t ep r i c e 1 i lt h i sp a p e r ，t h er e l a t i o n s h i po ft h ec h a r a c t e r i s t i c so f r e v e r s em o n g a g el o a l la n dt h e i m p r o v e m e n t o fi e s i d e n t i a le n v i r o n m e n tf o ro l dp e 叩l ew a sa n a l y z e d ， t h ea p p l i c a b 订i t yo fr e v e r s em o n g a g el o a nw a sd i s c u s s e dw j t ht h ec a s eo fy a n t a i t h e f e a s i b l em o d e lo fr e v e r s em o r t g a g ei nc h i n aw a sa n a l y z e db a s e do nt h es u c c e s s f u lm o d e li n d “e l 叩e d0 0 u n t r i e s na l s ot o o ky a n t a if o rc x a m p l ea n dp u tf o n a t di d e a lm o d e lo fr e v e i s e m o t t g a g e t h er i s ko fr e v e r s em o n g a g el o a nw a si d e n t j f i e d ，a n dt h em e a s u r e st op r e v e n tr i s kw e r e a l s oa n a l y z e d 1 m ep r o j e c to fh o u s i n gr e v e r s em o n g a g e1 0 a i li ny a i l t a im i n s h e n gr e s i d e n c e a ) m m u n i t yw a ss c h e m e da i l di t sf e a s i b i l i t yw a sa n a l y z e d a sr j s kw a sf o r e c a s t e df o c u s i n g o nh o u s em a i n t e n a n c e ，i ta n a l y z e dt h er i s ko fh o u s em a i n t e n a n c ew i t hg 砌et h e o r y 1 【e yw o r d s ：h o u s i n gr e v e r s em o r t a g a g el o a na g i n gp o p u l a t i o n s o c i a ls e c u “t y a p p l i c a b i l i t y r i s kp r e v e n t i o n l l 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得 的研究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他 个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名 亿扣够 日期：) 柳年月夕日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有 权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和 借阅。本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据 库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 保密口，在 本论文属于 不保密口。 ( 请在以上方框内打“”) 学位论文作者签名 亿办强 年解密后适用本授权书。 指导教师签名：一i 坠! 垒 r 期：k 弛多年月汐日同期：、厶6 年r 月g 日 华中科技大学硕士学位论文 l 绪论 1 1 研究背景和意义 1 1 1 研究背景 ( 1 ) 房地产价格不断增涨，市场供需矛盾突出 房地产业属于国民经济的先导型产业，对其他经济部门具有明显带动作用。房地 产业的增长在一定程度上可以促进国民经济的发展，拉动市场投资需求和消费需求。 2 0 0 5 年，国家七部委联合出台了关于做好稳定住房价格工作的通知，直指当前房 地产投资规模过大、价格上涨过快的问题。“打击炒地”、“禁止期房转让”等醒目标 题频频见诸报刊媒体，老百姓的住房问题再次成为全社会关注的焦点。然而，近年以 来，我国各地房价仍然持续不断e 扬，如图1 1 所示，2 0 0 4 年全年房价上涨1 4 4 ，其 中住宅上涨了1 5 2 ，远高于其他各类物价指数的涨幅【“。2 0 0 5 年第一季度，房价又 同比上涨1 2 5 。 伴随着城市经济的发展和房地产业的崛起，山东省烟台市的房价近年来呈上升态 势。统计数据显示：2 0 0 4 年烟台市房屋销售价格比2 0 0 3 年上升6 1 ，是此前几年涨 幅最高的年份；2 0 0 5 年度前三季度烟台房屋销售价格同比上升6 4 ，房地产价格上升 幅度仍较大【引。如此高涨的房价，已远远超出普通百姓的承受力，房屋供求矛盾f | 益突 出。房价的过快上涨，隐含了潜在的金融风险，为了防范和化解商业银行个人贷款风 险，抑制房地产投机，调整住房需求结构，给过热的房地产市场降温，中国人民银行 调整了个人住房贷款政策，对住房需求进行调控。但是在紧缩丌发信贷和土地整顿的 双重作用下，普遍预期市场供应将缩减，导致供需矛盾更加突出，削弱了央行房贷新 政的政策调控效果。图1 1 为全国及烟台市2 0 0 0 2 0 0 4 年商品住宅销售价格增长示意。 华中科技大学硕士学位论文 3 0 d 0 2 5 0 0 粪2 0 0 0 牛1 5 0 0 。粤1 0 0 0 u 5 0 0 0 o 2 0 0 02 0 0 1 2 0 0 22 0 0 32 0 0 4 ( 年份) f 习 i 堡鱼l 图1 1全国及烟台市2 0 0 0 2 0 0 4 年商品住宅销售价格增长趋势 ( 2 ) 我国已进入老龄化社会，社会保障体系面l 临严峻考验 据2 0 0 5 年全国1 人口抽样调查主要数据公报显示：2 0 0 5 年我国6 0 岁及以上人 口为1 4 4 0 8 万人，占总人口的1 1 0 3 ( 其中，6 5 岁及以上的人口为1 0 0 4 5 万人，占总 人口的7 6 9 ) 【3 】。与第五次全匡人口普查相比，6 0 岁及以上人口的比重上升了o 7 6 个 百分点( 其中，6 5 岁及以上人口比重上升了0 7 3 个百分点) 。在第五次人口普查时，有 关数据显示：2 0 0 0 年时，我国六十岁以上的老年人占总人口的1 0 以上，在城市这个 比例更高，如上海市6 0 岁以上老年人所占比例已经达到1 1 5 ，这表明我国已经进入 老龄化社会，而且这个趋势还在不断延续，如图1 2 所示。 ( 1 )( 2 )( 1 )( 2 )( 1 )( 2 )( 1 )( 2 ) 2 0 0 5 1 4 51 4 51 0 9 81 0 9 4 2 0 1 6 2 2 l2 2 1 1 5 6 61 5 4 8 2 0 0 6 1 4 91 4 91 1 2 21 1 1 7 2 0 1 7 2 2 92 2 9 1 6 1 91 5 9 9 2 0 0 7 1 5 3 l ，5 3 1 1 4 81 1 4 2 2 0 1 8 2 3 6 2 3 61 6 5 81 6 3 7 2 0 0 8 1 5 8 1 5 8 1 1 7 91 1 7 3 2 0 1 92 4 02 4 01 6 8 91 6 5 9 2 0 0 91 6 51 6 51 2 1 71 2 0 92 0 2 02 4 32 4 31 6 9 61 6 7 2 2 0 1 0 1 7 l 1 7 11 2 5 71 2 0 92 0 2 52 9 62 9 62 0 4 22 0 0 7 2 0 1 11 7 81 7 81 3 0 11 2 9 12 0 3 03 5 53 5 52 4 4 62 3 9 3 2 0 1 21 8 61 8 61 3 5 l1 3 3 92 0 3 53 9 73 9 72 7 4 52 6 7 1 2 0 1 31 ，9 51 9 51 4 0 41 3 9 l2 0 4 04 1 l4 1 12 8 6 32 7 7 0 2 0 1 42 0 42 0 41 4 6 21 4 4 82 0 4 54 2 54 2 53 0 0 7 2 8 9 2 2 0 1 52 1 32 1 31 5 1 71 5 0 02 0 5 04 5 0 4 5 0 3 2 7 3 3 1 2 7 注：“( 1 ) ”为按生育率破= 1 7 计算“( 2 ) ”为按生育率t f r = 1 8 计算 数据来源：国家人口计生委2 0 0 3 年预测 ( 2 ) 有利于增强老年人自我养老的能力 社会人口流动的加强、人口结构的老龄化和家庭规模缩小的趋势，已经使得越来越 多的年轻人无暇或无心照顾老人的日常生活，家庭的养老功能日益退化，养儿防老这 条古训面临着巨大挑战，养儿防老的现实性大大减弱。据国家卫生部1 9 9 9 年统计，中 国城市6 5 岁以上老人的患病率为6 0 2 ，且多为慢性病和疑难病，需要特殊照料的老 人比例很高。图3 1 为城市照料老年人日常生活人员构成。 图3 - 1 城市照料老年人日常生活人员构成 1 5 华中科技大学硕士学位论文 由图3 1 可见，这些城市老年人口日常生活的照料人员中，4 0 是老年人本人，3 7 是配偶，1 0 6 是儿子儿媳，8 是女儿。四二一家庭大量出现，将来家庭养老的局面， 很可能是一对中年夫妇要同时赡养四位老人和一个或两个子女，老年夫妇向中年夫妇 遗留的两套住房，显然并不为中年夫妇所看重：丽要靠中年夫妇同时养护四位老人和 一两位子女，也非经济能力所能支持。我们必须提倡和增强老年人的自我养老的意识 和能力，所以住房反向抵押贷款需要大力发掘并积极推动。 3 1 2 对老年消费市场需求的适应性 ( 1 ) 老年人的心理需求与反向抵押贷款 老年人的社会交往圈子较小，一般仅限于周围邻居和一些老友，而且多不喜生活 有很大变动。老年人大多患有一些老年疾病，到高龄期身体功能明显下降，生活自理 能力越来越弱，对外界的依赖越来越强。反向抵押贷款可以每月支付贷款人一笔费用 或者一次性支付一大笔金额，可以减少老年人对子女的经济依赖，主动改善自己的生 活。而且在抵押期间，老年人拥有房屋所有权，可以继续居住在原来的住宅，不改变 所熟悉的心理和生活环境。因此，住房反向抵押贷款能较好适应老年人的理财心理需 求。 ( 2 ) 老年人的消费需求与反向抵押贷款 老年人的消费，除了f 1 常的生活饮食、起居外，还对医疗保健、文化娱乐等方面 有特殊的要求。随着我国老龄化速度的加快和高龄老人不断增加，老年人在疾病的治 疗、保健、护理等方面支出较大。 中园目前的平均期望寿命已达到7 1 8 岁，但是人口的健康寿命只有6 3 岁，也就是 说，平均每位老人有8 年的时间是处于不健康状态，导致长期护理费用激增。我国医 疗制度改革以后，相对增加了居民个人的医疗费用支出。此外，在享受医疗保障的老 年人中，3 9 6 的人存在医疗费拖欠的问题。医疗费上涨快也严重影响着老年人看病就 医，对于那些没有稳定收入来源、没有医疗保障的老年人来说，看病就医更是一种沉 重的负担，陷入了疾瘸和贫困的恶性循环。随着我国经济水平和老年人文化水平的不 断提高，老年人越来越重视改善生活质量，对精神文化生活需求增大；各种老年人人 华中科技大学硕士学位论文 = = = = = = = = = = = = 三= = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = 学、培训班，老年人旅游团等存在很大的市场拓展空间，促使老年人寻求更多可自行 支配的经济来源。所以，住房反向抵押贷款可成为促进老年人的消费需求多样化的有 效手段。 ( 3 ) 老年人的收入来源与反向抵押贷款：图3 2 为老年人经济结构收入层次分析。 图3 2 我国城市老年人口经济结构收入屡次分析 老年人经济收入的主要柬源是：老年人离、退休金，子女或亲属供养，劳动收入 以及社会保险和救济。一般而言离休金高于退休金，男性老年人平均工资高于女性 老年人，党政机关、事业单位的离退休工资较高，其次是国有企业，再次是集体企业。 城市离退休老年人的月平均水平为9 0 4 元，而从未工作的老年人月平均水平仅为1 7 4 元。我国的养老保障制度尚未覆盖所有的老年人，仍有2 6 9 不能享受退休金，基本 依靠家庭养老。其中：6 0 7 9 岁老年人不能享受退休金的比例为2 5 o ，8 0 岁以上高龄 老年人达到了5 0 6 。 子女等提供的经济支持在老年人收入中f 吁有一定比重，但许多老年人的子女下岗， 有的还需要老年人给子女倒贴。我国对退休年龄的规定是企业职工男6 0 岁，女5 0 岁； 华中科技大学硕士学位论文 国家机关和事业单位人员男6 0 岁，女5 5 岁。据资料显示，我国退休人口平均余命为 男职工1 7 年，女职工2 5 年。对那些身体健康、有能力的老年人来说他们愿意选择继 续工作，既可发挥余热，又可增加收入；但大体上讲，老年人的收入肯定比退休前低。 多数老人由于身体和知识技能等原因不太可能再就业或继续参与经济活动，从而很难 获得补充性收入。 随着家庭小型化的加速发展，传统家庭养老功能r 益衰弱，如果家庭资金补充不 足，老年人很容易陷入贫困状态，成为社会弱势群体。老年人的收入保障还包括老年 人的储蓄。但老年人拥有储蓄所占的比例并不高，只有4 4 ，1 ，平均存款为9 1 3 5 3 元， 而2 0 0 0 年存款的平均利息收入只有1 6 0 8 元。大部分老年人认为自己的储蓄不够养老 所需。 住宅产业作为老年人一生工作收入财富的最大积蓄，通过反向抵押贷款可成为保 障老年人生活质量的稳定资金来源和补充渠道。 另外，住房反向抵押贷款模式所具有的资源优化配置的特性，能够得到广大家庭 的共鸣。对住房反向抵押贷款的养老者来说，他可以照常居住在自己的住房里，同时 还能通过住房反向抵押贷款增加收入提高养老消费水平，这不失为种养老的好方式。 虽然这一养老方式的实施在一定程度上又受着中国根深蒂固的传统文化制约，但随着 中国的改革开放和社会主义市场经济制度改革的深入，我国人民的思想和行为方式正 在发生巨大的变迁，大众文化对住房反向抵押贷款的兼容性在迅速增强。 3 1 3 对现行贷款运行机制的适应性 ( 1 ) 有利丁：减少储蓄额，扩大内需，拉动国民经济的增长 我国城镇居民的储蓄额居高币下，图3 3 为我国居民1 9 9 0 2 0 0 5 年储蓄余额示意。 华中科技大学硕士学位论文 1 9 9 01 9 9 31 9 9 62 0 0 02 0 0 32 0 0 5 ( 年份) 粤冀董叁塑! 鱼匹! 图3 ，3 我国居民1 9 9 0 2 0 0 5 年储蓄余额 截至2 0 0 5 年末，我国居民储蓄存款余额已经超过1 4 万亿元【l “。而居民储蓄存款 的用途，据有关权威机构大量的调查数据显示，“为子女抚养教育做准备”、“准备 买房”和“筹集将来的养老费用”高居前三位。而且用于养老保障的储蓄在整个储蓄 中占的比重在逐步上升，目前已经仅次于子女教育这一项了。如果将“准备买房”和 “筹集将来的养老费用”的资金融汇变通，用钱买房，用房养老，那么我国的储蓄额 就能大大减少，从而达到扩大内需，拉动国民经济增长的目的。推行住房反向抵押贷 款之后，养老负担得以先行解脱，工作期间就不必为养老金的筹措下太多工夫，从而 减轻了家庭的一大负担，也为养老问题的完善解决提出一种新的思路 ( 2 ) 有利于社会闲置资金的投资 最近几年来，银行存款、外汇储备、保险费收入等继续大幅增长，社会资余闲置 量急剧加大，切实需要一条好的投资之路。 截至2 0 0 4 年底，保险公司总资产已达1 1 8 5 3 6 亿元，这些资金都具有长期性，支 付一般发生在1 0 年之后，负债的期限相对较长。截至2 0 0 4 年1 2 月3 l 同，全国社保 基会资产总额也已经达到1 7 l1 4 4 亿元。推行住房反向抵押贷款，将养老保险与购房 售房相结合，可以为保险公司和国家社会保障机构每年收取的巨额保险金和社会保障 基金，寻找到一条安全、收益稳定可靠的投资出路。在各种投资方式中，房屋这种不 动产的投资收益较为稳定可靠。若保险公司承担起这一购房扶养业务时，可以将每年 收取的大：辱养老金，用于支付反向抵押贷款的养老款。两条现金流一进一出，相得益 彰。再者，这一笔资金是来自于养老，用之于养老，_ 日j + 谓用得其所m j 。 华中科技大学硕士学位论文 ( 3 ) 有利于我国金融市场不断完善和金融工具不断创新 服务对象的合理定位、严密的制度设计及国家政策的保证，在理论上使这种养老 模式的长期运行成为可能。反向抵押贷款这一制度的设计需要购房扶养机构、资金提 供机构及社保机构等专业人士共同磋商完成【1 8 l 。 我国会融市场的不断完善、金融工具的不断创新和其抗风险能力的加强，使得反 向抵押贷款这种金融产品，以集房产、保险及资本市场于一身的联合业务运行机构的 出现，不失为一种具有较好发展| j 景的项目。 3 1 4 烟台市住房反向抵押贷款的适应性分析 山东省烟台市是我国第一批沿海开放城市之一，地理位置优越，环境优美，资源 丰富，有着独特的海滨城市空间。近年来，山东省政府确立了东部突破的战略举措， 烟台市抓住战略机遇乘势而上，经济增长和社会发展都有了长足的进步。2 0 0 4 年烟台 市实现国民生产总值1 6 3 9 亿元，位居山东省第二名，增长率为1 8 8 ，明显超过全国 平均水平i ”】。经济的增长导致了就业机会的增多，人民生活水平的提高，外来人口的 增加，城市环境的改善和提高。2 0 0 4 年，烟台市被评为“最佳魅力城市”。2 0 0 5 年， 烟台市又被联合国授予“联合国人居奖”，这些都为烟台市房地产业的发展注入了新 的活力。 烟台市反向抵押贷款的适应性表现在： ( 1 ) 有利于烟台市房地产市场的健康、持续发展 烟台市2 0 0 5 年上半年，全市商品住宅价格为2 2 6 0 元平方米，比0 4 年递增长 1 4 1 。市中心区上半年平均房价为2 9 1 5 元平方米，相对0 4 年递增长了8 。5 ；莱 山区滨海路一带2 0 0 0 年房产的平均售价为1 5 6 0 元平方米，到2 0 0 3 年底房价上涨到平 均3 8 0 0 元平方米，涨幅达1 4 0 - 2 0 0 以上。烟台房价的过快上涨如图1 1 所示，在国 家紧缩开发信贷和士地整顿的双重作用下，供需矛盾仍然突出，隐含了极大的潜在金 融风险。 ( 2 ) 有利于减轻烟台老年人1 1 的养老压力 据烟台市的最新统计数据显示：日前烟台市全市人r 约6 5 0 万，其中6 0 岁以上的 老人达到9 5 6 万，已占总人口的1 4 8 以上并且人口老龄化以每年3 2 的速度增跃。 华中科技大学硕士学位论文 这就意味着，烟台进入“老龄城市”的时间，比山东省全省平均年限提前了近十年。 按可靠数据推算，几十年后，烟台过“老人节”的老人将多于过“儿奄节”的孩子。 人口老龄化，直接影响到老年人的社会保障问题。1 0 年后，占当前老龄人口多数的低 龄老人也将逐步迈入高龄阶段，其f i 常生活将必须得到他人帮助和照顾。 据烟台市民政局社会福利科科长任庆镁介绍，受观念和经济条件的影响，在烟台 市，社会养老只占极低比例，绝大多数老年人仍以居家养老为主。在烟台市( 包括县 市区) 的城镇，老年星光之家2 1 2 处、养老福利机构2 5 7 处，市区共有4 8 家老年公寓， 仅4 8 1 5 个床位，还有很多老年公寓常年招不满人，全市大约有近4 0 的床位闲置，收 养老人的数量只占总数的2 8 ，这就远远无法满足老年人的需求。 造成目前这种情况的原因一是观念的问题：绝大多数老年人认为“金窝银窝也不 如自己的狗窝”，儿女们认为让自己的父母住到养老院会让外人觉得儿女不孝顺、不 养老；除此之外，经济条件也是很多老人徘徊在机构养老门外的一个原因。据调查， 烟台市老年公寓的收费大多在5 0 0 一8 0 0 ，i 月之间，如果生活不能自理，或者条件相 对更好，收费还会增加。虽然跟韩国、日本等国家相比，烟台市老年公寓的收费已经 很低，但还是有很多老人不愿掏这笔钱，认为把钱攒起来，以备将来有病、有灾时急 用。所以，目前入住老年公寓的大多是7 0 岁以上的老年人，而且多数是身体有病，生 活不能自理的。 ( 3 ) 有利于满足老年人的需求 如今，靠予女、靠单位、靠社会这几太传统养老方式都不足以使老人们丰衣足食。 许多老年人及其子女都想到了以买“保险”来欢度晚年生活的问题，可让老年人选择 的险种十分有限，目前在烟台市各大保险公司推出的各种险种中，多数与老年人保险 业务无关。即便有，也对参保人的年龄有限制。 而保险公司作为经营风险的单位，投 保人的年龄越大，意味着出险率越高、风险越大，保险公司进行风险控制就十分困难。 出于老年保险的焙付率比较高，因此各家保险公司对老年人险种都刁i 愿开发和拓展。 一边是独生子女增多，一边是高龄化老年人人数猛增。面对日益庞大的老年群体， 养老问题不仅社会关注、子女关注，老年人自己也格外挂心。近年来，劳动力相对减 少和人口的老龄化趋势，给目前的退休会制度带来严重挑战。老年人的养老问题，已 成为当前烟台乃至全省经济社会发展中的。个重大社会问题，正对社会保障、劳动力 华中科技大学硕士学位论文 = = = = ：= = = = = = = = ：= = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = 结构、文教体事业等诸多方面带来全局性、战略性的重大影响，而住房 反向抵押 贷款不仅可以改善老年人的晚年生活，还可以减轻社会保障体系的压力、促进社会福 利制度的完善和发展。 3 2 住房反向抵押贷款的可行模式 3 2 1 美国住房反向抵押贷款模式借鉴 3 2 1 1 美国反向抵押贷款形式 美国的住房反向抵押贷款有三种形式，我们对此加以整理如表3 2 所示。 表3 2 美国住房反向抵押贷款的形式 i 放贷机构特点 这种贷款业务经美国国会认可，它保i 正反向抵押贷款的回收额会超过 住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。这种货款机动灵活，可供用户选 有 择方式很多。用户可以长时间选择一次性得获得贷款，每月支付，或者在 保 一定信用额度内根据自己的需要来提取。借款者( 房主) 需要定期支付反 向抵押贷款保险费、贷款相关的费用。贷款不需借款人到期还款，只是贷 险 款到期停发，直至住户搬迁或死亡后才收回抵押住房还贷，其间利息照常 计算并累加，方式由用户选择。条件是住户获取贷款前要预先在有关机构 联邦住房作资格认可。 管理局这种贷款有同定期限，定期支付一定数额。用户须在约定期限内还贷， 发放对象为适当少数用户，无需保险费。在获得贷款前，老年住户须在有 无 关金融机构协助f 做比长期资金运作计划，并做出搬移住房及还贷计划。 保 因为这种贷款名额有限，贷款人在有关机构协助下才能获得政府资助，并 以有一定收入对象为入选资格。如果有短期的大量资金的需求，无保险的 险 反向抵押贷款是最合适的，一次性或定期支付的金额要高于有保险的住房 反向抵押贷款。但由于闻定的偿还期限，借款人必须有稳定的用下偿还的 资金来源。 这种贷款由金融机构办理有关保险，贷款对象资格不需政府认可，发放贷 款的机构与住户共同享有住房未来增值的收箭并要求住户至少保留住房资产 2 5 一3 0 作为偿还贷款的保证，这样虽然减少r 可抵押货款额度，但有利丁 金融机构 住房继承者对住房增值部分的受益。这种贷款定期提供贷款额，或者在此基础 上，再加一个可提前支取的信用额度。贷款利率和附加贷款成本如抵押保险费， 咨询费等其他费用都可以是同定的，也可以变动的。 华中科技大学硕士学位论文 3 2 1 2 美国反向抵押贷款支付方式，见图3 4 所示。 图3 4 美国反向抵押贷款的支付方式 ( 1 ) 一次性支付 通过这种支付方式，借款人可以在贷款一开始就获得一大笔现金，用来满足巨额 的开支，也可以用来进行投资，具有很大的灵活性。但是单纯的一次性支付方式并不 受借款人的欢迎，因为反向抵押贷款的借款人都是老年人，而一般的老年人都不熟悉 金融业务，没有能力将得到的现金进行有效的投资。此外，在其他方面都相同的情况 下，单纯的一次性支付方式的利息费用是三种方式中最高的，因为这些一次性支付从 开始就计息，直到贷款到期。所以这种方式通常只对那些急需现金、并且数额较大 者适用。 在一些反向抵押贷款中，这种一次性支付与年金保险结合起来使用，如美国私营 机构提供的“财务自由计划”和加拿大最常见的“反向年金抵押贷款”。这些反向抵 押贷款条约中通常包括一家保险公司，一次性支付的款项被用来购买保险公司的年金 保险，然后由所贿买的年金保险定期提供固定的付款额，一直到老人去世为止，即使 老人搬出或者出售了其房屋也可以定期收到款项。但是这种贷款的成本也是很高的。 ( 2 ) 按月分期付款 如果借款人选择这种方式，就可以在借款期间按月收到固定额度的款项，这样一 来借款人就可以拥有一个固定的收入来源，可以满足f 1 常开支的需要。给定贷款限额、 利率、贷款费用和老人的预期寿命，每月付款额就可以计算出来。这种方式又包括两 种主要类型： 华中科技大学硕士学位论文 a 限期支付：在这种方式下，贷款人在“。定时期内按月分期支付给借款人，这个 期限通常为5 1 0 年，借款人可以自己选择。到了这个固定时期的期末贷款到期，即使 老人仍然在世，也无法继续得到支付，并且要对贷款进行偿还。不过从现在的反向抵 押贷款来看，贷款到期后不一定要马上偿还，可以等到老人去世或出售房屋后再归还 贷款，但是在此期间贷款将继续计息。 b 终身支付：在这种方式下，贷款人要一直按月对借款人支付款项，直到贷款 到期。贷款到期的条件是老人不再以自己的房子为主要居住地，也就是说直到其去世、 永久搬出或将其出售为止。此时房屋将被出售用来偿还贷款，或者其继承人通过其他 财产来偿还。 般来说，贷款期限越跃，每月收到的付款额就越少。终身支付方式的期限通常 大于限期支付的期限，所以其收到的月付款额比限制支付方式少。此外，需要说明的 一点就是，按月分期支付会受到通货膨胀的影响，因为在整个贷款期间月付款额固定 不变，不会对通货膨胀进行调整，所以未来通货膨胀上升时，每月付款额的购买力其 实是下降的。 ( 3 ) 最高信用额度 通过这种方式，借款人可以获得一定的信用额度，额度大小根据房屋价值、利率、 贷款费用和老人的预期寿命来计算。借款人不一定要在贷款一开始就借款，何时借款、 借款数额都由借款人自己决定但是不能超过最高信用额度。在一些国家如加拿大的 反向抵押贷款中，还规定了每年可以支取的最高限额。 与前两种方式相比，最高信用额度形式赋予了借款人更大的灵活性，他可以自己 掌握借款的数量和时机，而且利息只根据实际借款额计提，可以使利息费用最小化。 但是它不能提供固定的月付款，所以最适合于那些现金需求并不确定，只有在需要时 才借款的老人。而且相当部分选择最高信用额度方式的人，目的仅仅是为了应付将来 的紧急事件，随着人们老去，借款将越来越困难，所以这个信用额度事实上起到了一 种保险的作用，他们得到的是对未来的心理上的安慰。图3 5 为美国反向抵押贷款支 付方式选择比例示意。 华中科技大学硕士学位论文 1 2 图3 5 美国反向抵押贷款支付方式选择比例 如图3 5 所示，这三种支付方式各有其适用对象，从反向抵押贷款在美国的开展 情况来看，采用最多的是最高贷款限额，在联邦住房管理局h e c m 贷款中，采用最高 贷款限额的占6 8 ，而限期支付和终身支付方式总共只占1 2 。 3 2 1 3 美国反向抵押贷款运作方式 ( 1 ) 反向抵押贷款申请人与抵押物 申请反向抵押贷款的房屋所有人，都必须事先提出申请并签订贷款协议。一般， 申请人年龄必须不得小于6 2 岁，而且用来抵押的房子需为申请人主要居住地( 埘n c i p a l r c s i d e n c e ) 。单套房子对各种反向抵押贷款都适用的。有些反向抵押贷款品种，电接受 有2 4 套的住所，但需要有所有权，也接受厂房。那些可移动的住所和被共同所有的 房子是没有资格。房主在获得反向抵押贷款后，不得再参与其他任何以房产为抵押的 贷款。 ( 2 ) 反向抵押贷款额 申请了反向抵押贷款，房主的最高贷款额度取决于房主年龄，房产价值，贷款人 要求的利率和贷款相关的费用。房产价值越高，房主年龄越大，贷款利率越低，获得 的反向抵押贷款额度就越大。另外，夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合 预期寿命大于单身者；预期住房价值增值高可贷款数额高。一般来说，反向抵押贷款 的利率比般抵押贷款利率稍高一点。美国住房管理委员会( f h a ) 对各个地区所能 申请反向抵押贷款的最高房产价值额度也做了限制，因此当房产价值超过( f n ) 对该地 区的最高限额时，以最高限额为准。 华中科技大学硕士学位论文 ( 3 ) 反向抵押贷款成本 一个标准的反向抵押贷款，普通成本包括住房评估、信用评估、律师费、记录费 用。一旦获得反向抵押贷款，这些成本可以在贷款额里扣除m l 。由于未来收益的不确 定性，反向抵押贷款的前期费用和成本是比较高的，特别是私人反向抵押贷款。例如， 典型的反向抵押贷款提供给借款人每月$ 3 0 0 的贷款，以月复利1 计算，1 0 年以后借 款人共收到$ 3 6 ，0 0 0 ，而累计的贷款及利息余额却几乎达到$ 7 0 ，0 0 0 ，差不多是收到现金 的两倍。 ( 4 ) 反向抵押贷款运行管理 房主申请到反向抵押贷款后可以继续居住，但有责任承担房子的维护费用和税收。 房主永久搬出该房子或者死亡后，反向抵押贷款到期，历年以贷款利率累计的贷款额 要求归还。一般而言，以房产出售后的现金归还，房产价值超出贷款总额的部分作为 遗产继承。但也有可能是房产价值低于贷款额度，在联邦住房管理局保险的住房反向 抵押贷款中，其不足部分由保险机构提供，其中所需要的保险费在给付的贷款额中提 取。 反向抵押贷款对老年人无疑是有吸引力的。贷款要求对收入没有限制。在美国， 一般要缴纳财产税，将不动产转换成反向抵押贷款后，无需缴纳财产税。借款人无需 支付超过房产价值部分的贷款，贷款不需立即偿还。 3 2 2 住房反向抵押贷款老年公寓模式 南京汤山的温泉留园老年公寓，打出了“给我你的房子，我替你养老送终”的旗 号。据其负责人介绍，拥有南京市明晰对应的产权房6 0 平方米以上，年满6 0 岁以上 的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房 产权将在被养老人逝世后归养老院所有。 随着社会的进步和观念的更新，都市里的老年人入住老年公寓养老，或寄居在敬 老院已经成为常事，但以“以房换养”这种形式出现还是第一次。南京市温泉留园新 推的“以房换养”实质上就是住房产权反向抵押贷款的一个变种。 据悉，这一口号刚一打出，就在南京引起了轩然大波，不少市民认为，现在南京 市区6 0 平方米以上的房子少说也值j 四十力元，温泉留园这样做无非是为了赚老人的 华中科技大学硕士学位论文 钱。对此，负责人表示其实这么做也要承担一定的风险。因为现在的医疗费用普遍很 高，根据协议无论老人得什么病、花多少钱，都要负责给他看，所以这方面的开销将 会很大。这种个体行为入与经营单位之间“以房换养”的养老模式，无疑是养老市场 化的有益尝试，能够使这类老人有安度晚年的物质和法律保障。 现在关键的问题是如何更好地保障老年人的生活，我国房产的使用年限仅为7 0 年， 房产：因此成为一种特别的财产，怎样更好地制定价格以防范风险是一个迫切的问题， 国家应该出台具体的政策进行规范。 同时，也有法律方面的专家指出，产权人在签订 协议时要对养老机构的资信、履行合同的能力有全面的了解，因为一旦经营单位破产， 老人的生存保障就会形成一个真空地带。 在国家没有任何规定出台的情况卜，保险公司还不敢轻易尝试，而温泉留园或许 正是因为对这一险种知之甚少，所以成为“第一个吃螃蟹的人”。其中可能存在的风 险，在于房产产权转让的合法性，也就是温泉留园最终能否顺利得到产权。 3 2 3 佳房反向抵押贷款可行模式构建 一般推行的反向抵押贷款，是老年人继续住在自有的房屋罩，就可以享有出该住 房的反向抵押而带来的长期持续的现金流入以应对晚年养老生活中的现金不足。这一 方式不改变资产使用权的反抵押贷款固然很好，但在我国现实的境况下却应该给予多 样化的改造更新，针对不同的具体情况采取多种实行模式，以便更好地符合国情家情。 我们提出了不同模式类型可以运用的反向抵押贷款的可行模式，如表3 3 所示。 表3 3 反向抵押贷款可行模式 模式类型 适应对象模式特征 按经济发腱 经济发达地区住房反向抵押贷款 状况经济欠发达地区合资购房，反向抵押贷款 金融机构反向抵押贷款资产证券化 按操作机构房地产开发商返本入住 政府社会 机构养老。社区养老 臼有住房老年人 反向抵押贷款，返本入住 按购灭者 无房经济能力欠缺的老年人与金融机构合资购房 华中科技大学硕士学位论文 ( 1 ) 模式一 按我国的实际情况，在经济发达地区可推行住房反向抵押贷款；在经济欠发达地 区可实行数位老人合资购房并办理反向抵押贷款，台住养老，互相帮助，其乐融融， 可免除孤独寂寞之大难题。 ( 2 ) 模式二 作为操作机构的会融机构，在开办反向抵押贷款后，将会持有数量日益增多的住 房资产，这必将会使机构的资产流动性受到相当的障碍。住房反向抵押贷款证券化是 以。一系列住房反向抵押贷款为标的资产，并以其未来所产生的现金流为担保，通过发 行住房反向抵押贷款证券的方式将资产出售给投资者的融资活动i 翻。资产证券化一方 面增强了资产的流动性，另一方面分散了风险。 反向抵押贷款由保险公司开办，房产收回后还有个变现处理的问题，这将令保险 公司处于一个十分尴尬的位置。针对目前我国的实际，由房地产商开办返本入住老年 公寓更为合适。表3 4 为反向抵押贷款与返本入住比较。 表3 - 4 反向抵押贷款与返本入住比较 项目 相关方房屋产权房屋使用权房款交纳 投资返本房地产商全部交纳，老年时次购房 房地产商老年住户 入住老年住户 交纳 反向抵押 保险公司 抵押保险全部交纳( 长期贷款还贷， 老年住户 贷款老年住户公司老年反抵押) 从表3 4 中可以看出两者最大的区分，反抵押贷款是住户于中青年时代按揭购房， 到6 0 岁贷款全部归还完毕，办理反抵押贷款，逐期用取得的抵押贷款用于养老生活开 销，死亡后用房还贷。返本入住则是住户于6 0 岁或更高年龄支付房屋全部价款，期后 在整个生存年限里，逐期返还购房价款，直到死亡为止。反抵押贷款出寿险公司开办， 房产最终收回有个变现处理问题，返本入住由房产商开办，房产收回再接着入住其他 老年人，可免去变现风险。 例如：老年人次性拿出3 0 万元，交付房产商取得入住该住房长达2 0 年的资格， 入住期间，房产商每年向住户返还1 5 万元，到2 0 年结束，3 0 万7 房款全部向住户返 华中科技大学硕士学位论文 还完毕。老年人提早死亡时余存未返还款一次性返还给其继承人，2 0 年期满住户仍健 康存活时，允许其继续居住下去，不必再缴纳费用。住户正可用每年的返还款作为当 年的生活费开销。间一笔钱则达到住房、养老两0 i 误的双重境地。 另外，政府为促进养老服务业加快发展，f 前国务院办公厅转发了全国老龄委办 公室和发展改革委等十部门关于加快发展养老服务业的意见的通知，要求建立健 全老年福利服务体系，为城乡无劳动能力、无生活来源、无赡养人的老年人和生活困 难的老年人提供无偿或低收费服务，保障他们的基本生活。 ( 3 ) 模式三 根据购买者的情况，拥有自有住房的老年人，可向金融机构办理反向抵押贷款， 也可向房地产开发商办理返本入住。对无房，经济能力又欠缺的老年人，可选择同银 行合资购房，顺序占有支配。老年人首先入住直到其最终死亡为止，整个贷期不确定，