（工商管理专业论文）房地产开发企业投资决策分析.pdf

房地产开发企业投资决策分析 研究生：徐殉导师：陈森发东南大学 摘要 我国的房地产业在短短的二十年里，随着国民经济持续不断的发展，已经成 为国民经济的支柱产业。房地产开发市场竞争也越来越激烈，任何一步的投资决 策失误都可能导致企业重大的经济损失。慎重决策、控制风险是每一个投资者在 开发前要考虑的问题。 本文系统介绍了诸多国内外对投资决策分析方法，主要有：冷热因素法、等 级尺度法、道氏评估法、多因素和关键因素评估法、运用模糊综合评判原理的相 似度法、运用灵敏度分析的综合评价法等，这些投资决策理论提高了房地产业的 整体决策水平。但与高速发展的房地产经济相比，房地产投资决策理论研究还有 待于深入，已有的研究还需要从许多方面加以提高和完善。 本文详细阐述房地产投资的方式、构成、特征、周期，以及影响房地产投资 的经济因素和房地产投资决策分析的几个要素。着重从房地产企业生存发展的外 部环境因素入手，结合企业内在的特点和关键因素，系统地分析了房地产投资决 策分析在房地产开发项目中的主要性和必要性。本文还对房地产投资风险分析和 风险控制进行系统说明。 本文最后结合作者亲身实践的江阴巷二期土地投标案例，介绍多因素分析方 法和关键因素分析方法在房地产开发实践中的应用。 关键词：房地产，投资决策，方法介绍，风险，应用 a n a l y s i so f i n v e s t m e n td e c i s i o n m a k i n gi nr e a le s t a t ei n d u s t r y g r a d u a t e x ux u n s u p e r v i s o r ：c h e n s e n - f as o u t h e a s tu n i v e r s i t y a b s t r a c t w i t ht h ec o n t i n u o u sd e v e l o p m e n to ft h ed o m e s t i ce c o n o m y , t h er e a l e s t a t e i n d u s t r yh a sb e c o m et h eb a c k b o n ei n d u s t r yi nc h i n a s i n c et h ec o m p e t i t i o ni nt h i s i n d u s t r y b e c o m e sm o r ea n dm o r e s e v e r e ，a n y m i s t a k ei nt h ei n v e s t m e n t d e c i s i o n m a k i n gc a r lp o s s i b l yc a u s eb i ge c o n o m i cl o s st ot h ee n t e r p r i s e c o n c e r n e d t h e r e f o r e t om a k ec a u t i o u sd e c i s i o n sa n dc o n t r o lr i s k si st h et o pi s s u ew h i c hs h o u l d b ec o n s i d e r e d b ye v e r yr e a le s t a t ei n v e s t o rw h e nt h e y s t a r tt h eb u s i n e s s i nt h i st h e s i s m a n ya n a l y s i s t o o l so fi n v e s t m e n t d e c i s i o n - m a k i n g w i l lb e i n t r o d u c e ds y s t e m a t i c a l l y , w h i c ha r em a i n l ym e t h o do fc o l d & h o tf a c t o r s m e t h o d o f r a n k i n gm e a s u r e s ，m e t h o do f d o w se v a l u a t i o n ，m e t h o do fm u l t i f a c t o r & k e y f a c t o re v a l u a t i o n ，m e t h o do fd e g r e eo fr e s e m b l a n c ea n dm e t h o do fs y n t h e t i c e v a l u a t i o n ，e t c a l lt h ea b o v et h e o r i e sh e l pt oi m p r o v et h eo v e r a l ld e c i s i o n m a k i n g l e v e lo f t h er e a le s t a t ei n d u s t r y h o w e v e r , c o m p a r e dt ot h eh i 曲- s p e e dd e v e l o p m e n to f t h er e a le s t a t ee c o n o m y , t h er e s e a r c ho nt h et h e o r yo fi n v e s t m e n td e c i s i o n - m a k i n gi n r e a le s t a t ei n d u s t r ys t i l ln e e d st ob ed e e p e n e da n di m p r o v e d t h ea u t h o rw i ud i s c u s si nd e t a i l i nt h et h e s i sa b o u tt h em e t h o d s ，c o m p o s i t i o n s ， c h a r a c t e r i s t i c sa n dc y c l e so ft h er e a le s t a t ei n v e s t m e n t ，a n da l s oa b o u tt h ee c o n o m i c f a c t o r sw h i c hi n f l u e n c et h er e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n ds e v e r a lk e ye l e m e n t so f d e c i s i o n m a k i n ga n a l y s i si nt h ei n v e s t m e n t t h ea u t h o rw i us t a r tt h i st h e s i sf r o mt h e e x t e r i o re n v i r o n m e n t a lf a c t o r so f 也es u r v i v a la n dd e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t e e n t e r p r i s e s h el i n k st ot h ei n t e r i o rc h a r a c t e r i s t i c sa n dk e y f a c t o r so ft h ee n t e r p r i s e si n q u e s t i o na n ds y s t e m a t i c a l l ya n a l y z e st h ei m p o r t a n c ea n dn e c e s s i t yo f t h ea p p l i c a t i o n o ft h ei n v e s t m e n td e c i s i o n - m a k i n ga n a l y s i si nr e a le s t a t ep r o j e c t s t h e r ew i l lb ea l s o s y s t e m a t i c a l s t a t e m e n to nt h er i s k a n a l y s i s a n dr i s kc o n t r o li nt h er e a le s t a t e i n v e s t m e n t i n 协ef i n a lp a r to ft h i st h e s i s ，t h ea u t h o rw i l la l s o ，b a s e d0 nh i so w ne x p e r i e n c e o nb i d d i n gf o rt h el a n dt e n d e ro fj i a n g y i nl a n ep h a s ei i ，i n t r o d u c ei nt h i st h e s i st h e a p p l i c a t i o no f b o t hm u l t i f a c t o r & k e yf a c t o r a n a l y s i si nt h e r e a le s t a t ep r a c t i c e k e y w o r d s ：r e a le s t a t e ，i n v e s t m e n td e c i s i o n m a k i n g ， i n t r o d u c t i o no fm e t h o d s ，r i s k ，a p p l i c a t i o n u 东南大学学位论文独创性声明 4 。人， 川j j j p i _ 1 1 t 交的学化沦义址哉 p j l r 甘j | l j 指廿f 、j ：j = 行f 门研究j 作及耿得的研究成果。 尽找所除丁丈中特别加以标注和致谢的地方外，论文f 1 i 包含其他人已经发表或撰写过 的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书i 阿使用过的材料。与我 一同：l ：作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文巾作了明确的观t ! f l - j , t ：表示了谢意， 研究生躲盟r j ：型扣 东南大学学位论文使用授权声明 东南犬学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的复印 件和电子文档，叮以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内容和纸质 论文的内弈棚一致。除在保密朗内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可以公斫，( 包括 r 0 谨) 论史的全部或部分内撵。硷文f 日公嘶j ( 包括刊髓) 授权尔南人。浮研究! i ! 院办理。 蹶燃名： 经翅辅虢3 仫期：圳“。 东南大学烦 一学位论义第一章绪论 第一章绪论 随着经济持续不断的发展，国民财富的不断增加，人民改善居住条件的要求 逐渐增加，房地产业越来越成为国民经济的支柱产业。本人从事房地产开发工作 十余年，对房地产投资决策过程有了一个初步了解，通过东南大学m b a 的学习， 理论分析和视野境界有了一定的提高。现在房地产开发市场竞争越来越激烈，任 何一步的投资决策失误都可能导致重大的经济损失，因此有必要能摸索总结一套 行之有效的房地产投资决策方法。 1 1 房地产与房地产市场 一、房地产及其特征 ( 一) 房地产的含义 房地产，国外通常表述为“r e a le s t a t e ”或“r e a lp r o p e r t y ”，即不动产。 它指的是“土地以及附着于土地之上的改良物”，其中改良物( i m p r o v e m e n t ) 包 括建筑物、道路、停车场、绿化、水电设施等。 ( 二) 房地产的特征 1 、不可移动性 由于房地产是不动产，因此不能像一般产品那样可以通过交通运输工具将某 一地区充裕的产品补充给供给不足的另一区域的市场，从而获致某种程度的市场 均衡。因此投资者通常会面临两种情形：当所持房地产所处区域市场处于供给不 足时，即卖方市场，投资者会因价格的大幅上扬而获得可观的利得；反之，当所 持房地产所处区域市场处于供给过剩时，即处于买方市场，投资者很可能因价格 的大幅下挫遭受重大损失。 2 、相对耐久性 在建筑质量保证，维护保养得力的前提下，房地产的寿命可长达百年，对投 资者而言，这种耐久性可能有利，也可能不利。有利的方面是，如果所持房地产 所处区域经济持续发展或成为区域发展中心，则该房地产将增值，投资者将获取 长期增值利润；不利的方面是，当所持房地产所处区域因为经济机会减少，或区 域人口的迁移而渐失其重要性时，房地产价值将大减。 东南大学颁i 学位论义 第一章绪论 3 、价格高昂 与其他一般商品相比，房地产价格较高，开发投入资金巨大，形成一定的进 入壁垒，无论对开发商还是购房者，而必须依赖房地产金融。房地产市场的繁荣 取决于融资成本的高低和贷款的难易程度，政府往往利用货币政策工具影响房地 产市场中的短期景气。去年中国人民银行出台的1 2 1 号关于进一步加强房地产 信贷业务管理的通知，对房地产开发企业影响重大。 投入的巨大导致房价的高启，国外平均一户家庭所居住的房屋总价约是家庭 收入的6 8 倍，而中国此项比例1 0 一1 5 倍，在大城市甚至更高，购房者购买一 套住房成为每个家庭最大的投资计划或家庭负担。 4 、房地产商品的多元性、相关性 房地产商品有多样化，普通住宅、别墅、办公楼、商业、休闲旅游、公共设 施等，它们之间都有关联，住宅市场扩大，需求上升，会带动商业、休闲、旅游 等房地产的发展，企业的增加再带动办公楼需求的上升。房地产开发已经从单纯 的小区公建配套逐步向成熟社区开发转变，宗旨在于提供人们适宜的居住空间和 环境。 二、房地产市场及其特征 房地产市场是一个不完全竞争的市场，它受到房地产商品的差异，购房者需 求的差异，复杂的外部环境等因素的制约。 ( 一) 房地产市场的特征 l 、完全竞争市场的条件 只有符合以下四种特征的市场，才能叫完全市场。( p e r f e c tc o m p e t i t i o n m a r k e t ) ( 1 ) 价格既定 任何一个市场参与者都不能对市场价格施加可以看得见的影响。这就是说， 市场上有大量的互相独立的买者和卖者，他们的供求总量决定价格，但就个别家 庭或厂商来说，都面临着一个既定的市场价格，即都是价格的接受者。 ( 2 ) 产品同质 所有厂商都提供标准化的产品，它们不仅在原料、加工等方面一样，而且对 于买者来说，根本不在乎是哪家厂商的产品。 ( 3 ) 要素自由 东南大学硕j 学位论义第一章绪论 投入要素可以自由移动，在短期内，劳动力、原材料等可变投入可自由地从 一种产业转移到另一种产业，但工厂规模和厂商数目不变。 ( 4 ) 信息充分 所有顾客和厂商都有充分的认识，完全掌握现在和将来的价格信息，因而不 会有任何高于市场的价格进行购买，以低于市场的价格进行销售。 2 、房地产市场的特征 房地产具有许多复杂的特征，可以简化归纳为以下四点： ( 1 ) 市场组成复杂 房地产开发的投资者不仅有国家资金，更多的是民间资金，既有原有从事房 地产行业的，也有其他行业新来者；房地产购买者有国家机构、企业、个人，他 们购买的用途有的因为使用需要，有的因为投资升值；还有许多辅助市场运行的 参与者，如银行、建筑公司、政府各管理部门、律师、房地产咨询机构、设计院， 甚至还有社会人员，俗称“三教九流”都在提供专业的服务，来帮助市场交易的 顺利进行，并获取他们各自的利益。 ( 2 ) 产品差异性大 不相同的土地经过各个开发商的开发而产生不同的房地产商品，诸如住宅小 区、办公楼、购物中心、宾馆、城市广场等，这些商品无论在建筑结构、使用性 质、价格付款方面都截然不同，即使是同类的房地产商品，其差异也很大。例如， 同是住宅，在我国就有经济适用住房、农民安置住房、普通住宅、别墅、单身公 寓等。 ( 3 ) 市场具有分散性 由于土地处在城市不同的地理位置，而且房地产具有不可移动性，所以整个 房地产市场是由许多分散于全国各地的区域市场所组成的，根本没有全国性市 场，并且各个市场间大多自成体系，无法流通。 ( 4 ) 价格的模糊性 基于前三项特征，房地产商品在某一特定时点并没有所谓的公认价格的存 在，所以大多数房地产交易是通过议价的程序来完成的，房地产商品价格受到市 场供求关系、利率信贷政策、开发成本、还有复杂的人际关系等因素的影响，是 有很大的模糊性和不确定性。 3 、房地产市场是不完全竞争市场 东南大学硕士学位论文 第一章绪论 由前述完全竞争市场之条件和房地产市场之特征对比，可见房地产市场中的 买者和卖者皆非价格的接受者，产品具有异质性，_ 并且市场相当复杂，信息不充 分也不对称，因而房地产市场是一个不完全竞争市场。所以市场中的房地产价格 可能高于或低于完全竞争市场下的成交价，因此，市场交易价格不宣作为评定房 地产的价值的标尺。 ( 二) 不完全竞争条件下的房地产价格关系 l 、需求与房地产价格关系 需求是消费者在各种可能的价格下，对某种产品愿意并且能够购买的数量。 由于资源是有限的，选择必然存在机会成本，所以购买了一种东西就意味着不能 再买其他。因此，较高的房地产价格对需求有抑制作用，价格越高，买主就越少。 随着价格的上涨，一些潜在的翥求者将选择更便宜的替代品。相反，较低的房地 产价格对需求有吸引作用，价格越低，买主就越多，随着价格的下跌，会吸引更 多的消费者从更昂贵的替代品中转移过来，从而增加房地产的购买数量。这种量 价关系可以用需求表和需求曲线来表示，见表l 一1 和图l 一1 。 表1 1某市住宅需求表 价格( 元平方米)需求量( 万平方米) 5 0 0 01 0 0 4 5 0 01 1 0 4 0 0 01 2 0 3 5 0 01 3 0 3 0 0 01 4 0 p 价格 o 需求量 图1 1菜市住宅需求曲线 值得注意的是，出于房地产市场是不完全竞争市场，上述图式只适用于特定 时间内，某一小类房地产展开竞争的情况。 4 东南大学硕1 一学位论文 第一章绪论 随着时间的变迁，各种房地产需求因素必然发生变化，这样房地产不仅需求 量发生变化，需求也将发生变化。见图l 一2 沿曲线的移动，是需求量的变化， 曲线的移动是需求的变化。 p 沿曲线的变动反映了 金苓i i 求, 量的变化 oi 图1 2 需求的移动与需求量的变化 决定房地产需求曲线的形状和位置的主要因素有： ( 1 ) 潜在购置房地产者的数量。想要购置房地产的人数增加将引起空置率的 降低。如果不考虑其他变化，房地产经营的利润将得以提高，则房地产投资的吸 引力也会增加，随着房地产投资的增多，在每一个可能的价格水平上，房地产需 求量将增加。相反，购房人数减少，空置率增加，房地产投资将转向其他领域， 在每一个可能的价格水平上的需求量将下降。这类移动是由于人口数量和构成、 收入水平、就业分布和增长情况及其他地理因素等的变化而引起的。 ( 2 ) 从其他资产中可获得的收益率。其他领域预期投资收益率的变化，使房 地产投资可能被取代，则流向房地产的投资资源因此发生变化，从而总体需求图 式将发生改变。 ( 3 ) 消费者偏好。消费者偏好的变化将改变房地产开发商向市场提供的房地 产种类及服务，并调整房地产空置率到与新的社会需求相适应的水平，房地产盈 利水平也将发生变化。 经上述分析，可用图1 3 来表述需求的移动对价格的影响作用。可以看出， 在消费者收入减少的情况下( 如经济不景气) ，在一定的房地产供给条件下，住 宅的销售量会减少，需求曲线由d 向d 移动，在价格p 不变情况下，销售量q 减少为q 。 东南人学硕j j 学位沦文 第一章绪论 价 p 格 需求量o 图1 3 某市住宅需求移动的价格结果 2 、供给和房地产价格关系 供给就是在某一特定时间内，市场价格与生产者愿意提供的物品数量之间的 关系。供给量指的是在某一特定价格条件下，单位时间内市场上某种商品的供应 总量。 p 价格 q 函数 图1 4 需求与供给曲线 图1 4 中，曲线s 表示在整个价格区间内，价格与数量的关系，即为供给 曲线。供给量则是供给曲线和需求曲线的相交点所对应的供给数量，即q ，其价 格就是所谓的均衡价格p 。 如果需求函数发生变化，会引起供给量的改变，如图1 5 ，需求函数从d 变为d ，相应地引起供给量从a 点到b 点的移动。有时某区域受外来因素的干 扰，如震灾或成本变化，供给曲线也会从s 变为s ，从而引起价格和供给量关 系的总体运动，如图1 6 。 二 东南大学硕士学位论文第一章绪论 p 图1 5 需求函数发生变化图1 6 供给函数发生变化 三、我国房地产业发展的现状及特点分析 我国自从改革开放以来，尤其是1 9 9 2 年实行市场经济以后，房地产业得到 迅猛发展。房地产业发展呈现以下的特点： l 、房地产业的投资来源从改革开放初期的单纯国家的投资、财政拨款、计 划改造和计划分配，转为国家、企业、个人一起上的局面。近年来，随着所有制 结构发生深刻变化，国有资本逐步退出非战略地位的房地产行业，私营房地产企 业发挥了越来越重要的作用。 2 、土地产权和房屋产权相分离，土地地位的不断上升。上世纪九十年代以 来，我国的房屋不仅要办理房产证，还要办理土地证，许多政策和法规界定和规 范了以前房屋土地产权的混乱。房地产开发所需土地一律从市场上公开竞拍或投 标，使得土地地位从未有过的提升。由于土地资源的有限，房地产开发企业常常 为争抢一块宝地而一掷千金，导致各城市的土地价节节攀升。 3 、住房分配从福利型向货币化、市场化转轨。我国长期以来实行的低工资 高就业政策，职工工资中住房消费含量很小，住房只能实行福利分配。实行市场 经济后，住房制度改革虽然难度大，但也只能坚持改革，目前各个城市都基本实 现了住房补贴制度、住房公积金制度，建造面向中低收入居民和拆迁农民的经济 适用房和农民安置房，鼓励通过银行按揭进行住房消费。 四、江苏省和无锡房地产业发展的现状和特点 近两年来，江苏房地产市场发展迅速，呈现出投资高速增长、开发量快速增 大的局面。据了解，去年江苏房地产业开发投资完成8 0 9 亿元，同比增长近4 9 ； 施工面积达到8 8 3 5 万平方米，同比增长了4 4 4 。 江苏省建设厅厅长周游在“中国房地产未来2 0 年”研讨会上表示，江苏房 f 旦 一 莓一 鉴 东南大学硕扛学位论文第一章绪论 地产业未来需求空间巨大。因为： 首先，江苏经济的快速发展要求房地产业的发展与之相适应。按照发达国家 的经验，当人均g i ) p 超过1 0 0 0 美元、人均住宅面积小于3 0 平方米时，是住宅消 费的旺盛期，房地产业亦将进入快速发展期。目前，江苏人均g d p 已超过2 0 0 0 美元( 发达的苏南地区已超过5 0 0 0 美元) 、城镇人均住宅面积为2 6 5 平方米， 这些表明江苏房地产业正处于快速发展的阶段。 其次，随着城市化进程的加快，城市人口结构的改善，将有效刺激以住宅为 主的房地产需求进一步扩大。去年，江苏城市化率不到4 7 ，到2 0 0 7 年要提高 到5 5 ，每年要增长近2 个百分点。这意味着每年新增城市人口1 4 0 万，每年满 足这部分潜在住房需求的供应要达3 5 0 0 万平方米。 第三，城市化进程的加快必然导致城市建设步伐的加快。据初步统计，今年 江苏全省城市房屋拆迁量保持在3 0 0 0 万平方米左右，按平均市场购房系数1 4 来看，市场新增需求量将达到4 2 0 0 万平方米，拆迁形成对住房的“刚性需求” 已经是目前房市主要的需求之一。 第四，消费结构的快速升级，潜在的居住需求正转变为有效需求。目前，江 苏省人均居住面积在8 平方米以下的人口占全省总人口的8 1 ，面积在9 1 9 平 方米占近2 9 ，随着江苏“两个率先”的全面实现，住房消费存在着巨大的需求 空间。按照国际惯例，进入小康社会的人均住房消费占整体消费的比重普遍在 1 5 以上，居民消费的恩格尔系数在2 0 4 0 。2 0 0 3 年，江苏省城镇居民消费的 恩格尔系数已降到3 8 3 ，住房消费占消费总支出的比重已达到1 1 7 ，住房的 有效需求将进一步扩大。 我工作所在的城市一无锡，是全国十五个经济中心城市之一，正在向建设特 大型城市的目标迈进，2 0 0 3 年g d p l 9 6 0 亿元，人均g d p 超过5 0 0 0 美元，名列全 国第9 。和其经济发展一样，无锡近年来房地产经济也是蓬勃发展，房地产市场 呈现主要变化是： ( 一) 开发格局发生重大变化。首先是开发投资主体越来越多元化。从房地 产投资资金来源看，目前国有、私营、外资等投资主体都异常活跃，显现了外地 投资商对我市房地产市场的良好预期。其次，新的开发理念为许多大型楼盘注入 了鲜活的色彩，大型楼盘所具有的特质深受市民的欢迎，激发了一批潜在需求者。 2 0 0 3 年批准上市的楼盘面积中1 0 万平方米以上的大盘占近8 0 之多。再次，以 东南大学硕士学位论文第一章绪论 实力支撑的开发商在我市房地产市场上占据了重要地位，这为提升楼盘的品质和 完好的物业管理提供了坚实的保证。 ( 二) 消费心理发生很大变化。消费心理的第一变化是超前消费已为绝大多 数消费者所接受，由于贷款利率的持续走低、公积金政策的放宽，使得许多消费 者购房时选择按揭贷款，据调查无锡的按揭贷款者占总购房者的比例已由2 0 0 2 年的4 0 上升到2 0 0 3 年的7 5 左右。第二变化在于消费者的住房承受力有了较大 提升。超前消费理念的形成与居民收入的稳步增加，居民对住房价格的承受力明 显提高，对欲购房的人群分析，能够承受房屋总价3 1 4 0 万的人数比例从2 0 0 2 年的1 0 4 上升到2 0 0 3 年的2 7 6 ；能够承受屋单价3 0 0 1 3 5 0 0 元的比例从上年 的1 4 上升到2 0 0 3 年的2 2 。第三变化在于消费者趋于成熟，由原来特别注重 价格而全然不顾其它因素转为关注环境和性价比，能从多方位综合判断楼盘的优 劣。 ( 三) 市场环境发生巨大变化。在房地产业市场化程度不断提高的过程中， 2 0 0 3 年的房地产市场环境张弛有致，为跟随市场的快速变化以及引导市场的规 范发展，无锡先后出台的市政府关于深化土地使用制度改革促进城市化进程的 意见、关于个人出售房屋税收征管有关问题的通知以及房改房上市取消审批 制度、公积金政策、房改政策的调整等等不但规范了市场而且调动了广大普通市 民的购房积极性，形成了购房消费的热潮。 1 - 2 房地产投资分析的研究意义 房地产投资高收益与高风险并存的特性，一方面为投资者提供了获取高额收 益的机会，另一方面也为投资者布下了难以逾越的障碍。投资者要谋求投资的成 功，必须具有经济头脑和战略眼光，熟知市场状况，具备相关操作经验和技巧。 进行房地产投资分析，就是要求投资者运用自己及集体的知识与能力，全面地调 查投资项目的各方面制约因素，从而保证投资的较高收益水平。而且，良好的房 地产投资分析还能为投资者提供科学的调查数据和投资策略，使投资者在强手如 林的竞争中立于不败之地。 近年来，我国房地产业在迅猛发展的同时，暴露出诸多问题，如投资总量偏 大、结构矢衡、空置率过高等。引起这些问题的原因固然是多方面的，但微观企 东南大学硕n l 学位论文 第一章绪论 业的投资分析研究的滞后，是重要因素之一。这不仅使投资者遭受巨大损失，也 在相当程度上阻碍了房改及房地产业发展的进程。这些教训值得投资者汲取。 因此，房地产企业在开发某新项目之前，一定要对该项目进行详细可信的投 资分析，分析各种利弊和可能发生的问题，未雨绸缪，才能尽量避免投资失误。 房地产投资分析是有的放矢的一门应用性很强的学科。在一项完整的房地产 投资分析活动中，分析者要给投资者提供优质的房地产投资分析报告，要向投资 者提供解决诸如投资方向、运作方式、投资收益、投资风险等方面问题的方法。 ( 一) 为投资者指示投资方向 投资者往往面临投资方向问题，诸如地域、地址选择，物业种类选择，规模、 期限选择，合作伙伴选择等等。投资者有可能是刚刚进入该市场或是投资新手， 对投资环境一无所知，需要分析人员面面惧到地阐述，分析人员要为投资者解决 的，应是全部问题。 ( 二) 为投资者提供运作方式 房地产投资活动的运作包括诸多方面。如投资者欲选择地块兴建商业设旖出 租经营，他便将面临如何取得该地块的使用权、如何取得建设许可、如何筹措资 金、如何保障建设工期等问题。这些问题，有些属技术问题，取得经验后即可解 决；有些则属技巧问题，不可因循守j e l 。 ( 三) 为投资者预计投资收益 投资收益是投资者关心的根本问题，是投资者的投资目的所在。投资者要详 细了解全部投资额、自有资金及筹款额，资金分期投入额、贷款偿还期及利率、 投资回收期及贴现率、税金及收费比率、资金内部收益率、成本利润率等资料， 还要了解全部资金利润和自有资金利润率以确定贷款比例。其中投资者最关心的 是税后利润与投资额的比例。也有一些投资者更关心投资的社会效益，如企业形 象、人际关系，但这是为其获取远期利润最大化的一种手段，与其投资目的并不 矛盾。 ( 四) 为投资者分析风险及提供避险方法 分析者仅仅为投资者预计投资收益是不够的，还要告知投资风险；仅仅告知 有风险也是不够的，还要告知如何规避风险。风险是客观存在的，但也有不发生 的概率。如果投资者被预期投资收益冲昏头脑，视风险而不顾或忽视它，则很可 能遭受巨大损失；如果投资分析者懒于分析风险或只“报喜不报忧”，则严重有 东南人学硕学位论史 第一章绪论 悖职业道德或失职。 房地产投资分析是全新的研究方向，它是以经济理论为基石，以现代金融证 券投资分析和财务分析为内核，以技术经济学原理为手段，在偏重实证分析的同 时，辅之以理论规范论证。房地产业在中国作为基础性和先导性产业，面对中国 十三亿的人口，经济发展已跨越小康，向全面中等发达国家水平迈进的时期，具 有巨大的发展前景。房地产投资分析不仅对房地产企业投资有着重要的指导意 义，而且对政府部门，例如计划部门，土地规划部门制订城市发展战略和土地招 商拍卖都有积极的指导意义。另外，房地产投资分析会成为蓬勃而生的众多策划 代理公司争取咨询代理市场的利器。 1 3 国内外房地产投资决策分析研究概况 ( 一) 国外研究概况 国外对投资决策分析方法的研究始于2 0 世纪6 0 年代末，到目前，已经形成 了多种广为采用的评价方法。主要有：美国伊西利特法克和彼得班廷两位学 者提出的冷热因素法，美国学者罗伯特斯托伯提出的等级尺度法，美国道氏化 学公司提出的道氏评估法，多因素和关键因素评估法、运用模糊综合评判原理的 相似度法、运用灵敏度分析的综合评价法等。 ( 二) 国内研究概况 随着改革开放的深入和房地产业的发展，促使国内房地产投资决策理论体系 不断发展和完善。其中十分明显的标志就是由单目标决策向多目标决策，单人决 策向多人决策，单阶段决策向多阶段决策的发展；同时越来越多的其它领域的先 进方法如系统论、模糊理论、优化理论等先后被运用到房地产投资决策理论的研 究分析中，使房地产投资决策理论与方法的研究成为房地产业研究的热点，并在 近年的研究中取得了许多研究成果，提高了房地产业的整体决策水平。如8 0 年 代后期系统论中a h p ( 层次分析) 法被引入到房地产多项目投资决策中，从投资 环境方面，定性定量相结合解决了房地产多项目投资决策问题。如：王岳、刘士 锋居住小区综合评价a h p 模型一文将a h p 法运用到住宅小区投资环境的评价 中，构造了居住小区投资环境评价指标体系，通过专家打分比较矩阵法对居住小 区的投资环境进行了评价排序。这些运用a h p 理论解决房地产投资环境评价排序 东南大学硕士学位论文 第一章绪论 问题的方法具有实用性强、决策结果可信度高的特点，运用定性定量相结合的手 段科学地解决了房地产多项目投资环境排序问题。 ( 三) 存在问题 与高速发展的房地产经济相比，房地产投资决策理论研究还有待于深入，某 些方面已经不能完全满足房地产业发展现状的需要，已有的研究还需要从许多方 面加以提高和完善。比如： 1 房地产投资是一个多阶段多指标的工作问题，每个阶段和指标的工作成 绩都将直接影响整个决策的效果。在房地产投资决策分析研究中，仅把项目收益 指标最大作为唯一目标进行决策，难以准确解决房地产投资多准则决策问题。房 地产开发实际中往往把开发投入与销售时机，还有资金流问题作为重要指标决 策。 随着房地产业的发展，房地产企业规模不断扩大，以及房地产企业对房地产 规模效益的要求，大项目混合型房地产已成为许多房地产企业的开发经营方向， 在已有的研究文献中，对房地产投资决策理论的研究大部分是小规模单一型房地 产项目的投资研究，研究的重点是对房地产多项目评价排序，而忽略了对各房地 产项目内部进行规划。而混合型房地产项目在不同的规划下，项目的指标值是不 同的。 2 房地产投资决策既是一个理论问题，又是一个实际应用问题。 房地产投资决策理论的实用性是房地产投资决策研究的最终目标之一。但在 己有的关于房地产多项目投资决策理论的文献中，仅讨论了投资决策评价指标的 建立方法，对房地产多项目投资反映不全面，实际工作需要探讨既计算简便，又 能体现多个评价准则的优化方法。 ( 四) 本论文的研究总结与创新 在作者房地产投资决策实际工作中，觉得国内外诸多房地产投资决策分析理 论和方法对工作虽然有一定的指导意义，但具体操作比较繁琐，不是一般工作人 员所能掌握的。所以，实际工作需要既计算简便，又能体现多个评价准则的决策 分析方法。作者根据实际工作的总结，结合部分房地产投资决策分析理论和方法， 提出了竞争楼盘多因素类比分析方法和土地投标关键因素分析方法，是本文的创 新之处。上述分析方法使用几张评分表格，简洁明了，易于操作，在工作中己得 到实践检验。 彖南大学顾l 一学位论文第一章绪论 1 4 论文的结构和主要内容 本篇论文主要分为六章。第一章为绪论，主要描述房地产及房地产市场的构 成和特征，介绍中国房地产业发展的现状和特点，介绍作者所工作的城市一无锡 房地产业的现状和发展特点。并探讨房地产投资分析的研究意义，介绍国内外房 地产投资决策分析研究概况。第二章为房地产投资概述，讲述房地产投资的基本 内容和特征，重点分析房地产投资决策分析涉及的各种内外部环境因素。第三章 为房地产投资决策分析方法介绍，简单介绍六种分析方法，其中重点介绍多因素 和关键因素法。第四章为房地产投资风险分析，介绍控制房地产投资风险的方法。 第五章为多因素和关键因素分析方法应用，重点介绍作者工作中应用该方法的实 例。第六章总结全文，并进一步介绍论文的创新之处。 东南大学硕扛学位论文 第一章房地产投资概述 第二章房地产投资概述 投资的目的就在于牺牲即期的、确定性的购买力，以获得未来的经济利润( 或 某种利益) 。由于未来的报酬尚未发生，会有较大的不确定性成分，所以，风险 必然伴随着投资报酬的存在。这是所有投资之共性。然而，房地产作为一种投资 方式，与其他方式有相当大的差异。所以，投资者必须对房地产的投资特征加以 详尽了解。本章拟围绕相关问题展开分析。 2 1 房地产的投资方式 所谓房地产投资方式，是指投资于房地产的可能途径。这可从两个方面来讨 论：一是各种导引资金进入房地产市场的方法；二是可作为房地产投资的各种类 型的房地产。前者可称之为房地产投资的资金方式，后者可称之为房地产投资的 资产方式或房地产投资开发的对象。 一、房地产投资开发的对象 一般而言，可作为投资对象的房地产类型包括：未开发的土地、出租性住宅、 出售性住宅、办公楼宇、商场( 购物中心等) 、酒店、工业厂房、仓储性物业、 娱乐场所及设施、休闲性场所及设施等。 l 、未开发的土地 作为房地产投资对象的土地有两类：一是旧城区，二是新区开发。 旧城区开发的主要经济活动有拆迁安置和改造建设两个方面。旧城区改建投 资的成败在于该地块是否升值，而地块升值除了自身的基础设施条件的改善外， 更重要的还在于该地块周围环境条件的改善，该地块的区位。 新区开发指的是城市郊区新征土地的投资开发，其主要经济活动是征用农村 集体所有的土地，并进行土地改造和基础设施建设。新区开发的土地需拆迁安置 的负担并不高，地价也相对便宜得多，因而新区开发的投资成本相对较低。新区 开发成败的关键在于使用性质是否把握准确，配套设施、基础设施、公共服务设 施的建设是否完备。 2 、住宅 住宅历来是房地产投资的主要对象。随着城市化及城镇化的进展及居民对改 4 东南大学硕l 学位论文第二章房地产投资概述 进居住条件的强烈欲望，在今后相当长一段时期内，住宅将始终保持房地产投资 的首选对象。住宅投资可分两类，即出租性住宅和销售性住宅。住宅投资成败的 关键是市场定位是否准确、配套设施是否完善、价格定位是否合理、营销力度是 否到位等。 3 、办公楼宇 随着城市经济的发展，尤其是那些新兴城市，将会吸引大量新的企业来开设 办事处或分公司，将需要大量办公场所，这就是办公楼宇成为一些城市房地产投 资热点的关键。然而，写字楼投资的风险较大，主要是因为它一般是租赁性经营， 租赁效益的高低不仅取决于楼宇自身的环境条件及结构、装修条件，还取决于物 业管理水平和楼宇的使用率的高低，另外写字楼市场与宏观经济环境及区域经济 环境关系最为密切，受经济景气循环状况影响较大。 4 、商场、酒搂、旅店 商场、酒搂和旅店的投资回报较高，通常是房地产投资的热点，这类投资对 象经营收益的高低不仅取决于自身的环境条件、经营方略，还取决于区域经济发 展状况，商业、旅游及经济情况的波动将直接影响消费需求水平，进而影响收益。 5 、工业厂房和仓储性物业 工业厂房和仓储性物业的投资风险是相当高的。因为工业厂房和仓储性物业 的需求受经济状况的影响很大，特别是区域经济因素。 6 、休闲性物业 休闲性物业是指那些具有娱乐、休闲性的房地产项目，如健身中心、游乐场、 剧院、电影院、养老院、保健医院以及各种俱乐部性质的网球场、高尔夫球场等 等。 由于休闲类房地产的种类繁多，其投资特性差异很大，不过仍有些基本特性 是相一致的。( 1 ) 休闲娱乐性房地产的需求并不稳定，与经济景气状况相关度大。 ( 2 ) 休闲性房地产的需求与人口统计变数的关系密切。( 3 ) 体闲性房地产投 资须注意区位因素。 二、房地产投资的资金投入方式 在中国目前，由于市场的不完备，房地产投资工具很少，一般情况是，通过 各种途径筹集资金( 主要为自由资金和贷款等) ，然后进行房地产开发，进行出 售或出租，以收回投资，实现利润目标等，然后进行下一轮投资等。所以，风险 东南大学硕l 一学位论文第二章房地产投资概述 相对很大。在国外，为吸收一般投资大众，已发展了数种工具，即此处所说的房 地产投资的资金投入方式，如房地产信托、房地产辛迪加、房地产抵押贷款证券 等等。随着我国市场经济的发展，这些方式将在我国被引入和发展。 l 、房地产信托 房地产投资信托采用股份公司的所有制形式，将被动的股东投资者的资金吸 引到房地产中来。 根据投资性质的不同，可以将房地产投资信托分为产权信托投资、抵押信托 投资和混合信托投资三种形式。产权信托投资的目的在于获得房地产项目的产权 地位；抵押信托投资，其中一部分主要从事长期贷款，另外一些则专门从事短期 举债筹资来进行房地产建筑；混合信托投资带有产权信托和抵押信托双重特点， 其活动特点也具有产权投资者和抵押举债者的双重性质。 房地产投资信托具有以下优点： ( 1 ) 由于房地产投资信托股份公司的形式募集资金，可能吸引社会上的闲 散资金进入房地产市场，而且房地产投资信托受到政府的严格监督，安全性很高。 ( 2 ) 房地产投资信托受益凭证可以在资本市场上自由买卖，这大大地降低 了房地产投资的流动性风险，可吸引社会上的游资进入房地产投资，增加房地产 的供给。 ( 3 ) 房地产投资信托受益凭证可以在资本市场上流通，扩大了资本市场的 规模，促使资本市场更加完善。 ( 4 ) 房地产投资易于产生暴利，如果房地产的所有权以发行股票的方式分 散于社会大众，则可使房地产所创造的巨大财富较平均地分配于大多数人，有利 于社会公平与“效率”的兼顾。 ( 5 ) 由于房地产投资信托将房地产投资证券化使房地产的资产的可分割性 增加，因此，各投资者可以视其资产的组合搭配情况，酌量购买信托股份，轻易 达到分散风险的效果。 2 、房地产辛迪加 辛迪加组织近似于企业组织中的合伙人。而合伙一般有两种，一是一般合伙 形态；二是有限合伙形态。但房地产辛迪加通常采用有限合伙方式。有限合伙辛 迪加通常由主要合伙人和有限合伙人组成。主要合伙人负责整个辛迪加资金的投 资运用与经营管理，并须负无限清偿辛迪加负债的责任。相应地，有限合伙人无 东南大学硕t ：学位论文第一章房地产投资概述 权过问辛迪加的各项投资管理活动，但也无须负无限清偿辛追加所积欠的债务。 投资利润的分配，与一般合伙无异，即依照出资比例或事先的约定。 对于有限合伙人而言，具有以下好处： ( 1 ) 拥有小额资金的投资人可进行房地产投资。 ( 2 ) 缺乏房地产投资经验者可以通过有限合伙辛迪加方式获得房地产投资 的潜在可观回报。 ( 3 ) 有限合伙人只承担有限的责任。 3 、混合房地产基金 在国外，混合房地产基金通常是由大银行、保险公司或房地产投资公司提供 退休基金作为房地产投资的渠道。 4 、房地产抵押贷款和房地产抵押贷款证券 从本质上讲，这两种投资与债券投资的性质很接近，因此具有债券投资的优 点与缺点。 5 、直接购置房地产，即房地产投资。 2 2 房地产投资的构成 房地产投资的构成包括两方面的含义：一是房地产投资主体的构成；二是房 地产投资的资金构成。 一、投资主体构成 投资主体是指直接从事房地产投资活动的投资者，即直接投资者。有以下几 种： l 、国家 在我国，国家仍是主要的投资主体，也是特殊的投资主体。一方面大量的投 资行为是国有企事业单位进行的；另一方面重大的房地产投资项目中，很多是国 家投资。 2 、企业 企业是房地产投资的主要主体。在我国，房地产投资企业包括许多事业性质 的投资单位。从经济成分看，房地产投资企业包括全民所有( 即国有) 、集体所 有、个体所有、外资所有、股份制形式混合所有等几种。 东南大学