（工商管理专业论文）房地产金融业务现状及发展对策研究.pdf

i 摘 要 房地产金融业务在我国是一种较新的金融业务在国外也不过是近几十年才发展 起来的金融品种当前形势下我国房地产金融呈现出一种旧体制仍然存在新体制 逐步有力推行的特殊阶段我国的房地产金融的现状去向如何如何借鉴国外的成 熟经验联系实际解决我国房地产金融发展中出现的问题是值得研究的现实问题 本文第 1 章绪论中指出了住房产业成为我国经济新的增长点住房产业的发展 带动了房地产金融业务的崛起发展房地产金融是金融系统调整信贷结构的重要战略 之一第 2 章对国外的房地产金融模式业务管理体系市场运作方式风险防范措 施作了详细介绍不同的国家结合自身国情采取不同的房地产金融发展方式为我国 房地产金融业务的发展提供了借鉴依据第 3 章对我国房地产金融业务的历史和现状 进行了阐述和分析同时对房地产金融中存在的问题也进行了剖析第 4 章为房地产 金融的发展研究论述了我国房地产金融今后必须注重完善相关管理体系和制度建 设开放抵押贷款二级市场推行住房抵押贷款证券化规范金融保险业等有关房地 产金融发展问题的主要观点 第 5 章为案例,就建设银行湖北省分行近期在房地产金融 业务领域的业务现状面临的房地产经济形势及工作对策进行了阐述 关键词房地产金融业务 金融创新 风险防范 ii abstract the real housing finance business is a new business, it has only developed for several decades abroad. at present, chinese housing finance is in a special stage, in this stage, the old system exists, the newly system is forming gradually pushed forward by economic motive power, the tendency of chinese real housing finance and how to resolve the questions in developing., are important questions which are valuable to research. in the first chapter, the author indicates that the housing industry will be a new developing point in our country economy and developing housing finance is a important strategy of regulating credit and loan structure in our financial system. in the second chapter, introduces the model and operating methods of real housing finance, which provides some experiments for our developing the finance business. the third chapter states and analyzes the history and the present situation of the housing finance business, meanwhile, interprets the questions exists in the housing finance. in the fourth chapter, the author indicates that we should improve relative manage system and complete regulation building, open the secondary mortgage marketing, promote housing mortgage security, regulate financial insurance. there are some cases in the fifth chapter., which relates to the accomplish, the present situation and the next step of the hubei branch of the construction bank of china in latest years. key words: housing financial business finance creativity avoiding risk 1 1 绪 论 随着消费热点的转移 我国居民消费经历了从吃穿等基本生活用品到各档次家用 电器的阶段并已进入到住房汽车的消费新阶段城镇居民对住房的强烈需求将促 进我国住房产业的大幅度发展从而使房地产金融应运而生 房地产金融是指在房地产开发流通和消费过程中通过货币流通和信用渠道所 进行的筹资融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称 房地产金融的基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金支持房 地产开发流通和消费促进房地产再生产过程中的资金良性循环保障房地产再生 产过程的顺利进行 房地产金融业务的内容主要包括吸收房地产业存款开办住房储蓄办理房地产 贷款尤其是房地产抵押贷款从事房地产投资信托保险典当和货币结算以及代 理房地产有价证券的发行与交易等 房地产金融包括政策性的房地产金融和商业性的房地产金融政策性房地产金融 主要是房改金融它是与住房制度改革有关的一系列金融活动 房地产金融业务作为一种社会现象是随着社会的发展而产生的一般性的经济 规律和特定的国家形式及政策又很大程度地左右了它的发展方向 中国的住房金融虽然起步晚发展也不尽如人意但是至今已初步建立起颇具中 国特色的住房金融体系即以“住房公积金”为核心以各大商业银行房地产信贷部为 运行主体的一种住房金融模式这种住房金融体系可以首先大致分为房地产开发金融 和个人住房金融两大块前者为开发商投资商建筑商的住房建设等提供融资后 者则给居民个人购房提供金融支持个人住房金融又可大致分为政策性住房金融和商 业性住房金融两大类前者俗称为“委托性”业务以住房公积金的运作为核心后者 又叫“自营性”业务以商业银行的个人住房抵押贷款为主要方式 1.1 房地产业在国民经济中的作用 党的十六大和中央经济工作会议明确提出住宅建设是贯彻全面建设小康社会始 2 终的持续推动力要继续把促进住房消费和住房建设作为国民经济增长的重要推动 力并将住房确定为培育和发展新的经济增长点的首位 1998 年以来城镇住房制度改革深入推进居民住房观念发生重要转变居民住 房消费有效启动住房商品化的新体制基本确立房地产市场体系逐步建立房地产 投资持续快速增长城镇住宅与房地产投资占 gdp 的比重由 1997 年的不到 6%增 加到目前的 7%-7.8%之间并保持了较高的增长速度19982001 年我国商品房年 均完成投资竣工面积销售面积分别增长 20.6%19.35%和 22.5%房地产业每年 直接拉动 gdp 增长 1 个百分点以上以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支 柱产业对于改善居民居住条件拉动经济增长扩大就业以及加快城市建设都发挥 了重要作用 1 ) 改善了居民居住条件和居住环境 1 9 9 8 2 0 0 2 年全国城镇住宅竣工面积约 3 4 亿平方米其中 2 0 0 2 年城镇住宅 竣工面积( 含建制镇) 5 . 7 亿平方米比 1 9 9 7 年增长了 4 6 . 2 % 为近 4 0 0 0 多万个城镇 家庭提供了新居约 5 亿平方米的危旧住房得到改造近 5 0 0 0 万个城镇家庭改善了 住房条件 2) 拉动了国民经济增长 从投资角度看城镇住宅建设完成投资占 gdp 的比重由 1997 年的不足 4.46% 增加到 2002 年的 6.53%并保持了较高的增长速度每年拉动 gdp 增长 1 个百分点 以上同时诱发建筑业制造业采矿业等几十个相关产业产出增加共 2700 亿元左 右据有关资料分析我国每年钢材的 25%水泥的 70%木材的 40%玻璃的 70% 和塑料制品的 25%都用于房地产开发建设中 从消费角度看19982002 年城镇居民个人购买商品住宅共 7.6 亿平方米按 新旧住宅交易总额合计计算2002 年全国城镇个人住宅市场规模约 6000 亿元以上 是 1997 年的 5 倍以上若再加上其他形式的建房则个人住房支出总额 1 万亿元以 上据有关专家测算住宅与房地产业的完全消耗系数 1996 年为 1.93即住宅与房 地产业每完成 1 元钱的产值可以带动其他产业 1.93 元的产值由此计算可以带动住 宅装修家电家具等产出近 1 万 9 千 3 百亿元 3 3) 推动住宅市场化进程 停止住房实物分配逐步实行住房分配货币化加速了住宅市场化进程市场配 置资源为主的住房体制基本形成2002 年城镇居民个人购买商品住宅的比例比 1997 年提高了 28.2 个百分点 比 1990 年提高了 66.5 个百分点住宅市场化全面提高 了住宅与房地产业的运行质量形成了从投资交易中介服务到物业管理协同发展 的完整的产业链市场规模迅速扩大产业地位极大提升 4 带动城市基础设施建设 由于实行房地产与城镇基础设施的综合开发和配套建设在城市建设资金投入能 力有限的情况下 房地产业的高速增长带动了城市基础设施的发展 完善了城市功能 五年来城市道路总长度年均增长 4 . 6 % 城市人均绿地面积年均增长 7 . 2 % 轨道交 通地铁等得到迅速发展涌现出了一批人居环境改善的优秀典范 5 改善居民家庭财产结构 住房私有率的大幅度提高改善了城镇家庭的财产结构和城镇社会的财富分配结 构据国家城调队调查截止 2 0 0 1 年 6 月底城市居民家庭户均财产 2 2 . 8 3 万元 其中房产价值 1 0 . 9 4 万元占 4 7 . 9 % 是城镇居民家庭最大的资产超出居第二位的 金融资产 1 3 个百分点按照全国城镇约 1 . 3 1 亿个家庭计算城镇居民房产价值总额 约 1 4 万亿元左右据统计我国房地产开发房地产评估经纪咨询类中介服务 和物业管理等各类企业从业人员有 5 0 0 万人九五期间房地产业就业人员年均 增长 4 . 4 6 % 仅次于社会服务业5 . 5 5 %在中介服务和物业管理方面的就业人员中 有相当部分是下岗和转岗人员未来物业管理业存在着相当大的就业机会如果物业 管理的覆盖面从 3 0 % 提高到 6 0 % 预计可再增加就业岗位 2 0 0 万按十五期间我国城 镇计划新建住宅 2 7 亿平方米计算物业管理还将新增加就业 1 0 0 多万人 6 促进经济体制改革 住房实物分配严重扭曲了单位和职工的收入分配关系影响了分配关系对提高效 率促进公平的作用房改的深化对理顺分配体制起到了积极作用房改把职工的住 房从单位分离出来减轻了企事业单位的社会负担为改革单位办社会深化国有企 4 业改革创造了条件同时发展了房地产市场和劳动力市场有利于完善社会主义要 素市场健全社会主义市场体系 7 刺激房地产交易税收 1 9 9 8 年以来契税房产税营业税土地增值税等都有较大幅度的增长在全 国地方财政收入中 契税收入由 1 9 9 9 年的 9 6 亿元 提高到2 0 0 0 年的 1 3 1 亿元和 2 0 0 1 年的 1 5 7 亿元分别比上年增长 3 6 . 6 % 和 1 9 . 8 % 2 0 0 2 年入库契税收入超过 2 2 0 亿 元 1.2 房地产业在国民经济中地位继续提升的潜力分析 根据国际经验人均 g d p 在 1 0 0 0 美元左右时是一国房地产行业迅猛发展的黄 金阶段我国 1 9 9 8 年人均 g d p 约为 7 0 0 美元基本上进入房地产快速发展时期随 着经济的发展人民生活水平的提高改善居住环境成为必然的选择同时我国已 进入城市化的加速发展时期据预测到 2 0 1 0 年我国城市化水平将达 4 5 以上 比 1 9 9 8 年增长 1 5 个百分点每年新增城镇人口近 2 0 0 0 万按人均 9 平方米居住面 积计算将会有近 1 8 亿平方米的潜在住宅需求若再考虑旧房的更新和住房水平 提高两个因素房地产市场的潜在需求就更大据测算至 2 0 2 0 年我国每年需新 建的住房为 5 5 亿平方米另外加入 w t o 也为我国房地产业提供了难得的机遇 近几年 我国住宅与房地产业发展较快 但在国民经济中的比例与发达国家相比 仍有较大差距仍然有较大的发展潜力 1 住宅与房地产业增加值在 g d p 中的比重偏低 1 9 9 7 2 0 0 1 年住宅与房地产业增加值占 g d p 的比重一直在1 . 6 9 % 1 . 9 0 % 之间 尽管有统计核算范围不全价格偏低等原因但这一比重与国外相比比例偏低从 国外资料看美国占 1 1 . 8 % 加拿大占 1 5 . 7 % 日本占 1 1 % 法国挪威韩国分别占 7 . 1 % 9 . 6 % 9 . 5 % 菲律宾占 6 . 7 % 就连泰国和印度还分别占到 4 . 4 % 和 3 . 3 % 2 城镇化水平滞后 5 目前我国城镇化水平严重滞后于工业化水平与同等发达国家相比大约低 1 0 个 百分点国际经验表明城镇化水平在 3 0 6 0 % 阶段是加速发展时期我国 2 0 0 2 年城镇化水平为 3 9 . 1 % 发展潜力巨大 3 消费结构待调整 2 0 0 2 年我国城镇居民家庭消费的恩格尔系数为 0 . 3 7 7 农村居民家庭消费的恩 格尔系数为 0 . 4 6 2 远高于发达国家随着居民消费结构的调整住房消费的比重会 逐步增加 4 增量市场与存量市场结构失衡 香港二级市场交易量是一级市场的 5 . 6 倍美国是 3 . 6 倍而我国二级市场发展 相对缓慢就连发展较好的上海也不到 1 倍 5 住房金融贷款比重较低 截至到 2 0 0 2 年底我国房地产开发贷款仅占金融贷款的 1 . 5 % 住房个人贷款余 额占消费贷款的 7 7 . 4 % 与发达国家相比有较大差距 从上述指标看未来几年我国住宅与房地产业仍有较大的发展空间在国民经 济的地位尚有较大的提升潜力 1.3 房地产金融业务发展的客观条件 以住房商品化分房货币化为表征的住房改革进程的加快转变了人们的住房消 费观念而收入和房价的差距又促进了房地产金融业务的发展同时银行体制改革 为房地产金融业务的发展提供了机会 近年来银行信贷业务由过去对生产行业投入为重点逐步转向注重个人金融服务 的发展模式为房地产金融业务的发展提供广阔的空间 1) 客观实际对个人金融服务业务提出了需求 随着市场经济的发展我国居民个人收入有了较大幅度的增长并形成了一批高 收入者个人拥有的金融资产已有了相当大的规模个人的投资和金融活动也非常活 跃所有这些收入消费和投资活动无一不需要相应的金融产品和服务而传统的个 人储蓄业务已远远不能满足居民个人对金融产品与服务的需求人们迫切需要银行为 6 他们提供品种齐全的高水准的个人金融服务 2) 同业竞争促使银行开展个人金融服务业务 为了在激烈的竞争中站稳脚根银行不得不放弃原来传统的经营管理模式走集 约化追求经济效益的经营发展之路根据客户需求多元化地拓展业务不断进行金 融创新为社会提供全方位的金融服务 3 ) 国民经济格局的变化导致银行业务重心的转移 随着经济体制改革的深化我国已基本形成以公有制为主体多种经济成分共 同发展的经济格局民营经济个体经济与国有经济三分天下由于传统体制的束 缚国有企业的经济活力与效益未得到充分体现国民经济格局的变化导致了我国 银行业务重心的转移一直以国有企业为主要服务对象的银行受国有企业不景气的 影响资产质量盈利能力大幅度下降一些银行甚至出现亏损为摆脱这种困境 银行必须拓宽业务领域寻找新的利润增长点而个人客户市场就成为银行业务重 心转移的首选业务量大需求旺盛的房地产金融业务又成为其中最诱人的业务领 域 7 2 国外房地产金融业务分析 我们可以从不同的角度归纳总结国际上典型的住房金融模式例如根据融资类 型的不同可以归纳为四类(1)直接融资的住房金融模式指购房者依靠私人关系或 商业关系直接从资金剩余者手中借款是一种非正式的融资方式在住房金融体制不 发达的发展中国家采用得较多(2)契约融资的住房金融模式是指购房者先与银行签 订契约储蓄合同将来获得贷款以及贷款额度与储蓄金额年限相关贷款利率一般 低于市场利率并且常常可以享受免税政府补贴等优惠最典型的是德国的契约储 蓄银行(3)存款融资的住房金融模式是指金融机构吸引中短期储蓄然后给购房者 长期贷款是最主要的一种住房金融模式(4)证券融资的住房金融模式是指不动产 金融机构为了促进长期不动产抵押债权的流动性降低风险向法人机构发行抵押债 券的一种金融模式也即住房抵押贷款证券化美国是最典型代表上述四种住房金 融模式从前向后依次市场化程度越来越大 根据市场类型的不同则可以总结为以下四类(1)完备市场型即以私人金融机构 为主体多种信用形式相配合市场充分发挥作用政府参与和调节的一种住房金融 模式最典型的当然是美国欧洲发达国家也属此类(2)基金后盾型即在初始资金 匮乏住房遭受严重破坏的条件下以建立住房基金的办法发展住房金融市场如新 加坡的中央公积金制度还有巴西(3)储蓄支持型即开展各种合同储蓄强制或自 愿储蓄等方式筹集资金并转化为长期的住房抵押贷款如德国一些东欧国家等 (4)混合型即兼具完备市场型和基金后盾型二者特征典型的如日本私人金融机构 与官方金融机构都较发达互补并存 需要明确的是不同的国家之所以选择了不同的住房金融模式或者说不同的国 家发展了不同的住房金融模式无不是基于对自身社会经济特点的充分考虑从自身 具体国情出发的 比如美国,即使在发达国家中也是一个将“市场”概念发挥到极致的国 家其房地产市场和金融市场都极为自由发达私人金融机构健全完善所以在此基 础上发展出完备市场型住房金融模式并在住房金融一级市场发育完善的基础上进一 步发展了证券融资的住房金融模式与之相比巴西的金融市场并不发达资金也较 8 匮乏但它成功地将社会福利计划与银行的住房发展计划有机结合成立了保障就业 基金会并由全国住房建设银行进行管理发展出与新加坡的中央公积金制度并驾齐 驱的基金后盾型住房金融模式 2.1 国外房地产金融业务管理体系 2.1.1 政府在房地产金融市场业务中的作用 美国是经济发达的资本主义国家在住房政策方面联邦政府的目标是让全体居 民有足够的住房为了实现这一目标联邦政府的主要措施就是广泛地利用其发达 的金融机构采取抵押贷款的方式促进居民购房建房并且对买房者提供优惠包 括降低贷款利率和免征用来还本付息方面的个人所得税同时对低收入家庭提供福利 会款住房津贴或允许租住政府建造的低租金公共住房鼓励私人建房局建造低租金 的多户式公寓楼房 美国房地产金融市场具有充分有效的竞争机制美国市场经济比较健全因此 在住房抵押贷款方面 不论是间接融资还是直接融资 由于存在住房私有化程度较高 公私住房经营机构配套齐全融资主体呈多元化开放的机会均等市场气氛使市场 竞争机制得以实施美国政府干预很少主要起调节市场的作用 新加坡在 50 年代末建国时人口约 50 万但其时新加坡经济落后人均国民生 产总值只有 300 美元当时面临失业缺房交通三大难题而住房问题又尤其严重 全国有 40%的住户住在贫民窟为解决这一问题新加坡政府采取了一系列有效的措 施推广居者有其屋计划 新加坡政府成立了住房发展局hdb它的主要任务就是发展住房推动城市 建设根据国情制定公共住房建筑的规划包括建住房向高层和高密度发展使其 布局结构合理根据不同的职工收入和消费水平设计不同的住房使住房在设计 施工标准造价等方面适应不同的消费者以解决各个层次居民的住房政府在住 房建设方面起着决定性作用 包括在用地上给予保证 提供售后服务和社区生活服务 日本的金融市场虽比不上欧美国家发达但是它有其自己显著的特点即民间的金 融机构在住房信贷方面非常活跃民间与官方相互结合从而使得日本的住房问题很 9 快得到解决首先重视建立官方和官民结合的机构和组织以保证政府住房政策 法令和计划的贯彻例如政府所属官方的机构负责制定建设政策计划并监督其 执行住房局则专管住房建设其次建立具体贯彻执行政府政策的机构如房地 产金融公库作为政府对住房进行资助的一种组织行使政策性房地产金融的职能 第三建立为政府制定政策出谋划策的咨询机构日本无论是官办的还是私办的住 房信贷活动都非常活跃在日本住房困难的时期政府采取了重点资助各种住房机构 与团体建造供应出租住房的政策此后由于居民收入增长和住房购买需求高涨住 房供求趋于平衡 这些机构出售住房的数量日益增加 70 年代以来 日本的商业银行 互助储蓄银行信用机构的住房信贷业务成倍增长为了适应这种新的变化日本政 府加强了对住房信贷的引导工作建立了房地产金融专门公司从事住房贷款业务进 一步完善了住房储蓄制度居民住房储蓄到一定额度后可以购买公团住房或公营住 房并可从房地产金融公库获得贷款现在日本政府的住房政策重点已从支持住房 直接投资向支持直接投资和间接投资并重的方向转换政府既对公团公社住房建 设投资给予资助同时又大力扶植住房信贷的发展使得日本公私金融机构混合的金 融活动并存的特点更加明显使得住房信贷市场更加活跃 德国实行市场经济的国家在住房制度上实施的是与市场经济相配套的住房政 策二次大战以后政府先后制定过两个住房政策第一个是在 1950 年制定的住房 政策法案当时二战刚刚结束不久房屋建筑遭到严重破坏在缺少资金的情况下 政府主要采取了以下措施 1 国家和私人共同投资主要以国家控制为主承建公益性的大众住房承建 者可以是个人 也可以是工厂企业或其它法人 个人或企业只承担造价的 20%的投资 其余由各级政府投资或者由政府提供担保住房建成后以出租为主但是租用房屋 的必须是低收入居民住户凭低收入证书才能租用房租相当于一般房租的 1/3其 余由政府补贴 也可以采用分期付款的办法将房屋出售给个人 售价也低于市场价格 2 由政府提供部分资助为中等收入者建造减税住房以低价出租或出售给个 人居住 3 高薪收入者可以自由投资建造自己的住房还可以向政府申请贷款 10 由于得力的政策使得住房困难得到缓解随着人民生活水平的逐步提高各方 面积蓄增加对住房条件提出了更高的要求政府为了调动个人投资住房的积极性 调整了直接资助公益性住房的政策 并通过调整税收和信贷优惠 鼓励个人拥有住房 从而减少政府投资最终达到利用政府民间和个人三个方面的力量加速解决好居民 住房问题的目的为此政府又制定了第二个住房政策方案其主要内容包括对收入 较低的购建房家庭提供优惠的长期低息贷款或补助对购建自用住房者8 年之 内按月减免个人所得税对减免税后还本付息有困难的低收入家庭政府另给债务 补助费 由于德国政府住房建设政策得当使得居民住房在数量上和质量上都有很大改 进而且保护了低收入者租房者的利益政府每年的建房投资平均占国民生产总值的 8%平均每年建房 50 万套左右即使在住房问题已基本解决的 80 年代仍然以每年 平均建房 35 万套的速度连续稳步增加德国住房政策的另一个显著特点就是采取合 理的居民家庭住房面积分配原则家庭人口越多住房的总面积则越大但人均面积 则相应减少而且根据家庭人口的多少收入的高低和房租的多少三方面因素发放房 租补贴 2.1.2 相关部门的职能 美国政府调节房地产金融的机构有三个主要的系统初级市场的保险保证联邦 住房贷款银行系统和二级市场的经营系统可以说在房地产金融运行机制的主要环 节都有政府参与 1 初级市场的政府保险保证机构 政府机构对个人的住房抵押提供保险或保证并充当无条件偿还贷款的保证者和 保险者 一旦购房者违约它们承担金融机构的贷放损失这样就使得贷款更加保险 也使得其更有保证政府对个人的住房抵押提供保险对于稳定初级市场发挥了重要 作用同时也促进了低收入家庭的住房需求 2 联邦住房贷款银行系统 它是美国政府调节和管理住房抵押市场的主要工具这个系统是由政府充当保证 人从私人来源吸收资金以此为住房建筑和住房购买融通资金它发挥了住房抵押 11 机构储备中心的职能联邦住房贷款银行系统在稳定房地产金融系统促进住房抵押 的资金流动性 保障住房抵押资金的供应和调节二级市场等方面都发挥了重要的作用 3 全国性的二级市场经营系统 战后美国房地产抵押贷款迅速地大规模发展为了解决资金结构不对称问题 美国政府于 60 年代中期建立了二级抵押机构和二级抵押市场全国性二级市 场的建立不仅使资金流动更安全而且使住房资金能够大范围内流动使房地产金融 机制更加完美更加发达1970年美国政府建立了联邦住房贷款抵押公司并批准该 公司购买联邦住房贷款银行系统的其它政府机构保险保证的住房抵押以及私人机 构的住房抵押建立这家公司的目的就是要改造原有的二级市场建立起普通住房抵 押可行的二级市场 新加坡住房发展局既是政府机构又是房地产经营企业在解决住房方面起着决 定性的作用它解决住房的核心政策是鼓励居民自己购建房把住房供给从国家低价 出租改为国家建房由住户分期付款购买推行住房自有权计划一方面把原属国家 所有的住房逐步转让给个人另一方面对经济收入不同的家庭实行不同的政策对 收入高的居民国家不包其住房使其住房完全商品化而对中低收入家庭实行准 商品模式由政府投资建造社会住房然后再按优惠条件出卖新加坡不论是国家兴 建住房还是个人购买住房资金主要来源于中央公积金中央公积金是由中央公积金 局统一管理的社会公益性强制储蓄公积金的缴纳率随着经济发展和工资增长而提 高 按照公积金的有关规定雇员可用公积金储蓄购买住房的首期付款购房者从公 私银行借贷的住房贷款可用每月缴纳的公积金作为分期付款之用这样雇员购买 住房的款项付款和从银行得到的贷款都可用公积金储蓄偿还 由于公积金会员都有公积金储蓄作为偿还的保证所以银行都愿意提供这类住 房贷款而且借贷条件亦十分优惠即还款期限长利率较低这样就使得居民的住房 总是很快得到解决 公积金制度的建立使得政府积累了大量的住房建设资金成为政府支持住房发 展的主要资金来源现在公积金的使用范围已经扩大到可以供雇员买房治病养老 12 和交子女学费 由此可见新加坡的房地产金融由政府直接控制具有很强的政策性和目的性中 央公积金局直接行使了房地产金融功能同时新加坡政府的住房发展计划符合本国实 际并与国民经济发展和城市建设规划紧密结合政府金融机构予以密切配合提供 了种种必要的金融服务使住房发展成绩显著其经济效应已远远超过房地产金融的 范围 不但促进了住房的迅速发展和住房问题的尽快解决 还推动了宏观经济形成 高 积累高投资高增长的良性循环促使财政开源节流和市场供求关系的相对 平衡带动了整个国民经济的发展 日本的房地产金融公库在房地产金融中起很重要的作用房地产金融公库是日本 政府为了向国民提供建购房贷款于 1950 年成立的目前全日本共有 14 个分库房 地产金融公库的宗旨是为国民大众的健康和满足文化生活的住房建设住房用地 购买所需资金在向其它金融机构和银行筹措较困难时本公库给予融通它行使 政府房地产金融的职能 融通长期低息基金 它的资金来源除资本金和向政府借款外 还有财政拨款或通过财政筹集的邮政存款保健年金国民年金等融通的长期低息资 金以及政府担保的公团和公库发行的住房债券 房地产金融公库的业务范围是个人住房财产形成型住房以及住房改造 修缮等所需资金的贷款相关的公共设施建设用资金的贷款房地建设所需资金的贷 款住房地债券发行和住房贷款保险事业等 房地产金融公库发放的贷款条件优惠偿还期长利息较低此外申请贷款 者的自有资金不能少于房价的 20%并对贷款与房价的比例有一定限制一般每年偿 还贷款的比率为家庭年收入的 18%左右为宜最高不超过 25%30% 日本房地产金融公库在成立后的 40 年中逐步完善了机制积累了经验它不仅在 解决低中等收入阶层国民的住房作出了重要贡献同时还培养出了一个具有较高住 房贷款专业水平的业务骨干队伍 德国金融机构的体系是以中央银行为核心以股份制商业银行为主体专业银行 和其它多种金融机构并存的金融体系德国的金融机构很多例如私营的专业抵押银 行消费信贷银行投资公司私人房屋建筑贷款协会担保银行邮政储蓄银行 13 公共房屋信贷协会互助储金信贷社等各个银行与金融机构之间没有严格的分工 业务交叉重叠几乎每一个银行或金融机构都可以提供所有银行的全部金融服务 个人住房贷款市场的发展提供必要的支持通过中央银行对商业银行的经营行为进行 监管 各国中央银行对商业银行发放个人住房贷款进行监管确定一些指导性的原则 如香港金融管理局规定按揭贷款与抵押物的比例维持在 70%的谨慎水平并要求商 业银行将其房地产贷款维持在其贷款组合的 40%左右 新加坡金融管理局要求银行和 金融公司放贷时不能超过房地产价格的 80%1990 年 4 月日本大藏省发布政令 进一步明确规定如果商业银行的房地产贷款增长率超过贷款增长率的 3%必须加 以注意如果超过 5%则要受到惩治 2.2 国外房地产金融的市场体系 2.2.1 房地产金融业务的主要形式 1住房储蓄 社会各种闲散资金能否成为房地产信贷的现实资金来源关键在于房地产的金融 制度以及所采取的相应手段储蓄始终是房地产资金的重要来源对于非房地产金融 机构来说 它们吸收的储蓄有多大比例投放于住房信贷 取决于它们的盈利资产管理 一般来讲它们吸收的储蓄越多资产业务随之扩大因而用于住房信贷的绝对量 和份额就可能会越大对于一些专门的住房储蓄金融机构住房信贷是它们的主要资 产业务吸收大量储蓄资金用于住房投资是它们主要营运的手段和工具 日本在解决住房问题积极组织存款方面在世界各国的住房储蓄中是首屈一指 的日本的房地产金融主要由存款系统提供住房贷款大部分通过短期储蓄筹措在 日本几乎没有较大的私人专业房地产金融机构而一个较大的公共机构公营住房贷 款公司 其资金主要来源于邮政储蓄系统 为了防止短期储蓄对住房长期贷款的影响 日本政府在储蓄方面作了一些保护性措施如 1968 年正式通过了住房储蓄的免税方 案 虽然世界各国的储蓄率没有一个统一的标准 但高储蓄率仍然是高投资率的基础 日本的储蓄率很高原因之一是日本具有世界最大的储蓄机构 邮政储蓄系统该机 14 构拥有的存款比英国建房社团或美国储蓄和贷款协会的存款高 10 倍该机构成功的 主要原因之一是享受税收减免在一般储蓄免税外对国民在 300 万日元以下的邮 政储蓄额也给予免税这就促使更多的日本国民开户储蓄以获得免税的益处 德国的住房储蓄也是世界上引人注目的这与政府的奖励政策有关1952年联 邦德国颁布了建筑储蓄奖励法规定凡单身者收入在 2.4 万马克内已婚者在 4.8 万马克内其储蓄用于购置不动产10 年不动用每年可获得储蓄额 14%的奖金每 个孩子另增加 2%凡参加建房储蓄者在建房时可得到 7 万马克的无息贷款每年 还本 1%只收 0.5%的行政管理费建房储蓄也可作为特别支出项目从应纳所得税的 收入中扣除以此代替建房储蓄奖金储蓄者可以自己决定选择何种受奖形式 2房地产证券 证券是房地产金融机构筹措资金的主要信用工具主要有债券股票票据和存 款单等具体形式不同国家的金融制度和证券管理办法不同其发行证券的形式也有 侧重作为房地产金融工具使用最多的则是房地产金融债券即由国家信誉作担保的 无抵押品债券和以不动产作抵押发行的抵押债券这些不同形式的债券都具有充分的 信用在筹集住房资金方面都能发挥有力的作用抵押债券是房地产金融机构以受押 的不动产作为质押而发行的债券 有关信托机构充当受托人控制抵押物债券到期 债务人若不能清偿债务的本金和利息受托人可在法院裁定后将抵押物转交债权人或 拍卖以后抵债 以国家信誉担保的无抵押房地产金融债券 在一些国家的国家银行中 占有重要地位直接代表国家的信用由国家专门机构发行为住房建设筹集资金 但是在宏观调控中抵押债券一般要比无抵押的国家债券更为有利因为抵押债券受 不动产的制约其发行量有限并受银行信贷规模的控制 由政府机构和政府保证机构发行的房地产金融证券大体有几种经营方式首先是 由专门机构出售政府房地产金融机构的债券和公司债券通过经纪人由财务机构定 期出售 这些证券是在证券交易所外以场外交易通行的方式进行由买卖双方议价 证券价格主要取决于证券的收益通常新发行的证券收益比老证券高其原因是新证 券比老证券价格高证券经纪人经营证券交易需要巨额资金他们或以证券为质押从 银行获得贷款或者在二级抵押市场出售证券收回资金其二采用拍卖方式出售 15 证券向包销集团发行包销集团往往由银行和其他投资者组成他们对入市证券进行 投标证券发行人选择投标价格合适又能按期销售的集团作为包销者中标的包销集 团的成员按贴现后的价格从发行机构得到证券然后按平价向公众出售债券拍卖 方式一般须经过四个阶段第一阶段为发表日债券发行机构公布发行债券进入市场 的日期并公布将要发行债券的种类期限和金额第二阶段为价格日通常在发表 日数天以后发行机构公布债息率第三阶段是开价日发行机构向市场提供债券的 日期有的机构允许开价日当天开始债券交易有些机构则不允许当天交易须在开 价日以后开始债券交易第四阶段是计算日此日债券发行完毕结帐并开始计息 第三通过公开市场经营机构进行交易公开市场经营的政府机构证券可通过两种形 式一是无条件交易购买这种形式通常以拍卖方式进行二是再购回协议购买由 公开市场委员会与交易商订立再购回协议并向交易商购进债券交易商承诺在规定 的日期再从公开市场购回这些债券政府机构证券在安全性盈利性方面堪称上乘 流动性也较好易为银行所接受 私人房地产金融机构发行的抵押债券是以受押人的房地产作为质押发行的债 券信托机构充当受托人控制抵押品债券到期若发行机构不能清偿债务的本金和 利息经法院裁定后由受托人将抵押品转交债权人或拍卖后抵债有的抵押债券发 行数量和面额很大则由国家或信托机构保证发行其发行方式有三种一是指定以 受押的房地产作为抵押品发行债券二是受押了大量的房地产然后集中发行面额为 不等的债券由投资者购买三是几个机构经营房地产抵押然后由合伙者共同发行 大面额和小面额的债券并出售给投资者抵押债券面额由抵押的房地产价值决定 3 房地产贷款 随着近代世界房地产业的发展和就业机会的增多人们的金融意识大大增强了 认识到借款不只是困难时期的一种解决问题的手段也是推动房地产业发展的重要条 件和工具由于许多金融机构的相互竞争扩大了住房贷款的市场房地产贷款制度 也逐渐完善各国社会经济制度和经济发展水平不同房地产信贷政策和制度也就有 所区别在经济发达的国家由于经济基础好房地产信贷制度完善规模庞大扩 展迅速其中美国尤为突出它是目前世界上房地产信贷最发达的国家一些发展中 16 国家吸收了发达国家的先进经验为本国的房地产信贷创造了良好的条件东欧各国 在总结经验教训的基础上对住房制度进行了大胆改革将发展房地产信贷作为促进 经济体制改革和住房私有化的中心环节目前世界各国的信贷政策虽有不同但大 都采取了低息或无息贷款措施因此对个人购建房屋和房地产业的发展产生了 明显的推动作用 在美国 一般人要想拥有自己的住房 只要有固定的收入和具有一定的还款能力 就可向有关金融机构申请贷款人们取得贷款的方式很多房地产抵押贷款就是其中 一个重要的形式在美国的金融市场上房地产抵押贷款要占美国金融市场总额的 1/4贷款的数额常常与房地产本身的价值成正比房地产本身价值越高取得的贷款 额也就越多住房贷款涉及三个方面即买方房主卖方建筑公司原房主和 贷方银行或其它金融机构通常买方对卖方按房价付给不高于 25%的现款其余 部分由买主向储蓄与贷款协会或银行借钱付给卖方房地产抵押贷款的形式多样时 限也长短不一最普遍的是 30 年在此期间房地产所有者将产权抵押给贷款银行 或金融机构作为今后按合同定期还本付息的保证如果房地产所有者因某种原因无 力还本付息超过一定时限银行可按法律取消原房地产所有者对房地产抵押的赎回 权原房地产所有者便丧失了对财产的所有权 住房抵押贷款因具体做法的差异又分为以下四种形式 (1) 一般性抵押贷款这种贷款方式源于英国现今在美国盛行主要做法是借 方将房地产所有权转让给贷方作为贷款的保证借方若在所约定期限内付清所借款 项贷方即将房地产所有权还给借方 (2) 相等抵押贷款这是一种在书面上同意而不遵行一般性抵押贷款格式的抵押 贷款方法 (3) 保证契约保证契据是借款人授予放款人财产留置权以担保其偿还债义务的 契据借方可将保证契据或廉价契据作为贷款的保证它与相等抵押贷款 的形式并无差别只是使用的意图不同而已 (4) 信托契据信托契据与抵押贷款不同抵押贷款是借贷两方的关系信托契 据是借方贷方和受托人三方的关系在信托契据方式中受托人扮演中间人的角色 17 借方将契据交与受托人而不是交与贷方假如借方按时付清了所借款项受托人则 要将契据交还给借方如借方不能按时付款贷方可通知信托人将房产拍卖用以付 清所欠款项 2.2.2 住房贷款的期限利率和还款额度以及贷款额度与抵押物价值比例 1贷款期限 贷款期限的确定必须充分考虑人们的还款能力因此年人均收入水平和住房价格 是商业银行设计贷款期限的主要参考变量纵观世界各国地区的情况个人住房 贷款的期限一般都比较长如美国新加坡丹麦最长可达 30 年香港最长也达 30 年抵押贷款合同平均期限是 15.2 年法国英国一般为 15-20 年德国的储蓄银行 抵押贷款平均合同期限为 11 年抵押银行为 25-30 年 2贷款利率 西文经济学家认为 干扰利率形成会扰乱市场运作 在完善的房地产金融制度下 不应强迫放款人发放贴息或负利率贷款因此在市场经济国家中个人住房贷款利 率一般由市场自由决定商业银行在最后决定贷款利率时还要综合考虑融资成本 贷款条件贷款额度与抵押物价值的比率借贷双方的信贷关系等因素至于在贷款 利率方式上选择固定利率还是浮动利率取决于一国宏观经济的状况及长期利率水 平的稳定程度法国瑞典德国加拿大丹麦荷兰等国更多采用的是浮动利率 但为了及时反映市场利率降低利率风险越来越多的商业银行采用浮动利率如目 前香港 96%的个人住房贷款采用浮动利率 3借款者的还款能力 还贷/收入率是评估借款者还款能力的基本指标还贷/收入率越低说明个人的 还贷能力越强银行贷款的安全系数越高银行为了保证贷款的安全通常确定还贷 /收入率的基本比例作为进行贷款决策的重要参考变量例如美国月住房支出与收 入的比率一般不超过 28%如果加上其它的债务支出则支出与收入的比率不得超过 33%法国月归还贷款额一般不超过净现金流量收入扣除税收及其它还款的 33% 香港每月还款额一般不超过月收入的 50%德国的商业银行储蓄银行注重个人的还 贷能力和财务记录通常第一次借款人为扣除税收和社会保障借款后收入的 40%英 18 国的贷款者用收入乘数贷款较之收入的倍数考察借款者的还款能力一般贷款为 年收入的 3 倍有时为 3.5-4 倍 4贷款额度与抵押物价值的比率 在抵押贷款中贷款额度与抵押物价值的比率问题是一个决定风险大小的重要问 题各国房地产金融机构往往采用制定适宜的贷款/房价率来回避风险 个人住房贷款一般用所购住房作为抵押物在借款人无力还款时抵押物的价值 高低成为保障银行贷款权益的最后一道屏障因而成为银行进行贷款评估的重要变 量 这一指标通常用贷款/房价率来表示贷款 系指贷款者申请的贷款数额房价 系指借款者欲购住房的价格市场价或评估价这个指标用以衡量贷款方的贷款保 护能力亦即贷款者回收贷款的可能性自然该比率越低越好以便为贷款留出足 够的保护空间 对长期住房市场价格稳定状态的预期以及在抵押物以外是否有其它担保措施 是确定基准比率的重要参考因素例如美国在无贷款保险情况下贷款/房价率一般 不超过 80%在有私人抵押贷款保险的情况下这一比率可达 100%法国一般为 60-80%在新加坡贷款额可达购房市场价或购价的 80%以低者为准香港银行界 在物业贷款方面极为自制和审慎近十年间逐步降低按揭贷款的贷款与估值比率上 限 中小型住房贷款按揭比率由超过 88%降至 69%豪华住房贷款按揭比率由 86%降 至 54%为物业价格可能下跌做好防御措施根据香港金融管理局的一项住房按揭调 查目前香港未偿住房按揭贷款的贷款与估值比率平均为 53% 2.2.3 房地产金融机构及其运作方式 国外房地产金融机构种类繁多有的是专门的金融机构有的是非房地产金融机 构兼营房地产金融业务房地产金融机构在国外许多国家都受到政府或由政府保护的 金融机构干预或指导 尽管各国的房地产金融机构的组织形式不尽相同运作方式也有所差异但一般 都可以归为以下五类 1住房储蓄贷款机构 这是一种以储蓄业务为主要资金来源并以抵押的形式向购建房者发放贷款的专 19 业性房地产金融机构住房储蓄贷款机构在国外通常是房地产金融业的主要力量专 业经营住房储蓄业务精市场情况熟悉同时与普通储蓄存款业务不同住房储 蓄是以获得利率较优惠的住房贷款为目的的一种定向性储蓄住房储蓄与住房贷款两 者密不可分住房储蓄是住房贷款资金的主要来源住房贷款对住房存款具有刺激作 用因而在大部分国家中住房贷款总是与住房存款结合在一起的 2商业银行 商业银行参与房地产金融业务是在房地产迅速发展的过程中逐渐形成的在西 方商业银行传统的业务是工商存贷但为了适应房地产融资业务的发展大部分的 商业银行都开设了特殊的房地产金融业务在美国商业银行的四种主要贷款中以 房地产为主的抵押贷款占了四分之一以上 它们从事的房地产融资业务主要有两个方 面一是通过对房地产抵押贷款来发展房地产金融二是由联邦住房管理局和退伍军 人管理局提供保险保证发展房地产金融住房抵押贷款是美国商业银行分散投资风 险的重要融资方式这是因为它的风险较小资金运行较为稳定 英国的房地产金融机构大部分是非银行房地产金融机构 但商业银行经营的房地 产业务也占有一定的数量如1973 年全英国商业银行住房贷款达 20.9 亿英镑 英国商人银行是商业银行中经营住房融资业务的有代表性的一家银行始建于 18 世 纪中叶 是从家庭经营的私人金融企业中发展起来的 20 世纪 70 年代成为股份公司 它既经营对个人购建房的抵押贷款业务 也经营房地产证券交易和对建筑商和房地产 代理商办理业务此外如北爱尔兰银行苏格兰银行等地方性商业银行也吸收中小 储蓄存款办理房地产融资业务和对个人提供购建房贷款 3抵押银行 抵押银行或抵押公司是经营不动产金融的重要机构 通过住房抵押来实现其资金 融通是房地产融资的重要模式几乎所有国家的不动产融资都采取了抵押贷款方式 其大部分资金就是来源于专门的抵押银行 抵押银行或抵押公司的业务主要是成批购 买各类金融机构住房抵押同时