（工商管理专业论文）房地产项目开发风险管理研究.pdf

中文摘要 经过1 0 年的高速发展，房地产业已经成为我国市场经济重要的组成部分。 作为一种高附加值的综合性产业，房地产业对经济的发展具有高度的敏感性，同 时它又是一种高风险、高收益的产业，具有许多不确定性，这些不确定性对房地 产开发的成败起着决定性的作用。因此要避免房地产开发风险，就需要在投资决 策以前科学地、最大限度地分析和预测风险，对未来可能发生的风险状态、影响 因素和变化趋势做出分析和判断，为风险应对决策和管理奠定基础。只有对风险 做出科学预测，预先采取有效的措旌，才能做到有的放矢，将风险控制在最低限 度，提高开发经济效益。 本文站在开发商的角度，在对风险管理基本理论进行分析综述的基础上，研 究了房地产开发项目风险管理的有关问题；本文利用常用的风险识别方法，分别 对房地产开发项目运作过程的投资决策、前期准备、项目建设和租售管理等四个 阶段的风险因素进行全面、系统地识别；运用定量与定性分析相结合的方式对风 险进行估计和评价，并应用层次分析法对某房地产开发项目建设阶段的风险因素 进行了分析，得出了有益的结论；介绍了四种风险应对措施及其应用；最后通过 建立房地产开发风险管理预警模型，为开发商处置风险提供及时可靠的信息，实 现对可能出现风险的超前警告、超前管理。希望本研究成果能为当日f 有效防范和 化解房地产开发风险方面，提供一定的参考价值。 关键词：房地产风险管理层次分析法风险预警 a b s t r a c t o v e r10y e a r sh i g h - s p e e dd e v e l o p m e n t ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sb e c o m et h e m a i np a r to fc h i n e s ee c o n o m y a sah i g hv a l u e a d d e dc o m p r e h e n s i v ei n d u s t r y , t h e r e a le s t a t ei n d u s t r yi sq u i t es e n s i t i v et ot h ee c o n o m yd e v e l o p m e n t ，m e a n w h i l ei ti sa h i g hr i s ka n dh i g hp r o f i ti n d u s t r yw i t hl o t so fu n c e r t a i n t i e s w h i c hp l a yak e yr o l ei n t h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n t t h e r e f o r e ，f o ra v o i d i n gt h er i s k sw h e nd e v e l o pr e a l e s t a t e s ，i ti se s s e n t i a lt of o r e s e et h er i s k ss c i e n t i f i c a l l yb e f o r ei n v e s t m e n t ，a n a l y z et h e i n f l u e n c ef a c t o r s ，a n dd e t e r m i n et h er i s kt r e n d s b yt h i sw a y , t h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e s c a nt a k ee f f e c t i v em e a s u r e si na d v a n c et oc o n t r o lt h er i s k st oam i n i m u mr a n g ea n d i n c r e a s et h ei n v e s t m e n ty i e l d o nt h eb a s i so fa n a l y z i n gt h eg e n e r a lt h e o r i e so fr i s k sm a n a g e m e n t ，t h et h e s i s s t u d i e st h ei s s u e sr e l a t e dt ot h er i s k sm a n a g e m e n to fr e a le s t a t ep r o j e c t s ，s y s t e m i c a l l y i d e n t i f i e st h er i s kf a c t o r so c c u r r e da tf o u rs t a g e s ( i n v e s t m e n td e c i s i o n ，i n v e s t m e n t p r e p a r a t i o n ，c o n s t r u c t i o n ，a n ds a l e s ) w h e ni m p l e m e n t r e a le s t a t ep r o j e c t s ，a n d e v a l u a t e st h er i s k sb yc o m b i n i n gt h em e t h o d so fq u a n t i t a t i v ea n dq u a l i t a t i v ea n a l y s i s b yt h ew a yo fa h p , t h et h e s i sa l s oa n a l y z e st h er i s kf a c t o r sa n dd r a w sau s e f u l c o n c l u s i o nf r o mar e a le s t a t ec o m p a n y f u r t h e rr l o r e ，t h et h e s i si n t r o d u c e sf o u r m e a s u r e sa n dt h e i ra p p l i c a t i o n so nh o wt os o l v et h o s er i s k s f i n a l l y , b ye s t a b l i s h i n g t h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n tr i s ka l a r mm o d e l ，t h et h e s i sp r o v i d e sah e l p f u lm e t h o df o r t h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e st og e tr e l i a b l ei n f o r m a t i o ni nt i m ea n dr e a l i z ea l a r m i n ga n d m a n a g e m e n ti na d v a n c ei nd e a l i n gw i t hr i s k s h o p e f u l l yt h es t u d yo ft h i st h e s i sc a r l p r o v i d ev a t u a b l er e f e r e n c e st oa v o i da n de l i m i n a t er i s k si nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t k e yw o r d s - r e a le s t a t e ，r i s k sm a n a g e m e n t ，a h p ，r i s kp r e w a r n i n g 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得叁盗盘堂或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：垂艮晾诸、签字日期：细乒年，。月2 一占日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解岙鲞盘堂有关保留、使用学位论文的规定。 特授权盘壅盘鲎可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名： 磊长娟号数 导师签名 斌岜袁 签字日期：王卯湃f 2 月“日 签字日期：p 件偿月五日 第一章引言 第一章引言 1 1 研究背景、目的和意义 1 1 1 研究背景 住房分配制度改革和由此带动的房地产业的发展，使我国城镇人均住房面积 从1 9 7 8 年的3 6 平方米提高到2 0 0 2 年的人均2 0 平方米，初步缓解了曾经异常 激烈的住房矛盾，人们的居住需求正在从“住得下”向“住得好”转变。亚洲金 融危机以后，停止住房实物分配、推行住房分配货币化、加快住房建设、促进住 房消费等政策的实施刺激了房地产业发展，带动了钢材、水泥等关联产业的增长， 拉动了内需，党的“十六大”确定了2 0 2 0 年全面实现小康社会的战略目标。在 2 0 0 3 年1 月召开的全国住宅与房地产工作会议上，国家建设部确定了小康住房 标准和到2 0 2 0 年实现住房从满足生存需要型向舒适型转变的目标。在市场需求 和政策推动的双重作用下，我国的房地产业迅猛发展，为根本改变国人的居住水 平，促进国民经济健康发展，实现全面小康社会发挥着重要作用。2 0 0 3 年我国 房地产业继续保持了快速发展势头，市场供销平衡，供应结构基本合理，商品房 价格稳定。中国国民经济和社会发展统计公报显示，2 0 0 3 年我国房地产开发投 资1 0 1 0 6 亿元，比上年增长2 9 7 ，占同期全国固定资产投资的1 8 3 ，房地产 业已经成为国民经济的重要产业之一。然而，从现实情况来看，我国的房地产业 仍处于产业发展的初级阶段，还存在着许多问题： 1 首先表现为投资者的风险意识不强，投资决策基本停留在经验决策水平， 对投资规律的认识还很粗浅。多数投资者面对这些具有诱惑力的投资领域，往往 为了片面追求高额利润，盲目开发和违规操作，不重视市场调查，缺乏科学的经 济预测和客观的可行性分析仅凭经验或简单的会计计算就进行决策等等，极易造 成投资集中或投资过热，使房地产业面临巨大的开发风险。 2 由于客观不利因素影响，比如房地产市场不完善，有关的政策法规和管 理架构不健全，房地产专业人员知识结构不合理，房地产交易方面的信息资料不 充足等等，都会给投资者以风险威胁。 3 房地产开发是资金密集型产业，一次性资金投入量巨大，循环项目由于 第一章引言 资金沉淀，运转缓慢，投资发生困难，利息负担加重，开发投资出现容易新的风 险。 房地产业对经济的发展具有高度的敏感性和超前性，同时房地产业又是一种 高风险、高收益的产、i k ，具有许多不确定性，这些不确定性对房地产开发的成败 起着决定性的作用。因此要避免房地产开发风险，就需要在投资决策以前科学地、 最大限度地分析和预测风险，对未来可能发生的风险状态、影响因素和变化趋势 做出分析和判断，为风险决策和管理奠定基础，只有对风险做出科学预测，预先 采取有效的措施，才能做到有的放矢，将风险控制在最低限度，减少风险有可能 造成的损失，提高开发经济效益。 1 1 2 研究目的 本文的研究目的就是站在开发商的角度，把先进的风险管理理念与房地产开 发实践相结台，分析、研究房地产开发过程中可能存在的风险及其应对措施，并 通过建立房地产丌发风险预警管理模型，实现对可能出现风险的超前警告、超前 管理，有助于开发商在房地产开发过程中合理地处置风险，对企业在复杂环境下 预防风险危机具有直接的操作价值。 1 1 3 研究意义 本文的研究意义表现在以下几个方面： 1 有助于提高开发商对房地产开发过程中风险的识别，在开发实践中增强 风险理念。房地产开发是一个动态的过程，风险较多，加强风险管理有助于开发 商识别风险，认清风险本质，适应如今开发市场充满变化和不确定性的环境。 2 有助于开发商建立科学的风险决策机制，保障开发项目决策的诈确性， 消除或减少由于决策失误而带来的投资损失。 3 有利于提高丌发商风险管理水平，加强风险损失的防范与控制，保障开 发项目的顺利实现。风险管理的各种行之有效的风险防范与控制措施，有助于将 房地产开发活动中面临的风险损失减少到最低限度，使开发商避免和减少那些可 以规避的风险损失，且在风险损失发生后，通过采取有效的手段及时处理、补救， 不使损失扩大。 4 有助于减小开发商利润和现金流量的波动，维持企业生产经营的稳定。 有效的风险管理，可以避免因风险事件突发引起对开发商巨大的财务冲击并在灾 后获得各种必要的资金补偿，以保证企业的生存和稳定经营。 5 有利于提高玎发商的经济效益。风险管理以最小成本获耿撮大风险管理 效果为宗旨，通过风险管理可以达成减少风险损失，提高开发项目经济效益的目 效果为宗旨，通过风险管理可以达成减少风险损失，提高开发项目经济效益的目 第一章引言 标。 6 有助于开发商建立和加强与银行、消费者以及建筑承包商等方面的关系。 一个能充分防范风险的开发商总是受到人们信赖的，而这些对开发项目的融资和 销售等都有很大的帮助。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究现状 风险研究首先产生于西方发达国家，并在这些地区发展后逐步引入推广到发 展中国家。风险管理这个名词最早出现于1 9 5 0 年加拉格尔( g a l l a g h e r ) 的调查 报告“鼬s km a n a g e m e n t , n e wp h a s eo f c o s tc o n t r o l ”；同年，莫布雷( m o w b r a y ) 等 人在合著的保险学一书中详细阐述了“风险管理”的概念。而对风险管理学 系统研究的开始，则以1 9 6 3 年梅尔( m e h r ) 和赫奇斯( h e d g e s ) 企业的风险管理 ( r i s km a n a g e m e n ti nb u s i n e s se n t e r p r i s e ) 和1 9 6 4 年威廉姆斯和汉斯风险管理与 保险( r i s k m a n a g e m e n ta n d i n s u r a n c e ) 这两本书的出版为标志，前者后来成为该 学科领域影响最为深远的历史文献。1 9 8 7 年英国南安普顿大学会计与管理科学 系主任c b c h a p m a n 教授在融s ka n a l y s i sf o rl a r g ep r o j e c t s ：m o d e l s m e t h o d s a n d c a s e s ) ) 一书中提出了“风险工程”的概念。他认为，风险工程是对各种风险分 析技术的集成，它以更有效的风险管理为目的，范围更广，方式更灵活。该框架 模型的构建弥补了单一过程的风险分析技术的不足，使得在较高层次上大规模地 应用风险分析领域的研究成果成为可能。 在西方发达国家，虽然系统地进行房地产开发风险的研究很少，但是对于房 地产投资风险的研究却很早开始了相关的分析工作，发展到现在已有很多的风险 分析和评估方法。特剐是近二、三十年来，风险分析不仅是可行性研究中一项不 可缺少的内容，而且已经逐渐成为一门独立的学科。其研究里程可划分二阶段： 1 9 6 0 年以前，投资风险研究主要是用传统的经济财会分析方法。1 9 6 0 年以 后，管理方法引进了研究领域，创立了工程管理科学方法，增强了解决实际 问题的能力，这对进行房地产丌发风险的研究有一定的指导和借鉴意义。 1 2 2 国内研究现状 我国的房地产尚处于产业发展的初级阶段，有关其投资风险的研究刚刚起 步，并分布于各类投资管理研究中。近年来，我国对风险领域的研究也在逐步的 开展。国内的许多专家学者从各自的角度对项目风险管理研究进行了深入的讨 第一章引言 论。顾昌耀和邱菀华( 1 9 9 i ) 首次将熵域拓展到复数用于风险决策研究。雷胜强 ( 1 9 9 6 ) 在其研究中着重介绍了国际工程项目风险的应对防范措施。于九如 ( 1 9 9 9 ) 则对大型风险分析理论与应用进行了系统阐述。赵树宽、马力( 2 0 0 2 ) 从资源风险、工程风险、市场风险、政策法律风险等角度分别建立了大型房地产 项目风险综合评价指标体系，并运用f u z z y 与a h p 结合的思路，提出了大型房地 产项目风险模糊综合评价模型1 。赵振宇、刘伊生( 2 0 0 3 ) 将可靠性工程研究的 故障树分析法引入工程项目风险管理，并探讨项目风险识别模式、风险因素量化 等问题，基于最小割集法对风险故障树进行旨在识别项目薄弱环节的定性分析； 用二态系统和概率理论对项目成功度和判定降低项目风险成本最小化的风险源 问题进行定量分析1 。乔婉风、张声东( 2 0 0 4 ) 建立了基于蒙特卡罗方法的房地 产投资风险分析模型，结合某一房地产项目实例，建立了计算机仿真模型，并对 仿真结果作了精度分析和风险分析“。 目前，国内对房地产开发风险管理的研究主要是在风险的识别、防范和投资 决策上。定性分析和经验决策仍是进行房地产开发风险分析常用的方法，定量分 析有所应用，但不能很好反映风险的本质，决策失误的现象大量存在。另外有些 文章研究把金融领域的风险管理方法应用到房地产投资风险管理中，如有价证券 投资组合方法，也都是一些零散的单一的风险管理方法研究。有关房地产开发全 面风险管理的系统研究是国内有关专家和学者正在积极探索的课题。 1 3 本文的研究内容和架构体系 1 3 1 本文的研究内容 本文运用房地产投资风险研究中一些成熟的理论和方法，结合我国房地产开 发的实际情况，以风险管理程序为脉络，对房地产开发的全过程从风险识别、风 险分析、风险应对到风险监控等方面进行系统研究和论述，同时提出了房地产_ 丌 发风险预警管理系统，通过建立房地产开发项目风险评价、预警、决策体系，为 开发商处置风险提供及时可靠的信息。 1 3 2 本文的架构体系 本论文的架构体系如图i - i 所示。 第一章引言 图1 - 1 本论文的架构体系 第二章房地产开发风险管理概述 2 1 房地产开发 第二章房地产开发风险管理概述 2 1 1 房地产开发的含义 房地产开发是指由特定的经济实体( 具有开发资质的房地产开发企业) 对房 地产项目进行投资、建设、管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益 的过程。一个房地产项目开发的整个流程大体上包括l o 个阶段： 1 开发商提出开发设想 在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这 项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场 的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要开发商认真研究房地产 市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。 2 可行性研究 开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行 性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项 目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性 研究，可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么这个开发项 目就此结束；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以 进行到最后的阶段。 3 申请项目用地 土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步，由于在 我国土地资源是极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一 步，有了土地就有了开发的关键条件。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得 土地的方式，目前只有少数几种情况可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过 出让获得。 4 项目设计 根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产 开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计三个具体步骤。开 发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条 件，以获得规划设计条件通知书。开发商依据规划设计通知书，委托有规划设计 资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表，方案设计及其说明书等有关 第二章房地产开发风险管理概述 资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发建设用地规 划许可证。方案设计得到批准后，即可进行初步设计。城市规划行政管理部门对 建筑工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可 以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及其有关材料进行审 查合格后，核发建设工程规划许可证。 5 征地及拆迁安置 在取得建设用地许可证和建设工程规划许可证之后，就需要进行征地及拆迁 安置工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地 产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。 开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。 6 筹措资金 取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆 尽。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量， 再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。 7 建设工程招标 工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大举措之一。通过招标，开 发商可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要 求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，开发商还需要通过招标选择合 适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。 8 工程建设 为确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市 规划管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程 开发证后，才可以破士动工。主要的项目工作由监理单位进行，开发商只控制最 后的管理权，即保持对监理单位的有效监督。项目施工完成后，还要通过由城市 建设行政主管部门主持的综合竣工验收。 9 市场营销与策划 开发商在项目即将完工之前，就可以考虑进行所开发项目的市场营销工作。 如果符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开 发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括市场调查研究、确定营销目标 与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传材料、培训销售人员，参 加必要的房展会，选择广告的方式等。 1 0 租售管理 如果开发商决定用所开发的项目进行租赁业务，或者开发商自己进行管理， 或者委托专业化的物业管理公司进行有效的物业管理，既保证在租赁市场上的竞 第二章房地产开发风险管理概述 争优势，又可以获得可观的租金收入并保证所开发项目的保值增值。即使开发商 是为了出售，若在所开发项目的业主委员会建立之前为未来的客户选择服务水平 高且收费合理的物业管理公司，对于所开发的物业的销售是大有益处的。 2 1 2 房地产开发的特点 房地产开发是一种通过预测未知的将来需求而进行的产品开发过程，因此， 不确定性是整个开发过程的根基，风险与房地产开发时时相伴，这是由于房地 产业本身不同于其他行业的特点所决定的。 1 空间上的固定性 房屋建筑在地段上，而地段在地理位置上的不可移动性，使得房屋具有空间 位置上的固定性。 空间上的固定性作为房地产的风险因素，一方面，它在一定程度上限制了丌 发商自由选择地段的权力：另二方面，房地产商品的价格与该建筑地块所处的社 会经济及地理条件的优劣有着密切的关系，而社会经济及地理条件的变化是复杂 的，有很多的不确定因素在起作用，是不以开发商的意志为转移的。因此开发商 在进行投资时，必然面临并承担因环境条件变化而带来的风险。 2 投资规模大 房地产开发是一项规模庞大的综合性工程，从购买土地到房地产建成出租或 经营，涉及许多环节，需要投入巨额资金。随着建筑标准和要求的提高，建材价 格的上扬，建设成本也越来越高。一般而言，开发商是不可能完全用自有资金来 完成一个开发项目，需要通过各种融资手段来弥补项目开发所需的资金，必然面 临筹资、利率和通货膨胀风险。 3 开发周期长 房地产开发从投资分析、现场勘察、购买土地、建设房屋到签署租赁或销售 合同，往往需要几年时间才能完成，而时间因素是一个永恒的不确定源。一般来 说，开发周期越长，社会经济条件变化的可能性就越大，开发后期的费用和建设 项目的租金或售价就越不确定，风险相对也越大。房地产开发过程中，很难在一 开始就能对整个开发时期的建设费用和收益做精确的估计，一般只能进行预测。 而长期开发中市场供求的变化，消费者的偏好，材料价格的涨跌以及竣工后经济 形势的兴衰都是难以准确预测的。 4 开发条件差、环境恶劣 由于房地产的固定性和体积庞大，基础设施和房屋的开发建设不可能像一般 工业产品生产那样在封闭、温暖的厂房内进行，而房地产开发必须现场露天作业， 开发受到狂风、暴雨、冰雹、雷电、风雪、严寒、酷暑等自然气候条件的影响。 第二章房地产开发风险管理概述 而现阶段，人类无法对自然条件的发生予以准确预测，更无法完全加以控制。现 场作业又使开发商面临洪灾、火灾和意外事故等威胁，导致了开发过程中的种种 不确定性。 5 开发过程环节多、涉及面广 房地产开发是一项庞大的社会工程，涉及社会的方方面面，如政府的计划、 土地、规划、建设、市政、房管、道路、环保和消防等部门，以及地方政府、当 地居民、施工、设计和材料供应等单位，某一方面考虑不周，处置不当都会影响 开发进程。如从事旧城区改造，未能妥善处理拆迁户安置问题，一两个钉子户拒 绝出售自己房屋的所有权或要价过高，就会使开发商处于进退两难的境地，要么 付出高昂代价，要么放弃整个项目；若在困境中举棋不定，也会因拖延时侧而付 出代价。 2 2 全面风险管理的基本概念 2 2 1 风险 所谓风险，是指在一定约束条件下和一定的时段内可能发生的各种结果的变 动程度。风险可分为广义风险和狭义风险。广义风险主要强调的是风险的不确定 性，而狭义风险则主要强调风险造成损失的不确定性。风险具有一定的客观性， 而且风险的大小与时间之间有一定的函数关系。风险与不确定性在后果的预见性 和发生概率的可估计性上都有一定的差别，但在房地产开发过程中，不必将风险 与不确定性两者做严格的区分，而可将风险理解成为可估测概率的不确定性。尽 管如此，在进行定义时还要注意：风险造成损失的大小及其发生可能性的大小应 该都可以测定，风险事件可以是单独的，互不联系的同时发生的多个事件，也可 以是持续的事件。损失的形式可以是单一形式的，可以是多种形式的。一般说， 多种形式的风险事件发生的后果比单一形式风险事件发生的后果要严重。也有将 风险视为一种有利的机会的观点。 风险发展可分为潜在风险、实际风险和损失爆发三个阶段： 1 潜在风险阶段。此时风险本身既无伤害又不造成损失，仅存在着可能导 致损失或伤害的趋势。本阶段有两个问题要解决，即确定潜在风险转化为下两个 阶段的可能性和损失的可能程度。 2 实际出现阶段。此时风险不再是潜在的，而是处于进展之中，如果不采 取适当的措施，就会导致损失爆发。本阶段的风险有可细分为两类：第一类风险 采取预防措施，可以消除或减轻风险损失。第二类风险难以预见，需要采用“消 第二章房地产开发风险管理概述 防救火技术才能解决。企业领导应该接受“危机处理”训练，才能有效地处理 这类风险。 3 损失爆发阶段。此时的风险是对人、财产和其他利益的直接伤害或损失。 损失的大小决定于前两个阶段风险管理的程度。 2 2 2 风险管理 风险管理是指通过采用科学的方法对存在的风险进行识别、分析、应对和监 控，选择最佳风险管理措施对风险予以处理，以保证以较低的成本投入，最大限 度地减少风险损失，获得较高安全保障的过程。 由此可知：( 1 ) 风险管理是一种系统的过程，风险管理通过对风险的识别、 分析、应对、监控，来实现对风险的管理。( 2 ) 风险管理的目标是通过减少风险 损失，获得较高的安全保障，而非藉此获得巨额额外收入。 2 2 3 全面风险管理 全面风险管理首先是在软件开发项目管理中应用的，它是用系统的、动态的 方法进行风险控制，以减少项目过程中的不确定性。它不仅使各层次的项目管理 者建立风险意识、重视风险问题，防患于未然，而且在各阶段、各个方面实施有 效的风险控制，形成一个前后连贯的管理过程。 ( 一) 项目全过程的风险管理 全面风险管理首先是体现在对项目全过程的风险管理上，即在项目的整个生 命周期中对项目的不确定因素进行管理。 1 在项目目标设计阶段，就应对影响项目目标的重大风险进行预测，寻找 实现目标的风险和可能的困难。风险管理强调事前的识别、评价和预防措施。 2 在可行性研究中，对风险的分析必须细化，进一步预测风险发生的可能 性和规律性，同时必须研究各风险因素对项目目标的影响程度，即项目的敏感性 分析。 3 随着技术设计的深入，实施方案也逐步细化，项目的结构分析也逐渐清 晰。这时风险分析不仅要针对风险的种类，而且必须细化到各项目结构单元直到 最低层次的工作包上。 4 在项目实施阶段加强风险的控制。包括建立风险监控系统能及时地发 现风险，及早做出反应；及早采取预防措施，控制风险的影响范围和影响程度， 以减少项目的损失：在风险状态下，采取有效措施保证工程正常实施，及时修改 方案，调整计划，减少损失。 5 项目结束后，应对整个项目的风险、风险管理进行评价，作为以后进行 1 0 第二章房地产开发风险管理概述 同类项目的经验和教训。 ( 二) 对全部风险的管理 在每一个阶段进行风险管理都要罗列各种可能的风险，并将它们作为管理对 象，不能有遗漏和疏忽。 ( 三) 全方位的管理 1 对风险要分析它对各方面的影响，例如对整个项目、对项目的各个方面， 包括工期、成本、质量等的影响。 2 采用的对策措施也必须综合考虑，如从合同、经济、组织、技术、管理 等各个方面确定解决方法。 ( 四) 全面的组织措施 对已被确认的有重要影响的风险，应落实专人负责风险管理，并赋予相应的 职责、权限和资源。在组织上全面落实风险控制责任，建立风险控制体系，将风 险管理作为项目各层次管理人员的任务之一。让大家都有风险意识，都来参与风 险的监控工作。 2 3 房地产开发风险管理 2 3 1 房地产开发风险管理的概念 房地产开发风险是指开发商因对未来某开发项目的决策以及客观条件的不 确定性，而导致该项开发项目的实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生 概率，即开发商在开发过程中，遭受各种损失的范围或幅度及其可能性，包括问 接或直接的损失。房地产开发风险通常可用风险损失的范围或幅度以及发生偏差 的概率两个参数来描述。其数学模型为： r = ，( p ，c ) 式中r _ 一房地产开发风险； p 一风险损失概率； c _ 一风险损失的范围或幅度。 房地产开发风险的主要构成要素包括房地产开发风险因素、房地产开发风险 事件和房地产开发风险损失三个方面： 1 房地产开发风险因素是指能够引起或增加房地产丌发风险事件发生的机 会和影响损失严重程度的因素，是事件发生的潜在条件，也称风险条件。风险因 素包括有形风险因素和无形风险因素。 有形风险因素是指增加房地产开发项目风险发生机会或损失严重程度的直 第二章房地产开发风险管理概述 接条件，如发生金融危机，城市大面积爆发s a r s 等。 无形风险因素是指由于人们主观的疏忽或过失等行为而导致增加房地产开 发风险事件发生的机会和扩大了损失严重程度的因素，如投资决策失误等。 2 房地产开发风险事件是指直接导致房地产开发损失发生的非故意的非预 期的、非计划的偶然事件，它使得风险的可能性变成了现实并导致损失的后果， 如市场疲软就是典型的风险事件。 3 房地产开发风险损失是指由于房地产丌发风险事件的发生而导致开发商 投入资本的丧失或减少额，或者预期收益与实际收益之间出现负偏差值。一般而 言，风险和损失构成一对因果关系，风险为因，损失为果，风险只有转化为现实， 才能造成损失，但它本身并不是损失。房地产开发风险损失有两种形态：一是直 接损失，指开发商资本损失、收入损失等；二是间接损失，指开发商的商业信誉、 企业形象以及社会利益损失等。 房地产开发风险产生流程如图2 一l 所示。 风险 因素 风险 事件 风险 损失 预期与实 际的偏差 房地产开 发风险 图2 1 房地产开发风险流程图 房地产开发风险管理是指开发商有目的的、有意识地通过对房地产开发风险 的识别与分析，采用合理的经济和技术手段对风险加以防范与处理，以最小成本 获得最大安全保障的一种管理活动。 2 3 2 房地产开发风险管理目标 风险管理是开发商全员参与的一种有目的的管理活动，只有明确目标，才能 确定风险管理的方向，落实风险管理方案并且对风险管理的效果做出评价。房地 产开发风险管理的目标是为在损失发生前作经济保证和损失发生后有令人满意 的复原，其设置必须与企业目标一致，而且还要与企业内外环境紧密联系。一般 地说，风险管理目标分为损失前目标和损失后目标，其总目标就是以最小的成本 获得最大的安全保障。管理目标可简要分析如图2 2 所示。 2 3 3 房地产开发风险管理组织 房地产开发风险管理作为一项涉及规划、勘察、设计、施工、材料、设备供 应、市政等众多部门，投入资会高达上千万元，耗时长达几年系统工程，其管理 第二章房地产开发风险管理概述 目标必须通过良好组织系统才能实现。因此在房地产开发企业中设立风险经理， 建立相关组织机构非常重要。风险经理的具体职责为： 1 调查、预测、确认开发过程中存在的风险，分析风险产生原因，找出风 险因素。 2 对已识别的风险进行分析，评价整体风险以及个体风险对企业的影响。 3 制定风险管理措施，选择风险管理方案；编制风险管理计划以及应急工 作计划。 4 组织实旌风险管理计划，全面安排企业各项保险事务。 5 做好风险处理记录、总结，协调各部门风险管理行动，促进风险管理信 息交流。 6 负责企业风险管理机构的行政管理工作。 图2 2 房地产开发风险管理目标 2 3 4 房地产开发风险管理程序 房地产开发风险管理包括风险识别、风险分析、风险应对、风险监控等四个 阶段，各环节紧密联系，其推行和开展按一定的程序周而复始、循环往复进行 1 房地产开发风险识别 风险识别是风险管理中最重要的步骤，只有全面、正确地识别房地产开发过 程中面临的所有风险，才能有的放矢以及针对风险进行分析，使风险管理建立在 良好的基础之上。通过风险识别应尽可能全面地找出影响风险管理目标实现的所 有风险因素，采用恰当的方法予以分类，逐一分析各风险因素产生根源。 第二章房地产开发风险管理概述 风险识别的参与者应尽可能包括：项目队伍、风险管理小组、来自公司其他 部门的某一问题专家、客户、最终使用者、其他项目经理、项目相关者、外界专 家等。项目风险识别并非一蹴而就的事情，应当在项目自始至终反复进行。 2 房地产开发风险分析 风险分析包括风险定性分析与风险定量分析。风险定性分析是确定风险发生 的可能性及其后果的严重性，并按照风险对项目目标可能的影响对风险排序，可 以明确特定风险的重要程度从而指导风险应对计划的制定，并帮助项目团队成员 修正计划中经常出现的偏差。风险定量分析则是量化风险的出现概率及其影响， 确定该风险的社会、经济意义以及处理的费用，效益分析。不仅量化分析每一个 风险的概率及其对项目目标造成的后果，也分析项目总体风险的程度。 3 房地产开发风险应对 针对风险识别和分析的结果，为提升实现目标的机会、降低风险对目标的威 胁，制定风险应对计划。风险应对计划必须与风险的严重程度、成功实现目标的 费用有效性、项目成功的时间性与现实性相适应，同时也必须应得到项目所有干 系人的认可，并应由专人负责。总之，风险应对就是对风险提出处置意见和办法。 4 房地产开发风险监控 风险监控就是跟踪已识别的风险，监视残余风险，识别新出现的风险，修改 风险管理计划，保证风险计划的实施，并评估风险减轻的效果。它伴随着整个项 目实施过程，包括风险监督和风险控制两层含义。 风险监控是建立在项目风险的阶段性、渐进性和可控性基础上的种项目管 理工作，当风险事件发生时实施风险管理计划中预定的规避措施；当情况发生变 化时，重新进行风险分析，并制定新的规避措施。一个好的风险监控系统可以在 风险发生之前就提供给决策者有用的信息，并使之做出有效的决策。项目风险监 控包括在整个项目过程中根据项目风险管理计划和项目实际发生的风险与变化， 所开展的风险控制活动。 第三章房地产开发风险识别 3 1 风险识别概述 第三章房地产开发风险识别 风险识别是风险管理的基础和重要组成部分。风险识别就是确定何种风险事 件可能影响项目，并将这些风险的特性整理成文挡。没有风险识别的风险管理是 盲目的，通过风险识别，才能理论联系实际，把肛l 险管理的注意力集中在具体的 项目上来。风险识别具有以下一些特点： i 全员性 风险识别不只是项目经理或项目组个别人的工作，而是项目组全体成员参与 并共同完成的任务。因为每个项目组成员的工作都会有风险，每个项目组成员都 有各自的项目经历和项目风险管理经验。 2 系统性 项目风险无处不在，无时不有，决定了风险识别的系统性，即项目寿命期的 风险都属于风险识别的范围。 3 动态性 风险识别并不是一次性的，在项目计划、实施甚至收尾阶段都要进行风险识 别。根据项目内部条件、外部环境以及项目范围的变化情况，适时、定期进行项 目风险识别是非常必要和重要的。因此风险识别在项目开始、每个项目阶段中间、 主要范围变更批准之前进行。它必须贯穿于项目全过程。 4 信息性 风险识别需要做许多基础工作，其中重要的一项工作决定了项目风险识别工 作的质量和结果的可靠性和精确性，项目风险识别具有信息依赖性。 5 综合性 风险识别是一项综合性较强的工作，除了在人员参与、信息收集和范围等方 面具有综合性特点外，风险识别过程中还要综合应用各种风险识别的工具。 3 2 风险识别的方法 风险识别是在风险发生之前，对各阶段存在的风险及产生原因做出判断，但 在房地产开发过程中，许多风险具有较强的隐蔽性，各种风险往往交织在一起， 第三章房地产开发风险识别 引起风险的原因更是错综复杂，这就给识别风险带来了一定的难度。因此风险识 别必须采用一些科学的方法，而不得凭主观臆断进行猜测。房地产开发风险识别 的常用方法有： 1 资料会审法 资料会审是从项目整体和详细范围两个方面对项目计划与假设、以往的项目 文件及其他资料进行结构性的审核。例如财务报表分析法，财务报表主要包括资 产负债表、损益表、财务状况变动表和利润分配表等。通过分析这些报表，顺藤 摸瓜，风险管理者基本上能够找出公司当前财产、责任和人身面对的风险，将这 些报表与财务预算联系起来，还可以发现企业未来面对的风险。 2 检查清单法 由于人们常用联想的方式思考问题，在过去经验的启示下，思想常常变得很 活跃，浮想联翩。风险识别实际是关于将来风险事件的设想，是一种预测。如果 把人们经历过的风险事件及其来源罗列出来，写成一张对照表，那么，项目管理 人员看了就容易开阔思路，容易想到本项目会有哪些潜在的风险。检查清单可以 包含多种内容，例如以前所开发的项目成功或失败的原因、项目其他方面计划的 结果( 范围、成本、质量、进度、采购、人力资源与沟通计划成果等) 、项目班 子成员的技能、项目可用的资源等等，还可以到保险公司去索取资料，认真研究 其中的保险例外，这些信息能够提醒还有哪些风险尚未考虑到。 3 信息收集法 风险识别中常用的信息收集方法有头脑风暴法、德尔菲法法等。 头脑风暴法是一种刺激创造性、产生新思想的技术。该方法通过专家( 微观 智能结构) 之间的信息交流，产生智力碰撞，引起“思维共振”，产生新的智力 火花，形成宏观的智能结构，从而找出全局性风险因素。 德尔菲法是一种反馈匿名函询法。其作法是在对所要预测的问题征得专家意 见之后，进行整理、归纳、统计，再匿名反馈给各专家，再次征示意见，再集中， 再反馈，直至得到稳定的意见。 4 流程图法 流程图法是一种识别企业所面临潜在风险的动态分析法。使用本法时，首先 虚根据企业的开发情况，建立反映企业开发过程的流程图，而后通过对流程图的 分析，有效地揭示房地产开发过程中的瓶颈分布及其影响，找出影响全局的瓶颈， 并识别可能存在的风险。 流程图类型很多，有反映整个开发过程的总流程图；有专门反映某一阶段特 别是瓶颈所在阶段的分支流程图；也有反映某一特定业务和部门活动的流程图。 在风险识别时，可根据特定需要建立流程图，而后对每个环节、每个过程进行分 1 6 - 第三章房地产开发风险识别 析，以达到识别开发过程中所有风险的目的。 3 3 房地产开发中的风险 房地产开发过程通常分为投资决策、前期准备、项目建设和租售管理四个阶 段，就开发商而言，由于各个阶段的主要任务不同，其风险表现是不同的。作者 将结合多年的从业实践，按照房地产开发程序，综合运用以上几种识别方法，对 开发过程中有可能出现的各种风险进行全面分析。 3 3 1 投资决策阶段 投资决策阶段是房地产开发过程中拥有最大不确定性、风险最大的阶段，决 策的正确与否关系到开发项目的成败，其风险主要来自开发环境、开发类型、丌 发时机的选择以及可行性研究的准确度。 1 开发环境风险 由于社会经济发展的不均匀性，各个国家、不同地区的社会经济环境各异， 这使得不同地域的房地产开发面临不同的风险因素，同风险因素在各地的影响 程度也相差悬殊，即风险具有比较明显的地域性，而房地产项目的不可逆性和地 理位置固定性，使得开发区域风险对于房地产投资决策具有更重要的意义。在房 地产开发过程中，开发环境风险可能来源于开发区域的政治环境、政策环境、社 会环境、经济环境风险。 ( 1 ) 政治环境风险 政治环境风险主要指在一个国家和地区发生战争、工潮、社会动荡以及当地 政府的不确定性给开发商带来的可能经济损失。 战争风险 战争一旦爆发，不但对房地产业的打击是沉重的，对整个战争爆发地区的经 济发展也将产生毁灭性的打击。房地产经营者拥有的楼房可能毁于一旦，房地产 的商品价格也会急剧下降，几乎没有人会进行房地产投资和交易，整个房地产的 市场活动都会处于停滞状态。虽然战争风险出现的可能性很小，但是一旦出现给 房地产