（工商管理专业论文）房地产项目建设阶段风险管理研究.pdf

中文摘要 房地产开发周期分为：投资决策、前期、建设、租售四个阶段，风险存在于 整个开发过程中。本文重点研究房地产项目建设阶段风险管理。 房地产开发风险管理系统是将房地产风险管理的各要素，按照风险管理豹内 在要求，组成的一个各要素相互区别、相甄联系、相互制约，具有确定功能的有 机综合体，即房地产开发风险管理系统。该系统由风险管理目标、组织结构、程 序、方法、措施和信息组成。 本文分析了我豳房地产风险管理的现状，房地产风险管理的意义，实行房地 产风险管理的必要性和紧迫性。阐述了房地产风险管理的一般过程及方法。重点 探讨了风险的概念、分类。风险识剐的概念、步骤、方法。探讨了风险评估的概 念，并介绍了常用的评估方法，重点介绍了调查和专家打分法，蒙特卡洛模拟法 的原理，在实证研究中，对原理进行应用。分析了建设阶段房地产开发中存在的 风险因素及产生根源。在风险评估的基础上，针对各种风险的影响程度，制定相 应的风险管理措施，拟定多秘风险管理方案，统筹考虑企业现状和长远虽标，决 策选择最佳风险管理措施或措施组合。论述了风险应对措施：风险回避、风险控 制、风险转移、风险自留、风险分散、风险利用。通过对案例的分析，从定性和 定量的不同兔度，对论文中的理论进行了验证。 关键词：房地产项目风险识别风险评估风险管理 a b s t r a c t t h ec y c l eo fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tc o n s i ao ff o u rs t a g e si n c l u d i n gi n v e s t m e n t d e c i s i o n ，p r e s t a g e ，c o n a r u c t i o na n ds a l e ( r e n t i n g ) t h e r i s kc o n s i a si nt h ew h o l e c y c l eo fd e v e l o p m e n t 。h o w e v e rt h i sa r t i c l ew i l le m p h a s i z et h er i s km a n a g e m e n to n c o n s t r u c t i o np h a s e r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tr i s km a n a g e m e n ts y s t e m ：t h i si sa l lo r g a n i cs y s t e m t h a tc o m b i n e se v e r ye l e m e n to fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n ta c c o r d i n gt ot h es u b s t a n t i a l r e q u i r e m e n t sa n dm a k e st h em u t u a l l yi d e n t i c a l ，r e l a t i v ea n dc o n t r o l l a b l et o f o r mt h e f u n c t i o no fd e t e r m i n a t i o n t h i ss y s t e mc o n t a i n st a r g e t s o fr i s k m a n a g e m e n t ， o r g a n i z a t i o n ，p r o g r a m ，t r e a t m e n ta n di n f o r m a t i o n t h i sa r t i c l ea n a l y z e st h ep r e s e n ts i t u a t i o nf o rr e a le s t a t er i s km a n a g e m e n ta n d e l a b o r a t e st h es i g n i f i c a n c ef o rt h er e a le s t a t em a n a g e m e n ta n dt h eu r g e n ta n de s s e n t i a l p e r f o r m a n c ef o rr i s km a n a g e m e n ti no u rc o u n t r y i ta l s oi l l u s t r a t e st h eg e n e r a ls t e p s a n dm e t h o d so fr i s km a n a g e m e n t i te m p h a s i z e so nt h ec o n c e p to fr i s k , s o r t i n go fr i s k , a n dt h ec o n c e p t , s t e p sa n dm e t h o d sf o rr i s ki d e n t i f i c a t i o n 。t h i sp a p e rh a sd i s c u s s e d t h er i s ka s s e s s m e n tc o n c e p t ，a n di n t r o d u c e dt h ec o m m o n l yu s e da p p r a i s a lm e t h o d ， i n t r o d u c e dw i t he m p h a s i st h ei n v e s t i g a t i o na n dt h ee x p e r th i tam i n u t el a w ，t h em o d e l o fm o n t ek a l os i m u l a t i o np r i n c i p l e ，i nt h er e a ld i a g n o s i sr e s e a r c h ，c a r r i e so nt h e a p p l i c a t i o nt ot h ep r i n c i p l e i td i a g n o s e sa n yr i s ka n i t so r i g i nd u r i n gc o n s t r u c t i o na n d p r o v i d e st h ee v a l u a t i o n o nt h eb a s i so fa p p r a i s a l ，r i s kd e t e r m i n a t i o nw o r k s o u tr i s k m a n a g e m e n tm e t h o d sa n dd i f f e r e n tr e s o l u t i o n sa c c o r d i n g t ot h ed e g r e eb yi n t e g r a t i n g t h ep r e s e n ta n df u t u r et a r g e t so ft h ec o m p a n ya n df i g u r e so u tt h eb e s ts o l u t i o no rt h e c o m b i n a t i o no fs o l u t i o n s t h i sa r t i c l ea l s oe x p o u n d st h ep r i n c i p l e st h a ti sa p p l y i n gi n t h ed e v e l o p m e n tf o rr e a le s t a t el i k er i s ka v o i d a n c e ，r i s kc o n t r o l ，r i s kt r a n s f e r , r i s k r e t e n t i o n d i v e r s i f i c a t i o no fr i s ka n dr i s ks p e c u l a t i o n t h et h e o r yi st e s t e da n dv e r i f i e d a c c o r d i n gt ot h ec a s ei nt h ea r t i c l e k e yw o r d s ：r e a le s t a t ep r o j e c t r i s ki d e n t i f i c a t i o nr i s ke v a l u a t i o nr i s k m a n a g e m e n t 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得墨室盘茎或其他教育机构的学位或证 书丽使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：啬到电雌 签字日期： 加矜1 年f 月z x 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解叁鲞盘堂有关保鼹、使用学位论文的规定。 特授权墨鲞叁堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名：前萋传叫 导师签名： 签字爨期：加年 胃砭圈签字尽期：，净，胃2 夸 篇一章绪论 1 1 问题的提出 第一章绪论 目前我国部分大、串城市房价与收入比超过了誉际平均水平，有的城市甚至 超过1 0 倍。同时，我国部分地区已出现房地产投资增幅过大、土地供应过量、 价格上涨过快，投资结构不合理、空置面积过大等问题。出现了不同程度的“过 热”、“虚热”和结构性问题，存在较严重的市场风险。与此同时，一些城市居民 有购买住房改善居住条件的愿望，却因房价过高难以承受，不能成为现实的购买 者。对此，国家要求各地市建立魔地产预警预报翻度，防范房地产市场的风险。 风险存在于整个项目开发过程，加强建设项圈的风险管理，保证项目目标的实现， 是实现歼发企业稳步发展的关键过程。 1 2 项目风险管理产生与发展及研究现状 风险管理作为系统科学产生于本世纪初的西方工业化国家。问题的提出最先 起源予第一次世界大战后的德国。1 9 3 1 年美国管理协会首先倡导风险管理，并 在以后的若干年里，以学术会议及研究班等多种形式集中探讨和研究险管理问 题。从l 鼍：，对风险管理闯题的理论探讨和一些大企业的初步实践逐步展开。然而， 风险管理问题在美国工商企业中真正引起足够重视并得到推广则是2 0 世纪5 0 年 代后的事。1 9 6 3 年，美国出版了企业的风险管理一书，引起了欧美各国的 普遍重视。此后，对风险管理的研究逐步趋向系统化、专业化，使风险管理逐步 成为一门独立学科。 麸以上风险研究的发展历程可鞋看出，工业讫水平的提高是风险研究发展的 第一推动力，人们在追求高度现代化文明的同时，应该重视并积极推动对风险管 理这一现代化科学管理技术的研究朔应用。 我国在2 0 世纪7 0 年代末，8 0 年代初引进项目管理理论与方法时，只引进 了评价项目管理的基本理论、方法与程序，未能同时引入风险管理。直到2 0 世 纪鞠年代中期，髓着中豳经济的不断发展，国外各种风险管瑗的理论与书籍被 介绍到中国，同时也被应用到项目管理之中，尤其是大型土木工程项目。但由于 缺乏专进认识，各方对其掰瑟临的风险认识模糊并且不粲如何遴行管理，也就是 第一章绪论 简单的投保一些人身保险和工程保险，或者提留一部分预备金。大多数没有仔细 研究项目发展的各个阶段可能出现的各种风险，制订项目风险管理计划，并有侧 重点地管理好风险，分清轻重缓急，研究出防范风险的措施，把风险损失降到最 低程度。 1 3 房地产风险管理的意义 1 加强风险管理对房地产项目和整个经济、社会都具有重要意义。首先，风 险管理能为各项目提供安全的生产经营环境，能促进其决策的科学化、合理化， 能促进其经济效益提高，并保障其经营目标的顺利实现；其次，风险管理有利于 资源分配达到最佳组合，有利于减少风险带来的损失及其不良后果，有利于创造 出一个保障经济发展和人民生活安定的社会环境。风险管理能对整个经济、社会 的正常运转和不断发展起到重要的稳定作用。 2 风险管理能促进房地产企业决策的科学化、合理化，减少决策的风险性。 项目风险管理利用科学系统的方法，管理和处置各种项目风险，有利于承担该项 目的经济单位减少和消除各种经济风险、技术风险、决策失误风险等，这对房地 产企业科学决策、正常经营具有重大意义。 3 项目风险管理能够保障房地产开发企业经营目标的实现，使面临的风险损 失减少到最低限度，并能在损失发生后及时合理地提供经济补偿，从而能使开发 企业增加收入和减少支出。 4 风险的结果以最小成本达到最大安全保障的管理方法，它将有关处置风险 管理的各种费用合理分摊到产品、劳务之中，减少了费用开支在盈利中扣除，从 而起到了间接提高经营效益的作用。此外，项目风险管理的各种监督措施也要求 各职能部门提高管理效率，减少风险损失，这也促进了各开发单位经营效益的提 高。 5 。随着我国加入“w t o ，国外房地产企业进入中国市场，竞争激烈，中国 房地产企业如何利用加入w t o 这一机遇谋求自身的发展，又如何迎接国际同行 们的挑战? 这需要我们合理利用“入世”给房地产所带来的有利影响，规避“入 世”给我国房地产企业的发展所带来的风险，是具有一定的理论和实际的意义。 随着我国改革开放的不断深入和社会主义市场经济体制的逐步建立，竞争日 益激烈，不确定因素日益增多，各项目的实施都会面临更多的风险，风险损失规 模也越来越大，这些都要求各项目加强自身风险管理。无论是理论研究方面还是 实践方面，我国的项目风险管理水平都与国外有很大差距，值得大家进一步研究 和探讨。 第一章绪论 1 4 本文主要研究内容 项目风险管理的研究和推广应用不仅对企业自身有重要的意义，而且对整个 经济社会的发展都有积极的作用。在项目风险管理方面，无论是理论研究还是应 用，与西方发达国家相比，我国都有较大差距，我国的水平仍处于引进、吸收和 消化阶段，为尽快缩小国内外差距并力争有所突破和创新，也要求提出套于理 解现实问题有补、对解决现实问题有益、且适合中国国情的项目风险管理理论。 基于这些原因，本文主要有以下研究内容： 1 对房地产的现状进行分析，论述了入世对我国房地产业的影响，强调了房 地产风险管理的必要性及意义。分析了风险管理的发展与现状。 2 对房地产风险管理的概念、目标、程序、组织等基本理论进行了研究分析。 3 论述了房地产风险识别的概念、步骤、方法、技术工具。 4 明确提出风险管理贯穿于项目的全过程。利用对房地产风险评估与分析的 方法、风险因素分析、风险级别划分的研究，着重分析了房地产项目建设阶段的 风险。 5 针对项目风险控制，对风险应对措施的概念、依据、策略和方法进行了研 究，着重对风险回避、风险控制、风险转移、风险自留、风险分散及风险利用的 可能性进行了研究分析。 6 结合案例分析，采用定性和定量的方法对房地产项目建设阶段的风险进行 分析与决策。 最后，在结论中，对本文所提出的主要内容观点进行了概括性的总结。提 出了对风险管理实行动态管理，同时对今后的研究和发展方向做出了展望。研 究的思路如下图1 1 所示： 第一章绪论 第一章绪论 r 第二章房地产项目风险管理的基本理论 1r 第三章房地产项目风险识别与评估 1r 第四章房地产开发项目风险应对措施 r 第五章实证研究 1r 第六章结论与展望 图1 1 本文的研究思路 4 第二章房地产项目风险管理的基本理论 第二章房地产项目风险管理的基本理论 2 1 风险概述 2 1 1 定义 我国大陆的保险教科书，多数将风险定义为“损失的不确定性”，牛津现代 高级英汉双解词典对风险的解释为“遭遇危难、受损失和伤害等的可能或机会” 这里，我们所说的项目管理风险通常与以下情况相联： 1 有损失或收益与之相联系； 2 涉及到某种或然性或不确定性； 3 涉及到某种选择。 2 1 2 房地产开发风险特征 房地产开发风险具有如下属性： 1 综合性。房地产开发涉及到企业内部的各个方面和企业外部环境的各种因 素，是各种矛盾的综合反映。 2 模糊性。即不肯定性，表现为风险形成的模糊性和由于风险导致企业开 发经营活动结果的不能事先肯定。 3 损失性。风险既有因财务管理无法预计或无能力防止所致，也可能由于 管理者决策失误，控制失灵而丧失了本应获得的利益。 4 补偿性。既然风险会带来损失，客观上要求给予经营者适当的经济效益 以抵补承担风险产生的损失，即“风险报酬”。 5 激励性。风险与竞争是同时存在的，承认和承担风险，将把企业推向背水 一战的境地，必然使企业为一个共同的目标，努力改善经营管理，增强竞争能力， 提高经济效益。 2 2 房地产风险的种类 房地产风险的种类根据不同的分类标准有不同的种类，下面介绍几种主要 的分类方法。 第二章房地声项目风险管理的基本理论 2 2 1 按风险的性质可分为 l 。静态风险：是指由于叁然灾害和意外事放鬻来的风险。 2 动态风险：是由于企业的经营管理状况和市场需求变动等因素引起的风 险。区别静态风险和动态风险的主要意义在于静态风险可以通过投保的方式加 以避免，而动态风险则需要经营者通过自己努力解决。 2 2 2 按风险产生的原因分为 1 自然风险：指由于自然力的不确定性变化给房地产开发带来的各种风险， 如地震、暴风雪、洪水和火灾等。 2 社会风险：指由予不可预料的团体或个人行为引起的风险，如罢工、偷窃 等，还包括因政治因素变动所带来的风险，懿战争、叛乱，星家政策、法律、法 规的变化。 3 经济风险：指在商品的生产和购销过程中，由于经营管理不力，市场预测 失误，价格交动或消费需求变化等因素导致经济损失的风险，以及外汇汇率变动 及通货膨胀而引起的风险。 4 ，技术风险：指由于科学技术斡进步，技术结构及提关变量的变动给房地产 商带来的风险。 2 2 3 按房地产开发程序划分 1 房地产投资决策阶段风险：指开发商在进行房地产开发项目投资决策时发 生的各种风险。 2 房地产投资前期阶段风险：指房地产开发商在开发项目前期阶段可能发生 的各种风险。 3 房地产建设阶段风险：指房地产开发商在开发项目工程建设阶段可能发生 的各种风险。 4 房地产租售风险：指房地产开发商在开发项目出租或出售阶段可能发生的 各种风险。 2 2 4 按照项目的投入要素划分 人员、技术、时溺、资金、其它 6 第二章房地产项目风除管理的基本理论 2 2 5 按风险可控与否分 1 可控风险：指房地产开发商对风险形成的原因和条件有清楚了解，并能通 过相应的措施对风险发生的可能性进行预测，进而将其控制在一定的范围。 2 。不可控风险：指房鲍产开发商对风险形成的原因和条件认识不清，或者即 使有一定了解，但无力改变夕 界条件，因两难以对其进行控制与管理。 2 。2 6 从系统论的焦度划分 从系统的角度来看，其中技术、费用和进度风险是系统的内部因素，而社 会环境和管理风险则是乡 部因素。它们的具体涵义如下： 1 技术风险是指由于与项目研制相关的技术因素的变化而给项目建设带来 的风险。通常定义为研稍项目在规定时间内、在一定的经费保障条件下达不到战 术技术指标要求的可能性，或者说研制计划的某个部分塞现意想不到的结果从面 对整个系统效能产生有害影响的可能性及后果。就技术风险而言，一般从技术的 成熟性、复杂性及与其他项目的相关性三个方面来衡量风险事件的失败可能性大 小，从技术性能、费震和进度三方面来考虑该类风险发生看果损失大小。 2 费用风险是指由于项目任务要求不明确，或受技术和进度等因素的影响而 可能给项目费用带来超支的可能性。该风险可从任务要求明确性、技术风险影响、 进度风险影响、成本预算准确性、合闻类型影响、合同报价影响六个因素出发进 行估计。 3 进度风险是指由于种种不确定性因素的存在而导致项目工期拖延的风险。 该风险主要取决于技术因素、计划合理性、资源充分性、项目人员经验等几个方 瑟。 4 社会环境风险是指由于豳际、国内的政治、经济技术的波动( 如战争、 内乱、政策变化等) ，或者由于自然界产生的灾害( 如地震、洪水等) 而可能给 项鼹带来的风险，这类风险属于大环境下的自然风险，一般是致命的，几乎无法 弥补的风险。 5 管理风险是指由于项目建设的管理职能与管理对象( 如管理组织、领导 素矮、管理计划) 等因素的状况及其可能的变化，给项目建设带来的风险。 2 2 7 风险级别的划分 在项目风险的实际评估中，我们通常把风险划分为低风险、中等风险和高 风险三个级剃。 低风险是指可以辨识并可以监控其对项量豳标影响的风险。这种风险发生 第二章房地产项目风险管理的基本理论 的可能性相当低，其起因也无关紧要，一般只需要正常的设计部门对其加以监控， 而不需要采取其它的专门措施来处理该类风险。 中等风险是指可以被辨识的，对工程系统的技术性能、费用或进度将产生 较大影响的风险。这类风险发生的可能性相当高，需要对其进行严密监控。应当 在各个设计阶段的设计评审中对该类风险进行评审，并应采取适当的手段或行动 来降低风险。 高风险是指发生的可能性很高，其后果将对工程项目商极大影响的风险。 这种风险只能在单纯的研究工作或工程研制中的方案阶段或方案验证和初步设 计阶段中才可允许存在，霹嚣对一个进入工程发展阶段的项鼙则是不畿允许的。项 目管理部门必须严密监控每一个高风险领域，要强制地执行降低风险的计划。 2 3 房地产项唇风险管理 2 3 1 房地产风险管理概念 所谓房地产风险管理( r i s km a n a g e m e n t ) 是指房地产项基对可能遇到的风 险进行预测、识别、评估、分析，并在此基础上有效地处置风险，以最低成本实 现最大安全保障的科学管理方法。 在风险管理体系中，一般需要包括风险管理计划、风险识别、风险定性分析、 风险定量分析、风险应对措施和风险监控。另一方面，风险管理的本质是对不确 定性的管理，所以这种不确定性不仅会给房地产带来威胁，同时也可能意味着机 会，嚣此加强风险管理还可以帮助房地产发现新豹祝会。风险管理贯穿房地产各 项业务的整个业务过程，包括事前、事中和事后，但越早发现风险、越早采取措 施，则风险管理的成本就越低，给企业带来的效益也就越大。按照1 ：1 0 ：1 0 0 的 理论，在如果在第一个阶段控制风险的成本是l ，那么如果到了第二个阶段才采 取措施，它的成本就会是1 0 ，到了第三个阶段时的成本就将是l 。因此，在风 险管理领域中普遍强调风险管理的计划性和预测性。风险预警系统可以为风险识 别、风险分析、风险监控等提供强有力的手段，在整个风险管理体系中具有极其 重要的地位。 要正确理解上述定义，就应注意以下几点：第一，风险管理的主体是经济单 位，即个人、家庭、企业或政府单位。由此可知，风险管理这个概念的外延很大； 第五，风险管理是由风险的预测、识鄹、评估、分析、处置筹环节缰成的，是通 过计划、组织、指导、控制等过程，通过综合、合理地运用套种科学方法来实现 其目标的：第三，风险管理以选择最佳的管理技术为中心，要体现成本效益的关 s 第二章房地产项目风险管理的基本理论 系：第四，风险管理的目标是实现最大的安全保障；第五，人们通常所说的风险 管理是狭义的风险管理，即专指企业风险管理。 2 3 2 房地产风险管理目标 房魄产项謦风险管理是指对房地产项霹风险从识别到分析乃至采取应对措 施等一系列过程，它包括将积极因素所产生的影响最大化和使消极因素产生的影 响最小纯两方瑟内容。是指房地产开发商全体成员都参与的一种有露的管理活 动，只有通过目标，才能确定风险管理的方向，落实风险管理方案并且对风险管 理的效果做出评价。房地产投资风险管理的弱标是为在损失发生前作经济保证和 损失发生后有令人满意的复原，其设置必须与开发商企业目标致，而且还要与 企业内外部环境紧密联系。一般地说，风险管理目标分为损失前目标和损失后目 标，其总晷标就是以最小盼费用获得最大的安全保障。风险管理番标如瀚2 - 1 。 图2 1 风险管理目标 1 失前目标：是指房地产投资风险发生前风险管理应达到的目标，主要包括： 经济性：房地产开发商风险管理人员在房地产投资风险发生前对运用各种 风险防范与处理方法的费用进行全面财务分桥，谋求最合理、最经济的风险处理 方式，从而使风险管理成本降到最低限度，实现以最小的费用支出获得最大的安 全保障。 安全保障：房地产开发商风险管理人员必须使公司全体员工意识到风险 的存在，从而提高人们的安全意识，主动配含企业风险管理计划的实旎。同时， 风险管理必须给予员工足够的安全保障，减少他们因风险而产生的心理忧虑和恐 9 第二章房地产项目风险管理的基本理论 惧，而这种情况往往会造成决策者患得患失，丧失机会；。企业员工也会惴惴不安， 工作效率降低。 合法性：房地产开发是社会的一个经济实体，受社会各种各样法律规章 制约。风险管理人员必须密切关注与企业相关的各种法律规章，审视企业的每一 顼经营行力、每一份合露等，以避免企业蒙受财力、入力、事件和名誉的损失。 达成责任目标：房地产开发存在于一定社会环境中，风险损失不仅对企 业造成影响，而且也时刻威胁着周围与之相关的入和其他组织，乃至整个社会。 因此，房地产开发商必须尽最大努力消除风险损失的各种隐患，从而履行必要的 社会责任，承担相应的社会责任。 2 炎后霹标：是指房地产投资风险发生后风险管理应达到的磊标，怠括以下 几个方面： 生存：风险损失发生后房地产投资风险管理的第一冒标就是生存，房地产 开发商应通过风险管理措施使其度过难关并继续生存下去，持续经营。风险事件 的发生不应导致房地产开发商投资活动的中断，开发商应尽可能在风险损失发生 后保证箕开发活动的持续性。 保证适当赢利能力：房地产开发商要生存就必须有一定的赢利能力，风险 管理人员要分析风险损失发生后会怎样粪l 弱甚至破坏企业翁赢剃缝力，并采取适 当的措施确保其最低的赢利能力。 稳定收益：风险发生后，开发商不仅要有一定盼赢利能力并取得一定的收 入，而且必须在一定时期内将这种收入稳定下来，以帮助企业尽快渡过难关。 发展：风险损失发生后开发商不仅要生存、持续经营和获得稳定的收益， 还应能获得发展。 达成社会责任：房地产开发商在风险损失发生后应及时有效处理风险事故 带来的摸失，减少损失所带来的不利影响，从恧使整个社会也受其利，达成相应 的社会责任，树立良好的社会形象。 2 3 3 房地产风险管理程序 房地产投资风险管理是开发商有尽的、有意识地通过计划、组织、实旎和 控制等管理活动，对风险进行防范与处理，以最小成本谋求最大保障的一个系统、 动态的管理过程，包括风险管理规划、风险识别、风险分析、决策、风险防范与 处理以及风险管理几个阶段。整个风险管理过程是一个阈环系统，隧着风险处置 计划的实施，风险会出现许多变化，这些变化的信息可及时反馈，风险预测和识 别者就能及时地对新情况进行风险评估和分析，从丽谖整风险处置计划并实麓薪 的风险处置计划，这样循环往复，保持风险管理过程的动态性就能达到风险管理 1 0 第二章房地产项目风险管理的基本理论 的预期目的。风险管理程序见图2 - 2 。 风险管理 房地产风险 风险应风险 房地产风险 - 岬_ _ - _ _ + 规划 风险识别评估 对措施监控 管理决策 图2 - 2 风险管理程序 圭。风险管理规划 风险管理规划和设计如何进行项目发现管理的过程，该过程包括定义项目 组织及成员风险管理的行动方案与方式、选择适合的风险管理方法、确定风险判 断的依据等。 从风险管理规划的方法及内容看，风险管理规划一般通过规划会议的形式制 定。风险管理规划将针对整个项舀生命周赣制定如何组织和进行风险识别、风险 评估、风险量化、风险应对措施及风险控制的规划。风险管理规划应包括：方法、 人员、对闻周麓、类型级别及说明、基准、汇报形式黎跟踪。 2 房地产风险识别 房地产投资风险识别是指房地产开发商对房地产投资过程中存在的风险加 以认识和辨鄹，并对其进行系统的归类分析，以揭示风险本质的过程；风险识别 包括确定风险的来源、产生条件，风险识别不是一次就可以完成的事，应在项目 的鸯始至终定裳进行。顼露风险是每个人和风险因素的结合体。风险产垒于猜溅 的结果和现实的偏离。风险识别是开发商进行房地产投资风险管理的第一步，主 要解决存在什么风险、风险性质、风险类别、发生风险豹原因以及风险事件的后 果等问题。要正确地识别房地产投资中的风险，开发商必须对企业的内外环境进 行全面的了解，详细掌握企业的人员构成、资产分布和开发活动中可能存在的各 种风险因素。 3 风险评估 风险评 砉是评佶风险秘风险之阀的楣互作雳，以便评定项鼗可能的产凄结果 的范围。包括风险损失程度的判别和发生可能性的估计两个方面。般的做法是 先对风险程度进行等级划分，然后根据需要和可能，选用适宜的方法对单个风险 因素或项目整体风险的程度进行估计。风险评估一般有定性和定量两种分析方 法。 4 。风险应对措旄 应对措施就是针对风险定性、定量分析结果，为降低项目风险的负作用而制 定的风险应对措施。风险应对措花必须与风险的严重程度、成功实现星标的费用 有效性相适应，必须与项圈成功的时间性、现实性相适应它也必须得到项目所 l l 第= 牵房地产项目风险管理的基本理论 有利益相关者的认可，应有专人负责。风险应对措施通常是从几个备选方案中挑 出的最优的一个。 5 风险监控 风险监控就是要跟踪识别的风险，识别剩余风险和出现的风险，修改风险管 理计划，保证风险应对接旎的实施，并评估消减风险的效果。 风险监控依据风险管理计划、风险应对措施、附加风险识别和分析、项目 审计，利用核对表、定期项目风险评估、附加风险应对措施和独立风险分析， 得出工作计划、纠正计划、项雷变更请求、风险应对措施更新等成果。 这些程序不仅其间相互作用，而且与其它一些区域内的程序也互相影响，每个程 序都可能涉及到，项基本身需要的一个人甚至一组入的努力：在每个顼誉阶段里， 这些程序都至少会出现一次。 6 + 房地产风险管理决策 房地产风险管理决策即在房地产开发经营过程中，风险管理者应不断监督进 行分析。这是一个动态循环调整的过程。决策程序图如图2 - 3 。 图2 - 3 风险管理决策程序 2 3 4 房地产风险管理组织 房地产投资风险管理组织是指开发商通过一定的组织结构和组织关系，使企 业各部门各成员协调工作，从而保障风险管理目标的实现。其中，风险管理组织 结构是开发商必实现风险管理基标两设置的内韶管瑾层次和机构，两风险组织关 系是风险管理部门中的责任权利关系。 王。风险管理组织设计 房地产企业风险管理组织的简单与复杂主要有下列几个因索决定：企业本 身规模大小、复杂性和发展模式；企业本身的经营性质；企业外部环境状况： 开发规模帮开发物韭类型： 开发项目缀织和技术的复杂程度；风险的复杂 和严重程度，风险成本的大小：风险管理对企业利益的贡献程度：企业最高 管理层帮员工对风险管理意愿的强弱；国家帮地方政府的法律、法靓霹规章的 要求等。部门化的风险管理组织适用与大中型规模的开发商，由于此类开发公司 的开发项目一般类型多样，而且还跨地区投资，投资规模较大、建设周期长，医 而风险也复杂，此时可单独设立风险管理部门，配备专职风险经理并相应增加专 1 2 第二章房地产项目风险管理的基本理论 职风险管理人员。 菲帮门纯风险管理组织适用子小型规模的开发公司，由于此类开发公司的开 发项目一般单一且简单、投资规模小、工期短，应焉风险也简单，此时可不单独 设立风险管理部门和专职经理，风险经理职有公司总经理或某一副总经理兼 任。 2 。风险管理部门的权责地位 风险管理部门作为开发企业风险管理的实施部门，被赋予了许多责任，如识 别、评估房地产投资中的风险，拟定风险管理计划，选择实施风险应对与控制， 进行提关的索赔和理赔工终等。除了这些与风险裎关豹责任外，风险管理部门还 必须取得公司各个部门的协助，与这些部门一起做出风险决策，并共阕承担决策 的结果。在风险管理的整体计划方面，风险管理部门应帮助公司决策层制定正确 的风险政策，计划缀织风险管理部一的各项资源，使其发挥最大的效应，以及建 立一个责权分明、信息畅通、范围广泛的管理网络，使之具有一定的灵活性，以 适应环境的微小变化。在风险控制方面，风险管理部门必须帮助公司决策层在整 个企业形成“风险第一的思想观念，奖优罚劣，使每位员工都自觉的参与风 险管理。风险管理部门担负着诸多的责任，它的工作对开发公司两言，意义十分 重大，但在一个具体的开发企业，其受重视的程度，或者说地位，还受一定因素 的影响，主要取决于企业的内外部环境以及公司决策层对风险管理的重视程度， 环境变化越不稳定、越复杂，风险发生时致损程度越高，公司全员越重视，则风 险管理部门的地位越高。现今，房地产投资的外部环境日趋复杂，涉及政府、法 律、金融和保险等多方面，竞争激烈，风险复杂而且众多，风险一旦发生重则关 乎企监的生死存亡，因此应重视风险管理部门的作用，提高风险管理部门的地位。 第三章房地产项目风险识别与评估 第三章房地产项目风险识别与评估 3 1 风险识别的概念 房地产项基风险识别( r i s k 王d e n t i f i c 8 乞i o n ) 是房地产项整风险管理的基 础和重要组成部分，风险识别就是确定何种风险事件可能影响项目，并将这些 风险的特性整理成文挡。房地产风险识别是指房地产开发商对房地产投资过程 孛存在的风险加以认识和辨别，荠对其进行系统的嬲类分柝，以揭示风险本质 的过程：风险识别包括确定风险的来源、产生条件，风险识别不是一次就可以 完成的事，应在项目的囱始至终定期进行。项目风险是每个人和风险因素的结 合体。风险产生于猜测的结果和现实的偏离。风险识爱是开发商进行房地产投 资风险管理的第一步，主要解决存在什么风险、风险性质、风险类别、发生风 险的原因以及风险事件的后果等问题。要正确地识别房地产投资中的风险，开 发商必须对企业的内外环境进行全面的了解，详细掌握企业的人员构成、资产 分布和开发活动中可能存在的各种风险因素。 风险识别包括识别内在风险及外在风险。内在风险指项目工作组能加以控 制和影响的风险，如人事任免和成本估计等。外在风险指超出项目工作影响力 之外豹风险，如市场转良或政府行鸯等。严格来说，风险仅仅指遭受剑伤糯损 失的可能性，但对项目而言，风险识别还牵涉机会选择( 积极成本) 和不利因素 威胁( 消极结果) 。 3 2 房地产风险识别的步骤 项翻风险识别过程一般可分成：确定目标、明确最重要的参与者、收集资 料、估计项冒风险形势以及根据直接或闻接静症状将潜在的项西风险识别嬲来 等五个步骤。风险识别步骤见图3 一l 。 确定基标 臻确最重要_ 收集资料 叫信诗项目 _ - 项冒风险 的参与者风险形势 识别 图3 - 1 风险识别步骤 1 4 第三章房地产项目风险识别与评估 3 3 房地产项目风险识别的方法 3 3 1 专家调查法 专家调查法是大系统风险识剐的主要方法，它是数专家失索取信息的重要对 象，各领域的专家运用专业方面的理论与丰富的实践经验，找出各种潜在的风险 并对其后果作墩分析与估计。这种方法的优点是在缺乏足够统计数据和原始资料 的情况下，可以作出定量的估计，缺点主要表现在易受心理因素的影响。专家 调查法主要包括专家个人判断法、智暴法和德尔菲法等l o 余种方法。其中智暴 法与德尔菲法是用途较广、具有代表性的两种。 3 3 2 故障数分析法( f t a ) 故障树分析法是1 9 6 1 年美国贝尔实验室对导弹发射系统进行安全分析时， 由瓦特森提出来的，由予这季孛方法优点很多敌后来被广泛用予王监和其他复杂大 型系统之中。该方法是利用图解的形式将大故障分解成小故障，或对各种引起故 障的原因进行分析，故障树分析实际上是借用可靠性工程中的失效树形式对引起 风险的各种因素进行分层次的识别，因图的形式像树枝一样，敖称故障树。与故 障树相似的还有概率树、决策树等； 赦障树经常用于直接经验较少的风险辨别，其主要优点是比较全面缝分析了 所有故障发生原因，包括人为因素，因而包罗了系统内外所有失效机理，比较形 象化、不足之处是这种方法用于大系统时容易产生遗漏和错误。 3 3 3 幕景分析法 幕景分析法是一种能够分析引起风险的关键及影响程度的方法，一个幕景 就是对项目未来某种状态的描述，它采用图表或曲线等形式来描述当影响项目的 各种嚣素发生莱种变纯时，整个项目情况的变亿及其后果。其描述方法可分巍两 类一类是某种状态的描述，一类是发展过程的描述，即未来若干年某种情况的变 化链，可向决策人员提供最好的、最可能的或最坏的投资前景，并且详细摧绘出 不同情况下可能发生的事件和风险。当各种目标相互冲突排斥时，幕景分析就显 得特别有用。 3 3 4 筛选一监测一诊断技术 近年来，圈内外学术界都较重视“灾变”新理论，高德曼提出的“筛选一监 第三章房地产项目风险识别与评估 测一诊断技术”是比较实用的。筛选是依据某种程序将潜在危险的影响因素进行 分类选择的风险识别过程；监测是对某种险情及其后果进行监测、记录和分析显 示过程；面诊断则是根据症状或其后果与可能的起因等关系进行评价和判断，找 出可疑的起因进行仔细检查。筛选、监测和诊断是紧密相连的，由于客观事物的 复杂性和可变性，往往一次“筛选一益测一诊断 过程不能彻底解决闻惩，在诊 断之后还有可能产生新的风险因素，因此，需要重新进行这一过程。 以上列举风险识别的凡季孛方法，在使用时应针对实际问题不丽的特点进行 选择，这些风险识别方法实际上是有关知识、推断和搜索的理论应用子风险因 素的分析研究。风险识别从某种角度来说是一种分类过程，在识别的过程中， 实际上对各种风险因素按概率大小和后果严重程度进行了分类，从风险识别要 用到概率这一角度来看，它又是信息、搜索、探测和报警理论的一部分。 3 4 房地产项园风险评估的概念 项目风险评估是评估风险和风险之间的相互作用，以便评定项目可能的产 出结果的范围。包括风险损失程度的判别和发生可能性的估计两个方面。一般 的做法是先对风险程度进行等级划分，然薏根据需要和可能，选用适宜的方法 对单个风险因素或项目整体风险的程度进行估计。 3 5 常用评估方法介绍 3 5 。重调查窝专家打分法 调查和专家打分法是一种最常见、最简单、易于应用的分析方法。它的应用 由两部分组成：首先，通过风险辫识将工糕项磊可能遇到的所有风险一一列出， 设计风险调查表；其次，利用专家经验对风险因素的重要性进行评价，再综合整 个顼露的风险。具体步骤如下： 1 确定每个风险因素的权重，以表征其对工程项目风险的影响程度； 2 确定每个风险因素的等级值，按可能性很大、比较大、中等、不大，较小 五个等级，分别以1 0 ，0 8 ，0 6 ，0 。4 和o 2 打分。 3 将每项风险因素的权数与等级值相乘，求出该项目风险因素的得分，再求 出此工程项嚣风险因素的总分。显然，总分越高说醒风验越大。见表3 - 1 风险调 查表。 1 6 第三章房地产项目风险识别与评估 表3 - 1 风险调查表 可能发生的权数风险因素发生的可能性 w c 风险因素 ( w ) 1 oo 80 6o 4o 2 蜜然灾害 0 。王0 0 0 4 资金不足 o 2 0 o 1 2 技术难度 o 。2 0o + 1 6 工期紧迫 o 2 0 o 1 2 材料供应 o 1 5 o 0 6 汇率浮动 0 。1 5o 0 3 合计1 00 5 3 如表中所示，z w c 称为风险度，表示一个项目的风险程度。由w c = 0 ，5 3 ，说明该工程项垦的风险属于中等稍微偏上水平。 3 5 2 蒙特卡洛模拟法 蒙特卡洛模拟法又称统计实验法或随机模拟法。该法是一种通过对随机变量 的统计试验、随机模拟求解数学、物理、工程技术问题近似解的数学方法，其特 点是嗣数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然鬈加以统计处理。 蒙特卡洛模拟法的基本原理：假定函数y = f ( x 。，x 。，x 。) ，其中变量x 。，x ：， x 。的概率分布邑知。但在实际闻题中，f ( x ，x ：，酗往往是来知的。蒙特卡洛 法利用一个随机数发生器通过直接或间接抽样取出每一组随机变量( x 。，x 。，x 。) 的值( x x ：；x 。；) ，然后按y 对x ；，x 2 ，k 的关系式确定函数y 的值y ；： y i = f ( x l i ，x 2 i x m ) 反复独立抽样( 模拟) 多次( 净1 ，2 ，。) ，便可得到函数y 的一批抽样数据 yj ，y 2 ，蜘，黧模拟次数多时，便可给出与实际情况相近的蠡数y 的概率分布 与其数字特征。 蒙特卡洛模拟法的主要过程鄢步骤分析如下： 1 分析主要影响因素( 自变量x ，) ，确定囱变量的概率分布。在某种情况下， 用一个适当的理论分布来描述自变量的经验概率分布，是可取的实用方法。在经 济闯题中，如果没有可能宣接弓| 用分布率，通常的做法是根据历史记录或主观分 析判断求得研究对象的一个初始概率分布。如果自变量的概率分布可以用一种理 论分套表示，可直接用这种分毒率表达式表示。懿采藤经验概率分布，则一般是 1 7 第三章房地产项目风险识别与评估 用分组预测或判断来确定其概率分布。 2 随机抽样。可按自变量概率分布通过计算机产生随机数为一个样本，用函 数关系求该样本的评价指标。对均匀分布、泊松分布等常用概率分布，一般计算 机都配有随机数发生程序；可以用任意随机数程序或随机数表产生一个数。若该 数落到某一事件发生概率对应的区闻( 累计概率区闻) ，则认药该事件发生。麓此 概率所对应的自变量计算评价指标，重复抽样数百次，直到达到满意的模拟结果 为止。 3 通过统计模型计算评价指标的期望值、方差及概率分布图分析评价指标的 置信区间和项目的风险程度。在实证研究中，将结合具体的案例来利用这种方法。 3 5 3p e r t (