（工商管理专业论文）房地产项目风险评价体系与方法研究.pdf

ab s t r a c t ab s t r a c t t h i s p a p e r s ta rt s fr o m t h e p r o j e c t d e v e l o p m e n t a s p e c t , a n d t r i e s t o a v o i d t h e a lr e a d y e x i s t e d re s e a r c h m i s t a k e s i n c u r r e n t s t u d ie s , a n d c o n c l u d e s t h e m e a n in g a n d e l e m e n t s o f re a l e s t a t e p r o j e c t s r i s k , a n d p o in t s o u t t h e n e c e s s i ty o f e s t a t e r i s k a s s e s s m e n t . t h e p a p e r d e s i g n s r e a s o n a b l e r e a l e s t a t e p r o j e c t r i s k s a s s e s s m e n t i n d e x , a n d c h o o s e s s u it a b l e a s s e s s m e n t m e t h o d s a c c o r d i n g t o t h e d i ff e r e n t p r o j e c t d e v e l o p m e n t s t a g e s , a n d a l s o t h i s p a p e r m a k e s c a s e s t u d i e s o n s o m e r e a l e s t a t e p r o g r a m s . t h e t h e o re t i c m e a n i n g o f t h i s p a p e r i s : ( 1 ) . i t e n r i c h e s t h e re a l e s t a t e p r o g r a m r i s k m a n a g e m e n t t h e o ry a n d t h e w h o l e r i s k m a n a g e m e n t t h e o ry , e s p e c i a l l y m a k e s u p t h e d e fi c i e n c y t h a t t h e c u r re n t r i s k m a n a g e m e n t s t u d y m a d e - - t h e e x c e e d e d s t u d y o n t h e q u a l i t a t i v e a n a ly s i s . ( 2 ) i t h e l p s i m p r o v i n g t h e m e t h o d s y s t e m o f q u a n t i f y i n g r e a l e s t a t e p r o g r a m r i s k , a n d p r o v i d e s a m o r e r e l i a b l e r i s k a s s e s s m e n t m e t h o d f o r re a l e s t a t e d e v e l o p m e n t p r o j e c t s . t h e m a i n s t u d y re s u l t s a n d c r e a t i v e p o i n t s a r e : ( 1 ) i t p o i n t s o u t t h e m e a n i n g o f re a l e s t a t e p r o j e c t r i s k a n d a s s e s s m e n t , a n d m a k e s a s u ff i c i e n t a n a l y s i s o n t h e e l e m e n t o f re a l e s t a t e p r o j e c t r i 式 w h i c h p r o v i d e s a b a s i s f o r t h e a s s e s s m e n t o f r e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t p r o j e c t r i s k ; ( 2 ) e s t a b l i s h e s a n i n d e x s y s t e m f o r t h e a s s e s s m e n t o f r e a l e s t a t e p r o j e c t r i s k s , a n d p r o p o s e s a n e w a s s e s s m e n t i n d e x s y s t e m w h i c h c o n s i s t o f 4 f i r s t - l e v e l in d e x a n d 1 8 s e c o n d - l e v e l in d e x u n d e r t h e g u i d a n c e o f t h e s e l e c t p r i n c i p l e o f t h e i n d e x ; ( 3 ) m a k e s c e r t a in f o r t h e v a g u e a s s e s s m e n t m e t h o d o f t h e re a l e s t a t e p r o j e c t r i s k . a f t e r t h e c o m p re h e n s i v e c o m p a r i s o n a m o n g a s s e s s m e n t m e t h o d s , a n d c o m b i n e t h e i n d e x w e i g h i n g m e t h o d , c h o o s e s a v e ry r e a l i s t i c a n d p r a c t i c a l v a g u e c o m p r e h e n s i v e a s s e s s m e n t m e t h o d s ; ( 4 ) m a k e s a c a s e s t u d y o n a c e r t a in re a l e s t a t e d e v e lo p m e n t p ro j e c t r i s k . a ft e r a s u f f i c i e n t a n a l y s i s o v e r t h e s o c ia l e c o n o m i c e n v ir o n m e n t , m e r i t s a n d d e m e r i t s , t h i s p a p e r m a k e s a n a l y s i s a n d c o m m e n t s o n t h e r i s k s o f t h e p r o j e c t k e y w o r d s : p r o j e c t , r i s k . a s s e s s m e n t 南开大学学位论文版权使用授权书 本人完全了解南开大学关于收集、保存、使用学位论文的规定， 同意如下各项内容:按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版 本;学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、 扫描、 数字化或其它手段保存论文: 学校有权提供目 录检索以 及提供 本学位论文全文或者部分的阅览服务; 学校有权按有关规定向国家有 关部门或者机构送交论文的复印件和电子版; 在不以赢利为目 的的前 提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。 学位论文作者签名 1 n 9 7 年朔 日 经指导教师同意，本学位论文属于保密，在年解密后适用 本授权书。 指导教师签名:学位论文作者签名: 护寿 赴 玉 解密时间:年月日 各密级的最长保密年限及书写格式规定如下: 内部 5 年 ( 最长5 年， 可少于5 年) 秘密1 0 年 ( 最长1 0 年. 可少于1 0 年) 机密*2 0 年 ( 最长2 0 年。可少于2 0 年) 南开大学学位论文原创性声明 本人郑重声明:所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，进行研究工作 所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文的研究成果不包含 任何他人创作的、己公开发表或者没有公开发表的作品的内容。对本论文所涉 及的研究工作做出贡献的其他个人和集体，均已 在文中以明确方式标明.本学 位论文原创性声明的法律责任由 本人承担。 学 位 论 文 作 者 签 名 :才冬 沈 吵 . 7 年 “l 日 第一章绪论 第一章绪论 第一节问题的提出及研究意义 1 . 1 . 1 问题的提出 中国 是一个具有1 3 亿人口 的 超级大国， 具有十分巨 大的 潜在和现实房地产 市场需求， 有近 4万家房地产企业，房地产业在整个国民经济的“ 大蛋糕”中 占据重要的一席之地。将来，随着中国城市化进程的不断加快，将会有越来越 多的农村人口加入到城市居民的队伍中去，人们对住房的需求会越来越旺盛。 正是因为如此，越来越多的企业会加入到房地产项目 投资中去。 但是，房地产业是一个高投入、高回报、高风险的行业，受经济、社会、 技术等因素的影响较大，面临的不确定性较多。一旦操作不慎，后果严重。我 国 加 世纪 9 0年代初，海南房地产投资热引起的泡沫破灭最终给海南留下 4 5 0多万平方米的空置商品房，报建面积 1 6 0 0多万平方米的“ 半拉子”工程， 2万多公顷的闲置土地和 5 0 0多亿的积压资金，至今海南的经济还起不来。同 样香港房地产泡沫破灭后，楼价从 1 9 9 9年最高峰开始持续下跌，6年里跌幅 累计达 6 5 ，港人财富蒸发 2 .2万亿元。 可以说，房地产业及其关联产业是一个 “ 成也萧何，败也萧何”的产业。 如果， 房地产能够合理发展，进入一个健康、持续、 稳定、和谐的发展轨道， 那么它对整个国民经济的贡献和推动十分巨大:如果，房地产业 “ 崩盘” ，那么 危害将非常严重。 近几年我国房地产开发投资虽然总体上呈现理性、 健康的发展态势，但是 目 前部分地区 投资增幅过大、房地产价格上涨过快，出 现了不同 程度的 投资盲 目 性、 “ 过热” 、 “ 虚热” 和结构性问 题，暴露出 房地产开发潜在的、较严重的风 险。突出 表现在: 住房价格过高、住房结构过偏、 房地产投资增速过快、商品 房空置偏高、 房地产开 发资金过多 依赖于银行贷款等几个方面。 2 0 0 5年温家宝总理在 “ 两会”的 政府工作报告中特别提到了要“ 重点 第一章绪论 抑制房地产价格 过快上涨” . 2 0 0 5 年3 月2 6日 ，国务院办公厅下发了 国 务 院办公厅关于切实稳定住房价格的通知 。这些都说明 政府下决心加大了 宏观调 控措施，来抑制目 前房地产业所显露出来的风险。 这一切信号都告诉我们，必须加快房地产业相关领域研究的步伐，而房地 产项目 风险相关研究更是“ 重中 之重” 。本文正是基于此种考虑， 选择 “ 房地产 项目 风险评价与对策”进行研究，希望能为中国房地产企业的正常运营、为房 地产业的健康发展做出微薄的贡献。 1 . 1 . 2 1 . 1 . 2 . 1 研究意义 理论意义 目 前国内 对房地产项目 风险研究还不够深入，与国外研究水平还有较大的 差距。我国房地产项目 风险研究中仍然不尽如人意的地方表现在:一是对房地 产项目 风险的 研究多集中在定性的介绍上，而定性分析又很难将房地产项目 开 发所面临风险的大小进行有效的估测，此外，理论研究与实践操作之间 存在的 差距限制了定 性分析的可推广性，使得定性分析的价值弱化:二是定量分析不 足，对房地产开发中风险因素的揭示没有数量的指标作为依据。 鉴于这种情况，本论文立足项目 开发角度，力求规避已经出现的研究误区， 总结了房地产项目 风险的含义、构成及进行房地产项目风险评价的必要性，针 对房地产项目 开发阶段的不同，设计了合理的房地产项目风险评价指标体系， 并选择了 合适的评价方法，对某房地产开发项目 进行了案例分析和实际 操作。 本文的理论意义主要表现在:一是可以丰富和完善房地产项目风险管理的理论， 乃至整个项目 风险管理的理论，尤其是能弥补现阶段房地产项目 风险研究过多 集中于定性分析的缺点和不足:二是有助于改进和优化房地产项目 风险量化的 方法体系，提供了一种可操作性比较强的房地产开发项目 风险评价方法。 希望本文的 研究能够进一步推动更为科学、合理、实用的房地产项目 风险 评价体系及方法的出 现，以期用科学的方法和手段研究风险发生和变化的规律， 探求合理的风险控制和管理方法，服务未来中国房地产业发展。 1 . 1 . 2 . 2 实践价值 ， 2 0 0 5 年 政府工作报告 第一章绪论 房地产业己经成为中国国民经济的支柱产业，近年来中国房地产业对 g d p 的贡献率越来越高。 房地产业自 上世纪8 0 年代起步以 来在9 0 年代迅速进入了 成长期， 成为我国经济发展的热点， 对我国经济保持快速增长起到了重要的支 撑作用. 部分房地产企业甚至走出国门，开展 “ 跨国 业务” ， 走 “ 全球化经营战 略”的道路。但是，一方面我国的房地产市场仍然不是一个成熟的市场，房地 产项目 开 发过程中仍然存在着较大的实际风险和潜在风险;另一方面，我国房 地产企业实力相对较弱，抵御风险的能 力鱼待提高。 因此， 进行房地产开发项目 风险评价具有十分重大的实践价值，主要表现 在: 对于我国房地产项目 风险管理水平的提高具有重要的推动作用。我国市 场经济体制正处在小断规范和完善的阶段，许多房地产开发项目的相关主体， 普遍存在风险意识淡薄、风险管理水平较差的问题.而随着我国改革开放力度 的加大， 尤其是随着中国正式成为世界贸易组织的成员，越来越多的国外企业 加入到国内房地产开发项目的竞争中，而部分国内企业也开始更多地走向国际 市场，这种竞争也要求我国企业对房地产开发项目 的风险管理更加规范，管理 水平进一步提高，加强对各方面风险的抵抗能力。本文对房地产开发项目 风险 评价体系与方法的研究，有助于推动我国建设项目 风险管理的实施水平。 有利于降低房地产项目 风险事故的发生率以及减少风险损失。在实际生 产生活中，随着房地产开发项目的增多，事故发生频率不断提高且事故损失不 断加大. 风险管理效率的研究，目 的就是在降低风险管理的投入水平的同时， 有效控制风险并减少风险损失。 第二节国内外研究现状综述 1 . 2 . 1 1 . 2 . 1 . 1 国外研究现状 关于风险的研究 对风险的分析和评价国外的 研究己 经比 较成熟，出 现了多 种分析技术和方 法。 特别是近二、三十年来， 风险分 析己 经发展成为一门 独立的学科。 而国 外 最先进行风险 研究的国家是德国. 第一章绪论 为了应对第一次世界大战之后的通货膨胀，德国开始研究企业风险，并制 定了 若干经营政策。1 9 1 5 年， 德国的l i m e r 在其著作 企业风险论中开始了 对企业风险的理论性研究，其研究以保护企业为目 的，以理论性研究为主，同 时在理论体系上结合了一些实际问题。 紧随其后，美国 学者开始对风险及风险管理的研究。美国在2 0 世纪2 0年 代就已 开展了有关风险的 研究， 2 0 世纪7 0 年代末， 美国风险研究学者通过结合 企业投资和经营管理的手段和经验，以管理学的最新工具为基础形成了 较成熟 的风险管理理论。风险分析是一项包括政治、经济和技术的综合性工作，是投 资项目可行性研究和项目 决策评估的主要内容之一，如果在风险分析中造成失 误或偏差，将会给项目 投资带来无法弥补的损失。 1 9 2 1 年， m a r s h a l l 在 b u s in e s s a d m i n i s t r a t i o n 一书中 ， 提出了 风险 负 担管 理( a d m i n i s t r a t i o n o f r i s k - b e a r i n g ) 的 观点， 他 提出 了 风险 排除 ( e l i m i n a t io n ) 和风险 转移的风险处理方法。 “ 风险 管 理” 作 为 学 术 词 语， 最 旱出 现 于1 9 5 0 年g a ll a g h e r 的 调查 报告 r i s k m a n a g e m e n t , n e w p h a s e o f c o s t c o n t r o l ) 。 而对风险管理系统研究的开始， 则以 1 9 6 3 年梅尔和 赫 奇斯 合 著的 r i s k m a n a g e m e n t in t h e b u s i n e s s e n t e r p r i s e 以 及 1 9 6 4 年威 廉姆 斯 和汉 斯 合 著的 r i s k m a n a g e m e n t a n d i n s u r a n c e 两本书的出 版 为标 志。 而最早 探 索 企 业 经 营风险的 是美国 人f . k n i g h t ， 他在 风险、 不 确定 性和利润( 1 9 2 1 ) 一书中，把行为主体难以确定的情况分为两种:风险型和不 确 定 性( r is k 繁荣阶段， 其明 显特征是“ 房地产需求趋于饱和， 房地产存量和空置率 开始增加， 投资利润开始下降，利率上升，贷款难度加大，房价开始下跌，: 衰退阶段，其明显特征是 “ 房地产活动趋缓，销售难度增加，空置率逐 渐提高， 有时 可达2 0 %3 0 % ; 萧条阶段，其明显特征是 “ 宏观经济活动趋缓，失业率增加，同时因通 货膨胀太高而导致实际收入下降，房屋无法销售，行业陷入低谷气 这一理论得到了西方发达国家房地产市场的实证。 ( 2 )房地产价格泡沫理论房地产泡沫指的是房地产价格在一个连续 的交易过程中陡然涨价，价格严重背离其价值，经济中充满了并不反映物质财 富的货币 气泡，随着价格暴跌，如气泡破灭，使经济从繁荣转向 衰退。 其发生 不可缺少两个条件:一是供求严重失衡，需求远大于供给，这样才会发生价格 暴 跌; 二是 投机交易 气氛过 浓。 5 b e r tr a n d m . r e h n e r 于1 9 9 9 年分析了 法国巴黎1 9 8 4 - 1 9 9 3 年的 房地产价格 数据后， 指出巴 黎的 房地产泡沫 起于1 9 8 4 年，并于1 9 9 0 - 1 9 9 1 年破灭，主要原 因是投机性交易与供给的非弹性之间的矛盾引发的。 孙 冰 ， 刘 洪 玉 . 2 0 0 3 年 中 国 房 地 产 市 场 回 顾 与 展 望 . 房 地 产 市 场 ， 2 0 0 4 . 3 第一章绪论 1 . 2 . 1 . 3 关于房地产开发风险的研究 对于房地产开发风险的研究在2 0 世纪6 0 - 7 0 年代有了一些进展，大多是在 风险分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域。如 we r k z e b a c h在 ( m o d e r n r e a l e s t a t e 一书中 对房地产开发风险 进行了 分析， 并涉及到投资组合 问 题， 但没有更 深 入阐 述其内 涵 和 致险 机理; g a y l o n . e . g r e e r 在 i n v e s t m e n t a n a l y s i s f o r r e a l e s t a t e d e c i s i o n s 一书中 研究了 不同 类型 房地产投资收益及决 策问 题; r o g e r p . s in d t 在 r e a l e s t a t e i n v e s t m e n t a n a l y s is a n d a p p li c a t i o n 一 书 中研究了房地产投资分析问题:针对房地产投资风险做了全面研究的 p e t e r j o v a n o v i c 和 d a v i d s p a u l d i n g ， 主要在房地产项目 投资风险 识别、 评价和防范等 方面作了大量研究。 1 . 2 . 2 国内研究现状 1 . 2 . 2 . 1 关于风险的研究 我国从上个世纪8 0 年代才开始进行 “ 风险”相关的研究，我国对于风险管 理的研究是从风险决策开始的。 在国内， “ 风险”一词最早是由周士富于 1 9 8 0年提出。清华大学郭仲伟教 授于1 9 8 7 年出版 风险分析与决策 一书， 标志着我国风险 研究新时期的开始。 吴鸣于1 9 8 9 年在 经济风险论中探索了风险与经济的关系， 从风险角度对中 国现实经济问 题进行了 研究。1 9 % 年雷胜强主编 国际工程风险管理与保险 和 1 9 9 8年卢有杰、卢家仪编著 项目 风险管理 ，促进了国内 对项目 风险管理 研究的发展. 1 9 9 9 年于九如主编了 投资项目 风险分析 ， 该书对大型工程项目 风险分析理论与应用进行了 系统阐 述。2 0 0 1 年5 月由中国 优选法统筹与经济数 学研究会项目 管理研究委员会( p m r c正式推出了中国的项目 管理知识体系文件 中国项目 管理知识体系( c - p m b o k k )， 对风险管理也进行了详细的规范，以 作为项目 规范化运作与项目 风险管理的技术指南。. 1 . 2 . 2 . 2 关于房地产投资风险的研究 虽然我国内地的房地产业尚处于发展阶段，有关房地产投资风险管理的研 究才刚刚起步，但是，我国港澳台地区研究已经形成一些成果。 孙守义，朱宏杰。 对企业房地 产估价中的一点思考。 房地产评估。2 0 0 4 , ( 8 ) 第一章绪论 在房地产周期波动理论方面，有学者分析了影响房屋建筑的长期与短期因 素， 并将其应用于房地 产的实 证分析， 得出了 房地产循环波动周期。其列出的 各种因素如下7 : 表1 . 1 风险影响因 素表 分类 长期影响因素 短期影响因素 影响因素 人口增长率 国民生产总值 制造业生产指数 房屋租金 利率 股价指数 销售物价指数 建材销售物价指数 住宅抵押贷款 房 屋 建 筑 申 请 面 积 资 料来源:朱永升， 王卫华。房地 产市场风险的影响因素 及其模糊评价。中国农 业大 学学 报，2 0 0 1 , 6 ( 6 ) : 8 -1 2 另 外， 我国 有内 地学者通过归纳美国、日 本等国 及香港、台湾地区 房地产 业的实际发展过 程，于 1 9 9 4年提出了 一个包含扩张与收缩两大阶段、四 个环 节的房地 产周期 波动 理论， 构造出 表层、内 层和外部三类指标组成的房地产景 气指标体系b 表1 . 2 房地产景气指标表 土地与楼宇供给量 内层指标物价指数与通货膨胀率 房地产空置率 房地产投资收益率外部指标 表层指标房地产租金收益率国民经济增长率 房地产业增加值增长率房地产企业利润增长率货币供应额及增长率 ， 李 忠富 等 . 现 代 住 宅 管 理 项 原 则 . 中 国 建 筑 工 业 出 版 社 . 2 0 0 2 . 苏 云 鹏 ， 宋 戈 .房 地 产 开 发 企 业 风 险 管 理 若 干 问 题 的 探 讨 .经 济 纵 横 ， 2 0 0 2 , 第一章绪论 续表 房地产价格与租金房地产企业新开张率和破产率中长期贷款利率 房地产交易量房地产就业率与失 业率 房地产投机行为与房地产泡沫 房地产物业类型与结构变动 股地连动系数 资料来源:谭刚，房地产周期波动论。1 9 9 4 , 2 ( 4 ) 1 5 - 1 7 在房地产泡沫理论研究和实际应用上，我国做了大量的工作，建立了房地 产监测预警指数，包括中房预警系统指标及地区性的房地产监测预警指数，中 房预警系统指标为。 : 表 1 . 3 预警系统指标表 先导指标同步指标滞后指标 全社会固定资产投资商品房竣工面积国 民生 产总值商品房竣工面积 房地产投资实际完成额护深房地产指数商品房实际销售面积 商 品房空置面积 3 年基本建设 贷款利 率 抵押贷款利率商品房销售额 装演材料类物价指数商品房销售均价 商品房新开工面积城镇从业人员 资料来 源:宋戈。 房地产 投资风险的定性预测方 法。物流 科技， 2 0 0 4 , 1 但是，大家在有关指标的判定上发生了争论: 空置率 我国 对商品房空置率没有一个统一的 官方标准，一般采用的计 算方法是: 房屋空置 率 = 社 会全部 房屋空置量/ 社会全 部房屋 存量* 1 0 0 % 如果照 此计算， 我国的 空置率目 前高达1 9 % ，已 经超过了1 0 % - 1 5 % 的国际 警戒线;如果将竣工一年以内的面积作为正常销售期扣除，则空置率会降低到 1 0 % 以下， 处于合 理范围。 另 外， 有学者 认为在城市 大规模建设中， 在开发商进 行现房销售的情况下，都有可能出现空置率过大的情况。 房价收入比国际上的房价收入比通常标准为4 - 6 ， 我国大部分大中城市 s 朱永升.房 地产市场 风险 的影响因 素及其模糊评价.中国农业 大学学报， 2 0 0 1 , 6 ( 6 ) 第一章绪论 的房价 收入比 都超过了 6 倍， 其中 北京、沈阳、贵阳、 南京、 广州、大连和西 安的房 价收入比 更是 超过了1 0 倍。 有些学者认为，由 于我国国 情不同， 统计方 法也不一样，因此不能照搬国际标准。 有的学 者提出 用投资率来衡量房地产供求平衡和房 地产是否过热， 提出 国际上对于房屋的投资率警戒线是 2 0 %，并认为广州投资率现在己 经达到了 1 6 . 6 % ，即 将超过2 0 0 / u 的国 际投资率 警戒线，目 前正处 于过热的 边缘。 目 前， 随着中国国民经济的持续走好， 房地产业迎来了发展的春天。理论界 和房地产企业根据形势需要，加大了房地产投资 微观领域 风险即 项目 风险的研 究.我国以前这方面研究都集中于项目财务指标方面，而对于项 目 风险因素的 分析与 管理研究 却进展不大，因此企业目 前大多用财务指 标分析 风险，如财务 指标评价法、 盈亏平衡分析法、敏感性分析法以 及概率分 析法等， 这些方法能 够反映项目是否赢利的总体风险及主要财务指标的风险，但是对于市场风险因 素的 变化却无法量化分析。如今，随 着科学技术的发展， 许多学 科的研究方法 不断 被应用于该领域， 如模糊数学法、市场价值法、层次分 析法等，而不仅仅 局限于财务管理方法了。 模糊数学法常用来综合专家对各种风险 影响因 素评价以及各种因素的权 重，从而综合评价项目的风险度。 市场价值法 又称v a r 法， 常用于计算投资组 合风险， 使几个项目 的组合风 险最小。 层次分析法常用来系统地构建房地产投资风险因素，并对各个因素计算权 重，从而可以全面把握各个风险因素对项目的影响程度，目 前正受到广泛关注。 1 . 2 . 2 . 3 关于房 地产开发 风险的研究 对房地产开发风险的研究，我国起步更晚。我国对房地产投资风险与决策 的 研究，开始于2 0 世纪9 0 年代，海南、惠州、 北海的房 地产泡沫中 出现的 一 系列房地产投资过热现象促使相关学 者加大了 对房地产投资 风险 研究的重视， 但是相关著作比较少。 1 9 9 4年，陈 佑启编著的 房地产 投资风险管 理及经营决 策方法推动了 房 地产投资风险的研究。 1 9 9 6年，申 立银和俞明 轩对房地 产市 场各种 物业所面临的 风险和影响房地 产市场各 类风险因 素进行了 系统的 研究和分析，给出了 简单的 风险度量方法。 第一章绪论 1 9 9 8年， 李启明 等人定 性分析了 房地产融资 和投资风险， 给出了 一些房地 产 投资 风险 定量分析 和基本 评价方法。 2 0 0 1 年， 王伟 宁、李 淑同 主编的 房地产 开发项目 可 行性 研究与 经济评价 手 册 一书对房地 产开发 投资 风险因 素进行了 全面、 深入的分 析与 分类; 2 0 0 2 年李启明、陈兴汉 编写的 房地产投资决策与风险防范 完全手 册对房地产投 资风险及防范措施进行了较为系统地阐述。 近几年来，大量学者对房地产项目风险管理进行了更加深入系统的研究， 使现阶段许多房地产开发商开始了对风险的重视与研究。 2 0 0 2年，贾 楠、 刘 志才两人在 建筑管理 现代化期刊 发表了“ 关于房地 产投资风险类型的研究” ，许晓音在 商业研究期刊上发表了论文 “ 房地产投 资风险与防范对策研究” ，陈汉双在 湖北社会科学期刊上发表了论文 “ 如何 应对与处置房地产项目 投资风险” ，苏云鹏、宋戈、刑德芬三人在 北方经贸 期刊上发表了 论文“ 房 地产开 发企业风险管理若 干问 题的探讨” 。 2 0 0 4 年9 月， 中国 银监会公布了 商 业银行房地 产贷款风险管理指引 ， 它 对土地 储备贷款、 房地产开发贷款、个人住房贷款、商 业用房 贷款等进行了 严 格界定，主要目的也是为了抵御商业银行对房地产贷款的风险。 2 0 0 4年，刘继荣、李忠华在期刊 河北理工学院学报上发表了论文 “ 房 地产开发的风险控制” ，李宁远、翁彩红二人在期刊 国外建材科技上发表了 论文 “ 房地产开发风 险管理” ， 大量风险管理研究 论文对当前房 地产业的 风险 管 理研究提供了基本的理论框架和研究思路roo 1 . 2 . 2 . 4 关于企 业房 地产管 理和房地产融资风险的 研究 房地产企业是房地产开发项目风险的重要承担者之一，而房地产企业房地 产管理 和房地 产融资 是房地产企业实际运营中的重中之重。团此，我国 部分学 者将房 地产相关理论 的 研究 重点放在了“ 企业房 地产管理和房地产融资” 上。 ( 1 )关干企业房地产管理的研究肖洪在 用好你的土地一谈企业的房地 产管理 的文章中， 不仅 提出 企业房地产管理的 概念， 而且将其划分为: 企 业规划; 企业房地 产 选址: 企 业房地产方案 选择; 企业房地产管理; 企业房 地产再开发; 企 业房地产谈判等六个方面， 认为大规模企 业可成 立单 独的部门或分公司进行企业的房地产管理，小规模企业可成立附属于运营部门 . 凌长 宏 ， 王 森 ， 周 之 虎 . 论 房 地 产 开 发 风 险 . 基 建 优 化 ， 2 0 0 3 . 2 4 ( 3 ) 第一章绪论 或财务部门的房地产的管理机构。 魏 仁千在 东风汽车公司 房地产经营 关键是经营战略选择一 文中 提出了 经营企 业房地 产的关键问题是战略的 选择， 并提出了 五种经营企业 房地产的战 略，为国有企业的房地产经营提供了很好的示范作用。 孙守 义、 朱宏杰在 对企业房地 产估 价中的 一点思考 一文中， 指出 企业 房地产 和其内 部的工艺设备等是密不 可分的， 认为 应该在全面考虑企业整 体价 值的前提下， 对企业房地产价值进行评估。 单富明在 试论施工企业房地产开发的财务管理的文章中，提出了在企 业财务决策层面上，企业房地产管理的一些建议。 ( 2 )关于房地产企业融资方式的研究王新军、胡歇庄在 香港的房地产 融资方式及借鉴一文中，介绍了香港的房地产资产证券化 ( a b s ) 、抵押贷款 证券化 ( mb s ) 、房地产投资信托基金 ( r e i t ) 等融资方式，并比较了香港和内 地融资 方式的 不同，认为 应该 学习 香港 房地产融资方式的优点. 杜 江在 房地 产融 资方 式 面面观 一 文中 ， 分析了我 国房地产 界 现存的 房 地产信 贷、上 市融资、房地 产信托融 资等 三种融资方式， 认为我国 房地产融资 需要与国际接轨，指出房地产融资方式多元化将是我国房地产融资未来的发展 方向。 孙翠兰在 我国房地产融资方式的比 较、选择与调整一文中，分析与比 较了目 前我国 存在的银行信贷、企业债券、企业上市、境外融资、投资基金和 信托等主要的 房地产融资方式运作的内在机理和宏观环境， 提出我国房地产多 元化融资 在近期内 应选择 “ 银行贷款 十 房地产信托”和 “ 银行 贷款+ 房地产 投资 基金” 两 种模式。 王家庭、 张换兆在 房 地产融资 方式多元化的经济学分析一文中， 认为 房地产融资成 本的 加大是造成房地产 融资 方式多 元化发 展的主要原因， 并认为 房地产融资 方式的 多元化， 对于降低 房地产融资风险， 提高资本利用效率， 发挥 房地产 业作为国 民经 济支柱 产业的 作用， 具有十分重要的现实意义11 。 ( 3 ) 关 于企 业房地 产融资 风险的 研究 中国 工商银行总行房地 产信贷部的 殷红在 房地产融资主渠道及其风险防范一文中，对房地产融资的风险 进行 了全面 分析， 并针对不同的房地产 融资渠 道提出了 相应的 对策。 赵 旭在 商业房地产项目 融资 风险的模 糊综合评价 一文中， 按照 政治风 1 1 孙 翠 兰 . 我国 房 地 产 融 资 方 式 的比 较 、 选 择 与 调 整 . 金 融 论 坛.2 0 0 5 . ( i i ) 第一章绪论 险、 市场和经 营风险 、金融风险、 完 工风险四 个方面，建立融资 风险评价指标 体系， 运用模 糊综合评价法对商 业房 地产项目 融资风险进行了多目 标、多层次、 系统性的评价。 周 书敬等 在 基 于a h m和 f u z z y 的 房地产融资 风险 评价 一文中， 提出了 基 于a h m( 属性层次模型) 和模糊综合评判的房地产融资风险评价新思路，按照政 策风险 、经济 风险、 汇率和利 率风险、 清偿奉献四 个方面， 运用 a h n 法确定了 各 个指标的重要性权重，利用模糊数学的理论对房地产融资风险进行综合评判， 从 定性、定量两个方面对房地产融资风险进行了分析。 张建坤、张璞在 房地产投资项目融资风险的灰色模糊评判研究一文中， 采用 适用性极强的 灰色模糊多 级综合评 判理论， 对房地产投资项目 融资风险的 多级 指标体系 进行综合评判， 有效、 全 面、 系统地评价房地产投资 项目 融资风 险的大小，为项 目融资项目决策提供准确依据。 丁启_叶、金帆在 房地产业的风险分担与融资创新一文中，分析我国房 地产企业的风险构成，并从宏观角度指出目前我国房地产业的风险过多的集中 于商业银行，并造成较高的金融风险，并提出了相应的对策建议12 2 . 3 国内外研究现状评价 国外房地产业发展起步较早，系统也比较完善，相关的 “ 房地产项目风险” 研究成果也比较多。在美国、日本、西欧、香港等国家和地区，无论是在私人 企业还是房地产行业协会或政府机构，均有从事房地产市场分析、估价和咨询 管理的公 司， 这些企业或机构运用精确的经济分析手段，采用数量分析方法， 为房地产投资者预测和评价房地产项目风险，帮助投资者进行房地产项目投资 决策，使其避免因决策失误等造成的风险损失. 相 形之下， 我国 的房地产项目 风险研究还不够深入， 与国 外研究水平还有 较大的差 距。 我国 房地产投资风险的分析和评估整体上不系统， 其风险分析还 很表面，决策失误大量存在。特别是在具体的房地产投资项目操作中，由于我 国的具体国 情和房地 产市场的 特殊性，需要一种更加完善、 适合我国 的具体国 情和房地产市场特点的房地产投资风险分析与风险评估模型。 11 杜江. 房地产融资方式 面面观。 中国房地 产导报。 2 0 0 3 , ( 2 3 ) 第一章绪论 第三节研究内容及方法 1 . 3 . 1 研究内容 本文的主要研究内容包括: ( 1 ) 绪论包括问题的提出及研究的意义，国内外研究现状、国内外研究现 状评价，研究内容及方法等。 ( 2 ) 房地产项目风险评价基本概念界定包括项目 风险、项目 风险评价、房 地产项目 风险、 房地产项目 风险评价的 含义， 房地产项目 风险的构成等。 ( 3 ) 房地产项目 风险评价体系与评价方法研究 包括房地产项目 风险评价指 标选择原则，房地产项目 风险评价指标体系构成，评价方法概述，指标权重的 确定方法，模糊综合评价法的应用等。 ( 4 ) 房地产项目 风险评价实例包括某房地产开发项目 状况，项目的社会经 济环境分析，项目 所具有的优势，项目 所处的劣势等。 ( 5 ) 案例分析及相关建议 包括项目 的风险分析，项目的 风险指标权重计算， 项目风险评价，结论分析及对相关主体的建议等。 为了更加直观的体现研究的内容及范围，将其以研究结构框架图的形式呈 现如下: 1 . 3 . 2 研究方法 本文以马克思主义的立场、观点和方法为指导，以社会主义经济理论为研 究基础，借鉴管理学尤其是绩效评价相关技术的最新理论，吸收其科学合理的 部分，主要运用以下研究方法: 采取调查与分析相结合的方法: 定性分析和定量分析相结合的方法; 对比分析的方法。 此外，专门 研究和广泛争取意见相结合的方法，理论联系实际的方法，也 都将被用于本文的全过程中. 第一章绪论 项 目风险及项 目风险评价的界定 房地产项目 风险评价 基本概念界定 房地产企业项目风险的构成 房地产项目 风险及评价的含义 房地产项目 风险评价指标选择原则 房地产项目 风险评价 体系与方法 房地产项目 风险评价指标体系构成 房地产项目风险评价方法 某房地产开发项目 概况 房地产项目 风险评价案例项目s wo t分析 项 目风险及评价 借鉴与建议 图1 . 1 论文研究结构框架图 资料来源:作者自编 第二章房地产项目 风险评价基本概念界定 第二章 房地产项目风险评价基本概念界定 第一节项目风险与项目风险评价界定 2 . 1 . 1 2 . 1 . 1 . 1 项 目风险 风险的含义 古往今来，人们从未放弃对 “ 风险”的分析和研究.不同学科、专业的学 者，从不同的角度，对 “ 风险”进行了不同的定位和解析.但是，迄今为止， 对于风险还没有公认的标准化的定义。 比 如， 美国 的 威雷 特 ( a . h . will e tt ) 提出“ 风险 是 关于不 愿发生 的 事件发生的 不确定性之客观体现” ， 强调风险具有客观性的特点，而其本质属性却是 “ 不确 定性” 。 美国芝加哥学 派创始人奈特( f . h . k n i g h t ) 认为， 风险是“ 可测定的不确 定性” ，而 “ 不可测定的不确定性”才是真正意义上的不确定性。美国明尼苏达 大学的c .a . 小威廉和r .m.汉斯教授却认为，风险是客观的状态，而不确定性却 是认识风险者的主观判断。 总结诸家观点，日 本学者武井勋归纳出， “ 风险” 定义需具有3 个基本要素: 风险 与不确定性有差异; 风险是客观存在的: 风险可以 被测算。 我国学者杜端甫教授认为，风险是损失发生的不确定性，是人们因对未来 行为的决策及客观条件的不确定性而可能引起的后果与预定目 标发生多种负偏 离的综合。 本文所研究的“ 风险” ，主要是从微观角度，分析风险带来的不利后果。因 此，本文将 “ 风险” 定义为: 风险是“ 损失发生的 不确定性( 或称可能性) ” ，是 不利事 件发生的概率及其后果的函数。 r = f ( p , c ) r = f ( p , c ) 式中: r为风险;p为不利事件发生的概率; c为不利事件的 后果。 2 . 1 . 12 项目风险的含义 第二章 房地产项目 风险评价基本概念界定 所谓“ 项目 风险” 是指在某个项目 从立项、审查、实施、完工到后续服务 的整个项目 开发过程中，存在难以或无法预料、控制的因素，影响项目 正常、 顺利开展，进而影响开发商及相关主体利益、 使相关主体蒙受经济损失的机会 或可能性气 2 . 1 . 2 项目 风险评价 项目风险评价， 既是一个过程，也是一种行为，是相关主体针对项目 存在 的难以或无法预料、控制的因素进行考察、查实，然后运用数理统计、运筹学 原理和特定指标体系，对照统一的标准，按照一定的程序，通过定量定性对比 分析，对项目 风险做出客观、公正和准确的综合评判的过程和行为。 第二节房地产项目 风险及其评价的含义 2 . 2 . 1 房地产项目 风险的含义 所谓房地产项目 风险，是指在房地产项目 开发活动过程中存在影响开发收 益的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、 控制，使得企业实际开发 利润可能与预计利润发生背离，因而使房地产开发商或相关主体蒙受经济损失 的机会或可能性1 4 2 . 2 . 2 房地产项目 风险的 构成 房地产项目 风险种类繁多，科学地将其进行分类，有助于我们更好地把握 这些风险的本质和其变化规律，从而能够采取恰当、有效的措施对房地产开发 风险进行科学管理，减少风险损失。 按照不同的分类方法和标准，房地产项目 风险的种类也不同。比如，按照 风险性质的不同、风险成因的不同、风险因素的不同、风险的影响范围不同可 以 分为 不同的 风险 1 5 ( 1 ) 按照风险性质不同划分 按风险的性质可分为: 静态风险和动态风险。 何国瑞. 工程项目 风险及其管理 . 工程建设项目 管理与总承包， 2 0 0 2 . 1 1 ( 5 ) : 3 0 - 3 9 宋戈房地产投资风险的定性预测方法物流科技， 2 0 0 4 . 1 丁启