（工商管理专业论文）房地产住宅项目开发成本管理结构与流程研究以td公司bd项目为例.pdf

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注：本授权书适用我校授予的所有博士、硕士的学位论文。由作者填写( 一式两份) 签字后交校图书 馆，非公开学位论文须附南开大学研究生申请非公开学位论文审批表。 南开大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下进行研究工作所 取得的研究成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文的研究成果不包 含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的作品的内容。对本论文所 涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本 学位论文原创性声明的法律责任由本人承担。 学位论文作者签名： 壬淫 2 0 1 1 年1 1 月 2 1 日 非公开学位论文标注说明 ( 本页表中填写内容须打印) 根据南开大学有关规定，非公开学位论文须经指导教师同意 请和相关部门批准方能标注。未经批准的均为公开学位论文，公 说明为空白。 论文题目 申请密级 口限制( 2 年)口秘密( 1 0 年)口机密( 2 0 年) 保密期限2 0年月日至2 0年月日 审批表编号批准日期2 0 年月 日 南开大学学位评定委员会办公室盖章( 有效) 注：限制2 年( 可少于2 年) ：秘密1 0 年( 可少于1 0 年) ：机密2 0 年( 可少于2 0 年) 摘要 摘要 近十年来，中国房地产市场虽然总体态势发展迅猛，但其中也伴随着动荡 和调整，2 0 1 1 年以来由于宏观调控的影响，市场行情又趋于冷淡，市场环境的 多变使行业内的竞争就更加激烈。而且在如今的市场竞争中，行业利润率已经 越来越薄。面对如此变幻莫测的市场条件，怎样同时保证价格竞争优势和提高 利润，成为房地产行业的一个重要命题。 本文利用现代房地产项目成本管理理论，并结合自身从事房地产项目管理 的实践经验和体会，从房地产项目的成本预测、控制和核算等方面对房地产项 目成本管理进行了论述，指出了目前国内房地产项目成本管理中存在的普遍问 题，并以t d 房地产公司开发的b d 项目为实例分析，阐述了如何将现代的房地 产项目成本管理理论应用到实际房地产项目当中。 b d 项目是一个t d 房产公司位于天津市区的一个高端项目，项目建筑面积总 共约2 1 万m 2 ，从2 0 0 3 底年土地摘牌，到2 0 0 9 年底最后一期交楼，历时约6 年。这个项目实现的经济效益是显著的。 本文共分为六章。第一章阐述了国内外项目成本管理现状与发展趋势，给 出了房地产项目成本管理的背景和意义；第二章则给出了房地产住宅项目、项 目成本管理和房地产项目成本管理的定义，以及后文进行项目成本管理实例分 析的理论基础；第三章开始结合凹项目的实际开发情况对项目成本管理的战略 和构成要素进行研究；第四章对b d 项目的成本管理结构和流程现状及存在问题 进行了分析；第五章则是对b d 项目成本管理的流程进行了再造并对实际应用进 行了研究和分析。最后一章是项目成本管理思路及展望。 总体来讲，本文结合该房地产住宅项目成本管理工作取得的成绩和经验， 通过项目成本管理的要素、结构和流程研究，进一步研究了如何强化房地产住 宅项目成本管理工作，建立有效的房地产住宅项目成本管理流程和体系，来应 对未来的市场竞争。 关键词：住宅项目开发；低成本战略；成本管理； a b s t m c t a b s t r a c t o v e rt h ep a s td e c a d e ，a l m o u 曲t h eo v e r a l ls i t u a t i o no fc h i n a sr e a le s t a t em a r k e ti s d e v e l o p i n gr a p i d l y ，i ti sa c c o m p a n i e db yi n s t a b i l i t y a 1 1 da d j u s t i i l e n t s i n c e2 01 1 ， b e c a u s et h ei m p a c to fm a c r o c o n t r 0 1 ，m a r k e tc o n d i t i o n sa n dt e n d sa r ec o o l - c h a n 百n g m a r k e tc o n d i t i o n sm a k em o r ei n t e n s ec o m p e t i t i o n a n di nt o d a y sc o m p e t i t i v em a r k e t ， t h ei n d u s 奶，h a sb e c o m ei n c r e a s i n 百yt h i np r o f i tm a 值n s f a c e dw i m s u c hv a g a r i e so f m a r k e tc o n d i t i o n s ，h o wt oe n s u r ep r i c ec o m p e t i t i v e n e s sa 1 1 da l s oi n c r e a s ep r 0 6 t s ，i ti s a ni m p o r t a n tp r o p o s i t i o ni nm er e a le s t a t ei n d u s n y i nt h i sp 印e r c o s tm a n a g e m e n to fr e a le s t a t ep m j e c t si sd i s c u s s e d ，b yu s i n gm em e o w o fm o d e mc o s tm a n a g e m e n to fm er e a le s t a t ep r o j e c t ，c o m b i n e dw i t l lm e a u m o r sr e a l e s t a t ep r a c t i c ee x p e r i e n c eo fp r o j e c tm a n a g e m e n ta n du n d e r s t a n d i n go ft h e c o s t e s t i m a t e 、c o n t 的la n da c c o u n t i n go f r e a le s t a t epr i o l j e c t s i ta l s op o i n t so u tt h ec o m m o n p r o b l e m so fc o s tm a n a g e m e n ti nm ec u r r e n td o m e s t i c r e a le s t a t ep r o j e c t a n d i l l u s t r a t e sh o wt ou s et l l ec o s to fr e a le s t a t ep r o j e c t so fm o d e n lm a i l a g 锄e n tt h e o r y i n t op r a c t i c e 锄o n gr e a le s t a t ep r o j e c t s ，b yu s i n gt h eb d r e a le s t a t ep r o j e c td e v e l o p e d b y t dc o i n p a n y a sa ne x a m p le b dp r o j e c ti sah i 曲- e n dp r o p e r t yd e v e l o p e db yt dr e a le s t a t ec o m p a n y ，a n di t i s 1 0 c a t e di nt i a i l j i i lu r b a l l t h ep r o j e c t st o t a lc o n s 仃u c t i o na r e ai sa b o u t2 l0t h o u s a i l d s s q u a r em e t e r s i tt a k e sa b o u t6y e a r s 鼬汕u 灿gm el a n di nt h ey e a ro f2 0 0 3 t o c h e c k i n gt h ek e y si nm ey e a ro f2 0 0 9 n l ee c o n o m i c b e n e f i to ft h i sp r q e c ti s s i 朗i f i c a n t n l i sp a p e ri sd i v i d e di n t os i xc h a p t e r s t h e 缸s tc h a p t e ri l l u s t r a t e st h es i t l l a t i o na n d t r e n do fp r o j e c tm a l l a g e m e n ti nd o m e s t i ca 1 1 di n t 锄a t i o n a lm a r k e t s ，a n dp o i n t so u tm e b a c k g r o u i l da j l dm e a l l i n g so fm ec o s to fr e a le s t a t ep r o j e c tm a i l a g e i i l e n t ；m es e c o n d d 哪t e rp o i r i t so u tm ed e f l m t i o no ft _ h er e s i i i e n t i a lr e a le s t a t ep r o j e d 、p r o j e c tc o s t m a n a g e m e n ta 1 1 d r e a le s t a t ep r o j e c tc o s tm a n a g e m e n t ，a n da l s o i n d i c a t e sm e t h e o r e t i c a lb a s i so ft h ep r o j e c tc o s tm a l l a g e m e n tc a s ea 1 1 a l y s i s ；t h et l l i r dc h 印t e ri s m er e s e a r c ha b o u tm ep r o j e c tc o s tm 锄【g 咖e n ts t r a t e 西e s 肌de 1 锄e n t sv i at h ea 咖a l d e v e l o p m e n to fm eb dp r o j e c t ；m ef o u r t l lc h 印t e ra i l a l y z e sm ep r o b l e m so fb d i i a b s t r a c t p r o j e c tc o s tm a n a g e m e n ts t m c t u r ea n dp m c e s s e ss t a m s ；t h ef i 觚c h a p t e ri s t h e r e s e a rc _ ha n da n a l y s i sa b o u tb dp r o je c tc o s tm a n a g e m e n tp r o c e s s e sr e s t m c t u r ea n d p m c t i c a la p p l i c a t i o n ；t h ef i n a lc h 印t e ri ss o m et h i i l l ( i n ga n do u t l o o ka b o u tp r o je c t c o s tm a l l a g e m e n t o v e r a l l ，t h i sp a p e rm a i n l ys t l l d i e sh o wt os t r e n 舀h e nt h er e s i d e n t i a lr e a le s t a t ep r o j e c t c o s tm a l l a g e m e n t ，t h ee s t a b l i s h m e n to fe f f e c t i v er e a le s t a t er e s i d e n t i a lp r o j e c tc o s t m a n a g e m e n tp r o c e s s e sa n ds y s t e m st or e s p o n dt om t u r em a r k e tc o m p e t i t i o n ，t h r o u 曲 t h ee l e m e n t so ft h ep r o j e c tc o s tm a i l a g 锄e n t ，s t m c t u r ea i l dp r o c e s sr e s e a r c h ， c o m b i n e dw i t ht h ec o s to fr e s i d e n t i a lr e a le s t a t em a n a g e m e n ta c l l i e v e m e n t sa 1 1 d e x p e r i e n c e 1 i 畸w o r d s ：r e s i d e n t i a lr e a le s t a t ep r o j e c t ； l o w c o s ts t r a t e g y ；c o s tm 觚a g e m e n t i i i 目录 目录 第一章引言1 第一节研究的背景及意义1 一、研究背景l 二、研究意义2 第二节研究的内容与方法3 一、研究内容3 二、研究方法4 三、论文的创新点和难点4 第三节论文结构5 第二章相关理论和方法7 第一节项目管理概述7 一、项目管理定义7 二、项目管理要素8 第二节项目成本管理概述9 一、项目成本管理的研究现状9 二、国内项目成本管理的研究现状1 0 三、项目成本管理1 0 第三节项目成本管理过程1 2 一、项目成本预测1 2 二、项目成本控制1 4 第四节竞争战略分析1 5 一、波特的竞争战略模型1 5 二、迈尔斯和斯诺的竞争战略1 6 第三章b d 住宅项目成本管理战略与构成要素1 7 第一节低成本战略选择分析1 7 一、现阶段房地产公司的环境因素1 7 二、t d 公司b d 住宅项目房地产开发的s w o t 分析2 0 i v 目录 第二节b d 住宅项目成本管理要素分析2 2 一、b d 项目的主要特征2 2 二、b d 项目成本的构成因素2 4 三、b d 项目成本的影响因素2 8 四、b d 项目成本的关键要素3 3 第四章b d 项目成本管理结构与流程现状及存在问题3 6 第一节b d 住宅项目成本管理结构现状及存在问题3 6 一、肋项目成本管理的组织结构3 6 二、b d 项目开发的业务结构3 8 三、b d 项目成本管理的业务结构3 9 第二节b d 项目成本管理流程现状及存在问题4 2 一、b d 项目成本管理流程4 2 二、招标、采购流程4 4 三、合同审批流程4 4 四、变更流程4 5 五、付款计划流程4 5 六、工程结算流程4 6 第五章b d 项目成本管理的结构与流程再造及应用4 7 第一节b d 项目房地产发成本管理的结构和流程再造4 7 一、项目成本核算和管控4 7 二、成本管理细分流程改进5 0 三、b d 项目组织架构调整5 2 第二节加强成本管理的应用5 3 一、从上至下成本管理理念5 4 二、加强项目开发部门间的成本管理合作5 4 三、e r p 系统与财务系统结合5 4 四、建立完善的成本会议制度5 5 五、建立严格的成本管理考核制度5 5 结论5 7 参考文献5 9 v 目录 致谢6 1 个人简历6 2 v i 第一章引言 第一章引言 项目成本管理是在整个项目的实施过程中，为确保项目在以批准的成本预 算内尽可能好的完成而对所需的各个过程进行管理。【l 】由此可以看出，项目的成 本管理必须贯穿整个房地产项目开发的始终，不仅仅需要计划、预测、控制和 核算，还需要在各个阶段进行准确的评估，并通过不断的努力使项目成本不要 偏离计划，最终达到目标成本。本文将从研究的背景和意义入手，引出论题， 明确论文的研究方法和框架，通过对b d 项目的成本管理的结构与流程分析来讨 论如何在项目开发的全过程中进行成本管理，从而使项目更具备价格的竞争力 和提高利润。 第一节研究的背景及意义 一、研究背景 ( 一) 房地产行业发展背景 2 0 1 0 年底开始，政府为了防止经济过热，开始加大宏观经济调控力度，并 且着重加强了房地产行业的调控力度，行业内的竞争日趋激烈，房地产市场受 到较大影响。回顾过去的十年，宏观调控并不是第一次，从2 0 0 3 年开始不断推 出的包括新“国八条”和“七部委文件”及“国十五条”等各种政策规范房地产行 业的发展，到2 0 0 8 年金融危机之前，国家出台了一系列的金融调控政策，加之 后续金融危机的影响，导致了房地产市场先出现增长速度放缓，紧接着房价出 现大幅下跌。虽然2 0 0 9 年3 月份以来，随着国家经济刺激方案的不断推出，房 地产市场已经逐步回暖，本次调控之前，房价也出现了大幅反弹。但基于近一 年来政策的连续性，及本轮房地产周期性调整才刚开始，调整必将持续一段时 间，房地产行业的不景气和激烈的竞争必将持续。因为调整一旦开始，即便有 近十年来房地产行业整体的上涨态势和0 9 年夸张的反弹行情，希望其立即复苏 或景气度迅速提高是不现实的，毕竟市场的调整也是内在的发展过程，而新房 的囤积量也需要一定的消化时间。与此同时，房地产行业的上游成本，包括地 1 孙慧项目成本管理北京：机械工业出版社，2 0 l o 1 第一章引言 价、钢材等原材料的价格都呈上涨趋势。如此恶劣的市场环境必然要求更具价 格优势的产品。 另外，随着近年来人们住房水平的提高，顾客对住房的要求也不再是简单 的居住功能，而是需要项目更好的绿化，全面的配套实施，更好的户型，以及 智能和低碳的需求。如配备智能化电梯，太阳能热水器等。这些方面的提升也 必将引起项目成本的提高，而针对不同的市场细分进行合理的选择和配备也会 帮助项目的成本趋于合理的水平。 相应的，住房的种类也更加细分，有别墅、豪宅、低密度洋房、小高层、 高层及经济适用房和廉租房等各种市场。而各种市场的硬件配备也有了新的发 展，如近年来，配备小型电梯的别墅已成为别墅提升的一个新热点。 可以看出，一方面伴随着房地产行业的市场环境恶化及上游成本不断攀升， 房地产公司的项目成本管理水平亟待提高，另一方面为满足顾客对房地产品质 不断提升的需求，房地产公司更需要不断加强其成本管理的意识。 ( 二) t d 公司概述 1 9 8 7 年，t d 房地产公司正式成立，并取得营业执照，至今已有2 4 年的成 长历程，虽然2 4 年对于一个企业来说正是壮年，但2 4 年的企龄在中国房地产 行业史上已经是元老级了。t d 房地产公司是国家一级资质的房地产开发企业， 银行信用评级a a a 。公司注册资本1 3 亿元人民币，总资产逾2 6 亿元人民币， 集房地产开发、投资、销售、管理及服务于一体。公司完成开发量共计百余万 平米的商品住宅、数十万平米的商业项目以及三十万平米的标准工业厂房。2 4 年来，t d 房地产公司在行业内各个细分市场都积累了丰富的开发经验， b d 项目是t d 房产公司位于天津市区的一个高端项目，项目建筑面积总共 约2 1 万衅，从2 0 0 3 底年土地摘牌，到2 0 0 9 年底最后一期交楼，历时约6 年。 这个项目实现的经济效益是显著的。本文结合该项目成本管理工作取得的成绩 和一些，通过分析项目成本管理的要素，进一步研究了如何强化成本管理工作， 以期建立一套有效的房地产住宅项目成本管理体系，来应对未来的市场竞争。 二、研究意义 面对现在房地产行业不景气的大环境，许多房地产企业都可能即将面临亏 损或经营困难的窘境，采取什么样的竞争战略才能使企业保持良好的业绩和运 2 第一章引言 转情况，就成为值得关注的问题。 关于竞争战略的基本类型，许多学者都曾尝试对其进行分类，希望给予企 业关于竞争战略选择的框架性指导。其中相对成熟的几种理论，分别来自于霍 尔、波特、约翰逊及斯科尔斯。他们的理论都比较一致的提出了产品的质量和 价格是企业获取竞争优势的最终途径。其中产品的差异性可以帮助提高产品质 量，而成本领先地位的保持则会带来价格优势。而企业要选择低成本战略就要 从根本上控制产品的成本，对于房地产企业来说，意味着项目的成本管理成为 项目管理的关键点，并在控制成本的同时确保项目质量来保证低成本战略的实 现。 基于房地产市场的不断细分，项目的成本控制点出现多元化，针对不同细 分市场的项目成本的原材料市场各不相同。由于项目成本影响元素出现了多元 化，因此只有将资源投入到企业最有竞争优势的价值环节中，才能帮助实现相 应的有价值的产出，因此建立完善合理的项目成本管理工具和流程能够帮助项 目管理者在面对不同项目的时候，做出合理的成本管理计划，从而迈好项目成 本管理的第一步。 房地产开发中，不仅仅是成本管理会帮助实现低成本战略，面对日益激烈 的市场竞争和不断变化的组织环境，企业对时间的要求也成为控制成本的一个 方面，如何减少误工、返工，控制项目开发的周期，相应的降低人工成本，缩 短资金流转周期，使资金尽快回笼，都变成了房地产开发中非常重要的一部分。 本文结合了b d 项目开发中一些进度控制，成本管理，质量保证的经验，通 过对项目开发中各个环节的分析，提出了项目成本管理的要素，并进一步研究 了如何加强成本管理的工作，建立有效的房地产住宅项目成本管理体系，从而 帮助企业在减少项目开发中资源投入的同时提高产出的比例，从而实现低成本 战略的实施。 第二节研究的内容与方法 一、研究内容 项目的定义是为创造独特的产品、服务或成果而进行的临时性工作。房地 2 项目管理协会著项目管理知识体系指南( 第4 版) ( p m b o k 指南) 北京：电子工业出版社，2 0 0 9 3 第一章引言 产开发作为一个典型的项目类别，自然具备了创造独特性的产品，以及有始有 终并持续一段时间的特性。成本管理的好坏关系着企业利润的多少甚至会影响 企业的核心竞争力，但目前成本管理在房地产行业的实施存在着一定的问题。 一方面由于近十年来房地产的整体上涨态势使企业获得利润轻而易举，因 此房地产企业普遍存在不重视管理水平的提升和缺乏成本管理手段的问题。另 一方面由于房地产行业的迅速扩张，致使企业普遍缺乏战略意识和合理规划， 成本领先战略意味着企业对投入减少的同时提高产出，而现阶段不少企业盲目 的投入，却未从项目提出阶段就将投入和产出的关系作出详细的分析和判断， 从而影响利润率和企业发展。 本文结合项目开发的实际经验，研究了房地产项目开发完整过程中的成本 管理，以及与成本相关的其它相关因素的管理。通过研究，建立企业的组织过 程资产，以帮助企业实现项目的成功，更有助于今后新项目的开展和借鉴。组 织过程资产一般包括两个方面，共享知识库和流程与程序。对于成本管理方面， 一方面是指结合b d 项目实际的开发情况来总结项目开发中成本及相关因素管理 的经验教训，另一方面是建立项目开发的流程以及相关程序。这些组织过程资 产的建立都是为了保证项目的成功。 二、研究方法 本文主要着眼于b d 项目在房地产开发中遇到的关于实现低成本战略的实 际问题的分析和解决，通过结合理论和科学的方法，分析项目的实际运行状况， 设计出一套适合该公司特点的项目成本管理体系，并提出一套有助于降低房地 产开发成本的方法和步骤。 首先是通过分析企业的任务环境等综合分析企业的竞争态势和应采取的竞 争战略，要使用的工具包括s w 0 t 分析法等，然后依托竞争战略并结合项目管理 的理论分析如何在项目管理的细节上实现成本的降低和质量的保证，从而建立 企业包括成本管理流程和相关组织过程资产的成本管理体系，以帮助指导企业 日后的项目开发。 三、论文的创新点和难点 本文的创新点在于选择了成本管理作为项目管理的研究重点，并且成本管 理的出发点是基于房地产企业在现有市场环境的变化中战略的选择。本文通过 4 第一章引言 b d 项目开发的全过程实践经验总结和研究，系统的归纳和总结了b d 房地产住宅 项目成本的构成要素、成本管理结构与成本管理流程现状，同时结合项目开发 经验的积累指出了b d 项目在成本管理上的不足，进而对b d 项目的成本管理结 构与流程进行了再造，从而建立一套适应房地产住宅项目的成本管理流程和结 构，为后续的房地产住宅项目成本管理提供经验的总结和积累。所以，本文具 有创新性和现实意义。 本文研究的难点主要是虽然t d 公司有多年的房地产开发经验，涉及的项目 类型也比较多，但组织过程资产的建立非常不足，没有文件总结项目成本管理 工作和开发过程中的经验教训，只是靠人为的传承，从而使本文的研究重心一 部分放在了如何建立组织过程资产的方法和总结上。 第三节论文结构 本文主要采用理论与实际相结合的方法。从项目管理的基本理论入手，结 合项目管理的要素分析，找出成本管理的关键点，建立有效的成本管理体系。 并且结合b d 项目开发中的经验和教训，建立企业的知识库，进行有针对性的尝 试，有助于企业后续不断地充实企业的知识库。 论文结构共分六章。 绪论为第一章，主要介绍本文的研究背景和意义，并简要说明了本文的研 究方法、内容和结构。第二章为相关理论和方法，首先简述现阶段项目管理基 本理论，并详细介绍成本管理的要素、流程和方法。 从第三章与第四章为理论与实际结合的现状分析，对b d 项目成本管理战略 与构成要素进行分析，并对b d 项目成本管理结构与流程的现状及存在问题进行 了总结和分析。 第五章则是对b d 项目成本管理的结构与流程进行再造和应用进行了研究。 最后一章是结论部分，主要是对论文的整体论述进行总结，并对论文分析 结果进行讨论，最后通过归纳整理形成研究的结果。 各章节逻辑关系如图1 1 所示： 5 第一章引言 b d 项目成本管理战略与构成要素 1 l b d 项目成本管理结构与流程现状和存在问题 j r b d 项目成本管理的结构与流程再造及应用 资料来源：作者整理 图1 1 论文结构 6 第二章相关理论和方法 第二章相关理论和方法 表面上看，项目管理是通过系统的管理来控制项目的进度、成本以及产品 质量等各个要素，项目管理人员通过对项目各个环节的跟踪来实现项目的各项 指标。但实际上，项目实施过程中的跟踪只是起到控制的作用，而项目开始前 科学的分析是帮助企业实现有效投入的关键性因素，也是项目能够建立合理的 计划的前提，项目后期的退出阶段则是帮助总结管理过程中的经验教训，建立 有价值的企业组织过程资产的重要阶段。 第一节项目管理概述 企业降低风险或消除风险的手段应该是主动的变革，主动的改变可以帮助 企业将风险降低甚至使风险变成企业发展的机会，而被动的应对时，风险便不 容易消除甚至有可能已经扩大，这就意味着问题的产生，也就是质量出现了偏 差，或者成本达不到预期。而项目实际是另一个层面的变革，是企业用主动行 为来创造未来。因而风险管理也成为现代项目管理的发展方向。目前，项目管 理过程已经被用于全球各行各业以提高各类项目的成功率和可靠性。 一、项目管理定义 项目管理就是将知识、技能、工具和技术应用于项目活动，来满足项目的 要求。【，1 从时间顺序上来讲，项目活动主要包括启动、规划、执行、监控和收尾 五个过程组，这些过程组是由一系列相互关联、相辅相成的行动和活动组成的。 而项目管理正是为完成预定的产品、成果或者是服务将知识、技能、工具和技 术合理的应用于这五个过程组中来实现的。五个过程组是按顺序进行的，贯穿 于项目的整个生命周期中，其中规划过程与执行过程之间总是间隔进行的状态， 因为项目的规划不是一成不变的，项目执行过程中遇到有偏差，都有可能需要 及时的调整规划，以保证项目目标的实现。其结构如图2 1 所示。而结构图中的 进入阶段和结束阶段则是就产品研发项目而言，因为产品的生命周期包括产品 的导入和退出过程，所以从图2 1 中可以看出，产品的生命周期又涵盖了项目 3 项目管理协会著项目管理知识体系指南( 第4 版) ( p m b o k 指南) 北京：电子工业出版社，2 0 0 9 7 第二章相关理论和方法 的生命周期。 图2 1 项目管理过程组 资料米源：( 美) 项目管理协会著项目管理知识体系指南( 第4 版) 电子上业出版 社2 0 0 8 年版3 1 要使项目的每个过程能顺利地进行，必须在每个过程初始给予相应的、合 理的并且充分的输入，而且需要在每个过程中运用适当的工具和技术，这样才 能使每个过程都得到预期的输出，最终才能使项目顺利的完成。也就是说项目 管理实际上是依靠科学的工具和技术以及完善的输入条件才能完成的。 二、项目管理要素 项目过程组的各个活动因性质和侧重点不同，可以分为项目管理过程和产 品导向过程两大类。其中，项目管理过程类的活动自始至终贯穿于整个项目， 这些活动实质上是通过某些工具和技术等来应用相关知识领域的各种技能和能 力，以用于确保项目能够顺利地进行。而产品导向过程类的活动用于说明并创 造项目的产品，或者可以说项目管理过程是用于帮助产品导向过程顺利实施， 因此在项目的整个生命周期中，项目管理过程和产品导向过程之间始终会互相 影响，只有关注二者之间的重叠及相互的作用，才能做出及时的调整和协调， 最终实现项目的目标。 另外，由于组织过程资产会为项目活动提供指导和要求，事业环境因素一 定程度上会使项目管理活动的灵活性受到限制，因此项目经理在考虑如何选择 各种活动来确保项目的顺利进行的时候必须考虑组织过程资产和事业环境因 素。也就是说项目管理活动应使用经组织过程资产中定义的方法来执行，且应 8 第二章相关理论和方法 遵守相关团队的要求并尽量满足其成员的需要和期望，同时还要平衡项目九大 要素之问相互竞争的要求，这九大要素包括范围、整体、时间、风险、成本、 质量、采购、资源和沟通，它们之问相互制约，互相影响，任何一个要素的变 化都会引起其它要素的变化，给整个项目带来影响和偏差。对于这九大要素的 管理实质上就是项目管理的九个方面。 范围管理是用来定义和控制项目活动的范围，也就是确保项目应该做且只 做哪些工作。整体管理用于从整体上掌控项目的所有活动。时问管理是用于保 证项目按进度要求完成的各项活动。风险管理是用来降低消极事件对项目的影 响，甚至降低项目面临消极事件的概率。成本管理由两个方面组成，一个是项 目开发过程的成本管理，另一个是针对项目产出的新产品的成本管理，即确保 新产品要达到客户成本需求或项目成本目标的活动。质量管理也包括过程和成 果两个方面的质量管理，用于确保项目产出的新产品能够满足客户需求或项目 目标。采购管理是用来保证项目对外部资源的需求能够被及时满足的活动。人 力资源管理是用来确保项目团队成员的工作效率达到最高的活动。沟通管理是 用来确保及时恰当地生成、收集、发布、存储、调用并最终处置项目信息所需 的各种活动。 第二节项目成本管理概述 项目成本管理的研究现状 像大多数管理理论一样，项目成本管理研究从传统到现代经历了两个阶段。 传统项目成本管理阶段始于1 8 6 8 年英国“皇家特许测量协会”的成立，主要进 行项目成本控制与确定的研究和实践。后来，被逐步应用于项目成本管理领域 和成本控制开始被应用到建设性项目中，管理理论与方法获得了很大进步，成 本管理的范畴从项目成本确定与控制发展到开始涵盖项目成本的前期评估和规 划。 进入2 0 世纪8 0 年代以后，随着人们对项目管理要素理解的加深，项目范 围管理、集成管理和风险管理开始被逐步研究，从而使项目成本管理的研究贯 穿于整个项目生命周期，由此进入现代项目成本管理的阶段。 首先是英国学者于8 0 年代初提出了建设项目的成本确定和投资评估的全生 命周期的成本管理理论和方法，进入9 0 年代，由国际全面成本管理促进会前主 9 第二章相关理论和方法 席w e s t n e y 提出了著名的全面成本管理的理论和方法，意味着成本管理的范围被 进一步的加大。后来，项目风险造价管理、成本编码系统、成本控制中的“偏 差分析法”、进度成本管理、质量成本管理，这些都意味着对成本管理的研究深 度逐步加大。 也就是说，项目成本管理的研究已经进入了基于实践和以全面集成思想为 中心的阶段。 二、国内项目成本管理的研究现状 目前，我国的项目成本管理基本处于由传统向现代转型过渡的阶段。 例如孙慧在项目成本管理一书中提出了“项目成本管理始于项目的启 动，止于项目的结束，是在项目整个生命周期中以项目执行组织为主体的成本 管理。”【4 】孙慧关于项目成本管理的定义说明了我国现阶段项目成本管理的研究 已经开始进入了以全生命周期为前提的阶段，并且强调了项目团队成立的必要 性和重要性。 我国现阶段项目成本研究成果主要包括战略成本管理及项目成本管理的主 体、对象、目标、原则、组织和过程等，种种研究成果还集中在项目实施阶段 的成本控制。而企业的应用也多集中于项目实施过程中的控制和修正，对于项 目开始前期的评估规划以及项目结束后的核算和总结并没有深入地进行。由此 导致的项目成本目标设定不准确的问题非常突出。也意味着我国并没有完全进 入到现代项目成本管理的阶段。 三、项目成本管理 项目成本管理为了确保项目在目标预算内完工而对成本进行估算、预算和 控制的各过程。也就是说成本管理不应局限于生产过程的控制，其中估算、预 算是指成本管理应延伸到市场和技术分析、发展趋势等，并考虑到顾客使用过 程中的维护成本等。而目标预算也应分为总体目标和具体目标两个方面，总体 目标由竞争战略决定，具体目标则是指成本信息分析的目标。 项目成本管理除了要重点关注项目活动完成所需要的资源消耗的成本外， 还应考虑项目决策活动对产品后续其它成本的影响，包括项目产品、服务或成 果的维护成本、使用成本及支持成本等。 4 孙慧项目成本管理北京：机械工业出版社，2 0 1 0 1 0 第二章相关理论和方法 如图2 2 项目成本管理概述中所示，项目成本管理的每个过程都与项目管理 的基本原则一样，都涵盖了输入、工具与技术和输出三个部分。简单来说，就 是指项目成本管理的每个过程都必须借用工具和技术对输入进行详尽的分析或 概括，从而得到组织过程资产中要得到的输出地结果。 1 强、 蓬网基渗 瑗嗣迸惹叠窝| 人尢赍嚣疆刘 蔑陵蕊i 主翻 事业游筑因蓉 幽线过霹要产 2 j 显与夏，一、 专霉；密j 类览蘩馨 参数掌尊 囊下两f 譬羹 三点慧孽 储备分辑 囊星威泰 饔磊篱囊愤簋软传 羹，挂孙劣蛹 3 输隆 浯囊藏夺蔼萋 信算依据 硬目交传f 更新 1 j 叠? ，、 潺章或叁然奠 访羹依强 曩同基准 顶嗣叠t 爱： ，z ：j 资源啊巧 合同 ! 鉴缨蠢缛密产 ：工具与饺。式 j 蕊一氧j l 黪 馕惫势挢 冬家笋瓤 压史美系 舞窆隈善| 下捷 3 输出 磁叁绥兹基磐 项强舞垒紊求 项嗣义传l 更新； 图2 2 项目成本管理概述 l 。j 衍a 颚嗣镇| 萋i 彰 项骞妻垒需承 了。1 餐效 毫凳 警缓j 王裕蹇产 2 工曩_ 写擅求 挣峻营建 夏测 完三韵霉缓效籀教ft c p i 鲛蔑谢誊 筵差努机 颈嚣鬯墨鞍乍 3 输出 工。冬绥麓删委绻裳 袋木预测 丝织i 蔓挥资产c 更静j 受更请求 爱弱篱疆引划f 更新l 须嚣交估f 更新； 资料来源：( 美) 项目管理协会著项目管理知识体系指南( 第4 版) 电子工业出版 社2 0 0 8 年版1 4 3 虽然图2 2 总结了项目成本管理过程中所应用的工具与技术，但具体实施过 程中并不仅仅局限于此。具体工具与技术的使用要视项目本身的性质而定。比 如固定资产投资类项目的成本预测和分析工作，其关键点更倾向于项目投资的 回报率和资金流转上，对此类项目的分析工作中不仅要使用许多通用管理技术， 还需针对性的使用投资回报率和回收期分析以及现金流折现分析等其它过程工 第二章相关理论和方法 具和技术。 第三节项目成本管理过程 上文所述的项目成本管理的过程具体分为图2 3 所示的六个步骤。其中对项 目成本管理结果而言最重要的是项目成本的估算与预算，及项目成本控制，下 面我们将具体介绍这几个部分的理论。 超 科+ 划 图2 3 项目成本管理流程图 资料来源：孙慧主编项目成本管理 m 北京：机械工业出版社，2 0 0 5 一、项目成本预测 ( 一) 项目成本估算 项目成本估算是用来估计所需完成项目从开始构想到得到项目产品或服务 所需付出的资源的成本的，其中资源包括人力资源、原材料、设备设施及服务 等。因为项目成本估算是根据分析估计得来的，所以得到的始终是一个近似值， 并且需分阶段来进行。 1 2 第二章相关理论和方法 需要注意的是，一方面项目成本估算不应仅考虑项目资源的费用，还应考 虑到诸如通货膨胀等特殊成本种类，另一方面，项目成本的估算并不是一成不 变的，也要随着项目的进展不断的更新和优化。 项目成本估算的工具与技术包括专家判断、类别估算、参数估算、自上而 下估算、三点估算、储备分析、质量成本、项目管理估算软件和卖方投标分析。 由于影响成本估算的变量很多，就需要对项目环境进行准确的判断分析， 而专家判断就似乎借用专家经验进行有价值的分析，并可以给项目组提出有价 值的实践信息。同时，专家判断也可以帮助项目组选择应采取的估算方法，并 对各种估算法之间的协调和差异给出建议和意见。 类比估算是根据以往类似项目总结的数据为基础来估算当前项目的同类信 息、参数或指标的方法。估计的依据不一定是一个项目，参考数据可以是以往 不同项目的不同方面，并且可以根据项目的差异性进行相应的调整。因此类比 估算的准确性取决于以往数据是否