（管理科学与工程专业论文）合肥市商品住宅房地产市场发展趋势研究.pdf

合肥市商品住宅房地产市场发展趋势研究 摘要 本文通过对合肥市住宅房地产市场发展现状的分析，运用经济学、统计学 及灰色系统理论中的相关理论与方法，对合肥市住宅商品房市场进行了研究。 全文从五个方面研究合肥市住宅房地产市场。第一部分叙述了论文的研究 背景及重要意义。第二部分介绍了与住宅房地产市场发展相关的基础理论。第 三部分分析了合肥市商品住宅房地产市场现状及存在的问题。第四部分是论文 核心部分，主要分析了合肥市住宅房地产市场供求两方面的问题。研究了合肥 市住宅房地产投资供给与合肥市g d p 的关系；借助灰色预测方法，建立g m ( 1 ，1 ) 灰色预测模型预测了未来几年合肥市房地产投资额；采用灰色关联度分析方法 定量研究了影响合肥市住宅商品房需求的几个因素；最后估测了未来几年在合 肥市城市化建设中产生的住宅需求量。 基于本文前面的分析与研究，第五部分对合肥市住宅房地产市场的发展提 出相应的政策和建议。 关键词：房地产住宅商品房趋势预测灰色系统理论 i v d e v e l o p m e n tt r e n dr e s e a r c ho nc o m m o d i t yr e s i d e n t i a l r e a le s t a t em a r k e ti nh e f e i a b s t r a c t o nt h eb a s i so fa n a l y s i st ot h ec u r r e n ts i t u a t i o no fh e f e ir e s i d e n t i a lr e a le s t a t e i n d u s t r y ，t h i sp a p e ra p p l i e de c o n o m i c s 、s t a t i s t i c sa n dg r a ys y s t e mt h e o r i e st os t u d y a u t h e n t i c a l y t h ed e v e l o p m e n tt e n d e n c yo ft h er e s i d e n t i a lc o m m o d i t yh o u s e s o f h e f e i t h i s p a p e ri n c l u d e d f i v ep a r t s i td i s c u s s e dt h er e s e a r c hb a c k d r o pa n d s i g n i f i c a n c ei nt h ef a s tp a r t t h es e c o n dp a r ti ss o m ef u n d a m e n t a l so fr e s i d e n t i a l r e a le s t a t ei n d u s t r y i ta n a l y z e dt h ec u r r e n ts i t u a t i o na n dp o i n t e do u tt h ee x i s t e d p r o b l e m so fh e f e ii nt h et h i r dp a r t w i t ht h ef u l la n da c c u r a t ed a t a ，t h ef o u r t hp a r t h a df o r e c a s t e dt h ed e v e l o p m e n tt e n d e n c yo fh e f e ir e s i d e n t i a lr e a le s t a t em a r k e t f r o mt w oa s p e c t so fs u p p l ya n dd e m a n d t h ep a p e rs t u d i e dt h er e l a t i o n s h i pb e t w e e n t h es u p p l yo fr e s i d e n t i a lr e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n dg d po nh e f e i t h ep a p e r a p p l i e d t h eo m ( 1 ，1 ) m o d e lt oe s t a b l i s ht h e g r a y f o r e c a s tm o d e lo fh e f e i c o m m o d i t yh o u s i n gi n v e s t m e n t o nt h eb a s i so fg r a yr e l a t i o n a la n a l y s i sm e t h o d ，i t d e m o n s t r a t e dt h em a i nf a c t o r sa f f e c tt h ec o m m o d i t yh o u s i n gd e m a n d f i n a l l y ，t h e p a p e re s t i m a t e dt h ed o m e s t i cd e m a n di nc o n s t r u c t i o ni nh e f e ic i t yf o rt h en e x tf e w y e a r s - o nt h eb a s i so ft h er e s e a r c hw h a th a dm a d e ，p a r tf i v ea r g u e dt h ed e v e l o p m e n t p r o s p e c to fh e f e ir e s i d e n t i a lm a r k e ta n dp u tf o r w a r ds o m ec o r r e s p o n d i n gp o l i c y p r o p o s a l s k e y w o r d s ：r e a le s t a t e ；r e s i d e n t i a lc o m m o d i t yh o u s e s ；c o n t i n g e n tf o r e c a s t s ；g r e y s y s t e mt h e o r y v 插图清单 图2 1 住房需求曲线9 图2 2 特殊情况下住宅房地产需求曲线1 0 图2 3 极短期内住宅房地产供给曲线1 3 图2 4 短期内住宅房地产供给曲线1 4 图2 5 长期内住宅房地产供给弹性1 4 图2 6 住宅市场供给与需求的均衡状态1 5 图2 7 住宅市场总量供不应求状态1 7 图2 8 住宅市场总量供过于求状态1 7 图3 1 合肥市房地产开发投资及其占固定资产投资比重图2 0 图4 1 合肥市g d p 增长率与房地产投资增长率比较3 3 图4 2 合肥市房地产开发投资趋势斜率比较4 l 图4 32 0 0 0 - - 2 0 0 8 年合肥市房地产开发投资增长率趋势图4 2 图4 4 销售面积与g d p 、人均可支配收入折线图4 5 图4 5 销售面积与住宅均价、非农业人口折线图4 5 图4 6 销售面积与人均居住面积折线图4 6 图4 7 销售面积与一年期存款利率折线图4 6 i x 表格清单 表3 11 9 9 0 - 2 0 0 7 年合肥市房地产开发投资状况表1 9 表3 2 房价收入比计算比较结果汇总2 5 表4 12 0 0 1 2 0 0 7 年合肥市新建住宅面积估算表2 8 表4 2g d p 与房地产开发投资格兰杰因果检验结果汇总3 5 表4 3g m ( 1 ，1 ) 模型精度等级3 9 表4 42 0 0 0 一- - 2 0 0 6 年合肥市房地产开发投资额及增长率3 9 表4 5 合肥市房地产开发投资预测值与实际值比较4 0 表4 62 0 0 3 2 0 0 8 年合肥市房地产开发投资预测值汇总4 1 表4 7 住宅市场需求影响因素4 4 表4 82 0 01 20 07 年合肥市住宅需求影响因素统计数据4 4 附表119 90 2o0 7 年合肥市房地产开发投资相关数据6 1 附表2l9 90 2 0 0 7 年合肥市城市发展相关数据6 2 附表3g d p 单位根检验( 滞后l 阶) 6 3 附表4 房地产开发投资单位根检验( 滞后1 阶) 6 3 附表5g d p 单位根检验( 滞后2 阶) 6 3 附表6 房地产开发投资单位根检验( 滞后2 阶) 6 4 附表7 残差df 检验6 4 x 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。据我所知，除了文中特别加以标志和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得 金肥王些太堂 或其他教育机构的学位或证书 而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确 的说明并表示谢意。 学位论文作者签字孕p 等 签字日期妒尹年f 月一日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解 金胆王些太堂 有关保留、使用学位论文的规定，有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅或借阅。本人 授权金魍王些太堂可以将学位论文的全部或部分论文内容编入有关数据库进行检 索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文者签名：f 牟 导师签名：多幺弘谤 签字日期：办阉g 年6 月，oe l签字日期：力以年6 月厂，日 学位论文作者毕业后去向： 工作单位： 通讯地址： i i i 电话： 邮编： 特别声明 本学位论文是在我的导师指导下独立完成的。在研究生学习期间，我的导师要求我 坚决抵制学术不端行为。在此，我郑重声明，本论文无任何学术不端行为，如果被发现 有任何学术不端行为，一切责任完全由本人承担。 学位论文作者签名： 签字日期：年月日 致谢 在论文即将完成之际，首先要感谢我的导师徐枞巍教授，在论文的撰写过 程中，徐老师给予了细致的指导和审阅，使我在论文写作中受益匪浅。徐老师 严谨的治学态度和平易近人的性格，使我既学到了知识，又学会了做人的道理。 学生在此表示深深地感谢。在论文写作过程中，管理学院聂会星老师对论文中 的有关问题进行了指导，提出了许多宝贵意见与建议，在此作者向聂老师表示 由衷的感谢。最后，感谢我的父母及朋友在我写作论文的过程中对我的关心与 支持。感谢合肥工业大学管理学院的老师和同学们三年来对我生活及学习上提 供的帮助。对于住宅市场发展的研究是一个相当复杂的问题，本人由于时间、 资料及自身能力的限制，文章中的错误以及不完善之处在所难免，恳请各位教 授、专家及评委给予批评和指正，本人对此表示感谢。 v l 作者：郑华 2 0 0 8 年5 月3 0 日 1 1 研究背景 第一章绪论 住宅是人类生存和发展的基本物质条件，是人们日常生活中最重要的生活 必需品之一。由于住宅自身生产和使用的长期性以及土地资源的稀缺和不可再 生性，使得满足人们对住宅的需求成为一项重大而艰巨的工程。特别是在城市 化进程日益加快和城市人口与日剧增的今天，人们对住宅需求的不断扩大与住 宅资源短缺之间的矛盾变得日益突出与尖锐。在我国，住宅房地产市场的发展 起步较晚，一般认为，我国房地产市场经济是从2 0 世纪9 0 年代初开始的，大 致经历了四个阶段：1 9 7 8 年至1 9 9 1 年的起步阶段，1 9 9 2 年至1 9 9 3 年的过热阶 段，1 9 9 3 年至1 9 9 7 年的调整阶段，从1 9 9 8 年开始至今是房地产业发展的成长 阶段。“h ”尤其是1 9 9 8 年以后国家采取了一系列措施和手段来鼓励房地产业 的发展，房地产业进入了一个成长和发展的黄金时期。房地产市场的飞速发展， 对经济的高速发展、市场内需的扩大、投资和消费的双向增长、城市面貌的改 变以及人民生活水平提高发挥着巨大的作用，不仅逐渐成为我国国民经济的支 柱产业之一，而且还带动了建筑、金融等相关行业的快速发展。因此，房地产 市场的快速发展对中国经济的持续增长无疑起到了举足轻重的作用。但是，房 地产市场在快速发展的同时，也存在很多深层次的问题：一方面是房价的不断 走高；另一方面由于经济发展水平相对较低以及长期的住房福利分配制度，使 得相当多的居民家庭住房消费能力偏低，但同一时期，住宅市场商品房空置率 却又居高不下。所以，房地产市场的这种持续高速发展是否过头? 供需状况如 何? 将来趋势怎样? 等等这些都值得我们去研究去关注。 1 2 研究目的与意义 在我国，大部分人已经解决了温饱问题，人民生活正在全面迈向小康水平， 少部分地区甚至已经达到了中等发达国家水平。人们对住宅的需求空前高涨， 对住宅品质的要求也在不断提高，住宅问题日益成为我国社会和经济发展中的 重大问题。因此，在一定程度上我们可以说住宅问题不仅是一个重大的经济问 题，同时也是一个重大的社会问题和政治问题，它关系到整个国家经济现代化 的持续、快速、稳定发展，关系到整个社会的安定团结。 合肥市作为安徽省省会城市，在快速城市化进程中，住宅建设已成为城市 建设的一个重要组成部分，保持着高速发展的态势，房地产业已成为地方经济 的支柱产业之一。2 0 0 2 年合肥市生产总值( g d p ) 为4 1 2 4 亿元，房地产开发 投资为4 0 0 2 亿元，2 0 0 6 年，合肥市生产总值( g d p ) 已突破千亿大关，达1 0 7 3 8 6 亿元，按可比价格计算，比上年增长1 7 5 ，创近l o 年来最高水平，而0 6 年 全年房地产开发投资达2 8 0 6 4 亿元，增长4 7 5 。2 0 0 7 年，合肥市实现生产总 值( 6 d p ) 1 3 3 4 2 0 亿元，按可比价格计算，比上年增长1 8 1 ，全年房地产开 发投资高达3 8 5 0 1 亿元，比上年增长3 7 2 。5 由此可见，在很短的几年时 间里合肥市的经济总量与房地产开发投资规模都实现了成倍的增长，当前整个 合肥市地方经济与房地产开发投资都处于持续快速增长期。但是，合肥市房地 产行业在几年的高速发展中也产生了许多问题。首先是房价上涨过快，合肥市 商品房均价2 0 0 2 年为每平方米2 0 1 3 元，2 0 0 7 年已涨至每平方米3 4 8 9 元，年 平均增幅超过1 0 。通过简单的计算我们发现，在合肥市购买一套1 0 0 平方米 的房子，2 0 0 7 年与2 0 0 2 年相比几乎要多付( 3 4 8 9 2 0 1 3 ) 1 0 0 = 1 5 万元人民 币( 不考虑其他因素) ，而2 0 0 7 年合肥市城镇职工的人年均工资还不到2 5 0 0 0 元，即使我们假设2 0 0 2 年至2 0 0 7 年合肥市城镇职工的人年均工资都是2 5 0 0 0 元，那么所有的工资( 不吃不喝不用) 刚好够抵消那要多付的1 5 万元( 2 5 0 0 0 x 6 = 1 5 万元) ，而事实上2 0 0 2 年职工人年均工资只有1 0 2 7 7 元，由此可见房价 增长之快增幅之大非同一般；其次是供给结构不合理，供需矛盾日益突出，虽 然合肥市的g d p 逐年提高，但人均g d p 水平在全国来说仍然相对较低，而部 分地区供求结构失衡，有的开发企业为追求高额利润，盲目上大户型、高层、 高档项目，超越居民的支付能力，造成大户型、高档公寓过多过剩，适宜普通 居民购买的中小户型相对较少；再次是某一时期大量土地流标，但另一时期少 部分企业又以各种名义大量囤积土地，土地流标使得本就供给不足的市场雪上 加霜，土地的囤积为房价暴涨，开发商牟取暴利打开了方便之门，也为房地产 泡沫经济的出现埋下了隐患。因此，深入研究整个合肥市房地产市场的状况及 其趋势，了解市场的供求关系及其变化具有重要意义。并且市场研究自身的意 义也在于揭示市场的真实表现，分析市场发展变化的原因，通过科学的研究模 型研究市场的历史和现在，对影响未来市场发展的相关因素进行分析，提出促 进市场健康发展的意见与建议。 1 3 研究内容与方法 房地产市场是不完全竞争市场，短期内价格需求弹性较小，并且有很强的 区域性，各个区域市场之间的差异很大，所以对房地产市场的研究，选择一定 范围显得很重要，范围过大容易陷入泛泛而谈，范围过小数据收集困难，各方 面成本较高。本文选择合肥市这个区域的住宅房地产市场作为研究对象是适当 的。对本文中所使用数据的一些说明：( 1 ) 在合肥市，住宅房地产投资占整个 房地产投资的8 0 以上，由于条件所限对其数据的收集上有一些欠缺，因此本 文分析中不再区分住宅房地产投资相关数据与房地产投资相关数据之间的差 别，例如在后文中分析住宅房地产开发投资的数据采用的是整个房地产开发投 资的数据。( 2 ) 住宅房地产构成一般包括：商业住宅，别墅，经济适用房等。 2 别墅量少，而且由于其特殊的使用价值，受市场规律的影响极小，对其价格的 研究没有普遍意义：经济适用房是为了满足低收入家庭的居住要求面存在的， 受地区经济发展水平的影响较大，一般由政府指导定价，所以对其的研究也不 作为本文的重点。综上所述，本文将把研究的重点确定在普通住宅房地产市场 上，因为其交易量大，主要受供需关系影响而变动，对于它的研究具有较大的 代表性。( 3 ) 由于商业住宅占整个住宅房地产的比重很大，在合肥市其所占比 重超过了9 0 ，又由于条件所限在对其数据的收集上仍有欠缺，因此在后文分 析研究中使用的数据将不再具体区分全部住宅房地产数据与商业住宅数据。上 述这些数据使用的偏差都可能会影响到最终的研究结论，希望老师批评指正。 本文研究内容： 第一章绪论部分主要对住宅商品化背景下的住房需求以及价格的上升所带 来的经济的、社会的影响进行了简单阐述，指出了论文的研究对象、研究范围 以及论文研究的目的和意义，并介绍了各章的基本内容。 第二章介绍了与住宅房地产市场相关的一些基本理论与基本概念。其中较 为详细的叙述了住宅房地产市场的供求理论，主要包括对影响住宅房地产市场 供给与需求的几个主要因素的归纳概述，对住宅房地产市场的供给与需求处于 均衡或非均衡状态下情况的描述。 第三章对合肥市住宅房地产市场的现状以及存在的问题进行了描述与分 析。主要叙述了历年房地产开发投资的状况以及住房供需现状，指出了目前存 在的房价过快上涨、供给结构不合理等问题，并从房价收入比的角度较为深入 的分析了住房价格过快上涨的问题。 第四章为论文的核心部分。本章围绕供需问题展开，运用计量经济学及灰 色预测理论中的相关理论与方法，对合肥市住宅房地产市场的供给与需求进行 了初步的探讨。分析与研究了合肥市g d p 与房地产开发投资之间的关系，结果 表明经济发展对房地产开发投资具有决定作用；通过建立灰色预测模型预测了 今后几年的合肥市房地产开发投资供给，结果显示今后几年的投资增长率将趋 于平稳；通过关联度分析定量研究了影响住房需求的一些主要因素，得出了g d p 是其中最重要的影响因素的结论：最后根据非农业人口的灰色预测数值，结合 合肥市城市发展的战略规划，大致估算了今后几年的合肥市住宅需求量，指出 了合肥市住房领域存在的巨大需求。 第五章针对当前合肥市住宅房地产市场的发展以及存在的问题，结合前面 章节的分析与研究提出了对策与建议。 本文研究方法： 本文在研究中主要采用了定性分析法、定量分析法、描述性研究法以及数 量研究法等科学的研究方法。 第二章住宅房地产市场基础理论概述 2 1 房地产基本概念、属性及特点 1 ) 房地产基本概念 房地产是房产和地产的统称，即房屋和土地两种财产的合称，包括建筑在 土地上的各种房屋，及一切未经人类劳动投入开发的土地和经过开发利用的土 地，以及与房屋、土地有关的权益。具体而言，房产是指建筑在土地上的各种 房屋，包括住宅、办公楼、厂房、仓库和商业服务、文化、教育、卫生和体育 用房等：地产是指土地及其上下一定的空间，包括地面道路和地下相关的基础 设施等。房地产是房产和地产的综合体。狭义的房地产是指土地和土地上永久 性建筑物及其衍生的权利，即房屋财产和与房屋相关的土地财产的总称。广义 的房地产不仅包含狭义房地产的内容，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源， 本文主要研究狭义的房地产。 2 ) 房地产属性 ( 1 ) 房地产的自然属性 首先，土地是自然生成物，固定在一定的空间，具有不变的地理位置：其 次，一种房地产可能与另一种房地产相似，甚至具有经济上的可替代性，但决 不相同，具有不同程度的区别；第三，房地产具有永久使用价值，不随时间的 推移而变质或损坏，始终能为人类使用；最后，房地产具有有限性，因为土地 具有不可再生性，面积有限，随着入口的增加和社会经济的发展，土地供给量 相对逐渐减少。 ( 2 ) 房地产的经济属性 房地产经济价值具有积累性和衰减性。一方面，房地产的连续投资会带来 成果，各个连续投资都能够带来收益，而不会使以前的投资丧失作用：另一方 面，从马克思经济理论上看房地产经济价值的积累性不能增加房地产商品的价 值，一个老区的土地和与此相当的新区的土地具有相同的价值。房地产权利具 有可分割性，可以分别出售或转让给不同的生产者和消费者。房地产具有供给 稀缺性和经营垄断性，由于房地产具有有限性和不可替代性，房地产供给由于 土地资源的稀缺也具有稀缺性，由于进行房地产投资需要大量的资金和土地资 源，在实际经营中具有一定的垄断性。 ( 3 ) 房地产的社会属性 房地产具有财富性，房地产业的发展实际上是一个国家和地区积累财富的 过程。房地产的有用性和实物状态的长期稳定性，使之成为社会财富的基础， 是衡量一个国家富裕程度的重要标志。房地产具有加强社会稳定发展的特性， 房地产满足人类基本的生活需要，房地产领域是宏观经济中不可忽视的就业领 域和重要的财政来源，是经济稳定发展和社会安定团结的物质基础。房地产产 4 权具有法律性、排他性和垄断性，需要法律来加以界定和予以保护。 3 ) 房地产特点 房地产作为社会、个人或集团的商品财产，虽然是一种商品，但与其它形 态的商品相比具有以下特点： ( 1 ) 房地产的区位固定性，房地产的价格受区位影响很大； ( 2 ) 房地产使用的长期性，一般居民的房地产的使用期都较长； ( 3 ) 房地产的单件性，房地产绝对没有完全相同的产品； ( 4 ) 房地产商品效用的多层次性，房屋的使用价值具有效用的多层次性，同 时具有生存资料、享受资料和发展资料三个不同层次内容； ( 5 ) 房地产使用上的限制性，房地产是城市最主要的物资内容，因而必须服 从城市发展的需要，服从城市的总体规划； ( 6 ) 房地产的增值性，在现实中因为土地的有限性使房地产具有明显的增值 性，同时它还可以抵御通货膨胀风险。 4 ) 房地产二重性 从另一个角度分析房地产还具有二重性：房地产兼有房产和地产的特征， 是房产和地产的统一。房产和地产具有与一般商品不同的特征。房产商品有价 值和使用价值，可自由买卖；地产产品虽也有价值和使用价值，但未经人工开 发的土地没有价值，在房屋价格中包括土地价格，相应的在房屋租金中也包含 地租。 房地产兼有固定资金和流动资金的二重性，是固定资产和流动资产的统 一。住宅出售，价值一次收回属于流动资金；住宅出租，价值逐步收回则划为 固定资产的回收范围，出租的旅馆、商店也划为固定资产的回收范围。 出租的住宅具有流通和消费的二重性，是流通过程和消费过程的统一。住 宅在流通中消费，又在消费中流通；流通同时是消费，消费同时也是流通；住 宅对出租者是商品，对承租者是消费品。承租者不断消耗住宅的使用价值，同 时出租者不断实现住宅的价值。 房地产具有生产资料和消费资料的二重性，是生产资料和消费资料的统一。 当房屋作为住宅使用时，是消费资料；作为厂房、商店使用时是生产资料，土 地也如此。一般而言，土地不管作为劳动对象还是劳动手段都是生产资料，但 土地和房屋应根据其具体用途来划分，用于生产属于生产资料，用于生活则属 于消费资料，由于房屋和土地既可为生产服务，又可为生活服务，故具有二重 性。【3 卜【5 l 2 2 住宅房地产市场概念、特征及运行机制 1 ) 住宅房地产市场的概念 房地产业是指从事房地产开发建设、租赁经营以及与此相关的中介服务， 5 如金融、评估置换、装饰、维修、物业管理等经济活动的行业，是国民经济中 兼有生产和服务两种职能的独立产业部门。主要经济活动领域包括：土地开发 利用、地产经营、房屋开发建设、房屋经营、房地产中介服务、房地产物业管 理服务、房地产金融，以及由此而形成的房地产市场。 房地产市场，广义上是指房地产交易的总和或房地产商品流通中所有交换 关系的总和。房地产市场是房地产经济运行的基础，是房地产经济纳入商品经 济轨道的必然产物，它既包含有形的具体的房地产市场，也包含房地产的价格 体系、房地产的供给和需求以及房地产的管理与中介等各种具体的交易关系。 狭义的房地产市场，指进行房地产交易的专门场所。 房地产市场可划分为三级市场：房地产一级市场，指土地使用权出让市场， 即国家以土地所有者的身份将国有土地或征用的农村土地有偿、有期限地出让 给土地使用者的市场。房地产二级市场，指土地使用者经过开发建设，将新建 成的房地产进行出售和出租的市场，其中包括达到规定可以转让的地产转让在 内，也就是说内含了地产二级市场( 即土地使用权出让市场) 。房地产三级市场， 指购买房地产者再次将房地产转卖或转租的市场，即存量房地产再次进入流通 领域进行交易而形成的部分。 与房地产市场相对应，住宅市场是住宅商品交换的场所和领域，是住宅交 换所形成的经济关系的总和。住宅市场是房地产市场体系中非常重要组成部分。 对住宅市场的分析主要以整个房地产市场体系为背景。狭义的住宅市场，是指 住宅的买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所；广义的住宅市场，是指整 个社会的住宅交易关系的总和，它包括了住宅市场主体、客体、价格、资金、 运行机制等因素，它是住宅经济运行基础，是住宅经济纳入市场经济轨道的必 然产物。本文主要研究狭义的住宅市场。 按照交易性质，住宅市场可分为住宅一级市场、住宅二级市场和住宅租赁 市场。住宅一级市场，指增量住宅市场，包括新建的商品房、经济适用房的买 卖。这是一种纵向市场，市场交易主体是开发商和使用者，市场交易客体是住 宅所有权及住宅所附着土地的使用权。住宅二级市场，指存量住宅市场，即二 手房市场。这是一种横向市场，市场交易主体是使用者和使用者，市场交易客 体与住宅一级市场相同，是住宅所有权及住宅所附着土地的使用权。住宅租赁 市场，这也是一种横向市场，市场交易主体是使用者和使用者，市场交易客体 是住宅使用权。 住宅房地产市场的主体包括政府、开发商、建筑商、住宅需求者、中介、 金融机构等，市场主体为各自的经济利益在市场上相互作用、相互制约和共同 参与的过程，也是市场运行机制发挥作用的过程。作用的结果又反过来调节各 市场主体的经济行为。 6 2 ) 住宅房地产市场的特征 ( 1 ) 地域性 住宅的固定性决定了在住宅市场上不存在住宅实物形态的流动，不能像其 他商品一样在市场上自由流动以平衡供需。在各个区域性市场中，由于地区经 济发展水平和居民收入水平不同，其供需状况均不同，价格差异也较大。本文 的研究只针对合肥市住宅房地产市场。 ( 2 ) 不完全竞争性 在我国土地是国家垄断的，住宅市场的供应量必然受到政府土地政策的影 响。住宅价值高、交易过程复杂，供需双方自由出入市场相对困难。市场信息 存在非对称性使市场机制很难有效调节市场供需，实现住宅资源的有效利用， 因此，政府的适当介入和干预成为弥补市场失衡的必要手段。同时，政府对中 低收入者的住房福利政策也会对住宅市场产生重大影响。住宅建设是城镇建设 的重要部分，因此住宅市场的发展还有受到城镇发展规划和经济发展水平的制 约。综上所述，住宅市场是不完全竞争的市场，在分析其供需关系时，不能以 一般竞争市场的方式进行。 ( 3 ) 供需关系的特殊性 由于住宅建设周期较长，其短期供给弹性有限，住宅市场价格主要取决于 需求的变化。于是，在一个很短的时间内，住宅供给对于需求变动不能马上做 出反应。但如果把时间周期放长一些，需求变化对供给的影响就会表现出来。 ( 4 ) 投机性 住宅建设资源的稀缺性、住宅商品价值高以及生产周期长的特点，决定了 住宅市场投资的风险要大于一般商品市场，从而就有可能获得更高的回报。因 此，在住宅市场运作过程中，更容易吸引投资者利用市场信息的不对称性进行 炒作，赚取高额利润。 3 ) 住宅房地产市场运行机制 住宅房地产市场的运行机制是指构成住宅市场各个要素( 住宅的价格、供 给、需求、竞争等) 之间相互联系、互为因果的联结关系及运转方式。在住宅 市场中，价格是核心，价格的高低直接影响住宅开发商的经济利益，引起市场 竞争，市场竞争导致开发商生产要素的流动，生产要素的流进流出重新改变住 宅市场的供求关系。市场供求关系的动态变化影响住宅价格，而价格的变化又 影响市场供求。所以，住宅市场运行机制就是通过住宅价格、供求、竞争等市 场要素的相互作用，自动地调节开发商的生产经营活动，实现市场上的供给和 需求的平衡。【6 j 【7 j 7 2 3 供求理论 2 3 1 住宅房地产市场的需求 供给与需求是市场运行的基本要素，任何一个市场形成、发展的基础都在 于存在对该市场物品的需求与供给。市场便是供需交换行为及交换关系的总和。 供需关系是市场分析的核心。 住宅需求是指消费者在某一特定时期内，在其一定价格水平上愿意而且能 够购买或租赁的住宅商品量。即住宅需求有两个条件：第一，消费者有意愿购 买或租赁；第二，消费者有能力购买或租赁。即需求是有效的需求，而并非是 简单的需要。 就住宅房地产而言，影响住宅房地产需求的因素主要有：国民经济发展水 平、国家相关政策、消费者对未来的预期、城市人1 ：3 数量及结构、住宅的价格、 居民收入等。 1 ) 国民经济发展水平 一般认为，如果国民经济增长加快，房地产业增长会更快；反之，如果国 民经济相对下降，则房地产业下降速度会更快。经济增长的概念是指一个国家 经济活动能力的扩大，其衡量标准就是一个国家商品和劳务总量，即国内生产 总值的增长状况，或人均国内生产总值的增长状况。随着经济的增长，原有固 定资产损耗会产生对房地产较为稳定的补充性需求，扩大再生产的实际需要则 要求有一定的房地产产品作为其重要组成部分。从单个城市的经济发展来看， 随着城市经济的高速增长，城市职工人均收入不断提高。企业经济效益也不断 增加，这样不但使职工能从其收入中拿出更多的部分用于买房，企业也可以从 其福利基金中拿出更多的资金资助职工买房或租房，从而使住宅市场需求量不 断增长，同时，企业因扩大再生产的需要，对工业用地及成品厂房的需求增长， 从而导致工业用房的市场需求量不断增长。由此可见，经济的高速发展，对住 宅市场需求的增长有积极促进作用。 2 ) 国家相关政策 政策因素对房地产的生产性需求和消费性需求都有重要影响。影响消费性 需求的政策主要有住房政策、财政政策和货币政策。长期以来，我国实行的是 低租金实物福利性的住房分配制度，使得有购买能力的居民也不会主动去买房。 取消福利分房无疑将居民巨大的潜在需求转化为现实的需求。因此，在住房制 度改革后，实现住房商品化和社会化，住房分配以按劳分配为主的货币工资分 配方式，同时实施合理的财政和货币政策，建立起具有社会保障性质的、以中 低收入家庭为对象的经济适用住房供应体系成为我国当前的紧迫任务。 3 ) 消费者对未来的预期 投资行为或消费行为，不仅受现实经济形势的影响，同时也受各市场主体 对未来经济发展预期的制约。需求行为是否实现或在什么时候实现，取决于需 8 求者对上述经济外部环境的判断，特别是对未来经济发展形势的预期，不同的 预期会产生不同的现实需求，需求者对未来经济形势的预期，同样也将直接影 响对房地产的需求。从房地产的投资需求来看，如果预期未来经济形势不好， 则目前市场对土地的需求量和可以作为投资的物业的需求量就会减少，购买意 愿下降，更多的购买者会选择持币，而不是购买，更多的潜在需求难以转化为 现实需求；反之，如果预期未来的经济形势上升，投资者期待经济回升后可获 得更多的超额利润使投资者的购买意愿上升，会有更多的购买者选择购买，而 不是持币，更多的潜在需求转化为现实需求，刺激当前的土地和物业需求。 4 ) 城市人口数量及结构 人口的数量对住宅需求量具有重要的影响。一般来讲，一个城市人口的总 量决定了对住宅需求的上限。城市人口的数量和增长速度，决定市场对住宅客 观需要的规模和增长速度，而城市人口的结构和家庭结构则既影响住宅的规模 又影响住宅的结构，家庭小型化、分散化越快，对住宅的需要量的增加也会越 快。而人口增加和家庭小型化，所造成的对住宅需求量的增加，将使房地产市 场需求结构中住宅需求的比重上升。因此，城市人口的数量和占总人口比例的 不断增加，对房地产市场的消费需求也将产生很大影响。 5 ) 住宅的价格 住宅同其他生活消费品一样，在通常情况下，社会总需求量与其价格水平 之间存在着反向变动的关系。需求是价格水平的函数，当住宅价格水平上升时， 其需求下降，反之，则增加。需求量变动对价格变动的敏感程度可用需求的价 格弹性表示。 根据经济学的一般原理，住宅房地产需求的价格弹性是指房地产商品的价 格变动比率所引起的需求量变动比率。一般的需求曲线是一条拐折线如图2 1 ： 价格p o 图2 1 住房需求曲线 需求量q 在图2 1 中，d 2 e d l 是住房的需求曲线，在d i e 段，住房需求价格缺乏弹 9 性，即需求量变动比率小于其价格变动比率，其曲线表现为比较陡峭状态；在 d 2 e 段需求价格富有弹性，即需求量的变动比率大于其价格变动比率，其曲线 形状表现为比较平坦，而且这种富有弹性呈现出单向性，即在d 2 e 段内，当价 格上升时呈现这种趋势，而价格下降时，则并不呈现这种趋势。国外的一些研 究表明，当住宅售价相当于家庭年收入的3 到6 倍时，需求价格缺乏弹性，即 处于d l e 段，但当房地产价格超出一定幅度而继续上涨时，其需求价格弹性较 大，即处于d 2 e 段。 但以上只是一般经济意义上的消费性需求特点，房地产商品有其特殊性， 在一些特殊的条件下，如投资( 投机) 性需求情况下，需求曲线则会发生一些较 大的变化。在经济学中，需求曲线通常情况下是一条负斜率的曲线，但有可能 遇到一些特殊情况，如图2 2 所示。 价格p p e o 图2 2 特殊情况下住宅房地产需求曲线 蜀求越q 在图2 2 中，当住房价格小幅升降时，需求按正常情况变动，如d i d 2 段； 当住房市场中投资性需求较为严重，买涨不买跌的时候，住房价格大幅上升， 需求量随着价格的上涨而增加，如d 2 e 段，随着价格继续上涨，价格由p e 涨 到p 3 时，需求弹性开始逐渐降低，如e d 3 段，需求增长开始减弱，因为人们对 于投资性需求的价格预期增长发生了改变，开始减少这类需求，同时观望心理 加重。认识了这一点，有助于我们理解为什么最近几年合肥市房地产市场住房 价格快速上涨，而商品住房消费也同步快速增长这一现象。 6 ) 居民收入 居民收入尤其是可支配收入，它是决定家庭一切消费需求最重要的因素。 住宅作为高价值的耐用商品，需要消费者支付的资金数额大，要求消费者必须 具有良好的收入水平，因此人均可支配收入水平的高低，将直接决定购买力的 l o 大小，进而决定市场需求的大小。收入变动对需求量的影响可用需求的收入弹 性表示。住宅商品房需求的收入弹性是指收入价格变动的比率所引起的需求量 变动的比率，或者说是住房需求变动对收入变动的反应程度。从一般意义上讲， 住房需求的收入弹性与一个国家或地区的经济水平以及国民收入水平有着密切 的联系。换句话说，不同的经济发展水平和阶段，其住房需求收入弹性是不同 的，这主要是因为受居民消费结构变化的影响。在发达国家，人们认为住房需 求收入弹性是缺乏弹性的，然而，在我国现阶段，居民在解决了温饱问题并逐 步向小康水平迈进后，开始把消费热点转移到住房。 住房是人类赖以生存的重要物质条件之一，由于人们收入水平的差别，对 住宅的需求在数量和质量上呈现出不同的层次，总的可以概括为生存需求和改 善需求。生存需求和改善需求只是一个相对概念，在不同的国家具体内涵有差 别。 一般来说，经济起飞国家在解决本国居民住房的过程中，一般要经历以下 三个阶段： 第一阶段是以生存需求为主，改善需求为辅，通常是政府主导型，市场调 节较弱。这一阶段的任务最为艰巨，住宅发展速度也较快，延续时间也最长。 第二阶段是生存需求和改善需求并重，市场调节能力增强，政府干预减弱， 住宅业发展仍然较快。 第三阶段是改善需求为主，生存需求为辅，一般是市场主导型，政府施以 宏观调控，如总量控制，解决少数低收入家庭住房问题等。进入该阶段，意味 着住宅市场己进入常规运行时期，也意味着一国的住房问题已经基本解决。 总体上看，我国目前还处于第一阶段，以生存需求为主，改善需求为辅， 但由于地区发展不平衡，有的城市改善需求在增加，比重也较大，处于第一与 第二阶段的混合期，如经济发展较快的长三角地区以及一些沿海发达城市。【8 卜 【1 5 】 2 。3 。2 住宅房地产市场的供给 住宅供给是指在一定时期内市场能够为社会提供的住宅总量。从微观经济 学角度来看，住宅市场供给是指生产者在某一特定时期内，在某一价格水平上 愿意而且能够租售的住宅商品量；从宏观经济学角度来看，住宅市场供给就是 住宅总供给，是指在某一时期内全社会住房供给的总量，包括实物总量和价值 总量。其中，住宅市场的有效供给是与有效需求相对应的一个概念。从宏观经 济学的角度来看，有效供给是指住宅商品的总供给量与总需求量达到均衡状态 时的总供给。从微观经济学的角度来看，有效供给是指住宅现实供应层次中符 合消费者需求的、正在或即将实现交换的那一部分供给量。 1 ) 供给影响因素 就住宅房地产而言，供给主要是指房产，而土地则作为住宅房的生产要素 看待。影响住宅房地产供给的因素是多方面的，主要有：住宅价格、土地价格 及数量、国家政策、开发商对未来的预期等。 ( 1 ) 住宅价格 住宅价格作为影响住宅需求的关键因素，同时也是住宅供给的首要因素。 在成本既定的情况下，住宅市场价格高低直接影响住宅开发的利润。短期内， 住宅供给缺乏弹性价格变动对住宅供给的影响较小；长期中，住宅供给弹性较 大。 ( 2 ) 土地价格及数量 可供建造住宅的土地数量对于住宅供给有正向关系。当其他因素不变，可 供住宅建造的土地越多，住宅供给越多；可供建造住宅的土地越少，住宅供给 越少。我国人口众多，土地相对稀缺，土地对住宅的供给影响很大。当其他因 素不变，住宅土地的价格越高，住宅供给越少；反之，住宅土地价格越低，住 宅供给越多，因为土地价格构成了住宅成本的主要部分，对开发商的盈利有直 接影响。 ( 3 ) 国家政策 住宅市场是房地产业的重要组成部分，直接影响房地产业的健康发展。国 家采取行政、经济等手段进行调控，主要集中在土地政策、税收政策和利率政 策上。土地价格的提高会直接导致住宅价格的上涨，政府土地政策对住宅开发 成本有直接影响；各种与房地产开发相关的税收也提高了住宅开发的成本；贷 款利息的升降作为宏观政策实施的市场化手段直接影响资本市场的供需关系， 显著的影响住宅开发成本。 ( 4 ) 开发商对住宅价格的预期 开发商对未来住宅价格的预期，对一定时间内的住宅供给有很大的影响。 如果市场行情看涨，开发商就可能会减少供应，等待涨价；反之，则会及时销 售。 2 ) 供给的弹性问题 根据经济学的一般原理，供给的价格弹性是供给弹性中最基本最主要的一 种类型。因此，通常讲的供给弹性即指供给的价格弹性。所谓住宅供给弹性是 指住宅价格变动的比率所引起的其供给量变动的比率，或者说，是指供给量变 动对价格变动的反应程度。 住宅房地产价格与供给量同方向变化，所以供给弹性的弹性系数为正值。 由于住宅房地产供给具有明显的时期性，在不同的时期分析中，其供给弹性是 有区别的。 1 2 ( 1 ) 极短期内住宅房地产供给无弹性 由于住宅房地产生产周期长，一般为2 到3 年，极短期即指低于这个周期， 极短期内其生产要素和产品不可能发生变化，因而住宅房地产供给无弹性，即 e s = o 。如图2 3 所示，o p 表示价格，o q 表示供给量，s 表示住宅房地产供给曲 线。当价格低于某一特定水平时供给消失，因此s 线与o q 线没有相交，存在一 段虚线的距离。无论价格从p o 变化到p 1 或p 2 ，供给量总是q o ，因而s 线表现 为垂直于0 q 线。 p p 2 p o p l 0 q o 供给量q 图2 3 极短期内住宅房地产供给曲线 ( 2 ) 短期内土地供给无弹性且房产供给弹性较小 短期内土地供给不可能发生变化，因而土地供给无弹性。事实上，许多开 发商在建房时所使用的土地大都是3 年、5 年甚至更早时间前所购买的土地。 通过对可变要素的增减来改变供给，但变动幅度较小，因此房产供给弹性较小， 即0 e s 1 ，如图2 4 所示，供给曲线s 呈现出较为陡峭的状态。 价格p p 2 p o p l o q