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(工商管理专业论文)杨浦区发展规划中的房地产开发问题.pdf.pdf 免费下载
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0 3 2 0 2 5 1 4 6 陈泽明杨浦区发展规划中的房地产开发问题 摘要 近几年上海的住宅开发经历了高速的发展,并在宏观调控下转入调整。历史上杨浦区 在上海是一个区位比较落后,工业和住宅房产比例较高的区域。近期上海市的十一五规划 对杨浦区的房地产市场发展提出了全新的指导,规划建设杨浦知识创新区。在创建“知识 杨浦”的大背景下,杨浦区的开发企业应该更多地关注功能型的房产项目机会。 本文探讨了在区域经济环境和规划条件约束下的房地产开发问题,开发企业一方面要 适应区域规划的特殊性,一方面又要服从房地产市场自身的规律性。论文从理论和案例两 个角度对杨浦房地产投资进行了研究。 理论研究方面,对房地产开发与区域环境、城市规划的关系进行了探讨。在区域环境 方面,涉及了房地产市场的界定和区域经济的三部门模型,在城市规划方面,城市规划对 房地产开发具有规范和限制作用,也具有引导和促进作用,同时城市规划的意图需要房地 产开发来实现。这里重点强调了城市规划对房地产开发的引导作用。 案例研究方面,分析了创智天地和五角场商圈环岛地区这两个杨浦区的标志性开 发项目。前者是创建“知识杨浦”的标杆,后者是实现五角场城市级副中心的核心项目, 在功能性房产和商业房产开发上为房产开发企业提供了借鉴。 关键词:杨浦规划 开发功能型房产 0 3 2 0 2 5 1 4 6 陈泽明杨浦区发展规划中的房地产开发问题 a b s t i 认c t t h el a s tf e w y e a r sh a ss e e nr a p i dg r o w t ho f t h er e s i d e n t i a lh o u s ed e v e l o p m e n t ,a sw e l la s a d j u s t m e n t su n d e rg o v e r n m e n tm a c r o c o n t r 0 1 y a n g p ud i s t r i c th a sh i s t o r i c a l l yb e e ns h o r to f g o o dl o c a t i o n ,w i t hh i g hp e r c e n t a g e so fi n d u s t r yp r o p e r t ya n dr e s i d e n t i a lp r o p e r t y r e c e n t l y y a n g p ud i s t r i c th a sb e e nb r o u g h ti n s t r u c t i o nb yt h ee l e v e n t hf i v e - y e a rp l a n n i n go fs h a n g h a i m u n i c i p a lg o v e r n m e n t ,f o c u s i n go nt h ec o n s t r u c t i o n so f y a n g p uk n o w l e d g ei n n o v a t i o na r e a t h e r e f o r er e a le s t a t ed e v e l o p m e n tc o r p o r a t i o n sa r et op a ym o r ea t t e n t i o nt of u n c t i o n a lp r o p e r t y d e v e l o p m e n tp r o j e c t s t h i st h e s i sd i s c u s s e sr e d e v e l o p m e n tw i t hc o n s t r a i n t so fr e g i o n a le c o n o m i ce n v i r o n m e n ta n d u r b a np l a n n i n g n o to n l yt h es p e c i f i cr e g i o n a lp l a n n i n g ,b u ta l s og e n e r a lr o l e so f p r o p e r t y m a r k e ta r et ob ea d d r e s s e d t h et h e s i ss t u d i e st h ep r o p e r t yd e v e l o p m e n to f y a n g p ud i s t r i c tf r o m t h ep e r s p e c t i v e so f t h e o r ya n dc a s e a sf o rt h e o r y , t h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nr e g i o n a le c o n o m ye n v i r o n m e n ta n du r b a n p l a n n i n gi s s t u d i e d a n dt h et o p i co f r e g i o n a le c o n o m yi n c l u d e st h ed e f i n i t i o no f r em a r k e t st h r e e d e p a r t m e n t sm o d e lo f r e g i o n a le c o n o m y t h et o p i co f u r b a np l a n n i n ga d d r e s s e sr e g u l a t i o na n d c o n s t r a i n t s ,a sw e l la sg u i d m c ea n dp r o m o t i o no f r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tf r o mu r b a n p l a n n i n g a n dt h er e a l i z a t i o no f p l a n n i n gd e p e n d so np r o p e r t yd e v e l o p m e n t a sf o rc a s es t u d y , c h u a n g z h it i a n d ia n d w u j i a o c h u a n gs u b c b da r ea n a l y z e da st w ot y p i c a l p r o j e c t so f y u n g p ud i s t r i c t t h ef o r m e ri st h em o d e lo f t h ed e v e l o p m e n to fk n o w l e d g ey a n g p u , w h i l et h el a t e ri st h ec o r ep r o j e c tt or e a l i z et h es u b - c b d p o s i t i o no f w u j i a o c h u a n g b o t h p r o v i d el e s s o n st or ed e v e l o p e r so nt h ed e v e l o p m e n to f f u n c t i o n a lp r o p e r t ya n dc o m m e r c i a l p r o p e r t y k e yw o r d s :y a n g p u p l a n n i n g d e v e l o p m e n t f u n c t i o n a lp r o p e r t y 2 0 3 2 0 2 5 1 4 6 陈泽明 杨浦区发展规划中的房地产开发问题 1 绪论 在上海市以至东部近几年的房地产开发高潮中,房地产企业大举投资于住宅区开发, 凭借相对粗放的开发销售模式,获取了丰厚的投资回报,吸引了越来越多的资本进入了房 地产开发领域。 同时,房地产开发的区域背景,政策环境都在发生着变化,单纯的同一性的住宅开发 模式逐渐地不适应区域发展的形势,对开发企业提出了一个战略课题。杨浦区是个典型 的区域,区内有过大规模的住宅兴建,区域的定位正经历着历史性的调整,由工业杨浦转 向知识杨浦。区域的发展为房地产企业提供了新的契机,也提出了不同以往的开发课题。 本文通过对杨浦区特定区域下房地产开发方向的研究,探讨房地产开发的特定模式。 最后以“刨智天地”和“五角场商圈”为案例,介绍实旌中的重点开发项目,以期对房地 产开发投资企业有所启发。 本文以上海市杨浦区的房地产开发为研究对象。杨浦区地处上海市中心城区的东北 部,东、南面濒临黄浦江,岸线长1 5 5 公里,与上海浦东新区隔江相望,西邻虹口区, 北与宝山区接壤。以区内杨树浦港而得名。杨浦区地域面积6 0 6 1 平方公里,其中水域面 积为5 0 9 平方公里。常住居民3 5 万多户,人口1 2 4 万,全区共划分为1 2 个行政区域( 包 括儿个街道,1 个镇) ,设有3 6 2 个居委会、7 个村委会。 2 区域规划发展与房地产开发的关系 2 1 房地产市场的界定 房地产市场是典型的以地区性为特征的市场,因而通过市场的界定将在理论上明确房 地产投资所涉及有关空间聚合问题,并合理的确定房地产市场的地域范围。 首先,房地产市场的地区性特征来自于房地产与土地的紧密联系。作为一项资产,房 地产的产出能力以及一切经济特性都与其所在的区位有着密切的关系,房地产的首要特点 是它与土地的联系,这一联系使得房地产在具有不可移动性、异质性等物理特性的同时, 有着与一般的资产所不同的经济特性。由于房地产被固定在个位置不能移动,因此,房 地产的价值会受到周围环境的影响。由这种特性所带来的重要结果之一就是房地产市场的 区域性。相对于工业产成品和农产品等商品而言,房地产并不具有一个全国性的统一市场, 而是典型的地区性市场。k i n n a r d ( 1 9 7 1 ) 对这种区域性市场做了定义,将其概括为某种 邻近区域( n e i g h b o r h o o d ) ,在这个区域内的任何变化将对其中的物业产生“直接的、立即 的影响”。在同一市场内部,所有的房地产项目受到相同经济条件的影响。 考虑到房地产市场的地区性,许多房地产投资的文献都是与区位理论直接或间接相联 系的。根据迪帕斯奎尔与惠顿( d i p a s q u a l ea n dw h e a t o n ,中译本2 0 0 2 ) 的归纳,关于房地 产经济的研究可以分为两类。一类倾向于更加微观的角度,侧重于某一特定市场中不同空 间的价格和土地使用问题。这一类型的研究强调房地产市场的产品差异化特征,它们对房 地产市场的认识可以具体化为三个方面。首先,每个物业或者土地的价格随物业的建筑属 性或者位置属性有着较大的变化范围,并且其变化规律具有系统性。其次,不同物业的相 对价格随着时间的变化保持相对稳定,当市场有整体性的循环波动和市场出现长期增长的 趋势时,这种相对价格基本上也没有什么变化,也就是说整体市场的波动对物业价格的影 响是同比例的。第二,土地的相对价格发生变化主要是在这宗土地的特性发生变化时产生, 这种变化既包括建筑物的物理特性也包括与土地位置和邻里关系相联系的变化。 与之相对应,另一类型的文献则具有相对宏观的特征。这类研究一般以大都市区为单 位,把市场价格和房地产开发的总体波动现象作为整体进行研究,通过在一定程度上对空 间维度的抽象,把重点放在随时间出现的市场短期波动和暂时的不平衡现象上。与房地产 微观经济学相比,宏观的方法所持的假定是,综合性的度量指标能够描述市场上大多数地 段经济变量的波动规律。这类文献主要以美国的房地产市场状况为研究对象,所得到基本 结论可以归纳为三点。第一,在短期内,每个大都市区的经济发展情况是由国家总体经济 状况、本地区的行业组合和行业竞争所左右,在长期内,人口的变化和生活方式的偏好对 此也有影响。第二,每个大都市区的房地产市场与该地区的经济增长情况有较为密切的联 系,在某些情况下,房地产价格或供给实际上和该区域的总体经济的发展状况能产生较大 的相互影响。第三,由于各类市场资源的流动性障碍,市场的调整是缓慢的,因此区域市 4 ! ! ! ! 垄! 塑堕翌塑 塑迪匡垄垦塑型竺生垫主互垄塑璧 场上出现的暂时不平衡,将以周期性循环的模式达到调整。 2 2 区域经济的三部门模型 对房地产市场的地区性所作的界定进一步要求经济理论建立房地产市场发展和当地 区域经济环境之间的联系。同时,由于房地产服务向用户提供了在特定时间对三维空间的 占有权,因而是融住所( s h e l t e r ) 和区位利润( 1 0 c a t i o n a lb e n e f i t ) 为一体的特殊商品,所以区位 是房地产最重要的区别性特征,区域经济环境对房地产市场无疑具有重要的影响。 区域经济三部门模型的出现则恰恰提供了解决这一问题基本的框架。在这一框架下, 进一步讨论“区位”( 1 0 c a t i o n ) 或者区域综合经济环境对于房地产投资的影响就成为了可能。 通过讨论区域总产出与房地产市场的关系,区域经济的三部门模型描述了房地产项目受到 社会总产出这一外生区域经济条件影响的机制。在这一模型中,房地产资产被视作是区域 总产出的一项中间产品。因而,市场对房地产资产的需求也就与其他所有的中间产品一样, 成为了一种引致需求( d e r i v e dd e m a n d ) ,并且房地产资产的价值直接取决于它对社会最终产 品的贡献。由于资产价值是投资决策的基础,因此区域经济基础的变化将由此而影响到房 地产市场的波动,并成为了不同区位对于房地产投资而言所具有的经济价值的表征。 在三部门模型中,区域经济中存在着三个部门,分别是产品市场以及劳动力市场和房 地产市场两个要索市场。模型假设所有的市场都是瞬间出清的,从而给出了一个区域经济 的静态均衡。在这个模型中,经济增长的结果可以通过比较静态的方法得到,而对于房地 产市场而言,模型的静态特点将在理论上抽象掉房地产开发所需要的时间。 在这里,房地产与劳动力一起被看作是区域经济发展中不可缺少的生产要素。区域产 出的变化会改变房地产和劳动力这两种投入品的需求,从而引发对房地产的投资。因此, 不仅区域内产出水平的变化会对房地产市场产生影响,那些改变社会对投入品需求的产出 结构、技术进步等因素同样可能影响到房地产这一特定要素市场上的资产投资水平。例如, 研究发现美国2 0 世纪9 0 年代建设的大量办公楼已经不自适应当前“后工业社会”的需要。 虽然当前的制造业创造了2 5 的g d p ,这一比重与5 0 年的情况基本相同,但是在就业方 面,制造业却只提供了1 5 的就业机会,而1 9 5 0 年的情况是制造业提供的就业机会占到 4 5 ,现在,新的就业机会主要来源于研究、开发市场、销售和服务,在这些领域,办公 楼的需求更小而且更加易变。同时,房地产投资对于原材料和要素禀赋的地理位置的依赖 性也发生了改变,从而增加了房地产需求的不确定性。这些变化表明,经济增长对于房地 产要素投入的依赖己经发生了某些改变,即使在区域总产出不变的情况下,房地产市场的 投资水平也会发生相应的改变,这意味着除了区域总体的经济规模之外,区域内的产业发 展水平、社会总产出的技术发展水平乃至区域市场的制度和文化基础等众多因素都可能构 成房地产投资的区位差异,从而影响房地产投资在空间上的配置。 此外,还需要指出,区域经济和房地产市场的发展有着相互的影响。区域内房地产的 供给能力对于区域经济增长潜力的实现有着至关重要的影响。由于区域的生活消费在很大 ! ! ! ! 堑! 生堕竖塑 塑塑垦垄垦塑型生堕星些主茎垄塑! l 程度上取决于房地产的成本,生活消费高的地区普遍住房价格高,这种相关性十分显著。 美国的实证表明:在2 3 个城市中,住房价格和比之更为广泛的生活消费指数之间的相关 性为0 8 6 。经济增长使房地产租金上升,有效工资下降,这种变化可能会持续到增长开始 缩减为止。所以,一个地区如果想要承受住巨大的需求引出的增长压力,前提必须是能够 容易地建设出新的住宅。对于区域经济而言,容易获得劳动力和房地产等关键生产要素会 推动区域经济快速增长,因此,能够建造出可负担得起得居住用房和工商业用建筑就成了 区域产出增长的必需条件。从长期看,一个地区造出价格合理、供应充足的居住和工业用 房的能力是与其他区域在竞争稀缺经济资源的重要资本,而在这个过程中房地产投资的水 平无疑是至关重要的。 2 3 房地产业与城市规划的关系 2 3 1 城市规划的理论基础 区位理论 对于城市经济活动来说,空间就是一切,所以,关于城市房地产有句名言:位置,位 置,还是位置( 1 0 c a t i o n ,l o c a t i o n a n dl o c a t i o n ) 。可见,区位对于城市土地的价值影响有多 重要。城市土地区位的不同或者同一区位用途不同,往往产生不同的区位效果,从而获得 不同的经济效益、社会效益和生态效益。从企业经济行为来看,开发商进行开发、投资、 经营的目的就是为了获得最大限度的利润,从而必然在一定企业预算约束条件下寻找最佳 的城市土地区位,而用地单位、企业或个人也要选择购买或使用经济上能承受且又能取得 最大效用的区位地产。从宏观角度,社会为了保障整个社会福利水平提高,作为城市规划 的主体一一政府,也必然要使不同地区、不同地段区位的土地获得最佳用途,从而取得最 优的经济效益、社会效益和生态效益。所以,无论研究城市规划还是城市地价都要深人研 究城市土地区位向题。 区位理论是社会化大生产发展及其分工的产物,随着社会分工的不同和专业化生产的 加强,工业生产力的空间布局问题愈来愈引起人们的关注,区位论就是在这种历史背景下 产生的。区位理论是研究生产力空间布局及其相互作用关系的学说。区位,从狭义上讲, 是指特定地块( 宗地) 的地理空间位置及其与相邻地块的相互关系。从广义上讲,是指社会 经济等活动在空间分布的位置,既包括自然地理位置,也包括经济位置和交通区位,三种 位置有机联系,相辅相成,共同作用于地域空间,形成土地区位的优劣差异。城市土地区 位,其主要内涵是指某一街区或某一地段与周围环境事物的相互关系,它对城市土地整体 效益的发挥起着极其重要的作用。随着工业化、城市化的发展,城市土地区位也产生目新 月异的变化,对城市发展既有正面推动影响,也有负面的抑制作用,城市区位的这种双重 作用要求对城市不同地段的区位发展要有预见性、前瞻性,要自觉地根据经济、社会、生 态的要求,通过旧城改造、新区建设、设施完善等规划措施确保地价甚至增值。对土地经 6 0 3 2 0 2 5 1 4 6 陈泽明 杨浦区发展规划中的房地产开发问题 济收益而言,区位因素有以下几方面的影响。 r 1 1 通达性,也称接近性,指到达某特定土地区位的交通运输条件,由空间距离、花 费时间和费用来反映。这关系到生产所需材料采购成本与产品销售成本问题,也是及时获 得市场信息和确定决策方案的关键问题。通达性高的区位,可进人性强,其土地使用竞争 性增强,因此,土地利用方式趋向集约化、高密度利用土地,导致高集聚效益和高额租金, 从而产生区位经济效益,提高土地收益,提升地价。 相对于中心商业区c b df c e n t r a lb u s i n e s sd i s t r i c o 的位置。c b d 具有最高的中心 性,是对城市繁荣和发展起决定作用的中枢( 绝对区位) ,距离c b d 的空间距离( 相对区位) 决定着城市上地使用价值和价值。一般而言,距离c b d 愈近,相对区位条件愈佳,土地 收益愈高。 ( 3 ) 集聚效益和互补性,主要指各种群体( 如工厂、商店群等) 和个人在地域空间上的 集中程度,即商业、银行、保险、咨询、服务业、运输、旅游等行业的发展程度,尤其是 大公司、大银行、大商团等的集中程度所产生的集聚效益,这种大规模集中带来专业化和 分工协作的便利,相关产业部门的迅速发展,筹资融资和市场信息收集的便捷等所产生的 效益是影响地价的关键区位因素,集聚程度决定了城市地价峰值区的分布及其辐射效用。 ( 4 ) 集约利用水平,指单位面积土地上投人的活劳动和物化劳动,一般是投人越多, 其使用价值越大,土地经济效益越高,反之则低。无论从杜能的农业区位论,韦伯的工业 区位论,还是到克里斯塔勒的城市区位论,都是按照利润极大化、专门化、比较利益和最 优原则,来确定城市产业的最优空间经济区位,所以区位理论成为分析城市规划和地价的 重要理论基础。 土地区位的优劣决定土地区位的级差使用价值,土地区位的级差使用价值决定土地的 级差收益,土地级差收益又决定使用这一区位必须支付的级差地租,所以,区位的选择就 取决于获得区位效益与支付区位级差地租的能力,这种级差地租反映在不同区位上形成了 不同的土地利用圈层结构。本世纪= 十年代,以布吉斯( e w - b u y g e s s ) 、帕克( r - p a r k ) 为代 表的芝加哥学派,从社会生态角度提出了同心圆学说,霍伊特( hh o y t ) 在此基础上又提出 了扇形学说,哈里斯( g i ) h a r r i s ) 和乌尔曼( e l u l m a n ) 进一步发展为多核理论。这些理论对研 究城市土地价值有重要指导意义。他们的模式中有一个重要的共同点,即商业中心区 ( c b d ) 。帕克认为:在城市中有一个具有支配地位的区域,通常也是价值最高的区域。这个 具有支配地位的区域即绝对区位,是影响城市土地价值的决定因素。城市中,以绝对区位 为中心、时间距离( 指定交通工具及交通条件下,从某点到达商业中心所用的时间,反 映某点的通达性) 为尺度,衡量不同地段的相对区位与绝对区位之间的距离,确定城市土 地的优劣。 美国经济地理学家阿郎索在杜能农业区位论的基础上创建了土地价值理论,他的突出 贡献在于他将区位空间作为地租问题的一个核心进行了探讨,还首次提出了区位平衡 ( 1 0 c a t i o ne q u i l i b r i u m ) 的概念。他创建的阿郎索模式假设个商业中心的城市坐落在某平坦 ! ! ! ! 堑! ! ! 堕堡望 塑塑堕苎垦塑型! 墼星些亡茎! 型一 地块,通往商业中心的各方交通条件相同,空间距离代替时间距离,考虑的重要因素是通 达性和相关运输费用。不同土地使用者由于对通达性的要求不同而具有不同陡缓的地租曲 线。最陡的地租曲线占据最好的土地即距离商业中心最近,而最缓的地租曲线则位于距商 业中心最远处。比如:商业活动的外部功能主要是与顾客的联系,有所谓“门槛顾客量” 的要求,工业活动的外部功能包括与原材料、劳动力和产品市场的联系:居住活动的外部 功能涉及到就业、购物和其它有关场所。因此,区位的通达性对不同产业活动收益的影响 往往是不同的。因此,形成不同陡缓的地租曲线。根据地租曲线不同产生土地使用者对城 市土地利用的空间排列顺序。 在市场经济体制的竞争机制下,土地作为一种商品,最终属于能够支付最高地价的产 业活动。对于企业而言,土地是一种成本要素,那么企业就要比较由地价构成的成本与区 位因素带来收益水平对企业整体收益的影响,这使得企业会寻找两者之间的最佳结合点, 尽量降低成本,提高收益水平。而不同产业对区位的敏感度不同,所以不同产业对区位的 选择不同,形成一定的土地利用格局。所以,区位因素在很大程度上决定了不同功能性用 地的空间布局与地价水平。 2 3 2 城市规划理论 外在性是市场失灵的根源之一。而现代城市是人口和经济活动高度集聚的经济空间, 在城市经济生产和生活中,外在性体现得最为集中和明显,与外在性相联系的公共物品和 共有资源可谓无处不在。尤其是城市土地资源,作为城市一切经济活动的载体,外在性的 存在使得土地仅靠市场的作用是无法达到最优配置的,必须依靠政府行为,依靠城市规划, 通过城市土地利用总体布局功能分区和土地利用的具体规范,控制城市土地用途,调节土 地使用结构和布局平衡,把土地资源纳人优化配置的轨道,避免市场机制配置的局限和弊 端。 城市规划是对城市发展的一种预期,并通过规划作用争取达到的未来状态,它研究的 主要内容就是处理有关城市土地使用的分配和处置问题,它在很大程度上决定了由房地产 产品所构成的城市整体外貌和形象,所以,房地产投资区位的选择是由规划限定的,那么, 房地产的增值必然受制于城市规划,而房地产增值归根结底就是土地增值,所以城市规划 首先界定了影响地价的预期因子,使得无论是总体地价,还是单宗地价都与规划息息相关。 关于城市规划的概念,从不同的角度,有不同的表述方式,下面是2 0 世纪7 0 年代以 后对城市规划表述的几种概念。 城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标,确定城市性质、 规模和发展方向,合理利用城市土地,协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安 排。 城市规划可以定义为:在城市或者镇、区层次上,致力于组织与人的需要相一致 的、和睦共处的空间秩序。 ! 翌丝! ! ! ! 堕登堕 堑塑垦垄星塑型主塑星垫主茎垄塑墨 城市规划在于满足城市的社会与经济发展的要求,一般需由政府部门组织专业团 体进行综合考察、分析、预测、设计,才能收效。因此,这也可以说是一项社会工程t 是 政府部门的职责之一,也是一项专f - j r 4 学。 城市规划,就是在配备街道及公共设施的同时,以土地合理利用为目的的综合规 划,使城市各项活动能形成一个整体,统一于城市结构之中,能使其各项功能得到充分发 挥。 从上述几种对城市规划理解的概念中,无论从其作用,政府职能还是城市结构表述, 可以得出城市规划的几个要点。 ( 1 ) 无论何种制度下,城市规划是一种政府职责,编制和实旋城市规划是一种政府行为; ( 城市规划的目的是使城市公共利益和公共环境得到保护,为城市各种经济活动提供有 序的空间载体,确保城市各项功能的充分发挥; ( 3 ) 对城市土地、市政公共设旌等主要公共资源的统筹配置与控制,这是城市规划调控的 主要内容。其中,主要涉及城市土地的分配和布局。 由此看来,城市规划是从土地最经济利用的观点出发,兼顾土地利用的社会效益和环 境效益,对城市土地利用规模和结构做出的近远期安排。合理的规划应该根据不同区位的 级差收益安排相应的社会、经济、文化等活动。这意昧着对某些土地赋予较大的开发价值, 对某些用地则限制其开发,使各个地块的市场价格不同,以此来限制开发主体的行为。一 方面。规划要以地价为依据,在我国经济体制由传统的计划经济向社会主义市场经济转变 的过程中,城市规划作为政府宏观调控的职能和手段之一。应以市场为导向,充分考虑和 反映市场的可能性,而地价作为市场信息的“显示器”,为规划提供了决策依据,以便通 过地价杠杆鼓励和限制多元化投资主体的意图,在公正和追求效率的基础上,来规范以后 城市建设活动在城市空间和布局上的相互关系,使城市规划为城市发展提供一个具有足够 弹性和适应性的引导框架。通过在城市规划设计与实施中加人事前影响评估,开展土地增 值研究,避免或减少土地利用的负外部效果,使土地增值。另方面,规划过程实际上是 分析、研究、确定城市中各地块不同使用价值的最合适时期,应从规划不同层次深人研究 其对地价的影响。城市规划按内容和深度,可分为总体规划、分区规划、详细规划三个层 次,无论是宏观的总体规划,中观的分区规划还是微观的控制性详细规划,都对土地的市 场价格产生着直接影响。 城市总体规划是城市土地利用的宏观、指导性长期规划,要根据上一级总体规划的要 求和当地土地资源特点和经济社会发展目标以及生产力布局和城镇化规划,确定城市土地 利用方向、目标和结构分区以及骨干项目和基础设施工程的用地范围;同时,确定规划的 主要措施。它做出的城市发展预测( 人口规模、城市化水平、经济发展进度等) 、采取的社 会发展经济政策和规划采取的控制方针( 耕地保护等) 在总体上限定了土地供应和需求。土 地同其他商品一样,存在市场均衡问题,所以规划从宏观上直接决定了地价水平和地价的 0 3 2 0 2 5 1 4 6 陈泽明杨浦区发展规划中的房地产开发问题 上涨幅度,同样,它做出的新发展区选择、土地开发程序和分阶段土地投放量安排以及基 础设施投资区位等,不仅对未来城市地价的总体水平,而且对地价分区变化情况产生影响。 分区规划是总体规划的深化,覆盖全市城市规划发展区,体现了中观层次强调的全部 城市环境,尤其是对旧城改造的指导,有利于减少或避免外部不经济,保证土地的增值。 同时也体现了城市土地的“结构效率”,借鉴分区规划理论和实践,体现了公平、效率与 宜人环境,从而保证和体现土地价值。分区规划所确定的分区土地主导使用性质和开发强 度从中观层次上决定了分区地价水平和分区地价差异。 控制性详细规划是对具体地块开发起着直接的控制和调节作用,以土地开发用途和开 发强度为控制重点的微观层次规划。通过控制具体地块的开发用途及兼容范围,土地使用 强度、主要公共设施和配套服务设施、道路及其设施与内外道路关系、城市特色与环境景 观等直接影响具体宗地地价的高低。综上所述,土地价格受城市规划的影响,是多层次的、 多角度的。由于外部性的存在,规划作用的定量衡量就非易事,要分层次来具体对待同 时,要使城市规划与地价评估互为因果、互相促进。 2 4 城市土地规划的引导作用 2 4 1 城市规划与房地产开发的特征 城市规划的主要任务是根据一定时期城市的经济和社会发展目标,确定城市性质、规 模和发展方向、合理利用城市地、协调城市空间功能布局及进行各项建设的综合部署。城 市规划是建设城市和管理城市的基本依据,是保证城市进行合理的建设和城市土地合理的 开发利用及正常经营活动的前提和基础,是实现城市社会经济发展目标的综合性手段。 2 4 2 房地产开发的特征 所谓房地产开发,是指房地产公司根据市场对商品房产的需求和城市规划的要求及近 期建设需要选择一定规模的用地,有步骤的进行征地和搬迁,对基础设施、主要用地功能 项目及配套项目,进行开发建设和经营管理的一项综合性的社会经济活动。房地产开发包 括立项、规划设计、征地搬迁、土地开发、房屋建设、工程竣工验收、经营销售、交付使 用直至物业管理的全过程。房地产开发大多由企业操作,是一种投资性经济活动,具有投 资巨大、风险巨大、回报巨大的特点。 从行为方式来看,城市规划的编制是由政府部门( 包括城市规划设计院和城市规划管 理局) 来完成,反映公众意志,维护公众利益,促进城市的全面发展,是一种总体行为, 也可以说是一种国象行为;而房地产开发主要由企业来承担,是种个体行为,其目的是 为了获得最大利润回报。尽管它帮助实现了部分城市规划的建设,但它的目标是实现利润 的最大化。 1 0 0 3 2 0 2 5 1 4 6 陈泽明 杨浦区发展规划中的房地产开发问题 从实现周期看,城市规划确定城市的性质和发展方向,确定城市的总体建设框架,它 除了考虑城市的近期建设以外,更多的是考虑城市的远景效果,因此,城市规划是一项富 有前瞻性的长期事业,而房地产开发更关心的是开发项目的短期效益,即使投人的资金在 最短时间内获得最大利润。 从实现方法来看,城市规划确定城市发展的目标和方向,是一种目的行为,而房地产 开发则是实现城市规划的手段之一,也是最经济最快速的一种手段。可以说二者之间的关 系是总体与个体、长期与短期、目的与手段、指导与被指导的关系。对于如何使二者的关 系更为协调,一直是各国政府和众多学者们不断探索和研究的主题。 2 4 3 城市规划对房地产开发的影响 城市规划对房地产开发的规范和限制作用。房地产开发由于受到市场机制的作用和局 部利益的驱动,开发者往往仅从自身利益出发,单纯考虑企业的经济效益和地块本身的经 济效益,而忽视全局利益和地区综合利益。这种行为主要表现在任意提高建筑密度和容积 率,搜自占用规划中的公共绿地,任意确定建筑风格,破坏城市景观。这种行为给人居环 境带来影响,也为城市发展埋下隐患。因此,必须对房地产的开发与建设进行规范与限制。 我国城市规划法规定:城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划,服从 城市管理。城市规划是通过确定城市的用地性质、用地规模和开发强度来实现对房地产开 发的管理。具体来说,城市规划根据城市的发展方向,确定城市建设用地的性质、位置、 用途以及使用过程中对地形、地貌、相邻关系和环境的影响,确保城市开发建设健康、有 序、协调发展;城市规划确定城市发展各个阶段的用地规模,保证城市开发的正常速度和 限制城市无节制的向外延伸:城市规划根据城市空间景观要求和环境要求,以及群体之间 的关系,确定各个地区的建筑高度、建筑密度和容积率等技术经济控制指标,明确各类用 地的最大开发强度,以限制开发过密的倾向,保证良好的生活和居住的环境质量。 城市规划对房地产的引导和促进作用。编制好的城市规划为房地产开发商提供了大量 信息和开发依据房地产开发的地段选择,土地价格评估都能从城市规划中获得。合理的 城市规划能够增强投资者的信心,促进房地产开发的发展和形成一批开发热点同时,在 具体的开发地段上,一个好的规划设计方案有利于降低成本,提高开发效益。 城市规划对房地产开发效益的影响。主要取决于房地产销售的价格。这种影响表现在 两个方面,一种是规划确定带来的影响,另一种是规划变动带来的影响。其中规划确定带 来的影响主要表现在:城市规划确定了城市与区域在一定时期内的发展规模以及人口增长 速度,也就从宏观上确定了房地产需求与供给的数量比例关系,城市规划划分了城市用地 功能分区以及土地的使用性质,不同性质的土地所产生的经济效益是很悬殊的,这也就决 定了房地产价格的高低,即使是同一性质的用地,地处位置不同,价值也不一样:建筑密 度、容积率等技术经济指标,以及城市基础设施配套程度,也直接影响到房地产开发地块 的环境与投人产出比例。房地产开发将促使城市规划更具合理性,我国现有的城市规划体 ! ! ! 丝! ! 竺堕翌塑 塑塑垦茎星塑型生盟垦垫兰互垄! ! 里 制仍以终极式理想方式占主导地位,难以面对现实中的冲突,今后应增强城市规划的弹性 和应变能力。城市土地的有偿使用对城市规划带来了制约和影响,对城市结构布局起着潜 在的调节和促进作用。因为,在城市规划的实施过程中,房地产开发机制的引入,将使城 市内部的地域分化,结构布局等都受到城市开发要求的约束和调节。通过对城市现有的用 地结构和布局进行多方面、多层次的调整完善,使城市用地各尽所能,从而使房地产的开 发收益与城市自身发展要求在一定程度上的统一。 房地产开发促进城市规划建设变为现实。随着改革开放的不断深化,我国房地产业在 城市的建设发展中扮演着极其重要的角色。城市建设的总体实施需要大量的资金,过去那 种单由国家财政出资的建设模式,已远不能满足城市建设发展的需求。推行房地产开发, 能满足城市发展的需求,回收资金后也可将资金循环,滚动地用于城市建设。 2 4 4 城市规划与房地产开发之间的关系 规划的制定与房地产开发问的协调。前面我们提到我国现有的城市规划体制仍以终极 式的理想方式进行制定,目前的大多数城市规划缺乏弹性和应变能力。这种缺乏使得目前 的城市规划对房地产开发起着更多的是制约作用,而不是引导和促进。房地产业在我国虽 有近l o 年的发展期,但总体来说还属于一个尚未完全成熟的行业;另一方面,房地产作为 一个拉动性强、牵涉面广的行业,一直是我国政府重点发展的行业,近几年更是作为拉动 我国经济的支柱性产业。房地产要成熟要发展离不开国家政策的支持和政府的扶持、协调 和帮助,但我国目前的城市敖浅目一般是很难做到,其间存在的主要问题是规划的制定与 房地产开发的矛盾。我国的城市规划按时间分为中期规划和长期规划,一般是3 年和5 年。 一个城市规划编制出来,对整个城建工作起着规范和指导作用,具有极强的前瞻性,一经 颁布就具有了一定的法律效应。另一方面,房地产开发也有一个长时间的投资和建设过程, 最短的开发期基本上也在一年半以上。因而,开发企业对开发计划的安排要完全参考城市 规划来进行制定和实施。而对城市规划有关项目的研究制定,房地产开发企业的经营管理 者却很少有机会参与,主要完成和投资者的利益得不到一定的体现,加之规划中所提出的 更多的一系列的限制条件,无疑也会增加开发的成本和难度。这些使得房地产开发企业对 城市规划执行的热情不很高,许多城市都有开发商打规划的擦边球和钻规划的空子的现 象,而这一切结果都会影响城市规划的顺利实施和二者关系的协调。 另一方面,在对已制定好的城市规划的修改中,人为因素过重,也极大的影响了城市 规划和房地产开发关系的协调。这种修改破坏了城市规划中的延续性,其结果是城市的规 划格局被破坏,投资被浪费,甚至还会影响到部分开发企业的生存。因而,城市规划制定 和修改的随意和非理性是影响城市规划与房地产开发相协调的问题之一。 城市空置化问题。改革开放以来,我国经济有了一个飞速的发展,城市的规模都有了 很大改变和扩大。从上世纪9 0 年代至今北京市规模已发展到五环路以外了,城市面积扩 大了一两倍,可以说我国所有的城市面积都有了极大的扩张。但在城市的中心还存在着一 0 3 2 0 2 5 1 4 6 陈泽明 杨浦区发展规划中的房地产开发问题 定数量的未完全开发的土地,这就是一些专家所说的城市空置化问题,这其实就是一个城 市规划与房地产开发问的协调问题。二战后的欧洲和美国,7 0 年代的日本,几乎所有的 发达国家都有过类似的经历。那时经济在快速发展,城市规模在扩大,而房地产开发者为 了降低开发成本,回避城市中心地区开发时过多的规划限制,在城市的边远郊区进行着大 规模的开发,而这些地区又正好是一些城市规划未涉及或较少涉及的地区。这样大中城市 周边就出现了许多小的卫星城市、镇,成为许多市民的居住地,成为滋生社会不稳定因素 的温床。这种发展是城市规划与房地产开发之间关系不协调的发展,是一种对现有资源极 大浪费的发展。在这种发展中,城市中心地区的过去大量投人建成的市政设施被闲置老化, 而大量的社会财富却被重新投人到新的城市边缘地区的市政建设中去,另一方面,大量的 城市周边的土地被大量地、快速的占用开发。而城市中心的土地却被长时间闲蜃浪费。有 限的土地资源和城市可持续发展的空间被无度的快速的利用。在这种开发中,城市居民被 大量外迁,而生产经营和政府办公地依然留在城市的中心地带,这样使城市形成了每天固 定时段的交通阻塞,人们外出行动也更多的对交通工具产生了依赖,能源被快速的使用, 城市市政建设的压力进一步加大,环境的污染也在加剧。 现在我国的城市也开始面临着这些问题,而许多城市的管理者对此问题还没有引起足 够的重视,有的甚至还对此持鼓励的态度。对我们这样一个拥有1 3 亿人口的大国而言这 些问题更尖锐。因此,如何使城市规划更好地与房地产开发间的关系相协调,这是摆在我 们面前的重要任务。 2 5 构建城市规划与房地产开发的协调发展 在市场经济下,在我国经济的飞速发展中,现代城市建设提倡“经营城市”的理念, 其追求的目标是城市综合效益( 包括环境效益、社会效益、经济效益等) 的最大化。城市规 划与房地产开发的共同目的是为了实现这个目标。城市规划是从总体上对城市的开发和建 设进行有序的安排,房地产开发则是在追求自身利润最大化的同时,实现着城市规划,进 而实现城市的综合效益,这二者关系的协调发展成为城市规划实现的基础。因此,要促进 现代城市规划与房地产开发协调发展,必须做到: 第一,现代城市规划除了注重其系统功能、形象功能、商业功能、居住功能、交通及 基础设施等常规功能外,应重视其经营和市场需求功能,在布局合理的前提下,提高城市 的运作效率和经营效益。 第二,城市规划及建设目标的实现与房地产开发密切,故对一些重要的城市中心区形 象工程项目,应注重规划部门与房地产商的协同与配合。 第三,现代城市规划应具有一定的可调幅度。由于市场及环境是在不断变化中的,为 适应这种变化,使构建的新兴城市能做到可持续发展,提高经营效益,在总体规划布局不 发生重大改变的前提下,局部应具有一定的可调性。这样可促进城市与环境及社会的相融 塑篓里塑盟型旦一 堑堕垦垄垦塑型箜星些主茎垄塑璧 性和协调性。 第四,现代城市规划也应注重创新,特别应考虑其与地方的资源优势和支柱产业特点、 民族民风特色的结合,增强城市的吸引及辐射功能。 第五,在规划指导下的房地产开发经营公司,也必须构建不断创新的经营理念,以独 特的环境文化、经营文化、经营技巧和运作手段,提升自身的核心优势,在市场竞争中立 1 4 0 3 2 0 2 5 1 4 6 陈泽明 杨浦区发展规划中的房地产开发问题 杨浦区房地产业历史与现状 3 1 杨浦区房地产业发展概况 改革开放以来,房地产业日益成为城市经济发展的重要动力。为了提高新世纪的综合 竞争力,在上海市“十五”计划中,房地产业确定为新的城市六大支柱产业之一,对拉动 建筑、钢铁、水泥、建材、家具、家电等几十个行业的发展起到了主导作用。近几年,上 海的房地产业增加值保持在年均增长1 0 以上,支柱产业的地位不断凸现。 “十五”期间,在上海市房地产业飞速发展、杨浦区功能结构转型的大背景下,杨浦 区政府全面落实市委、市政府建设杨浦知识创新区的指示精神,扎实有效地推进杨浦区房 地产业的发展,取得了丰硕的成果,使房地产业为区级财政收入的增加、城市功能的提升、 区域环境的改善和市民居住水平的提高作出了重要贡献。具体表现为以下三点: 一是房地产投资规模增大。2 0 0 4 年杨浦区房地产投资额达到3 9 5 0 亿元,占固定资 产投资总额5 2 4 0 亿元的7 5 0 ; 二是房地产增加值不断增长。2 0 0 4 年杨浦区房地产业增加值达到8 8 6 亿元,增长幅 度达到1 0 4 ,占地区增加值7 8 8 1 亿元的1 1 0 : 三是房地产税收持续大幅度增长。2 0 0 4 年注册在区的房产税收达到1 _ 1 5 亿元,比上 年增长4 1 2 ;注册在街道( 镇) 的房地产税收达到3 7 0 亿元,比上年增长5 1 0 ;契 税达到3 2 l 亿元,比上年增长6 1 3 ,综上所述,房地产税收占区级财政收入2 9 亿元 的2 7 8 ,支柱产业的地位逐步确立。( 数据由区计划委员会、区财政局提供) 3 2 杨浦区土地现状 3 2
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