汉阳区楼市现状分析.doc

汉阳区楼市现状分析汉阳在改革开放之前是武汉市的工业区，经济发展相对较快，改革开放后，随着商业经济的兴起，汉口和武昌经济发展快速起来，汉阳区由于交通和市政设施得不到根本的改善，经济发展速度变缓。但近几年，汉阳在“沌口”经济开发区建立和神龙汽车城落成之后，经济发展的速度有了一定幅度的提高。随之汉阳区内房地产市场由于经济发展速度的提高逐渐活跃起来，汉阳区房地产业发展至今，主要呈现出以下几个特征：1、开发规模逐步扩大。2000年汉阳地区的楼盘数量很少，仅有的几个楼盘中除了鹦鹉花园以外，其余的房地产开发规模一般都在5万平方米以下，现如今汉阳的楼盘数量已超过50个，大规模的住宅小区层出不穷，开发规模在10万平方米以上的楼盘彼彼皆是，最大开发规模甚至达到50万平方米金色港湾。项 目 名 称地 理 位 置开 发 规 模金色港湾沌口经济开发区 50万平方米桃花岛城市花园汉阳去罗南七路13.6万平方米金荷花园沌口开发区建业道13万平方米碧水晴天汉阳去琴台路赫山新村46号15.3万平方米奥林花园汉阳区中南体育中心旁30万平方米国信新城江汉二桥汉阳桥头 20万平方米泰合百花公园武汉经济技术开发区江大路5号新江大对面 20万平方米锦绣豪园 沌口小区六号地10万平方米旺达花苑七里庙 21万平方米鹦鹉花园汉阳拦江路195号26万平方米2、楼盘开发重心呈点式集中。目前汉阳楼盘分布逐步向四个点集中：钟家村、墨水湖、王家湾和沌口。区域项目名称楼盘位置销售均价（元/平方米）区域均价（元/平方米）钟家村鹦鹉花园汉阳拦江路195号2300 1814东方江景园汉阳腰路堤 2300 锦绣苑汉阳区鹦鹉小道1号1700东星公寓汉阳区鹦鹉小道19号1400蓝江家园汉阳区夹河路特1号1600康泰苑汉阳大道腰路堤夹河路1500莲花湖公寓莲花路41号 1200墨水湖东方华尔兹武汉市汉阳区动物园路47号7号22001557丽湖花园汉阳墨水湖路与马沧湖路交汇处1450丽水花园汉阳墨水湖路1900湖傍嘉苑汉阳大道五里新村1600旺达花园七里庙 1700桃花岛城市花园汉阳区永丰乡汉桥村1700王家湾四新欧景园 龙阳大道3号 16001660永开商住楼郭茨口玫瑰园西村 1350国信新城 江汉二桥汉阳桥头 2100吉祥欧式花园十里铺建材市场旁1500玫瑰西苑汉阳二桥旁1500沌口开发区新都国际嘉园18001775阳光丽景（二期）1380金荷花园（二期）1200奥林花园1700泰合百花公园1900金色港湾1900碧波山庄武汉经济技术开发区1900锦绣豪园武汉经济技术开发区沌口小区6号1400由上图中可以看出，汉阳区楼盘开发的四个重心中，老城区钟家村附近楼盘的价位依然最高达到1814元/平方米，其次就是沌口经济开发区的1775员/平方米，最低的是墨水湖附近的楼盘，其重要原因是墨水湖附近的楼盘大多是经济适用房，其利润政策有所限制，因而价位不高。3、价格与指数的变化2000年至今，汉阳地区的楼盘均价由2000年3月份的1848.96元/平方米，涨至2002年9月份的1832.68元/平方米；指数由原来的1004.8点上涨到目前的995.95点。从下表可看出，汉阳区的房地产市场均价和指数比较稳定，波动幅度不大。汉阳区价格汉阳区指数2000第二季度1848.961004.82000第三季度1853.021007.012000第四季度1847.541004.112001第一季度1849.081004.872001第二季度 1879.981021.662001第三季度 1875.761019.372001第四季度1923.421045.292002第一季度1829.89994.462002第二季度1873.421018.092002第三季度1832.68995.954、主力户型方面的特征由于汉阳区是武汉三镇中经济发展比较缓慢的区域，经济水平的不高决定了居民购买力的低下，因此汉阳城区的楼盘开发主要以中、低档为住，以中、小户型为主力户型，一般都在120平方米以内，大户型很少。项目名称主力户型建筑面积（平方米）使用率鹦鹉花园3*2 / 2*2 120-130 / 70-80 85%金荷花园 3*2 / 2*2130 / 9588%阳光丽景3*2 / 2*2 110 / 96.2780%丽水花园3*2 / 2*2 120 / 93 85%湖畔嘉园3*2 / 2*1115.03 / 86.2490%碧水晴天3*2 / 2*1120 / 80 85%东方江景园3*2 / 2*2131.32 / 96.3285%康泰苑3*2 / 2*2119.5 / 88.0585%奥林花园3*2106 / 11686%缤纷四季3*2 / 2*1112 / 78 90%国信新城3*2 /4*2 130.8 / 9985%桃花岛城市花园3*2 2*2 132 / 10088%新都国际嘉园3*2 14585%由上表的抽样中可看出，主力户型面积在120平方米以内的楼盘占了80%以上，大户型很少。尽管如此，汉阳区还有消费者想购买中、小面积户型，还有消费市场。但应在品质、户型设计和规划上有所提升改变，否则导致开发的楼盘空置，那就得不偿失了。5、开发方式的变化。相对汉口和武昌来说，汉阳是武汉市环境污染最少，自然资源破坏最小的地区，因而其自然资源是武汉市最丰富的。开发商们充分利用汉阳这一特点，在自然环境上大做文章，一般采用的方法是：提高绿化率，完善的小区配套设施，和修建大型的中央休闲广场。目前在汉阳地区，绿化率达到40%以上的占汉阳新开发楼盘的35%以上，而东方江景园、鹦鹉花园、金色港湾、奥林花园、丽水花园等小区都修建了大型的中央休闲广场。项目名称绿化率 容积率奥林花园48%1.16新都国际嘉园40% 1.7丽水花园 40% 2.06碧溪苑50%1.5桃花岛城市花园40% 1.7金荷花园42% 1.3鹦鹉花园40% 1.726、配套和装饰标准上逐渐统一。随着汉阳区经济的发展，房地产业逐步走向成熟，住宅小区配套上也逐步的完善，现在的小区中基本上都有休闲中心、会所、 儿童娱乐园、幼儿园、篮球场、健身室、购物中心等等配套，在智能化上，现如今的小区都配有可视楼宇对讲系统、室内安防报警系统、周界闭路监控系统、周界防越红外线对射系统、车辆管理系统、宽带接入，三网合一、变频供水等。而在装饰标准上，汉阳区已基本统一起来了。外墙 高级涂料门单元防盗门内墙刷白、清水墙窗 塑钢窗阳台两个，一个封闭、一个不封闭厨毛坯屋面 坡屋顶卫 毛坯7、在总体规划上汉阳区的楼盘在总体规划上以多层为主、小高层为辅，高层很少，现