（工商管理专业论文）机遇管理理论在房地产项目投资分析中的应用——以北京K项目为例.pdf

首都绐济贸易人学( 顾) i ：学位论文机遇管理理论订：房地产项h 投资分析中的心用 独创性声明 本人郑重声明：今所呈交的机遇管理理论在房地产项目投资 分析中的应用一以北京k 项目为例论文是我个人在导师指导下进 行的研究工作及取得的科研成果。尽我所知，文中除了特别加以标注 和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写的内容及科研 成果，也不包含为获得首都经济贸易大学或其它教育机构的学位或证 书所使用过的材料。 作者签名：b l t l l ：阜年上月日 关于论文使用授权的说明 本人完全了解首都经济贸易大学有关保留、使用学位论文的有关 规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅、借阅 或网络索引；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采取影印、 缩印或其它复制手段保存论文。( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 作者签名：师签名苍竖盹业厶z 日 首都经济贸易人学( 硕) 十学位论文机遇管理理论相：房地产项目投资分析中的成用 怛i 日 堀贡 房地产项目具有投资额巨大、项目周期长、不确定因素多等特征，其成功关 键取决于决策的正确与否。项目决策的依据是根据可行性研究理论对项目进科学 的分析与预测。因此，必须重视和加强房地产项目可行性研究，采用科学投资决 策方法，防投资隐患于未然。 本文根据房地产开发项目可行性研究与机遇管理理论，结合国内外相关参考 文献和研究资料以及自身的从业经验，对k 房地产开发项目进行可行性研究， 以期有利于房地产项目的合理开发和企业投资的科学决策，论文的主要内容包括： 介绍房地产开发项目可行性研究基本理论和机遇管理理论，对k 房地产项目基 本情况、特点进行分析，在研究成北京整体经济形势和房地产行业情况基础上， 根据拟定的项目开发方案估算总投资和销售收入，对项目进行经济、财务评价和 不确定性分析，以期分析探讨该项目投资机遇的分析评价。 本文通过理论结合实际的研究，说明了房地产项目投资机遇评价的一般流 程，它能够帮助我们在房地产开发过程中避免决策的盲目性，做到项目定位清晰、 技术安排合理、资金预算准确，加快企业资金利用。本文对于指导k 项目的开 发具有重要的实践意义，对其他房地产开发商开发项目时也具有一定的参考意 义。 主题词：房地产；可行性分析；机遇。 3 首都经济贸易人学( 硕) ： ? 学位论文机遇管理理论在房地产项目投资分析中的成用 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ep r o j e c t sh a v ec h a r a c t e r i s t i co fh u g et o t a li n v e s t ，l o n gi n v e s tc y c l e ， v a r i o u sk i n d so fu n c e r t a i n t ya n ds oo n t h ek e yp o i n tt ob es u c c e s s f u li st h el e g i t i m a c y o fs t r a t e g y a n a l y s i n ga n df o r e c a s t i n gs c i e n t i f i c l yb a s e do nt h ef e a s i b i l i t yr e s e a r c h t h e o r yi st h ew a r r a n to ft h ed e c i s i o nm a k i n go fap r o j e c t s o w eh a v et or e i n f o r c ea n d s t a n d a r d i z et h ef e a s i b i l i t yr e s e a r c ho nr e a le s t a t ep r o i e c t st oa d o p ts c i e n t i f i c i n v e s t m e n ts t r a t e g y , a n dk e e pa w a yi n v e s tr i s k b a s e do nt h ef e a s i b i l i t ys t u d yo nr e a le s t a t ep r o j e c t sa n do p p o r t u n i t yt h e o r y , h a v i n gc o n s u l t e dr e l e v a n ti i t e r a t u r ea n dm a t e r i a l s t h ea r t i c l ed i daf e a s i b i l i t ys t u d yo n t h ekr e a le s t a t ep r o j e c t ，c o m b i n i n gp r a c t i c a le x p e r i e n c e a n di to f f e r st h er e a l e s t a t ea s c i e n t i f i cd e v e l o p m e n ta n di n v e s t m e n tm e t h o d t h em a i nc o n t e n t s ：b r i n go u tt h e b a s i c a lt h e o r yo ff e a s i b i l i t ys t u d yo nr e a le s t a t ep r o j e c t sa n do p p o r t u n i t y , t h eb r i e f i n t r o d u c l 【i o no nkp r o j e c ta n di t sc h a r a c t e r i s t i c s ，t h ef o r e c a s to nt h ed e m a n da n d s u p p l yc o n d i t i o ni nt h er e a le s t a t em a r k e to fb e i j i n g ，b yt h ee c o n o m i c , f i n a n c i a la n d u n c e r t a i n t i e sa n a l y s i s ，i no r d e rt od i s c u s st h ep r o b a b i l i t yt od e v e l o pa n dm a n a g e t h i sp a p e rd e m o n s t r a t e st h en o r m a ls t e p so ft h ef e a s i b i l i t yr e s e a r c ho nr e a le s t a t e p r o j e c t st h r o u g ht h e o r yc o m b i n i n gp r a c t i c e i tc a nh e l pu sa v o i dd e c i s i o n - m a k i n go n t h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n ta r b i t r a r i l y , w ea r ea b l et oo r i e n t a t et h ep r o j e c tp l a i n l y , a r r a n g et e c h n i q u er e a s o n a b l y , a n db u d g e tc a p i t a le x a c t l yt oi n c r e a s et h eu s eo fc a p i t a l i ts u p p l i e sa ni m p o r t a n tp r a c t i c a lv a l u ef o rt h ed e v e l o p m e n to fk i t e m ，i ta l s os u p p l i e s s o m er e f e r e n c e dv a l u ef o ro t h e rr e a le s t a t ed e v e l o p e r s k e y w o r d s ：r e a le s t a t e ；f e a s i b i l i t yr e s e a r c h ；o p p o r t u n i t y 4 首都经济贸易大学( 硕) ：t ：学位论文机遇管理理论钥：房地产项日投资分析中的廊用 机遇管理理论在房地产项目投资分析中的应用 一以北京k 项目为例 1 1 4 ； 仑6 1 1 选题的背景和意义6 1 2 研究目的及方法6 1 2 1 研究目的6 1 2 2 研究方法7 1 3 论文的创新与不足7 1 3 1 论文的创新7 1 3 2 论文的不足7 1 4 论文的结构和内容安排7 2 理论综述8 2 1 可行性研究8 2 1 1 可行性研究的概念9 2 1 2 可行性研究的作用。9 2 1 3 房地产可行性研究的内容9 2 1 4 可行性研究理论在国外的发展1 0 2 1 5 我国房地产项目可行性分析的发展与状况1 1 2 2 机遇管理理论1 1 2 2 1 机遇1 2 2 2 2 机遇的形成机制1 2 2 2 3 机遇管理理论。1 3 2 3 房地产项目可行性研究的机遇因素分析1 6 3 项目概况1 7 3 1 项目背景1 7 3 2 项目基本情况1 7 3 2 1 项目名称1 7 3 2 2 项目位置1 7 3 2 3 项目用地。1 8 3 2 4 规划技术经济指标1 8 3 2 5 项目建筑设施标准1 9 3 2 6 项目区域状况1 9 3 3 项目开发单位简介1 9 4 项目环境冈素分析2 1 4 1 北京市经济环境分析2 1 4 1 1l 宗i 苤2 1 4 1 2 分项统计2 2 4 2 北京市房地产市场分析2 4 4 2 1 北京市土地市场分析2 4 4 2 2 北京市房地产市场分析2 5 4 2 3 北京市细分房地产市场分析2 6 4 2 4 区域房地产市场分析2 8 5 首都绛济贸易人学( 硕) ：f ：学位论文机遇管理理论在房地产项目投资分析中的戍用 4 3 项目市场竞争分析3 0 4 4 北京市经济分析及房地产市场分析小结3 1 4 4 1 北京市经济分析小结3 1 4 4 2 北京市房地产市场分析小结3 1 4 5 中国经济及房地产业未米的前景预测3 2 5 目标分析3 3 5 1 企业目标3 3 5 2 项目市场定位3 3 5 2 1 项目价格定位。3 3 5 2 2 项目客户群定位3 3 5 3 项目s w o t 分析3 4 5 4 项目经济目标3 5 5 5 社会效益目标3 5 5 6 目标小结3 5 6 项目资源因素分析3 6 6 1 项目土地资源分析3 6 6 2 项目市政资源分析3 6 6 3 项目资本资源分析3 7 6 3 1 项目总投资估算3 7 6 3 2 项目资金情况3 8 6 4 项目人力资源分析3 8 6 4 1 项目组织架构3 8 6 4 2 主要负责人简介3 8 6 4 3 员：1 ：构成及素质3 9 6 5 项目资源小结。3 9 7 项目能力分析4 1 7 1 项目执行能力分析4 1 7 2 项目财务能力分析4 1 7 2 1 项目财务效益预测4 1 7 2 2 财务现金流耸和财务指标分析4 3 7 2 3 资金来源、运用和借款清偿能力分析4 3 7 3 项目抗风险能力分析。4 3 8 项目机遇冈素评价结论4 7 结束语4 8 参考文献4 9 附表5 1 6 首都经济贸易人学( 硕) ：l ：学位论文机遇管理理论在房地产项日投资分析中的应用 1 绪论 1 1 选题背景和意义 房屋和土地是人类赖以生存的基本物质基础，既为物质生产提供活动场所， 又为人们提供生活空间和安全保证。从远古时代丌始，房屋和土地就伴随着社会 发展、经济繁荣和科技进步不断发展，并得到越来越有效的利用。伴随城市的成 长和发展、城市数量和规模的急剧增长，形成了现代房地产经济活动的客观条件， 为房地产业提供了发展空间。改革开放三十年来，房地产已经成为我国经济增长 的引擎，房地产及固定资产投资对国民经济的贡献r 益显著。1 9 9 8 2 0 0 7 年，扣 除土地购置费后的房地产开发投资对g d p 增长的直接贡献率由6 3 2 增加到 1 1 5 6 ，年均9 1 5 ；从1 9 9 8 年到2 0 0 7 年房地产开发投资对g d p 增长的间接 贡献率由8 7 1 上升到1 5 9 3 ，年均1 2 6 1 ；综合直接贡献率和间接贡献率所 得到的房地产开发投资对g d p 增长的总贡献率由1 9 9 8 年的1 5 0 3 上升为2 0 0 7 年的2 7 4 9 ，平均达到了2 1 7 6 。房地产行业己成为我国经济的重要支柱性产 业。 自2 0 0 8 年下半年以来，全国房地产市场交易量锐减，空置房总量直线攀升、 “烂尾”工程大量出现，美国次贷危机的蔓延和国家宏观调控固然是重要的影响因 素，房地产投资项目分析的空洞化、形式化所导致的投资决策失误也是不可忽视 的因素。丰富房地产投资分析评价理论，加强房地产开发项目的投资分析力度势 在必行。 本论文将机遇管理理论引入到房地产开发项目可行性的分析中，以北京市杨 闸环岛西南侧项目为例，探讨了房地产开发项目可行性分析的新思路，新方法。 同时，也有助于在具体实践中指导房地产投资者和经营者获得良好的投资收益。 1 2 研究目的及方法 1 2 1 研究目的 大量事实表明，一个国家、一个地区、一个企业乃至一个人的成功与发展都 与机遇有着密切关系。由于我国房地产开发项目具有投资额大、收益高的特点， 房地产开发项目的成功与否对企业影响巨大。从某种程度上讲，每一个房地产开 发项目都是开发企业的一次发展机会，能否在房地产开发项目前期对项目进行科 学的可行性分析评价，化机会为机遇成为房地产企业成长的关键性因素。 机遇管理理论是一个研究崭新领域。长期以来，由于受到我国国情的影响， 人们的机遇研究意识是相当薄弱的，这其中有理论方面的原因、政治方面的原因、 h t t p ：w w w f o c u s c n n e w s 2 0 0 9 - 0 3 - 0 6 6 3 3 1 1 4 h t m l 房地产成两会热点政策走向足”调整”非” j i 新” 7 首都经济贸易大学( 硕) ：f ：学位论文机遇管理理论住房地产项目投资分析中的应用 经济方面的原因和文化方面的原副。目前，机遇管理理论研究还处于深入探讨 发展时期，而零散的地区或行业发展机遇研究又缺乏系统的理论体系支撑。本篇 论文依托黄津孚教授的机遇管理理论最新成果，从机遇形成的机制入手，结合房 地产丌发可行性研究的内容，通过对房地产行业能力、资源、政策、环境的分析， 探讨房地产开发项目的投资机遇。 1 2 2 研究方法 本文以政治经济学、房地产经济学、企业管理学、机遇管理等理论为指导， 对我国房地产行业机遇进行研究。在研究方法上，采用归纳与演绎相结合、宏观 分析与微观分析相结合、定性分析与定量分析相结合、规范分析与实证分析相结 合、比较分析法等方法。 本文中所采用的宏观分析数据主要来自于北京市统计年鉴及北京市统计 局官方网站；开发项目的各种数据主要来自于项目的各种官方批文。 1 3 论文的创新与不足 1 3 1 论文的创新 本篇论文的创新主要体现在如下几点： 1 、将机遇管理理论与房地产项目可行性研究相结合，拓展了房地产开发项 目投资分析评价的新思路。 2 、将房地产开发项目投资分析的视角由项目分析，提升至公司分析的角度。 1 3 2 论文的不足 1 、目前机遇管理缺乏系统的因素分析系统，在本文中对各因素的分析基于 可行性研究报告的内容。 2 、对房地产企业投资环境的预测缺乏突破性方法和策略。 1 4 论文的结构和内容安排 本文共分八部分，第一部分为绪论部分，主要介绍选题的背景意义和研究 的方法目的；第二部分为理论综述部分，主要介绍房地产可行性分析及机遇管理 的相关理论，以此作为全文的理论基础；第三部分介绍了项目的基本情况；第四 至第七部分分别从环境、资源、能力、目标四方面对项目经行了分析评价。第八 部分结论。 8 首都经济贸易人学( 硕) ：l ：学位论文机遇管理理论神：房地产项h 投资分析中的心用 2 理论综述 2 1 可行性研究 2 1 1 可行性研究的概念 可行性研究就是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、 经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是 否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的目 的是使决策科学化、程序化，提高决策的可靠性，并为项目的实施和控制提供依 据或参考1 2 1 。 2 1 2 可行性研究的作用 可行性研究在项目投资实践中的作用主要体现在以下几方面【拍l ： ( 1 ) 可行性研究是投资决策的重要依据。项目投资决策，尤其是大型项目的 投资决策的科学合理，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算 所进行的对项目的评价和分析基础上的。可行性研究完成的经济评价和分析是投 资决策的重要依据。 ( 2 ) 可行性研究是项目审批的依据。在我国，投资项目必须列入国家的投资 计划。尤其是房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依 据之一就是可行性研究。 ( 3 ) 可行性研究是项目资金筹措的依据。房地产开发项目可行性研究对房地 产项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营 效益获取能力。银行等金融机构提供是根据流动性、收益性和安全性三原则，可 行性研究可以为金融机构提供项目获利信息。因此，可行性研究也是企业筹集资 金和金融机构提供信贷的依据。 ( 4 ) 可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建议规 模建设项目的内容及建设标准等都做出了安排，这些正是项目设计任务书的内 容。 ( 5 ) 可行性研究是开发商与各方签订合同的依据。开发商在可行性研究确定 的项目实施方案框架内，按部就班地落实项目的前期工作，与设计、供应、资金 融通等部门商订有关协议。因此，可行性研究也是开发商与各方签订合同的依据。 2 1 3 房地产可行性研究的内容 房地产可行性研究的内容包括环境状况分析、项目实施的可能性分析及项目 的技术和经济评价。房地产开发项目可行性研究具体包括以下内容i 7 】： 1 、项目概况。主要包括项目名称及其背景，开发项目具备的基本条件，如 项目的地理位置，交通，人口，自然环境，社会经济条件，水文，地质，植被等 环境条件等 2 、市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对将 9 首都经济贸易大学( 硕) 士学位论文机遇管理理论n ：房地产项目投资分析中的心用 开发项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析并做出客观的预测，成本、 市场售价、销售对象及开发周期、销售期等的预测。 3 、规划方案的优选。在对多种规划方案进行分析、比较的基础上优选出最 为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述。包括选定方案的建筑 物布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数和技术经 济指标和控制性规划技术指标等。 4 、开发进度安排。对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、 主体工程、附属工程，交工验收等阶段安排好开发项目的进度。 5 、项目投资估算。对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开 发项目涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政基 础设施费用、公共配套设施费用、期间费用及各种税费。 6 、资金的筹措方案和筹措成本估算。根据项目的投资估算和投资安排。合 理估算资金需求量，制订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。 7 、财务评价。依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度 对项目的赢利能力、偿债能力等项目财务状况进行分析，以考察项目财务可行性 的一种方法。具体包括在项目的销售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预 计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表的编制，以及进行财务 评价指标和偿债指标的计算，据此分析投资的效果。 8 、风险分析。风险分析是可行性分析的一项重要内容，通过对影响投资效 果的社会，经济，政策，市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程 度，为项目过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。风险分析包括盈亏平衡分 析、敏感性分析和概率分析等内容。 9 、社会评价。包括社会效益评价和环境效益评价。社会效益指项目投资为 满足社会需求所做贡献的大小，如对社会经济增长、对提高居住水平、对城市经 济发展及其他关联企业的发展、对国家财政税收所做贡献等。环境效益是指项目 开发给城市环境改善带来的效益，如项目对于美化居住环境、改善居住条件和投 资环境、美化城市及消除污染等所做的贡献。目前，房地产项目一般不要求做国 民经济评价方面的量化经济分析。 1 0 、结论。根据对相关因素的分析和各项评价指标的分析，对项目的可行性 与否做出明确结论，针对本项目存在的问题提出建议并对建议的效果做出估计。 2 1 4 可行性研究理论在国外的发展 可行性研究最早应用于2 0 世纪3 0 年代，并从那时起逐步为人们所接受i 矧。 2 0 世纪6 0 年代以后，一些西方发展经济学家致力于发展中国家工程项目分析评 价方法的研究，提出了比较适合发展中国家对工程项目进行可行性研究的理论和 方法f 协1 1 1 。英国牛津大学教授工m d 罩特尔和就j a 米尔罩斯韦建立发展中国 1 0 首鄙绎济贸易人学( 硕) ： ：学位论文机遇管理理论红房地产项日投资分析中的心用 家的可行性研究理论和方法体系做出了丌创性的工作，两位教授合作分别于1 9 6 8 年和1 9 7 4 年初出版了发展中国家项目分析手册和发展中国家的项目评价 与规划。1 9 7 2 年，英国伦敦经济学院的帕萨达斯古普塔、阿尔泰亚森和美国 哈佛大学的斯蒂芬马格林合作出版了项目评价准则，世界银行的专家约 翰r 汉森根据项目评价准则编写并出版了项目估价适用指南一发展中国 家效益费用分析。1 9 7 5 年，世界银行专家林恩斯奈尔和赫尔曼g 范德塔克合 著了项目经济分析一影子价格的推导和估算。1 9 7 8 年，为了向发展中国家提 供一个提高投资建议质量的工具，为发展中国家的工业项目可行研究的标准化作 出贡献，联合国工发组织编著出版了工业可行性研究编制手册。1 9 8 0 年，联 合国工发组织又与阿拉伯工业发展中心联合编著出版了工业项目评价手册一 书。上述国际经济组织、专家和其编著的经典著作，不但对可行性研究理论和方 法的进一步完善作出了巨大贡献，而且对可行性研究的具体应用，特别是对在发 展中国家的应用起到了巨大的推动作用。国际复兴开发银行等世界性组织，经济 合作与发展组织( ( o e c d ) 、亚洲开发银行等区域性经济组织，也分别编写了包括 房地产项目在内的资项目可行性研究教材。经过几十年的发展，可行性研究的理 论与实践在国外己经比较成熟1 1 2 。1 引。 2 1 5 我国房地产项目的可行性分析的发展与现状 在我国，房地产项目可行性研究起步比较晚。2 0 世纪7 0 年代末，随着我国 经济对外开放，可行性研究开始进入我国。1 9 8 1 年国家计委正式发文，明确规 定“把可行性研究作为建设项目前期工作中的一个重要技术经济论证阶段，纳入 基本建设程序”。1 9 8 3 年又下达关于建设项目可行性研究的试行管理办法， 重申了可行性研究的重要性，进一步明确了可行性研究的程序编制、内容和评审 办法并把可行性研究作为编制和审批项目设计任务书的基础和依据。1 9 8 7 年， 国家计委颁发了“关于建设项目经济评价的暂行规定”、“建设项目经济评价方 法”、“建设项目经济评价参数”和“中外合资项目经济评价方法”四个规定性文件， 并出版了建设项目经济评价方法与参数一书。进入9 0 年代，随着国民经济 的迅速发展，国家宏观投资环境发生了巨大变化，投资建设领域出现了许多新情 况、新问题。为此，国家计委于1 9 9 3 年4 月发出( 关于印发建设项目经济评价方 法与参数的通知) ，重新颁布了建设项目经济评价方法与参数。为了规范房地产 开发项目经济评价工作，2 0 0 0 年9 月建设部颁布了房地产开发项目经济评价 方法，从发布之日起在全国试行。2 0 0 2 年国家计委委托中国国际工程咨询公司 组织编写的投资项目可行性研究指南( 试用版) 投入使用，总结了我国可行 性研究近3 0 年的实践，并注重借鉴吸收国际有益经验，内容包括可行性研究内 容与方法，可行性研究报告编制大纲两大部分【1 4 l 成为我国第一部与国际惯例接 轨、在国家层次上用以指导全国投资项目可行性研究工作的规范性文本。 首都经济贸易人学( 硕) + 学位论文机遇管理理论祚房地产项目投资分析中的戍用 总体而言，同西方研究成熟国家相比，我国的房地产项目可行性研究还处在 待发展阶段。这具体体现在如下方面：1 1 5 - 1 6 l 首先，1 9 9 3 年颁发的建设项目经济评价方法与参数和2 0 0 0 年颁发的房 地产丌发项目经济评价方法中，作为房地产丌发可行性研究重要内容的市场调 查与预测、规划设计、市场定位、经营方式、租售价格等，缺乏明确的、可操作 性的指导意见。同时，房地产开发可行性研究还没有一套完整的、可操作的评价 指标体系。 其次，由于在理论上缺乏指导性，因此在房地产开发可行性研究报告编制过 程中，对市场预测、项目策划等重要内容分析依据不科学，缺乏指导性，项目投 资决策者的主观行为导致房地产开发可行性研究流于形式。 最后，目前从事可行性研究分析的从业人员素质偏低，知识结构单一，也是 导致可行性研究报告总体上处于低水平状态的因素之一。 2 2 机遇管理理论综述 2 2 1 机遇 不论是个人，企业或是国家，机遇影响其发展的关键因素之一1 1 7 】。所谓机遇， 就是不稳定的有利形势，常常表现为对于企业实现目标有显著意义而易于消失的 事件。机遇是某种形势，是人们在实现目标过程中某种可以加以利用的有利形 势。形势意即对社会主体的生存发展产生影响的主客观条件的组合【1 8 1 。例如，北 京2 0 0 8 年奥运会为北京市的经济发展和整个中国经济的腾飞提供新的发展契 机。2 0 1 0 年上海的世界博览会对中国经济的提振效果等。 正确理解机遇概念，必须区分机会与机遇。机遇与机会属于同一类范畴，两 者都包含实现某种目标的可能性的含义。但两者是不同的概念。机会是单因素的 概念，一般指客观上有实现目标的可能性。机遇是多因素匹配的概念，是实现目 标的有利时机，是企业能力、资源与客观市场环境的耦合。机会相对于限制，没 有限制就没有机会；机遇相对于条件，没有条件或条件不符就没有机遇【1 7 1 。 2 2 2 机遇的形成机制 机遇是社会主体在实现目标过程中某些可以利用的有利形势，具体讲就是对 社会主体的目标实现有影响的主客观条件的有利组合。黄津孚教授1 1 8 1 认为机遇是 目标、资源、能力和其他环境因素相互靠拢的结果，是目标、资源、能力和其他 环境因素的交集。如图2 1 所示： 2 1 机遇四冈素耦合交集图 注：来自于机遇管理导论p 5 5 目标：企业目标是企业管理层根据企业所面临的形式和社会需要，制订出一 定时期内组织经营活动所要达到的预期成果【删。企业目标的明确与否、目标范围 的大小是发现企业发展机遇的先决条件【2 1 l 。 资源：是可以被人们利用来创造社会财富的一切有形和无形的客观纯在。资 源的存在形态主要包括自然资源、人力资源、信息资源、资本和社会资源五种 1 2 2 l 。企业所拥有的资源状况是企业发展机遇发现的外在条件。 能力：是社会主体对客观世界可发挥的作用力。企业能力是企业组成各因素 的集合体。企业能力包括企业领导能力，企业的组织执行能力和团队的凝聚能力 等【肄捌。企业能力决定了企业行动性，是企业发展机遇发现的内在条件。 环境：企业环境包括外部环境和内部环境两部分。一般而言，外部环境包括 政治环境、社会环境、技术环境、经济环境等；内部环境包括企业资源、企业能 力、企业文化等因烈矧。本论文环境专指企业的外部环境。 目标、资源、能力、环境是构成机遇的必备要素，是机遇管理的核心理论依 据，所有的机遇管理的环节均围绕四个因素展开。 2 2 3 机遇管理理论 机遇作为投入企业经营过程中的一种稀缺资源，需要加以管理。国内学者对 机遇管理的环节略有不同：周华艳、雷雨认为机遇管理应把握机遇预期、机遇识 别、机遇利用和机遇消亡四个环节皿7 】；机遇管理的目标，旨在提高特定机遇带来 经济效益的能力。郭新平认为，寻找机遇、利用机遇、创造机遇是一个系统的有 机整体，机遇管理就是以最小的成本最大限度地利创造效益的管理技巧和具体的 工作安排【捌。肖洪钧等认为，企业机遇管理的核心流程应该包括机遇开发、机遇 评价与选择、机遇利用、机遇消亡等四个环节1 2 9 1 。黄津孚认为机遇管理包括机遇 的发现和辨识、机遇的分析评价、机遇的把握与利用、机遇的营造四个环节【1 8 】。 归纳各位学者的意见，本文将机遇管理分为机遇识别、机遇评价、机遇利用和机 遇营造四个环节。 2 2 3 i 机遇识别 机遇可能出现在企业发展过程中的不均衡、不稳定、不一致或不完善之中， 1 3 首都经济贸易人学( 硕) ：i 二学位论文机遇管理理论住房地产项目投资分析中的心用 人们通过在上述四不状态中发现机遇l 划。 ( 1 ) 不均衡。市场需求是不均衡的，存在消费梯度，我国房地产市场是典型 的区域性市场，东西部发展不均衡f 3 1 。东部落后滞销的户型设计，在西部刚刚 兴起。相同的户型设计，在此地供大于求，在彼地就有可能供不应求，通过市场 细分发现市场空档就是发现机遇。 ( 2 ) 不稳定。形势的变动就是优势格局的重组，人们应善于从变动和偶发事 件中发现机遇。在一个社会大系统中，企业的生存发展是建立在某种水平的目标、 需求、资源、能力和环境的平衡状态之上的，而目标、社会需求、资源、能力和 环境的平衡状态是可以打破的，新的平衡状态是可以建立的。平衡的破立过程也 就是机遇的产生过程。 ( 3 ) 不一致。竞争对手的不一致，往往就是生存和发展的机遇。一旦竞争对 手通过联合或并购，形成垄断局面或战略联盟，就难以对付了。中国民族工业在 2 0 世纪初抓住了外国列强忙于打仗，放松了对中国经济侵略的时机，获得了较 快的发展，就是一例。 ( 4 ) 不明显。明显的市场和资源会有许多竞争者，多数人尚未察觉的市场需 求、潜在资源、政策优惠等就是发展机遇。当大量房地产企业还在一线城市生死 搏杀的时候，万科等房地产企业大举进入二三线城市，取得了竞争的优势1 3 3 】。 2 2 3 2 机遇评价 机遇的评价可通过分析机遇的稀缺性、机遇的实际利用价值、机遇的持续时 间、机遇的风险性来综合评估。 ( 1 ) 机遇的稀缺性。根据机遇的出现概率可以评估机遇的价值，出现概率低 的机遇，例如一过性机遇、独享性机遇往往有较大价值。例如优质地块开发权的 获得。 ( 2 ) 机遇的实际利用价值。黄津孚提出了一种对机遇价值进行分析的方法和 公式。认为，机遇的实际利用价值( v a l u eo fo p p o r t u n i t y ) v o p , 就是该机遇对 实现某一目标的意义与利用该机遇所必需代价之比【粥5 1 ，用公式表示如下： v o p = v g x e o p p c o p( 2 1 ) 式( 2 1 ) 中v g 为某一目标的价值；e o p p 为利用该机遇后实现该目标所增 加的可能性；c o p 为利用该机遇所必须付出的代价。通过计算机遇的实际利用价 值，可以对企业所有面临的机遇按实际利用价值大小进行排序，从而可以方便地 取舍，同时公式也考虑了机遇利用的成本问题，原则上只有v o p l 时才考虑利 用该机遇。该式的意义是：机遇价值与有关目标正相关，机遇价值与利用该机遇 后实现目标所增加的可能性成j 下比，机遇价值与利用该机遇所必须付出的代价成 反比。 ( 3 ) 机遇的持续时间。机遇是一种不稳定的有利形势，因此其价值不是一成 1 4 首都经济贸易大学( 硕) ：学位论文机遇管理理论住房地产项日投资分析中的成用 不变的，而是随着形势的变化而变化。机遇分析的任务就是将每个机遇的持续时 间、起始点及终结点作出估算，以便在适当时间采取行动。黄津孚把它称作机遇 收益期或有效期。企业可以通过利用需求曲线规律、产品生命周期规律等理论， 借助自身积累的数据，来估计利用某个机遇的持续时间大小1 3 6 j 。 ( 4 ) 机遇的风险辨析。风险是个相对的概念。企业对机遇信息的占有或判断、 企业的风险偏好、企业的实力或应对能力决定了企业对机遇风险的判断1 3 丌。 2 2 3 3 机遇利用 影响机遇价值实现的因素很多，主要取决于企业的目标和动机、机遇意识、 信息能力、实力和应变机制以及领导能力，特别是企业家精神。机遇价值的实现 模型 2 2 机遇的价值实现机制模型 注：机遇管理导论p 1 3 0 在纷繁变化的环境中，管理者的决策能力、指挥行动能力和资源整合能力成 为识别、利用机遇的关键因素。 2 2 3 4 机遇营造 机遇营造也是基于机遇形成模型的四因素完善。即通过努力改善实现目标的 资源、能力和环境条件。 ( 1 ) 获取与整合核心资源。核心资源是哪些难以复制并能为企业带来竞争优 势的有形和无形资产，例如房地产企业的土地资源、社会信誉等。根据社会主体 的内外资源的优化组合，可以有效提升企业的竞争力【3 引。 ( 2 ) 提升能力，培育成长机制。企业经营需要多种能力，核心能力大体可以 分为技术能力、商业能力和管理能力。找准客户核心价值，提升企业的核心能力， 建立先进的制度和企业文化有利于把握市场先机，掌握市场主动权1 3 9 4 。 ( 3 ) 构造良好的商业生态环境。企业可以做出努力影响政治格局和政府法律 以保护自己或创造公平的环境；可以通过建立客户网路建立战略联盟，增强竞争 1 5 首都经济贸易大学( 硕) 1 ：学位论文机遇管理理论以：房地产项日投资分析中的j 柏用 力1 4 2 4 3 1 。 ( 4 ) 运用信息手段“造势”。信息是第一生产力，掌握第一受的资讯不仅有利 与引导消费，建立品牌，而且容易在市场竞争中掌握主动1 1 8 l 。 2 3 房地产项目可行性研究的机遇因素分析 企业的机遇分析在于目的、环境、资源、能力四因素的耦合，即：企业的目 标是否能够在特定环境中，在有限的资源中，在企业所具备的能力下得以实现。 将房地产项目可行性研究的分析内容在机遇管理的四因素模型中重新分配组合， 以此来判断项目投资的可行性，不仅更加直观明了，更富有逻辑性，而且有利于 跳出就项目分析项目的旧窠，从整个企业运作的角度对项目投资进行分析。机遇 管理的房地产项目投资分析图如下所示： 目标分析足否清晰明确 其他目标 能力可行性分析 其他能力 本篇论文将依据以上模型对该项目的投资可行性进行分析，判断项目投资的 可行性。 1 6 资源可行性分铲 自然资源人力资源资本资源 信息资源社会资源其他资源 环境可行性分析 经济环境 行业环境区域环境 其他环境 理理论在房地产项日投资分析中的应用 3 项目概况 3 1 项目背景 北京市朝阳区朝阳路杨闸坏岛西南侧综合商业楼丌发项目位于北京市朝阳 区朝阳路杨闸环岛西南侧。 2 0 0 3 年7 月1 7 同，北京市杨闸环岛建材市场服务管理中心由协议方式取得 朝阳区管庄乡杨闸环岛建材市场，土地出让金为7 , 7 7 4 ，0 7 7 0 0 元。2 0 0 3 年1 2 月 3 1 日北京东方旺盛商贸中心于2 0 0 4 年1 2 月3 1 日通过转让方式取得位于朝阳区 管庄乡杨闸环岛西南侧杨闸环岛建材市场的国有土地使用权，并于2 0 0 4 年3 月 1 2 日取得国有土地使用证，随后，根据北京市发展和改革委员会关于开发 建设东方旺成综合商业楼项目核准的批复，同意企业开发建设北京东方旺盛综 合商业楼项目。企业于2 0 0 7 年1 0 月1 5 日与北京市国土资源局签订补充协议， 增加出让总建筑面积为4 9 8 3 1 5 7 平方米，并补交出让金3 1 6 7 6 0 5 6 万元。2 0 0 7 年1 1 月1 4 日由北京市工商行政管理局朝阳分局批准将经营范围中增加了房地产 开发及销售业务。2 0 0 7 年1 2 月1 3 日企业经北京市朝阳区建委批准完成了房地 产企业的备案工作，同时于2 0 0 8 年1 月2 2 日取得北京市建委颁发的房地产开发 企业暂定资质证书，2 0 0 8 年2 月1 同，北京东方旺盛商贸中心取得该地块的建 筑工程规划许可证。 由于奥运原因，该项目在完成场地平整、施工图设计后停顿下来。2 0 0 8 年 下半年，美国次贷危机对我国的影响越来越明显，北京房地产市场行情突变，基 于上述原因，投资方必须对该项目重新进行分析，以检测该项目是否还具备投资 价值。 3 2 项目基本情况 3 2 1 项目名称 北京市朝阳区朝阳路杨闸环岛西南侧综合商业楼。 3 2 2 项目位置 项目位于北京市朝阳区朝阳路杨闸环岛西南侧，东临双桥东路，南临沥青路， 西