（会计学专业论文）我国商品住宅价格影响因素的经济学分析来自沈沪的经验证据.pdf

令卜。，1 ： ；、一 k 上 ad i s s e r t a t i o ni na c c o u n t i n gt h e o r y a ne c o n o m i c a lr e s e a r c ho n i n f u e n c i n g f a c t o r so fc o m m e r c i a l d w e l l i n gh o u s e i no u r c o u n t r y 一 t h ee v i d e n c ef r o ms h e n y a n ga n ds h a n g h a i b yy i n gj i e f a n g s u p e r v i s o r ：p r o f e s s o rc h e ny u q i n g n o r t h e a s t e r nu n i v e r s i t y j u l y2 0 0 7 ， 一 口 f 1 1 独创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是在导师的指导下完成的。论文中取得 的研究成果除加以标注和致谢的地方外，不包含其他人己经发表或撰写过 的研究成果，也不包括本人为获得其他学位而使用过的材料。与我一同工 作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢 = 匕 思o 学位论文作者签名：毒渤 日期：7 7 叫 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者和指导教师完全了解东北大学有关保留、使用学位论 文的规定：即学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和 磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人同意东北大学可以将学位论文的全部 或部分内容编入有关数据库进行检索、交流。 ( 如作者和导师不同意网上交流，请在下方签名；否则视为同意。) 学位论文作者签名： 签字日期： 导师签名： 签字日期： ， i r i 东北大学硕士学位论文 摘要 我国商品住宅价格影响因素的经济学分析 来自沈沪的经验证据 摘要 商品住宅价格上涨问题是近年来倍受关注的一个热点问题，房价的上涨幅度已经大 大超出经济总体增长水平。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响到城市居民的生活质 量，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定的因素，房价问题已经成为一个引起 广泛关注的重要经济问题和社会问题。 本文从商品住宅价格的构成和形成机制的相关理论出发，分析了我国现阶段住宅市 场存在的问题，为解决这些问题，有必要对影响我国商品住宅价格的因素进行深入分析。 本文以经济学理论为依据，首先在理论上从商品住宅需求和供给两个层面对影响房价的 因素展开分析。本文认为，目前，影响需求曲线的因素主要包括：城镇家庭户数； 居民可支配收入；人均住房面积；按揭贷款购房制度；商业贷款利率；城镇 住房制度改革政策；城市拆迁改造；财富效应；投资者购房行为；环境因素。 影响供给曲线的因素主要是成本，本文从土地成本；建筑安装成本；开发商承担 的税费；开发商利润；其他因素五个方面展开分析的。 在理论分析的基础上，本文又以中国城市中最大的住宅市场上海和老东北工业基地 的中心城市沈阳为例，采用计量经济学的方法，建立了沈阳市和上海市住宅一级市场商 品住宅价格的联立方程模型。通过该模型，本文运用三阶段最小二乘估计方法研究了各 部分影响因素对商品住宅价格变动所起的不同作用。 通过实证研究得出结论：地域差异使得影响商品住宅价格的显著性因素有所不 同；影响沈阳和上海商品住宅价格的共同的显著性因素是竣工住宅平均成本和开发商 利润；影响沈阳和上海商品住宅价格的不同的显著性因素是：影响沈阳住宅价格的显 著性因素是住宅建设投资、商业贷款利率和人均可支配收入；影响上海商品住宅价格的 显著性因素是存量房交易面积、人均住房面积和常住人口数量。住宅成本和开发商利润 是沈阳和上海房价共同的影响因素，也是全国住宅价格上涨的主要原因。 最后在实证结果的基础上进行分析并提出一些控制房价涨幅的合理化建议。 关键词：商品住宅价格；影响因素；实证分析；平均成本；平均利润 l _ 譬 一 l一 东北大学硕士学位论文 a b s t r a c t a ne c o n o m i c a lr e s e a r c ho n i n f u e n c i n g f a c t o r so fc o m m e r c i a ld w e l l i n gh o u s ei no u r c o u n t r y 一 t h ee v i d e n c ef r o ms h e n y a n ga n ds h a n g h a i a b s t r a c t t h e p r o b l e mo fp r i c er i s i n go fc o m m e r c i a ld w e l l i n gh o u s e i sa nah o tp r o b l e mw h i c h d o u b l yi sp a i da t t e n t i o nt oi nr e c e n ty e a r s ，t h er i s eo fd w e l l i n gh o u s ep r i c er a n g eh a sa l r e a d y c o n s u m e d l yo u t r u ne c o n o m yt o t a lg r o w t hl e v e l t h ed w e l l i n gh o u s ep r i c eo n c ei n c r e a s e s q u i c k l y ，n o to n l yb i g g e s ti n f l u e n c eo nt h ec i t yr e s i d e n t s l i v i n gq u a l i t y , b u ta l s oi sa nu n s t e a d y f a c t o ro ft h ew h o l en a t i o n a le c o n o m i cd e v e l o p m e n t ，t h ep r o b l e mo f b u i l d i n gp r i c eh a s a l r e a d yb e c o m ea ni m p o r t a n te c o n o m i cp r o b l e ma n ds o c i a lp r o b l e mw h i c hc a u s e st o e x t e n s i v e l yp a ya t t e n t i o nt o t h i st e x tg o e si n t ot h er e l a t e dt h e o r i e so ft h ec o m p o s i n go fc o m m e r c i a ld w e l l i n gh o u s e p f i o fa n df o r m a t i o nm e c h a n i s mo ft h ep r i c e ，a n a l y z e st h ee x i s t e n tp r o b l e mo ft h er e s i d e n c e m a r k e ti no u rc o u n t r yp r e s e n ts t a g e ，i no r d e rt ow o r ko u tt h e s ep r o b l e m s ，w eh a v ean e c e s s i t y t oa n a l y s i st h ei n f l u e n tf a c t o r so fc o m m e r c i a ld w e l l i n gh o u s e p r i c ei no u rc o u n t r y t a k e e c o n o m i ct h e o r i e sa sab a s i s ，t h i st e x tf i r s t l yl a u n c ha n a l y s i so nt h et h e o r i e sl e v e lo ft h en e e d o fc o m m e r c i a ld w e l l i n gh o u s e 、s u p p l yo fc o m m e r c i a ld w e l l i n gh o u s ea n dm a c r oa d j u s t e d v i e wt ot h ef a c t o rw h i c hi n f l u e n c e sb u i l d i n gp r i c e t h i st e x tt h i n kt h a tc u r r e n t l yt h ei n f l u e n t f a c t o r so nn e e do fc o m m e r c i a ld w e l l i n gh o u s ei sm a i n l yi n c l u d e s ：t o w nf a m i l yn u m b e r ； r e s i d e n t sc o n t r o l l a b l ei n c o m e ；t h ea r e ao fp e r s o nh o u s i n g ；t h el o a no fb u i l d i n g s y s t e m ；b u s i n e s sl e n d i n gr a t e ；r e f o r m so ft o w nh o u s i n gp o l i c y ；r e m o v i n ga n d r e f o r m i n go fc i t y ；w e a l t he f f e c t ；b e h a v i o ro fi n v e s t o r ；( 西) e n v i r o n m e n tf a c t o r t h e m a i ni n f l u e n tf a c t o r so ns u p p l yo fc o m m e r c i a ld w e l l i n gh o u s ei sc o s t ，t h i st e x tc o n c e r n sf i v e a s p e c t so ns u p p l y ：l a n dc o s t b u i l d i n gi n s t a l l sc o s t ；t a xf e eu n d e r t a k i n gb y d e v e l o p m e n tc o m p a n y ；p r o f i t so fd e v e l o p m e n tc o m p a n y ；o t h e r f a c t o r s s e c o n d l yt a k et h e o r i e sa n a l y s i sa sf o u n d a t i o n ，t e x t u a li n n o v a t i o nb ep l a c e di nt h eb i g g e s t r e s i d e n c em a r k e ts h a n g h a ia n dt h ec e n t e rc i t yo fo l dn o r t h e a s ti n d u s t r i a lb a s es h e n y a n gf o r e x a m p l e ，a d o p t e dt h em e t h o do fe c o n o m i c sa n db u i l tu pm o d e l t h i st e x tm a k e su s e o ft h r e e s t a g e sm i n i m u mt w om u l t i p l i e dm e t h o da sa ne s t i m a t em e t h o dt os t u d yp a r t so fi m p a c tf a c t o r s t ot h ed i f f e r e n tf u n c t i o nf o rc o m m e r c i a ld w e l l i n gh o u s ep r i c ea n dg e tc o n c l u s i o n ：t h er e g i o n d i f f e r e n c em a k ed i f f e r e n ti n f l u e n tf a c t o r so fc o m m e r c i a ld w e l l i n gh o u s ep r i c e ；a n dt h em a i n i n f l u e n tf a c t o r so fc o m m e r c i a ld w e l l i n gh o u s ep r i c ei ns h e n y a n ga n ds h a n g h a i m j 厂 东北大学硕士学位论文 a b s t r a c t f i n a l l yt h i st e x ta n a l y z ea n dp u tf o r w a r ds o m em e t h o dt oc o n t r o lc o m m e r c i a ld w e l l i n g h o u s ep r i c e r i s i n ga n dg i v es o m er a t i o n a l i z a t i o ns u g g e s ta c c o r d i n g t ot h ef o u n d a t i o no f s u b s t a n t i a le v i d e n c er e s u l t k e y w o r d s ：c o m m e r c i a ld w e l l i n gh o u s ep r i c e ；i m p a c tf a c t o r ；t h es u b s t a n t i a le v i d e n c e a n a l y s i s ；a v e r a g ec o s t ；a v e r a g ep r o f i t ， l p 掌 东北大学硕士学位论文目录 独创性声明 摘要 目录 a b s t r a c t 第1 章绪论 1 1 本课题的研究背景一 1 2 本课题的研究意义和目的 1 3 国内外研究现状 i l i i i 1 3 1 国外研究现状一 1 3 2 国内研究现状 1 4 本论文的创新点 1 5 本课题研究的总体思路和方法 1 6 本文的总体框架 第2 章商品住宅价格构成及形成机理 2 1 我国商品住宅的价格构成8 8 8 9 1 3 1 3 1 4 1 5 2 1 1 住宅价格的内涵一 2 1 2 商品住宅价格的特征 2 1 3 住宅价格的构成 2 2 我国住宅价格形成机理一 2 2 1 住宅需求曲线 2 2 2 住宅供给曲线 2 2 3 住宅市场的供需关系 第3 章我国商品住宅市场现状分析 3 1 我国住宅市场基本运行情况 3 1 1 住宅市场发展现状 1 7 3 1 2 住宅市场的运行机制 3 2 我国商品住宅市场存在的问题 3 2 1 住房绝对价格偏高 3 2 2 信息不对称情况严重 3 2 3 政府越位和缺位 3 3 分析结论 第4 章商品住宅价格影响因素的理论分析 4 1 需求层面影响房价的因素 4 1 1 城镇家庭户数 4 1 2 居民可支配收入 4 1 3 人均住房面积 1 1 2 2 2 3 6 6 7 8 7 7 9 1 1 3 4 4 6 6 6 8 8 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 东北大学硕士学位论丈目录 4 1 4 按揭贷款购房制度 4 1 5 商业贷款利率一 4 1 6 城镇住房制度改革政策 4 1 7 城市拆迁改造 4 1 8 财富效应 4 1 9 投资者购房行为 4 1 1 0 环境因素 4 2 供给层面影响房价的因素 4 2 1 商品住宅的成本 4 2 1 1 土地成本 4 2 1 2 建筑安装成本 4 2 1 3 开发商承担的税费 4 2 2 开发商利润 4 2 3 其他因素 第5 章商品住宅价格影响因素的实证研究 5 1 研究假设 5 2 样本选择与数据来源 5 3 模型设定 5 3 1 联立方程模型方法 5 3 2 模型设计 5 4 数据计算结果 5 5 实证结论 第6 章研究结论及建议 t 6 1 研究结论 6 2 建议 6 3 本论文的局限性 6 4 本课题尚待研究的问题 参考文献 致谢 攻读硕士学位期间发表论文情况 v i 9 o 1 1 2 2 2 2 3 3 5 5 5 7 9 9 0 1 1 1 2 6 8 8 9 1 1 2 4 5 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4 4 4 4 5 5 5 s s 东北大学硕士学位论文 第1 章绪论 1 1 本课题的研究背景 第1 章绪论 居住是人类最基本的生活需要之一，不但是国民安居乐业和社会稳定的关键所在， 也是社会发展水平的综合表现，历来都受到世界各国的重视。住宅是房地产业的主要产 品，人类改善居住区的权利和愿望是房地产业发展的基本动力【1 1 。当一个国家或城市的 经济水平发展到一定程度以后，房地产业就会赢来一段快速增长时期，并进一步刺激和 带动整个国家的经济增长，促进社会的稳定和繁荣。改革开放以来，我国政府对居民住 宅问题十分重视，住宅建设成绩有目共睹。建立了与社会主义市场经济相适应的住房供 应和分配体系。对于上个世纪后十年中国住宅建设的发展情况，世界银行考察报告曾这 样评论：“其成就即使从国际标准来看也是创记录的1 2 1 。 中国房地产业的快速发展与近1 0 年来政府的鼓励、引导和支持是分不开的，与政 府当时借以启动内需来克服和应对亚洲金融危机的政策愿望是紧密相关的。为此中央于 1 9 9 6 年提出了加快住宅建设，使之成为新的经济增长点和新的消费热点，1 9 9 8 年更是 提出要启动住宅消费，将住宅产业培育成为支撑国民经济的新的增长点，并先后出台了 一系列重要的扶持配套政策。1 9 9 8 年7 月，我国停止了延续多年的福利分房制度。2 0 0 0 年前后，按揭贷款买房制度在全国范围内得以实施。房地产业迎来了长达六年的快速发 展期，经济规模明显扩大。 住宅价格是房屋建筑物价格和地产价格的统一，是住房商品价值和地租资本化的综 合价值的货币表现，同时在价值规律的作用下，住宅价格随着市场供求关系的变动而围 绕着其价值上下波动。住宅价格是住宅市场机制作用的结果，是各经济主体从自身利益 最大化的目标出发在住宅市场相互博弈的结果。市场经济条件下，价格机制对资源配置 起着基础性的调节作用，因此全面认识和理解住宅价格是把握整个住宅市场运行的关键 所在。在房地产业和房地产市场的发展和发育过程中，房价是供给方和需求方之间经济 利益关系的平衡点。近年我国房价居高不下，政策调控力度加大，但效果不佳，原因众 说不一。房价的形成和变化是多种因素共同作用的结果，不同的因素对房价的影响程度 和作用机理有很大的不同，各种效应交织在一起导致了房价的波动起伏。 以市场容量为标志，目前上海住宅市场是中国城市中最大的住宅市场，即便在当代 国际城市中进行比较，也位居前列。因此研究和分析上海市住宅价格及其体系的问题无 论对于上海、对于中国，甚至对于世界城市的发展、住宅产业的发展，都具有非常重要 东北大学硕士学位论文 第1 章绪论 的现实意义。沈阳作为东北最大的中心城市，在整个振兴东北老工业基地中发挥着举足 轻重的作用，其城市的发展吸引了很多外地人在沈阳安家置业，从而刺激了沈阳商品住 宅市场的迅猛发展。 1 2 本课题的研究意义和目的 本课题的研究意义：通过分析得出影响房价变动的显著性因素，从而了解房价上 涨的原因；对于因地制宜的制定规范商品住宅市场的对策措施具有重要的意义；能 够为我国城市房地产制度的进一步改善和加强房地产宏观调控、促进房地产业持续健康 发展提供更加坚实的理论和实证基础。 住宅市场中，住宅价格牵一发而动全身。这是因为从微观角度来看，住宅价格的波 动关系到人们的生活水平；从中观层次来看，住宅价格是一个城市或者地区竞争力的重 要组成部分；从宏观角度来看，住宅价格对于一个国家国民经济的产业结构、产业政策 和产业协调发展等方面都有着重要的影响。住宅也是社会性质和社会文明程度的重要标 志之一，解决城市住宅问题，不仅是城市的重大经济课题，也是重大的社会课题。 本文是以商品住宅的价格为研究的出发点和落脚点，本文的研究目的是基于理论分 析的结果，以沈阳市和上海市为例用实证的方法系统地分析引起房价变动的因素，同时 分析各因素与房价变动的数量关系，从而确定影响房价的决定因素，分析这些影响因素 对因地制宜地制定对策措施具有重要意义。 1 3 国内外研究现状 1 3 1 国外研究现状 ( 1 ) 定性分析住宅价格的影响因素 房地产价值理论，是西方价值理论的重要组成部分。以亚当斯密、大卫李嘉图 为代表的古典经济学派深入探索了价值问题，认为使用价值和交换价值不同，市场价值 和市场价格也不同，提出了劳动时间决定商品价值的观点，并由此创建了地租理论。西 方学者认为，三个基本的房地产估价方法都来自于经典的价值理论，成本估计法是古典 价值理论在房地产经济领域中的应用；收益还原法求得的是未来预期收入的现值，实质 是对价值效用的度量；市场比较法是供求均衡理论在房地产评估中的运用。对于房地产 价格的影响因素，国外学者有比较深入的研究。1 9 9 8 年【8 j ，g e o f f r e y 和m a r k a n d r e w 为 纪念英国房屋价格第一次繁荣结束2 5 周年，决定对影响住宅价格的动力因素进行文献 东北大学硕士学位论文第1 章绪论 研究，他们发现文献理论对区域住宅价格差异的解释主要集中在五个领域：( 1 ) 人口迁移 ( m i g r a t i o n ) ；( 2 ) 交易和搜寻成本( t r a n s a c t i o n sa n ds e a r c hc o s t s ) ；( 3 ) 居住区位迁移 ( e q u i t yt r a n s f e r ) ；( 4 ) 住房投机套利( s p a t i a la r b i t r a g e ) ：( 5 ) 定价模式( p a t t e r ni nt h ep r i c e d e t e r m i n a n t s ) 。同时，他们认为影响住宅价格的主要因素是( 1 ) 收入( i n c o m e ) ；( 2 ) 利率 ( i n t e r e s tr a t e s ) ；( 3 ) 社会诚信度( c r e d i ta v a i l a b i l i t y ) ；( 4 ) 税收结构( t a xs t r u c t u r e ) ；( 5 ) 住 房供给( h o u s i n gs u p p l y ) ：( 6 ) 人口结构( d e m o g r a p h i cs t r u c t u r e ) 。m i c h a e lb a l ( 2 0 0 3 ) 通过 对西方主要发达国家住宅业发展历史的比较，认为房地产开发企业通过规模经济来降低 投资成本和提高利润从而占领市场是一条切实可行的成功之路【9 】。 ( 2 ) 定量分析住宅价格的影响因素 影响住宅价格的因素很多，关键是要区分哪些因素是主要的和如何定量分析这些因 素对住宅价格的影响。国外学术界在研究这方面问题时一般都喜欢采取定性和定量分析 相结合的方法。d i a n ak a s p a r o v a 和m i c h a e lw h i t e ( 2 0 0 1 ) 选择欧盟部分国家进行宏观 因素( 如货币政策) 对各国住宅价格的影响研究，分析每个国家的价格和g d p 之问的 因果关系并建立了简化式供给需求模型来量化住宅价格【1 0 1 。m a t t e oi a c o v i e l l o ( 2 0 0 2 ) 通过建立一个v a r 计量模型来分析宏观因素对住宅价格的影响，研究发现货币政策变 化和住宅需求变动是住宅价格短期波动的主要影响因素【1 1 l 。b a r o t 和y a n g ( 2 0 0 2 ) 运用瑞 典和英国两国住宅价格受相同因素影响后的反应情况。 ( 3 ) 房价和地价的关系分析 野口悠纪雄( 1 9 9 7 ) 通过对日本土地价格及影响的理论和实证研究，认为地价的上 涨会对房价造成一定的影响。h s a i t o ( 2 0 0 3 ) 通过对美国和日本两国房地产市场的比 较，认为日本的土地供给不足造成地价迅速上升( 1 9 5 0 s 一1 9 9 0 s ) 从而推动了日本房 价的上涨，是日本发生泡沫经济的主要原因之一1 1 2 l 。 目前，国外对房价的影响因素方面的研究基本上是定性和定量分析相结合，定量分 析的研究越来越多，但大部分研究只选取少量主要的影响因素来对比分析对房价的影响 情况。 1 3 2 国内研究现状 对住宅市场的诊断过程中，国内学者们没有停留在定性分析的层面上，定量分析被 运用的越来越多，以求解释出住宅市场各因素之间复杂的互动关系。 ( 1 ) 定性分析住宅价格的影响因素 理论界普遍认为，供给与需求是形成商品住宅价格的两个最终因素，而其他一切因 东北大学硕士学位论文第1 章绪论 素，包括物理、行政、环境、经济、人口、社会、心理和国际因素等，其要么通过影响 供给，要么通过影响需求，作用于住宅价格。对于房价的影响因素，我国学者更多的是 从定性分析的角度来研究的：钱瑛瑛认为，我国房价影响因素包括：国民经济发展水 平；人口数量和结构；房价收入比；信贷能力；购买者偏好；成本价格比； 土地供应量；税收政策；对市场的预期；其它政策因素。王霞、尤建新认为， 房价的影响因素包括：土地价格；土地利用计划；土地开发成本；建筑技术水 平；收入；融资能力；人口因素；家庭因素；购买者偏好；对未来的预期。 柴强认为，影响房地产价格的因素分为1 0 类：供求因素；物理因素；环境因素； 行政因素；经济因素；人口因素；社会因素；心理因素；国际因素；其 它因素。 ( 2 ) 定量分析住宅价格的影响因素 检索我国学者关于房价影响因素实证研究的情况，主要有以下研究成果：王金明和 高铁梅( 2 0 0 4 ) 利用可变参数模型对我国房地产市场需求、供给进行了动态的定量分析， 分析表明在影响房屋需求的诸因素中，收入弹性最大，其次是价格、利率弹性；在影响 供给的因素中，价格和利率弹性都较大。张红、李文诞发现北京市住宅价格的影响因素 主要是住宅建造成本和实际国内生产总值【3 j 。吴建峰发现我国住宅价格主要影响因素是 住宅投资成本和城市居民人均工资【4 j 。王吓忠认为我们住宅价格的影响因素主要是住宅 成本【5 1 。针对住宅发展所具有的复杂系统特征，金晓斌等( 2 0 0 4 ) 采用系统动力学方法， 对其进行结构和因果关系分析，将城市住宅系统划分为土地供应、住宅供应、住宅需求 和住宅价格四个子系统，通过各层次要素的反馈关系，建立城市住宅产业发展系统动力 学模型，并以南京市为例进行实证研究。 ( 3 ) 房价和地价的关系分析 地价一直被认为是房价的重要组出部分，也是影响房价变动的一个重要指标。理论 界一致认为，房屋和土地天然的关联属性使土地市场和住宅一级市场密不可分，房价和 地价因此而相互影响、相互制约。具体到两者如何影响时，一些专家认为，不少城市推 行土地公开拍卖、招标制度对于规范土地市场、避免土地收益流失起到了积极作用，但 由于实行土地市场竞价，在一定程度上提高了住房用地价格，从而也带动了住房价格的 上涨。不过，也有学者持反对意见，蔡兵备等( 2 0 0 1 ) 认为实施土地招标拍卖出让政策 并没有真正推动地价的上涨，而只是土地市场价格的外在表现；地价的上涨不存在推动 房地产价格上涨的内在机制，房地产市场价格上涨的根本原因在于社会经济的发展引起 了房地产市场供求关系的变化【6 】。邹晓云( 2 0 0 2 ) 认为地价不是影响房价的决定性因素， 东北大学硕士学位论文第1 章绪论 市场条件是房价变动的决定因素【7 】。高波等( 2 0 0 3 ) 采用1 9 9 9 2 0 0 2 年土地季度价格指 数和房地产季度价格指数为样本，通过g r a n g e r 因果关系检验和回归分析，得出长期内 房价走势决定地价走势、短期内两者存在相互影响的结论，并认为房价对地价的影响更 多的是长期效应，地价短期波动原因在于土地市场交易的不规范性和土地商品自身的特 殊属性。郑光辉( 2 0 0 4 ) 从地价和房价的构成的角度，并以无锡市商品房开发实例分析 房价与地价的关系。还有一些学者对福州( 聂晓梅，2 0 0 1 ) 、成都( 鲁礼新，2 0 0 2 ) 、徐 州( 贾伟召，2 0 0 4 ) 等城市的地价和房价的构成与相对变化进行分析，并得出了各自不 同的结论。 ( 4 ) 对目前我国住宅价格偏高现象的分析 学术界主流的观点认为，参照我国居民的实际收入水平，我国目前绝大部分地区的 房价收入比远高于国际公认比值( 3 6 倍) ，因此目前房价偏高( 黄平，1 9 9 8 ；张化中， 2 0 0 0 ；张宇祥和王要武，2 0 0 1 ；杨文武，2 0 0 2 ) 。也有一学者从开发商开发住宅商品房 的市场价格基本都高于有效需求价格的角度来判断目前房价偏高( 王吓忠，2 0 0 2 ) 。不过， 一些学者对此持反对意见，认为我国的生产力发展水平决定普通收入家庭的购房能力， 虽然普通商品住宅价格相对于普通收入家庭的收入水平偏高，但这种偏高基本上是合理 的，要根本改善城镇居民居住水平只能靠发展生产力( 梁长青，李乔，1 9 9 9 ) ：他们认 为房地产作为一种高档的特殊消费( 投资行为) 正好符合经济学上著名的“- - a 法则， 只要市场中有2 0 的人的收入能够与商品住宅价格对应，则该价格便能为市场接受( 陈 世发，2 0 0 0 ：严敏，2 0 0 3 ) 。 ? 7 理论界对目前我国住宅价格较高原因的分析常见观点主要有： 第一类观点，商品住宅价格构成不合理是造成商品房价格偏高的最重要因素。商品 住宅价格不合理的地方有：土地出让金一次性计入成本造成房价偏高( 李红云，2 0 0 0 ) ； 政府不应将城市基础设施配套和拆迁安置等费用计入住房成本( 张宇祥和王要武， 2 0 0 1 ) ；目前住房成本中税收过多、过高且重叠征收( 吴春官，1 9 9 8 ：凌传荣和施骞， 1 9 9 9 ) ：一些行业垄断部门强行推销商品、服务和强行收费造成了房地产建设成本的增 加( 张化中，2 0 0 0 ) ；房地产开发商将巨大的销售费用和沉重的利息负担由房价来消化( 舒 高勇，1 9 9 8 ) 。 第二类观点，从需求方面入手。影响房价上涨的需求方面原因有：随着经济增长， 人民的收入增长，换房、买房成为时尚；国家扩大内需鼓励消费的优惠政策刺激住房消 费( 严敏，2 0 0 3 ) ；城市改造，拆迁户增多，拆迁补偿由实物改成货币( 车延杰，2 0 0 1 ) ； 对住宅的需求有真实需求和投机的需求，投机的需求是为了谋取差价，无论价格有多高， 东北大学硕士学位论文第1 章绪论 只要有差价，投机人就有无穷的欲望去追求( 谢经荣，2 0 0 2 ) 。 第三类观点，从供给方面入手。影响房价上涨的供给方面原因有：土地供给的稀缺 性、垄断性与土地需求的多样性及投机性，必然导致土地价格的上扬( 林毅夫，2 0 0 3 ) ： 土地拍卖制度促使地价上涨；个别发展商为了追求更大的利润进行市场炒作，误导消费 者进行不合理的住房投资，在一定程度上拉动了房价的上涨( 谢家瑾，2 0 0 1 ) ；建筑成 本上涨( 贾生华和周方，2 0 0 1 ) ；非对称信息造成了房地产商需要在市场中建立声誉， 而声誉的建立需要以商品房的持续高价为条件( 麦勇，2 0 0 3 ) 。 迄今为止，对我国房地产价格影响因素的研究，大多是定性分析，在已有的实证研 究中，很多是直接通过各类数据的对比，分析各因素对房价的影响，这类研究具有简单、 直观的优点，但不能深入分析各变量间的数量关系，也难以把握在动态中各因素对房价 的影响。所以有必要对我国商品住宅价格的影响因素进行系统深入的研究。本论文通过 建立联立方程模型的实证方法，在动态中分析了各影响因素对房价的影响，并分析出各 因素间的数量关系。 1 4 本论文的创新点 本论文尝试以沈阳市和上海市为例，通过建立联立方程模型的实证的方法对一些影 响商品住宅价格的主要因素进行分析研究，同时分析各因素与房价变动的数量关系，从 ；而确定影响房价的决定因素。 通过实证本论文得出结论地域差异使得影响商品住宅价格的显著性因素有所不 同；影响沈阳市和上海市商品住宅价格的共同显著性因素为：竣工住宅平均成本和开 发商利润；有些显著性因素受到地域差异的影响，只影响沈阳商品住宅价格的显著性因 素为：住宅建设投资、商业贷款利率和人均可支配收入；只影响上海商品住宅价格的显 著性因素为：存量住宅交易面积、人均住房面积和常住人口数量。 1 5 本课题研究的总体思路和方法 以经济学理论为依据，本文首先对住宅价格的基本知识进行简单而又系统的介绍； 其次具体描述了住宅市场价格的基本情况，并在理论上分析了商品住宅价格的影响因 素。在此基础上，本文提出假设，建立联立方程模型，以沈阳市和上海市为例对商品住 宅价格若干影响因素进行实证研究，并求解出各因素与商品住宅价格之间的数量关系， 从而确定出显著性影响因素；最后根据实证结论，同时结合沈阳市和上海市的实际情况 进行对比分析，并提出一些有针对性的政策建议。 东北大学硕士学位论文笫1 章绪论 在研究方法上，本文采用归纳与演绎相结合、定性分析与定量分析相结合、理论研 究与实证研究相结合、文字叙述与图表说明相结合等方法。 本文中所采用的数据主要来自于中国统计年鉴1 9 9 8 2 0 0 6 、沈阳年鉴1 9 9 8 2 0 0 6 和上海房地产市场报告。 1 6 本文的总体框架 本论文由六章构成，第1 章为绪论，本章主要介绍了课题的研究背景、意义、目的、 国内外研究现状及本文的创新点；第2 章为商品住宅价格构成及形成机理，本章论述了 商品住宅的价格构成和房价的形成机理；第3 章分析了我国近年商品住宅价格的现状， 提出了我国商品住宅市场出现的问题并得出分析结论；第4 章从理论上分析商品住宅价 格的影响因素，分别从需求层面和供给层面来分析影响商品住宅价格的因素；第5 章为 实证部分，以沈阳市和上海市为例研究影响商品住宅价格的诸多因素的显著性情况；第 6 章为研究结论与建议，同时阐述了本文的局限性和尚待研究的问题。 i 东北大学硕士学位论文第2 章商品住宅价格构成及形成机理 第2 章商品住宅价格构成及形成机理 2 1 我国商品住宅的价格构成 2 i i 住宅价格的内涵 住宅价格是住房商品价值和地租资本化的综合价值的货币表现，是房屋建筑物价格 和地产价格的统一，是住宅市场内各经济主体从自身利益最大化的目标出发在住宅市场 相互博弈的结果。 住宅商品的价格首要的是由住宅商品价值决定的，即取决于生产住宅商品所耗费的 社会必要劳动时间，并在价值规律的作用下，通过价格围绕价值上下波动来体现；其次， 住宅市场的供求关系直接决定了现实的住宅价格水平，供过于求时，价格适时降低，供 不应求时，价格适时上调；最后，价格还取决于商品价值、供求关系以外的一系列因素， 包括替代商品价格、市场发育及完备程度、市场参与者的价值取向等。 房屋不能脱离土地而存在，因此房产价格与地产价格组成相互联系、相互影响、相 互制约的住宅价格体系。房价和地价之间具有统一性和不可分割性，两者都是住宅价格 链条中的一个环节，前导价格和后续价格之间是不可分割的。房价和地价之间具有系列 衔接性和连锁反应性，地价的变动直接影响着房价的升降，房价的涨落也会带动地价的 浮沉。房价和地价之间具有竞争性和相互制衡性，一方面是因为这两个价格的变动必然 牵涉到土地经营者和房屋经营者两个经济主体之间的利益分配，从而形成相互对抗的力 量；另一方面，任何一个价格的形成都是供需双方竞争均衡的结果，任何一方的要求都 受到对方的制约。 2 1 2 商品住宅价格的特征 商品住宅的价格是由于房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者相互结合而产生的 【1 4 】。房地产是实物、权益、区位的综合体，具有不同于一般商品的特殊属性，因此其价 格表现出不同于其他商品价格的显著特征。其主要特征体现在： ( 1 ) 住宅价格受区位的影响很大 这是由房地产的位置固定性决定的，任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费， 而且要受制于其所在的空间环境( 邻里及当地的社会经济) 。商品住宅不存在全国性市 场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场( 城市房地产一般是以一个城市为一个 东北大学硕士学位论文第2 章商品住宅价格构成及形成机理 市场) ，其供求状况、价格水平和价格走势等都是当地的，在不同地区之间各不相同。 ( 2 ) 商品住宅的价格实质上是房地产权益的价格 由于房地产不可移动，在交易中可以转移的是其所有权、使用权或其他权益。实物 状况相同的房地产，权益状况可能千差万别，从而造成房地产价格的巨大差异。 ( 3 ) 既有交换代价的价格，也有使用代价的租金 住宅房屋由于价值量大、寿命长久，具有买卖和租赁两种交易方式，买卖和租赁两 个市场并存。住宅的价格与租金的关系，类似于资本的本金和利息的关系。 ( 4 ) 住宅的价格是在长期考虑下形成的 因为商品住宅的价值量大，人们对其交易一般是谨慎的，并且由于房地产具有独一 无二的特性，对影响其价格的质量、产权、物业管理等方面的情况在短时期内不易了解， 因此商品住宅的交易价格难以在短期内达成。 ( 5 ) 商品住宅的价格通常是个别形成的，容易受交易者的个别因素的影响 房地产具有独一无二性，要了解其情况，必须到现场踏勘。又由于其价值量大，相 似的房地产一般只有少数几个买者和卖者，所以其价格一般随交易的需要而个别形成， 并容易受买卖双方的个别因素如偏好、讨价还价能力、感情冲动等的影响。 ( 6 ) 商品住宅的自然增值是一种长期趋势 在长期中，住宅的保值是由于其功能的永久性和需求的不变性。住宅的增值主要是 由乇土地供给缺乏弹性和城市人口的刚性增加。另外也会因为以下原因增值： 新追加的投入，如房屋功能布局的改善和重新装修等； 由于建材价格等房地产生产成本上涨而导致重置成本增加。但是，长期中住宅增值不 是直线上升的，而是伴随着供求的变化和市场价格的波动，呈现螺旋上升的状态。短期 内由于投机退潮、社会动乱、经济衰退等政治和经济因素，住宅价格甚至可能下降。由 于房价从长远来看具有保值和增值的特点，使得房地产成为人们喜爱的投资品，特别是 在通货膨胀的情况下，投资房地产比投资其他资产更具有保值功能。 2 1 3 住宅价格的构成 商品住宅价格要合理，首先其价格构成要素要合理，其次各构成要素的比例关系也 要保持在一定的合理范围内。那么，关键就在于这个“合理 的定位上。在此我们可以 从价值分析的角度来探讨这个问题。 马克思认为，“价格是价值的货币表现 ，价值是价格的基础。马克思的价格理论从 商品价值的形成过程解释了商品价格的构成。商品价值包含( c + v + m ) ，c + v 构成商品 东北大学硕士学位论文第2 章商品住宅价格构成及形成机理 的成本价格，剩余价值m 才是利润。通常，商品住宅价格= 成本+ 利润。在商品住宅价 格的构成中，成本是商品住宅开发经营中所耗费的预付资本，即c + v ；利润则是商品 住宅开发经营全过程中所创造的全部剩余价值m 。 按照马克思的价格理论，商品住宅价格构成用公式也可以表达如下： 商品住宅价格= 地价( 熟地价) + 房价 = 生地价+ 生地开发成本( 1 + 土地开发成本利润率) + 房屋建造成本( 1 + 建筑成本利润率) + 房屋销售成本( 1 + 销售成本利润率) + 税金。 纵观商品住宅开发经营全过程，根据商品住宅价格要素构成，我们知道：住宅价格 = 生产成本+ 流通费用+ 税金+ 利润。下面我们逐项进行分析。 ( 1 ) 生产成本 住宅的生产成本主要分为两大块，即土地开发费和房屋开发费。 土地开发费。土地开发费用是生产成本中的重要组成部分，对价格的影响程度相当 大，尤以拆迁房为甚，我们可以从表2 1 看出，与国外相比，我国的土地费用占到总房 价的相当大一部分。 房屋开发费。房屋开发费的部分相对于土地开发费来说，通常是刚性的，不可能有 太多的节省，否则房屋质量便会打折扣。如前文所述，与国外的住房成本进行比较，我 国的此部分费用仅为3 0 - - 4 0 ，这样低的比例也难以保证房屋的质量，但随着新型建 材行业的发展，各种新材料的应用使房屋建设费用的构成发生了重大变化。伴随房屋质 量的提高，建安费在房屋总价格中所占的比重正在悄悄地发生变化，大量高品质建筑材 料的使用，特别是高新技术的采用会对房价的构成产生重要的影响。 ( 2 ) 流通费用 流通费用同样对房价有着一定的影响，是成本中不可忽略的一部分，流通费用即商 品房进入流通领域发生的费用，具体的说，包括营销策划、广告、市场调查、c i 形象 设计等方面的费用，这些费用可以归结为流通费用，流通费用甚至可以包括商品房空置 的那一部分损耗。流通费用的投入必然要提高住宅成本，但又不能创造使用价值。 东北大学硕士学位论文 第2 章商品住宅价格