（工商管理专业论文）zt物业管理有限公司发展战略研究.pdf

z t 物业管理有限公司发展战略研究 摘要 中国改革开放以来，伴随着住房制度改革，房地产业迅速发展，相应的物 业管理机构也应运而生。21 世纪，人类社会迅速发展，社会科技进步，使物业 逐步走向市场化、专业化、信息化和智能化，与此同时，随着人们生活水平的 提高，生活方式的改变，新一代的物业使用者对物业管理服务的需求越来越趋 于个性化和复杂化，加之物业管理企业的增多，物业管理企业将面临更多的挑 战和威胁。企业要想在激烈的市场竞争中求得生存和长远发展，就必须站在全 局的高度去把握未来，准确把握公司的定位，全面分析公司所面临的各种问题， 科学选择公司的发展战略势在必行。因此，详细了解z t 物业管理有限公司实际 情况，在公司现有的资源，经营状况、服务能力以及市场前景的基础上，确立 长远的目标和计划，并制定相应的经营发展战略具有重要战略意义。 本文以z t 物业管理有限公司为研究对象，针对公司的现状，结合企业战略 管理理论，对企业所处的政治、经济、社会文化等宏观环境及企业内部人力资 源、企业文化、技术环境以及行业发展趋势和竞争等外部环境进行分析，对企 业组织管理、经营模式、人力资源和企业文化等内部资源进行了深入的剖析， 运用s w o t 分析法对企业面临的机遇、威胁和自身具有的优势、存在的劣势进行 综合分析，另外又运用外部因素评价矩阵( e f e 矩阵) 与内部因素评价矩阵( i f e 矩阵) 等现代战略管理分析工具，对影响企业发展的关键因素进行了量化分析。 在此基础上找准企业定位，制定了企业发展战略，为企业的生存和持续发展提 出了决策依据及行动指南。与此同时，并应用迈克尔波特的竞争战略理论和 其他一些战略管理分析工具制定了具体执行的职能战略，从而保证了战略的可 操作性。 本文将理论和实践相结合，有理论指导，又有自身剖析，通过一系列科学 分析和计算，为企业量身制定出可执行性强的发展战略。通过本文的研究，希 望能为z t 物业管理有限公司能更好地在激烈的市场竞争中采取正确的企业发 展战略，不断保持优势地位提供了有益的参考。 关键词：物业管理；战略选择；战略实施 r e s e a r c ho nt h ed e v e l o p m e n ts t r a t e g yo f z t p r o p e r t ym a n a g e m e n tc o m p a n y , l i m i t e d w i t hc h i n a sr e f o r ma n do p e n i n gu pp o l i c y , t o g e t h e rw i t hh o u s i n gs y s t e m r e f o r ma n d p r o m p td e v e l o p m e n to f r e a le s t a t ei n d u s t r y , m a n yp r o p e r t ym a n a g e m e n t c o m p a n i e sc a m ei n t ob e i n ga c c o r d i n g l y i n2 1 n c e n t u r y ，o u rh u m a nb e i n g sh a v eb e e n a c h i e v i n gp r o m p ta c c o m p l i s h m e n t si nm a n yf i e l d ss u c ha sh u m a ns o c i e t i e s ，s c i e n c e a n dt e c h n o l o g i e s t h i se n a b l e so u rp r o p e r t ym a n a g e m e n t t oe v o l v ei n t oa m a r k e t - o r i e n t e d , s p e c i a l i z e d , i n f o r m a t i o n a la n di n t e l l i g e n t i z e ds t a t u s a tt h es a m e t i m e ，t h en e wg e n e r a t i o no ft h ep r o p e r t yu s e r s i sb e c o m i n gm o r ea n dm o r e i n d i v i d u a l i z e da n dc o m p l i c a t e dt o w a r dt h ep r o p e r t ym a n a g e m e n ts e r v i c e t h e r e f o r e ， t h ep r o p e r t ym a n a g e m e n tc o m p a n i e sa r ef a c i n gm o r ec h a l l e n g e sa n dt h r e a t sw i t h m o r eo ft h e s ec o m p a n i e sf l o u r i s h i n gl i k eb a m b o os h o o t sa f t e ras p r i n gr a i n a n y c o m p a n yw a n t st os u r v i v ef o ra l le v e r l a s t i n gd e v e l o p m e n ti nt h i s f i e r c em a r k e t c o m p e t i t i o n w i l l h a v et o a r i 1i t s e l fw i t ha g l o b a lv i s i o n ，c o m p r e h e n s i v e u n d e r s t a n d i n go fi t sc o m p a n ya n dat h o r o u g ha n a l y s i so nm i s c e l l a n e o u si s s u e st h e c o m p a n ym a y f a c ew i t h t h ec o m p a n yi sb o u n dt oc h o o s ei t so w nw a y - 一t op i c ku pa s c i e n t i f i cd e v e l o p m e n ts t r a t e g y t h e r e f o r e ，i ti so fg r e a ts t r a t e g i cs i g n i f i c a n c et oh a v e al o n g - t e r mg o a la n dp l a nt o g e t h e rw i t hi t sr u n n i n gd e v e l o p m e n ts t r a t e g y , b a s e d u p o nt h ec o m p a n y s c u r r e n tr e s o u r c e s ，r u n n i n gs i t u a t i o n ，s e r v i c ec a p a b i l i t ya n d m a r k e tp r o s p e c to nab a s i so ft h o r o u g hu n d e r s t a n d i n gt h er e a lc o n d i t i o no fz t p r o p e r t ym a n a g e m e n tc o m p a n y , l i m i t e d ( h e r e i n a f t e rr e f e r r e d t oa sz t ) t h i sp a p e rt a k e sz ta si t sr e s e a r c ho b j e c t ，d e e p l ya n a l y z e si t si n t e r i o rr e s o u r c e s s u c ha so r g a n i z a t i o nm a n a g e m e n t ，r u n n i n gm o d e l ，h u m a nr e s o u r c e sa n de n t e r p r i s e c u l t u r e ；m a c r o e n v i r o n m e n ts u c ha st h ep o l i t i c a l ，e c o n o m i ca n ds o c i a l c u l t u r a l m a c r o e n v i r o n m e n tt h ec o m p a n yi sl o c a t e dw i t h i n ；a n de x t e r i o re n v i r o n m e n ts u c ha s c o m p a n y se n t e r p r i s ec u l t u r e ，t e c h n o l o g ye n v i r o n m e n ta n db u s i n e s sd e v e l o p m e n t t e n d e n c ya n dc o m p e t i t i o n t h i sp a p e r u s e ss w o tt oa n a l y z et h ec o m p a n y s o p p o r t u n i t i e s t h r e a t sa n di t sa d v a n t a g e s & d i s a d v a n t a g e s ；a n da l s ou s e se f e ( f o r e x t e r n a lf a c t o r s ) a n di f e ( f o ri n t e r n a lf a c t o r s ) t op r o v i d eaq u a l i t a t i v ea n a l y s i so nt h e k e yf a c t o r st h a ti n f l u e n c ec o m p a n y sd e v e l o p m e n t o nt h eb a s i so ft h er e s e a r c h ，w e m a yd e f i n et h ee n t e r p r i s e ss t a t u s ，e s t a b l i s ht h ee n t e r p r i s e sd e v e l o p m e n ts t r a t e g y ， h e n c eo f f e rd e c i s i o nm a k i n gb a s i sa n dg u i d a n c ef o rt h ec o m p a n y ss u r v i v a la n d s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t a tt h es a m et i m e ，w ea p p l ym i c h a e lp o r t e r sc o m p e t i t i v es t r a t e g ya n do t h e r s t r a t e g ya n a l y s i st o o l st oe s t a b l i s hc o n c r e t ee x e c u t i v es t r a t e g i e sf o rag u a r a n t e eo f s t r a t e g y sm a n e u v e r a b i l i t y t h i sp a p e r ，i n t e g r a t i n gt h e o r i e sw i t hp r a c t i c e ，w i t hat h e o r yg u i d a n c ea n d t h o r o u g ha n a l y s i so ft h ec o m p a n yi t s e l f , d e s i g n sa ne x e c u t a b l ed e v e l o p m e n ts t r a t e g y a f t e ras e r i e so fs c i e n t i f i ca n a l y s i sa n dc a l c u l a t i o n w eh o p et h a t ，w i t ht h i sp a p e r s r e s e a r c h ，w ec a nb e a e rh e l pz ta d o p tc o r r e c td e v e l o p m e n ts t r a t e g yi nt h i sf i e r c e m a r k e tc o m p e t i t i o n ，a n dc o n t i n u et om a i n t a i ni t sd o m i n a n tp o s i t i o n k e yw o r d s ：p r o p e r t ym a n a g e m e n t ：s t r a t e g yc h o i c e ：s t r a t e g yi m p i e m e n t z t 物业管理有限公司发展战略研究 1 绪论 1 1 选题背景、研究的目的和意义 1 1 1 选题背景 物业管理( p r o p e r t ym a n a g e m e n t ) ，受物业所有人的委托，依据物业管理 委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、 治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人 提供综合性的有偿服务n 1 。它是由物业管理公司按照物业使用人的意志和要求 通过合同或契约的方式实施专业化、规范化的高效管理服务，为物业所有人和 使用人营造一个安全、优雅、舒心、安全的居住和工作环境。其主要是提供常 规性服务、委托性代办服务以及其他专项服务，本身并不制造实物产品。 1 9 世纪6 0 年代的英国工业发达，农村人口不断涌入城市，形成了城市人 口大量集中，对房屋的需求急剧膨胀，住房严重供不应求。这时，逐渐出现了 住房质量低劣，附属设备、配套设施严重不足等问题，因而，出现了普遍拖欠 租金及住户人为破坏房屋和设备设施的现象，租赁关系混乱，业主的租金收入 也得不到保障。为了改变这一现象，奥克维娅希尔女士对其名下的物业进行维 修，更新房屋的配套设施，使居住环境得到改善。与此同时，为了进一步规范 租户的行为，她又制订了一系列管理办法，管理办法的实施使混乱的租房秩序 得到了很大程度的解决，其他租主也纷纷模仿，这也就是传统意义上的物业管 理。1 9 世纪末的美国，高楼林立，急需一个专业性很强的公司来管理，这时， 专业的物业管理机构应运而生，世界上第一个专业物业管理行会于1 9 0 8 年在芝 加哥建筑管理人员举行的第一次全国性会议上诞生，现代意义的物业管理由此 产生。2 0 世纪5 0 年代，伴随着1 9 5 3 年圣诞夜的一场大火，几万人流离失所， 同时给社会安定带来威胁，当地政府逐渐重视公共房屋计划，物业管理开始进 入中国香港。改革开放初，沿海城市政府出台了一系列关于土地使用的优惠政 策，打破了传统的管理方法，吸引一批海外人士来中国居住和投资，促进了房 地产业的迅速发展，加之海外人士生活方式的改变，对居住条件提出了更高的 z t 物业管理有限公司发展战略研究 要求，传统的房屋管理体制己远远不能满足人们的需求，于是内陆第一家物业 管理公司于1 9 8 1 年3 月成立。中国的物业管理行业经过三十多年的发展，已经 由一个传统初级管理行业发展到具有现代化、智能化管理特征的行业，其服务 范围由起初的居住小区扩展到企事业单位、医院、学校、商场等场所，服务内 容也由简单的保安、保洁、绿化逐步拓展到家政服务、物业代理、房屋中介、 商铺出租等事项，已取得了很大的进步。截止到2 0 0 5 年，全国城镇物业管理覆 盖面已由2 0 0 2 年的3 8 上升到5 0 ，从业人员由2 0 0 2 年的近2 3 0 万上升到3 0 0 万，全国物业企业总数近3 万家，年经营总收入超过8 0 0 亿元瞳1 。全国和地方 政府也相继出台了物业管理的法律、法规，使物业管理行业越来越趋于市场化、 规范化和法制化发展。物业管理也随着人们生活水平的提高，与人们的生活越 来越密切相关，物业管理的服务质量直接影响着人们生活水平的提高。目前我 国的物业管理还处于探索阶段，随着经济全球化的加快，市场竞争日趋激烈。 要想在竞争中求得生存和长远发展，就必须站在全局的角度把握未来，对内外 环境及其变化趋势进行科学的定性和定量分析，明确企业面临的风险和机遇， 通过强化自身的优势，取得企业内部资源和外部环境的动态平衡，从而推进物 业管理企业的健康发展。因此，研究企业发展战略己成为一个重要的课题。 1 1 2 研究目的和意义 研究目的：主要是以物业管理公司为调研对象，从经济学、管理学等多学 科角度着眼，对物业管理公司的外部、内部环境进行综合分析，并在此基础上 制定出切实可行的企业生存和发展战略，使其能朝着即定的目标去探索、去努 力、去实践、去发展。 研究意义：本文结合企业战略管理的系统理论对z t 物业管理有限公司进行 全面分析，探索公司发展战略，对提高公司生存、发展的能力有着重要的理论 指导和实践意义： 第一，理论意义：首先，物业管理服务随着人民生活质量的提高，在人们 日常生活中占据越来越重要的位置。其次，随着物业管理公司的增多，市场竞 争日益激烈。面对种种考验，物业管理公司如何满足人们的需求，如何在激烈 的市场竞争中求得生存和发展成为物业管理公司不得不考虑的现实问题。本文 2 z t 物业管理有限公司发展战略研究 针对这一问题为物业管理公司从理论的角度进行分析，制订了发展战略，为物 业管理公司的生存和发展提供了重要的理论指导。 第二，实践意义：本论文在对物业管理企业外部环境和z t 物业管理有限公 司经营情况及公司现状分析的基础上，对z t 物业管理有限公司的发展战略进行 分析和研究，其目的一是希望能对z t 物业管理有限公司的发展提供一种参考， 提高公司市场竞争力，以更好的发展。二是希望其他物业管理公司通过借鉴本 文的研究思想和方法，对自身进行全面的分析，找准定位，实现更好更快发展。 1 2 国内外研究现状 国外物业管理起步较早，而且发展也比较迅速。特别是发达国家，已将 物业管理规模、水平、质量、规范性与人居问题的解决，以及国际文明居住标 准的实施紧密联系了起来，并且放在同等重要的地位。法国最早于1 8 0 4 年法 国民法典第6 6 4 条中确立了建筑物区分所有权制度，为以后的物业管理立法 奠定了理论基础，开辟了1 9 世纪各国以民法形式对物业管理予以立法确认之 先河，具有开创性意义。美国是物业管理先进国家，其对物业管理的重视程度 和引导方向都可以从立法活动和法律内容上得到反映。如美国全国法律委员会 组织有关专家起草的统一区分所有物业产权法，针对小区房屋买卖及小区曰 常管理中的问题提出了有效的解决措施。从搜集的资料来看，国外关于物业管 理方面的资料主要含概物业管理模式、管理机制、管理实践、法律法规、物业 经营等方面，特别是环境与政策、管理方式与机构、物业管理人员的资格与培 训、物业管理制度与活动规范等内容，如澳大利亚关于物业管理的法律有物 业、股票及商业代理法案、分层楼宇计划管理法案，法国物业管理部门研究 了名为h a b i t a t 4 0 0 ) ) 的物业管理软件，涉及房屋现场勘察管理、工资与人事 管理、物业维修管理、书面材料管理等各方面，荷兰关于从业人员三级培训制 度的研究等等，对国内物业管理发展起到了非常大的借鉴和促进作用。但侧重 于物业管理企业发展战略研究资料则较少。 国内物业管理因起步较晚，就目前搜集相关资料的情况来看，有关其研究 的正式文献也己是2 0 世纪9 0 年代中后期。1 9 9 4 年3 月，国家建设部颁布了第 3 3 号令城市新建住宅小区管理办法，这是关于物业管理的第一个全国性的 z t 物业管理有限公司发展战略研究 法规，确立了物业管理在房地产业的重要法律地位。 1 9 9 4 年以来，广东、上海、重庆、深圳等2 0 多个省、市相继出台了地方 物业管理条例。2 0 0 1 年，国务院把制定物业管理条例( 以下简称条例) 列入当年的立法计划。2 0 0 2 年1 0 月，国务院法制办公室授权人民日报、法 制日报全文刊登物业管理条例( 草案) ，公开向社会征求意见。2 0 0 3 年6 月8 日，国务院正式公布物业管理条例。1 9 9 5 年8 月，建设部房地产业司 编辑出版了中国物业管理实务，随后出版发行的专业书籍物业管理导论、 物业管理法律法规指南、物业管理运作指南、物业管理质量认证、房 屋业主指南等，从其名称来看，大部分是作为物业管理公司规范企业行为和 提高从业人员管理水平的学习材料出现。1 9 9 7 年6 月，建设部召开全国物业管 理现场会，当时的建设部长提出了全面推行物业管理示范小区的评选工作，有 力的推动了物业管理的发展，相关的文献也大量出现，但就当时的情况而言， 多数还是集中在物业管理法制建设的条例和办法上面。 从中国期刊网上的搜索结果显示，与物业管理研究相关的论文基本集中在 1 9 9 7 年后至今，且内容以物业管理的实际操作和运作指导为主题，目前比较有 代表性的有国内著名物业管理专家张玉亭2 0 0 2 年编写出版的物业管理法律理 论与案例分析，2 0 0 6 年由中国物业管理协会组织、李加林、周心怡、张玉亭 等专家共同编写的中国物业管理师执业资格考试教材物业管理实务、物业 管理基本制度与政策、物业经营管理、物业管理综合能力共四本，是目 前最具权威的物业管理理论与实践用书。另外还有著名物业管理专家原上海东 湖物业管理公司总经理陈才林2 0 0 2 年编写的物业管理职业经理人一书，主 要从如何培养和具备职业经理人素质而阐述的观点。而有关物业管理企业战略 发展内容的研究，以及作为一门学科分支予以研究的文献少之又少。而物业管 理作为服务行业，在全球经济一体化、竞争化这样一个大环境中，面对国外优 质服务企业的冲击将十分巨大，而且随着物业管理体制的改革，机制的调整， 法律法规的完善，物业管理企业如何制定发展战略，是否能实现战略发展，将 是未来研究的一个十分迫切的重要课题。因此，本文以特定物业管理企业为研 究对象，探讨物业管理企业的发展战略问题，在物业管理研究领域里是一个比 较新颖的课题，对物业管理企业发展具有理论指导及实践意义。 4 z t 物业管理有限公司发展战略研究 1 3 研究思路和论文框架 1 3 1 研究思路 本文以z t 物业管理有限公司为研究对象，运用外部因素评价矩阵和内部因 素评价矩阵、s w o t 、迈克尔波特等理论分析工具对企业所处的政治、经济、 社会文化、技术等宏观环境和行业环境进行综合分析，对企业自身的组织管理、 经营模式、人力资源以及企业文化等能力资源进行深入剖析，结合企业自身现 状和物业行业特征，为提高企业市场竞争力，制订发展战略，从而实现企业可 持续发展。 1 3 2 论文框架 ( 见图1 一1 ) 研究背景、目的分析 上 战略分析 外部环境分析内部环境分析 战略选择 1r1 r1r i 总体战略选择业务层战略选择职能层战略选 tt 1r 战略实施 图1 1 论文框架图 z t 物业管理有限公司发展战略研究 1 4 创新点 本论文通过对z t 物业管理有限公司内部和外部环境的系统分析，应用s w o t 理论及其他战略理论工具，选择出适合z t 物业管理有限公司的发展战略，进而 制定适合z t 物业管理有限公司的战略实施方案。即建立了适合公司发展的人力 资源战略体系，挖掘企业文化、制定适应企业发展的企业文化战略等。并提出 了具体的实施方法，这些均是适合于z t 物业管理有限公司发展战略实施的有效 管理变革及管理创新，具有较高的实用价值，对其他同行业公司也具有一定的 借鉴意义。 6 z t 物业管理有限公司发展战略研究 2 公司发展战略理论综述 2 1 企业战略管理理论回顾 2 1 1 企业战略定义及构成要素 战略一词，源自古代兵法，意为“指导战争的谋略”，在西方，则起源于希 腊，意为“将军指挥军队的和艺术”。到了现代，战略一词逐渐被引申至政治活 动及经济活动之中。科学技术的高速发展及生产力水平的不断提高，使企业竞 争日益激烈，外部环境更加复杂，经营难度空前加大，产生了研究和运用战略 的需要口1 。企业既然要参与竞争，就要在竞争中讲究方略，企业竞争的方略就是 企业战略。因此，将战略思想运用于企业经营管理之中，就产生了企业战略这 一概念。因此在战略管理文献中对“公司战略”没有统一的定义，不同学者赋 予其不同的定义。最早将战略一词引入商业领域的是纽曼和摩根斯顿，他们在 博弈理论与经济行为一书中，将战略定义为“一个企业根据其所处的特定 情形而选择的一系列行动。安索夫在其出版的企业战略一书中提出，“企业 战略就是决定企业将从事什么事业，以及是否要从事这一事业”h 。迈克尔波 特教授在竞争战略：产业和竞争分析技巧一书中将战略定义为“公司为之 奋斗的一些( 目标) 与公司为达到它们而寻求的方法( 政策) 的结合物”。钱德 勒撰写的战略与结构一书，为企业战略下了这样的定义，“企业战略就是决 定企业的民期目的和目标，并通过经营活动和分配资源来实现战略目的”晦3 。 安德鲁斯认为战略是目标、意图或目的，以及为达到这些目的而制定的主要方 针和计划的一种模式。这种模式界定着企业正在从事的或者应该从事的经营业 务，以及界定着企业所属的或应该属于的经营类型嵋1 。美国达特茅斯学院的魁 因教授认为：战略是一种模式或计划，它将一个组织的主要目的、政策与活动 按照一定的程序结合成一个紧密的整体。虽然各位学者对企业战略概念的具体 描述不尽相同，但其本质是相同的，我们认为企业战略应当是：企业从现在条 件出发，为了在激烈的市场竞争中求得生存与发展，而对自己今后所要从事的 所有活动进行的总体性谋划。 z t 物业管理有限公司发展战略研究 企业战略一般由四个要素构成：( 1 ) 经营范围。经营范围是指企业生产经 营活动的领域。( 2 ) 资源配置。资源配置是指企业从事的经营领域和确定的竞 争优势所要求的资源在质和量上的分配。资源配置的好坏会极大地影响企业实 现目标的程度。( 3 ) 竞争优势。竞争优势是指企业在所从事的经营领域中与竞 争对手相比较而强于竞争对手的市场地位。( 4 ) 协同作用，即企业从资源配置 和经营范围的决策中所能寻求到的各种共同努力的效果。 2 1 2 企业战略管理的必要性 企业战略之所以重要在于他影响着企业未来的生存和发展。( 1 ) 在市场经 济体制下，企业不仅处于复杂多变的市场，还要面对错综复杂的国际环境，要 想得到生存并长远发展，就要认真谋划企业战略。( 2 ) 企业战略能提高企业各 项决策工作和管理工作的效率。( 3 ) 企业战略指导企业和外部环境之间不断变 化的关系。( 4 ) 企业战略赋予企业理想与活力，从而增强企业内部凝聚力和战斗 力。 2 1 3 企业战略管理的核心领域 战略分析、战略选择和战略实施构成了企业战略管理核心领域。战略分析 即了解企业所处的环境以所处的竞争地位；战略选择是战略制定、评价与选择： 战略实施是采取措施发挥战略作用。这三个方面是相互交织相互重叠的，一旦 发现不能实现战略目标，就需要做相应调整。 2 2 战略分析的有关理论 2 2 1 p e s t 分析理论 p e s t 分析是指宏观环境的分析。宏观环境又称一般环境，是指对公司战略 有直接或间接影响但企业自身不可控制的各种因素的总称。对宏观环境分析常 用p e s t ( p o l i t i c a l ，e c o n o m i c ，s o c i a l ，t e c h n o l o g i c a l ) 分析模型，它分别 从政治( p ) 、经济( e ) 、社会( s ) 和技术( t ) 等四个方面来讨论影响企业组织的因 素，进行企业组织所面临的宏观环境分析。政治环境主要是指一个国家或地区 8 z t 物业管理有限公司发展战略研究 的方针政策、法律法规等方面。这些方面从宏观上影响和制约着企业的行为和 发展方向。经济环境主要是指国家的经济政策和经济状况，对企业的经营活动 有着更为广泛直接的影响。企业的经济环境主要由社会经济结构、经济发展水 平、经济体制和宏观经济政策等要素构成。社会文化环境主要是指一个国家或 地区的风俗习惯、宗教信仰、文化程度等，对企业的有着间接的、潜在的和持 久的影响。技术环境是指社会环境中科技要素与该要素直接相关的各种社会现 象的集合，包括社会技术总水平及变化趋势，技术变迁，技术突破对企业影响， 以及技术对政治、经济环境之间的相互作用的表现等。 2 2 2 波特五力模型 图2 - 1p e s t 分析模型 行业竞争结构是决定竞争激烈程度的根本因素，它不仅影响公司的竞争行 为，而且决定行业的获利性。对行业竞争结构进行分析，对于公司制定战略至关 重要。8 0 年代初，哈佛大学教授迈克尔波特( m i c h a e lp o r t e r ) 提出了五力分析 模型，即波特五力模型，指出行业中存在决定企业竞争力的五种力量，即购买者 的讨价还价能力、供应商的讨价还价能力、替代品的替代能力、潜在竞争者进入 的能力、行业内竞争者现在的竞争能力口3 。购买者的讨价还价能力是指产品需求 9 z t 物业管理有限公司发展战略研究 方在购买产品时对产品的质量或价格等方面的要求，从而影响着产品供应方企业 的利润空间。供应商的讨价还价能力主要是指产品的供应方通过提高或降低产品 的价格、增加或减少产品的供应量等方式影响着行业内企业的利润空间的能力。 替代品的替代能力主要是指一个企业可生产出可以代替其他行业企业产品，从而 影响原企业利润空间的能力。其威胁程度主要取决于替代品在价格上是否具有吸 引力、替代品在质量、性能上和其他一些重要特性方面的满意程度、购买者转换 成本的高低等因素。潜在竞争者进入的能力主要是指新进入者在给行业带来新的 生产能力、新资源，从而占据一定的市场份额，加剧行业竞争，减少行业利润空 间的能力。行业内竞争者现在的竞争能力主要是指一个行业内的企业由于利益冲 突而产生的相互之间的竞争。其影响因素主要有产品质量、价格、售后服务等。 企业通过对五种力量的综合分析，结合自身现状，制订相应的战略，增加在行业 中占有的市场份额，增强竞争实力。 潜在进入者的 威胁 1r 供应者讨价还购买者讨价还 价能力 斗行业中现有公 一 价能力 司间的竞争 jl 替代品的威胁 2 2 3 s w o t 分析理论 图2 2 波特五种竞争力量模型 s w o t 分析法又称为态势分析法，主要是分析企业的面临的外部优势和劣势 ( s t r e n g t ha n dw e a k n e s s ) 、自身具有的机会( o p p o r t u n i t y ) 和存在的威胁 ( t h r e a t ) 。通过s w o t 分析法对企业外部环境和企业内部资源进行综合分析和 评价，进而总结出公司自身具有的优劣势，外部环境带来的机会和威胁，从而 有利在制定公司战略时扬长避短，化劣势为优势，化威胁成机会，降低企业生 l o z t 物业管理有限公司发展战略研究 产经营过程中的风险，提高企业在激烈市场竞争中的盈利能力，以更好的生存 和持续发展陷1 。 s w o t 矩阵有9 个格子，其中有4 个因素格，4 个战略格。利用s w o t 这个矩 阵工具，我们可以制定四类战略，即s o 战略、w o 战略、s t 战略、w t 战略。即 充分发挥企业自身优势，利用外部环境提供的机会， 优势机会( s 0 ) 战略是充分发挥自身的优势去抓住外部环境带来的机 会，即发展自身优点去利用机遇的一种战略方法，当企业存在重大弱势，面临 致命威胁时，它将尽最大努力去化弱势为强势，努力回避威胁抓住机遇。 弱点机会( w 0 ) 战略是企业充分利用外部带来的机会来减小内部存在 的弱点，使企业改劣势而获取优势的战略。存在外部机会，但由于企业存在一 些内部弱点而妨碍其利用机会，可采取措施先克服这些弱点。通过克服这些弱 点，企业可能迸一步利用各种外部机会，最终赢得竞争优势。 优势威胁( s t ) 战略是一种企业充分发挥自己所具有的优势，来削弱 外部带来的威胁的方法。很多行业中，竞争方通常通过模仿本公司的优势所在 来构成对公司的威胁。 弱点威胁( w t ) 战略是指在通过弥补、减少自身存在的弱点，来减轻 外部环境带来的威胁。一个本身具有众多弱点又面临外部威胁的企业将面临破 产、收购的处境时，将不得不为生存而努力。 2 3 战略选择的有关理论 2 3 1 一体化成长战略 一体化成长战略是指公司充分利用自身产品( 业务) 在生产、技术和市场 等方面的优势在现有业务的基础上，或是进行横向扩展，实现规模的扩大；或 是进行纵向扩展，进入目前经营的供应从阶段或使用阶段，实现在同一产品链 上的延长，使公司持续生存和发展的战略。 ( 1 ) 一体化成长战略类型。一体化成长战略有两种基本战略，即横向一体 化战略和纵向一体化战略。横向一体化战略( 又称水平一体化战略) ，是指兼并 处于同一生产经营阶段的一个或多个同类公司，实现扩大规模、降低产品成本 z t 物业管理有限公司发展战略研究 的目的，从而实现公司的长远发展目标。纵向一体化战略，是专业化战略在业 务上的延伸、扩展，是公司自行对本公司产品作进一步深加工，或对资源进行 综合利用，或公司建立自己的销售组织来销售本公司的产品或服务的战略。纵 向一体化又分为前向一体化和后向一体化。前向一体化战略是指企业在原有的 产品( 业务) 项目的基础上，生产经营范围沿其生产经营链条向前延伸，对原 有产品进行深加工，提高产品的附加值后再出售或者直接涉足最终产品的分销 和零售环节。后向一体化战略是指企业在原有的产品( 业务) 项目的基础上， 生产经营范围沿其生产经营链条向后延伸，发展企业原有业务生产经营所需的 原料、配件、能源、包装和服务业务的生产经营。 ( 2 ) 一体化成长战略的优缺点。一体化成长战略优点在于进入障碍实现规 模经济，兼并和减少竞争对手，巩固市场地位，联合经营提高经济效益，提高 进入障碍，节省交易费用等。与此同时，一体化也会带来一些缺点：管理成本 增加，提高投资，增加商业风险，灵活性降低等。 ( 3 ) 一体化成长战略的应用条件是资产质量较高，盈利能力较强，财务状 况良好，并且市场需求潜力巨大。 2 3 2 成本领先战略 企业通过各种方法降低产品成本，使企业的产品成本低于其竞争对手的成 本，从而提升市场竞争力，提高市场占有率的战略称为成本领先战略，又称为 低成本战略。主要包括简化产品型、改进设计型、材料节约型、人工费用降低 型、生产创新及自动化型成本领先战略。低成本战略要求生产达到一定规模， 具备较高的相对市场份额或其他优势，在经验基础上最大限度减少开发、服务 等方面的成本费用，对成本和管理费用进行控制，低成本意味着公司可以获得 高于产业平均水平的收益，当别的公司在竞争过程中失业利润时，这个公司仍 可以获取利益。与此同时，低成本还有利于公司在强大的威胁中保护自己。 采用成本领先战略的收益、风险及实现成本领先战略的必要条件。收益主 要包括：提高抵御产品购买商讨价还价的能力，提高市场竞争力，能抵抗所需 材料供应商的提价行为，充分发挥自有产品的优势以有更强的优势与替代品竞 争，增强抵御能力。采用成本领先战略的风险有：面临新进入者带来的威胁， 1 2 l r r 物业管理有限公司发展战略研究 降价容易带来购买商对产品的怀疑，从而减小企业原有的信誉度，与此同时， 降价会改变市场定位，削弱对市场的预见能力。另外，实现成本领先战略必须 满足的条件：企业要有一定的经济规模，要有较高的市场占有率，可以选择使 用先进的管理设施设备以及要严格控制一切费用开支。 2 3 3 差异化战略 差异化战略是指为使企业产品、服务、企业形象等差异化，形成一些具有 独特性的东西，与竞争对手有明显的区别，以获得竞争优势而采取的战略。差 异化是利用客户对品牌的忠诚以及以由此产生对价格的敏感性下降使公司得以 避开竞争，它可以使公司利润增加却不必追求低成本，但差异化战略并不意味 着公司可以忽略成本，只是此时成本不是首要战略目标。差异化战略可以通过 设计或品牌形象、技术或外观特别、服务及其他方面的独特性等方式来实现。 实施差异化战略的利益：增强产品的吸引力，能在一定程度上培养顾客对 公司的忠诚度，形成新的竞争优势，增强抵御供应商讨价还价的能力，削弱购 买商讨价还价的能力，提高企业竞争力。其风险在于：可能丧失部分客户，客 户所需的产品差异的因素下降，模仿缩小差异感。 实施差异化战略的条件：( 1 ) 企业要有很强的管理流程重组能力，并且有 一定数量具备强烈市场意识和创新眼光的研发人员；( 2 ) 其产品或服务有很高 的知名度和美誉度。( 3 ) 有要有很强的市场营销能力。 竞争战略类型一般是根据波特所提出的分类标准，成本领先战略、差异化 战略和集中化战略三种基本类型的竞争战略呻1 ，而成本领先战略和差异化战略 是基本竞争战略的基础。以波特教授为代表的基本战略理论认为：对于一个企 业来说，要保持长期的竞争优势，必须在以上三种基本竞争战略中做出合理化 选择，三者必选其一，很难做到兼顾的。然而，现代生产管理模式的革命和信 息经济时代住处网络技术的发展，使得成本领先战略和差异化战略可以有效融 合，学者们据此提出了整合基本竞争战略模式n 刚，即企业不必在“低成本或差 异化”之间只选其一，即企业的全部经营活动不只是围绕“低成本或差异化” 进行，而是在充分考虑竞争环境与企业自身资源优劣势的条件下，可以在企业 整体价值链的局部环节创造“低成本”优势，在企业整体价值链的其它环节创 z t 物业管理有限公司发展战略研究 造“差异化”优势，最终实现“低成本与差异化”两项优势兼融的一种竞争战 略模式。 1 4 z t 物业管理有限公司发展战略研究 3 z t 物业管理有限公司外部环境分析 3 1 宏观环境分析 3 1 - 1 政治环境分析 政治法律环境( p o l i t i c a la n dl e g a le n v i r o n m e n t p 0 1 i t i c a lf a c t o r s ) 是 指一个国家或地区的政治制度、体制、方针政策、法律法规等方面。这些因素 常常制约、影响企业的经营行为，尤其是影响企业较长期的投资行为。 近年来，各级关于物业管理规范的会议相继召开，法律法规也逐渐出台， 国家稳步发展，人们安居乐业，生活水平得以大幅度提高。中华人民共和国 国民经济和社会发展第十个五年计划纲要中进一步明确了物业管理的行业地 位，明确了房地产开发的规划、设计、销售、物业管理的分业经营，明确了以 往计划经济下的房屋管理彻底走向社会化、市场化与专业化的改革道路，为物 业管理企业的发展指明了发展方向。1 9 9 3 年1 2 月经国务院出台了相关文件明 确规定，建设部是国务院综合管理全国建设事业的职能部门。国务院又相继出 台了前期物业管理招投标暂行规定、 物业管理企业资质管理办法等。 建设部出台了城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法、 住宅共用部位 共同设施设备维修基金管理办法、物业管理企业财务管理规定等。此后， 建设部会同发改委出台了物业服务收费管理办法，另外又颁布了物业临 时公约和前期物业服务合同两个重要示范文本，使物业管理更具规范性 1 1 。第一部全国性的物业管理法规物业管理条例于2 0 0 3 年6 月1 8 日颁布， 自2 0 0 3 年9 月1 日施行。这一系列法律法规的出台，使我国的物业管理正式走 向了市场化、规范化、法制化的轨道，促进了物业管理行业的健康发展。与此 同时，各地方对物业管理的行政管理部门都有着明确的规定。2 0 0 9 年1 月山东 省出台了山东省物业管理条例，2 0 0 4 年4 月烟台市人民政府颁布实施了烟 台市物业服务收费管理暂行办法，2 0 0 7 年5 月施行了物业管理企业资质管 理办法等等，从而使物业管理理论逐步建立起来，也促进了物业管理行业的 z t 物业管理有限公司发展战略研究 日趋完善。随着这一系列法律法规及办法的制定与实施，为物业企业发展创造 了良好的政治环境。 3 1 2 经济环境分析 经济环境主要是指一个国家或地区的经济政策和经济状况。社会经济状况 包括经济要素的性质、水平等多方面的内容，涉及国家、社会、市场及企业等 多个领域。国家经济政策是国家履行经济管理职能，调控宏观经济水平和结构， 实施国家经济发展战略的指导方针，对企业经济环境有着重要影响。 当前，我国的经济快速发展，人民生活水平逐步提高，呈现一派祥和的景 象。( 2 0 1 0 年烟台市国民经济和社会发展统计公报n 明显示：全市实现生产总 值( g d p ) 4 3 5 8 4 6 亿元，按可比价格计算，比上年增长1 4 1 。人均生产总值 6 2 2 6 4 元，增长1 4 5 。农林牧渔业增加值达到3 3 4 4 9 亿元，比上年增长3 5 。房 地产开发投资完成3 8 3 1 2 亿元，比上年增长4 1 3 。其中，住宅投资增长5 1 6 ， 占全部房地产开发投资的7 8 0 ；商业营业用房投资增长7 5 ，占1 5 3 。全 年商品房屋施工面积2 9 2 8 9 1 万平方米，增长1 8 8 ，提高1 1 个百分点，其 中住宅施