（技术经济及管理专业论文）杭州市主城区住宅需求预测及住宅用地投放研究.pdf

杭州市主城区住宅需求预测 1 1 1 1 1 1 1 1 l l m m l l l l l l l l i l 洲 y 18 10 9 0 4 需求预测及住宅用地投放研究 摘要 自1 9 9 8 年住房体制改革以来，杭州市一直采用非饱和供地政策， 土地的非饱和供给导致杭州住宅市场一直呈现供不应求状态，房价全 面持续上升，老百姓买房困难；而高额的居住成本也使得原本想来杭 州创业或留在杭州创业的外地人只能“望而却步 ，这些都将严重影响 杭州社会经济可持续发展。因此，科学地预测杭州主城区住宅市场未 来的需求量和结构，以指导住宅用地供给，力求达到供求平衡，具有 十分重要的现实意义。本文的研究与分析就是围绕这些方面展开的。 论文首先以住宅需求理论为基础，考虑住宅需求的特性及杭州住 宅市场的特点，选择影响杭州住宅市场需求量的主要因素，运用人工 神经网络模型和需求源汇总法对杭州主城区2 0 0 4 - 2 0 0 8 年的住宅需求 量进行定量预测。 其次，对杭州居民住宅支付能力进行研究，分析购买不同价位住 宅居民的收入水平，并与居民实际收入水平相比较，以得到不同价位 住宅的需求结构。 最后，以分析得到的住宅需求量和需求结构为依据，给出2 0 0 4 - 2 0 0 6 年主城区住宅用地的投放量和投放结构。 关键词：住宅需求量，需求结构，土地投放，杭州 a 厶 一 浙江工业大学硕士学位论文杭州市主城区住宅需求预测及住宅用地投放研究 f o r e c a s t 玳gh o u s d 订gd e m - a n da n ds u p p i o nr e s d e 阿n a i i a n d 玳h a n g z h o u s i n c et h eh o u s i n gs y s t e mr e f o r mi n1 9 9 8 ，t h eg o v e r n m e n to fh a n g z h o uh a s b e e na d o p t i n gt h ep o l i c yo fn o n - s a t u r a t e di nr e s i d e n t i a ll a n ds u p p l y , w h i c h c a u s e st h eh o u s i n gs u p p l yt of a l ls h o r to fd e m a n da n dt h eh o u s i n gp r i c et ok e e p o nr i s i n g t h eh o u s i n gp r i c ee v e nh i g h l ye x c e e d sc o m m o np e o p l e sp a y i n g a b i l i t y a n dt h eh i g hl i v i n gc o s ta l s o 加址汜o u t l a n d e r sw h oe x p e c t t os e t t l i n g d o w nk e e pa w a yf r o mh a n g z h o u a l lt h e s ew i l la f f e c tt h ec o n t i n u a b l e d e v e l o p m e n to fe c o n o m y t h e r e f o r e ，i ti sv e r yi m p o r t a n tt of o r e c a s tt h ef u t u r e h o u s i n gd e m a n da n ds t r u c t u r e ss c i e n t i f i c a l l yi nt h em a i nh a n g z h o uc i t yi no r d e r t og e tt h er e s i d e n t i a ll a n ds u p p l yt oa c h i e v eb a l a n c e t h i si st h ef o c u so ft h e r e s e a r c ha n da n a l y s i si nt h i sp a p e r f i r s t l y ，b a s e do nt h eh o u s i n gd e m a n dt h e o r i e s ，t h ep a p e ri n v e s t i g a t e st h e c h a r a c t e r i s t i co ft h eh o u s i n gd e m a n da n dh o u s i n gm a r k e to fh a n g z h o u t h e ni t e x p l o r e st h e m a i nf a c t o r s a f f e c t i n gt h eh o u s i n gd e m a n do fh a n g z h o u , a n d e s t i m a t e st h eh o u s i n gd e m a n do fm a i nh a n g z h o uc i t yi nt h ey e a r2 0 0 4 - 2 0 0 8 ， u s i n ga r t i f i c i a ln e u r a ln e t w o r km o d e la n d t h em e t h o do fd e m a n dg a t h e r s e c o n d l y ，t h ep a p e rr e s e a r c h e so nt h ea b i l i t yt op a yo fh a n g z h o ur e s i d e n t s ， a n da n a l y s e st h e i ri n c o m el e v e l sa c c o r d i n gt od i f f e r e n tp r i c i n g so ft h eh o u s e s t h e yw a n t t ob u y ，t h e nc o m p a r e st h e mw i t ht h e i ra c t u a li n c o m el e v e l si no r d e rt o g e tt h eh o u s i n gd e m a n ds t r u c t u r eo ft h ed i f f e r e n th o u s i n gp r i c e i nt h ee n d , b a s e do nt h eh o u s i n gd e m a n dq u a n t i t ya n ds t r u c t u r ea n a l y z e d b e f o r e ，t h ep a p e rs h o w st h er e s i d e n t i a ll a n dq u a n t i t ya n ds t r u c t u r ef o rt h em a i n h a n g z h o uc i t yi nt h ey e a r2 0 0 4 - 2 0 0 6 k e yw o r d s ：h o u s i n gd e m a n dq u a n t i t y ，d e m a n ds t r u c t u r e ，r e s i d e n t i a l l a n ds u p p l y , h a n g z h o u ，0rj 浙江工业大学硕十学位论文杭州市主城区住宅需求预测及住宅用地投放研究 目录 摘要i a b s t r a c t 目录 第一章绪论。1 1 1 问题的提出1 1 1 1 研究背景。1 1 1 2 研究意义2 1 2 研究时间和研究内容的确定3 1 2 1 研究时间的确定? 3 1 2 2 研究内容的确定3 1 3 研究思路和论文框架3 1 4 本文的创新之处5 第二章住宅需求理论。6 2 1 住宅需求的概念。6 2 2 住宅需求的分类6 2 3 住宅需求的特性7 2 4 住宅需求的影响因素分析8 2 4 1 国内外住宅需求影响因素的研究综述。8 2 4 2 住宅需求的影响因素分析。：。1 0 第三章住宅需求总量预测方法分析18 3 1 国内外住宅需求总量预测方法综述1 8 3 1 1 国外住宅需求总量预测方法综述1 8 3 1 2 国内住宅需求总量预测方法综述1 9 3 2 人工神经网络预测模型2 4 3 2 1 人工神经网络的基本理论及应用2 4 1 1 1 浙江工业大学硕士学位论文杭州市主城区住宅需求预测及住宅用地投放研究 3 2 2b p 神经网络模型2 6 第四章杭州市主城区住宅需求总量预测3 2 4 1 人工神经网络模型( b p 网络) 预测住宅需求量3 2 4 1 1 构建预测住宅需求量的b p 网络模型3 2 4 1 2 预测杭州市主城区的住宅需求量4 0 4 2 需求源汇总法预测住宅需求量4 8 4 2 1 城市人口增加对住宅的需求4 8 4 2 2 主城区居民改善住房条件的需求5 l 4 2 3 非杭州户籍人口置业需求5 3 4 2 4 旧城改造拆迁安置用房需求5 4 4 2 5 需求合计5 4 4 3 预测结果合理性的经验判断5 4 4 3 1 国内发达城市房地产开发情况5 5 4 3 2 定量预测结果合理性的经验判断5 8 4 4 住宅需求量预测结论6 0 第五章杭州主城区住宅市场需求结构分析6 l 5 1 住宅需求结构的定义及其分类6 1 5 1 1 住宅需求结构的定义6 l 5 1 2 住宅需求结构的分类6 1 5 2 杭州居民住宅支付能力研究。6 2 5 2 1 住宅支付能力的概念及其影响因素6 2 5 2 2 杭州居民家庭收入状况分布分析6 3 5 2 3 居民家庭住宅消费支出比重分析6 5 5 3 基于公积金模拟收入的不同价位住宅需求结构分析6 7 5 4 基于调研结果的不同价位住宅需求结构分析6 8 第六章杭州主城区住宅用地投放总量及结构分析7 0 6 1 住宅用地投放总量分析7 0 6 1 1 基于合理住宅需求量的土地投放量。7 0 l v 浙江工业大学硕士学位论文 杭州市主城区住宅需求预测及住宅用地投放研究 6 1 2 市场潜在供应量分析7l 6 2 住宅用地投放结构分析7 2 6 2 1 基于不同价位住宅需求结构的楼面地价分布结构7 2 6 2 2 经济房、商品房供地结构7 3 6 3 住宅用地供应量建议7 3 第七章结论与后续研究7 5 7 1 结j 沧：7 5 7 2 后续研究7 5 参考文献7 7 附录8 0 附录l ：人工神经网络模型程序8 0 附录2 ：运用灰色马尔科夫模型预测迁入人口和结婚对数8 1 附录3 ：五次问卷调研的调查表和样本基本情况介绍8 5 致 射8 8 v 浙江工业大学硕士学位论文杭州市主城区住宅需求顶测及住宅用地投放研究 1 1 问题的提出 1 1 1 研究背景 第一章绪论 住宅产业是一个基础性的、产业关联度大的产业，其健康发展可以支撑和带 动整个国民经济的发展。但如果住宅市场长期处于供不应求或供大于求状态，将 不利于房地产业乃至整个国民经济的发展。住宅市场长期供不应求会导致房价迅 速上涨，投机需求旺盛，有可能引发房地产泡沫，而房地产泡沫的破裂会对整个 国民经济、金融系统、房地产业的发展造成极大的破坏而且影响持久。然而，住 宅市场供大于求又会产生大量的空置房和“半拉子”工程，造成社会经济资源的浪 费，有碍城市景观，不利于城市经济的发展。因此住宅市场的供需平衡对房地产 业以及宏观经济的稳定持续健康发展是至关重要的。 在住宅供需关系中，住宅的供给决定于住宅用地的供给，而这两者又最终由 住宅需求决定。自1 9 9 8 年住房体制改革以来，杭州市一直采用非饱和供地政策， 住宅用地出让数量如下表1 1 所示，杭州市住宅用地的出让数量与国内相似水平 的发达城市相比偏低( 杭州2 0 0 3 年按照户籍人口计算的人均住宅用地供给面积 为1 0 7 m 2 人，而与杭州经济发展水平、人口规模等因素都较类似的苏州2 0 0 3 年 的人均住宅用地供给面积为2 1 2 m 2 人) 。土地的非饱和供给导致杭州住宅市场一 直呈现供不应求状态，房价全面持续上升，商品住宅均价由1 9 9 8 年的3 2 7 8 元m z 上升到2 0 0 3 年的6 4 7 5 元m z ，涨幅达9 0 以上，见下图1 1 。 表1 - 1 杭州市住宅用地出让数量1 年份 1 9 9 9 2 0 0 02 0 0 12 0 0 2 2 0 0 3 供应总鼍( 亩) 5 6 4 2 8 1 42 1 0 54 4 0 3 6 0 1 2 商品房用地( 亩) 4 9 2 1 8 1 91 8 6 82 0 7 8 3 5 6 7 商品房用地( 万m 2 ) 3 2 8 1 2 1 2 7 1 2 4 5 31 3 8 5 3 2 3 7 8 住宅用地( 万m 2 ) 2 2 9 1 6 1 0 7 8 11 1 0 7 11 2 3 1 6 2 1 1 4 1 1 数据来源：杭州市国土资源局。 2 注：由于无法取得每年住宅用地的数据，因此根据历年住宅开发量占商品房开发量的平均比重0 8 8 9 ( 数据 来源：杭州市房管局) 来估算。 浙江工业大学硕士学位论文杭州市主城区住宅需求预测及住宅用地投放研究 ，u u u 6 0 0 0 一 5 0 0 0 r 7 a q 4 0 0 03 ，、3 8 0 04 0 ! j y z ，石 j 了y 了 - 3 0 0 0 2 0 0 0 i 0 0 0 u 1 9 9 8 年1 9 9 9 年2 0 0 0 年2 0 0 1 年 2 0 0 2 年2 0 0 3 年 非饱和供地导致杭州住宅市场供不应求，房价飞涨，老百姓买房困难，居住 条件无法得到改善。而居高不下的房价对杭州市政府提出的“创业在杭州”的口号 也是一个巨大的挑战，高额的居住成本使得原本想来杭州创业或留在杭州创业的 外地人只能“望而却步”。这些都将严重影响杭州社会经济的可持续发展。 因此，为了解决这一困境，缓解住宅市场供求失衡的状况，促进杭州经济协 调稳定发展，最根本的就是需要对杭州住宅市场的需求进行分析，科学地预测未 来的住宅需求量和结构，指导供给( 最终以住宅用地的供给来反映) ，力求达到供 求平衡，平抑杭州房价，保持住宅市场的持续健康发展。 1 1 2 研究意义 首先，1 9 9 9 年停止实物分房后，我国住宅市场走上了市场化之路。市场机制 在商品房市场发挥着越来越重要的作用。由于住宅是人们的生活必需品，因此不 同于一般商品，住宅价格是各方关注的焦点，保持住宅价格与居民收入增长协调 性是政府宏观调控房地产市场的重要任务，而影响房价的最根本性因素是供求关 系。各地政府都面临着如何合理确定土地投放量，使其既能保持房价基本平稳， 又能避免出现供大于求、稀缺性土地资源低效利用的课题。因此，本论文以杭州 为研究对象，探讨住宅市场需求量预测的有效方法，并在此基础上研究土地投放 规模，这对其他城市都具有普遍借鉴意义。 其次，这一选题的研究更有现实意义。杭州近几年房价快速上升，与住宅用 地供给量的相对短缺有密切关系，住宅用地供给量的相对短缺致使住宅市场供求 3 数据来源：杭州市房地产信息( 1 9 9 9 社2 0 0 4 年) 中二手房价格数据，因为无法取得新房价格的数据， 因此用二手房价格的数据代替。 2 浙江工业大学硕士学位论文杭州市主城区住宅需求预测及住宅用地投放研究 矛盾突出，引发投资( 机) 性需求膨胀，市场发展失衡。在此背景下，科学地预 测住宅市场的需求量和需求结构，从而指导土地供给，对促进住宅市场供需平衡， 平抑杭州房价，保持杭州住宅市场的持续健康发展具有重大的现实意义。 再次，由于影响住宅需求的因素是多方面的，理论界也一直在探讨预测住宅 需求的各种方法，本论文以杭州为对象，在试用多种定量预测方法的基础上，引 入人工神经网络模型预测法、需求源汇总法，并与定性判断相结合，在探索住宅 需求预测方法的领域里迈出了新的一步，具有一定的理论和实践意义。 1 2 研究时间和研究内容的确定 1 2 1 研究时间的确定 本论文以杭州市1 9 9 5 年至2 0 0 3 年的历史数据为研究依据，建立模型预测杭 州市主城区2 0 0 4 年至2 0 0 8 年的住宅需求总量，从而给出2 0 0 4 - - 2 0 0 6 年杭州主城 区的住宅用地供给量( 因为土地供给具有滞后性) 。由于统计数据的限制，无法得 到2 0 0 0 年之前有关不同收入阶层居民现金收支的数据，因此，主要以2 0 0 0 年 2 0 0 3 年的数据为基础对住宅需求结构进行分析，从而给出供地结构。 1 2 2 研究内容的确定 本文针对杭州市主城区未来的住宅需求进行预测分析。杭州的主城区即老城 区，包括上城区、下城区、江干区、拱墅区以及西湖区。其次，本文主要立足于 城市居民的住宅需求，不包括农村居民的住宅需求。 1 3 研究思路和论文框架 研究思路素 本文以住宅需求理论为基础，首先，考虑住宅需求的特性及杭州住宅市场 的特点，选择影响杭州住宅市场需求量的主要因素，运用人工神经网络模型和 需求源汇总法对杭州主城区2 0 0 4 - - 2 0 0 8 年的住宅需求量进行预测；其次，对杭 州居民住宅支付能力进行研究，分析购买不同价位住宅居民的收入水平，并与 居民实际收入水平相比较，以得到不同价位住宅的需求结构。再以分析得到的 塑! 唑i 壁堡士学位论文 杭州市主城区住宅需求预测及住宅用地投放研究 住宅需求量和需求结构为依据，给出2 0 0 4 - - 2 0 0 6 年主城区住宅用地的投放量和 投放结构。沿这一思路，本文安排以下章节进行研究： l 、绪论 2 、住宅需求理论 3 、住宅需求总量预测方法分析 4 、杭州市主城区住宅需求总量预测 5 、杭州主城区住宅市场需求结构分析 6 、杭州主城区住宅用地投放总量及结构分析 7 、结论和后续研究 论文框架六 4 浙江工业大学硕士学位论文杭州市主城区住宅需求预测及住宅用地投放研究 1 4 本文的创新之处 本论文的创新之处主要表现在： 1 本文以大量的经济、房地产、人民生活水平等统计资料为载体，以住宅需求 理论为依据，对杭州住宅市场的需求进行研究，并对杭州市未来3 年的住宅用地 供给提供指导性建议，这是本研究的创新点之一。 2 将人工神经网络模型运用于住宅需求量预测，建立预测模型，为探索人工神 经网络理论在房地产领域的应用迈出新的一步，是本研究的创新点之二。 3 运用灰色马尔科夫模型对影响住宅需求量的其中两个因素( 结婚对数和迁入 人口) 的未来值进行预测，探索了对结婚对数和机械变动人口预测的新方法，是 本研究的创新点之三( 见附录2 ) 。 4 利用资金时间价值的方法，通过对居民住宅支付能力的分析，得出购买杭州 不同价位住宅居民的收入水平，并与居民实际收入水平相比较，得出不同价位住 宅的需求结构，是本研究的创新点之四。 浙江工业大学硕士学位论文杭州市主城区住宅需求预测及住宅用地投放研究 2 1 住宅需求的概念 第二章住宅需求理论 对于住宅需求的概念，张泓铭4 ( 1 9 9 8 ) 在其经典理论著作住宅经济学中 指出：从微观经济角度来看，所谓住宅需求是指消费者在某一特定时期内，在其 一定价格水平上愿意而且能够购买的住宅商品量。这其中的愿意即“购买欲望”或称 “购买需要”，能够即“购买能力”。由此可见，住房需求有两个条件：第一，消费者 愿意购买；第二，消费者有能力购买，这两个条件缺一不可。换句话说，住宅需 求是既有购买欲望又有购买能力的有效需求。 住宅需求不同于住宅需要，区分清楚住宅需要与住宅需求的差异对本文的研 究来说是十分必要的。住宅需要反映的是人们的购买愿望，是没有购买力支撑的， 而住宅需求则指的是有购买力支撑的需求，即有效需求。只有理清两者区别，才 不至于在需求预测过程中发生错误。 2 2 住宅需求的分类 从不同的角度来看，住宅需求有以下几种分类： 1 从时间角度出发区分为现在需求和将来需求 住宅的现在需求是指当前市场条件下，人们有支付能力的需要，住宅的将来 需求是指在未来市场条件下，人们有支付能力的住宅需要。两者的区别主要表现 在时间上的现在和将来。 2 从市场角度出发区分为现实需求和潜在需求 住宅的现实需求是指当前市场条件固定不变，人们的支付能力也固定不变时 的住宅需要。住宅的潜在需求是指未来市场条件发生变化，人们的支付能力也可 能发生变化时的住宅需要。区别就在于市场条件或支付条件的变化。 3 从需求目的出发分为居住需求和投资需求 张泓铭，住宅经济学【m 】，第一版，上海：上海财经大学出版社，1 9 9 8 年，p 7 3 6 浙江工业大学硕士学位论文杭州市主城区住宅需求预测及住宅用地投放研究 住宅的居住需求是以居住使用为目的的。住宅的投资需求是指取得住宅不是 以自已居住或者不完全以自己居住为目的，而是把住宅作为资产，以保值和增值， 尤其是以增值为目的。 这两种需求有时是重叠的，购买和持有住宅既有居住又有保值和增值需求。 但是，在许多情况下，两者又有明显的区别。有绝大多数人取得住宅是以居住为 直接目的的，即使稍带保值和增值目的，也只是作为家庭资产的存量，期待在时 间的推延过程中，自然地被动地保值和增值，而没有多余的住宅投入经营性交易， 通过经营手段赚取利润。而投资需求不仅直接以保值、增值为目标，而且是主动 地以经营为交易手段，取得利润。 4 从居住目的出发区分为简单住宅需求和扩大住宅需求 简单住宅需求是指为满足人的生存、生理和社会道德要求的住宅需求。 住宅居住的扩大需求是指人们在满足了住宅生存、生理和社会道德的简单需 求以后，随着收入的不断提高，进而提出了为满足人类自身进一步发展和享受的 需求。 可见，住宅需求相当复杂，虽然我们可从不同角度对住宅需求进行分类，但 是分类后所谓的不同需求在现实中事实上是交叉的( 比如居住需求和投资需求、 简单住宅需求和扩大住宅需求等) ，根本无法完全区分。这就使得我们分别对每一 种需求进行预测，再将各需求预测加总进而得到总需求的需求总量预测方法变得 不太现实。 2 3 住宅需求的特性 考虑到住宅商品的自然属性、经济属性、社会属性以及我国经济运行的特性， 可将住宅需求的特性归纳为： 1 需求的普遍性 住宅是人类最基本的生存资料，而且随着社会经济的发展和人民生活水平的 提高，对住宅的需求将越来越大。这些都决定了住宅需求的普遍性。 2 住宅需求的融资性 由于商品住宅交易价格昂贵，人们在购置商品住宅时仅靠有限的“自有资金” 是难以全部支付这笔开支的。这就产生了贷款和信用支持的融资活动。在西方国 7 浙江工业大学硕士学位论文 杭州市主城区住宅需求预测及住宅用地投放研究 家，贷款购房的形式极为普遍。在我国，贷款购房( 按揭) ，也越来越受到消费者的 青睐。 3 需求的连续性和间断性 住宅需求的普遍性和必须性以及房地产使用价值的耐久性，决定了其需求的 连续性和间断性。从社会总体来看，每时每刻经济都在发展，人口都在增长，因 而会永不间断的对住宅提出新的要求，这就是需求的连续性。另一方面，对每个 家庭而言，其对住宅需求又是间断的因为住宅是耐用消费品，使用价值存在 的时间很长，一次购买可以满足长期消费。 4 需求的多样性与层次性 商品住宅的特性决定人们对其存在着多种不同的需求。如前面提到的以居家 自用为目的的居住需求，以保值增值为目的的投资需求。不同的人对住宅有不同 的偏好和眼光，如对住宅的外观、户型、内部结构、面积、地段等，人们各有所 好，不尽相同。这就决定了住宅需求的多样性，并由此造成了住宅需求结构内部 的复杂性，需求模型的多变性以及需求的相互替代性。同时住宅需求的层次也各 不相同，如对豪华型住宅和对公寓型住宅的需求就有着明显的不同，这是由收入 水平决定的。 2 4 住宅需求的影响因素分析 2 4 1 国内外住宅需求影晌因素的研究综述 1 国外住宅需求影响因素的研究综述 r a u d a l l 、j o h n s t o n 等5 ( 1 9 8 8 ) 在其经典著作t h em o d e me c o n o m i c so f h o u s i n g ) ) 中指出影响住宅需求的因素主要包括销售价格、居民家庭收入、积蓄、金融、人 口和家庭户数以及政府的住房政策等等。其中除了住房政策和金融这两个因素对 住宅需求的影响无法进行定量分析外，其他因素均可进行定量分析，销售价格与 住宅需求量成反向变动关系，其余几个因素均与住宅需求量成同向变动关系。 国外学者在研究住宅需求的学术论文中将住宅需求的影响因素进二步细化。 5 r a u d a l lj o h n s t o np o z d c n a ，t h em o d e r ne c o n o m i c s 矽舶淞f 馏【，o u o r u mb o o k sg r e e n w o o dp r e s s ，1 9 8 8 ， 1 2 9 1 8 2 8 浙江工业人学硕士学位论文 杭州市主城区住宅需求预测及住宅用地投放研究 d a v i da m a c p h e r s o n 6 ( 1 9 9 9 ) 认为总人口中购房年龄层人口的增长是影响住宅需 求量的最主要因素，该年龄层人口增长越快，住宅需求量越大，其中他认为1 8 至 6 4 岁为购房年龄层。m u t h 7 ( 1 9 6 0 ) 和o l s e n 8 ( 1 9 6 9 ) 认为影响住宅需求的主要因 素包括家庭收入，房价，其他商品和服务的价格以及户均家庭人1 2 、性别比例、 家庭生命周期等家庭特征。但是，m u t h 和o l s e n 未对户均家庭人1 2 、性别比例、 家庭生命周期等家庭特征如何影响住宅需求进行分析。 2 国内住宅需求影响因素的研究现状 住宅需求从总体上来说受多种因素的影响。王益洋9 ( 1 9 9 6 ) 认为影响住宅需 求的因素错综复杂，概括起来主要包括宏观政治、经济、文化因素以及个人经济 特征因素。而个人经济特征因素又受家庭生命周期变化、生活方式差异以及年龄 因素的影响。可见，王益洋提出的影响因素中，大多是从定性的角度来考虑其对 住宅需求的影响，不利于对住宅需求进行定量研究。， 随着研究的发展，住宅需求影响因素所涵盖的内容越来越丰富。张泓铭1 0 ( 1 9 9 8 ) 在其经典著作住宅经济学中指出住宅需求是由入口和国民经济的发 展状况决定的。由于住宅是生活必需品，人口的多少必然对住宅的需求产生重大 影响，一般来讲人口越多对住宅需求的量越大。同时住宅又是“保护人类生存之需 积累的固定资本”，建造和取得住宅都需要大量的投入，因此国民经济的发展水平 也必然会影响住宅需求，一般来讲，经济发展水平越高，对住宅的需求越旺盛， 对住宅需求的层次也会越高。经济发展水平对住宅的影响是通过住宅的价格水平 和居民的收入等因素体现出来的。同时，住宅需求还会受经济运行机制、政策、 利率等因素的影响。概括起来住宅需求的影响因素可以分为6 类，具体包括：住 宅价格、家庭收入和财富、利率、人口和家庭户数、经济运行机制以及政府的住 房政策。 一 朱永升、王卫华、韩伯棠1 1 ( 2 0 0 2 ) 认为影响住宅需求的因素复杂交错，其通 6d a v i d a m a c p h e r s o na n dg s t a c ys i r m 种s ，f o r e c a s t i n gh o u s i n gd e m a n d i nf l o r i d a j ，j o u r n a lo fr e a le s t a t e p o r t f o l i om a n a g e m e n t ，1 9 9 9 ，v o l 3 2 ( 6 ) ，7 8 9 0 7r f m u t h ，t h ed e m a n d f o r n o n f a r mh o u s i n g ， i na c h a r b e r g e rc d i t o r t h ed e m a n df o rd u r a b l eg o o d s m 】， c h i c a g o i l ：u n i v e r s i t yo f c h i c a g op r e s s ，1 9 6 0 ，2 9 - 6 2 e 0 o l s e n ，ac o m p e t i t i v et h e o r yo f t h eh o u s i n gm a r k e t j 。a m e r i c a ne c o n o m i cr e v i e w ，1 9 6 9 ，v o l 5 9 ( 4 ) ， 6 1 2 - 6 2 2 9 王益洋，城市居民住宅需求与区位选择f j 】，现代城市研究，1 9 9 6 ，4 ，p 1 5 - 2 0 旧张泓铭，住宅经济学f m 】，第一版，上海：上海财经大学出版社，1 9 9 8 年，p 7 3 9 8 朱永升、王卫华、韩伯棠，影响房地产市场需求因素的灰色关联度分析【j 】，北京理工大学学报，2 0 0 2 ，2 2 ( 1 2 ) ，p 7 8 2 7 8 5 9 浙江工业大学硕：匕学位论文杭州市主城区住宅需求预测及住宅用地投放研究 过数学模型对影响住宅需求的因素进行归纳、综合和演绎，最终得出在影响住宅 需求的众多因素中房地产价格、居民人均收入、城镇人口数量、国民经济发展水 平、城镇人均居住面积这5 个因素是主要的影响因素。朱永升等提出的住宅需求 影响因素在继承了张泓铭观点的基础上，又引入了一个新的影响因素城镇人 均居住面积。人均居住面积反映了城市居民的现实居住水平，从表面上看，它和 未来的住房需求没有太大的关系。实际上，人均居住面积可以看成是很多不可量 化的影响因素的综合，如住宅运行机制、国家的住房政策，居民住房观念的改变 等。住房分配货币化，房款抵扣个人所得税，允许居民公积金和商业贷款等政策 的实施，大大提高了人均居住面积。同时，居民住房观念的改变，追求生活质量， 改善居住条件和投资需求等因素都可以从人均居住面积的提高上得到体现。因此， 在分析居民住宅需求时引入这一因素，意义重大。 孙伶莉1 2 ( 2 0 0 3 ) 在对上海市居民的住宅需求进行研究时，指出影响住宅需求 的因素主要有市区人口、家庭收入、销售价格、人均可居住面积以及供给。孙伶 莉在总结前人研究的基础上还提出了一个新的影响因素供给。根据一般的需 求理论，需求量是由供给函数和需求函数共同决定的，住房的需求量越大，会促 使市场的供应量也增加。反之，供应量增加，在其他因素不变的情况下，在较低 的价位水平上需求量也增加。由于一般的住宅需求预测分析主要是站在消费者的 角度，从需求面出发考虑各影响因素对住宅需求的影响，这样更有利于进行住宅 需求量的预测，所以本论文在分析住宅需求的影响因素时不考虑供给这一因素。 2 4 2 住宅需求的影响因素分析 综上所述，影响住宅需求的因素大致可分为三类：一是机制因素，住宅的经 济运行机制；二是经济因素，包括经济发展水平、住宅价格、居民收入、住宅金 融等：三是社会因素，包括人口增长、家庭组成等。下面就对这三方面的因素分 别进行分析。 1 机制因素住宅经济运行机制 住宅经济运行机制是指在住宅经济活动中资源配置的方式，即生产什么、生 产多少、分配给谁是由谁来决定。一般地，住宅经济运行机制可分为计划机制、 市场机制、计划市场并存机制，这三种机制对住宅需求有着不同的影响。 1 2 孙伶莉，对上海市居民住房需求的研究【j 】，上海统计，2 0 0 3 ，5 ，p 1 7 - 1 8 l o 浙江工业大学硕士学位论文 杭州市主城区住宅需求预测及住宅用地投放研究 ( 1 ) 计划机制 住宅经济运行的计划机制是指住宅的生产、分配、流通、消费均由政府或其 指定部门以计划形式直接确定，即生产什么、生产多少、由谁生产、成本如何、 价格多少、分配给谁等等，一切都由计划规定，任何生产者、居民都没有自由选 择的权利1 3 。 在完全的计划机制下，由于消除了市场因素，因此就不存在住宅需求的概念， 或者说此时的住宅需求代表着摆脱了市场约束的住宅需要。在计划机制下，居民 的住宅需求是相当大的，这主要包括绝对数量和相对数量两个方面。 从绝对数量方面讲，行政分配方式和过低的消费成本( 公有住宅的租金) 决 定了居民过度的住宅欲望。而从相对数量方面讲，它主要由供给相对于需求的严 重不足所决定。供给不足是由生产方式、消费方式造成的。计划机制下，住宅的 生产完全由政府的计划确定，生产者没有任何的主动性和积极性，所有的任务目 ，标均是来自于上级的指令，而不是社会真实的需要，这就使得供给背离了需求。 在计划经济重生产轻消费的条件下，这种供给只会是远远小于需求。计划机制下 的住宅消费是靠行政配给的，其费用极为低廉，与住宅的建设成本相差甚远，其 后果是住宅生产的投资根本不可能收回，从而严重地制约了住宅的生产投资，加 大了供给的不足，加剧了供需矛盾。 ( 2 ) 市场机制 住宅经济运行的市场机制是指住宅的生产资源全部由市场进行配置，即住宅 生产企业生产什么、生产多少都是根据市场状况确定的，消费者只能在市场中通 过支付足够的货币来获得满足需要的住宅，生产者和消费者之间的交易价格也是 根据市场供需情况决定的，政府对市场不进行任何的干预1 4 。 市场机制与计划机制相比，可以满足甚至激发大部分居民的住宅需求，但是 其会抑制低收入阶层的住宅需求。对于有起码支付能力以上的消费者，市场可以 根据其不同的支付能力，提供不同档次，不同要求的住宅商品，并且出于获利的 需要与竞争的需要，市场还能提供设施更加完善、环境更加优美、功能更加齐全 的住宅，并通过各种营销方式来引导消费，扩张消费者的住宅需要，从而提高住 宅需求。然而任何一个国家，一个社会都会存在居民收入间的差异，特别是市场 经济国家中居民间收入差距更大，必然存在一定的低收入阶层。这一阶层的居民 ”张泓铭，住宅经济学【m 】，第一版，上海：上海财经大学出版社，1 9 9 8 年，p 6 l ”张泓铭，住宅经济学【m 】，第一版，上海：上海财经大学出版社，1 9 9 8 年，p 6 3 l l 浙江工业大学硕士学位论文 杭州市主城区住宅需求预测及住宅用地投放研究 对于住宅这种大宗消费品( 即使是最低要求的住宅) 根本没有支付能力，因此在 市场面前他们的住宅需要甚至是满足基本生活要求的住宅需要也只能萎缩、消失。 ( 3 ) 市场与计划并存机制 住宅经济运行的市场与计划并存机制是在住宅的生产、流通、分配、消费上 既有市场的因素，又有政府的参与”。 这种运行机制是一种折衷的运行机制，它既保存了计划机制与市场机制中各 自的优点，又摒弃了计划机制与市场机制的各自缺点，其中政府的参与是为了给 社会中的低收入阶层和特殊困难者提供基本生活保障的住宅，而其他的社会成员 则在市场中通过支付货币来购买满足其需求、符合其经济承受能力的住宅。 市场与计划并存机制对住宅需求的影响，根据计划与市场所占比例的不同而 不同。当计划所占的比重提高时，由政府提供的住宅增多，这样就扩大了对保障 性住宅的需求，甚至使一些中等收入中靠近低收入边缘的人流向低收入阶层，以 期望获得比市场廉价得多的住宅，这从客观上讲也就减少了市场性( 商品性) 的 住宅需求。而当市场所占的比重提高时，由政府提供的住宅减少，这样就减少了 对保障性住宅的需求，甚至使一些低收入阶层中接近中等收入边缘的人流向市场， 他们靠节衣缩食尽量增加积累，以期在市场上获得能满足自己较低要求的住宅， 这样也就扩大了市场性( 商品性) 的住宅需求。我国目前的住宅经济运行机制就 是市场与计划并存机制。 2 经济因素 ( 1 ) 经济发展水平 经济发展水平对住宅市场需求有正影响，即经济发展水平越高，住宅市场需 求越大，经济发展水平越低，住宅市场需求越低。g d p 是反映经济发展水平较理 想的指标。经济发展水平作用于住宅市场主要从住宅生产和住宅消费两个环节体 现出来。 从生产环节看，住宅产品的生产产值，在经济发展水平高的国家可以占至u g d p 的3 左右，有的甚至可以高达8 m 。据世界银行的一项调查显示 ：人均g d p 在 2 5 0 0 美元时，住宅产品的生产产值占g d p 的比例约为3 - - - , 4 ，5 0 0 0 美元时约占 ”张泓铭，住宅经济学 m i ，第一版，上海：上海财经大学出版社，1 9 9 8 年p 6 8 ”成思危，中国城镇住房制度改革一目标模式与实施难点 m i ，第一版，北京：民主与建设出版，1 9 9 9 年， p 9 0 7 中国城镇住房改革：问题与可选择的方案报告，报告号：9 2 2 2 - c h a 1 2 浙江工业大学硕士学位论文杭州市主城区住宅需求预测及住宅用地投放研究 4 - 5 5 ，7 5 0 0 美元时，约占4 6 - - 6 7 ，8 0 0 0 美元时约占5 - - 6 8 ，人均g d p 达2 5 0 0 美元以上即为发达或较发达国家，而对于经济发展水平低的国家其比例约 为0 6 2 。 从消费环节看，经济发展水平高的国家住宅消费支出占总消费支出的比例较 高，而且随着经济发展水平的提高，其比例也逐步提高，如美国在1 9 7 4 - 1 9 7 8 年 间，该比例由9 7 提高到1 5 7 ，德国( 主要指原西德) 在1 9 5 0 年1 9 8 0 年的3 0 年 间，该比例由1 0 2 提高到1 6 4 ，法国在1 9 5 9 - 1 9 7 9 年的2 0 年间由1 1 9 提高到了 1 5 6 。而对于经济发展比较落后的国家，其住宅消费支出占总消费支出的比重较 低，一般在5 1 0 之间，平均值大约为8 6 1 8 。本论文在研究住宅需求量时，主 要从经济发展水平作用于住宅消费环节的角度来考虑。 ( 2 ) 居民收入水平 居民收入是支撑住宅市场需求的有力保障，居民收入提高，住宅需求增加， 居民收入降低，住宅需求下降，居民收入与住宅需求成同向变动关系。 从理论上讲，居民收入水平对市场需求的影响是比较直观且简单的，但实际 上由于住宅的大额消费品特性，使得居民收入对住宅市场需求的影响变得十分复 杂。我们可以将市场需求大致分成三个部分：一是保障性住宅市场需求，它的消 费对象是低收入阶层；二是以自住为目的的住宅市场，它的消费对象是中收入阶 层；三是投资性住宅市场，它的消费对象是高收入阶层，收入的变化对三个市场 的影响是不一样的。收入的增加，使低收入阶层的租金支付能力增强，租金支付 能力的增加使低收入阶层或者选择租住更好的住房，或者改租为买，我们若不考 虑保障性住宅条件改善的因素，则收入的增加会使保障性住宅市场的需求下降。 对于中等收