房地产开发企业财务报表分析(PPT 60页)

新会计准则下的房地产开发企业财务报表分析,2,内容提纲,财务报表总述（P3-P10）财务报表介绍B1资产负债表（P12-P18）B2损益表（P19-P24）B3现金流量表（P25-P27）财务分析（P29-P48）财务分析实例（华润置地）（P50-P59）,3,2财务报表体系,咨询师为什么需要看懂财务报表？与财务人员交流、访谈需要诊断的有效工具了解企业绩效的有效途径认识客户企业的财务管理能力识别客户对咨询师的开放程度（识别报表的真实性）了解客户企业与标杆的差距有助于战略梳理和绩效分解,A、财务报表总述,4,2财务报表体系,A、财务报表总述,财务报表是企业财务会计在会计期间结束以后，分期结算账目，编制的会计报表。它主要是总结各会计期间企业经营活动的财务成果及期末状况。财务会计报表不仅能反映企业在整个财务报告期间内的经营状况以及期初与期未的资产负债状况，而且能借助其评价企业的经营效率，找出企业生产经营活动中存在的问题。所以，财务报表是企业生产经营财务状况的历史总结和记录，也是企业未来生产经营决策的现实依据。,什么是财务报表？,财务报表是用会计语言表述的企业经营状况,5,外部环境,经营理念,企业资源,营销,人力资源,研发,财务,资产负债表,现金流量表,股东权益变动表,损益表,财务状况变动表,经营活动,财务报表,经营决策,分析,生产,A、财务报表总述,企业经营与财务报表,回馈,6,日记簿,总分类帐,电子表格,财务报表,原始凭证,输入：行为,输出：财务成果,A、财务报表总述,财务报表是如何产生的？,2按时间顺序记流水账,A发生经济活动,4汇总各会计科目,3按性质过帐到相关会计科目,5编制之财务报表,7,A、财务报表总述,财务报表的种类,按照会计报表的编制时间，可以分为日报、周报、月报、季报、半年报（或称中期报告）和年报按照会计报表各项目所反映的数字内容，可以分为个别会计报表和合并会计报表按照会计报表的服务对象，可以分为内部报表和外部报表,注意：中外企业报告期不一致12月是中、美、英、比利时等国最普遍的财务年度终止时间，3月是日本和新西兰最普遍的终止时间，6月是澳大利亚最普遍的终止时间。霍顿公司的财务年度终止时间是9月30日，帕尔迪的呢？,8,A、财务报表总述,财务报表及相关内容,资产负债表损益表（利润表）现金流量表财务报表附注（产品类型，业务区域、行业类别等）附属报表（附属报表，如固定资产折旧明细表、存货明细、表、利润分配表）重要事项披露（合并、并购、担保事项等）,9,A、财务报表总述,三张主要财务报表的勾稽关系,10,A、财务报表总述,新会计准则,2006年2月15日财政部颁布了“新会计准则（38项）”，并规定上市公司自2007年1月1日起施行新会计准则，众多非上市企业在2008年采用新会计准则，可以预测，新会计准则将在全部企业内陆续推行。咨询师将看到越来越多按照新会计准则编制的报表会计准则是进行会计核算工作的规矩，处理会计业务的准绳新会计准则统一了财务报表项目，改变了原先财务报表按行业分类的状况,11,内容提纲,财务报表总述（P3-P10）财务报表介绍B1资产负债表（P12-P18）B2损益表（P19-P24）B3现金流量表（P25-P27）财务分析（P29-P48）财务分析实例（华润置地）（P50-P59）,12,B1、资产负债表概念,功能提供企业在某一特定时点所拥有的全部资产、负债和所有者权益（自有资本）的存量及其结构作用有助于了解某一时点上各类资产和负债的规模、结构及其数量对应关系，明确个人和企业受托责任及义务，作出基于优化结构、降低风险和提高运营效率的判断和决策,13,完整的财务报表需要有公司负责人、经理人及主办会计签章并加盖公章,B1、资产负债表结构,表头：报表名称、编制单位名称、日期、货币单位,资产：资产是公司可以使用的经济资源，资产依其性质为区分为流动资产、长期资产、固定资产及其它资产,负债：以负债到期偿还日做分类，区分为流动负债及长期负债,股东权益：企业净资产，其金额为股东原始投资加上累计盈余,14,货币资金存货流动资产合计长期投资固定资产无形资产其它资产长期资产合计,流动负债长期负债负债合计,实收资本/股本资本公积盈余公积未分配利润所有者权益合计,负债及所有者权益总计,资产总计,资产=负债+权益,资产,负债,权益,=,所有的钱=借來的钱+自己的钱,B1、资产负债表会计恒等式,资产负债表的左边表示资产的结构，右边表示资产的来源,15,资产负债表中，报表项目（报表科目）的排列特征资产按流动性排列，流动性强的在先，流动性弱的在后负债按到期日的远近排列，近者在先，远者在后所有者权益则按永久程度排列，永久性大的在先，小的在后,B1、资产负债表报表项目特征,16,B1、资产负债表流动资产项目,流动资产指预计在一个正常营业周期中变现、出售或耗用，或者主要为交易目的而持有，或者预计在资产负债表日起一年内变现的资产,17,B1、资产负债表非流动资产项目,非流动资产指流动资产以外的资产，不能在一年之内通过经济运作转化为可用资金的资产，区别流动资产和非流动资产的主要就是看能不能在一定的周期内（通常是一年）把资产转变为流动的资金使用,18,B1、资产负债表负债及所有者权益项目,19,B2、损益表概念,功能提供企业在某一特定期间内所实现的利润或发生亏损数量作用有助于了解本期取得的收入和发生的产品成本、各项期间费用及税金（不含增值税），了解盈利总水平和各项利润来源及其结构，把握经营策略,收入-成本及费用=利润,20,B2、损益表结构,表头：报表名称、编制单位名称、损益期间、货币单位,营业收入：报表期间内的销售收入,成本费用：取得营业收入所付出的成本及费用,完整的财务报表需要有公司负责人、经理人及主办会计签章并加盖公章,21,B2、损益表权责发生制原则,权责发生制是以经济权利、责任为标准，确定本期收益和费用业务的一种制度。即凡是本期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论其款项是否已经收付，都应作为当期的收入和费用处理；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，都不应作为当期的收入和费用根据该原则，收入、费用发生与现金收支之间产生了一个重要的时间差。因此，在损益表上所看到的利润或者收益，只是潜在的现金，并非是公司实收的现金,权责发生制原则是会计学的基本原则，国际公认的标准。它相对于现金入账原则,22,B2、损益表营业收入项目,确认收入的条件（企业会计准则规定）：在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实现,比较金地、万科、万通的房地产销售收入确认条件，可以发现，金地的收入确认条件相对较严，万科较松,小开发商的会计人员通常是以开出发票来确认收入的（如山西某客户），很省事，但不合规,并不是所有的收入都是营业收入,23,B2、损益表营业成本项目,有的开发商将因借入项目开发资金而发生的借款利息和借款费用，也计入成本，称为“其他开发费用”,24,B2、损益表费用项目,销售费用,企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，包括应由企业负担的包装费、运输费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费，以及专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗和其他经费等,房地产开发企业的主要销售费用：销售代理费、广告费、样板房装修费,管理费用,企业行政管理部门为组织和管理经营活动而发生的各项费用。工资福利费、折旧费、工会费、业务招待费、技术转让费、研发费、无形资产摊销、咨询费、诉讼费、坏账损失、跌价准备、公司经费、劳动保险费、董事会会费等,房地产开发企业的主要管理费用：招待费、税金、管理人员工资与奖金,财务费用,企业为筹集资金而发生的各项费用，包括利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其他费用,房地产开发企业的主要财务费用：贷款利息、贷款担保费、贷款活动经费,25,B3、现金流量表概念,功能提供企业在某一特定期间内现金流转情况的信息作用有助于了解净收益质量、取得和运用现金的能力、支付债务本息和股利的能力和预测未来现金流量,现金流入量-现金流出量=期末现金持有量,26,B3、现金流量表结构,表头：报表名称、编制单位名称、报表期间、货币单位,经营活动现金流量：现金流入和流出,完整的财务报表需要有公司负责人、经理人及主办会计签章并加盖公章,投资活动现金流量：现金流入和流出,筹资活动现金流量：现金流入和流出,27,B3、现金流量表内容,28,内容提纲,财务报表总述（P3-P10）财务报表介绍B1资产负债表（P12-P18）B2损益表（P19-P24）B3现金流量表（P25-P27）财务分析（P29-P48）财务分析实例（华润置地）（P50-P59）,29,C、财务分析必要性,财务分析是咨询师诊断和分析的得力工具,内部资源与能力分析,定量分析,对标分析,成都某开发商战略规划,麦肯锡方法论,罗兰贝格方法论,财务分析是企图了解一个企业经营业绩和财务状况的真实面目，从晦涩的会计程序中将会计数据背后的经济涵义挖掘出来，为投资者和债权人提供决策参考,30,C、财务分析常用方法,3,解释财务报表的一种基本分析工具,以财务报表中的相关项目进行比较,将分析对比的绝对数变成相对数,以说明财务报表上所列项目之间的相互关系,并做出某些解释和评价,31,C、财务分析报表项目质量分析法,交易性金融资产,存货,开发商最大的资产就是存货，通常存货按“历史成本”揭示，而多会“正常”出售，存货也可能贬值，特别是今年和明年，且存货跌价准备未必计提充分（计提过程的主观性）,金融资产的价格每个交易日都在变化，虽然新会计准则要求按照公允价值核算，但报表阅读日与报表日期的差异会导致量的变动,长期股权投资,固定资产,有机器设备、不动产（自用）的开发商，有可能折旧后的价值为零，但实际价值还很高；那些以历史成本计价的企业，可能不动产的真实价值比原来的成本翻番了几倍,对于喜欢多元化投资的企业，有可能账面价值很大，实际上可能是个负数,“帐/表”外资产,财务报表没有将重要但不确定其价值的资产列入报表中，如研究开发成果/投入、广告投入、人力资源等,32,C、财务分析报表项目质量分析法,资产质量分析示例金地“存货”,存货按照成本计价，未计提存货跌价准备。存货大部分是07年以前购入的，即便考虑07年末以来房地产价格下跌、原材料价格下跌，也可以推定：报表数值较现在的市场价值较为保守,07年在建项目比06年末增加了一倍，而库存产品（已竣工商品房）却增加了3.5倍。一方面受市场因素影响，一方面有产品不适应市场之嫌,33,C、财务分析报表项目质量分析法,营业收入,营业成本,关注：1成本计算的真实性；2存货计价方法的选择的“适当”/稳健性；3关联方交易和地方或部门保护主义对企业“低成本”的贡献；4营业成本水平的下降是否为暂时性因素所致？,关注：1营业收入的品种结构；2营业收入的地区结构；3与关联方交易实现的收入占总收入的比例；4地方或部门保护主义对企业业务收入实现的贡献,管理费用,财务费用,关注：1企业是否“过少”地负债？2企业是否过分依赖于短期借款？3企业是否过分依赖于自然负债，对供应商延迟付款？,关注：1折旧及其他摊销性费用是否作正常处理？2企业营业及管理费用的控制是否具有短期行为？,营业利润,关注：1纯粹的利润操纵行为导致的帐面利润虚增；2过度负债导致的与高利润相伴的财务高风险；3企业利润过分依赖于非主营业务；4非正常的会计政策变更,34,C、财务分析报表项目质量分析法,利润质量分析示例万通“营业成本”与“财务费用”,营业成本比上年增加了817.9%的同时，营业收入同比增加了827.2%，公司成本管理能力较强,财务费用07年比06年更低，表明07年翻番式的增长是有质量的。虽然反映万通财务杠杆运用不足，但对于过冬期的开发商，这样的数字是让人踏实的,此外，万通07年年报“预收款项”项目金额高达近32亿元，而当年的营业收入也只有近22亿元。可以预见，无论市场环境多么恶劣，随着32亿元的销售收入的确认，万通08年的报表仍然是漂亮的，营业收入增长率最少在50%以上,35,C、财务分析报表项目质量分析法,经营活动产生的现金流量,投资活动产生的现金流量,1投资活动产生的现金流量小于零，意味着投资活动本身的现金流转“入不敷出”，这通常是正常现象，但须关注投资支出的合理性和投资收益的实现状况；2现金流量大于或等于零，这通常是非正常现象，但须关注长期资产处置/变现、投资收益实现、以及投资支出过少的可能原因,1经营活动产生的现金流量小于零，表示经营中“入不敷出”；2现金流量等于零，则意味着经营过程中的现金“收支平衡”，短期可以维持，长期不可维持；3现金流量大于零并恰能补偿当期的非现付成本，则说明企业能在现金流转上维持“简单再生产”,筹资活动产生的现金流量,1如果筹资活动产生的现金流量大于零，则须关注：筹资与投资及经营规划是否协调？2现金流量小于零，则须关注：企业是否面临偿债压力而又缺乏新的筹资能力？企业是否无新的投资发展机会？,36,C、财务分析报表项目质量分析法,现金流质量分析示例某客户,经营活动产生的现金流为负值，资产负债表反映的应付供应商款项高达1亿以上，经营活动现金流压力巨大，金融机构风险评级下降,企业经营入不敷出，靠举债度日。而且企业未来房产开发业务缺乏延续性，加上企业负债率搞、举债困难、市场回暖近期无望，企业生存危机越来越严重,投资活动产生的现金流前两个财年一直为负值，而且近年投资回报仍无法兑现，靠投资收益实现正向现金流的可能性极小,筹资活动产生的现金流量为企业输血，但无法持久。企业负债率高达90%以上，融资能力几乎丧失，未来筹资困难重重,企业度过此次房地产市场调整期的唯一出路是变卖资产,37,横向比较分析和谁比？与同行比比什么？看企业的相对规模和竞争地位,C、财务分析比较分析法,38,C、财务分析比较分析法,横向比较分析时注意的问题,39,C、财务分析比较分析法,纵向比较分析和谁比？与本企业历史比比什么？作时间系列分析，研究逐年变化趋势，看其增长潜力,40,C、财务分析比较分析法,纵向比较时注意的问题,41,C、财务分析比率分析法,（1）偿债能力：反映企业偿还到期债务的能力（2）营运能力：反映企业利用资金的效率（3）盈利能力：反映企业获取利润的能力,42,C、财务分析比率分析法/偿债能力,流动比率反映企业偿还短期债务能力的强弱流动比率越高，表明企业投入生产经营的营运资本越多，短期偿债能力较强，但如果过高，则会影响企业资金的使用效率和获利能力一般认为比率值为2比较合理，房地产行业流动比率的经验参考值为1.2,1,速动比率用来衡量企业流动资产中可以立即用于偿付流动负债的能力一般认为比率值为1比较安全，房地产行业速动比率的经验参考值为0.65,2,43,C、财务分析比率分析法/偿债能力,3,4,资产负债率反映在企业的资产总额中，负债总额占多大比重，该比率常称为财务杠杆该指标用来衡量企业利用债权人提供的资金进行经营活动的能力房地产行业资产负债率一般为60%-70%,也称资本负债率，反映债权人与股东提供资本的相对比例。反映企业的资本结构是否合理、稳定一般说来，产权比率低，是低风险、低报酬的财务结构，表明企业的长期偿债能力越强，债权人权益的保障程度越高，承担的风险越小，但企业不能充分地发挥负债的财务杠杆效应,44,C、财务分析比率分析法/营运能力,总资产平均值（期初总资产期末总资产）/2该指标反映资产总额的周转速度，周转越快，说明销售能力越强提高周转率的途径：提高产品质量和功能的同时提高产品售价，扩大市场销售量，从而提高销售收入；减少存货、应收账款、固定资产等的资金占用,1,存货平均余额=（期初存货+期末存货）/2反映存货管理水平，存货周转率越高，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转换为现金或应收账款的速度越快,2,45,C、财务分析比率分析法/盈利能力,该指标反映每一元销售收入带来的净利润数额。表示销售收入的收益水平企业在增加销售收入的同时，必须要相应获取更多的净利润才能使销售净利率保持不变或有所提高一般行业的销售利润率在8%左右，房地产上市公司的均值为20%,1,总资产平均值（期初总资产期末总资产）/2该指标反映了企业资产利用的综合效果。指标越高，表明资产的利用效率越高，说明企业在增加收入和节约资金使用等方面取得了良好的效果，否则相反,2,46,C、财务分析比率分析法/盈利能力,所有者权益平均值（期初所有者权益期末所有者权益）/2也叫权益报酬率，反映股东投入资金的盈利状况，是股东最为关心的内容企业从事财务管理活动的最终目的就是实现所有者财富最大化，从静态角度来讲，就是最大限度地提高净资产收益率。因此，该指标是企业盈利能力指标的核心，也是整个财务指标体系的核心,3,47,C、财务分析比率分析法/盈利能力,杜邦分析法概念杜邦分析法利用几种主要的财务比率之间的关系来综合地分析企业的财务状况，这种分析方法最早由美国杜邦公司使用，故名杜邦分析法杜邦分析法是一种用来评价公司赢利能力和股东权益回报水平，从财务角度评价企业绩效的一种经典方法杜邦分析法的基本思想是将净资产收益率逐级分解为多项财务比率乘积，这样有助于深入分析比较企业经营业绩采用杜邦分析法，可使财务比率分析的层次更清晰、条理更突出，为报表分析者全面仔细地了解企业的经营和盈利状况提供方便,48,C、财务分析比率分析法/盈利能力,杜邦分析法模型,49,内容提纲,财务报表总述（P3-P10）财务报表介绍B1资产负债表（P12-P18）B2损益表（P19-P24）B3现金流量表（P25-P27）财务分析（P29-P48）财务分析实例（华润置地）（P50-P59）,50,D、财务分析实例（华润置地）,华润置地近年财务数据,采用比较分析展开纵向和横向分析，横向分析选择2008中国大陆在港上市房地产公司TOP10排名第一位的中海为华润比较分析的主要参照对象采用杜邦分析法分解财务指标，分析经营管理问题采用EVA分析法评价企业绩效,单位：港币千元,51,D、财务分析实例（华润置地）,5年资产负债率均值54%，流动比率均值2.43,20032007资产负债率,20032007流动比率,华润近5年资产负债率和流动比率均值都比中海低，华润采用了比中海更稳健的财务策略2005年以来，华润流动比呈上市趋势，这有利于加强其在目前不景气市场中的抗风险能力,5年资产负债率均值57%，流动比率均值2.29,52,D、财务分析实例（华润置地）,5年总资产周转率均值15.6%,20032007总资产周转率,07年两家公司的总资产周转率相差一倍报表附注“营业收入”明细表明：华润“租金收入”占总收入的13%，而中海“租金收入”只占0.7%，表明华润持有物业比例远比中海高华润与中海总资产周转率的差异是由不同的业务模式造成的,5年总资产周转率均值39.8%,53,D、财务分析实例（华润置地）,5年销售现金比率均值-124.3%,20032007销售现金比率,市场状况好，开发商滚动投入，销售现金比率一般为负值近年来，华润的现金获取能力比中海低,5年销售现金比率均值-11.8%,销售现金比率=经营活动现金净流量/营业收入销售现金比率反映每元销售得到的净现金流入量，其值越大表示企业的收入质量越高，资金利用效果越好,54,D、财务分析实例（华润置地）,20042