（人文地理学专业论文）农村集体建设用地基准地价评估研究——以都江堰市为例.pdf

农村集体建设用地基准地价评估研究 以都江堰市为例 人丈地理专业 研究生齐小军指导教师周介铭 摘要：随着我国农村集体建设用地的流转速度加快，农村集体建设用地 基准地价评估研究越来越有必要。本文首先分析了农村集体建设用地基准地价 对我国农村集体建设用地流转的意义，同时对我国目前农村集体建设用地基准 地价的研究现状以及存在的问题进行了阐述。结合土地估价的理论与原理，研 究了四种常用的土地估价方法，并对各个估价方法的特点作了比较。最后，根 据农村集体建设用地基准地价的特点，应用成本逼近法和剩余法对都江堰市农 村集体建设用地基准地价进行评估。 关键词：集体建设用地土地定级基准地价都江堰市 r u r a lc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n dp r e m i u ma s s e s s m e n t b a s e - - t a k ed u j i a n g y a na st h ee x a m p l e m a j o r - h u m a ng e o g r a p h y g r a d u a t e ：q ix i a o j u n t u t o r ：z h o uj i e m i n g a b s t r a c t ：a sc h i n a sr u r a lc o l le c t i v el a n df o rc o n s t r u c t i o no ft h ef l o w s p e e d ，r u r a l c o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n dp r e m i u ma s s e s s m e n tb a s eh a sb e c o m e i n c r e a s i n g l yn e c e s s a r y t h ep a p e rf i r s ta n a l y z e st h em r a lc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o n l a n db a s eo fo u rr u r a lc o l l e c t i v el a n df o rc o n s t r u c t i o no ft h em e a n i n go ft h e c i r c u l a t i o n a tt h es a m et i m e c h i n a sc u r r e n tr u r a lc o l l e c t i v el a n df o rc o n s t r u c t i o n o fb e n c h m a r kl a n dp r i c e sa sw e l la st h ee x i s t e n c eo ft h er e s e a r c hq u e s t i o n sa l e d e s c r i b e d c o m b i n a t i o no fl a n dv a l u a t i o n 。t h e o r ya n dp r i n c i p l e s ，s t u d yo ff o u r c o m m o n l yu s e dm e t h o d so fl a n dv a l u a t i o n ，a n dt h ec h a r a c t e r i s t i c so ft h ev a r i o u s v a l u a t i o nm e t h o d sw e r e c o m p a r e d f i n a l l y r u r a lc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n di n a c c o r d a n c ew i t ht h ea s s e s s m e n tr e q u i r e m e n t s t h ea p p l i c a t i o no fc o s t a p p r o x i m a t i o n m e t h o da n dr e s i d u a lm e t h o do fd u j i a n g y a nc i t y ，r u r a lc o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n d p r e m i u ma s s e s s m e n tb a s e k e yw o r d s ：c o l l e c t i v ec o n s t r u c t i o nl a n dl a n dg r a d i n gb e n c h m a r kp r e m i u m d u j i a n g y a nc i t y i i 四川师范大学学位论文独创性及 使用授权声明 本人声明：所呈交学位论文，是本人在导师 厘企整整蕉 指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含 任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要 贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明a 本声明的法律结果由本人承 担。 本入承诺：已提交的学位论文电子版与论文纸本的内容一致。如因不符而 引起的学术声誉上的损失由本人自负。 本人同意所撰写学位论文的使用授权遵照学校的管理规定： 学校作为申请学位的条件之一，学位论文著作权拥有者须授权所在大学拥 有学位论文的部分使用权，即：1 ) 已获学位的研究生必须按学校规定提交印 刷版和电子版学位论文，可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库供 检索；2 ) 为教学、科研和学术交流目的，学校可以将公开的学位论文或解密 后的掌彼论文作为资料在图书馆、资料室等场所或在有关网络上供阅读、测览。 本人授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文 全文数据库，并通过网络向社会公众提供信息服务。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 靴敝储戳：币争 签字吕期：访丫年岁月日 导师 签字日日 1 综述 1 。1 研究意义 上世纪八十年代，改革开放全面推开，作为重要经济要素的土地也就顺理 成章地成为改革的对象，其中最重要的是建立了新的土地使用制度。最先开展 的是国有土地使用制度改革，把原来国有土地的无偿、无限期、无流动使用改 为有偿、有限期、有流动的使用，使土地直接参与市场的资源配置。土地市场 成为我国市场经济体系中的重要组成部分，在土地资源的优化配置和城市建设 的资金筹措等方面发挥了不可替代的作用，对缓解城市建设资金压力，改善城 市基础设施，扩大城市承载能力，吸纳农村进城人e l ，发挥了重要作用川。以 国有土地使用制度改革为主要内容的土地市场培育发展过程，在多方面影响着 集体建设用地的流转。一方面是入市的国有土地往往来源于向农民集体征用土 地，原存量国有土地入市只占很少的份额。另一方面是土地价值的凸现、政府 征用土地补偿与出让价格的巨大反差，导致集体建设用地直接入市。集体建设 用地的流转在市场经济大潮中势不可挡，这既有社会经济发展、农村人口转移 的外在需求因素，又有在土地市场不断发育的大背景下，土地价值不断凸现， 集体土地所有者实现土地收益的内在追求因素，同时，也是根据我国人多地少 突出矛盾，实现土地集约利用，提高土地利用率目标的必然选择。 早期的集体建设用地流转，一般为进城务工、经商户向集镇或城郊结合部 的农民租赁房屋，作为经营和生活居住场所，然后，随着进城镇务工、经商者 的资金积累，出现房屋买卖现象。可以说集体建设用地流转是农村人口向城镇 转移的必然产物。集体建设用地流转为完善我国城乡供地体制，促进城乡土地 资源的合理利用，推动社会协调和可持续发展具有积极作用和重要意义：第一， 集体建设用地的流转，是我国城镇化发展的必然要求。土地置换使农村居民向 中小城镇集聚。集中建设农村居民住宅，不仅可以使村庄复耕，有效增加耕地 面积，还可加大对中小城镇基础设施建设的力度，农民居住环境改善了，生活 质量提高了，推动了农村城镇化的进程。第二，有利于城乡土地统一规划的制 定与实施。把城乡土地纳入一体，在统一的制度架构下，通过建设用地供应总 量控制，统筹城乡土地用途分区管制，可以确保保护耕地的基本国策的实施。 从我国国情看，耕地的相对稀缺和建设用地的巨大需求的矛盾十分突出，集体 建设用地的市场流转，将大大提高土地利用率，使土地资源得到有效配置，可 大大减缓国有建设用地需求对农用地的压力。第三，有利于农民集体土地财产 价值的实现。集体土地是农民的最重要的财产，通过建设用地使用权的流转， 不仅使农民集体能够利用土地资产参与经济发展和城镇化建设，同时农民也能 获得地租收益，保障了农民的财产权益。 然而，由于缺乏明确的法律规定，地方政府无法可依，管理调控不能到位： 同时，一直以来的隐形市场交易，也使得交易双方权益难以保障。因此，需要 国家加强对农民集体建设用地的管理，合理利用土地，规范农村集体建设用地 使用权流转市场秩序，促进经济的可持续发展。基准地价作为国家或政府制定 的一种定价性质的价格，对防止地进行人为炒作，或是随意压低价格，扰乱 市场秩序，或是造成资产流失起到了巨大的作用。但是现在农村集体建设用地 还没有基准地价，导致评估集体建设用地时，没有价格基础，也没有价格依据。 这样会严重偏离政府的宏观管理，影响市场的正常发育。因此，开展农村集体 建设用地基准地价评估工作是推动农村产权制度改革，加强农村集体土地管 理，规范农村集体建设用地使用权流转市场秩序，维护土地所有者和土地使用 者合法权益的重要基准性工作。 1 2 研究现状 土地农民集体所有是我国特殊的所有制形式，这种所有制形式的土地是国 家在建国初期的土地改革中划分给农民集体的，包括用于农业生产的农用地和 用于农村建设和农民居住的集体建设用地。上世纪8 0 年代，土地使用制度的 改革把城镇国有土地的使用权和所有权分离。在国有土地使用权上，变过去无 偿、无限期使用为有偿、有限期使用，使城镇国有土地使用权真正按照其商品 的属性进入了市场，创立了以市场手段配置土地的新制度，在社会经济活动中 发挥了巨大的作用心3 。然而对于城镇周边地区同样具有商品属性的集体建设用 地使用权，我国的法律、法规却长期以来明确规定不得入市。在当前市场经济 条件下，土地资源作为一种特殊商品，必然受到市场机制的调节。随着我国经 济的快速发展，发达地区尤其是紧邻城市中心地区的集体建设用地使用权价值 和资产价值越发显现，流转现象已相当普遍。一方面，由于对土地的需求增多， 2 而国有土地的数量又是有限的，因此一部分开发商把目标指向了农村集体建设 用地；另一方面，农村集体受经济利益的诱惑，又愿意将农用地变为建设用地。 因此，现在大量的集体建设用地已经进入了土地市场，集体建设用地的自发流 转反映了市场经济条件下对农村集体建设用地使用权流转的客观内在需求。 我国已经出台了城镇土地分等定级和农用地分等定级的标准。但对于农村 集体建设用地级别划分及基准地价的评估尚无相关的技术规定。关于集体土地 使用权流转方面的规定有：中华人民共和国土地管理法第六十三条，“农民 集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符 合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土 地使用权依法发生转移的除外”口3 。2 0 0 5 年，广东省率先制定并发布了广东 省农村集体建设用地使用权流转管理办法。另根据成都市集体建设用地使 用权流转管理办法( 成国土资发 2 0 0 8 1 2 4 号) 、集体土地所有权和集体建 设用地使用权登记的有关问题实施意见( 成国土资发 2 0 0 8 1 2 7 号) 文件精 神，本着“同地、同权、同价”的原则，为集体建设用地流转提供价格依据。 2 0 0 8 年成都市委、市政府为深化农村土地和房屋产权制度改革，加强集体土 地使用权流转市场管理，夯实农村集体建设用地流转管理基础工作，维护土地 所有者和土地使用者的合法权益，制定了关于开展农村集体建设用地基准地 价评估工作的实施意见( 试行) 。这些政策的出台意味着农村集体建设用地从 此可以享有与城市国有土地同等的权利进入市场交易；也为地方政府有效管理 集体建设用地翻开了新的一页。目前相关方面的研究还较少，中国地质大学的 刘泰圻、杨杰、周学武在其论文集体建设用地定级与基准地价定价浅析中， 结合广东省集体建设用地基准地价制定试点工作，从土地定级与基准地价定价 思考出发，探讨集体建设用地基准地价与农用地基准地价、城镇国有土地基准 地价三者间的区别与联系，为城乡一体化土地基准地价体系研究提供参考h 1 。 然而，这些政策和研究只是一项探索性方法，要能真正贯彻实施，还需要一系列 的配套措施。集体建设用地使用制度的改革试点，对当前我国的地价管理体系 也提出了新的要求。目前，我国农村集体土地的价格体系主要是针对农用地的 农用地基准地价和征地区片综合地价，针对建设用地评估的城镇基准地价覆盖 范围又把农村集体建设用地排除在外，因此，集体建设用地基准地价还是当前 我国地价管理中的空白。集体建设用地在所有权主体、国家法律政策支持程度、 规划条件、使用权价格内涵等诸多方面有别于城镇国有建设用地土地，需要进 行深入的研究探讨。 1 3 存在的问题 集体建设用地是我国独有的特殊用地形式，正因为这种独有和特殊性，才 决定它在市场运作上没有模式可寻。从而影响到集体建设用地房地产的正常估 价，出现难以规范的现象。造成估价结果的不合理性，制约了一些地区经济正 常发展，这是亟待解决的问题。 1 3 1 可操作性差 集体建设用地估价时体现的可操作性差，说明集体建设用地进入市场的条 件不具备，急需规范和调整，具体体现在以下几个方面：( 1 ) 房地产之间缺乏 可比性。由于集体建设用地的开发建设缺乏统一规划，即便是相同地区也很少 找到类似的房地产，市场的相对窄小造成可比性房地产不易寻求或无法寻求； ( 2 ) 集体建设用地使用年限难以确定。国有土地国家都规定了最高的法定使 用年限，而集体建设用地的使用大都没有土地使用年限。虽然有些土地所有者 和使用者，在用地协议中自己设定了使用年限，但是，这些使用年限不是法律 承认的使用年限，所以也就不科学，即便在估价中采用了这些使用年限后得出 的价格也不是客观合理的价格。 1 3 2 集体建设用地没有入市，缺乏有效的市场资料 集体建设用地与国有土地不同，国有土地在符合法律程序条件下随时可以 进入市场交易，而且交易的频率极高，交易时体现的内容也很丰富。有了丰富 的市场就给估价提供了极为丰厚的交易资料，供估价时筛选使用。而集体建设 用地没有市场交易，更没有客观实例可用。在估价时就显得枯燥乏味，评估出 的价格也极难适应市场的要求。 1 3 3 大部分集体土地无基准地价，估价时无法定依据 4 按估价规范的要求在进行土地价格评估时，必须选择一种估价万蹑就是墨 准地价修正法。这是因为基准地价是国家或政府制定的为规范土地市场，防止 土地进行人为炒作，或是随意压低或抬高价格，扰乱市场秩序，或是造成资产 流失而制定的一种法定价格。但是农村集体土地大部分是在本地区基准地价覆 盖区之外。没有基准地价的指导，势必造成价格的混乱。 1 3 4 使用风险较大 集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大，这是由于：( 1 ) 使用权 的取得没有法律、法规的充分保护；( 2 ) 面对的所有权主体是农民集体且在土 。她的使用上可能有违规违法行为的存在；( 3 ) 有些集体土地上的建设不符合土 地总体利用规划和城市建设总体规划。 1 3 5 与国有土地在权利上的差别 就目前的房地产市场状况看，集体土地与国有土地存在本质差别。( 1 ) 面 对的所有权主体不同。国有土地所有者是国家，集体建设用地面对的所有者是 乡( 镇) 政府或村农民集体。换句话说，就是所有权的差别和使用权的差别；( 2 ) 法律、政策的支持程度不同。国有建设用地使用权是土地使用者在诸多法律法 规的保护下，按照严格的程序来完成的。集体建设用地取得过程是土地使用者 和土地所有者基本上按照双方的意愿来完成，这种使用权的形成人为因素太 大，反映在土地使用权价格上具有不确定性。其实这就是法律赋予权利的差别； ( 3 ) 规划条件不同。国有土地是在符合如下条件下进行。第一、符合城市建 设总体规划；第二、符合土地总体利用规划；第三、符合土地年度利用计划。 集体土地使用权大都位于城乡结合部的农村和城市规划几乎涉及不到的地方， 远离规范的规划设计和有序的市场机制，很难界定可行与否、规范与否，这就 说明和国有土地相比进入市场时有权利的差别。 5 2 土地定级估价的理论基础与原则 2 1 理论基础 “土地是社会经济活动的基础，也是人类生活和社会经济活动的主要载 体 陆3 。农村集体建设用地基准地价评估的建立必须以一定的科学理论为基 础，这些理论包括：土地区位理论、地租理论、级差收益理论和经济统计理论。 2 1 1 土地区位理论 区位是指由自然、经济与社会各要素之间相互作用而形成的综合体，是自 然界的各种地理要素和人类社会经济活动之间相互联系、相互作用在空间、位 置上的反映，是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在地域空间上有 机结合的具体表现；三种区位有机联系、相辅相成，形成土地区位的优劣差 异。区位理论是研究特定区域内人类经济活动与社会、自然等其它事物和要素 间的相互内在联系和空间分布规律的理论。 土地作为人类一切活动的场所和载体，虽不可移动，但因在其上从事的活 动不同，使之在空间上表现出的利用类型不同，地租、地价也随之变化、演替 和转移，以致不同质量、不同地租、地价的地块之间不仅有距离和方位特征， 还具有确定的空间分布规律，并与各种地理要素、社会经济活动的影响有密切 的内在联系。因此，土地利用的实质即是对土地区位的利用。当我们把土地作 为区位理论研究的客体，而把各种已有的地理要素和社会经济活动的空间配置 作为区位条件，分析研究由于这些条件在土地上的分布和变化对土地价格发生 的综合影响作用，就可以根据土地价格的明显差异，划分出土地级别，并且评 估出基准地价。 2 1 2 地租地价理论 地租是土地所有者凭借土地所有权得到的收入，是土地所有权借以实现的 经济形式，其本质就是收益权，即土地所有者从土地上获取收益的权力口3 。马 克思认为，任何社会只要存在着土地所有者和不占有土地的直接生产者，就有 了产生地租的基础。马克思对地租产生的原因和条件进行了分析和研究，根据 6 地租产生的原因和条件，把地租区分为绝对地租、级差地租和垄断地租等几种 形式。 ( 1 ) 绝对地租 绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的地租。具体讲，绝 对地租是为取得土地使用权而向土地所有者支付的最低地租。 ( 2 ) 级差地租 级差地租是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。由 于土地质量不同而产生级差，形成级差地租。级差地租与土地等级相联系，在 等量投入情况下，土地等级不同，土地收益便不同，因此地价也不同哺3 。 马克思在分析级差地租时，按其形成的基础不同，把级差地租分为两种形 式：级差地租i 和级差地租i i 。级差地租i 是指土地质量好，区位条件好，在 土地经营权垄断的情况下，形成稳定持久的超额利润，从而形成级差地租i ， 它是地租的主要形式。级差地租i l 是由在土地上追加投资、改善基础设施等而 增加的超额利润转化而成的。土地使用者对自己经营的土地连续追加投资，使 一定时间内的效益随投资的增加而递增，从而形成级差地租i i 。 ( 3 ) 垄断地租 垄断地租是由土地的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。由于地 供给的稀缺性，优越地段供不应求的矛盾日益尖锐，这样，垄断地租水平由租 用者的需求及其支付能力决定。 ( 4 ) 地价 马克思认为：土地价格“不是土地购买的价格，而是土地所提供地租的购 买价格”嘲。按照马克思的地租理论，地租是土地所有权在经济上的实现，地 价是地租的资本化。 土地价格的计算公式可表示为：土地价格= 地租利息率。马克思地租地价 理论为评估土地提供了理论依据。 2 1 3 级差收益理论 级差收益是土地使用者因占有使用不同区位和不同土地质量的土地而获 得的超额利润，土地质量差异是级差收益产生的根源。 7 所谓土地质量差异，主要指每一地块在自然条件、交通条件、基础设施、 环境质量、人口密度等方面优劣程度的差别n 引。占有较优土地质量和区位的经 营者，可以凭借其所处的具体地段，获得社会经济活动中最有利的条件，从而 增加收益，得到超额利润。客观上，不同土地位置，不同土地条件的每一地块 都存在级差收益。因此，农村集体建设用地土地定级与估价就是要分析土地地 域差异与级差收益的内在联系，在客观分析级差收益的基础上，划分土地级别。 2 1 4 经济统计理论 在土地估价中，首先需要调查分析大量的自然和社会经济数据，因此必须 运用现代经济统计理论和方法来分析、检验、处理各种调查数据，从中去伪存 真、去粗求精，使评定的土地级别与基准地价符合客观实际。 2 2 相关原则 2 2 1 土地定级相关原则 土地定级要合理反映土地质量差异及其分布特点，体现土地资源的合理利 用和实现其最佳经济效益、社会效益n 。因此，在土地定级中应遵循以下原则： ( 1 ) 实际测算为依据，结合土地规划、土地利用等政策进行调整 土地受到社会、经济、自然、政治等诸多因素的综合影响，各因素影响不 同，导致土地利用效率的不同，从而影响土地级别。因此在土地定级中应以实 际测算为依据，另外，要结合土地规划、土地利用政策进行调整。全面考虑全 域范围内的经济发展状况、产业分布状况、人口分布状况等因素对土地利用效 益的影响，使土地定级具有较高的准确性和可靠性，评测出合理、切合实际的 土地级别。 ( 2 ) 地域分异原则 土地质量的地域分异规律是土地的自然和社会各因素不同组合的结果，它 反映了地域间土地生产力或利用效益上的差别。土地定级应掌握土地区位条件 和特性的分布与组合规律，并分析由于区位条件不同形成的各地域分异状况， 将类似地域划归同一土地级别。 ( 3 ) 级差收益原则 土地定级成果最终要为土地的合理利用服务，而土地利用明笠仝、圻放盈利琢 合效益主要通过土地利用所产生的级差收益表现出来，也就是说，土地的级差 收益是反映土地质量特性的一个定量化指标，因此土地定级应在初步划分的土 地均质地域上，对级差收益明显的行业进行级差收益测算，测算值作为确定土 地级别数目和了解行业级差收益及修订初步划分的土地级别的重要依据。 ( 4 ) 定量与定性相结合的原则 在土地定级中，“应尽量按实际测算为准，把定性的、经验性的分析进行 量化，对能够量化的指标用定量化的方法来表示，做到以定量为主，定性为辅” 1 1 2 ，以减少人为的随意性，提高土地均质地域的精度和土地级别与实际的吻合 度。 2 2 2 基准地价评估原则 ( 1 ) 最有效使用原则 土地价格是以该地块的效用作有效发挥为前提的，在评估中，我们应以此 原则来确定估价对象的最佳开发利用方式和最佳收益水平。 ( 2 ) 替代原则 根据市场运行规律，具有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的 价格是经过相互比较之后才决定的。地价也同样遵循替代规律。 ( 3 ) 变动原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格因素的变化而发生变动的。土地价格 也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素 经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程 中形成的。在土地估价时，“必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性、有效 需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素”n 引。由于这 些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便 根据目前的地价水平预测未来的土地价格。 ( 4 ) 供需原则 在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给的均衡点，需求 超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降。由于土地具 9 有地理位置的固定性、面积的有限性等自然特性，在进行土地估价时，充分分 析影响地价的一般、区域、个别因素，考虑土地特殊的供、求特性，寻找地价 的变化规律，建立科学、合理的地价指数体系。 ( 5 ) 报酬原则 根据经济学中“等量资本应获得相应报酬”的原理，得到“土地的开发投 入也应获得相应的收益“h 。基于此原则，在成本逼近法测算中我们要计算土 地开发投入资金的正常利息、利润及所有权收益。同时，根据经济学中边际收 益理论，生产要素之间存在一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的持续 增加，其收益却不会相应地成比例增加，这一原则说明了成本的增加不一定会 使土地价格增加，所以土地取得费、土地开发费以及相关税费的取值，应考虑 区域平均的、正常的、合理的成本。 ( 6 ) 预期收益原则 土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为 基准。在评估过程中，确定土地的客观收益时，应以估价对象未来使用年期内 的正常、有效的客观收益为准。 ( 7 ) 综合分析原则 地价受自然、经济、社会及政治等诸多因素的影响。因此，在进行地价评 估工作中，要充分考虑影响地价的多种因素，抓住主导因素，进行综合分析， 才能评估出较合理的符合客观实际的价格。 l o 3 基本评估方法 土地估价就是估价人员依据土地估价的原理、理论和方法，在充分掌握土 地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级 及其在现实经济活动中的一般收益状况、充分考虑社会经济发展、土地利用方 式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块 土地或多块土地在某一权力状况下某一时点的价格的过程。 3 1 收益还原法 3 ，1 1 收益还原法概念 ( 1 ) 收益还原法的定义 收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它也是对土地、房屋、不动 产或其他具有收益性质资产进行估价的基本方法n 射。收益还原法是在估算土地 在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的 纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。 ( 2 ) 收益还原法的原理 由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在使用某 块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年问源源不断 地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得纯收益，以适当的还原利率折 算为现在价值的总额( 称为收益价值或资本价值) 时，它即表现为该土地的实 质价值，也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。 3 1 2 收益还原法公式 3 1 2 1 纯理论的最一般公式 d = 卫+ 蔓一+ 兰l 一+ + j 玉一 4 ( 1 - 1 - )( 1 十巧) ( 1 + )( 1 + ) ( 1 + r 2 ) ( 1 + 吃)( 1 + ) ( 1 + 吒) ( 1 + 吩) ( 1 + ) 式中：r 表示土地的收益价格； 儡，口：，如，口。分别表示未来各年土地纯收益； ，巧，分别表示未来各年的还原利率。 该公式属于纯理论化的公式，在理论分析上具有重要意义，但在实际估价 工作中，个别因素都在变化，因此也无法操作，但由此公式，假设某种情况， 可以推导出其他各种公式。 3 1 2 2 土地纯收益流量每年固定不变情况下的两种计算公式 ( 1 ) 无限年期公式 p 2 。 式中：p 为土地价格； g 为土地纯收益； ，为土地还原率。 此式宅的假设条件为：在土地纯收益每年固定不变，土地使用年期无限， 土地还原率不变且大于零的条件下应用。 ( 2 ) 有限年期公式 夕2 廿南 式中：p 、a 、，含义同前；行为使用土地的年期或有土地收益的年期。 此公式还是由一般公式推导而出。其假设条件为：在土地使用年期有限， 土地纯收益每年固定不变，土地还原率不变且大于零的条件下应用。在实际估 价中，此公式应用较多。 3 1 3 收益还原法的特点与适用范围 3 1 3 1 收益还原法的特点 ( 1 ) 理论依据充分 收益还原法是以地租理论和生产要素分配理论为理论依据，土地、劳动、 资本等生产要素组合产生的收益，应由各要素分配。用归属于土地的收益，以 一定的还原率还原，即可得到土地的价格，所以理论依据比较充分。 ( 2 ) 应用范围广泛 收益还原法是以收益为途径评估价格，所以无论是土地还是其他不动产， 只要有收益或潜在收益都可运用收益还原法进行评估。 ( 3 ) 纯收益和还原利率的确定比较困难 收益还原法是以纯收益和还原利率为计算基础，其评估结果的准确性，主 1 2 要取决于土地的纯收益和还原率的准确程度。土地纯收益刹算是笛惟佣，殓j 尿 率选择是否合适，直接影响土地价格的评估结果n 钔。 3 1 3 2 收益还原法的适用范围 收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或 潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。例如，租赁用房地产或企业用 房地产的估价均可采用此法。收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种 估价方法，而对于没有收益的不动产的估价，例如机关、学校、公园等公益用 地的估价则大多不适用。同时，由于收益还原法主要适用于有收益或潜在收益 的土地或房地产，而关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还原率的求取，要 受一般的经济行情和工商企业以及房地产市场的发展、变化影响，确定它是一 件困难的事。这是收益还原法的一个缺点。 3 2 市场比较法 3 2 1 市场比较法的基本原理 3 2 1 1 市场比较法的定义 市场比较法，又简称比较法，还有称之为交易实例比较法、买卖实例比较 法、市场资料比较法 。尽管名称众多，但概念是同一的，都是指将估价对象 与近期交易类似房地产加以比较，并根据后者的已知交易价格，经修正得出估 价对象价格的一种方法。是土地估价方法中最重要、最常用的基本方法之一， 也是国外通用的经典估价方法之一。其基本含义是：在求取一宗待估土地的价 格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交 易实例进行对照比较，并依据后者已经发生交易实例进行对照比较，并依据后 者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修 正得到出待估土地的评估时日地价的方法。这里“类似土地”，是指土地所在 区域的区域特征以及影响的因素和条件均与待估土地相同或相近的类似土地。 3 2 1 2 市场比较法的理论依据 市场比较法的主要理论依据是替代原理。作为一个经济主体，不论是公司 还是个人，其在市场上的一切交易行为总是要追求利润最大化。也就是说，要 以最少的费用求得最大利润。因此，在选取商品时，都要效用高而价格低的， 如果效用与价格相比较，价格过高，人们都会敬而远之。从而使具有替代关系 的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致，这就是替代原则，市场比较法就以 这一原则为依据。对于土地这种特殊的商品来说，也可以利用这种替代原则的 作用，从类似土地的已知价格，比较求得未知的待估土地的价格。 3 2 2 市场比较法的基本公式 市场比较法可以分为直接比较和间接比较两种形式n 8 1 。直接比较是以待估 土地的状况为基准，把各交易实例与其逐项比较，然后将比较的结果转化为修 正价格。间接比较是以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易实例和 待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格。 由于直接比较和间接比较所选取的比较基准( 或参照物) 不同，所以其计 算要求c 。过程及公式也有差异。 3 2 2 1 直接比较的要求、过程及公式 直接比较首先要选择好比较实例和比较因素，然后在此基础上要进行基本 和特殊两部分的内容修正。一般应包括交易情况修正、交易期日修正、容积率 修正、区域因素修正、个别因素修正和年期修正等主要方面。 待估宗地的价格= 比较实例价格交易情况修正x 交易期日修正区域 因素修正个别因素修正容积率修正年期修正 上述计算过程中，交易情况修正、交易期日修正、区域因素修正、个别因 素修正为基本修正内容。容积率修正、年期修正则为特殊修正内容。 以上过程可用公式表示为： v = v b x a x b x d x e 卜待估宗地价格； v r 比较实例宗地价格； a 比较实例宗地情况指数比较实例宗地指数； b 待估宗地估价期日地价指数比较实例宗地交易日期地价指数； 1 4 卜待估宗地区域因素条件指数k k , , 较实例宗地区域条件指数； e _ 待估宗地个别因素条件指数比较实例宗地个别因素条件指数。 式中的有关指数，应当通过掌握的交易实例资料中交易价格与各类地价影 响因素的相关关系分析，找到地价影响因素与地价的作用规律，进而确定相应 的各类因素条件指数。如可设比较实例宗地或待估的某因素条件指数为基础 1 0 0 ，然后利用经验判断，若待估宗地或比较实例的该因素条件较优，则其 条件指数 1 0 0 ；若待估宗地或比较实例宗地该因素条件较劣，则其条件指 数 5 4 5 4 3 2 3 3 表5 都江堰市农村集体建设用地土地级别划分一览表 地 级别 级别范围 中兴镇沿江村、中兴镇新益村、中兴镇上元村、中兴镇九龙村、中兴镇梅花村、中兴镇 三角村、中兴镇永安村、中兴镇梓桐村、中兴镇红旗村、玉堂镇第二居委会、玉堂镇永 康村、玉堂镇三台村、玉堂镇宝瓶村、玉堂镇永固村、玉堂镇石牛村、玉堂镇白玉丰j 、 玉堂镇新生村、玉堂镇南华村、玉堂镇白马村、崇义镇飞桥村、崇义镇大桥村、紫坪铺 镇都江村、紫坪铺镇岷江村、青城山镇青田村、青城山镇赤城村、青城山镇石桥村、青 一级 城山镇建设村、翠月湖镇五桂村、翠月湖镇永益村、翠月湖镇新桥村、翠月湖镇永兴村、 聚源镇普星村、聚源镇五龙村、聚源镇导江村、聚源镇泉水村、聚源镇迎祥村、聚源镇 三坝村、聚源镇大合村、聚源镇龙泉村、聚源镇羊桥村、聚源镇金鸡村、胥家镇羊叉村、 胥家镇桂林村、胥家镇桂花村、胥家镇土什村、胥家镇实新村、胥家镇高桥村、蒲阳镇 上游村、蒲阳镇双槐村、蒲阳镇互助村、蒲阳镇金风村、蒲阳镇同义村 崇义镇圣庵村、崇义镇笆桥祠、崇义镇双土村、崇义镇古桥村、崇义镇新华村、崇义镇 江安村、崇义镇海云村、崇义镇桂桥村、崇义镇罗桥村、崇义镇界牌村、崇义镇吴塘村、 中兴镇三溪村、柳街镇民安柯、柳街镇水月村、柳街镇同乐村、柳街镇双风村、柳街镇 五一村、柳街镇金龙村、柳街镇七里村、柳街镇龙安村、柳街镇鹤呜村、柳街镇战洪村、 柳街镇集祥村、柳街镇清凉村、柳街镇里仁村、柳街镇柳顺村、柳街镇红雄村、胥家镇 匡家村、胥家镇圣寿丰4 、胥家镇实践村、胥家镇金胜村、胥家镇柏河村、胥家镇南店村、 胥家镇龙马村、胥家镇共和村、胥家镇大林村、胥家镇新民村、大观镇大观村、大观镇 欣禾村、大观镇双乐村、大观镇大通村、大观镇丽江村、天马镇金华村、天马镇绿风村、 天马镇仙鹤村、天马镇金玉村、天马镇童山村、天马镇向荣村、天马镇禹王村、天马镇 建华村、天马镇金马村、天马镇长虹村、天马镇二郎村、天马镇金陵村、玉堂镇水泉村、 二级 玉堂镇龙风村、玉堂镇凤岐村、安龙镇太平丰j 、安龙镇卉景村、安龙镇玉兰村、安龙镇 东义村、安龙镇何家村、安龙镇泊江村、安龙镇官田村、安龙镇蒲津村、安龙镇东风村、 蒲阳镇栏厢村、蒲阳镇双柏村、蒲阳镇南溪村、蒲阳镇旗松村、蒲阳镇花溪村、蒲阳镇 建设村、蒲阳镇金藤村、蒲阳镇蟠龙村、蒲阳镇团结柯、蒲阳镇凉水村、蒲阳镇银杏村、 蒲阳镇长河村、紫坪铺镇白沙村、紫坪铺镇黎明村、紫坪铺镇沙湾村、紫坪铺镇紫坪村、 翠月湖镇清江村、翠月湖镇民兴村、青城山镇五里村、青城山镇芒城村、青城山镇桃花 村、石羊镇清水村、，石羊镇卫星村、石羊镇皂角村、石羊镇天平村、石羊镇竹瓦村、石 羊镇书院村、石羊镇红花村、石羊镇广益村、石羊镇义和村、石羊镇同心村、石羊镇宁 静村、石羊镇徐渡村、石羊镇古城村、石羊镇金羊村、石羊镇丰乐村、石羊镇金花村、 石羊镇马祖村、石羊镇风堆村 大观镇桃源村、紫坪铺镇望江村、中兴镇两河村、大观镇茶坪村、大观镇红梅村、大观 镇艳景村、大观镇宿仙村、大观镇滨江村、虹口乡光荣村、虹口乡棕花村、虹口乡深溪 村、虹口乡红色村、虹口乡高原村、虹口乡联合村、虹口乡虹口村、虹口乡久红村、向 三级峨乡石花村、向峨乡鹿池村、向峨乡东林村、向峨乡莲月村、向峨乡红光村、向峨乡龙 竹村、向峨乡海虹村、向峨乡棋盘齐寸、向峨乡石碑利、向峨乡红火村、向峨乡茶房村、 向峨乡石翕村、龙池镇粟坪村、龙池镇南岳村、龙池镇查关村、龙池镇云华村、龙池镇 东岳村 5 基准地价评估 在土地定级的基础上，评定农村集体建设用地基准地价。因为农村集体建 设用地内部特征存在差异，土地性质和利用方式也不同，结合都江堰市实际情 况，把农村集体建设用地分为两种类型，集体建设用地集中使用区和零星集体 建设用地。长期以来，我国明文禁止集体建设用地入市流转拉钔。近年来虽然对 流转限制有所放宽，但是市场还比较混乱，缺乏有效的管理，土地价格不能代 表土地的真实价值，所以不适用市场比较法和收益还原法。本次集体建设用地 集中使用区和零星集体建设用地的评估方法分别主要采用成本逼近法和剩余 法，并辅以其他方法进行测算。 5 1 集体建设用地集中使用区评估 集体建设用地集中使用区是指依据土地利用总体规划和土地整理专项规 划，通过拆院并院和土地整理的方式，将原有零星分散的宅基地和其他集体建 设用地复垦为耕地后，原宅基地和其他集体建设用地面积扣除新建农民集中居 住区用地面积后，节约的集体建设用地按照“城镇建设用地增加与农村建设用 地减少相挂钩瞳印的方式，在规划集中建设区集中使用的区域。 根据城镇土地估价规程，通行的样点地价评估方法有市场比较法、收 益还原法、剩余法( 假设开发法) 、成本逼近法等。结合都江堰市实际情况，本 次主要采用成本逼近法测算。主要考虑的因素有：拆旧区集体建设用地地面附 着物补偿费、集体建设用地复垦费、住房安置及过渡费用、新集中区的基础设 施配套费用、利息及相关税费、集体土地所有者权益等，其公式如下： p l 。= e 。+ e ：+ e a + e 。+ e a + r 式中：p ，c _ 一农村建设用地的单位价格； e 。拆旧区集体建设用地地面附着物补偿费； e 广集体建设用地复垦费； e 广住房安置及过渡费用； e 。新集中区的基础设施配套费用； e 5 _ 利息及相关税费； r 集体土地所有者权益。 3 5 5 1 1 整理拆旧区费用的测算 根据关于开展农村集体建设用地基准地价评估工作的实施意见( 试行) ( 成国资委发【2 0 0 8 4 4 9 号) 和都江堰市征地补偿安置暂行办法实施细则 ( 都办发 2 0 0 4 1 9 1 号) 并结合当地实际情况，主要考虑拆除农村集体建设用 地上的建筑物及其他附着物等设施状况，原宅基地的复垦费用，综合确定该部 分的补偿费用，具体见表6 ： 表6 都江堰市各村集体建设用地地面附着物补偿测算表 拆迁建筑物总宅基地总面积 复垦费总价拆旧区总费用 序号单位 价( 万元)( 亩)( 万元) ( 万元) 1 中兴镇沿江村7 6 5 0 65 0 4 9 61 5 1 4 8 72 2 7 9 9 3 2 中兴镇新益村7 7 6 0 65 6 3 9 81 6 9 1 9 52 4 6 8 0 1 3 中兴镇上元村8 8 5 7 06 9 4 2 42 0 8 2 7 22 9 6 8 4 3 4 中兴铛= 淫村 9 0 5 51 6 5 4 24 9 6 2 65 8 6 8 1 5 中兴镇两河村 1 5 3 1 4 】6 6 3 24 9 8 9 66 5 2 1 0 6 中兴镇九龙村1 3 3 8 12 9 6 8 98 9 0 6 61 0 2 4 4 7 7 中兴镇梅花村 2 6 6 8 86 2 7 2 71 8 8 1 8 02 1 4 8 6 8 8 中兴镇= 角村 5 5 6 9 97 9 4 2 52 3 8 2 7 42 9 3 9 7 2 9 中兴镇永安丰寸 9 1 9 72 5 7 7 6 7 7 3 2 88 6 5 2 5 1 0 中兴镇梓桐村 7 6 7 0 2 0 3 3 66 1 0 0 86 8 6 7 9 1 1 中兴镇红旗村9 8 9 43 1 8 8 29 5 6 4 71 0 5 5 4 】 1 2 柳街镇水月利 7 3 8 35 7 2 7 15 7 2 7 16 4 6 5 5 1 3 柳街镇同乐村 6 7 4 58 7 6 5 2 8 7 6 5 29 4 3 9 8 1 4 柳街镇双风村 7 1 8 2 6 2 1 9 06 2 1 9 06 9 3 7 1 1 5 柳街镇五一利5 2 5 57 4 4 8 77 4 4 8 77 9 7 4 2 1 6 柳街镇金龙村 6 9 4 65 7 4 4 95 7 4 4 96 4 3 9 4 1 7 柳街镇七里村 6 1 4 84 1 4 5 0 4 1 4 5 04 7 5 9 8 1 8 柳街镇龙安利 8 0 7 2 4 6 5 1 94 6 5 1 95 4 5 9 1 1 9 柳街镇鹤呜村 6 6 2 8 4 1 5 9 44 1 5 9 44 8 2 2 2 2 0 柳街镇战洪村7 2 7 65 8 5 9 05 8 5 9 06 5 8 6 6 2 1 。柳街镇集祥村7 3 2 5 4 6 1 5 44 6 1 5 45 3 4 7 9 2 2 柳街镇清凉村 6 3 4 13 5 8 8 7 3 5 8 8 74 2 2 2 8 2 3 柳街镇柳顺村 7 4 3 7 7 4 5 4 47 4 5 4 48 1 9 8 l 2 4 柳街镇红雄村 8 3 6 】 6 3 2 4 66 3 2 4 67 1 6 0 6 2 5 胥家镇匡家村4 9 6 6 9 48 6 7 3 3 72 1 6 8 3 4 22 6 6 5 0 3 6 2 6 大观镇丽江利 2 9 3 7