（工商管理专业论文）我国房地产企业信托融资研究.pdf

南开大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，进行研究工作 所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文的研究成果不包含 任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的作品的内容。对本论文所涉 及的研究工作做出贡献的其他个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本学 位论文原创性声明的法律责任由本人承担。 学位论文作者签名： 套叫易 z 哪年胡，日 摘要 摘要 房地产业是我国的支柱产业之一，其健康发展对国民经济的发展起着重要 作用。房地产开发是一个与资金筹集和运作密切相关的过程，房地产项目开发 过程中，对资金的需求大量且集中，企业融资成功与否关系到房地产项目能否 顺利进行甚至整个房地产企业的生存发展。我国房地产企业的融资结构中银行 信贷主导的色彩非常强烈，据统计，我国房地产企业的开发资金7 0 左右直接或 间接地来自银行贷款。2 0 0 3 年6 月，央行颁布了关于进一步加强房地产信贷 业务管理的通知即1 2 l 号文，对房地产市场进行宏观调控，提高了房地产融 资的门槛，造成国内房地产开发企业资金普遍紧张。 在此背景下，房地产信托作为一种切实有效的直接融资工具而得到迅速发 展。发展房地产信托融资，可以为房地产业的发展融通大量的资金，解决房地 产开发的资金来源问题。改变目前单一依靠银行贷款的融资模式，降低金融风 险。 本文深入研究和探讨房地产信托融资问题。首先，文章介绍信托及房地产 信托融资的基本理论，分析了我国房地产企业融资的现状，然后探讨房地产信 托融资在我国发展状况及运作模式，并辅以实际项目案例分析，最后指出制约 我国房地产企业发展信托融资的障碍并提出相应的对策建议。 关键词：房地产企业：房地产信托；融资 a b s t r a c t a b s tr a c t t 1 1 ei n d u s 衄o fr e a le s t a t ei so n eo ft h es u p p o n i n gi n d u s t r i e so fo u r c o u i l t r y a i l d i t sh e a l m yd e v e l o p m e n tp l a y s 觚i m p o r t a n tr o l et ot l l ed e v e l o p m e n to fo u rn a t i o n a l l e c o n o m y r e a le s t a t ee x p l o i t a t i o n ， a p r o c e s sc l o s e l yc o l l e l a t e dw i t l lc a p i t a lf i n a l l c i i l g 戤l do p e r a t i o n ，h a sm a s s i v ec 印i t a ld e l i l a i l di np r a c t i c e w h e t i i e rm ee n t e 叩r i s e1 1 a s f i n a n c o d s u c c e s s 向l l yh a sag r e a tb e a r i n go nr e a l e s t a t ep r o j e c t ，e v e no nt 量l e d e v e l o p m e n to ft h ei n d u s 缸y t h eb a i l kc r e d i tp l a y sal e a d i n gr o l ei i l 右n a i l c i n g 鼬m c t u r eo fr e a le s t a t ee n t e 印r i s e sh lc t l i n a a st l l es t a t i s t i c ss h o w a b o u t7 0 p r o j e c t f h n do fr e a le s t a t e 胁t e 巾r i s e so fo u rc o u i l 臼yc o m 懿丘o mt l l eb a i l kl o a nd i r e c t l y0 r i i l d i r c c t l y t h ec e n 慨lb a i l kp r o m u l g a t e s “t h e n o t i c ea b o u tf u r t h e rs 嘞g t l l 锄讪gn 心 m 趾a g e l i l 铋to fr e a le s t a t ec r o d i to p 训i o n ”n 锄e i yl 2l 州c l ei i lj u n e ，2 0 0 3 n c 枷e so nm em a c r o e c o n o m i cc o n 仃o l t ot h er e a le s t a t em a r k 比e i 】l l l a l l c em et l l r e s h o l d o fd i r e c tf i n a n c i n g ，a i l dc a u s ec a p i t a lt e l l s i o i l si i ld o m e s t i cr e a le s t a t ec i l t e 巾r i s e s l u l i v e r s a l l y r e a le s t a t e 蜘姻t ，i n l i sb a c l 【孕0 u n d ，g a j r 坞r a p i dd e v e l o p m e n ta so n eo fe 仃e c t i v e d i r e c tf i n a l l 西唱c h 龇m e l s i tc 觚p r 0 v i d e l em a s s i v e 如n d sf o r 也er e me s t a t e i n d u s t 巧，觚ds o l v em ei s s u eo fc 印i t a lr e s o u r a e s 删c ha r ef a c e db ym o s td o m e s 廿c 锄t e 叩r i s ei ni n d u s 缸y1 1 h ed e v d o p m e l l t 豫a le s t a t e 缸1 l s tf i n a l l c i n gs e r v i c em a yc h a n g e t l l ep r e s e n td 印e 盖1 d e n c eo fm ep a 仕e n lm e r e l yo nb a l l l ( 1 0 锄f i n a i l c i i l g ，弛dm a yh e l pt 0 硼u c et h ef i n a n c i a lr i s k s t l l i sp a p e rf o c u s e so nr e a le s t a t e 缸1 l s tf i n a n c i n go nm e 删e s t a t ee i l t e 叩r i s e p e r s p e c t i v e w e6 r s ti 仙d u c em eb a s i c 也e o 巧o f 饥i s ta 1 1 dr e a le s t a t e 仇i s t ，m e i lw e 蛆a l y z em e 测i t ) ri i lf i n a | l c i n go fm ed o m e s t i cr e a le s t a t e t e 印n s e sa n dd i s c u s s d e v e l o p m e i l ta i l do p e r a t i o nm e c h a m s m so fr e a le s t a t e 讯l s ti i lo u rc o u l l n y 1 】r o u g h c 嬲es t u d y f u n h e n n o r ew ep o i n to u tt l l e0 b s t a c l e so nm ed e v e l 叩m e i l ti nr e a le s t a t e 协j s t a tl a s ts o m ep r o p o s a l sa r ep r e s e l l t e d 1 ( e yw o r d s ：r e a le s t a t ee n t e 印r i s e ；r e a le s t a t e 觚s t ；f i n 锄c i n g i i 目录 目录 绪论1 问题的提出l 选题背景及研究的问题。l 研究的目的及意义一2 国内外研究3 研究内容和方法5 论文的构想与内容。5 研究的方法和路线6 相关理论回顾7 房地产及房地产企业的资金运作7 房地产的概念及特征7 房地产企业资金及其运作8 信托的基本原理1 0 信托的定义1 0 信托的特征1 2 房地产信托的基本理论1 2 房地产信托的涵义1 2 我国的房地产信托与r e i t s 的区别1 3 房地产信托的要素1 5 房地产信托的职能1 5 房地产信托的分类1 6 房地产信托融资的意义1 8 运用方式灵活多样满足房地产企业资金需求1 9 有效解决房地产开发运营中的疑难问题1 9 为房地产企业提供相关服务2 0 是实现资产证券化的一种有效方式2 l 我国房地产企业融资现状2 2 我国房地产企业融资的特征。2 2 i i i 章呻他”玮弛章呻=；玮勉玮弛粥”晡他们章啼 觯一m m一m麟一m一拢抛miil m麟一 目录 3 1 1 直接融资所占比例很小。2 2 3 1 2 银行信贷资金是主要资金来源2 3 第二节房地产企业融资渠道单一所造成的后果。2 4 3 2 1 银行谨慎经营对房地产企业融资造成影响2 4 3 2 2 政府信贷政策调整易对房地产企业融资造成影响2 5 3 2 3 房地产企业高负债经营隐含财务风险2 6 第四章我国发展房地产信托融资的可行性和优势2 7 第一节我国发展房地产信托的可行性2 7 4 1 1 相应的信托法规制度初步建立2 7 4 1 2 信托市场已经规范发展2 7 4 1 3 信托的投资主体已初步形成2 8 第二节房地产信托融资的优势。2 8 4 2 1 房地产信托融资的自身优势2 8 4 2 2 相对其他融资工具的比较优势3 0 第五章我国房地产企业信托融资的运作实践3 l 第一节房地产企业信托融资的现状。3 l 5 1 1 规模较小但前景广阔3 1 5 1 2 权益类信托逐步成为今后房地产信托运用主要方式3 2 第二节我国房地产企业运用信托融资方式应具备的条件3 7 5 2 1房地产企业运用信托融资方式应具备的主体资格3 7 5 2 2 房地产企业运用信托融资应具备的其他条件3 7 第三节房地产信托融资的一般流程。3 8 5 3 1发行前尽职调查3 8 5 3 2 发行期募集资金3 9 5 3 - 3 期间监控和到期收回4 0 第四节我国房地产信托的现实运作模式4 0 5 4 1 房地产信托贷款模式4 0 5 4 2 房地产股权回购型信托模式4 4 5 4 3 股权投资型信托模式4 7 5 4 4 受益权信托模式5 0 i v 目录 第六章我国房地产信托融资存在的障碍及对策建议5 2 第一节我国房地产信托融资存在的障碍一5 2 6 1 1 法律法规不完善5 2 6 1 2 信托产品有待创新5 3 6 1 3 相关的信托税收制度缺位5 4 6 1 4 缺乏运作房地产信托的专业人才5 5 第二节完善房地产信托的对策建议一5 6 6 2 1 完善与房地产信托配套的法律法规体系5 6 6 2 2 推行房地产信托产品创新5 7 6 2 3 发展和完善房地产金融的二级市场5 8 6 2 4 制定优惠的房地产信托税收制度5 9 6 2 5 建立房地产信托风险防范机制5 9 6 2 6 加快房地产信托专门人才的培养6 0 结论61 参考文献6 2 致谢6 4 个人简历6 5 v 第一章绪论 第一章绪论 第一节问题的提出 1 1 1 选题背景及研究的问题 房地产业是国民经济的基础性、先导性和支柱性产业，房地产业能否持续 健康的发展对整个国民经济发展具有极其重要的意义。同时房地产业又是国民 经济中的一个特殊产业，在土地开发和商品房经营过程中都需要巨额、长期的 资金投入，因此房地产企业融资渠道的畅通与否关系到房地产业能否持续健康 的增长。 房地产市场是资金高度密集的运作体，没有资金就没有房地产。开发投资 规模大，周期长，房地产价值昂贵等特点决定了房地产开发、投资资金需求量 巨大，投资回收期长，涉及环节多，尤其迫切需要资金。房地产融资与资本运 营凸显其重要性，成为决定房地产开发的核心环节。但长期以来，房地产企业 融资渠道单一，银行贷款融资占到了7 0 的比重，远远超过了世界3 0 一4 0 的 平均水平。融资渠道的单一性致使银行风险巨大，不利于金融市场的稳定。为 防范金融风险，国家陆续出台一系列宏观调控政策。2 0 0 3 年6 月1 3 日央行发布 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知( 央行1 2 1 号文件) 中新的房贷 政策抬高了房地产业贷款的门槛。并且，随着国家为防止通货膨胀而采取的从 紧货币政策的执行，2 0 0 7 年9 月、1 2 月，央行、银监会接连发布银发( 2 0 0 7 ) 3 5 9 号文( 中国人民银行、银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知) 、银 发( 2 0 0 7 ) 4 5 2 号文( 上述通知的补充通知) ，不仅继续从严控制开发贷款，并 且严格住房消费贷款管理，明确规定，对已利用贷款购买住房，又申请购买第 二套以上住房的，贷款首付比例不得低于4 0 ，贷款利率不得低于人民银行公布 的同期同档次基准利率的1 1 倍，并且认定以借款人家庭为单位认定放贷次数。 2 0 0 7 年，央行多次上调银行贷款利率，并且连续十次上调存款准备金率至1 4 5 。 0 7 年1 2 月中央经济工作会议明确将实行从紧的货币政策，银行业监管部门对各 银行0 8 年度贷款实行按季规模控制，严禁超规模发放贷款。国家及央行多管齐 下的银根紧缩措施使得一半以上的房地产企业面临资金链断裂之患，甚至面临 出局的危险，传统的融资形式已不能满足房地产开发所需要的资金。目前房地 产开发商正在急切地寻找着除银行之外更好的融资渠道，如果不能寻求到新的 第一章绪论 融资渠道，众多抗风险能力较弱的房地产商将被迫退出市场。于是，房地产业 能否再造自己的融资平台，就成为性命攸关的头等大事。而开通多种融资渠道 以提高房地产企业资本金，降低资产负债率，尽快改善财务状况，已成为我国 房地产企业实现规模发展的迫切要求。 房地产的资金运作周期，特别是以长期持有为基本经营模式的商业、办公 类等物业具有初期资金投入量大、商业培育期不宜分散出售产权等特征，是适 合采用信托、基金、债券、股票等为主的长期融资方式。但是目前我国房地产 业的金融工具十分欠缺，开发商可以利用的基金这种直接融资手段虽被看好， 但尚无政策支持；企业债券融资受到严格的限制：上市或“借壳”上市融资是 少数有实力大企业可能实现的方式，大多数房地产企业无法达到其要求。然而 信托融资方式可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等，可以在不同层次、 不同品位上，为房地产业服务。信托融资不像增发、配股、可转债那样有许多 限制条件，不需要经过漫长的报批程序，同时信托产品筹资周期较短，只需要 委托人和受托人、开发商自主商定，其设计和发行速度非常快，正好可以弥补 房地产商融资渠道的匮乏，所以房地产信托成了开发商独辟巧径的一条融资大 在充满激情地准备运用一种新兴的金融工具之时，事先将有关产品特性及 相关规则了解清楚，才是明智之举。但是从有关统计显示，有近七成的房地产 企业习惯从国内银行拿钱，而对其他的金融工具了解甚少。很多开发商对房地 产信托跃跃欲试，但却苦于对其操作缺乏了解。对于这部分企业来说，房地产 信托这种新的融资工具尚处于若即若离的状态。 在这种背景下，我国房地产企业融资困难重重，寻找一条既有充裕的资金 来源，又畅通无阻的直接融资方式就极为重要。房地产信托通过吸收民间大众 资金向房地产企业提供融资的这种直接融资方式就具备这种优势，房地产信托 融资就是本文探讨研究的主要问题。 1 1 2 研究的目的及意义 本文的目的就是要帮助房地产企业认清当前的融资形势，了解房地产信托 融资的基本理论与政策，掌握房地产信托融资的操作方法和要点，运用房地产 信托融资方式拓宽融资渠道，有效地解决当前企业面临的融资问题，缓解融资 困境，提升企业资本运营的能力。 2 第一章绪论 本文从理论和实践两个方面详细论述了房地产信托的融资模式，积极借鉴 了国内在此方面的成功案例经验，并指出了制约我国房地产企业发展信托融资 的障碍并提出相应的对策建议。这对我国房地产信托理论方面的研究具有一定 的补充意义，对房地产企业拓宽融资渠道也具有一定的实践意义。对目前我国 房地产企业融资领域存在的诸如过分依赖银行贷款和房地产企业上市融资并不 通畅的问题做了详细的研究分析，特别是对我国房地产企业采用信托融资的实 践本文从多种角度进行了分析，这对正确认识、研究、解决这一问题具有重要 的意义。 1 1 3 国内外研究 1 1 3 1 国外研究现状 目前，房地产信托( 主要是指房地产投资信托即r e a le s t a t ei n v e s t m e n t t r u s t 通称为r e i t s ) 在发达国家发展得较为成熟，规模也最大，对房地产信托 的理论研究也最领先。在美国、澳大利亚等国家，对房地产投资信托的研究己 经超越定性的层面，主要是收集大量相关数据，建立数学模型，从定量的角度 对房地产投资信托进行定量分析。 目前的研究主要包括以下三个方面： ( 1 ) 投资方面：房地产投资信托的本质：房地产或股份：资产的获得与处置； 公司的重组与经营：信息与预测。 ( 2 ) 融资方面：股息政策：资本的结构：代理成本：首次公开上市：资本安排。 ( 3 ) 特性方面：历史回报分析：风险与分散经营：通货膨胀的规避。 其中，关于房地产投资信托组织结构方面的文献著作有美国的f o r e s t ( 2 0 0 2 ) 在n o w ，d i v i d e n dh u n t e r sa r es t a l k i n gr e i t s 中的研究表明，r e i t s 较高的 红利收益是将投资者吸引到r e i t s 市场中的主要原因，特别是当市场面对高利 率或当管制问题和竞争对公用事业公司的红利支付造成压力的时候，情况更是 如此；澳大利亚的n e w e l l ，m a c f a r l a n e ( 2 0 0 1 ) 在w h a td o e sp r o p e r t yt r u s t p e r f o r m a n c et e l lu sa b o u tc o 咖e r c i a lp r o p e r t yr e t u r n s 中对澳大利亚的 l p i 的战略投资理论进行了研究他1 ：美国的d 锄o d a r a n ，k o s e ( 2 0 0 1 ) 在t h e i l lf o r e s ta n d e r s o n n d ，d i v i d e n dh u n t e r sa r es t a l k i n gr e i t s b u s i n e s sw e e k ，2 0 0 2 。6 ：1 2 0 1 2 l 【2 】n e 霄e l l ，g m a c f a r l a n e ，j w h a td o e sp r o p e r t yt r u s tp e r f o r 咂n c et e l lu sa b o u tc o 咖e r c i a l p r o p e r t yr e t u r n s ? a u s t r a li a nl a n de c o n o m i c sr r v i e w ，2 0 0 1 ，l ：1 0 一1 8 3 第一章绪论 d e t e r m i n a n t so fo r g a n i z a t i o nf r o mc h a n g e s ：e v i d e n c ea n di m p l i c a t i o nf r o m r e a le s t a t e 中，通过对r e i t s 的组织结构的研究，发现那些从r e i t s 转变为有 限公司结构的公司，是被分红政策和资产重构的灵活性优势所驱使，而公司从 有限公司转变为r e i t s 时，税收优惠通常是驱动力n 1 。美国陈淑贤，约翰埃罩克 森，王诃对r e i t s 作了较新的研究，他们在房地产投资信托结构、绩效与 投资机会( r e a le s t a t e i n v e s t m e n tt r u s t s ：s t r u c t u r e ，p e r f o r m a n c e ，a n d i n v e s t m e n to p p o r t u n i t i e s ) 一书中系统地整合了已有房地产投资信托的研究成 果，从理论和实践相结合的角度，十分出色地对r e i t s 市场进行了综合分析， 对r e i t s 的组织结构、规模、分红和债务政策、r e i t s 证券的发行及绩效进行了 深入的研究埋1 。 虽然房地产投资信托已经成为国外房地产金融界研究的热点领域，但是大 多有关房地产投资信托论著的关注重点，通常只限于房地产投资信托的组织结 构和法律结构，缺乏在房地产市场和资本市场的范畴内对房地产投资信托进行 广泛而深入的研究，而且对于各国房地产投资信托的模式比较方面的研究也较 少。 1 1 3 2 国内研究现状 由于我国房地产业和信托业还处于起步阶段，所以目前学者对于房地产企 业信托融资的专门研究还较少，且缺乏系统性。潘爱青( 2 0 0 6 ) 对我国的房地产 融资渠道进行了研究，他认为我国的房地产融资存在三个显著特点，即融资渠 道狭窄：融资过程不规范、风险高：投机气氛浓，对此他建议采用信托这一金融 产品扭1 ：孙飞( 2 0 0 5 ) 认为信托公司与银行对于房地产领域的融资不是正面竞争的 关系，而应互为补充的差异化细分市场，“信托+ 银行”才是现阶段房地产信托 融资的定位h 1 ：陈永鸿、刘至中( 2 0 0 6 ) 对我国房地产信托特点进行了分析，提 出了发展房地产信托的建议嫡1 ：王珊( 2 0 0 7 ) 指出发展房地产投资信托的必要性 及发展房地产投资信托的障碍及对策略1 ：黄嵩( 2 0 0 5 ) 指出房地产传统融资渠道 0 1jd 锄o d a 舢a s w a t h ， k o s ej o t i i i ，c r c 咄e rl i u t h ed e t e 瑚i n a n t so fo r g a n i z a ti o nf r 伽c h a n g e s： e v i d e n c ea n di m p li c a ti o nf r o mr e a le s t a t e j o u r n a lo ff i n a n ci a le c o n 伽i c s ，2 0 0 l 。4 5 ：1 6 9 一1 9 2 b j 陈淑娴，约翰埃里克森，王诃房地产投资信托一结构、绩效与投资机会刘洪玉，黄英等译北京： 经济科学出版社，2 0 0 4 ：3 4 一1 4 2 p j 潘爱青房地产融资问题研究科技创业月刊，2 0 0 6 ，v 0 1 1 9 ( 7 ) ：2 9 3 0 1 4 j 孙飞房地产信托演绎激情时刻汇卓越理财，2 0 0 5 ，7 ：1 7 一1 8 垆j 陈永鸿、刘至中浅析房地产企业信托融资有色金属设计，2 0 0 6 ，v 0 1 3 3 ( 3 ) ：8 2 8 5 州王珊我国发展房地产投资信托的必要性与对策北方经济，2 0 0 7 ，l l ：4 2 4 3 4 第一章绪论 的局限及房地产融资渠道创新：房地产信托n 1 ：陈路、刘江涛( 2 0 0 5 ) 分析信托 在房地产融资中的优势，并通过案例说明其有良好的发展前景心1 ；苏晶( 2 0 0 5 ) 从拓宽我国的房地产企业融资渠道角度探讨了信托融资问题，指出目前受宏观 调控影响，我国的房地产企业传统的以银行信贷融资方式已经不能满足企业资 金需求了，而房地产信托以其灵活的运用方式可以成为房地产企业融资的较好 选择b - ：张南( 2 0 0 7 ) 认为信托产品多样化是信托产品的生命力所在，也是房地产 企业融资的重要方向h 1 ：邢城( 2 0 0 8 ) 指出下一步要发展基金型房地产信托产品 5 】 o 总体来看，国内对房地产信托理论和实务的研究并未形成系统的体系，对 于房地产企业如何利用信托进行融资的研究更是缺乏。如何完善现有的信托融 资模式，解决信托融资中存在的问题是现阶段主要的研究内容和目标。 第二节研究内容和方法 1 2 1 论文的构想与内容 房地产业是国民经济的基础性、先导性和支柱性产业，同时房地产业又是 国民经济中的一个特殊产业，在土地开发和商品房经营过程中都需要巨额、长 期的资金投入，因此房地产企业融资渠道的畅通与否关系到房地产业能否持续 健康的增长。 当前，受国家宏观调控从紧货币政策的影响，房地产企业的融资仅依靠银 行融资渠道已经行不通了，房地产企业必须开拓新的融资渠道，房地产信托就 是目前较好的一种新的融资渠道。信托作为直接融资工具通过吸收民间大众资 金向房地产企业提供包括股权、债权等多种形式融资，既解决了房地产企业的 资金需求，又使大众资金得以保值增值。但很多房地产企业对信托并不清楚， 因此本文首先介绍了房地产业及房地产信托融资的相关理论，分析目前我国房 地产企业融资现状，从而得出在目前从紧的货币政策下，仅仅依靠银行融资这 一单一渠道的危害，进一步分析房地产信托融资的可行性和优势，然后重点针 1 1 1 黄嵩房地产信托融资探析中国房地产金融，2 0 0 5 ，l ：3 0 3 2 1 2 1 陈路、刘江涛信托在我国房地产金融中的作用，2 0 0 5 ，5 ：1 8 2 l 1 3 j 苏晶房地产融资的良方房地产信托城市开发，2 0 0 5 ，7 ：6 8 6 9 1 4 1 张南，岗曙我图房地产行业中信托融资的现状与发展湖北广播电视大学学报，2 0 0 7 ，v 0 1 2 7 ( 1 ) ：1 3 7 - 1 3 8 【5 】邢成综合调控形势下房地产信托融资模式的构建中国地产，2 0 0 8 ，2 ：2 2 2 4 5 第一章绪论 对房地产信托融资现状来展开研究，总结目前房地产信托融资的几种模式并结 合案例予以分析，并指出制约我国房地产企业发展信托融资的障碍，最后提出 相应的对策建议。 1 2 2 研究的方法和路线 本论文主要采用演绎归纳的方法，案例分析方法，充分利用了权威部门的 统计资料，以图、表的形式力图客观全面地反映我国房地产业的融资现状及困 境、房地产企业运用信托融资的现状及模式。本人在相关网站上对我国已发行 的房地产信托产品进行了不完全统计，以这些产品为样本，剖析其特点，提出 房地产企业运用房地产信托融资的模式并指出制约我国房地产信托融资的障 碍，并提出相应的对策建议。 本论文研究的路线遵循提出问题、分析问题、解决问题的思路，其框图如 下： 第一章绪论。总述本文的研究背景、目的、国内外研究现状及主要内容。 第二章相关理论回顾。这一章我们介绍房地产信托的内涵、要素、分类， 指出我国当前的房地产信托与r e i t s 区别。 第三章我国房地产企业融资现状。这一章我们分析了我国房地产企业主要 融资渠道，并指出融资渠道单一对房地产企业的危害。 第四章我国发展房地产信托融资的可行性和优势。这一章我们分析了当前 在我国发展房地产信托融资的可行性，指出了房地产信托融资的自身优势，并 分别与银行融资、上市融资、债券融资进行了比较，说明房地产信托融资与传 统融资方式的区别及其优势所在：本章的分析还包括从宏观环境的角度，阐明我 国已经具备了发展房地产信托的客观条件。 第五章我国房地产企业信托融资的运作实践。这一章的内容包括我国房地 产企业信托融资的现状，利用信托融资应具备的条件，实际操作中的一般流程， 目前信托融资的四种模式及实际项目案例分析。 第六章我国房地产信托融资存在的障碍及对策建议。这一章指出了我国房 地产信托融资存在的障碍，并提出完善我国房地产信托的对策建议。 6 第二章相关理论同顾 第二章相关理论回顾 第一节房地产及房地产企业的资金运作 2 1 1房地产的概念及特征 2 1 1 1 房地产的概念 房地产是房产与地产两种财产的合称，是以房与地的物的存在为前提的一 种财产形态，是土地和附着于土地之上的房屋等建筑物以及构筑物所构成的物 质形态在经济上的体现，是房屋与土地的经济形态，它涉及到权属关系。房产 与地产都是与一定所有制关系下的房屋和土地相关联的，产权的形成、转让、 抵押和租赁等是房地产经济活动的主要内容。房地产的各种经济活动的实质就 是其权属( 产权) 的运行过程。因此，房地产不仅指土地及土地附着物，而且 还包括由此而衍生的各种权属关系。 2 1 1 2 房地产的特征 房地产作为一种财产，与其他形态的财产相比，具有如下的物质性和经济 性特征，反映了房地产财产的自然属性和社会属性。 l 、房地产的物质性特征 ( 1 ) 固定性 属于不动产的房地产，从建设到使用始终固定在某个确定的场所，不能移 动。除非自然毁损和人为拆除，它是一直建立在一定的地理位置上的。 ( 2 ) 多样性 房地产受地质、地形、水文、气候等自然条件的限制和影响，同时还受文 化、风俗、民族习惯等社会因素的影响，这些影响都会导致人们对房地产的需 求不同，也决定了房地产在不同地区、不同条件下存在着异质性，从而导致房 地产生产的单件性和房地产本身的多样性。 ( 3 ) 耐久性 房地产的使用价值具有耐久性，如果不是人为因素或自然灾害，使用年限 可长达数十年甚至更长，在整个使用年限里都能基本保持原有的使用价值，从 而也使房地产服务具有长期性。 7 第二章相关理论【亓l 顾 ( 4 ) 体积大 房地产的外在形态一般都比较大，要占相当大的空间。随着现代社会城市 化发展和人们生产与生活水平的提高，房地产的建筑标准在提高，房地产的规 模也在扩大，客观上决定了房地产生产的长期性。 2 、房地产的经济性特征 ( 1 ) 房地产所处的地理位置对其价格有着重大影响 由于房地产所处场所的固定性，使得购买者或承租人对房地产的选择，深 受该房地产周围的交通、就业、购物和文化教育设施等条件的影响。这些条件 的优越与否直接影响了房地产的价格，土地的价格又受土地的地段价差影响， 处在有利区位的房地产价格就高；反之则低。 ( 2 ) 房地产的单件性使得房地产估价显得同益重要 由于房地产本身的多样性，为了实施房地产的交易，需要有专门的机构和 人员从事房地产估价工作，以便能够公平有效地实现房地产的交易。 ( 3 ) 房地产产权具有可分割性，投资者可以以出售或出租等方式寻求投资 回报。 在房地产交易中，房地产所有者既可以以出售房产的方式转移房屋产权和 土地使用权，也可以在保留房屋产权的情况下转移一定期限的房屋使用权，如 房屋出租。房地产产权的分割性也为房地产金融的多样化运行( 如房地产抵押、 房地产典当、房地产信托、房地产保险等) 提供了可能和法律上的保障。 ( 4 ) 房地产生产投资大 房地产在生产过程中，从土地征用、规划设计到委托施工，要投入大量的 人力和物力，单位产品的价格较高，房地产的购买者也需要投入大量的资金， 这也为金融机构介入房地产领域提供了机会。金融机构可为房地产开发和消费 提供融资服务。 2 1 2 房地产企业资金及其运作 2 1 2 1房地产企业资金的循环运行 房地产企业资金是指房地产企业在房地产开发、经营和管理活动中的各项 财产物资的货币表现。 房地产经济活动中的资金随着生产经营活动的进行不断地循环运动。房地 产的生产和再生产，顺次经过供应、生产和销售阶段，资金也相应从货币形态 8 第二章相关理论同顾 经过储备资金形态、生产资金形态( 在建工程包括在建场地、在建房屋、在建 配套设施等) 、成品资金形态( 产成品包括完工土地、房屋、配套设施等开发产 品) ，以及结算资金等各种不同的形态，然后又回复到货币资金形态进行循环周 转。在准备阶段，房地产开发经营企业用货币购入物质资料以及土地使用权， 这时货币资金就转化为储备资金。在生产阶段，房地产开发经营企业在建筑地 块上投入物质资料，用货币资金支付人工费和生产费用，使储备资金和一部分 货币资金转换为生产资金，产品完工后，生产资金又转化为成品资金。在销售 阶段，房地产开发经营企业将产品出售，进行结算，收回价款，成品资金又通 过结算资金转化为货币资金。 房地产开发经营企业的资金运作，不仅要通过供应阶段、生产阶段和销售 阶段，而且要在各个环节循环反复( 除了一次性的房地产项目公司外) 。资金在 同一时期中经历了各个阶段，各种形态的资金在空间上并存，时间上继起，从 而使房地产企业的经济活动不断运行，资金在循环周转中不断增值，房地产的 生产和再生产不断进行。 2 1 2 2 房地产企业资金运作的特点 由于房地产存在着物质性和经济性两方面的特征，房地产企业的资金运作 也就有着与一般商品生产和流通行业不同的特点。这些特点归纳起来主要有： 1 、资金投入量大 相对于一般商品来说，房地产单体价值较大，在房地产生产和再生产过程 中，房地产的生产、流通和消费的每一环节都要花费大量资金，否则难以实现 房地产的价值和使用价值。 2 、整体资金周转慢 房地产从开发到可交付使用，其生产工期短则一年，长则数年，才进入流 通和消费领域。由于房地产的投资回收可以采用出售、出租方式来实现，其中 出租和采用分期收款出售的，投资回收期可长达几十年，资金完成一次周转的 时间较长。 3 、资金运作受地域影响大 房地产属于不动产，其生产、流通和消费都要在同一地域才能完成，加上 房地产的购买者或投资者往往受国籍、城市户口等的限制，使得房地产的流通 和消费有一定的地域性，从而导致房地产资金运作也会受地域的影响。 4 、房地产资金的增值性 9 第二二章相关理论同顾 由于房地产地理位置的排他性和每个确定场所的稀缺性，随着经济的不断 发展和人们生活水平的不断提高，房地产的需求也在不断增大，造成一定时间 和特定地点上的供需矛盾加剧，从而使得房地产的价格上扬，房地产资金的增 值性越发明显。 第二节信托的基本原理 2 2 1 信托的定义 信托制度起源于英国，1 3 世纪英国的尤斯( u s e ) 制，就是第三者受托为委 托人管理土地的制度，它是信托的雏形，意指信任委托，是一种包括委托人、 受托人和受益人在内的多边经济关系。根据中华人民共和国信托法的定义， 信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托入按 照委托人的意愿，以自己的名义为受益人的利益或者特定目的，进行财产管理 或者处分的行为。船1 它是以财产为核心、以信任为基础、以委托和受托为方式的 一种财产管理制度。其本质可概括为“受人之托，代人理财”。 信托定义主要包括四方面含义： 1 委托人信任受托人。委托人对受托人的信任，是信托关系成立的基础。 2 委托人将财产权委托给受托入。信托是一种以信托财产为中心的法律关系， 信托财产是成立信托的第一要素，没有特定的信托财产，信托就无法成立。所以， 委托人在信托受托人的基础上，必须将其财产权委托给受托人。 3 受托人以自己的名义管理、处分信托财产。委托人将信托财产委托给受托 人后，对信托财产没有直接控制权，受托人完全以自己的名义对信托财产进行管 理或者处分，不需要借助于委托人、受益人的名义，这是信托的一个重要特征。 4 受托人为受益人的最大利益管理信托事务。正是因为受托人受到委托人的 信任，一旦受托人接受信托，就应当忠诚、谨慎、尽职地处理信托事务，管理、 处分信托财产，即所谓的受人之托，忠人之事。 从上面的定义可以看出，一项信托行为的产生、信托关系的设立，需要有 三个方面的关系人：委托人、受托人与受益人及信托财产。 ( 1 ) 委托人。在信托业务中又称为信托人，是提供信托财产，提出办理信托 业务，指定受托人按其要求进行管理或处理，并有权监督受托人实施信托的人。在 【l l 曾建元房地产金融上海：上海财经大学出版社，2 0 0 3 ：2 6 【2 1 中华人民共和国信托法 1 0 第二章相关理论同顾 我国委托人应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人或者依法成立的其他组 织。 ( 2 ) 受托人。是接受委托人的要求，按照合同规定对信托财产进行管理或 处分，讲信誉、有经营管理能力、为委托人所信赖的机构或个人，在现代信托 中即为信托机构。受托人承担着管理和处分信托财产的责任，必须恪尽职守， 履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务；必须为受益人的最大利益，依照信 托文件和法律的规定管理和处分信托事务。 ( 3 ) 受益人。是指在信托中享有信托受益权的人，可以是自然人、法人或 者依法成立的其他组织，也可以是未出生的胎儿。按照信托法的规定，委 托人可以是受益人，也可以是同一信托的唯一受益人；受托人可以是受益人， 但不得是同一信托的唯一受益人。 ( 4 ) 信托财产。信托财产就是信托关系中，由委托人移转所有权予受托人 的财产。信托财产种类繁多，可以是动产( 如：金钱、有价证券等) ，也可以 是不动产( 如：土地、房屋等) ，甚至也可以是无形财产权( 如：专利权、著 作权等) ，但如果是受托人依法不得受让该财产之所有权时，该财产或财产权 就不能作为信托财产了。信托财产的范围：受托人因承诺信托而取得的财产是 信托财产。受托人因信托财产的管理运用、处分或者其他情形而取得的财产， 也归入信托财产。法律、行政法规禁止流通的财产，不得作为信托财产。法律、 行政法规限制流通的财产，依法经有关主管部门批准后，可以作为信托财产。 信托关系如图2 1 资料来源：作者整理 图2 1 信托关系图 第二章相关理论同顾 2 2 2 信托的特征 信托的特征，可以归纳为五个方面： 1 所有权与利益权分离。即信托财产的所有权( 也称法律上或名义上的所有 权) 属于受托人，信托利益由受益人享有。这是信托制度与代理制度的本质区别， 也是信托制度机能得以发挥的基础。 2 信托财产的独立性。依信托关系设立的信托财产既独立于委托人未设立 信托的其他财产，也独立于受托人和受益人的固有财产。这使得信托当事人在 破产时，其债权人不能对信托财产行使追索权，信托制度也因此而具有了破产 风险隔离功能。 3 信托财产的有限责任。即因信托财产管理运用而产生的经