（工商管理专业论文）新政背景下基于价值链开门子公司竞争力研究.pdf

摘要 必8 1 4 眦y 2 0 4 2 1 我国房地产业从上世纪8 0 年代中期兴起，已走过了近3 0 年的发展历程，为 社会经济发展做出了巨大贡献，房地产业上升为国民经济的支柱产业。国际金 融危机爆发，松动了房贷政策，导致2 0 0 9 年楼市呈现快速增长。随后不久，新 的一轮国家对房地产的调控政策出台，住宅市场因受政策调控而渐渐出现低迷 状况。世界有些国家在社会保障性住房制度与建设方面取得了很好的经验，都 可以作为我国建设经济实用房、廉租房制度和建立双重市场有效经验的借鉴。 运用价值链优化管理策略，对房地产企业的内部价值链和外部价值链进行 全面重构、分解与整合。尽可能获取降低产品成本的途径，在具有核心竞争力 优势的环节发挥最大功效，稳定地实现增值收益? 通过价值链的分解，把不具 有竞争能力或无核心竞争力的环节分离出去，遵循市场发展规律，不断从产业 价值链上寻找新的市场机会，抓住产业价值链有利因素和关键环节，完成整个 价值链构建，挖掘潜能、做大做强。 面对国家不断加强房地产宏观调控现状，探寻开门子房地产公司价值链的 战略环节，进行房地产市场分析研究，探讨房地产开发企业的核心竞争力构成 要素。通过对房地产开发企业经营流程的详细分析，针对开门子房地产公司的 价值链模型。运用价值链的分析方法优化重组资源，关注和培养房地产公司在 价值链的战略环节上获得重要的核心能力，以形成和巩固开门子房地产公司的 竞争优势，确定核心竞争力。 通过房地产企业价值链管理与优化的研究论证，为开门子企业提供战略管 理、企业文化管理、技术开发、人力资源管理及财务管理、采购管理等方面的 有效途径，以支持整个房地产与关联项目开发过程中基本活动的高效进行。构 建开门子房地产公司价值链模式和框架，运用波特的价值链理论，提出了在企 ， 业价值链基础上，分析竞争范围，提升核心竞争力的思想，对于房地产企业核 心竞争力的提高具有应用和推广意义。 关键词：价值链；竞争力； 宏观调控；风险管理；指标体系 a b s t r a c t a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei no u rc o u n t r ys p r i n g su pf r o mm i d d l eo ft h ee i g h t i e s i n 1 a s t c e n t u r y , a n di th a sp a s s e da l m o s t3 0y e a r sd e v e l o p m e n tc o u r s e , w h i c hm a d eg r e a t c o n t r i b u t i o n st oo u rs o c i a le c o n o m i cd e v e l o p m e n t ，t h er e a l e s t a t eh a sb e c o m et h e m a i n s t a yi n d u s t r yo fn a t i o n a le c o n o m y b e c a u s et h ei n t e r n a t i o n a le c o n o m i cc r i s i s b r e a k so u t ，t h em o r t g a g ep o l i c y l o o s i n gl e a d st h er e a le s t a t em a n e ta p p e a r sf a s t g r o w t hi n2 0 0 9 i tw a s h 。tl o n gb e f o r e jn e wg o v e r n m e n t sc o n t r o lp o l i c yf o rt h er e a l e s t a t ew a sc a r r i e do u t ，s oh o u s i n gm a r k e ts h o w e dd o w n t u r ng r a d u a l l yb e c a u s eo f b e i n gc o n t r o l l e db yt h en e wp o l i c y s o m ec o u n t r i e si nt h ew o r l dh a dal o to fg o o d e x p e r i e n c ei nt h es o c i a le n s u r i n gd w e l l i n gp o l i c i e sa n dc o n s t r u c t i o n ，w h i c hc a nb e o u re f f e c t i v ee x p e r i e n c et oo u rc o u n t r y b u i l d i n ge c o n o m i ch o u s e 、l o w - r e n th o u s i n g a n dc o n s t r u c tt w i nm a r k e t 。 u s i n gv a l u ec h a i nt oo p t i m i z em a n a g i n gt a c t i c s ，a n dw ec a nr e c o n s t r u c t 、 d e c o m p o s ea n di n t e g r a t ec o m p l e t e l yt ot h ei n t e m a lv a l u ec h a i na n de x t e m a lv a l u e c h a i no ft h er e a le s t a t eb u s i n e s s t of i n dt h ew a yt h a tl o wt h ec o s to fp r o d u c t s p o s s i b l e ，a n dp l a yt h eg r e a t e s te f f e c t i nt h ep r e p o n d e r a n tl i n k t h a th a sc o r e c o m p e t i t i v e n e s s ，a n dr e a l i z et h er i s i n gp r o f i ts t a b l y t h r o u g hd e c o m p o s i n gt h ev a l u e c h a i n ，t os e p a r a t et h el i n kw h i c hh a sn oc o m p e t i t i v e n e s so rc o r ec o m p e t i t i v e n e s s ，a n d t h e nf o l l o wt h eb u s i n e s sd e v e l o p m e n tl a wo rc a t c ht h e p r o f i t a b l ea n di m p o r t a n tl i n k s i nt h eb u s i n e s sv a l u ec h a i n ，f i n a l l yc o m p l e t i n gt h ew h o l ev a l u ec h a i n s b u i l d i n g 、 e x c a v a t i n gt h ep o t e n t i a l 、b e c o m i n gb i g g e ra n ds t r o n g e r i nt h ef a c eo fo u rc o u n t r y r e i n f o r c i n gt h e m a c r o c o n t r o li nr e a le s t a t e c o n t i n u o u s l y , i n q u i r i n gk a l m e nz ir e a le s t a t ec o m p a n y sv a l u ec h a i n ，a n da n a l y z i n g t h er e a le s t a t eb u s i n e s s sr e s e a r c h ，t a l k i n ga b o u tt h ek e ye l e m e n tt h a tf o r mt h ec o r e c o m p e t e n c ei nt h er e a le s t a t e t l n o u g hd e t a il e da n a l y z et h er e a le s t a t ee x p l o i t i n g e n t e r p r i s e sm a n a g i n gp r o c e s s ，e s p e c i a l l yt h em o d e lo ft h ek a i m e nz ir e a le s t a t e s v a l u ec h a i n u s i n gt h ea n a l y z i n gm e t h o di nv a l u ec h a i nt oo p t i m i z et h er e c o n s t r u c t r e s o u r c e s ，a n dp a ya t t e n t i o nt oa n dd e v e l o pt h ei m p o r t a n ta b i l i t yt h a tg a i n e di nt h e s t r a t e g i cl i n k so fr e a le s t a t e sv a l u ec h a i n , a n dt h e nf o r ma n ds o l i dt h ek a i m e nz i c o m p a n y ss u p e r i o r i t yi nc o m p e t i t i o n ，d e t e r m i n i n gt h ec o r ec o m p e t e n c e a b s t r a c t t h r o u g hr e s e a r c ha n da s s e s s m e n t sa b o u tm a n a g i n ga n do p t i m i z i n gt h er e a l e s t a t ev a l u ec h a i n ，w h i c hp r o v i d es o m ee r i e ：c t i v ew a y sa b o u ts t r a t e g i cm a n a g e m e n t f o rk a i m e nz ie n t e r p r i s e 、e n t e r p r i s ec u l t u r em a n a g e m e n t 、t e c h n o l o g yd e v e l o p m e n t 、 h u m a nr e s o u r c e sm a n a g e m e n ta n df i n a n c i a lm a n a g e m e n t 、p u r c h a s em a n a g e m e n t a n ds oo n ，t os t a n df o rb a s i ca c t i v i t i e so ft h eh i 【g hp e r f o r m a n c ei nt h ew h o l er e a le s t a t e a n dp r o j e c td e v e l o p m e n tp r o c e s s c o n s t r u c t i n gt h ev a l u ec h a i na n df r a m e w o r ki n k a i m e nz ic o m p a n y , a n du s i n gp o r t e r sv a l u ec h a i nt h e o r yt op u tf o r w a r da n a l y z i n g c o m p e t i t i o na n d e n h a n c et h ec o r ec o m p e t i t i v e n e s sb a s i n go nt h ec o m p a n yv a l u ec h a i n t h e s eh a v ea p p l i e da n dg e n e r a l i z e dm e a n i n gf o rr i s i n gc o m p a n y sc o r ec o m p e t i t i o n k e y w o r d s ：v a l u e c h a i n ； c o m p e t i t i v ep o w e r ； m a c r o - c o n t r o l ； r i s k m a n a g e m e n t ； i n d e xs y s t e m 1 i i 第1 章前言 第1 章前言 1 1 研究背景及研究的目的和意义 1 1 1 研究背景 我国改革开放三十多年来，房地产业的迅发展，已经成为新的经济增长点， 成为整个国民经济的支柱产业之一。1 9 8 4 年，我国开始实行了城建综合开发暂 行办法，推行商品化试点。虽然，房地产业发展水平与经济发展水平之间存在 比较高的正相关性；但是，房价也随着经济增长而上涨过快。作为新时期国家 支持产业的房地产行业，通过宏观调控，发展过热的势头得到遏制，房价也得 到有效缓解，自住型购房成了房地产消费市场的主体。 时过境迁，随着经济的过热倾向的抬头，通胀因素产生活跃的土壤。全国 房价一度大幅增长，于是引发了政府对房地产业宏观调控的初衷，目的是重点 调控住房供应结构和上涨过快的房价。进入新世纪，国家对房地产行业的新一 轮宏观调控最早始于2 0 0 2 年，政府加强房地产市场的宏观调控，强化土地供应 管理，严格控制土地供应总量，并且恢复征收土地增值税。至l j t 2 0 0 5 年，国务 院出台国八条，取消房贷优惠政策，把调控房价上升到政治高度( 旧国八条) ； 紧接着中国人民银行、发改委、建设部、国税总局等七部委出台加强房地产调 控的细则，包括在土地供应、货币信贷和税收等方面的紧缩政策，试图根本扭 转固定资产的增长过快，但房价的涨幅并没有得到有效控制。 2 0 0 6 年4 月份，国家又陆续出台了一连串更严厉的调控政策，包括“国六 条”和九部委的“十五条：其内容包括限制外资购房、强征二手房交易所得 税等，并且，试图继续加大金融、税收和土地出让政策等全方位对商品住宅结 构及房地产市场的进行调节的力度。到了2 0 0 7 年，调控手段继续收紧，国家建 设部发文规范房地产经纪行业：央行首度再次加息，全年共计6 次加息，1 0 次 上调存款准备金率，且规定以家庭为单位，第2 套住房贷款首付不得低于4 0 ， 利率不得低于基准利率的1 1 倍；主要是运用土地政策、货币政策和财税政策 进行房地产调控。国发( 2 0 0 7 ) 2 4 号文件，制定出保障房和廉租住房制度，从 长计议地转变了政策调控思路。2 0 0 9 年，房地产行业的资金缺口将达到数千亿 元，房地产市场面临中短期调整，国务院发布的关于调整固定资产投资项目 第1 章前言 资本金比例的通知，预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始有了松动。2 0 1 0 年国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于4 0 ，紧接着 又要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于5 0 ，停止第三套房 贷。调控是重点加强市场监管，抑制投机性住房需求，加快廉租房与保障房建 设，增加住房有效供给。 自老、新“国八条出台以来，标志着国家的房地产行业宏观调控进入高 峰期。政府出台的一系列加强房地产市场健康发展的调控政策，对于维护市场 稳定和保障人民生活条件改善，促进国民经济的可持续性发展都具有重要意 义。从国家宏观调控的决心来看，我国房地产企业面临着十分严峻的挑战。但 是，市场的调整往往存在一定的负面效应，如果房地产开发商资不抵债将会引 发一系列社会经济问题，甚至影响到一大批关联产业的良性发展、社会就业以 及社会经济增长。从目前已经出台的调控房地产政策看，直接考验到开发商自 有资金规模和开发效率，其中涉及融资渠道、资金实力、资金周转率等。对于 房地产行业，必须按照宏观调控的政策导向，促进房地产景气稳定来带动经济 健康发展，调整转变房地产行业的盈利模式，适应房地产金融的创新品种的成 长环境，在房地产业新一轮的理性、规划、和谐发展得以发展。 1 1 2 研究的目的和意义 我国房地产业从上世纪8 0 年代兴起，已走过了近3 0 年的发展历程，为社会 经济发展做出了巨大贡献，取得了令人瞩目的成就。城镇居民人均住房面积增 加约1 0 倍，住宅成套率逾8 0 ，房地产业上升为国民经济的支柱产业。房地产业 通过适应政策调控环境变动的不断创新和有效整合活动，对企业产品和服务领 域进行创新，使企业不断获取持续的核心竞争能力。外部环境影响因素与企业 内部要素特征的特殊性决定核心能力体系结构差异性。房地产开发企业在产品 开发、生产和市场特征上，有着特殊之处。从产品特征看，表现为位置的固定 性、高价值性、供给有限性等；从市场特征看，房地产市场具有区域性、供给 与调节的滞后性、垄断竞争性和受会融市场的强烈影响性等。 核心竞争力实际上是一种独特的资源整合能力。我国加入i f l o 后，房地产 行业面临着国内和国外巨大的挑战。因此，分析研究当前房地产企业核心竞争 力，建立相应的评价指标体系是必要的。通过对房地产开发企业经营流程的详 细分析，再结合波特的基本价值链分析模型，针对开门子房地产公司的价值链 2 第l 章前言 模型。在确认房地产开发企业的价值链过程中，将房地产企业的各项价值活动分 别归入基本价值链中所显示的基本价值活动和辅助价值活动的类型中去。通过 分析来探讨房地产开发企业的核心竞争力构成要素、行业特点、产品设计管理、 生产营销组织，探寻开门子房地产公司价值链的战略环节，进行房地产市场分 析研究，探讨房地产开发企业的核心竞争力构成要素。运用价值链的分析方法 优化重组资源，关注和培养房地产公司在价值链的战略环节上获得重要的核心 能力，以形成和巩固开门子房地产公司的竞争优势，确定核心竞争力。 1 2 国内外研究的现状 1 2 1 国外研究的现状 美国哈佛大学教授迈克尔波特( m i c h a e le p o r t e r ) 1 9 8 5 年在所著的 竞争优势中首次提出了价值链，并且对此概念进行了详细的阐述并进而提 出了竞争优势分析方法价值链分析法。迈克尔波特在竞争优势中阐 述道，企业要建立“从原材料的选取到最终产品送至消费者手中的一系列价值 创造的过程”，应以价值链为初始起因来构建和制定发展战略，降低企业运作 成本，优化整合企业核心业务流程；不断创造新的价值空间，去实现提升企业 的市场竞争力的战略目标。因此，企业可以从“企业价值链”和“产业价值链” 等方面去寻求创造价值的途径。波特认为，企业每项生产经营活动目的都是为 了更好地开展创造价值的经济活动，企业大量的互不相同但又存在关联的生产 经营活动，组成了一个有利于创造价值的动态过程价值链。 波特将价值活动分为基本活动和辅助活动这两大类。基本活动包括：内部 后勤，生产作业，外部后勤，市场和销售，服务。辅助活动主要包括：采购， 技术丌发，人力资源管理，企业基础设施。通过竞争对手价值链的比较，可以 揭示决定自身竞争优势的所在，充分地做到知己知彼，以己之长克彼之短去得 到竞争优势。波特的价值链分析对九种与战略有关且在特定业务中能创造价值 和成本的相关活动做出了区分。他认为每一个企业都是由设计、生产、营销、 交货以及对生产品起辅助作用的各种活动的集合，而所有活动都可以用价值链 区分的方法明确表示出来。在内部价值链方面剖析企业各生产业务环节之间的 关系，优化企业经营流程。对于外部价值链，则通过将企业价值链和供应商、 顾客价值链连接在一起来进行分析，围绕企业战略的核心优势，改进企业的产 3 第1 章前言 品生产流程，优化生产技术和方法等。把企业价值链和竞争对手价值链的放在 一起对比分析，找出他们在各价值链环节上的成本和价值差异，为企业的价值 创新提供有效途径。 企业核心竞争力( c o r ec o m p e t e n c e ) 也被称为企业的核心能力，最早由c k 普拉海拉德( p r a h a l a d c k ) 和g 哈默( h a m e l g a r y ) 于1 9 9 0 年在哈佛 商业评论上发表的一篇具有划时代意义的公司核心能力论文中提出。按 照c k 普拉海拉德和g 哈默的观点，核心能力的涵义可概括为：核心能力是 企业独特的竞争优势，它通过产品和服务给消费者带来独特的价值和效益；核 心能力将超过单个产品，体现在企业的一系列产品上；核心能力是其他企业难 以模仿的独有能力。“价值链分析法 是一种确定竞争优势、寻找竞争方法以增 强企业实力的基本工具。一个企业要获得市场竞争力，就必须创建自己高效的 价值链。因为企业之间的竞争不仅仅局限于企业单体之间的竞争，而势必发展 为企业所处的价值链之间的竞争。 目前，许多著名的跨国公司普遍采用价值链理论来进行战略管理，实质上 就是希望通过价值链管理，找到企业在价值链上具体特定优势的、详细的“战 略环节 和非核心业务。通过考察企业活动及其各项业务相互之间的关系来确 定企业的竞争优势，从而通过比竞争对手更有效地开展价值链的战略活动来战 胜对手赢得竞争优势。美国麻省理工学院( m i t ) 前斯隆管理学院院长、经济 学与管理学教授莱斯特瑟罗( l e st e rt h u r o w ) 指出：、“在过去的年代里，谁 能发明新产品，谁就能在经济上取胜。但在2 1 世纪，持续的竞争优势将更多地 来自新的流程技术，而不是新的产品技术。”这预示着，如今发明新产品已经逐 步变成了列为价值链管理之后的任务，只有把流程再造原理更好地应用于价值 链的优化，从战略发展角度去分析研究企业价值链的核心问题，流程的重组和 优化的重点是要体现出价值链的优势。通过流程再造和资产重组，可以优化企 业内部的流程，对企业的效益输出获取更多的贡献，增强企业的核心竞争能力。 1 2 2 国内研究的现状 白倩等( 2 0 0 7 ) 采用定量分析的方法，探讨分析我国国民经济发展与房地 产业发展各分变量的相互关系及影响程度，建立了我国国民经济发展与房地产 业发展之间的典型相关模型，比较客观评价了房地产业在整个国民经济发展中 的地位和作用。研究指出：( 1 ) 房地产业的发展对国民经济增长具有较强的拉 4 第1 章前言 动作用。研究表明，房地产业发展的现阶段占g d p 总值份额巨大，并且，房地 产业已经成为拉动g d p 迅速增长的主要动力之一。房地产业在吸取城镇居民消 费方面呈现上升趋势，推动了房地产投资和建设的扩容，对国民经济的发展有 带动作用。在我国g d p 总值9 左右的增长率中，房地产业及其所带动的贡献率 约占2 个百分点。( 2 ) 房地产业的产业关联度比较高。房地产业与第二、第三 产业都具有极强的产业关联性。直接或间接与房地产业相关的行业与部门多达 5 0 多个，约5 万多个关联品种，贯穿上下游供应链的产业部门遍布整个社会的 各个层面 阎俊爱( 2 0 0 9 ) 从房地产企业的风险管理角度，探讨了房地产企业核心竞 争力。指出：房地产企业面向全球性的金融危机，在逐步收紧的国内宏观投资 环境下，要实现可持续性发展，首先要懂得保值，其次才是增值。房地产企业 要在全面风险管理中打造“保值和增值的智慧 ，从全面风险管理中获得“生 存的艺术”。比如，房地产企业要有风险预控的能力，保持可持续发展的动能 等。这些全面风险管理的过程、方法和策略，有利于控制房地产开发经营的成 本，转化为显著的盈利能力，可以为房地产企业实现长期可持续性发展提供保 障基础。因此，全面风险管理能力是房地产企业核心竞争力的根基罾。 孙雅静等( 2 0 0 9 ) 结合我国1 9 7 9 年2 0 0 8 年房地产业发展和g d p 的年度 数据，采用增长率分析法、时间序列h p 滤波分析法、协整检验分析等方法对我 国房地产业的周期性波动进行了分析。通过分析得知，从1 9 7 9 年以来我国房地 产业经历了9 次短周期波动、两次中长周期波动，目前正处在第9 次短周期、第2 个中长周期波动的上升调整期。研究表明，我国房地产业周期波动的时间长度 基本上符合主流经济周期波动理论。通过实证分析可以得出如下结论：( 1 ) 我 幽房地产业出现的周期现象是客观存在的，这是经济发展过程中的必然现象； ( 2 ) 由于我国房地产业目前正处在第9 次短周期、第2 个中长周期波动的上升调 整期，因此，在国家不出台重大房地产调控的情况下，可以预见我国房地产业 近期不会有剧烈的波动，总体呈现出平稳发展趋势；( 3 ) 在国家政策强力调控 之下，近期我国房价上涨过快的一线地区房地产业，尤其是住房投资会出现比 较明显的压缩。但足，从整体情况柬看，我国的经济和地产业都处在平稳发展 的上升调整期。目前，我国工业品出厂价格指数( p p i ) j 下步入上升通道，房地 。白俯等我国国民经济发展与房地产业发展的典型相关分析【j 】产t k f 簪济，2 0 0 7 ( 5 ) ：6 9 - 7 0 o 蒯俊爱e i l i li j 房地产企业核心竞争力的梢合 j 中国房地产。2 0 0 9 ( 4 ) ：5 6 7 2 。 5 第1 章前言 产行业成本有升不降，形成价格刚性，房地产需求有升无减，形成需求刚性。 通过实证分析可以得出，近期( 3 年- 5 年) 我国房地产价格总体态势会呈现 稳步发展态势，不会进入衰退的下行通道。即使局部会出现一些价格波动和调 整，但国家将会采取一系列维持平稳发展的干预措施，保证地产业在国民经济 中的支柱产业地位；从而，我国房地产业中长期稳步上升发展态势是可以预见 的。 杨婷等( 2 0 1 0 ) 选取1 9 9 9 年第一季度n 2 0 0 9 年第一季度我国房地产开发 投资完成额和g d p 的时间序列数据，利用协整分析和误差修正模型对两者关系 进行了计量分析。通过分析提出：房地产投资对我国国民经济增长有显著的推 动作用，但是，与国民经济发展不协调的房地产投资也会对国民经济增长产生 严重阻碍作用。并且，结合房地产业的稳定发展对宏观经济的意义，提出政策 建议：( 1 ) 制定区域性的长、短期房地产开发与投资政策，合理引导房地产的行 业发展。在制定各项房地产调控政策时，必须充分考虑到其区域性和阶段差异 性，结合国家宏观经济发展规划的大环境，制定出较为科学合理的长、短期区 域性调控政策，注意对房地产投资的方向和目标的引导，从发挥房地产投资对 社会经济可持续发展进程的拉动作用。( 2 ) 采取多形式的融资途径，调整及优 化房地产投资结构比例。自导入房地产市场以来，我国房地产融资渠道较为单 一；目前，我国房地产融资仍然主要依赖于银行，在房地产投资总体资金中， 银行贷款大约占6 0 左右。即使经过了多年的改革和发展，但房地产融资渠道不 合理的状态仍未得到有效的解决。作为资金密集型产业，资金问题是制约房地 产业发展的瓶颈。可以通过增加和扩大上市、发债j 私募、信托等多种融资渠 道，努力提高房地产企业自有资金的储备生成能力；鼓励房地产企业主动与信 贷投资银行、房地产营销公司等建立战略合作关系，增强房地产项目的开发管 理能力，切实有效解决好房地产融资问题。( 3 ) 构建房地产投资风险预警体系， 防止盲目投资而造成过热或不足。房地产业是一个关联程度很高的产业，作为 国民经济的支柱性产业，肩负着拉动消费、增加投资、启动内需、稳定金融等 重要功能。在新形势下，从践行科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度， 来担当起房地产业在宏观经济中防通胀保增长的历史重任 。 圆孙雅静，张庆君我国房地产周期波动与经济周期的实证分析( 1 幻9 - 2 0 0 8 ) 【j 生产力研究。2 0 0 9 ( 1 5 ) ：8 7 8 9 杨婷等我国房地产投资对国民经济增长的影响研究【j 】西安财经学院学报，2 0 1 0 ( 3 ) ：2 9 - 3 2 。 6 第1 章前言 1 3 研究的主要内容 从历史上看，我国房地产市场的兴衰与政府调控政策的松紧程度构成相关 性。2 0 0 7 年面对快速上涨的房价，政府有关部门联合发文，提高了二套房的首 付比例和利率水平，稀释了购房者的购房意愿，成为当年楼市的转折点：紧随 其后，国际金融危机爆发，面对不堪一击的投资局面，地方政府加大了托市举 措，丌启了松动房贷政策的阀门，进而导致2 0 0 9 年楼市呈现快速增长。随后不 久，新的一轮国家对房地产的调控政策出台，住宅市场因受政策调控而出现持 续低迷状况。不过专家也指出，目前市场已进入深度博弈期，政策是否出现松 动备受关注。不过有不少专家建议，对于已出台的房地产调控政策应坚定执行， 不能丝毫松动，避免市场震荡摇摆。与此同时，他们也提出不宜再出台新的从 紧措施。政府在房地产方面的政策的调控将在何时结束或松动，引起社会各界 包括各级政府部门、房地产企业和消费者等广泛群体的关注。 世界有些国家在社会保障性住房制度与建设方面取得了很好的经验。我国 香港和同本等一些解决社会保障住房，平抑房地产价格，维护房地产行业持续 健康发展的成功案例，都可以作为我国建设经济实用房、廉租房制度和建立双 重市场有效经验的借鉴。日本的公营住宅是根据日本公营住宅法的规定， 由政府拨款补贴地方行政，以较低租金向本地区低收入居民出租而建立管理的 住房。截止到1 9 9 5 年底，政府建设的公营住宅约占全部住宅的6 左右，有效地 缓解了无能力购买商品房的市民住房紧张状况。紧接着，日本修改了公营住 宅法，导入增加公营住宅房源新途径：采取在政府监管下，充分发挥地方公 共团体的作用，由地方公共团体建设公营住宅、收购和租用民间住宅，以低租 会提供给低收入家庭居住等途径，加速发展公营住宅来解决低收入无房户的住 房问题。经过几十年的公营住宅制度的不断实践和发展完善，只本逐渐形成了 符合其基本国情、重视中低收入家庭的住房改善及住房保障制度和完善的住房 发展规划。 如今，日本改革前实施的公共住宅政策足“以政府为主导、以住宅觑划为目 标、以公库为资金支持、以公团为建设主体”的模式。在解决中低收入阶层的 居住需求方面取得了显著成绩，积累了不少成功的经验。为了实现r 本住宅政 策的目标，政府在财政、金融和税收制度上采取了相应的措施。利用国库补助 金等财政上的支持，对面向低收入阶层提供住宅的地方公共团体的补助，或是 对以建设优质住宅为目的的优良住宅公共部分的补助。利用国家的资金对住宅 7 第1 章前言 开发所需费用中的公共设施部分实行资金补助，有助于降低造价。利用国家的 旧城改建，根据城市改建法制定的旧城改建制度是城市住宅供给的有效手段。 利用公共资金建设的公营住宅或公团住宅等实行财政和金融方面的支持，并在 税制方面采取优惠措施，促进住宅的建设适应地区和社会发展，有效解决中低 收入阶层的居住需求。 当前我国房地产企业的市场竞争，已远远不仅仅是发展规模与销售价格的 竞争，最根本的归结为企业核心竞争力的竞争，竞争的最终焦点是取决于谁能 赢得持续的领先优势。为此，必须运用价值链优化管理策略，对房地产企业的 内部价值链和外部价值链进行全面重构、分解与整合。尽可能获取降低产品成 本的途径，在具有核心竞争力优势的环节发挥最大功效，稳定地实现增值收益。 通过价值链的分解，把不具有竞争能力或无核心竞争力的环节分离出去，遵循 市场发展规律，不断从产业价值链上寻找新的市场机会，抓住产业价值链有利 因素和关键环节，完成整个价值链构建，挖掘潜能、做大做强。 企业在成长与发展的过程中，它的核心竞争力不是一成不变的。企业需要 根据市场、政策、以及自身的优势建立适应自身发展的核心竞争力；只有这样， 企业才能在激烈的市场竞争中占取先机而立于不败之地。房地产开发企业的价 值链，不同于一般性企业，它涉及到众多环节；其中，包括项目决策、规划设 计、建设施工、市场销售、物业管理等主要阶段。在通常意义下，房地产商的 房地产开发就是将资金、土地、设计、工程、物业管理、环境等多种变量因素 组合成自己的房地产商品，并且通过广告营销和中介等服务来实现不动产的市 场价值。在房地产开发企业丌发房地产的过程中，每一个业务环节都将影响到 房地产的市场价值，这个过程也是一个资源整合的过程，为房地产商品的价值 增值提供了获取竞争优势的可能。 。 通过房地产企业价值链管理与优化的研究论证，为开门子企业提供战略管 理、企业文化管理、技术开发、人力资源管理及财务管理、采购管理等方面的 有效途径，以支持整个房地产与关联项目开发过程中基本活动的高效进行。构 建丌门子房地产公司价值链模式和框架，在国家房地产政策调控下，确定具体 的指导原则，协调组织各部门之问的风险处理，规避项目风险，实现管理目标， 提高开门子房地产公司的核心竞争力。 8 第1 章前言 1 4 研究的主要方法 主要采用文献研究法、调查研究法、比较分析法、经验总结法和统计学的 方法。采用文献研究法，进行文献查阅、分析、整理，从房地产的发展背景与 现状，通过研究去探索其发展趋势和周期现象；运用比较研究法，进行国内外、 省内外房地产发展状况的与不同表现进行比较研究，找出事物的普遍规律及其 特殊本质，力求得出符合客观实际结论及其发展趋势；采用经验总结法，依据 房地产企业的实践提供的事实，分析概括政策调控下加强价值链管理的策略， 使之上升到理论的高度加以推广应用；运用统计的方法进行量化分析、研究， 对量化的统计资料用表列和图示的方法予以直观表现，使得出的结论更科学、 可靠。 在本论文的研究方法上，注重强调实证分析与理论探索相结合，面向工作 实际丌展调查研究和运用文献研究法相结合，定性研究和定量统计分析相结合， 以体现相关理论在实践应用的指导功能，把理论研究涉及的问题在探讨中得以 揭示和启发，工作实践问题在研究中得到剖析和解决。 9 第2 章房地产宏观调控现状与风险管理 第2 章房地产宏观调控现状与风险管理 2 1 基本概念的界定 2 1 1 房地产宏观调控 房地产宏观调控是指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房 地产业加强引导、监督、控制与调节，协调房地产市场总供给与总需求的 关系，平衡并优化房地产供给结构与需求结构，使得房地产业与国民经济 进入协调发展的轨道。自上一世纪9 0 年代以来，由于我国房地产行业的急剧 发展、投资过度膨胀，造成房价虚高，价值与价格严重背离，导致整个房地产 行业产生严重的经济泡沫，为尽快有效的消除这种无约束发展带来的恶果，国 家对房地产的调控势在必行。因此，对于房地产企业来说，在房地产项目开发 中实施有效的风险管理己显得非常重要。 2 1 2 房地产风险管理 房地产业是一个高资金投入、高利益回报与投资风险频发的行业。2 0 世纪 9 0 年代中期，由于我国房地产行业的快速发展，各类企业携大量资金进入房地 产行业，导致行业过度膨胀j 使得我国部分地区的房地产业深受负面影响而一 蹶不振。因为房地产项目具有投资数额大、投资周期长以及变现能力滞后的特 点，所以，在房地产投资时必须严格的进行风险管理，有效的识别风险、防范 风险、降低投资风险。 根据市场变化，调整变更投资计划，规避原有投资计划的风险。这样可以 解决面临的房地产项目的风险，避免投资决策失误而带来重大损失。但是由于 风险规避不能从根本上解决房地产投资存在的问题，会给房地产项目带来短时 期业务上的真空，减少房地产投资的收益。在房地产的开发时和保险公司签订 合同保险，对投资风险进行部分转移，以降低风险损失。 在房地产项目开发之前，积极的应对风险，加强投资风险评估，积极地开 展风险预防。有效地对可能发生的风险事件进行鉴别，尽量减低或消除带来的 风险的可能性，把投资风险率控制在最低限度。通过对房地产开发项目的有效 干预，在投资风险出现之前，消除或减少风险发生的几率，降低风险引发的投 资损失。一旦发现投资出现损失，可通过采取对应的补救措施，来减少损失发 1 0 第2 章房地产宏观调控现状与风险管理 生的影响程度以及波及范围。从而使得风险损失大大减轻，从全局角度来确保 投资项目的利润。在房地产项目开发之前，分析预判可能造成风险损失，有针 对性地给出相应的解决和补救措施，就能做到有备无患。这是一种积极预防风 险的态度，虽然不能降低风险发生的几率，但却能减少风险发生后带来的损失。 房地产企业预设“企业风险资金 ，有利于应对突发的、不可预测的风险所 带来的对企业正常运转的冲击。当风险发生时，就成为对风险处理的最后办法。 这种风险资金是房地产企业对高投资和社会层面影响等各方面进行综合考虑之 后由开发商来决定。从而，房地产开发商在投资时，在成本预算中增加一项“企 业风险资金”显得十分有必要。 。 2 1 3 房地产宏观调控的必要性 在世界经济不太景气的现状下，中国货币金融体系受到强烈的冲击，加大 房地产调控力度，有利于在短时间内减少房地产泡沫。有一组数据值得注意： 引发美国金融危机的房地产泡沫在破灭时，房地产市值是美国g d p 的2 7 倍； 而在当时的中国房地产房价收入比和总市值都达到一个非常危险的高位，房地 产总市值高达我国g d p 的3 倍左右。由于我国实体制造业基础不扎实，难以承 受里应外合的通胀压力，如果我国不调控房地产，中国房地产势必引发比欧美 债务危机更深重的灾难。中国加大调控房地产力度，保证房地产持续平稳发展， 约束地方投资项目过分扩张，有利于稳定全国乃至全球资源价格。而且，对于 房地产调控，适当降低货币周转率，可有效降低货币发行总量，降低通胀水平 因素，为长期稳定的经济发展保驾护航。为了使中国房地产持续健康地发展， 控制抑制通胀的进一步扩大，需要房地产调控。 在抑制房地产之前，虽然难免有人担心资金会从房地产市场流出后冲击其 他市场，导致会融市场和证券市场等出现新的泡沫；也有人担心房地产市场下 降，造成货币总量减少，财富迅速蒸发，会影响到其他资本与货币市场；实际 上，这些担忧是没有必要的，中国房企现金流虽然有所下降，从图民收入角度 来衡量，我国房价普遍处于相对较高的水平。从1 0 6 家上市房企的经营状况看， 近三年来的平均业绩增长率保持在2 0 以上，远超过全国g d p 的增长速度，2 0 1 1 年i j i 三季度，销售金额达到3 0 0 亿元以上的企业达；j7 家。房地产长期处于高 位而不加以调控，为我国资本市场带来不可测风险，通胀就难以控制，主权债 务危机就极有可能在我国发生，重蹈美国金融危机的覆辙。中国在加大房地产 第2 章房地产宏观调控现状与风险管理 调控力度的中长期目标下，从适度的货币宽松政策阶段性地转向适度的货币紧 缩政策在所难免。 表12 0 1 1 年l 一8 月我国部分城市房价指数情况 1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月 北京 1 0 6 8 1 0 6 81 0 4 91 0 2 81 0 2 11 0 2 21 0 1 91 0 1 9 上海 1 0 1 51 0 2 31 0 1 7 1 0 1 31 0 1 4 1 0 2 2 1 0 2 51 0 2 8 南吕 1 0 8 81 0 9 61 0 8 61 0 6 11 0 7 11 0 8 21 0 9 31 0 9 1 武汉 1 0 7 11 0 6 41 0 5 51 0 4 31 0 3 11 0 3 21 0 3 31 0 3 8 赣州 1 1 2 31 0 9 91 0 8 31 0 7 91 0 6 31 0 5 41 0 5 21 0 4 9 襄樊 1 0 91 0 9 31 0 8 61 0 7 81 0 6 91 0 6 71 0 6 11 0 5 7 数据来源：国家统计局官网h t t p ：w w s t a t s g o v o n 图1 我国一、二、三线城市2 0 1 1 年1 - 8 月房价走势对比分析 从图1 我们可以看到，在国家及各级政府部门的房地产调控下，2 0 11 年前 8 个月，一线城市份额房价出现下降的趋势，二线城市呈现略微上涨；三线城市 也出现下跌趋势。这说明国家房地产调控已经出现一定的成效? 但是二线城市 1 2 第2 章房地产宏观调控现状与风险管理 的调控仍需继续加强；对于三线城市则可以暂时不出台针对性调控措施。 2 2 宏观调控手段与有效途径 2 2 1 宏观调控下房地产走势分析 为了切实解决我国居民住房问题，上世纪9 0 年代末期，中央政府作出了加 快发展房地产市场的决定。通过一段时间的过程看到，房地产市场的建立不仅 有利于社会资源的市场化分配，而且在一定意义上满足了大批居民的住房消费 需求。但是，在进入本世纪以来，房地产市场发展出现了失控的倾向，一些城 市房地产市场价格上涨过快，普通居民对住房消费难以重负。对此，中央出台 了一系列房地产宏观调控措施，着力运用行政手段来解决房地产市场发展中存 在的诸多问题。纵观不同时期制定的房地产宏观调控政策，即使在一定阶段控 制与稳定了房地产市场价格，但是出于这些房地产宏观调控政策大都停留在行 政层面，一旦当经济发展陷入困局时，一些地方政府就放松了对本地区房地产 监管，造成房地产市场房屋价格反弹。 图2 南昌市2 0 1 1 年1 月珈月商品房价格走势 数据来源：搜房网h t t p ：n c s o u f u n c o m 从图2 可以看到，南昌市的商品房价格在国家较严厉“勺房地产调控政策之 下，出现了比较明显的上涨趋势。 1 3 第2 章房地产宏观调控现状与风险管理 表2 南吕市2 0 1 1 年1 月1 月商品房价格 月份1