房地产投资项目财务评价报表

全部投资财务现金流量表表1单位：万元,全部投资财务现金流量表续表1单位：万元,资本金现金流量表表2单位：万元,资本金现金流量表续表2单位：万元,投资各方现金流量表表3单位：万元,现金来源与运用表表4单位：万元,现金来源与运用表续表4单位：万元,出售项目资金来源与运用表表5单位：万元,出租与自营项目资金来源与运用表表6单位：万元,出租与自营项目资金来源与运用表续表6单位：万元,损益表表7单位：万元,损益表续表7单位：万元,出售型房地产项目的损益表表8单位：万元,出租型房地产项目的损益表表9单位：万元,附表：财务分析指标与基本报表的关系,一、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，12层为商业用途，34层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为19层高，为住宅用途。本项目主要经济技术指标参见表1-1与1-2。,某房地产开发项目财务评价示例,表1-1项目主要技术经济指标(一),表1-2项目主要技术经济指标(二),二、项目开发建设及经营的组织与实施计划1有关工程计划的说明项目总工期为36个月（从2001年3月至2004年3月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。2项目实施进度计划项目实施进度计划如表1-3所示。,某房地产开发项目财务评价示例,表1-3项目实施进度计划表,三、项目各种财务数据的估算1投资与成本费用估算1）土地出让地价款。包括两部分：（1）土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为6131万元。（2）拆迁补偿安置费。根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为9060万元。上述两项合计：15191万元。,（2）前期工程费。本项目前期工程费估算参见表1-4。（3）建安工程费。参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。参见表1-5。（4）基础设施费。其估算过程参见表1-6。（5）开发期税费。其估算过程参见表1-7。（6）不可预见费。取以上（1）（4）项之和的3%。则不可预见费为：（15191+894.48+11013+660.51）3%=832.77（万元）开发成本小计：30966.4万元,某房地产开发项目财务评价示例,表1-4前期工程费估算表单位：万元,表1-5建安工程费估算表单位：万元,表1-6基础设施费估算表单位：万元,表1-7开发期税费估算表单位：万元,2开发费用估算1）管理费用。取以上（1）（4）项之和的3%。则管理费用为：（15191+894.48+11013+660.51）3%=832.77（万元）2）销售费用。销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为：2706.28万元。销售收入详见表1-12。,某房地产开发项目财务评价示例,3）财务费用。指建设期借款利息。第1年借款10000万元，贷款利率为7.11%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下：第1年应计利息：（0+100002）7.11%=355.5第2年应计利息：（10355.5+02）7.11%=736.28第3年应计利息：（5177.75+02）7.11%=368.14则财务费用为上述合计：1459.92万元。详见表1-15：贷款还本付息表。开发费用小计：4998.97万元总成本费用合计：35965.72万元。,某房地产开发项目财务评价示例,3投资与总成本费用估算汇总表。详见表1-8。,某房地产开发项目财务评价示例,表1-8投资与总成本费用估算汇总表单位：万元,4项目销售收入估算1）销售价格估算。销售价格的估算采用市场比较法和成本定价法确定。（1）住宅部分市场比较法定价过程在市场上收集到与该住宅所在区域、个别因素、交易情况及交易日期均类似或接近的4个比较案例A、B、C、D。其中A、B、D项目的交易日期均为2000年11月1日，C项目的交易日期为2000年9月1日。已知2000年下半年至今，该城市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动率为+0.5%。其他条件见表1-9和表1-10。考虑了所有因素后，通过系数修正计算出其加权平均数，确定本项目的住宅价格为：7458元/。详见表1-9和表1-10。,某房地产开发项目财务评价示例,表1-9本项目住宅价格市场比较法系数修正表,表1-10本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表单位：元/平方米,成本定价法过程经测算，本项目住宅部分的建房成本为6437元/（见投资与总成本费用表1-8），成本利润率取10%，则该项目住宅部分的销售单价为：销售单价=建房成本（1+成本利润率）=6437（1+10%）=7080（元/）,某房地产开发项目财务评价示例,（2）商铺部分市场比较法定价过程目前该市房地产市场商铺多为租售并举，且以出租为多，因此可比实例资料较少，我们只选取到两个相近项目E、F作比较实例。其中，E项目的交易日期是2000年11月1日，F项目的交易日期是2001年1月1日，其价格变动情况同住宅相同。但由于二者的销售状况权重难以确定，故最后采用算术平均值确定了本项目的商铺单价为：19283元/。详见表1-11。,某房地产开发项目财务评价示例,表1-11本项目商铺价格市场比较法系数修正表单位：元/平方米,成本定价法过程经测算，本项目商铺部分的建房成本为9194元/（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目商铺部分的销售单价为：销售单价=建房成本（1+成本利润率）=9194（1+10%）=10113.4（元/）,某房地产开发项目财务评价示例,（3）车位销售价格的确定根据该市该区域目前的情况，车位平均售价为25万元/个30万元/个。（4）建议销售单价在综合考虑了市场和成本两方面对定价的影响后，分析人员建议该项目各部分的销售单价为：住宅：7400元/商铺：19200元/车位：25万元/个,某房地产开发项目财务评价示例,2）销售收入的估算。本项目可销售数量为：住宅36898；裙楼中的商铺部分11248，地下车位209个。详见表1-12。3）销售计划与收款计划的确定。详见表1-13。,某房地产开发项目财务评价示例,表1-12销售总收入预测表单位：万元,表1-13销售收入分期按比例预测单位：万元,5税金估算1）销售税金与附加估算。详见表1-14。2）土地增值税估算。详见表1-15。,某房地产开发项目财务评价示例,表1-14销售税金及附加估算表单位：万元,表1-15土地增值税估算表单位：万元,6投资计划与资金筹措本项目开发投资总计需35965.72万元。其资金来源有三个渠道，一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金13000万元作为启动资金，其中第1年投入约44.11%，第2年投入约33.53%，第3年投入约22.36%；从银行贷款10000万元，全部于第1年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。详见投资计划与资金筹措表1-16。,某房地产开发项目财务评价示例,表1-16投资计划与资金筹措表单位：万元,7借款还本付息估算长期借款10000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率7.11。详见表1-17。,某房地产开发项目财务评价示例,表1-17借款还本付息估算表单位：万元,四、项目财务评价1现金流量表与动态盈利分析1）全部投资现金流量表（ic9%）。详见表1-18。评价指标：（1）税前全部投资净现值NPV9695.16万元（2）税后全部投资净现值NPV6431.69万元（3）税前全部投资内部收益率FIRR66.2%（4）税后全部投资内部收益率FIRR47.82%,某房地产开发项目财务评价示例,表1-18现金流量表（全部投资）单位：万元,2）资本金现金流量表（ic=9%）。详见表1-19。评价指标：（1）资本金税后内部收益率=113.62%（2）资本金税后净现值5154.98万元,某房地产开发项目财务评价示例,表1-19现金流量表（资本金）单位：万元,3）动态盈利分析（1）净现值开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期（即为本项目开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约2%，即9%作为基准折现率。净现值评价标准的临界值是零。经上面计算，本项目税前、税后全部投资的分别为9695.16万元和6431.69万元，均大于0，资本金的税后净现值为5154.98万元，也大于0。这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。,某房地产开发项目财务评价示例,（2）内部收益率。内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率。内部收益率是项目折现率的临界值。本项目属于独立方案的评价与分析，经上面计算，税前、税后全部投资的FIRR分别为66.2%、47.82%；资本金的税后FIRR为113.62%，均大于同期贷款利率7.11%和基准收益率9%(ic)，说明项目盈利，达到同行业的收益水平，项目可行。,某房地产开发项目财务评价示例,2损益表与静态盈利指标1）损益表。详见表1-20。,某房地产开发项目财务评价示例,表1-20损益表单位：万元,2）评价指标：（1）全部投资的投资利润率利润总额/总投资额100%=（12151.65/35965.72）100%=33.79%（2）全部投资的投资利税率利税总额/总投资额100%=（12151.65+3480.28+2546.03）/35965.72100%=50.54%（3）资本金投资利润率利润总额/资本金100%=（12151.65/13000）100%=93.47%（4）资本金净利润率税后利润/资本金100%=8141.61/13000100%=62.63%,某房地产开发项目财务评价示例,3）静态盈利分析本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的，故项目可以考虑接受。,某房地产开发项目财务评价示例,3资金来源与运用表1）资金来源与运用表。详见表1-21。2）资金平衡能力分析根据表1-21，本项目每年累计盈余资金均