开发产品成本的核算(2).ppt

第七章开发产品成本的核算,框架：开发产品成本项目的构成发包开发工程的核算开发间接费用的核算配套设施开发成本的核算房屋开发成本的核算代建工程开发成本的核算,第一节开发产品成本项目的构成,开发产品成本项目的构成,土地开发成本:开发土地(建设场地)所发生的各项费用房屋开发成本:开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用配套设施开发成本：开发有偿转让的大型配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发成本的公共配套设施所发生的各项费用支出代建工程开发成本：接受委托单位委托，代为开发土地、房屋以外的其他工程,开发产品成本项目,1、土地征用补偿费：征地费、安置费、原有建筑拆迁补偿费2、前期工程费：规划设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、场地平整3、基础设施费：开发过程中的供水、电、气、排污、通信、照明、绿化、环卫设施，道路设施4、建筑安装工程费：按建筑安装工程施工图施工所发生的工程费和设备费5、配套设施费6、开发间接费用,第二节发包开发工程的核算,一、发包工程项目的内容及价款结算方式承包合同的内容（P151）结算方式：按月、分段、竣工一次结算,二、发包开发工程的核算,预付款：借：预付账款预付承包单位款贷：银行存款结算时：借：开发成本房屋开发成本贷：应付账款/预付账款,第三节开发间接费用的核算,一、开发间接费用的构成指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场管理机构，为开发产品而发生的各项间接费用。工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、利息支出、其他费用,二、开发间接费用的归集与分配,借：开发间接费用贷：应付职工薪酬累计折旧长期待摊费用（周转房摊销）银行存款,如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费用可记入企业的管理费用,分配：借：开发成本房屋开发成本土地开发成本配套设施开发成本代建工程成本贷：开发间接费用,第四节土地开发成本的核算,一、土地开发支出划分和归集的原则,按用途分,1、商品性建设场所：为了转让、出租而开发的商品性土地（土地是最终产品）成本直接记入“开发成本土地开发成本”,2、自用土地：为了开发商品房、出租房等房屋而开发的（土地是中间产品）成本分得清的直接计入“开发成本房屋开发成本；分不清先计入”开发成本土地开发成本，后进行分配转入开发成本房屋开发成本“,二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置,成本核算对象,1、对开发面积不大、开发工期较短的土地，每一个独立的开发项目都可作为成本核算对象2、对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域为土地开发成本核算对象,注意：成本核算对象在开工之前确定，一经确定不能随意改变，更不能相互混淆。,成本项目,1、土地征用及拆迁补偿费或土地批租费2、前期工程费3、基础设施费4、开发间接费,土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、地下地上拆迁费,规划、设计费、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘费、场地平整费,三、土地开发成本的核算,借：开发成本商品性土地开发成本自用土地开发成本贷：银行存款/应付账款借：开发成本商品性土地开发成本贷：开发间接费用,四、已完土地开发成本的结转,1、用于建造对外销售房屋：计入房屋建筑物成本2、企业外购的房屋建筑物，包括土地和建筑物价值的，作为固定资产3、用于出租或增值目的时，作为投资性房地产,1、为转让、出租而开发的商业性土地：借：开发产品土地贷：开发成本商业性土地开发成本2、自用借：开发成本房屋开发成本贷：开发成本自用土地开发成本3、土地开发完没有明确项目的：借：开发产品自用土地借：无形资产贷：开发成本贷：开发产品,第五节配套设施开发成本的核算,一、配套设施的种类及其支出的归集原则,分类,1、不能有偿转让的公共配套设施如水塔、锅炉房、消防设施等,2、能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施项目如商店、文化站等,归集原则,1、分得清第一类的直接计入“开发成本房屋开发成本”2、分不清第一类支出，先在“开发成本配套设施开发成本”，后分配转入“开发成本房屋开发成本”3、第二类在“开发成本配套设施开发成本”,成本项目,1、土地征用及拆迁补偿费或土地批租费2、前期工程费3、基础设施费4、建筑安装工程费5、配套设施费6、开发间接费,三、配套设施开发成本的核算,借：开发成本配套设施开发成本贷：银行存款应付账款应付工程款对能有偿转让的其他配套设施支出：借：开发成本配套开发成本1贷：开发成本配套开发成本2,对能有偿转让的大型配套设施分配的间接费用：借：开发成本配套设施开发成本贷：开发间接费用预提配套设施费：P165借：开发成本配套设施开发成本贷：应付账款,四、已完配套设施开发成本的结转,转让：借：开发产品配套设施贷：开发成本配套设施开发成本不能转让计入成本的：借：开发成本房屋开发成本配套设施成本贷：开发成本配套设施开发成本预提：借：应付账款贷：开发成本配套设施成本,第六节房屋开发成本的核算,一、房屋开发的种类及其核算对象,分类,1、为销售而开发的商品房,2、为出租经营而开发的出租房3、为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房,核算对象,1、一般房屋开发项目：独立编制设计预算2、同意开发地点、结构类型相同的：合并3、规模较大、工期长的：结合经济责任制的需要，按位置划分成本对象,成本项目,1、土地征用及拆迁补偿费或土地批租费2、前期工程费3、基础设施费4、建筑安装工程费5、配套设施费6、开发间接费,二、房屋开发成本的核算,1、土地征用及拆迁补偿费：借：开发成本房屋开发成本贷：银行存款借：无形资产贷：开发成本自用土地开发成本借：开发成本房屋开发成本贷：贷：开发成本自用土地开发成本,2、前期工程费借：开发成本房屋开发成本贷：银行存款3、基础设施费借：开发成本房屋开发成本贷：银行存款或借：开发成本房屋开发成本贷：开发产品,4、建筑安装工程费借：开发成本房屋开发成本贷：应付账款应付工程款银行存款应付职工薪酬原材料,5、配套设施费的核算,（1）与房屋同步开发借：开发成本房屋开发成本贷：应付账款不能分清的借：开发成本房屋开发成本贷：开发成本配套设施开发成本（2）与房屋非同步开发(预提)借：开发成本房屋开发成本贷：应付账款,三、房屋开发成本的核算举例四、已完房屋开发成本的结转借：开发产品贷：开发成本房屋开发成本,第七节代建工程开发成本的核算,一、代建工程的含义及其成本核算的内容,成本,1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费3、基础设施费4、建筑安装工程费6、开发间接费,二、代建工程开发成本的账务处理,借：开发成本代建工程开发成本贷：银行存款应付账款应付工程款开发间接费用借：开发产品代建工程贷：开发成本代建工程开发成本,第八章开发产品销售、转让、出租的核算,框架：开发产品销售和转让的核算开发产品出租的核算周转房的核算存货跌价准备的核算,第一节开发产品销售和转让的核算,一、开发产品开发完成的核算,1、开发产品完成的概念P1782、开发产品完成的账务结转（1）商品性土地、商品房、有偿转让配套设施、代建工程借：开发产品商业性土地商品房配套设施代建工程贷：开发成本,（2）开发的自用土地计入无形资产近期不用的：借：开发产品自用土地贷：开发成本自用土地开发成本（3）开发完成的房屋，用途未确定的一律视为商品房借：开发产品商品房贷：开发成本房屋开发成本若用途转变借：投资性房地产/周转房贷：开发产品商品房,二、企业开发产品销售、转让的核算,1、房屋销售的核算借：主营业务成本商品房成本贷：开发产品商品房2、土地转让的销售借：主营业务成本土地转让成本贷：开发产品商业性土地,3、配套设施转让的核算借：主营业务成本配套设施销售成本贷：开发产品配套设施企业开发的大型配套设施转为自用经营房借：固定资产贷：开发产品配套设施,4、代建工程移交的核算借：银行存款/应收账款贷：主营业务收入借：主营业务成本代建工程结算成本贷：开发产品代建工程,三、开发产品分期收款的核算,1、开发产品分期收款的原则借：分期收款开发产品贷：开发产品商品房商业性土地借：银行存款等贷：主营业务收入借：主营业务成本贷：分期收款开发产品,四、开发产品销售收入确认的原则,1、一次性收款：实际收取价款2、分期收款：销售合同确定的日期3、按揭：首款于实际收到时，余款在办理按揭贷款转账日4、委托方式：收到代销清单5、先出租再销售：,五、开发产品预售收入确认原则六、视同销售行为收入确认原则1、视同销售的主要经济业务2、视同销售行为收入确认时间3、视同销售行为收入确认的方法和顺序,第二节开发产品出租的核算,一、出租开发产品核算的要求,1、设置“投资性房地产：账户2、采用成本模式计量的，按使用年限摊销3、若有专门机构的，应确定其核算方法,二、出租开发产品投入经营的核算,开发完成：借：开发产品贷：开发成本使用：借：投资性房地产贷：开发产品租金：借：银行存款贷：其他业务收入,三、出租开发产品的后续支出核算,费用化：借：其他业务成本贷：银行存款等资本化：借：在建工程贷：投资性房地产借：在建工程贷：银行存款/原材料等借：投资性房地产贷：在建工程,四、出租开发产品的后续计量,成本模式和公允价值模式成本模式：参照固定资产和无形资产借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（房产）投资性房地产累计摊销（土地）,公允价值模式,不计提折旧和减值准备公允价值大于账面价值时：借：投资性房地产贷：公允价值变动损益公允价值小于账面价值时做相反的分录,五、出租开发产品转为销售或转让的核算,成本模式：借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产,公允价值模式,借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：投资性房地产成本公允价值变动借：公允价值变动损益贷：其他业务收入,或相反的会计分录,第三节周转房的核算,一、周转房使用的核算,1、在开发过程中已明确为安置被拆迁居民使用的房屋2、搭建用于安置拆迁居民使用的临时性简易房屋3、开发的商品房在未销售前用于安置被拆迁居民使用房屋,账户设置：周转房在用周转房周转房摊销,企业开发完成用于周转房的：借：开发产品周转房贷：开发成本房屋开发成本投入使用借：周转房在用周转房贷：开发产品周转房临时简易房屋参照上述做法开发完成尚未销售用于周转房的：借：周转房在用周转房贷：开发产品商品房,二、周转房摊销的核算,参照固定资产摊销计算方法借：开发成本房屋开发成本/开发间接费用贷：周转房周转房摊销,三、周转房修理费用的核算,1、日常修理的核算借：开发成本商业性土地开发成本房屋开发成本开发间接费用贷：银行存款2、大修理核算,四、周转房改装、修复和扩建的核算,1、周转房在销售以前发生的改装、修复费用作为“销售费用”。2、改扩建：借：开发成本周转房改扩建成本贷：银行存款等完成时：借：周转房在用周转房贷：开发成本周转房改扩建成本销售:借：银行存款借：主营业务成本贷：主营业务收入周转房周转房摊销贷：周转房在用周转房,第四节存货跌价准备的核算,一、存货跌价准备的含义成本与可变现净值孰低的计价原则二、开发产品跌价准备的账务处理,第九章利润和利润分配的核算,框架：房地产经营利润的核算其他业务利润的核算期间费用的核算营业外收支的核算企业所得税的核算利润分配的核算,第一节房地产经营利润的核算,一、利润的含义和构成利润总额=营业利润+营业外支净额营业利润=房地产营业收入营业成本营业税金及附加销售费用财务费用管理费用资产减值损失公允价值变动损失（+收益）投资损失（+收益）,二、房地产主营业务收入的核算1、主营业务收入的确认和计量原则2、主营业务收入的账务处理三、主营业务成本的核算,第二节其他业务利润的核算,一、其他业务收入的核算如物业管理、材料销售、固定资产出租、无形资产转让二、其他业务成本的核算,第三节期间费用的核算,销售费用管理费用财务费用,第四节营业外收支的核算,营业外收入：固定资产盘盈、处置固定资产净收益、出售无形资产净收益、罚款收入营业外支出：固定资产盘亏、处置固定资产净损失、出售无形资产净损失、罚款支出、非常损失,第五节本年利润的核算,借：主营业务收入其他业务收入营业外收入贷：本年利润借：本年利润贷：主营业务成本其他业务支出管理费用财务费用营业外支出,第六节企业所得税的核算,一、企业所得税核算的基本内容应纳所得与会计利润不同二、永久性差异三、暂时性差异,四、所得税的核算,资产负债表债务法,第七节利润分配的核算,一、净利润的分配顺序1.弥补被没收的财产损失，税金滞纳金等2.弥补以前年度亏损3.提取法定盈余公积、公益金4.向投资者分配利润,二、利润分配的核算,1.本年利润转利润分配2.提取盈余公积3.分配利润4.年终利润分配的结转5.以前年度损益调整,第十四章财务会计报告,财务会计报告是以日常会计核算资料为主要依据，总括反映会计主体在一定时期或在某一时点的经营活动情况及财务状况的报告文件，是企业传递财务信息的载体。物业企业年度财务会计报告由基本会计报表（包括资产负债表、利润表和现金流量表）和会计报表附注组成。,第一节资产负债表,一、资产负债表的定义、作用、结构1.定义：资产负债表是反映企业在某一特定日期财务状况的会计报表,2.资产负债表的作用,1,能够帮助报表使用者了解企业所掌握的各种经济资源,以及这些资源的分布与结构,3,通过对资产负债表的对比和分析,可以了解企业的财务实力、偿债能力和支付能力，也可以看出企业未来的财务状况的变化趋势,2,能够反映企业资金的来源构成,及投资人和债权人各自的权益,3.资产负债表的结构,表首正表附注,报表名称编制单位编制日期报表编号货币名称计量单位,对正表内容中未能说明事项或明细项目提供辅助补充说明,二、资产负债表具体项目的内容及填制方法,货币资金根据“现金”、“银行存款”、“其他货币资金”科目的期末余额合计填列,交易性根据“交易性金融资产”科目的期末余额填列金融资产,应收票据,根据“应收票据”科目的期末余额填列；已向银行贴现的应收票据不包括在本项目内，其中已贴现的商业承兑汇票应在会计报表附注中独立披露,应收股息,根据“应收股息”科目的期末余额填列,应收账款,根据“应收账款”科目所属各明细科目的期末借方余额合计减去“坏账准备”科目的期末余额后的余额填列。如“应收账款”科目所属明细科目有贷方余额，应在本表中增设“预收账款”项目中填列,预付账款,根据“预付账款”科目的期末余额填列；如“预付账款”科目所属明细科目有贷方余额，应在本表中“应付账款”项目中填列。“应付账款”科目所属明细科目有借方余额的，也应包括在本项目内,其他应收款,根据“其他应收款“科目的期末余额减去已提取的坏账准备后的净额填列,存货,根据“在途物资“、”库存商品“、”材料“、”低值易耗品“等科目的期末借贷方余额相抵后的差额减去”存货跌价准备“科目余额后的金额填列,待摊费用,根据“待摊费用“科目的期末余额填列，”预提费用“科目期末如有借方余额，也在本项目中反映；”长期待摊费用“科目中将于1年内到期的部分也在本项目中反映,一年内到期的长期投资其他流动资产长期股权投资长期债权投资,根据“长期投资“科目的所属明细科目的期末余额中属于1年内到期的金额填列根据有关科目的期末余额填列根据”长期股权投资“科目的期末余额填列根据”长期债权投资“科目的期末余额扣除1年内到期的长期债权投资后的数额填列,固定资产原价累计折旧固定资产清理工程物资在建工程无形资产长期待摊费用其他长期资产短期借款应付票据应付账款,根据”固定资产“科目的期末余额填列根据”累计折旧“科目的期末余额填列根据”固定资产清理“科目的期末借方余额填列（如为贷方以”“号填列根据”工程物资“科目的期末余额填列根据”在建工程“科目的期末余额填列根据”无形资产“科目的期末余额填列根据”长期待摊费用“科目的期末余额减去1年内摊销的数额后的金额填列根据有关科目的期末余额填列根据”短期借款“科目的期末余额填列根据”应付票据“科目的期末余额填列根据“应收账款”科目所属各明细科目的期末借方余额合计减去“坏账准备”科目的期末余额后的余额填列。如“应收账款”科目所属明细科目有贷方余额，应在本表中增设“预收账款”项目中填列,预收账款其他应付款应付工资,根据“预收账款”科目的期末余额填列；如“预收账款”科目所属明细科目有借方余额，应在本表中“应收账款”项目中填列。“应收账款”科目所属明细科目有贷方余额的，也应包括在本项目内根据”其他应付款“科目的期末余额填列,根据“应付工资”科目期末贷方余额填列（如借方余额，应以“”号填列,应付福利费,根据“应付福利费”科目期末贷方余额填列（如借方余额，