（会计学专业论文）中、新房地产开发企业收入确认对企业上市的影响.pdf

首都经济贸易大学硕士学位论文 中、新房地产开发企业收入确认对企业上市的影响 i 提提 要要 财政部于 2006 年初发布了新的企业会计准则 ，新准则的实施极大地提高了上 市公司会计信息的可比性，但如何更好地体现特殊行业的特点，进而保留其会计核算 上的“个性”是新准则所面临的问题之一。 房地产开发企业生产经营的特殊性及开发 商品的特殊性决定了其会计核算的特殊性。 房地产开发企业收入核算的核心问题在于 应在哪一环节确认为收入？其分歧的焦点集中在： 商品房所有权上的主要风险和报酬 是否已经转移。 地理环境及文化背景与我国相似的新加坡，在房地产会计方面积累了丰富的经 验。因此，研究新加坡房地产会计准则对我国房地产会计收入准则的完善具有重要 的实践意义。本文以此为切入点，从新加坡房地产开发企业会计概念框架与企业的上 市关系出发，比较我国与新加坡房地产开发企业在收入确认方面的异同；并对产生差 异的原因从法律监管、宏观环境和相关房地产政策进行深入的剖析；辅之以实证分析 为佐证，探索两国不同的核算方式下，收入确认对企业上市的影响，进而提出完善 规范我国房地产开发企业收入确认的具体建议，以期为我国收入确认方法的改进，提 升我国房地产开发企业在国际资本市场上的竞争力有所帮助。 关键词关键词：房地产 收入确认 企业上市 新加坡收入准则 首都经济贸易大学硕士学位论文 中、新房地产开发企业收入确认对企业上市的影响 ii abstract chinas new enterprise accounting standard was issued by the financial department in the early of 2006. the new enterprise accounting standard greatly improves the comparatives of the accounting data. but one of the problems is lacking in guidance that better applied to certain special industries. the real estate enterprise accounting recognition depends on the specialties of its operation and sale of goods. thus, the following key issues need to be addressed. one is when is the appropriate time of revenue recognition for the property developers? the other is whether the significant risks and rewards of ownership have been transferred to the buyer. as the same geographical and cultural background country as ourssingapore on the above issues set a good example for us. this thesis commences on the related the singapore accounting framework to the effective of the stock market. after that, compares chinas revenue recognition of real estate enterprise with singapores. and then systematically analysis the discrepancy on the effectives to the stock market from the intendance of lawyer, microenvironment and the relative real estate polices. besides, further places on the empirical model as evidence. finally, puts forward some improved suggestions in expect to provides some help on china revenue recognition of real estate enterprises and strengthen us competitive capabilities on the international capital market. key words: real estate revenue recognition listed enterprise singapore revenue standard 首都经济贸易大学硕士学位论文 中、新房地产开发企业收入确认对企业上市的影响 独 创 性 声 明 独 创 性 声 明 本人郑重声明：今所呈交的中、新房地产开发企业收入确认对企 业上市的影响论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的科 研成果。尽我所知，文中除了特别加以标注和致谢的地方外，论文中不 包含其他人已经发表或撰写的内容及科研成果，也不包含为获得首都经 济贸易大学或其它教育机构的学位或证书所使用过的材料。 作者签名 作者签名： 日期：日期： 年年 月月 日日 关于论文使用授权的说明 关于论文使用授权的说明 本人完全了解首都经济贸易大学有关保留、使用学位论文的有关规 定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅、借阅或网 络索引；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采取影印、缩印或 其它复制手段保存论文。 （保密的论文在解密后应遵守此规定） 作者签名： 作者签名： 导师签名： 导师签名： 日期： 日期： 年 年 月 月 日 日 首都经济贸易大学硕士学位论文 中、新房地产开发企业收入确认对企业上市的影响 第 1 页，共 55 页 1 导 论 1 导 论 随着我国经济的持续发展，城市化的快速进程，以及 2008 年奥运会和 2010 年上 海世博会的到来，我国房地产开发市场持续高速发展，呈现一派欣欣向荣的景象，房 地产业已成为我国国民经济发展的一个重要支柱产业。 房地产开发企业会计是在城市建设综合开发、 土地有偿使用和住房商品化的经济 条件下，适应房地产开发企业经营管理需要而发展起来的专业会计。房地产开发业是 资金密集型行业， 开发商要扩大规模就需要大量资金， 借助资本市场强大的融资平台， 可以解决资金链紧张问题。于是，有实力的房地产开发企业开始掀起了“上市浪潮”。 通过上市，即便银行不发放流动资金和土地贷款，上市房地产开发企业投资所需的资 金支持也不会受到影响。上市后还可以在资本市场上持续融资，增强企业抵御竞争环 境下应付风险的财务能力，同时，还可以使企业从上市前的资本约束、投资不足状态 中获得解脱，在把握战略投资机会和吸引战略资源方面处于有利的竞争地位。上市是 资本扩张的必经之路、上市可以增加品牌效应。然而，中国房地产市场在会计核算方 面的特殊性为投资者带来了诸多挑战。收入作为利润的一项重要要素，受到企业以及 企业投资者和其它有关方面的重视。 收入如何确认将直接影响房地产开发企业当年的 经营成果，对房地产投资的净利润带来重大差异，进而对企业上市产生深远影响。为 了深入讨论房地产开发企业收入确认对企业上市的影响， 本文首先回顾专家学者对房 地产开发企业会计及收入问题的研究文献。 1.1 研究背景与文献分析 1.1 研究背景与文献分析 1.1.1 文献综述样本选取的介绍文献综述样本选取的介绍 对于任何一门学科而言，专业的权威期刊可以反映其学术研究的情况，由中国学 术期刊电子杂志社开办的中国期刊网是目前国内最大型的学术期刊数据库， 共收录有 1994 年以后国内 6600 余种期刊的题录、摘要以及 3500 种期刊的全文，每日更新。 因此本文以选取的中国期刊网 （2001-2006 年）的房地产会计及相关方面的文章 作为文献分析对象，其选取文章涉及的期刊包括财会研究 、 财务与会计、 审 计研究 、 会计之友 、 中国注册会计师 、 财会通讯(综合版) 、 北京房地产 、 经济问题探索 、 内蒙古煤炭经济 、 上海会计 、 商业研究 等核心期刊和学报。 这些文章主要采用了系统分析的方法，所涉及的范围颇为广泛，包括会计准则、管理 会计、会计核算、会计监管、会计信息质量、会计教育等方面。 首都经济贸易大学硕士学位论文 中、新房地产开发企业收入确认对企业上市的影响 第 2 页，共 55 页 1.1.2 文献描述及分析文献描述及分析 中国期刊网19992006 年共收录文献标题包含“房地产会计”字段的文章 101 篇，剔除会议及书评 5 篇，所选文章 96 篇作为分析对象。本文从筛选出的文献 类型、会计研究的特点等方面对文献进行分析。文献分类统计表 1.1、图 1.1、1.2 如下： 表 1.1 中 国 期 刊 网 1999-2006年 文 献 分 类 表 单 位 ： 篇 数 量比 例 房 地 产 企 业 管 理 会 计1 1 2 2.08% 房 地 产 企 业 会 计 核 算2 1 2 8 8 4 10 13 48 50.00% 房 地 产 企 业 会 计 信 息 质 量1 2 3 3.13% 房 地 产 企 业 会 计 制 度1 1 3 5 5.21% 房 地 产 企 业 会 计 监 管1 1 1.04% 投 资 性 房 地 产 核 算9 9 9.38% 企 业 会 计 准 则6 1 7 7.29% 投 资 性 房 地 产 准 则2 1 1 1 11 16 16.67% 房 地 产 企 业 其 他 问 题 (包 括 金 融 风 险 ,教 学 等 ) 1 2 2 5 5.21% 合 计3 4 3 9 9 4 21 43 96 100% 内 容 年 份 1999 2000 20012006 合 计 2002 2003 2004 2005 0 2 4 6 8 10 12 14 19992000200120022003200420052006 年份 篇 数 管理会计会计核算 会计信息 会计制度 会计监管 投资性房地产核算 企业会计准则 投资性房地产准则其他 图 1.1 中国期刊网1999-2006 年“房地产会计”文献分类图 首都经济贸易大学硕士学位论文 中、新房地产开发企业收入确认对企业上市的影响 第 3 页，共 55 页 文献篇数汇总对比图 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50% 会计监管 管理会计 会计信息质量 其他 会计制度 企业会计准则 投资性房地产核算 投资性房地产准则 会计核算 图 1.2 中国期刊网1996-2006 年房地产会计文献篇数汇总对比图 1.1.2.1 有关有关“房地产开发企业会计核算房地产开发企业会计核算”的文章占的文章占 50% 从以上图表可以清楚看出，近年来关于“房地产会计”的选题集中于“房地产开 发企业会计核算” 方面的文章占全部文献的 50%。 从 1999 年至 2006 年呈波动上升趋 势，说明房地产开发企业会计核算问题一直是学术界关注的热点问题。对文献中核算 的具体问题进一步分析，发现核算中研究的重中之重是收入、开发成本、税费核算问 题，其中主要涉及对有关会计要素的确认与计量、基本概念的含义及运用、会计的本 质等传统理论问题的研究，如论房地产开发企业收入的会计核算 （商业研究 2002 年 6 月） 、 浅谈房地产销售收入确认标准的有关问题 （中外房地产导报 2002 年 3 月） 、 房地产企业预缴税金会计核算浅见 （财会月刊 2006 年 10 月） 、 房地产开发 成本与销售的会计核算 （内蒙古煤炭经济 2005 年 3 月）等。 1.1.2.2 有关有关“投资性房地产准则及核算投资性房地产准则及核算”、 “会计准则与会计制度”文章约占、 “会计准则与会计制度”文章约占 38% 其次，研究较多的是“投资性房地产准则及核算”问题，约占全部文章的 25%， 从 2005 年开始呈直线上升趋势，主要是由于投资性房地产准则是新会计准则体系中 新发布的准则，如我国投资性房地产会计准则下的会计政策选择 （市场周刊理 论研究 2006 年 6 月）等文章。再次， “会计准则与会计制度”也是基本理论领域研究 的重点之一，约占全部文献的 13%，主要针对新会计准则对我国房地产行业的影响展 开了激烈的讨论， 如 新会计准则对我国房地产行业的影响分析 会计之友(上)2006 年 12 月、 我国房地产证券化进程中的会计制度完善 （商业会计 2006 第 20 期） 等。 1.1.2.3 其他有关其他有关“房地产会计房地产会计”领域的文章低于领域的文章低于 12% 其他领域的文章所占比例均低于 12%， 其中房地产开发企业会计监管、 管理会计、 金融风险等是最近几年才开始研究的领域， 研究领域的多样化反映我国会计学者在从 各个不同角度研究房地产开发企业会计相关问题，如防范房地产开发企业金融风险 的会计对策研究 会计之友(b 版)2005 年 9 月、 如何加强房地产行业会计监管 （财 首都经济贸易大学硕士学位论文 中、新房地产开发企业收入确认对企业上市的影响 第 4 页，共 55 页 政监督 2006/17 期） 、 内部会计控制制度在房地产开发企业的运用 （资源与人居环 境 2006 年 10 月）等，说明我国房地产开发企业会计研究范围正在逐步拓展与延伸。 1.1.2.4 2005、2006 年“房地产会计”文章约占年“房地产会计”文章约占 67% 从文章篇幅上看，2005 年和 2006 年的房地产会计文章呈显著上升趋势，合计达 到了 64 篇，约占整个文献的 67%，且 2006 年文献达到 2005 年的 2 倍以上。其中， 2006 年以“新会计准则对房地产行业的影响”相近的题目有 6 篇；以“企业会计准则 第 3 号投资性房地产”相关的文章有 11 篇，说明学术界对新准则的实施对房地产 会计的影响较为关注，房地产会计研究的具体内容符合经济社会的发展趋势。 1.1.2.5 文献分析中发现的问题文献分析中发现的问题 在文献分析过程中发现：第一，我国房地产开发企业会计的选题比较抽象。综观 筛选出文献的题目，可以发现我国学者习惯采用“大”题目，如以 “关于的探 讨”、 “试论”、 “浅议”为题的文章相当多，直接论述某一具体问题的文章相 对较少。一方面，这类文章的论述很全面，让读者对文中所述的问题可以有比较系统 的认识；但从另一方面来看，由于篇幅限制，其论述深度往往不够。此类文章以“核 算类”命题的文章最具代表性，核算类近 40%的文章均是采用“大”题目。如房地 产企业会计核算问题浅探 （财政监督 2006/19 期） ，此篇文章分两部分，第一部分为 房地产会计核算存在的主要问题，阐述问题包括收入确认随意、虚列成本、利用往来 账挂账、 减值准备确认、 对外投资、 关联方交易显失公平、 实收资本不实七方面问题； 第二部分为加强对房地产开发企业财务监管的主要六项对策， 包括完善税收和会计制 度、建立房地产会计辅助资料簿、严格控制关联方交易、往来挂账、加强会计信息质 量控制、加强对税务部门税收情况的监管。又如新会计准则对我国房地产行业的影 响分析 （会计之友(上)2006 第 12 期） ，文章分为三大部分，包括影响房地产行业的 具体准则；具体准则对行业的影响，此部分又分为四点，其中第一、二点是对会计核 算及损益确认的影响， 第三、 四点是对税收体系变化的影响及对财务报告编制的影响； 最后是结语。前述两篇文章论述的问题涉及到房地产核算的方方面面，但文章篇幅均 不是很长，这就使得文章中不可能对每一问题进行深入阐述。 第二， 发现在搜集到的文章中， 较少涉及对中外房地产开发企业会计异同的探讨。 关注国外房地产开发企业会计理论界的动态是借鉴发达国家先进方法的有效途径， 了 解国外房地产开发企业会计发展特点，研究成果，分析之间的异同，找出我国目前存 在的差距，才能推动我国房地产开发企业会计的全面发展，因此对国外房地产开发企 业会计方面问题有待于深入研究和提高。 第三，我国房地产会计研究的内容展现了我国经济发展的特色。随着我国资本市 场的日趋成熟，会计信息的使用者日趋增多，对信息质量的要求也越来越高。特别是 对上市公司而言，根据深、沪交易所公布的房地产上市公司名单，截至 2006 年我国 首都经济贸易大学硕士学位论文 中、新房地产开发企业收入确认对企业上市的影响 第 5 页，共 55 页 共有上市房地产开发公司 43 家 ，新的企业会计准则从 2007 年 1 月 1 日起已率 先在上市公司施行。因此，新准则下如何向利益相关者传递高质量的信息是亟待解决 的问题。目前发现有关“会计信息质量”的文章仅占全部文献的 3.13%，其中 2003 年有 1 篇，2006 年有 2 篇，主要探讨了信息质量及披露问题，包括房地产类上市 公司的会计信息披露 （浙江金融 2003 年 8 月） 、 我国房地产业会计信息的问题、成 因与对策 （当代经济 2006 年 10 月） 、 房地产开发企业会计信息质量亟待提高 （甘 肃农业 2006 年 2 月） 。 1.2 文献综述及理论回顾1.2 文献综述及理论回顾 1.2.1 我国房地产开发企业收入确认的文献分析我国房地产开发企业收入确认的文献分析 在房地产开发企业收入核算方面，基本上所有的文献都认为应按照企业会计准 则第 14 号-收入所定义的五个条件进行确认，但对以下问题产生分歧:(1)对房地产 开发企业确认收入标准的观点不一,有的主张以发出“入伙”通知书（入住通知）作 为收入确认的标准；有的主张以开发产品竣工验收后签订购销合同，并办妥房地产移 交手续，作为收入确认的标准（财政部文件【财基199974 号】规定） ；有的主张以 收讫房款并办妥产权过户手续作为收入的确认的标准 （认为产权过户是房屋所有权交 付的标志，因此应该在产权过户后确认收入实现）等等。(2)对房地产预售收入存在 两种观点:一种观点认为预售收入应作为预收账款处理；另一种观点则认为预售收入 作为预收账款处理不符合会计的收入与费用配比原则。下文具体分析上述观点。 1.2.1.1 竣工决算后确认收入的观点竣工决算后确认收入的观点 胡光前、 龙芳在 “房地产上市公司收入确认标准亟待规范” 一文观点归纳如下： （1）作者提出以发出入伙通知书作为收入确认的标准，因为发出入伙通知书是早就 写在商品房购销合同中的， 以此作为收入确认的标准可以有效地防止房地产开发企业 操纵利润。并指出此种确认标准依据的是施工、房地产开发企业的财务制度第 62 条规定“房地产开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可 时，确认为营业收入的实现。 ” 财政部关于印发房地产开发企业财务管理若干问 题的补充规定的通知 【财基199974 号】规定“商品房竣工验收办理移交手续后， 应将预收账款转为营业收入。 ” （2）作者指出有些房地产企业利用收入成本不配比、 建设周期长的特点调节利润，以达到少缴或延迟缴税的目的。将预收房款作为“借资 款” ，挂在“其他应付款” ；部分房地产企业采用体外循环的方式，将售房收入存放在 其他公司账上，再假借其他往来事项转回资金，隐瞒收入；还有很多工程已完工，房 数据来自“证券之星” 胡光前、龙芳， “房地产上市公司收入确认标准亟待规范” ， ， 财政监督 ，2006/10 期，第 4142 页 首都经济贸易大学硕士学位论文 中、新房地产开发企业收入确认对企业上市的影响 第 6 页，共 55 页 屋已售出,但是迟迟不进行竣工决算和会计核算等。 （3）作者建议各房地产上市公司 统一收入确认的原则，以发出入伙通知书作为确认收入的必要条件，使房地产会计收 入具有可比性，有利于房地产企业经营业绩进行对比分析。 刘文秀在“浅论房地产销售收入的会计核算” 一文观点归纳如下： （1）作者同 意财政部规定的以开发产品竣工验收后签订购销合同，并办妥房地产移交手续，作为 收入确认的标准。因为房地产开发企业自行开发的房地产作为可供销售的开发产品， 具有商品的一般特性，因而房地产销售收入的确认应依据企业会计准则-收入进 行。 （2）作者提出不能确认收入的几种情况：在房地产竣工验收、办妥移交手续前收 到的销售款不符合收入确认条件的，只能作为“预收账款”。房地产开发企业在某些 促销方式下达成的交易，比如售后回租、售后回购方式的房地产销售，必须判断它是 真正的销售交易还是融资交易。如果是融资业务，与销售的房地产相关的主要风险和 报酬仍保留在房地产开发企业，即使已办妥移交手续，也不能确认收入。购销合同中 有销售退货条款的，应分析退货的可能性，估计可能发生退货的，不能确认收入。 1.2.1.2 预收购房款不确认收入值得探讨的观点预收购房款不确认收入值得探讨的观点 不赞同将预收购房款确认为收入的学者从会计、税法、上市公司业绩的角度分别 提出各自的观点。 冯浩主编的房地产开发企业会计 一书中从会计的角度指出： “采用开发成 本计算的房地产成本， 把销售费用、 管理费用和财务费用作为期间费用计入当期损益， 不对开发产品进行分配，虽然简化核算手续，正确考核开发单位的成本责任制，但由 于房地产开发周期长， 只有开发产品完工的年度和月份， 才能加以销售、 出租和转让， 才能取得经营收入。在那些没有完工开发产品加以销售、出租、转让的年度和月份， 就可能没有房地产的经营收入，却有销售费用、管理费用和财务费用的支出。这就不 符合会计的收入与费用配比原则，使企业有些年度和月份发生虚亏，值得进一步加以 研究。 ” 吴春道、刘波在“房地产企业收入实现滞后应引起重视” 一文中从税法的角度 阐述： “房地产企业销售收入的实现时间相关法律法规都有明确规定。实际操作中， 房地产企业通常未开盘先预售，建房过程中陆续收取房款，等开发项目全部竣工结算 后再申报所有销售收入。尽管现在已有相关措施制约，但预收房款先挂账不申报，缓 解了流动资金压力，而且在年终汇算清缴时，人为调节销售收入。由于不按税法规定 核算，造成一些房地产企业账面上收入与成本不配比，一方面房子卖的红红火火，另 一方面账面上却是成本很大收入很少，利润微薄，有的甚至还“亏损”。这严重影响当 刘文秀， “浅论房地产销售收入的会计核算” ， 上海会计 ，2001/03)，第 1920 页。 冯浩,房地产开发企业会计 ，复旦大学出版社,2006.7,第 243 页 吴春道、刘波,“房地产企业收入实现滞后应引起重视” 江苏省国家税务局主办税收观察2004/3/25 首都经济贸易大学硕士学位论文 中、新房地产开发企业收入确认对企业上市的影响 第 7 页，共 55 页 期税收收入的实现由于房地产企业销售收入实现时间的确认具有其特殊性， 这应 引起我们在日常管理和检查中的高度重视。” 李良在“房地产业上市公司报表井喷难持久” 一文中从上市公司业绩的角度阐 述： “近年来，房地产市场的稳步发展尤其是 2004 年爆炸式的价格上涨，并没有为房 地产上市公司 2004 年年报的业绩增色，而造成这种现象的原因就是房地产行业实行 了特殊的收入确认制度。与别的行业不同，房地产行业的收入并不在收到购房款时确 认，而是以竣工结算为依据的，这就是说，售房时的收入要到交房时才能确认虽 然 2005 年半年报中，房地产上市公司表现出强劲的盈利能力，然而由于所体现的利 润具有滞后性，反映的不过是以前年度的销售情况，并不足以作为投资者的投资依 据。” 1.2.2 国外房地产收入确认的理论回顾国外房地产收入确认的理论回顾 1.2.2.1 国外收入确认标准的一般理论问题国外收入确认标准的一般理论问题 kiso 通过比较,便于全面分析,综合评价和正确判断企业的盈利状况,以取得正确的认识; 通过比较,便于鉴别差异,选择优良,探索出一条适合我国国情的房地产开发企业收入 确认之路。这也正是本文选择中、新房地产开发企业收入确认对企业上市的影响 作为进行硕士学位论文研究题目的真正意义所在。 1.3 选题动机1.3 选题动机 在回顾了房地产收入核算方面的文献及理论后， 下面有必要阐述一下本文选题的 理论与实践意义、研究内容、研究方法及创新与局限。 1.3.1 研究的理论与实践意义研究的理论与实践意义 我国自 1993 年起一直在致力于会计制度的改革，房地产开发企业先后于 1993 年执行房地产开发企业会计制度、2001 年执行企业会计制度、2007 年在房 地产上市公司率先执行新的企业会计准则，加之我国居民住房经历了从福利分房 到住房商品化的转型，我国房地产开发企业仅有二十多年的发展历程，相应的房地产 企业的会计制度也在逐步的完善。在我国企业会计制度不断完善的进程中，新兴的房 地产行业的会计核算就难免会出现一些问题， 特别是如何正确确认房地产开发企业收 入将会对企业上市产生深远影响。新加坡上市公司在中国房地产市场的实践，又为丰 富这个主题提供了更深一步的思考和答案。 从理论上讲，本文的研究意义在于：（1）在借鉴国、内外关于房地产会计收 入理论研究成果的基础上， 探讨如何将会计理论更好地为我国社会主义市场经济建设 服务，有助于健全我国房地产开发企业收入核算制度。（2）针对目前房地产会计在 收入确认方面理论界和实务界有不同处理意见的问题， 剖析我国与新加坡在收入确认 及相关方面的异同及其对企业上市的影响， 为学术研究从新的视角提出理论创新的路 径。有助于规范我国房地产开发企业收入的确认和计量,确保财务报表反映的收入信 息真实、 可靠， 从而使会计信息使用者更好地理解、 评价会计信息， 作出正确的决策。 (3)为理论和学术界研究房地产开发企业收入确认对企业上市的影响提供可借鉴的结 论和理论基础，为我国现行房地产收入确认方法的改进提供一些参考。 从实践中看，我国已加入了 wto，这意味着我国和世界的联系越来越紧密。我国 实行社会主义市场经济，房地产开发企业会计模式的完善既要立足中国的社会环境、 首都经济贸易大学硕士学位论文 中、新房地产开发企业收入确认对企业上市的影响 第 12 页，共 55 页 历史文化传统，又要面向世界兼取各种会计模式之长，适应国际交流和国际协调的发 展与会计的国际惯例协调。在地理环境及文化背景与我国有相似性的亚洲地区，新加 坡非常重视房地产业发展问题，在房地产会计方面积累了丰富的经验。在中国提出和 谐社会的今天，和谐、繁荣、稳定的新加坡有许多值得中国借鉴的经验。因此，研究 新加坡的会计环境、 会计准则及会计实务对于我国房地产会计收入准则的完善具有 有一定的实践意义。此外，中国资本市场要不断成熟和完善，通过我国与新加坡房地 产收入确认的比较，剖析其对企业上市的影响，据此提出完善规范我国房地产开发 企业收入确认的建议、标准，有助于提升我国房地产开发企业在国际资本市场上的竞 争力，吸引境外资本加入。 1.3.2 研究内容、研究方法研究内容、研究方法 本文研究的范围是中、新房地产开发企业收入确认及其对企业上市的影响问题。 研究的内容是在分析国内外研究成果的基础上， 通过对比我国与新加坡房地开发企业 收入确认的异同，并以实证分析为佐证，以探索两国不同收入确认方式下，房地产收 入确认对企业上市的影响，进而提出完善规范我国房地产收入确认的具体建议。 总体来讲，本文采用规范性的研究方法，较多地运用统计数据（上市公司财务报 表）进行佐证。文主要应用如下三种研究方法： 1文献回顾的方法。对理论界实务界对房地产开发企业收入确认的几种不同 方法进行阐述，得出对房地产收入确认问题的总体认识，并大致作出判断。此种研究 将主要集中于本文第一部分。 2比较分析的方法。对我国与新加坡房地产开发企业收入确认进行比较，得出 由于收入确认不同，将导致两国利润报表数据产生差异，进而会对企业上市产生深 远影响的结论。这部分研究将集中于本文第二三部分。 3实证研究的方法。具体选股标准是： （1）2004 年我国深沪交易所房地产 38 家上市公司。 （2）通过对 38 家样本股的对比研究，综合考虑样本股的盈利能力现 金流量状况等因素，论证由于房地产收入确认不同对企业上市的影响。这部分研究将 集中于本文第四部分， 此部分也是对本文第二三部分比较分析方法得出结论的进一 步佐证。 1.3.3 研究创新与局限研究创新与局限 本文的主要创新性工作和形成的结论如下：第一，在理论层面，将我国与新加坡 房地产开发企业收入确认进行对比分析， 提出两国房地产开发企业收入确认的三大差 异，三个导致收入确认差异的原因以及其对企业上市的影响。第二，结合我国房地产 开发企业的基本情况， 提出当前我国房地产开发企业会计改革应当加强宏观监管的三 个方法和完善预售流程监管的两个环节。第三，在制度层面，借鉴新加坡房地产会计 首都经济贸易大学硕士学位论文 中、新房地产开发企业收入确认对企业上市的影响 第 13 页，共 55 页 核算的经验，提出完善我国房地产开发企业预售制度的政府、企业、购房人分担预售 风险的设想。第四，在实践层面，通过分析房地产收入确认对企业上市的影响，提出 确认我国房地产开发企业预售收入、分期收款、代建房收入的确认标准，对防止我国 与国外房地产企业因收入确认存在差异，而导致在国际资本市场处于不利地位，有一 定的积极作用。 受客观环境及主观能力的限制，本文研究存在如下几方面的局限性：(1)本文所 提出的房地产开发企业销售收入确认标准，无法预测国家今后宏观政策、产业政策、 法律规范等方面可能产生的变化及其影响。(2)本文所探讨的房地产收入确认对企业 上市的影响偏重于会计核算，未考虑影响企业上市其它方面的因素。 （3）本文在实证 分析样本的选取中，样本企业数量有限。2004 年上市房地产公司仅 43 家，本文筛除 5 家数据不全公司，样本企业为 38 家，占样本总量的 88.37%。另外，由于上市公司 财务处理方法不一样可能会有部分不统一或者失真的因素存在， 这都有可能对本文的 研究结果产生一定的影响。 首都经济贸易大学硕士学位论文 中、新房地产开发企业收入确认对企业上市的影响 第 14 页，共 55 页 2 新加坡房地产开发企业会计 概念框架与企业上市关系 新加坡房地产开发企业会计 概念框架与企业上市关系 新加坡房地产开发企业会计规定包含在公司法和会计准则之中。向财政部长 负责的公司与企业登记局有权强制公司遵守公司法。股份公开公司和股份不公开 公司必须将财务报表交公司与企业登记局存档。被豁免的股份不公开公司（即股东数 在 20 人以下，其中任何一个股东都不是公司法人或公司法人的代理人）如果具有偿 债能力则不必将财务报表存档。新加坡为吸引外国公司投资上市，允许在其境内上市 的外资房地产公司遵照国际财务报告准则（international financial reporting standard-ifrs ） 美 国 一 般 公 认 会 计 准 则 （ general accepted accounting principles-gaap）新加坡财务报告准则（financial reporting standards-frs）编报 财务报告， 这种宽松的会计环境， 使新加坡成为亚洲乃至世界房地产投资的热点之一。 2.1 新加坡采用盎格鲁撒克逊式会计模式2.1 新加坡采用盎格鲁撒克逊式会计模式 盎格鲁撒克逊会计模式要求财务报告对财务状况与经营成果进行“公允”和 “实质重于形式”的反映。盎格鲁撒克逊会计通常存在于适用普通法系的国家，以 及那些直接融资在经济生活中占据重要地位， 资本市场相对比较发达的国家， 如英国、 美国、荷兰等国。 英国是“盎格鲁撒克逊会计”模式的典范。在英国，“真实和公允的要求是至 高无上的”。英国会计准则委员会规定，如果在例外的情况下，遵守会计准则的要求 与提供真实与公允的观点的要求不一致，那么，在提供真实和公允的观点的条件下， 可以放弃会计准则的要求，采取理智和无偏见的判断，建立合适的替代处理方法，使 之符合上述情况的经济和商业特点。经修订的1985 年公司法第 226（5）条和 227 （6）条也规定，当按照公司法的要求对包括在财务报表中的事项进行处理时， 可能会发生不符合真实和公允要求的特殊情况。在这种情况下，只要能够提供真实和 公允的观点，就可以背离公司法的有关要求。 新加坡采用盎格鲁撒克逊式会计模式因为它曾是英国殖民地， 也是采用盎格鲁 撒克逊式会计模式（特别是美国和英国）的公司对外国直接投资的对象，其财务制 度属于资本市场型而非信贷型。此外，新加坡的许多公司都已发展到需要在国际市场 上筹资的程度。在国际资本市场上，盎格鲁撒克逊式会计是标准的会计模式。新加 坡就其人口和经济规模而言拥有巨大的资本市场。 资本市场型的公司财务报告比信贷 首都经济贸易大学硕士学位论文 中、新房地产开发企业收入确认对企业上市的影响 第 15 页，共 55 页 型的财务报告需求更庞大、更先进的会计职业界。新加坡就其较少的人口（约 400 万）而言，拥有庞大的达到国际水准的会计职业界，其国内的四大国际会计师事务所 就是较好的例子。另外，新加坡还有许多英国和其他国家会计机构的成员。很多年来 新加坡一直以国际会计准则作为本国准则的基础。它还受到英国、澳大利亚和美国准 则的影响。例如新加坡关于每股盈余的会计准则原先以英国准则为基础，但目前和 33 号国际会计准则更接近；关于商品与劳务税收方面的会计准则在缺乏相关国际会 计准则的情况下以英国准则为基础。总的来说，新加坡的准则制定者将国际会计准则 视作为是“取代英国会计准则所具有的非正式影响的政治上正确替代品”国际会计准 则还能使新加坡的公司在遵守已被国际接受的盎格鲁撒克逊式财务报告法规的同 时，避免采用它们所认为的美国公认会计原则中的限制性条款。 2.2 新加坡会计准则的制定、颁布、实施和披露2.2 新加坡会计准则的制定、颁布、实施和披露 新加坡在 1963 年脱离英国殖民统治后，开始独立探索其会计发展道路。由于新 加坡的经济外向型和开放型定位，使得新加坡在独立后，选择向国际财务报告准则靠 拢。2002 年以前的新加坡的会计准则由新加坡注册会计师协会（institute of certified public accountants of singapore，简称 icpas）制订并对外颁布，该准则主要建立在 国际会计准则的基础上。对该准则的遵守不具有强制性。icpas 是根据国际立法（证 券法中有关会计的条款）成立的，不隶属于任何一个部门，其前身是成立于 1963 年 的新加坡会计师协会（singapore society of accountants，简称 ssa）,于 1989 年被新 加坡注册会计师协会（institute of certified public accountants of singapore，简称 icpas）和公共会计师委员会（public accountants board，简称 pab）取代。公共会 计师委员会的成立是为了加强对公共会计业务的控制 （它包括英国和澳大利亚等国际 成员）。从 2002 年开始的会计准则（被称作财务报告准则，frss）由政府任命的公 司披露与治理委员会（council on corporate disclosure and governance,简称 ccdg） 负责，该委员会还负责制定公司治理法令。公司披露与治理委员会利用新加坡注 册会计师协会的专业力量。该委员会主席是新加坡证券交易所主席，其领导者还包括 来自企业、职业团体、学术机构和政府代表。它尽可能采纳国际准则。目前遵循公司 披露与治理委员会的准则已成为法律要求。 为了与国际惯例接轨， 披露与会计准则委员提议遵守会计准则应该通过立法来规 定。在这个方面，委员会指出，目前按照公司法规定编制和呈报的需经审计的财务报 表的公司一律要遵守会计准则。借鉴英国的模式，如有发生与会计准则偏离要充分披 露，同时还要披露审计人员对此披露的确认。上市公司要在所有有关公司的财务成果 和状况的报告之中披露该信息，包括对准则的偏离、造成的财务影响和偏离的理由。 首都经济贸易大学硕士学位论文 中、新房地产开发企业收入确认对企业上市的影响 第 16 页，共 55 页 偏离会计准则的公司只要详细披露该事项，并且审计人员对此予以确认，则该行为不 视为违反法规。 新加坡采用 iasb 发布的 iass和 ifrss, iasb 的每个准则都要在仔细考虑后应用 为新加坡的准则。被采用的准则将被作为新加坡发布的财务报告准则（frss）。从会 计准则更名的财务报告准则也反映了世界趋势的转变。公司披露与治理委员会 2003 年发布了一系列的会计准则，这些准则与国际报告准则几乎相同。当然，也存在个别 国际会计准则不适合新加坡特殊情况的例外， 新加坡的准则制定者特别声明了要消除 本国规则和国际财务报告准则的差异。然而，国际财务报告准则是在不断变化的，除 非直接采纳了国际报告准则（而不是通过本国准则），否则随着旧准则差异的删除， 新准则的差异又会产生。此外，新加坡的准则制定者还会限制国际财务报告准则所允 许的各种备选方法，且有更多的披露要求。 2.3 新加坡允许采用全球公认会计准则吸引国外公司上市2.3 新加坡允许采用全球公认会计准则吸引国外公司上市 新加坡要吸引国外的公司投资上市，其原则就是不给企业增加不必要的成本， 同 时还要保护投资者的利益。况且，投资者可以从投资经理人那里获得有关公司业绩的 分析和对比的信息。因此，新交所已允许国外上市公司采用新交所认同的可选择的会 计准则。对于新加坡上市公司，委员会认为如果他们也在国外上市并要求采用不同的 准则，只要该准则在新交所允许的范围内，他们可以不采用新加坡的财务报告准则。 对于这种双重上市公司，应该为投资者提供与其他行业可比的分析报告。例如，如果 新交所允许采用 gaap，则在新加坡和美国上市的公司允许使用 gaap 而不必调整为新 加坡财务报告准则。投资者可以根据美国分析师的报告与美国其它上市公司进行比 较。这样既可以吸收国外公司来新加坡上市又能保护投资者的利益。对未上市的新加 坡公司， 在特定情况下经公司企业管理处许可， 他们可以使用新交所允许的会计准则。 公司遵守了 iass/ifrs，应被认为是遵守了新加坡的财务报告准则，可能需要一段时 间来调整和改善信息系统。因此委员会规定那些只有财务年度开始于 2003 年 1 月 1 日或之后的公司必须完全遵守已颁布的准则。 鼓励其他公司尽早执行已颁布的会计准 则。 新加坡允许在境内上市的外资企业按照 ifrs、gaap、frs 编制财务报告，新加坡 免除了企业将其遵守的 gaap 或 ifrs 编制的报告，调整为按 frs 编报。这充分体现了 其会计最大限度地为吸引外来投资及保护企业的利益服务，把服务于国家和社会，作 为会计的目标。同时，新加坡作为一个会计法规、准则的执行者而非制定者，基本上 接受了国际会计准则，这决定了新加坡会计国际化的特点。但是，新加坡的会计接受 不是盲目的， 它都在充分考虑了 ifrs 对新加坡适用程度之后才决定是否在本国采用。 首都经济贸易大学硕士学位论文 中、新房地产开发企业收入确认对企业上市的影响 第 17 页，共 55 页 目前， 在美国上市的非新加坡公司到新加坡上市， 新加坡允许其采用美国的 gaap 而不用调整为新加坡的会计准则。对已在美国上市的新加坡公司在新加坡上市，委员 会认为这类公司没有必要在遵守 gaap 的基础上再按新加坡财务报告准则调整，这将 会增加成本并使一些公司放弃到新加坡上市的计划。那么，不要求按 gaap 编制的报 表再按照财务报告准则编制或至少披露重大差异是否合适呢？在 gaap 和 iass/ifrss 之间有较大的差异， 两者之间的协调成本是昂贵的。 两者所依据的概念框架不同。 gaap 更强调可靠性，因此比 iass/ifrss更详细具体。另一方面，iass/ifrss更强调相关 性,因此职业判断的空间较大。 从新加坡推行的上述做法可以清楚看出， 新加坡政府一切以维护国家社会利益 为出发点的服务理念。由于这种宽松的会计环境，使得新加坡受到投资者的青眛，使 其成为亚洲乃至世界房地产投资的热点之一。 首都经济贸易大学硕士学位论文 中、新房地产开发企业收入确认对企业上市的影响 第 18 页，共 55 页 3 我国与新加坡房地产开发企业 收入确认比较及其对上市影响 我国与新加坡房地产开发企业 收入确认比较及其对上市影响 我国与新加坡房地产概念相似。房地产是房产和地产的总称。房产指各种房屋财 产，包括住宅、厂房以及商业、办公用房等；地产