（工商管理专业论文）中国商业银行房地产金融风险及防范研究.pdf

中文摘要 近年来，随着我国住房制度改革的不断推进、国民经济的持续快速增长和城 市化进程的加快，房地产业在我国已经成为一个产业得到迅速发展，并且正朝着 国民经济的支柱产业方向发展。可以预见，随着我国经济迅速发展和国民收入水 平的提高，房地产业将有更大的发展空间和潜力。与此同时，房地产金融随之快 速发展，并对房地产业的发展发挥着举足轻重的作用，成为房地产业发展的重要 支撑。 然而房地产业是一个高风险的行业，房地产金融在支撑房地产业迅速发展的 同时，不可避免地承担了房地产业的高风险。在我国，由于融资渠道的单一，使 得商业银行成为了房地产金融风险的主要承担者。种种迹象显示，我国的商业银 行房地产金融已隐藏着重大的风险隐患。历史教训表明，商业银行的房地产金融 风险很大，一旦爆发，将迅速波及到整个金融体系乃至影响整个国民经济的稳定 和发展。因而采取积极措施防范房地产金融特别是商业银行的房地产金融风险已 是刻不容缓。 本文从分析我国房地产金融的发展现状入手，综合运用经济学、金融学的相 关理论知识，采取理论分析和实证分析、定性分析和定量分析、系统分析和比较 分析相结合的方式，研究和分析我国房地产金融面临的主要风险及原因，并通过 典型国家房地产金融风险防范的分析，结合我国的实际情况，从宏观和微观两个 角度来提出防范我国房地产金融风险尤其是商业银行房地产金融风险的政策建 议和策略。 关键词：房地产金融风险风险分析 a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s ，w i t ht h ef n r t h c r a n e 圮o fr e f o r mi nt h eh o u s i n gs y s t e m , t h er a p i d g r o w t ho fn a t i o n a le c o n o m ya n ds p e e d i n g - u po ft h eu r b a n i z a t i o np r o c e d u r e ，r e a l e s t a t ei n d u s t r yh a sb e c o m et h ep i l l a ri n d u s t r yi nc h j d 盟se c o n o m y ，i t se x p e c t e dt h a t w i t ht h es u p p o r to f n a t i o n sm a c r o - p o l i c i e st h er e a le s t a t ei n d u s t r yw i l lb ef l o u r i s h i n g a n db e c o m et h em a i n s t a yi nt h en a t i o n a le c o n o m yi nf u t u r ey e a r s a tt h es a l n et i m e ， l o a np r o v i d e db yc o m m e r c i a lb a n k s m o s t l yt h es t a t e - o w n e db a n k s ，h a sf o ra l lt h e t i m eb e e nas i g n i f i c a n t8 0 1 】r c eo fm o n e ys u p p l yt ot h er e a le s t a t es e c t o r t h e c o - e x i s t i n gr e l a t i o m h i pd e t e r m i n e st h a td e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r yi sb o u n d t oa c c o m p a n yb yt oe x p a n d i n go f r e a le s t a t ef i n a n c i n g h o w e v e r , r e a le s t a t ei n d u s t r yi sh i g hr i s k , w h i c hi n e v i t a b l el o a d st ot h eh i g hr i s k s i nf i n a n c i a li n d u s t r y u n d e rt h ec o n d i t i o no fl i m i t e de l 血m e lt or a i s i n gm o n e y , t h e c a p i t a ln e e d e di n r e a l e s t a t ei n v e s t m e n ti sm o s t l yd e p e n d e do p e nt h el o a n si f c o m m e r c i a lb a n k s ，e s p e c i a l l yo nt h es t a t e d - o w n e db a n k s c o r r e s p o n d e n t l y , t h er i s k s o fr e a le s t a t ea g ef o c u s e do nc o m m e r c i a lb a n k s w o r l d w i d ee x p e r i e n c e s ，s u c ha st h e e a s ta n ds o u t h e a s ta s i a nf i n a n c i a ll a n o l i ni n1 9 9 7 ，h a ss h o w nu st h a tr i s k so fr e a l e s t a t ef i n a n c i n g w i l l 仃i g g 。dad i s a s t r o u sf i n a n c i a lc r i s i s ，w h i c hw i l lg r e a t l yh a z a r dt h e s t a b i l i t yo ff l n a n c ee v e nt h ew h o l en a t i o n a le c o n o m y i t so fe m e r g e n c yt ot a k e e f f e c t i v ea c t i o n st ow a r do f ft h er i s k so fr e a le s t a t ef i n a n c i n ga n dt op r o m o t et h e h e a l t h yd e v e l o p m e n t o f r e a le s t a t ef i n a n c i n g a i m i n gt op r o v i d ea ne f f e c t i v es o l u t i o nt op r e v e n tt h ec o m m e r c i a lb a n k sf r o m t h er e a le s t a t e f i n a n c i n gr i s k s ，t h i st h e s i ss y n t h e t i c a l l ya d o p t st h et h e o r i e si n e c o n o m i c sa n df i n a n c e s ，i n t e g r a t i n gt h ec o m p l i c a t e dm e t h o d so ft h e o r e t i ca n d p r a c t i c a la n a l y s i s ，b yf o c u s i n go nt h et h e m eo fr e a le s t a t er i s k sc o n t r o l ，m a k e sa t h o r o u g hs t u d yo fc h i n a sr e a le s t a t ef i n a n c i a li n d u s t r y 晰t ht h eh o p ct oh e l p i n ga l o n g - t e r ms t e a d ya n dh e a l t h yd e v e l o p m e n to f c h i n a sr e a le s t a t ef i n a n c i n g k e yw o r d s ：f i n a n c er i s k , r e a le s t a t ef i n a n c i n gr i s lr i s ka n a l y s i s 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得叁盗盘堂或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均己在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：卢协芝 签字日期：p 跚年工月f 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解鑫洼盘堂有关保留、使用学位论文的规定。 特授权墨鲞盘鲎可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名：夕舶乏 导师签名 签字日期：加以年。月 ，日签字日期 日 天津大学硕士学位论文第一章绪论 1 1 研究背景与动机 第一章绪论 我国房地产金融从计划经济体制下实物分房造成的低迷时期到2 0 世纪8 0 年 代住房制度改革试点的逐步起步，到近几年的快速发展，经历了2 0 多年的时间。 在这2 0 年里，房地产业逐渐发展成为国民经济的支柱性产业。与此同时，房地 产金融也日见活跃，并对房地产业的发展发挥出举足轻重的作用。随着房地产金 融的不断发展、各商业银行房地产贷款投放总额的不断增加，房地产金融的风险 也开始逐步显现，如何防范和控制房地产金融风险已成为当前我国国民经济发展 急待研究解决的课题。 1 1 1 房地产经济日益成为国民经济的支柱产业 房地产和汽车、钢铁产业被称为西方国家的“三大支柱”产业，对国民经济 的快速增长常起着拉动作用。近年来，随着住房制度改革的不断推进、经济的持 续快速增长和城市化进程的加快，我国房地产经济呈现出高速发展的态势，并以 其高度的行业关联性，带动了建筑、机械、装饰装修、家用电器等十几个行业的 发展，在国民经济中的地位不断提高。从1 9 9 8 年起，我国房地产业投资占g d p 比重保持在7 和7 8 之间，每年拉动g d p 增长1 个百分点以上，超过了钢铁、 能源、化工等重要产业。从2 0 0 1 年至2 0 0 2 年，房地产投资增长速度已连续三年 超过2 0 ，分别达到2 2 、2 5 和2 2 。同时城镇居民消费结构中用于居住的支 出从9 0 年的1 7 3 上升到2 0 0 1 年的2 2 1 0 ，上升了近5 个百分点，平均每人 每年用于居住的支出从9 0 年的6 0 8 6 元上升到2 0 0 1 年的5 4 7 9 6 元，增长近9 倍， 占到可支配收入的7 9 12 0 0 1 年居民购买新建成商品住宅的交易额达到了3 6 7 5 亿元，是1 9 9 7 年的4 5 4 倍，全国城镇居民住房支出的总额达到75 0 0 亿元 以上，带动的相关消费近1 0 0 0 0 亿元。房地产业成为国民经济新的增长点和支柱 性产业己是不争的事实。 1 1 2 我国商业银行房地产金融与房地产业关系 房地产业的发展需要金融业的支持，金融业的发展需要在房地产业拓展业 天津大学硕士学位论文 第一章绪论 务。由于房地产业有投资规模大、周期长和商品价值大的特点，房地产的开发和 销售都需要金融部门的支持。正如货币天然需要金银一样，房地产业天然需要金 融。房地产业越发达，与银行的关系就越密切、对银行的依赖性就越强。房地产 业的发展大量利用银行贷款，带动了银行业的发展，是银行利润新的增长点；而 银行业的发展特别是银行贷款资金方式的增加反过来又会促进房地产业的发展。 房地产业是金融业的黄金项目，房地产业投资大、盈利多、风险小，能为金融业 的发展提供广阔的市场。房地产金融是房地产业发展的保障，也是国家调控房地 产市场和促进房地产消费的主要手段。 在市场经济发达的经济体制中，金融业和房地产业总是在密切配合，相互兼 容中发展，二者之间是相互依赖、相互渗透、相互促进和共同发展的密切关系。 两者的良性互动可以促进社会的发展，否则有可能对国民经济的发展产生不良影 响，所以房地产金融问题不仅是房地产业的问题，也是金融业和宏观经济的大问 题。 在我国房地产投资迅速增长、房地产业蓬勃发展的背后，是商业银行房地产 金融资金的大举投入。商业银行房地产金融资金贯穿于房地产开发建设和销售流 通的全过程，成为房地产经济增长的重要支撑。首先，房地产的开发与经营需要 银行信贷资金的大力支持。房地产开发项目资金少则几百万，多则上亿元甚至数 十亿元，仅靠开发商的自有资金是难以维持的。以上海市为例，根据上海市“十 五”规划，上海市在“十五”期间预计新建商品房面积6 0 0 0 万平方米以上3 ，平 均每年要竣工商品住宅12 0 0 万平方米以上，以每平方米住房平均成本20 0 0 元 计算，每年至少需投入2 4 0 亿元资金。显然房地产企业自身是没有如此之大的资 金实力的。在当前我国融资渠道有限的现实情况下，商业银行信贷资金是房地产 企业筹集开发资金最主要的途径。另外还有材料设备供应商和施工安装单位的垫 资，这部分资金大部分也来源于银行贷款。这样房地产企业开发商向银行的直接 贷款及间接融资比例，据中国人民银行( 2 0 0 3 年第二季度中国货币政策执行报 告统计，目前我国房地产市场6 0 以上资金来源于信贷资金。其次，房地产的 流通和消费需要银行信贷资金的支持。房地产商品的单位价值要远远大于其他商 品。我国2 0 0 2 年全国平均房价为2 2 7 9 元平方米，以此计算，购买一套8 0 平方 米的住房需要1 8 万多元，与此同时我国当年人均可支配收入只有7 7 0 3 元，一个 3 口之家的年收入也不过2 3 万元( 假设3 人均有收入来源) ，即使不考虑其他消 费，购买这样一套住房也需要7 、8 年的时间。因此对于普通家庭来说，完全以 自有资金购买住房是有较大困难的，据统计，至少有一半以上的居民购房需要向 银行贷款。再者，房地产金融的发展有利于房地产业的健康发展。目前我国房地 产市场仍然较为落后，市场体系不健全。房地产金融可以帮助房地产开发企业运 天津大学硕士学位论文 第一章绪论 用财务杠杆融通资金进行房地产项目开发和建设，进而促进房地产业的发展，健 全房地产市场体系。同时，政府可以房地产金融作为调控工具，通过调整利率、 控制规模、提高贷款条件等手段来调整房地产市场的结构性供需矛盾，起到熨平 经济周期和促进房地产业健康发展的作用。 1 1 3 商业银行房地产金融风险不容忽视 商业银行的房地产贷款一般采用房地产抵押担保方式，而房地产业与其它产 业比具有保值、增值、不易毁损、可用年限长等特点，因此房地产贷款被认为是 安全性较高的信贷业务。房地产业的高利润性和房地产贷款的低风险性使得各商 业银行对于发放房地产贷款十分积极。特别是1 9 9 8 年中国人民银行一系列鼓励 房地产金融发展政策条例出台后，各商业银行争相向房地产业发放贷款，房地产 贷款出现了成倍增长的趋势。根据中国人民银行统计，1 9 9 8 年，商业银行房地 产贷款余额为25 7 0 亿元，到2 0 0 2 年这个数字达到1 48 6 9 亿元，年均增长1 倍 以上，增速远远超过同期g d p 增长速度。截至2 0 0 3 年4 月，房地产贷款余额达 到1 83 5 7 亿元，占商业银行各项贷款余额的1 7 6 ，其中个人住房贷款余额92 4 6 亿元，占各项贷款余额8 9 。 然而在房地产金融快速发展的同时，也迅速积累了巨大的风险主要体现在 三个方面。 第一，违规贷款的数额和比重高。2 0 0 3 年2 月2 0 日，人民银行公布了( 2 0 0 2 年货币政策执行报告，披露了2 0 0 2 年底央行检查全国商业银行房地产信贷情况 的结果。这次检查共抽查房地产贷款2 0 9 0 1 笔，金额1 4 6 8 亿元，其中违规贷款 和违规金额分别达到2 0 5 0 笔和3 6 6 亿元占总检查笔数和金额的9 8 和 2 4 9 。第二，违规贷款的环节多，涉及到房地产开发、销售的各个方面。商业 银行不仅对“四证”不齐全的项目发放房地产开发贷款，或以流动资金贷款替代 开发贷款，或在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资3 0 的条件下发放开 发贷款，而且通过“假按揭”骗取银行贷款的问题也非常严重，开发商“空手道” 运作的特征十分明显。第三，违规贷款的风险大。目前房地产企业开发项目的一 般流程是：先用流动资金贷款获得土地使用证，然后将其抵押给银行，申请正式 的开发贷款；再用新贷来的部分开发贷款去偿还流动资金贷款。加上高估地产项 目价值以及建筑商垫资开发等手段的辅助，当前房地产项目来自银行信贷的资金 远不止于7 0 。尽管这些做法不符合人民银行的规定，但商业银行却具有很高的 积极性，默许违规贷款的发生。 显然，商业银行存在极高的风险。首先，盲目贷款完全是基于对房地产市场 天津大学硕士学位论文 第一章绪论 的乐观预期。2 0 0 0 年以来，房地产业处于上升阶段，开发商因此可以以高比率 的财务杠杆运转。然而一旦房市转向低迷，大量贷款必将难以归还，最终必然形 成银行坏帐，重蹈1 9 9 2 年房地产热的覆辙。其次。房地产开发多采用项目公司 的形式，开发商自身实现了风险隔离，各项目公司的资本金比例极低。从开发商 的角度看，其“理性”的行为便是以最少的资金博奕最多的项目，而大部分资金 来源于银行，形成了风险与收益不对称的局面。第三，银行往往存在羊群行为， 表现在两个方面。一是在行业看好时各家银行对开发商盲目争相放贷，而忽视潜 在的风险：二是在行业出现问题时纷纷撤资，而不管具体项目的实际情况。无论 哪一种情形出现，本质上都是个体的理性形成了集体的非理性，结局是囚徒困境 模型中最坏的结果。正是对于房地产金融市场潜在的严重问题，中国人民银行于 2 0 0 3 年6 月1 3 日出台了1 2 1 号文件，即关于进一步加强房地产信贷业务管理 的通知，对开发商贷款、建筑企业流动资金贷款、个人住房贷款以及土地储备 贷款等四个违规高发地带进行规范，对房地产行业造成了极大的震动。2 0 0 4 年2 月2 6 日中国银行业监督管理委员会又发布了商业银行房地产贷款风险管理指 引，是金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。但是，这 两个文件并没有解决已经产生的问题，也没有从根本上消除房地产金融体系存在 的“病灶”。如果没有房地产金融市场的完善和深化，该文件必将难以真正执行 和落实。 1 9 9 7 年由泰国房地产泡沫破灭导致金融机构不良资产比例大幅上升而引发 的东南亚金融危机等不少历史教训均表明，房地产金融风险一旦形成，便会迅速 扩张，出现大面积的金融风波，进而危及整个金融体系乃至整个国民经济的稳定 和发展。历史的教训值得我们引以为戒，在快速发展房地产金融的同时一定要加 强风险控制和防范，避免悲剧的重演，以保障国民经济的持续、健康和稳定发展。 1 2 研究方法和目的 本文综合运用了经济学、金融学的相关基础理论知识，采取定性分析和定量 分析、理论分析和实证分析、系统分析和比较分析相结合的方式，紧紧围绕“房 地产金融风险”这一主题，对我国房地产金融进行了全面分析。旨在通过对我国 房地产金融风险的分析和研究，在借鉴国际经验的基础上，提出防范我国房地产 金融从而降低商业银行房地产金融风险的政策建议和策略，藉以促进房地产金融 的健康、持续和稳定发展，避免重蹈东南亚诸国和日本等国的覆辙。 天津大学硕士学位论文 第一章绪论 1 3 国内外研究现状 随着房地产金融的风险开始逐步显现，如何防范和控制房地产金融风险已成 为当前我国国民经济发展急待研究解决的课题之一。国内外学者在房地产金融风 险分析、防范与控制方面做了诸多研究。 在房地产金融风险的分析方面， 张帆( 2 0 0 3 ) 分析了政策房地产金融风险与房地产风险具有高度关联性。指 出而房地产风险呈现出多层次、多元化的特点，银行应通过建立扁平网络化监控 体系对房地产行业、个人按揭，开发商进行全面监控，是防范房地产金融风险的 关键。 李勇等( 2 0 0 5 ) 从估价理论与方法，估价中介与银行、客户的关系，估价师 与估价队伍建设以及行业协会建设等四个方面论述了房地产估价中存在的问题， 并提出了自己的一些观点和解决办法，以此来加强对估价行业的规范和对房地产 金融风险的防范，防止2 0 世纪末的东南亚金融危机在我国重演。 赵文清等( 2 0 0 5 ) 从风险及房地产金融风险的含义入手，指出了房地产金融 风险的类型及我国房地产金融风险的形成的内部和外部原因，分析了我国房地产 金融风险存在的问题，最后提出我国房地产金融风险的防范方法。 苏爱军( 2 0 0 4 ) 从信息不对称原理深层次地剖析了房地产金融市场中的信息 不对称问题，从财务信息“失真”现象、房地产“泡沫”现象、房地产“超载” 现象、“三外”现象、“假个贷”现象等五个方面研究了房地产金融市场信息 不对称的具体表现形式，并有针对性的提出防范房地产金融风险应从加强我国金 融信用制度建设、充分发挥政府政策引导职能、加大中央银行监管力度、银行内 部应建立并不断完善风险防范，控制和化解机制四个方面加以控制和防范，以此 减弱由信息不对称导致的房地产金融风险，从而确保银行房地产信贷资金的安 全。 陈万铭( 2 0 0 4 ) 通过对建立房地产市场宏观监控体系必要性的分析，提出分 层次、分级建立房地产市场发展阶段指标、房地产供求状况指标、房地产市场价 格指标、房地产投机程度等四类房地产金融风险宏观监控体系。 周业棵( 2 0 0 3 ) 指出从金融角度出发，研究房地产金融风险，进而探索建 立房地产金融预警机制，对促进房地产市场健康发展和防范化解金融风险，有着 重要的意义。 阿彻( w a r c h c r ) 等( 1 9 9 9 ) 通过对美国1 9 9 1 - - 1 9 9 8 年间9 6 3 9 例多户住房抵押贷 款违约案例的研究发现，个人住房抵押贷款风险是由贷款发放过程和住宅销售过 程内生的，而与贷款价值比( 1 0 a n - t o - v a l u e ，简称l 1 v ) 变量无关。 天津大学硕士学位论文 第一章绪论 由于中国房地产市场与金融市场是风险聚集的两个重要载体，而两个市场在 经济运行中又具有生性，因而必须防范建立健全房地产与金融市场危机( 武康平 等，2 0 0 4 ) 。吉林大学经济学院宋冬林教授也认为：“在住房信贷业务日趋成熟的 带动下，国内的房地产市场也呈现出繁荣的态势，随着房地产价格的日渐攀升， 有专家产生了房地产市场是否存在泡沫、是否会引发金融风险的担忧。”中国房 地产业协会会长杨慎直言不讳地指出：全国3 2 万家房地产企业，平均负债率高 达7 4 左右。事实上，从1 9 9 8 年至今的房地产繁荣景象，完全是靠银行的单极 杠杆撬起来的。“中国的房地产现在已经到了关键的时候，银行对房地产贷款风 险的防范也到了关键的时候。”因而可以“利用现代信息技术和高级金融理论来 化解这些实体经济风险”( r o b e r tj s h i l l e r ) 。 从房地产市场与金融市场关系的视角，研究的文献也在不断增多。可以从实 证与数理分析两个视角进行归纳：a i l e n 和g o r t o n ( 1 9 9 3 ) 构造了一个连续时间 的有限期界条件下的模型。接着a l l e n 等人( 1 9 9 8 ) 发展了一个简单的模型，其 中银行部门的中介作用导致的代理问题最终导致了资产泡沫。袁志刚( 2 0 0 3 ) 从 经济泡沫的理论出发，构造了一个房地产市场的局部均衡模型，模型给出行为人 预期、银行信贷以及政府政策在地产泡沫形成中的重要作用。w o n g ( 1 9 9 8 ) 通 过构建模型来解释泰国在1 9 9 7 年经济危机发生前房地产市场崩溃的原因，认为 持续经济增长不仅创造高的房产需求，而且增加人们对未来市场前景的乐观。从 而过度房产供给与泡沫形成。h e r r i n g ( 1 9 9 8 ) 从国际视角研究房地产繁荣与银行 危机关系，通过构造信贷市场模型，并结合c a r e y 的模型给出银行集中贷款导致 房地产繁荣，房地产繁荣酝酿银行危机。丰雷( 2 0 0 2 ) 通过采用案例分析、回归 分析等实证分析方法，得出中国房地产泡沫现象并非是全国性的，而是地区性。 土地投机是中国地产泡沫形成的最直接原因，政府干预失败是主要原因。 尽管已有的文献从不同视角分析过房地产投资者行为、银行行为、房地产泡 沫以及房地产市场繁荣与银行危机关系，反映出房地产市场发展与金融市场的发 展存在密切关系。但是如何揭示房地产市场与金融市场共生性关系的内在机理， 尤其是在中国制度背景下，还没有看到。本文通过构建基于中国制度背景的一般 均衡模型，揭示中国房地产市场与金融市场共生关系形成的内在机理。 1 4 论文架构 全文分为六章。 天津大学硕士学位论文第一章绪论 第一章为导论，分析研究背景与动机，国内外学者研究相关文献，研究目的 与论文架构。本章主要目的在于阐述了房地产金融风险防范的必要性。 第二章是我国房地产金融发展现状与风险分析及已采取的主要防范措施。剖 析了我国房地产金融现状及发展中存在的问题，指出我国房地产金融风险主要存 在于商业银行之中。 第三章是我国商业银行房地产金融风险分析。针对风险分类利用一定的风险 理论对我国的房地产金融风险进行了分析，找出其风险原因。 第四章是房地产金融风险防范的国际借鉴和启示，分析美国、新加坡和巴西 等国家房地产金融风险防范措施及其对我国的启示。 第五章是我国商业银行房地产金融风险的防范策略。在对我国房地产金融的 主要风险及其原因分析和对典型国家房地产金融风险防范比较的基础上，结合我 国的国情，提出我国防范房地产金融风险的对策和措施。 第六章是结论，提出了我国房地产金融尤其是商业银行房地产金融己存在极 大的风险隐患，必须尽快采取有效措施加以控制和防范，并提出防范和控制我国 商业银行房地产金融风险必须从宏观和微观两个方面着手的一些具体措施。 天津大学硕士学位论文第二章我国房地产金融发展现状 第二章我国房地产金融发展现状 2 1 房地产金融基本概念及其在中国的发展 房地产金融是指在房地产开发、建设、流通、经营和消费过程中，通过货币 流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。 从服务对象上划分，它包括为房地产业的房地产开发、建设，交易、经营等活动 服务的“房地产业金融”和为居民的住宅建造、购买、维修、装饰、消费等活动 服务的“住宅金融”两个主要部分 房地产金融的基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支 持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金循环，保障房地产 再生产过程的顺利进行。 房地产金融业务的内容主要包括吸收房地产业存款、开办住房储蓄、办理房 地产贷款，尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币 结算以及房地产有价证券的发行和代理发行与交易等。 我国房地产金融的历史发展经历了初创、初步发展、停滞和再发展四个阶段。 1 9 7 9 1 9 8 4 年是我国房地产金融的初创时期，这一时期我国住房商品化工作开始 推进。1 9 7 9 年，西安、南宁、柳州、梧州四个城市率先开始了全面向个人出售 住房的试点。但当时出售的价格很高，一般家庭居民很难接受，1 9 8 4 - 1 9 8 9 年是 我国房地产金融的初步发展时期，政府开始实行“三三三”制售房，即政府、企 业和个人各拿房价的1 3 。虽然这项改革减轻了个人负担，但建造的房屋越多， 地方政府和企业的负担就越重，到1 9 8 6 年初不堪重负而暂停。在这种背景下， 烟台、蚌埠住房储蓄银行应运而生，但由于其机构少、业务单一没能发挥太大的 作用。随着国家加快住房产业的发展，居民住房消费商品化水平的提高，房地产 金融的规模正在不断扩大，各商业银行对此业务投入比重越来越高。目前，尤其 1 9 9 8 年以来的快速发展，己初步形成了以商业银行和股份制商业银行为主体、 住房储蓄银行和住房合作社为补充的房地产金融体系，推出了房地产开发贷款、 个人住房贷款、个人住房组合贷款等金融工具。从房地产金融发展的现状分析， 我国房地产金融主要表现为商业银行房地产金融，房地产贷款占商业银行信贷资 产比重不断提高，并呈现出逐渐增长的趋势。 在一定意义上说，我国的房地产业属于新兴产业的范畴。与房地产业同时发 天津大学硕士学位论文第二章我国房地产金融发展现状 展起来的房地产金融，也属于“新兴”的范畴。我国的房地产金融，是在改革开 放以后，即上世纪8 0 年代以后逐步复苏的，其真正的发展应从1 9 9 3 年我国房地 产热后算起。 9 3 年的房地产热导致全国各商( 专) 业银行的房地产信贷资产负债额超过了 1 0 0 0 亿元，也暴露了房地产金融业务的一些问题，如金融机构过度发放房地产 贷款甚至自己经营房地产业，助长了房地产市场的投机活动。为了规范和调整 房地产金融市场，保证金融系统和整个社会经济的稳定，国家出台了一系列规定、 办法和通知。1 9 9 3 年1 1 月3 0 日，第三次全国城镇住房制度改革工作会议提出 了普建公积金制、发展住房金融等房改指导思想，强调全面推行住房公积金制度， 开办住房储蓄、购房抵押贷款、分期付款和住房保险等，建立政策性和商业性并 存的住房信贷体系。【同1 9 9 5 年7 月，中国人民银行印发了商业银行自营住房 贷款管理暂行规定，对政策性住房金融业务和商业性住房金融业务作了初步规 范，此后我国房地产信贷业务的分类和经营模式基本成型。 1 9 9 8 年5 月中国人民银行颁布了个人住房贷款管理办法，规范和促进个 人住房贷款，并于1 9 9 9 年4 月印发了经济适用住房开发贷款管理暂行规定 进一步规范了经济适用住房开发贷款的管理。我国的房地产金融就在这些规定和 办法的规范和指导下快速发展。 房地产金融的发展，虽然有过不少曲折。但整体上看，取得了迅速发展的业 绩。这是房地产与房地产金融之间互相支持配合的结果。经过多年的努力，我国 的房地产金融的发展初具规模。 从组织体系上看，我国目前已形成以中国人民银行为领导，以国有四大商业 银行房地产信贷部为主，以其他股份制银行和非银行房地产金融机构为补充的多 层次、多形式的房地产金融机构体系。 从经营管理上看，目前已形成政策性与经营性业务相分离的新的经营管理体 系。房地产信贷部在财务管理和信贷计划上为银行的内部核算单位。房地产信贷 业务分为政策性业务与经营性业务两大类分账经营、分别核算。政策性金融业务 以住房公积金为主，截止到2 0 0 3 年一季度末，全国公积金缴存职工人数达到了 6 4 0 0 万，公积金的归集总额也达到了4 4 1 6 亿元，覆盖率达到了6 2 5 0 ，。经营 性业务主要由各国有商业银行和股份制银行负责，2 0 0 3 年全年房地产开发资金 总量为1 3 1 2 8 2 2 亿元，其中7 0 以上来自银行房地产贷款。 2 1 1 中国房地产金融基本体系 经过2 0 多年的发展，我国己形成以商业银行为主，住房储蓄银行、住房合 天津大学硕士学位论文 第二章我国房地产金融发展现状 作社为辅、服务性的非银行房地产金融机构为补充的房地产金融体系。 ( 1 ) 国有商业银行是从事房地产金融的主体机构 目前我国工、农、中、建4 家国有商业银行，交通银行、招商银行、中信银 行、光大银行、兴业银行、民生银行等1 1 家股份制银行以及各地城市商业银行 都已先后开展房地产金融业务，其中国有商业银行在房地产金融机构中占据主导 地位，占据了全部房地产贷款6 0 以上的市场份额。国有银行中又以中国建设银 行和中国工商银行为主要房地产贷款银行。2 0 0 1 年末，中国建设银行房地产贷 款达到37 6 7 1 7 亿元，个人住房贷款余额达到了1 0 8 2 亿元，是我国最大的房地 产开发贷款银行。同年中国工商银行住房开发贷款余额达到9 5 1 亿元，个人住房 贷款余额达到18 6 0 亿元，是我国最大的个人住房贷款银行。由于目前房地产贷 款尤其是个人住房贷款资产质量较好，收息率大大高于其他各项贷款的平均水 平，已成为各国有商业银行调整资产结构、提高资产质量、降低不良贷款的重要 手段，被认为是目前最具成长性的资产业务之一，因而房地产贷款总额及其在资 产总额中占比也不断提高。以中国工商银行为例，至2 0 0 2 年5 月末，中国工商 银行房地产贷款余额达到31 0 7 1 亿元，比9 7 年末增长了5 9 倍，其中房地产贷 款达10 0 1 9 亿元，比9 7 年末增长1 6 倍，个人住房贷款余额21 0 5 2 亿元，比 9 7 年末增长3 3 2 倍，个人住房贷款客户达到1 5 0 万户5 。份制商业银行中除成 立时间较久的交通银行和个人业务做得较为出色的招商银行以外，其他股份制银 行的房地产金融业务还处于起步阶段，所占市场份额较小，所以，从整体来看， 国有商业银行是目前我国房地产业的主要金融支柱。 ( 2 ) 区域性住房储蓄银行和住房合作银行 烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行成立于1 9 8 7 年，是我国为配合住房 制度改革而成立的地方性股份制房地产专业银行。这些住房储蓄银行对深化当地 住房制度改革、促进当地房地产业发展发挥了一定的作用，但由于其业务单一、 资金来源有限等因素，规模始终不大，发展未成气候，1 9 9 6 年因经营原因蚌埠 住房储蓄银行被当地的商业银行兼并，而烟台住房储蓄银行由于发展需要，对其 主营业务范围进行了调整。此外，在8 0 年代中期我国出现了城市住宅合作社， 这是由城镇居民、职工为改善自身的住房条件，在政府和单位的扶持下自愿组建 的公益性合作建房组织。据不完全统计，到1 9 9 9 年底，北京市己有住宅合作社 6 0 多个，个人社员2 万余人，单位社员3 0 0 多个，先后筹资l o 亿元为近万户职 工家庭提供了廉价的住房4 。由于数量少、规模小，且受当时宏观和微观经济影 响，住房储蓄银行和城市住宅合作社在我国房地产金融体系中居次要地位。 ( 3 ) 服务性的非银行房地产金融机构 服务性的非银行房地产金融机构包括从事房地产咨询服务活动的房地产中 天津大学硕士学位论文 第二章我国房地产金融发展现状 介金融机构以及房地产信托公司和房地产保险公司。截止2 0 0 2 年末，我国已有 各类资产评估机构30 0 0 多家，从业人员达到6 0 0 万人，其中上地资产评估机构 1 8 2 家，证券评级机构2 家7 。同时，随着房地产经济和房地产金融业的快速发 展，信托公司和保险公司正在加大介入房地产市场的深度和广度，其中以房地产 信托投资发展速度较快。据报道，截止2 0 0 3 年6 月，全国发行房地产信托产品 3 0 只，募资总额达到了3 0 亿元8 。 2 1 2 中国房地产金融筹资渠道基本格局 我国的房地产金融在政府、企业、机构投资者、商业银行和个人的共同参与 下，从房地产业的供给和需求两个方面逐步拓宽筹资渠道，并己形成一定规模。 从目前的情况来看，商业银行信贷资金是房地产金融资金的主要渠道。 房地产开发项目的融资方式包括直接融资和间接融资两种方式。直接融资方 式包括上市发行股票、债券、不动产基金、房地产信托等。目前我国房地产开发 项目直接融资以上市发行股票为主。至2 0 0 4 年末，全国房地产类上市公司8 0 家， 占全部房地产公司的2 - - 3 。由于房地产企业的资产负债率水平较高，而且国 家对房地产企业的上市规模有总体控制，我国房地产公司在国内a 股上市的难 度很大，大多数房地产公司无法通过上市来解决资金缺口。土地储备机构和建筑 施工企业也存在类似问题，在这种形势下，从商业银行间接融资成为房地产企业、 土地储备机构和建筑施工企业的主要融资渠道。 2 2 中国房地产金融现状 ( 1 ) 房地产投资到位资金增幅下降 据国家统计局统计，2 0 0 4 年房地产开发资金共筹措1 7 1 6 8 8 亿元，其中第一 大资金来源为“定金和预收款”，达到7 3 9 5 3 亿元，比上年增长4 4 4 ，占房地 产开发投资资金来源的4 3 1 ；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为 5 2 0 7 6 亿元，增长了3 8 ，占全部资金来源的3 0 3 ；第三大资金来源是银行贷 款，为3 1 5 8 4 亿元，增长了0 ：5 ，占资金来源的1 8 4 。 天津大学硕士学位论文第二章我国房地产金融发展现状 7 0 驰 4 0 l o 0 1 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 4 圄到位资会( 左坐标) 圈来自银行的资金咖来自银行资众占比( ) 图2 11 9 9 7 年以来房地产开发企业资金来源构成( 亿元，) 但实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而 来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付3 0 计算，企业自筹资金中有大 约7 0 来自银行贷款：“定金和预收款”也有3 0 1 拘资金来自银行贷款，以此计 算房地产开发中使用银行贷款的比重在5 5 以上。 ( 2 ) 房地产贷款增幅较高 2 0 0 4 年底，房地产贷款余额达到2 6 3 0 6 3 亿元人民币，比上年同比增长2 2 8 2 0 0 3 和2 0 0 4 两年房地产贷款的增幅呈下降的走势，但2 0 0 5 年一季度房地产贷 款余额达到2 7 6 5 0 6 亿元，余额同比增长2 5 7 ，增幅比上年末提高2 9 个百分 点。 房地产贷款增长率继续高于全部金融机构人民币贷款增长率。2 0 0 3 年底房 地产贷款增长率比金融机构全部人民币贷款增长率高2 0 1 个百分点，2 0 0 4 年这 个差距有所减小，但仍高1 1 3 个百分点，2 0 0 5 年1 季度房地产贷款增长率与全 部人民币贷款增长率的差距为1 4 9 个百分点。2 0 0 3 年以来各季度金融机构房地 产贷款余额同期比增长率和金融机构全部人民币贷款余额同期比增长率的对比 o 撕坳瑚m啪瑚驰 天津大学硕士学位论文 第二章我国房地产金融发展现状 1 金藏机构人琵币贷款塞籁增装率 ， 一房地产绩教余颥周期比增长奉 ， | | | | 一| 一 l 卜 | | 一| | 一 认 一 1 - _ 1 一一 _ 。_ _ - - 。- _ i 。 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 天津大学硕士学位论文 第二章我国房地产金融发展现状 ( 3 ) 房地产开发商贷款增幅减缓 2 0 0 4 年底房地产开发商贷款为7 8 1 0 9 亿元，2 0 0 5 年l 季度末达到8 1 7 7 5 亿元。从增长速度看，2 0 0 4 年3 月份以前，房地产开发商贷款增长速度在4 0 以上。2 0 0 4 年4 季度开始房地产开发商贷款增长速度下降到2 0 以下，2 0 0 4 年 底增速降低到1 7 3 ，2 0 0 5 年1 季度增速进一步下降到1 5 ，与金融机构全部人 民币贷款的增长速度靠近，房地产开发商贷款增长得到了初步控制。 图2 4 对房地产开发商的货款增长率( 余额同期比，) 2 0 0 5 年1 季度末8 1 7 7 5 亿元房地产开发商贷款包括：( 1 ) 住房开发贷款4 6 0 1 8 亿元，占5 6 3 ，其中经济适用房开发贷款1 4 6 8 3 亿元，占房地产开发商贷款的 1 7 9 ；( 2 ) 房地产开发企业流动资金贷款1 6 0 5 4 亿元，占1 9 6 ；( 3 ) 地产开发贷款 1 5 8 6 4 亿元，占1 9 4 ，其中政府土地储备机构贷款9 5 0 2 亿元，占房地产开发 商贷款的1 1 6 ；( 4 ) 商业用房开发贷款3 8 3 9 亿元，占4 7 。 住房开发贷款占房地产开发商贷款的比重最大，住房开发贷款2 0 0 3 年快速 增长，2 0 0 3 年底余额同比增长率超过了1 0 0 。2 0 0 4 年之后开始下降，到2 0 0 4 年底增长率下降到2 2 2 ，2 0 0 5 年1 季度末增长率进一步下降到1 9 3 。在住房 开发贷款中约有三分之一的贷款用于经济适用房建设。 2 0 0 4 年底和2 0 0 5 年1 季度末地产开发贷款余额分别达到1 4 7 1 6 亿元和 1 5 8 6 4 亿元，其中对政府土地储备机构贷款余额分别达到8 2 8 4 亿元和9 5 0 2 亿 元。地产开发贷款在2 0 0 3 年底增长5 4 3 的基础上，2 0 0 4 年继续在高位攀升， 天津大学硕士学位论文第二章我国房地产金融发展现状 2 0 0 4 年底余额同期比增长6 3 8 ，2 0 0 5 年1 季度增幅虽有所回落，但仍维持3 0 以上。土地储备贷款快速增长，2 0 0 5 年前3 个月余额同比分别增长5 2 ，5 7 7 和5 4 9 ，成为拉动房地产开发商贷款增长的重要力量。 2 3 我国房地产金融发展存在的问题 然而正是由于“新兴”的原因，我国的房地产金融仍然存在着许多不够成熟、 不够健全的地方。 一是房地产信贷投向不合理。 长期以来，受我国福利分房制度和金融机构传统经营模式的影响，形成重生 产、轻消费的投资格局，银行的投资取向一直偏重于房地产的开发建设，贷给开 发商的住房建设贷款额度远远大于贷给个人购房的住房消费的额度。在一些发达