行业分析房地产by李长旭杨伟然.doc

房地产产业分析报告报告人：李长旭 2004212754 杨伟然 2004212759前 言房地产产业是一个涉及众多相关产业的行业，所以有很多因素会对其有影响，如何分析和理解房地产业应有很多方法，本报告试图分析和预测各因素对房地产业的影响结果，从而对因素所作用的对象房地产业有所了解。房地产是一个关系到国民经济和社会生活的重要产业。房地产业为社会提供的房地产品是 经济建设的重要生产资料，是社会活动不可缺少的物质条件；住宅是关系国计民生的基本生活资料。在社会主义初级阶段的中国，它作为一个新兴产业发展了20多年，逐步建立了具有中国特色的社会主义房地产经济体制。第一部分 房地产业发展的历史（透过历史看房地产）房地产业原本是一个传统行业，而目前的提法是“房地产业在我国是一个新兴产业”（国务院关于发展房地产业若干问题的通知），这里对“新兴产业”可以理解为：在新的历史时期、新的政策背景、新的经济体制下所构筑起来的新的房地产业体系。我国的房地产业发展的历史可以大致分为四个阶段。第一个阶段结束的标志是1949年中华人民共和国的成立，实际上我国在解放前就存在房地产业，但是它的支持系统是一个动荡的社会环境和破败的经济背景，所以只是一个残缺的产业雏形； 第二个阶段。在解放初期，房地产业曾有过一个短暂而缓慢的发育期，之后，由于政策的原因，生产和消费之间不存在市场行为，产业的中间环节断链，无法形成市场体制，致使房地产业长期萎缩。从市场经济的意思上讲，是有产无业，房地产业实质上已经停止运行而处于休眠状态；第三个阶段是党的十一届三中全会以后，随着我国经济建设的发展，房地产业逐步复苏，进入80年代，有关推进房屋商品化、实行土地使用权有偿转让、确定房地产行业类别、建立房地产生产要素市场等方面的法律、行政法规相继出台，为房地产业发展提供了法律、政策依据，标志着作为新兴的房地产业真正起步。第四个阶段开始于是90年代初，邓小平同志南巡谈话的发表和党的十四大作出关于建立社会主义市场经济体制的重大决策之后，房地产业进入高速发展时期，产业的结构体系、运行机制和政策框架初步形成。房地产业按照产业分工履行着社会职责，为我过社会和经济的发展作出了应有的贡献。第二部分 房地产业的现状（透过指标看房地产）房地产业发展的一些主要阶段性指标：十多年来，我国房地产业实现了高速发展。在国家有关政策的指导下，投资额、竣工面积、房屋销售面积等指标全面上涨。下面先介绍一下关于房地产业发展的一些主要阶段性指标的情况在全国固定资产投资方面，全年房地产开发投资额的变化可从图2-1可看出，其中固定资产投资额增加的比例分别为2003年27.7，2004年26.1；2004年房地产开发投资达到13158亿元，比上年增长29.6%，1-9月，其中，商品住宅完成投资5684亿元，同比增长27.4%；办公楼和商业营业用房完成投资同比分别增长了32%和35.1%。2003年房地产开发投资也比2002年增加了30.3，均高于当年总固定资产投资额增加的比例；相应的房地产开发投资额占总固定资产投资额的比例从2002年的17.9增加到2004年的18.77，在固定资产投资的结构中，对房地产方面的投资的比重越来越大。图2-1施工、竣工、新开面积指标2003年之前房屋建筑面积的发展趋势由图22所示。施工面积以每年超过18的速度递增，2003年的增长速度更快，为25。竣工面积也以平均每年18的速度增加。图222003年房地产开发企业行业数量为37123家，比2000年增加36。截至2004年底，全国共有房地产上市公司72家。实际情况是还有很多上市公司为了追求高回报，纷纷涉足房地产业，进行开发投资，实际的数量不易统计。图23从业人数由2000年的97.19万人增加到2003年的120.54万人，增加约24。商品房屋销售面积指标2000年2001年2002年2003年商品房屋销售面积（万平方米）18637.122411.926808.333717.6 #住宅16570.319938.723702.329778.8 #经济适用房屋3760.14021.54003.64018.9商品房屋销售价格（元/平方米）2112217022502359 #住宅1948201720922197 #经济适用房屋1202124012831380 表21上表显示了近4年来商品房销售的统计结果，每年销售的面积以平均21的速度递增。但经济适用房的销售面积只有微弱的增长，总销售面积的增长主要来自普通商品住宅。商品房销售额2003年为10376亿元，比前一年增长30.0%，其中销售给个人增长30.4%，所占比重为93.3%。从房价角度来看，2003年平均价格比2000年增长11.7，增幅不大。但据国家统计局2004年全年的最新统计显示，全国房屋销售价格比上年上涨了9.7%，全国土地交易价格也比上年上涨了10.1%。有些热点地区的房价上涨幅度惊人，而且还在继续攀升，已经引起了全社会的关注。涨幅从高到低依次为中部、东部、西部地区。房价上涨的主要原因有以下几个：1、在国家的宏观调控下，竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标增幅都有较大回落。2、土地供应方面，政府对土地资源的控制，导致人们对土地这种稀缺资源的升值预期空前高涨，无论出于投资或自住，业主都乐意尽快掏钱购买3、房地产需求旺盛。1-9月份，房地产销售面积增幅19.3%，远远高于竣工面积9.5%的增幅。销售的旺盛直接引发了空置面积下降。9月末，全国商品房空置面积为9748万平方米，同比下降2.3%。按用途分，商品住宅空置面积下降幅度最大。需求的旺盛主要原因是： 国家推行的房改政策在近两年显现了巨大作用，单位分房的取消，使以前单位买房的比例逐渐减小，个人买房的比例不断提高。 房地产市场活跃，对房产行情看涨，把买房作为投资的行为越来越多。在一些地方，大量的资金被用于房地产投资，房价已经超过其应有的价值，形成了一定的泡沫。 旧城改造产生的被动需求 城镇化趋势和外来人口增长 居民改善住房条件产生的主动购房需求4、拆迁成本增加5、国际原油价格居高不下导致建材涨价，也对房价推波助澜。房地产价格指数房地产价格指数是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数。前一年是100。可以看出2003年的房屋销售价格指数和土地交易价格指数均上涨了一定的量。项 目1999200020022003房屋销售价格指数100.0 101.1 103.7 104.8土地交易价格指数100.0 100.2 106.9 108.3房屋租赁价格指数98.5 102.4 100.8 101.9表22 资金来源的统计指标：2000年2001年2002年2003年资金来源小计（亿元）5997.67696.49750.013196.9 国内贷款1385.11692.22220.33138.3 利用外资168.7135.7157.2170.0 自筹资金1614.22184.02738.53770.7表23从上表可以看出，有几方面的特点：在利用外资方面，2000年到2003年变化不大。国内贷款占资金来源的比例分别为：23.1、22、22.8、23.8，基本保持不变。自筹资金的比例在2003年稍有增加，为28.57。与房价、地价走高不同的是，2004年全国房屋租赁价格仅比上年上涨1.4%，并且地域差距比较大，一些中西部城市的房屋租赁价格继续飞涨，而另一些特大型城市则保持了一种缓涨态势。 房地产开发公司收益率表24列出了2002年以前的全国和主要几个城市的房地产开发公司的平均收益率。从整体看，全国的平均收益率比较低，但几个主要城市的收益率却很高，尤其是北京，高达30多。不能忽略的是，这些统计是2002年以前的，最近两年上海、北京、杭州等地的房地产市场十分活跃，所以今天上海的收益率可能比这些数字要大很多。除此之外，还有一些企业为了某种目的隐瞒真实的收益率，所以实际的这些数字可能还会更高。高收益率必然会吸引大量的投资，这就是为什么房地产投资过热的原因之一。年 份全国（%）北京（%）深圳（%）上海（%）19970.333422.095.4619980.293115.967.4519990.86329.992.6120001.473214.336.0620011.9813.127.1820023.25表24 第三部分 影响房地产业的一些因素（透过影响因素看房地产）第一节 政策因素纵观我国房地产业的发展，每个阶段可以找到属于该阶段的政策的影子。这是很容易理解的，因为我国的房地产处于起步发展阶段，政策法规并不完善，政府为保证房地产业健康稳定的发展，和进行宏观调控时，出台一系列的政策。通常一个政策的出台可以极大的影响行业的发展，所以说房地产业的变数非常多。过去的2004年中国房地产行业受国家宏观政策调控影响痕迹非常明显，因此有人说，2004年对于中国房地产行业来说，更准确的表述应该为房地产行业的政策年。在一定意义上，政策一方面是从国家的宏观调控的角度对整个行业的发展进行调整和控制，另一方面政策同样是对行业的发展起到了积极的引导作用。房地产政策主要是从几个方面来控制和引导房地产行业的发展的：1、土地供应土地作为房地产开发的基本要素之一，其供应合适与否直接影响房地产市场的健康发展1990年国务院颁布了55号令中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例。它的出台实际上是从法律上承认土地交易的合法性。使得房地产这个高利润的行业得以迅速发展，并带动了餐饮、娱乐等相关产业的发展，对人们的衣食住行产生了巨大的影响。从上个世纪90年代中后期，政府相关法规的逐步健全和完善，就是针对部分开发商的不规范操作做出了一系列的调整，如开发项目都要走招、拍、挂的形式，意义是让土地真正进入流通领域。2003年政府对房地产市场进行调控实际是从控制土地供给开始的调整供地结构，从年初的停止别墅供地，到年中出台协议出让国有土地使用权规定，乃至国务院五部委联合对全国土地市场进行监督检查，并在全国范围内清理整顿开发区等，都体现出国家对土地市场进行治理整顿的政策举措。 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知提出要加强对土地市场的宏观调控，各地要健全房地产开发用地计划供应制度，房地产开发用地必须符合土地利用总体规划和年度计划，严格控制占用耕地，不得下放土地规划和审批权限。由此可见，在国家大政方针中已明确提出要加强对土地市场进行宏观调控的指导思想。2005年将实行对土地有偿使用费将实行先缴后分。根据财政部、国土资源部、中国人民银行共同下发的进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知，月日起，中国对土地有偿使用费将实先缴后分。申请用地的市、县人民政府应缴的新增建设用地土地有偿使用费，由市县人民政府财政部门负责缴纳。各级国库收到库款时，按规定的分成比例，将库款的30逐级上划中央总金库；将库款的70部分，按各省、自治区、直辖市人民政府规定的省、市、县具体分成比例进行划拨。今后，凡不按国家规定的标准足额缴交土地有偿使用费的，一律不得下发农用地转用和土地征收批准文件。否则，以违法批地进行处理。 2、房地产金融方面最近最有影响力的政策要数中国人民银行的“121号”文件关于规范住房金融业务的通知。它的基本精神就是要促进房地产信贷健康发展。近几年，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快及低价位住房供不应求、高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。第一，放贷条件更为严格。为规避“四证”管理要求，少数商业银行迎合房地产开发企业不合理要求，通过发放流动资金贷款满足房地产开发企业的资金需要，增加了商业银行信贷风险。因此，文件规定商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放；商业银行发放的房地产贷款，只能用于当地的房地产项目，严禁跨地区使用。第二，规范个人住房贷款。随着住房制度改革的深化，帮助广大中低收入家庭改善居住环境的任务相当艰巨。信贷政策需要引导商业银行扩大个人住房贷款覆盖面，支持中低收入家庭购买住房。为减少业主与开发商之间因房屋结构和质量而产生矛盾，减轻借款人不必要的利息负担，文件规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶的居民发放个人住房贷款。为防止个人超量贷款而增加信贷风险和体现贷款人与借款人之间公平交易的市场原则，文件规定，购买第一套自住房，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20%的规定；购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房，商业银行可适当提高个人住房贷款首付款比例，并执行人民银行公布的同期同档次贷款利率，不再执行优惠住房利率规定。第三、当限制土地储备贷款。2001年以来，各地陆续成立了土地储备机构，商业银行对土地储备机构收购、储备土地所需资金给予了必要的信贷支持。但是，部分地区在运作中出现了土地价格上涨过快及部分商业银行过度授信等问题。因此，文件规定商业银行对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过两年。并且规定，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。第四、施工企业流动资金贷款。建筑施工企业是劳动密集型企业，在目前劳动力市场供大于求的形势下，建筑施工企业垫资房地产开发项目的现象十分普遍，垫资所使用的资金大部分是银行对建筑施工企业发放的流动资金贷款。这种情况加重了施工企业负担，也是施工企业拖欠民工工资的重要原因。施工企业流动资金贷款直接用于房地产开发项目，改变了资金用途，加大了商业银行信贷管理的难度。因此，文件规定建筑施工企业流动资金贷款只能用于购买施工所需设备；商业银行不再对违反规定的建筑施工企业提供相应的信贷支持综上所述，“121号”文件对房地产开发的四个主要环节均进行了严格的限制：是对房地产开发商开发方面的限制，要求房地产开发企业自有资金不得低于项目总投资的30%、需要“四证齐全”才能获得开发贷款、严禁房地产开发流动资金贷款；是对作为房地产开发基本元素的土地供应加以严格的限制，严格控制土地储备贷款的发放和严禁向房地产开发企业发放用于交纳土地出让金的贷款；对建筑施工单位的建筑生产过程加以限制，严格控制建筑施工企业流动资金贷款用途和严禁建筑施工单位使用银行贷款垫资房地产项目；对房地产市场中的需求消费加以严格的限制，商品房主体结构封顶才能发放个人住房贷款、提高第二套住房和商业用房的首付比例，提高别墅、高档商品房、商业用房和第二套住房贷款利率。贷款买房的贷款利率上调，中国人民银行从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。对房地产企业而言，提高贷款利率将增加投资和建设成本，从而压缩行业利润，对实力不强的地产企业是个不小的冲击。此次利率调整对整个消费类贷款有着一定的影响。对利用消费贷款买房的人们来说，银行上调银行利率将会略微增加他们月供还款的负担，不过幅度有限。此外，贷款利率上调后的第二年，即从2005年1月份开始，已购房者也将按照新的利率还款，故新购房者不会因此而比已购房者付出更多的贷款利率，低幅度利率上调并不会阻止想买房人的脚步。故此次贷款利率上调对房地产行业需求影响不大。 3、相关税收根据北京市地方税务局、北京市财政局、北京市建设委员会、北京市国土资源局2004年12月1日联合下发的关于做好税务机关征收契税有关问题的通知，2005年1月1日起，房屋契税不再由国土资源局代收，转由地方税务机关直接征收。同时还规定纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。开发商不得再以代收契税为名占用业主资金。第二节 加入WTO对房地产业的影响入世意味着将有大量的外资企业及机构涌入像北京、上海、广州等国际化都市，这必将使这些主要城市的经济活动趋于频繁，对房地产业会有直接和间接的影响。直接影响：1、工业用房加入世贸会引发新一轮外商投资浪潮，特别是制造业等生产性行业的投资会扩大对厂房、仓库等工业用房的需求。2、写字楼中美协议规定，将在2006年前逐步取消对外国银行开展业务的地域限制和客户限制。而且，中国市场将对包括律师、会计师、医师在内的专业服务类人员进一步开放。这意味着外国银行、保险公司、律师事务所等机构将会在我过发展起来，自然对高级写字楼等需求大幅增加。据北京2004年第四季度的统计，甲级写字楼空置率不到。3、高档住宅随着外商增加，他们在我国必然需要租赁甚至购买住宅。对高档住宅有着强烈的需求。4、商业用房入世后良好的投资环境将吸引许多国际知名的商业集团来我国的商业领域投资，兴建酒店、大型超市等；另一方面，外商及高收入阶层的扩大也要求社会为其增加更多的用于消遣放松的娱乐场所。5、特殊用途房地产这类房产是指用于娱乐中心、赛马场、高尔夫球场、加油站等的物业和土地。加入WTO后，出国家法律禁止经营的内容外，服务业将全面对外开放。因此，这个市场也将会有很好的发展前景。间接影响经济活动的频繁，意外着职工收入的增加和就有机会的扩大，随着关税的降低，居民的日常开支也将降低。这些因素均有利于居民积累购房资金，使住宅类房地产需求增加。而且，随着汽车关税的逐年降低，汽车拥有量的迅速增加，邻近城市的郊区住宅和其他房产的增加也将更加明显。第四部分 未来可能会影响房地产业的一些因素和问题合资建房最近讨论合资建房的可能性的声音越来越多，作为一种舶来的建房模式，对大多数人是比较陌生的。国家现在还没有确认这种模式的合法性，但有可能在未来允许这种模式的存在。可以减掉的主要是各种税费、广告促销、资金利息及市场炒高的部分利润,代建公司只按集资总额收取一定比例的费用。按难易程度不同初步测算，约在8%15%左右。这个费用是必须的。因为如果不用代建方式，而由集资人自己去完成全部建设手续和施工流程，一是根本不可能成功，二是可能付出的代价更高。 联众建房模式房屋价格成本非常低。第一，由于不是商品房开发，因此可以免除房地产企业的营业税、买卖双方的契税等税费；第二，没有被房地产市场炒高和拉高了的那部分高利润；第三，由于合伙人资金先行到位，省掉了开发商在银行贷款形成利息成本；第四，少掉了开发商投入的巨额广告包装费用等等。这样综合计算，集资建房将比同一区域的同品质楼盘大约节省20%30%的成本。 举例说明：京城定价7500元比同类房便宜2成，按照预算：如果在楼面地价为3000元到4000元/平方米的北四环东路做个项目，产品做成层高为4.8米的跃层，估计成本能控制在7500元/平方米以内。而此前，合作盖房可以比正常的途径买房节省20%。而且可主动择邻，孟母三迁，择邻而居。合作建房除了经济利益，配套收益以及物业自主权之外，另外一个重要的方面就是择邻。 消费者自发合作建房是开发商的欺诈营销方式和行为导致的必然结果，随著消费者权利意识的不断提高，自建住宅必将在中国得到更大发展。据介绍，在美国、欧洲，个人合资建房的整体比例约占30%左右。 开征物业税一、什么是物业税2003年10月，十六届三中全会通过的中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”那么究竟什么是“物业税”呢？所谓物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。虽然物业税的开征细则尚在讨论之中，但其基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税。换句话说也就是，把现在买房之前已经交的税，放到买房之后，按年缴交。二、物业税正反两方面影响的对比分析1.对房价的影响（1）开征物业税有利于房价的下调。据政府部门与房地产有关专家分析预测，物业税的开征将使房地产前期开发成本大幅度下降，准入门槛将大大降低。由于目前的批租制度使得地价较高，房地产价格也随之偏高，因而居民置业的门槛也比较高。开征物业税后，房地产业的税费征收环节后移，地价和相关税费分70年交，那么也就意味着占住宅成本中一大半的地价和相关税费在销售时只需先交纳1/70。（2）物业税开征后，房价未必能像理论上估计的大幅下调。开征物业税实质上是将土地增值收益由业主转移到国家，将有助于减轻房地产企业开发初期的资金压力。但是，房地产开发成本的下降并不意味着购房者总体购房成本的下降。也就是说，开征物业税后，开发商因此在开发成本上获得的好处，不一定会在商品房的总价上优惠给购房者。2.对地方政府的影响（1）开征物业税有利于地方财政收入稳步增收。一旦物业税开征，它不仅是把几十年土地出让费用分年收取，而且物业保有者每年缴付的物业税还会随着物业价值的升值而提高，这样一来，地方政府便可以参与物业的持续升值的再分配，有利于地方财政收入稳步增收。（2）物业税的开征对地方政府的城市基础设施建设有影响。目前国内城市土地均采用批租形式，其好处是地方政府能在短时期内“回收”巨额资金，用以增加城市基础设施、改善城市交通及美化城市面貌等等。但在开征物业税以后，地方政府能够在短时期内“回收”的资金将会分散到50年甚至70年来收取，也就是说，每年只能“回收”到原资金的1/701/50。3.对消费者的影响（1）开征物业税有利于解决中低收入者的住房问题。开征物业税把一次性缴纳的大部分房地产税费转化为在房产保有阶段分年收取，住宅的大部分房地产税费可分70年缴纳，即占住宅建设成本50的房地产税费在购买时只需缴纳1/70，这样将使住宅建设成本下降了近50。即使考虑房地产商的开发利润，房价仍会有30以上的降幅，大大降低了商品房的购房门槛，有利于中低收入者早日购房。（2）物业税的开征可能导致“平买贵用”现象，致使消费者的使用成本增加。从理论上讲，开征物业税后，在购买新房这一环节上，消费者降低一定的购房成本，但是，物业税在降低了购房者的准入门槛