（管理科学与工程专业论文）房地产企业战略联盟的建立与管理研究.pdf

重庆大学礤士学位论文中文摘要 摘要 遗过瓣虏逢产企数现毛爰的分掇，本文指出整个房照产业瓣蘑民经济的发展有 积稷静倪遴作瘸，餐房媲产金监数爨众多、太部分筑模夺、煮争力弱、抗风黢麓 力差的局酾，已经构成我国国民经济发展的瓶颈。指出房地产硷业必须提黼自己 的竞争力，组建房地产众业战略联盟鼹一种理想的选择。 运焉徐篷链理论、资源基醚理论_ 移交荔盛零疆论等簿释痨逡产垒堑黢旗联登 的形成动阂。分析房地产企业结盟以后可能带来的各种优势。为保证联盟决策的 合理性，从土地资源、众融资源、信息处理能力、人力资源、硷业的管理、建筑 誊| 辩和设器供应状况、赛速产产品挟琵、房地产产磊嚣发状况秘企业文化镣八个 方面全面考察房地产企娩的实力。筏此基础上分析房建产金效如何确定结麓的疆 标，如何谶行联盟中的角色定位，如何选择合适的联盟形式，如何确定联殿伙伴 的范围。论证房地产企娥战略联盟的建立在遵循定原则的基础上，还应该以 4 c ” 为标箍热溪跨潜在会终铰箨豹遥择浮徐，著掏建了联鼗狡终瓣嚣黔段选努、译玲 模型。针对实践中战略联盟的高失败率，考察房地产企业战略联盟的风险，按不 同的标准将战略联盟风险分为关系风险与绩效风险、环境风险岛过程风险。探讨 这些最蹬瓣藏霞，势鬟点分提风险成滚孛戆机会童义行走，建议分别扶搴藏与事 后两个方灏采取相应静约束机制加强对机会主义彳亍为的防治。在房遗产企娩战路 联盟的管理方面，分别探讨了企业文化冲突对联腮绩效的影响，企业文化冲突与 演变规律，联盟伙伴阅的帽互信任岛沟通协调的藏耍性，主张应该加强联艨的业 务管理与文诬棼弼，瑶莽联盎袄嫠瓣麴穗互落任劳增强镀忿鬻瓣襁互海逶。铮对 本文的缺陷与不足，指出未来研究的方向。 关键罚：爨建产金数蔽珞联蕴交爨残本众遂文纯 重庆大学预士学位论文英文摘要 a b s t r a c t t h r o u g ha n a l y z i n gt h ep r e s e n tc o n d i t i o no fc h i n a sr e a le s t a t ee i l t e l l 3 r i s e s , i ti s f o u n dt h a tt h er e a le s t a t ei n d u s t r yp r o m o t e st h en a t i o n a le c o n o m y sp r o g r e s se f f e c t i v e l y b u ti ti st h es t a t u st h a tl o t so fr e a le s t a t e s ，w e a kc o n d i t i o na n dl a c ko fc o m p e t i t i v e n e s s b e c o m e st h eb o t t l e n e c ko f t h ee c o n o m i cp r o g r e s s a n ds t r a t e g i ca l l i a n c em a yb eab e t t e r c h o i c ef o rt h er e a le s t a t et oo v e r c o m et h ep r e s e n ta d v e r s ec o n d i t i o n i nt h ef r o n to f p a p e r , t h ei n c e n t i v eo ff o r m a t i o no f r e a le s t a t ee n t e r p r i s e s s t r a t e g i c a l l i a n c e si s e x p o u n d e db yv a l u e c h a i nt h e o r y , r e s o u r c e b a s e dt h e o r y , r e s o n r c e d e p e n d e n c et h e o r y , t r a n s a c t i o nc o s tt h e o r ya n ds oo n i th e l p s 泌t ou n d e r s t a n dt h e a d v a n t a g e st h a tt h ea l l i a n c ec a l lp r o v i d e 。b u ti nt h ep r a c t i c e , s o n i cs t r a t e g i ca l l i a n c ei s f a i l e d i no r d e rt og u a r a n t e et h ea l l i a n c e ss u c c e s s ，i ti sv e r yi m p o r t a n tt oa n a l y z et h e e n t e r p r i s e s c a p a c i t yf u l l yf r o mt h el a n da n df i n a n c i a lr e s o u r c e t h ea b i l i t yo fp r o c e e d t h ei n f o r m a t i o n , h u m a nr e s o t l r c e , m a n a g e m e n t ，t h es u p p l yc o n d i t i o no fm a t e r i a la n d p l a n t , r e a le s t a t ep r o d u c t , c o r p o r a t i o nc u l t u r ea n ds oo nb e f o r ea ne n t e r p r i s eb u i l d sa r e a l e s t a t ea l l i a n c e n ea n a l y s i so fe n t e r p r i s e s c a p a c i t yi sa l s oh e l p f u lf o ru st od e c i d et h e e n t e r p r i s e s g o a l sa n dr o l e si nt h ea l l i a n c e , h o wt os e l e c ta l l i a n c e sc a t e g o r ya n d p a r t n e r s s c o p e a sf o r t h eb u i l d i n go ft h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e s a l l i a n c e , t h ep a p e r i s g i v e nt h e “4 c ”r u l e st oe l e v a t et h ep o t e n t i a lp a r t n e r s ，a n de r e c tt h et w os t a g e e v a l u a t i o n m o d e l i no r d e rt oc u td o w nt h ea l l i a n c e s h i g hf a i l i n gr a t i oi nt h ep r a c t i c e , t h ep a p e r p r o b e st h er i s k se x i s t e di nt h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e s a l l i a n c e , c l a s s i f i e sk i n d so fr i s k s s u c h 嬲r e l a t i o n a lr i s ka n dp e r f o r m a n c er i s k e n v i r o n m e n t a lr i s ka n dp r o c e s sr i s kb y d i f f e r e n te r i t e r i o n s ，a n da n a l y s e st h ec a u s e sa n da n t i m e a s u r e so f o p p o r t u n i s ms p e c i a l l y 珏t h ee n do ft h ep a p e r , i tw a sp o i n to u tt h er e l a t i o nb e t w e e nc u l t u r ec o n f l i c ta n d a l l i a n c e sp e r f o r m a n c e ，t h ef o r m a t i o nr u l eo fc u l t u r ec o n f l i c t ，t h ei m p o r t a n c eo f p a r t n e r s i n t e r n a l t r u s ta n dc o m m u n i c a t i o na tf i r s t , a n dt h e n 西y e nt h ea l l i a n c e s m a n a g e m e n tm e a s u r e sw h i c hi n c l u d e s ：t h ea l l i a n c e sd a i l yb u s i n e s sm u s tb eg o v e r n e d e f f e c t i v e l y , e n h a n c i n gt h ea l l i a n c e sc u l t u r es y n e r g y , c u l t i v a t i n gt h ei m e m a lt n t s ta n d i n c r e a s i n ge a c ho t h e r se o m m u u i c a t i o n k e y w o r d s ：r e a le s t a t ee n t e r p r i s e , s t r a t e g i oa l l i a n c e , t r a n s a c t i o nc o s t , e n t e r p r i s ec u l t u r e 珏 独创性声明 本人声臻辫里交豹学整谂文是本人亵导簿指导下遴行夔研究王襻及取 得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢韵地方外，论文 中不包含其健人已经发表或撰写过豁研究成果，也苓魁含为获褥重鏖太堂 城冀镳教育祝褐豹学位或证书嚣使爱遵的耪辩。与我一稠工撵熬髑懑藩拳 ， 研究所做的任何贡献均已在论文中作了唠酾盼说明并炭示谢意。 学馒论文作者签名： 动套 签字日期：弦弗 攀ff 月多口星 学位论文版梗使用授权拳 本学穰论文作者完全了解薹送塞堂有关保留、搜用学位论 文懿裁定，有投保黧并囊莺豢骞关部门裁祝拇送交论文瓣复攀梅窝磁盘， 允诲论文被查阅耱倦阅。本人授权霆鏖态鲎可以将学位论文鹃全部 或部分内容编八有燕数据库进杼检索，可以采用影印、缩印或捆描等复制 手段傈存、汇编学授论文。 保密( ) ，在年懈密后邋用本授板书。 零学位论文糕予， 不豫密lj、ll 辅助活动 基本活动 重庆大学硕士学位论文 2 房遗产企业战略联戤 | 毵述 鹱夔姿源；= 是维护篷悉有蛰燕黪姿潦。嚣震其恁金盟戆资源怒密予刨造竞争往 势的现实需要，维护资源则是为了保护企业以后的竞争优势嚣j 。 对于来自不同行业的房地产战略联盟加盟企北来说，企业的资源在内容和形 式上都会露菱别。房地声企业的资源燕要有土地、资金、品牌靼人力资源，这些 姿源是梅箴房建产企照竞争力薛基磺。讴峦予这魏资源兹稀簸援巍不虿营健往， 房地产企业很难通过内部化获取这贱有价值的资源，而与其它企业结成战略联盟 是一种有效的解决途径，于是就有可能形成房地产企业战略联鼹。 与俊簇键理论樱爱，姿源基破鬈论_ 逑子强调众蝗资源瓣疼部诬，对磐助终舔 资源的依赖性认识不足。以至于它不能解释为什么除了联盟外，企业会寻求箕他 的战略措施来弥补资源的不足( 如弗购、从竞争者那里雇佣关键的人员等) 。对如 嚣通过联溅受好避共事瓷源、优他资源缺乏指导，因蔻，它不利于企业阕妖期合 作关系靛建立。 2 2 3 交易成本理论 交易成本的概念最窜由科斯提如，经威廉姆森发展为交易成本经济学。交易 藏零经济攀谈秀，经浚溪动总是锋薅簧交荔嚣遴嚣豹，薅交翳避程是毒或零瓣， 这个成本就是交易成本。依据交易成本经济学，众业在经济活动中的交易成本主 要包括寻找交易伙伴、讨价还价、订斑合同、执行交易、监督执行并对不公平交 暴行为透纷露裁等方嚣豹费用l 捌。 这种瑕论主要关注一家企建为了最小纯它的蹩产成本和交易成本，反该翔俺 组织它的跨边界活动。它认为战略联盟是介于企妣和市场之问的一种治理结构， 势且顺应念业节约市场交易费用的需骚。企业通道战略联盟可以建立较为稳固的 会俸袄佟荚系，稳定双方戆交荔，遂瑟减少签终赞霜著降低瀵终菇殓。弱辩它囊 能降低市场失灵所导致的不确定性，又能减少建藏一个科层缎织的成本。辫联盟 成员成功地完成交易，认识到伙伴有可信任性，对联盟的信任将会得到极大的提 凑。瑟对联凌盼僖任将会阻止狭隘囊利数据会主义行为。困| l 琏：遴入联盟可以在保 持较低生产费用的情况下，较大程鹰地降低交荔费用，最终等致总费羽静降低。 迪屈奇在分析交易成本的基础上引进了管理效益概念，对半结合状态的组织形式 进行分析，认为当市场篱理效益大乎企业交易成本、小于市场交易成本，鼠赢于 企堑警毽效兹露，警缝含努须发生泌j 。 交易成本理论用经济学方法解释战略联盟形成的原因，其童要缺陷在予局限 于考察效率和最小化费用，忽视了如学习、法律舰制、公平、个人关系以及文化 等霞素鳇考虑，嚣这些因素往往在实践中起到至哭重要兹作髑，困越，它对实践 的指导意义受到了一定的限制。 1 3 重庆大学硕士学位论文 2 房地产企业战略联盟概述 2 2 4 基于风险的理论 在进一步的研究基础上，d a s 和t e n g 等人提出了基于风险的理论，该理论认 为在联盟的管理中存在绩效风险和关系风险。绩效风险是指在充分合作的情况下 战略联盟无法达到预期目标而带来的风险，它主要受合作之外的因素( 环境的变 化、合作者能力的缺乏等) 影响。关系风险主要指联盟伙伴的机会主义行为【2 ”。 该理论认为战略联盟实际是企业的一种风险转移机制，是联盟伙伴对风险或 资源与能力的需求超出本身所能或所愿承受的限度时的一种战略选择，它以承担 关系风险为代价弥补自身不足。联盟中的绩效风险可以通过战略联盟分担，而关 系风险只能继续存在于战略联盟中，因此是否进入战略联盟取决于绩效风险与关 系风险相互转化、弥补而实现决策优化的结果。 该理论虽然对风险管理提出了很好的建议，但是在联盟的价值创造方面考虑 不足，仅从风险的角度考虑问题，往往会忽视了企业追求利益的内在动力，无法 解释在风险情况下企业的某些联盟行为。 除了以上理论，对战略联盟形成的理论解释还有网络学习理论、组织学习理 论和战略行为理论等，各种解释都有自己的优缺点。实际上企业是追求效用最大 化的主体，房地产企业也不例外，这些企业之所以会结成战略联盟是最大化企业 效用动机的结果。而效用的实现取决于价值和所面临的风险，价值链理论、交易 成本理论和资源基础理论等都对战略联盟的价值做了阐述，基于风险的理论对战 略联盟的风险做了分析。 2 3 房地产企业战略联盟的优势 房地产企业通过组建战略联盟可以取得以下几方面的优势： 2 3 1 防止房地产企业之间的过度竞争 市场的自由竞争可以加速房地产企业的组织管理创新，增强房地产企业的活 力。但是在有限的市场空间下，房地产企业的过度竞争不仅会加大成本，而且会 因为竞争过度而失去自身现有的市场，造成两败俱伤。房地产企业采取战略联盟 的形式联合行动，在已占有市场的基础上，凭借联盟的竞争优势可以占领新的房 地产市场、开辟新的领域，进而不但避免因过度竞争而造成的两败俱伤，而且有 利于把握未来房地产市场的趋势。 2 - 3 2 提升房地产企业的竞争力 联盟的特征之一就是“竞争与合作并存”，即为合作而竞争，靠竞争而合作。房 地产业是一个资金、技术、人才密集型的行业，单个房地产企业不可能长期拥有 房地产开发所需要的全部最新技术、最专业化的人才、富足的资金，因此房地产 企业依靠自己的力量很难取得竞争上的绝对优势。战略联盟的形成可使房地产企 1 4 重庆大学硕士学位论文2 房地产企业战略联盟概述 业之间实现资源的优势相长，借助与联盟企业的合作，相互传递技术，加快研究 与开发的过程，获得各自所缺乏的信息和知识，并带来不同企业文化的协同创造 效应。战略联盟扩大房地产企业的规模、增强房地产企业的实力，不同企业间的 相互合作更能了解不同国家、地区的市场需求和偏好的差异，更有利房地产企业 开辟新市场，不断增强市场竞争力。 2 3 3 有利于房地产企业实现规模经济和范围经济 激烈的市场竞争环境要求房地产企业必须缩短房地产开发周期、降低房地产 的开发建设成本、分散房地产的开发风险，单个房地产企业常常受到自身能力的 制约，很难在以上几个方面取得较理想的经济效果。而且随着市场环境的变化， 工程建设技术的复杂化以及原材料的价格上涨，房地产开发建设成本有上涨的趋 势。房地产企业通过与不同的房地产企业、及工程咨询企业建立起战略联盟、扩 大信息传递的密度与速度可以避免房地产开发经营中的盲目性和因孤军作战引起 的全社会范围内的重复劳动和资源浪费，从而降低风险。不同企业之间的合作也 有利于实现最大的规模和范围经济，从而能在以单位成本为基础的全球竞争中赢 得优势。 ， 2 3 4 能实现资源共享，优势互补 土地、资金、品牌、人才、信息、技术是房地产企业重要的资源，不同的房 地产企业可能在不同的方面拥有各自的优势。通过联盟的资源共享、整合和内部 信息交流可以弥补各自的不足，节约其人力、物力、财力。联盟可为整个战略目 标配备相应专业的人才，并做到人才合理流动、优势互补，实现较强的人才优势。 在技术方面，联盟伙伴通过相互支援，可以加快彼此间的技术交流与更新。这样， 联盟企业在资源方面围绕着共同的战略目标相互取长补短，易取得较好的经济效 果。 重庆大学硕士学位论文3 我国廊地产企业战略性结盟的决策分析 3 我国房主毪产企业战酪性结盟的决策分析 3 1 房地产企业战略性结盟决策前的自我认识 联盟强标静实瑷关键在予组建魔缝产企堑裁珞联瑟瑟会理馕，瑟组建竣臻联 盟的第一步就是客观地评价企业自身的实力，对众业的优势和劣势有一个清醒的 认识。只有这样房地产众业才能够清楚地认识到为什么要组建战略联盟以及和谁 缝建羧臻联猩。黠痔遗产金鲎鑫龛蜜力豹获谖分掇霉戳簌恁瓷滚、金聚状援、 信息处理熊力、人力资源、企业管理状况、建筑材料和设备供威状况、房嘏产产 品状况、房地产产品开发状况和企业文化等方面进行 1 7 1 硎。 3 1 1 土地资源和金融状混 尽管我疆土毯出谈露捂标、接受帮缝牌等多稀方式，毽整长麓以来叛协议密 让的方式远远多于前者，造成了土地出让存在怒的不透明性。因此我国房地产 业中存在的一个现象就怒，凡是做得比较大的企北，必然与政府有着千丝万缕的 联系，这秘壤凝下竞争熬要素实嚣上汪经交残与竣瘸关系主豹竞争。毽照鏊强i 蠡 我国房地产市场的逐步规范，房地产众业的经营雠用地只能通过招标、拍冀和挂 牌三种方式获取，通过备种非市场化浆道获得土地的能力所起的作用将逐渐减弱， 获褥地翡能力越来越取决予房地产企妲故资金实力。中国人氏银霉亍限制房她产 企韭贷款缀模的致策出螽后，房缝产众业纭赖银缮贷款进行顼瓣运作静难度越来 越大，通过房屋预售融资也受到一定限制。房地产项目从开发剿最后销售，灾现 项目资金的厕笼需要一个相当长的周期，而每个歼发项耳又需援占用相当大数额 豹姿金，穗魏产c 金盈黧麓搽谖箕资金镰鹣滚强对予缀萨金堑瓣稳定菱震巽鸯蓬要 的意义。谯通过银行贷款融资受到限制的情况下，房地产企业必须拓宽自醴的融 资渠道。因此，房地产企业在组建战略联盟之前，必须对自己获取土地资源、资 金静状况粒融瓷戆力进嚣谈真躲分毫蓐。 3 1 2 信息处理麓力 信息缀济时代，房地产企业必须加强处理信息的能力，依靠相关的信息做出 准确的投资决策。作为一个关联性较强的行业，魔地产企业不仅耍准确把攒市场 滚费者豹鬣求动态窝竟慰手豹售患，还要麓强辩宏爨经济形势、嚣家致策法燕、 城市规划镣相关信息的分析处理能力。信息处理的时效性、溅确性以及广度和深 度可以为管理者提供准确性和前瞻性的决策。如万科、万通等房地产企业之所以 憝够取缀援大躲成功，就是嚣为它 】麴毒较强静傣惑处理能力，苁面较早撼挺握 了国家宏鼹经济政策及专照市场鼹产潞需求趋势。因此，房媳产企监酌信息处理 能力也是一个必须进行认真剖析的因索。 1 6 重庆大学硕士学位论文3 我翻房地产企业战略性结盛的决策分析 3 。l 。3 入力姿源 生产力的酋要困索是入，企业豹生产经营离不开入，这怒永恒的真理。房地 产开发活幼综合了投资决策、建筑设计、工程建设、金融、滋律和市场营销等各 个方面豹人才，拥有这魑商素质的人才对于房地产企业来说怒非常宝贵龅战略性 资源。鼹众监天力资潦状况豹了解鳟瑷苁技零簸务予都垂、众鱼领导子豁帮酝戆 管理人员艨、职工层三个层次去分析企业的人力资源状况。 对于技术业务干部层，要分析了解他们的文化程度、所学专业，从事专业的 霹麓、产瑟煞设诗戆力、王终实戥蠢力戳及磅突翅囊戆熊力。对于金韭镶簿予蘩 和职能管理人员的了解，主要是从领导干部和职能管理入员备自应具备的条件和 素质去衡嫩，除了道德品行和健康状况等必要的藻本条件之外，还应具备相应的 经营管毽能力，它反映企业的管理水平。对于职鼍队伍的素艨分板，应该扶职工 麴交诬求平、生产操佟技术熬练翟度、工释结聿鼋、耪神蟊貌，敬照程发，茨及工 作负荷状况等方面把攒。 3 。1 4 企业的管理状况 企鼗鹃管理壤篪怒簿量企选袄态魏一个重螫方嚣，对予毖缝产企建警壤姨提 的分析，可以从计划、组织、激励、人事和控制锌五个方面入簪。 。计划。包括所省为将来做好凇备的各种管理活动。主鼗内容有预测、建立 弱标、竣诗敞赂和制定对策等。 缀织。毡括工作程序、巍章灏度等。组织楚否有效，焱现在隽达戮众娩目 标所需要的各种合理活动分配到岗位；按岗位相似性组合成部门；将所需疆的职 责任务分酝到成员。 激聚。主要楚兖分调动全俸童 筝天受熬欷摄毪窝创造赣捧，表臻灸豢、羧、 利的紧密挂钩等。 人罄。包括人员安排与升迁、工资福利和培训等。 控铡。包括工程遴度、成本秘质量等方瑟鹣控裁。 3 1 5 建筑材料和设备供应状嚣 建筑材料和房屋的附属设备构成房地产产鼎灾体的一部分，其质量和价格直 接影响着房地产产品的质量和价格。因此，房地产企业必须对自己的建筑材料和 设备揆寝捩况舂清楚戆了熬。它稻静揆应霹戮遴邈貘瘦褰综会谬稔箨系泉分辑， 即将影响建筑材料和设备采购供应的诸多因素加以分析和分炎，并组合成旗本项， 再结合各个项目确定分西已评价分值( 采取百分制) ，从而准确地对供应商进行综合 谖终。翔：实甥覆量瞧裁、验收会揍率、确保均衡生产的影嗨程度、价格水平、 与辔内和瀚外同类产龋对比情况、交货情况、供赞情况、供货时闽、运杂费承平、 运输方式、结算方式、质量异议和龠同异议的处理、服务水平等。通常可以采用 1 7 重庆大学硕士学位论文3 我鞠膀地产企业战略性结盟的决茕分析 戳下4 瑗臻据送行综会浮癸，懿瑟3 1 蘼示。 毒毒毒毒 i质量评价 价格评价合同执行攀评价综合服务评价 圈3 1 原材料供鹰状况的综合评价指标 f i 9 3 ，1 t h ee v a l u a t i o ni n d e x e so f r a wm a t e r i a ls u p p l yc o n d i t i o n 3 1 6 房地产产品状况 房遗产产燕是房缝产企业经营成粟翡徐篷体瑷，企业产品的分柝是企渡蠹身 评估静重巾之重，它可以扶产晶所娥的生命瘸朝郛市场状琵、产品质量及究王履 约状况三个方面考虑。 产品所处的生命周期和市场状况可以采用“波士顿矩阵法”( 又称四象限围) 进 行分褥，鳓瑟3 2 掰示。 镶 售 增 长 蠹 懑 题 相对市场份额 匿3 2 产晒图象限评徐霜 f ；9 3 2 t h em a g i cq u a d r a n to f p r o d u c te v a l u a t i o n 匿中处于第二象殿的为明星产懿，其增长率和市场占有攀都处于高位；第四 象蔽静产簇为瘦猿产黼，经予劣势。第一、三象瓣豹产嚣秘需逐一步握麓露场徐 额或加强市场占有率。 产品质摄的分析包括产品合格率、与竞争对手质量水平的豢距、客户的反映、 产生质量阏题戆罄位及潦霆等。其分辨懿匿3 。3 爨示： 房地产产品能否按时交付使用，瓣维护企业信誉，扩大产品豹市场份颥具有 重要的作用，房屋交付使用的履约状况是房地产众北必须考察分析的内容之一。 。；，。，； 重庆大学硕士学位论文3 我潮席地产企业战咯性结盟的决繁分析 啼翥薹筹品质璺 设计壤薰 表示各种生疆原因 的细分医素 图3 3 产品质量分析圈 f i 舻。3 t h eg r a p h i c a la n a l y s i so f p r o d u c t sq 嘲j t y 产 品 质 量 问 题 3 1 7 房地产产品开发状况 房地产产品的开发状况包括产品的规划设计能力和新技术的应用两个方面。 在对金鼗麴产品豹褒越设谤透露分耩辩，应该憨考：本企业嚣发熬产晶，农霾转 景瘦绿仡方面能否为用户提供自然、方便、舒适莘讨寂定的高品麟生活帮工裕环境? 户型的设计和空间布置能否在采光、通风、室内交通、功能分区和房间尺寸上进 行合理的布局? 本企业的产品规划设计如何? 能褥将先进的技术运用于房地产产 品魏开发之中? 薪技拳鹣瘦踅霹秀为众盟静垒存耪发震握袋搿黪裂滤增长纛? 3 1 8 企业文化 企业文化是整个企她的价值观和经营观，以及企业员工的职业追求、工作态 度纛綮享枣鞭襞等赣毒枣文暖瓣反淤。众娩文纯铸裁了灸监戆一葶孛精褪，是金照发震 的一种精神推动力。对企业文化的考察，主要分析企韭经营豹杂瑶是否弱确会理? 企业的管理是否以人为本，以产品和服务质量为中心，以信誉为重点，以效益为 落脚点? 众业是否在用户心孛有良好形象? 企业楚否有仓4 新精神和掰搏糖狒? 企 韭职工楚褥有一定豹离心力移内聚力? 通过以上八个方面的自我剖析，房地产企业黛少应该明囱以下问题组建房地 产企业战略联盟的目标是什么? 自融在联盟中的角色和作用成该是什么? 拟建战 貉瑶显鲍炎餮，耱缝燕侍么? 囊己纛该与嚣么撵熬金监缝显? 突残这些决蒺劳充 分估计和颥防决策风险，才能成功地建成理想的战路联盟。麴袭3 1 。 j ， 重庆大学硕士学位论文3 我潜房地产企业战略性结盟的决繁分析 表3 i 痨建产惫照实力戆诀烬努辑 c h a r t 3 i , t h ea n a l y s i so f r e a le s t a t ee n t d r g r i s e sc a p a c i l l e s 分析指标 分析目的 房 地舄金融状茂 绝 产 信息簸理能力 1 组建房她产企韭战略联疆的g 标是纾 企 业 人为资源么? 自 皇 企业静理状况2 自己在联照中的角色和f f - m 是什么? 实 力 建筑嵇辩霉l 设器供应状况 3 稼建戆貔臻联登熬癸攒、特薤是锌 的 分 房地产产品状况 么? 析 4 应该与什么样的企业结脓? 房地产产龉开发状况 企效文铯 3 2 房地产企业战略性结盟目标的确定 联盟的缀建目标是房地产企业实旅联盟战略躲根本动因。房地产企业巍自身 认谖豹基旗上，虿簸内癸部象俘嚣个方蘧确定结溅豹嚣标，热袈3 。2 。 从内部条件考虑，大型房地产众北如果具有较雄厚的企业实力，在金融、信 息处理、投资决策，组织管理和产品的质量等方颇也有一定的优势，这时它可以 怒控翱鹭戆戆毒场窝嚣鼹裁戆枣场佟瓷蠡己熬酝黢盈标。逶过联疑，企数誉毽虿 以增加产懿的销售量、扩大市场份额，而且可以藏服新市场璧惫，减少歼辟颓市 场所需的时问和成本，增加企业的经济效益。如果房地产企业规模过大，经营的 鳖务过多( 如设计、施工、匏业管理簿) ，并厦骆麓大企业病”的海题，丽熙过多 韵遂务莰入使对房地产众韭的核心散务投入不是，这徉不翻予痿逢产金盈较心竞 争力的培养。这类房地产企业应该把自己的经营麓点放在决策能力、品牌缎营能 力、管理和组织能力、众业文化的形成等核心能力的培养上。它f f 】可以通过房地 产垒鳖藏噻袋鼗戆形式懿设诗、蘧王窝凌堑譬瑾筹饕菝心业务籁毽塞去，收绞企 业的业务藏围，调整自矗的产业方向，这样才有利于房地产企渡核心竞争力的培 养。在中小型房地产企业中，有的企北资源可能不足，特别是缺乏土地或歙融资 源的房姥产企业，可以戳资源互补佟海企业的结缀霹标。这样不但可以弥补企业 资源豹短缺，丽盈可以通过凌此之麓豹合作达到稳互发震疆大豹驽豹。籍莱房建 产企业正在进行地域扩张而又缺乏巍地的市场经验，或者打算进行自己非专业性 的房地产辨发如商业房地产的开发、写字楼的开发等，为避免企业因经验不足而 遭受臻失，企鲎霹鞋懿疆戛学习秘经验共享终为囊基夔结强嚣标。房逢产众效熬 品牌是重瑟的无形资产，它能够给众业带来独特的竞争优势，有着良好品牌形象 的企业及熊产品通常会受到消费者的青睐。因此，品牌形象不具有明显优势的房 2 0 重庆大学硕士学位论文3 我国房地产企业战略性结盟的决策分析 地产企业，可以和品牌形象良好的企业结盟，以获取相应的品牌效应。与之结盟 的企业可以是具有知名品牌的房地产企业，也可以是具有知名品牌的非房地产企 业，如房地产企业与教育机构、医疗、酒店、餐饮、零售和咨询机构等有知名品 牌资源的企业或组织的结合。 从外部条件考虑，当国家对房地产业调控有加强趋势、资金来源将较长期紧 缩时，可以把合资经营、资源互补作为结盟目标，这样可以避免企业因资源匮乏 而出现经营风险；在房地产市场长期处于买方市场态势、卖方内部竞争加剧的情 况下，可把联合对外、联合营销作为结盟目标，在不违反将来的反垄断法前提下， 也可把互相让步、缓和竞争、划分和稳定市场作为结盟目标；在市场繁荣、房价 上升的情况下，则可能把提升品牌、提高市场控制力作为结盟目标。至于市场的 短期波动、政策的暂时调整，就不需要战略性结盟，只需要企业及时( 或在科学 预测基础上提前) 确定合理有效的短期应变策略。短期应变中，包括与其他企业 之问的短期配合，如果多次短期配合成功，又有进一步合作的愿望和诚意，房地 产企业可以考虑从短期的策略性合作走向长期的战略联盟。 表3 2 房地产企业结盟目标的确定 c h a r t 3 2 t h e g o a lo f b u i l d i n g a l l i a n c e f o r r e a le s t a t e e n t e r p r i s e 内部条件 企业的状况结盟目标 开辟新的市场、提高房地产产品的市场份 实力雄厚的优秀企业 额 企业务范嗣过大业务外包、培养企业的核心能力 企业资源匮乏( 如缺乏资金、土地等)资源互补 缺乏市场经验、专业经验相互学习、经验共享 企业缺乏品牌知名度获取其他成员的品牌效应 外部条件 市场变化 结盟目标 房地产业凋控有加强趋势、资金来源较长期紧 合资经营、资源互补 缩 市场长期处于买方市场态势、卖方内部竞争加联合对外、联合营销、缓和竞争、划分和 剧 稳定市场 市场繁荣、房价上升提升品牌、提高市场控制力 2 l 重庆大学硕士学位论文 3 我国房地产企业战略性结盟的决策分析 3 3 房地产企业在战略联盟中角色、作用的确定 房地产企业在战略联盟中角色、作用的确定与结盟目标有密切关系，要从实 际主客观条件出发。一般来说，大型房地产企业如果经验丰富、声誉良好、有较 强的实力，可以出面发起建立战略联盟，并在未来的联盟中为自己定位于组织者、 协调者的角色和作用；其他大型房地产企业如果想对联盟有较大影晌，可定位充 当战略联盟的核心成员、关键力量；如果它还有更重要的目标要实现，参加特定 联盟只是为了兼顾次要目标，则可定位为该联盟的重要关系户，充当“友军”、偏 师”：中小型房地产企业如果与大企业结盟，自己又有某方面的突出优势，可以定 位为战略联盟的骨干成员、联盟内该优势领域的带头人；如果是与其他中小型房 地产企业结盟，自身条件又强于其他企业，也可以考虑组织者、协调者的定位， 但在实力不足时，应避免与联盟外的大企业、其他联盟直接对抗；其他中小型房 地产企业如果要借联盟发展自己，应当定位为联盟的积极分子；如果主要是靠联 盟克服自身的困难和弱点，则可定位为一般成员，或成为已有联盟的加盟者。 3 4 房地产企业战略联盟类型的选择分析 3 4 1 股权式战略联盟和契约式战略联盟的选择 房地产企业在确立自己的战略目标和角色定位后，便可着手进行联盟方式的 决策分析。其中需要考虑的个重要问题就是，房地产企业究竟是建立股权式的 战略联盟还是建立契约式的战略联盟。股权式战略联盟包括股份合资式战略联盟 和相互持股型战略联盟。在股份合资式战略联盟中，各成员共同出资组建一个新 的公司，并按出资的多少决定自己的股份份额。而在相互持股型战咯联盟中，各 个联盟成员一般相互持有对方少量股份，彼此间并没有涉及到人员等要素的合并， 各方的目的也只是为了纯粹的巩固长期的合作关系。相对于股权式战略联盟而言， 契约式战略联盟更加强调相关企业的协调与默契，它通常借助于契约正式规定每 个成员对联盟的贡献，并规定了单个成员依靠自身无法获取的某些利益，是一种 不涉及股权参与的合作方式。 若房地产企业为了巩固各成员间的长期合作关系，而又不愿涉及到人员等要 素的合并时，可以考虑相互持有对方少量的股份，建立相互持股型的战略联盟。 房地产企业中，那些实力雄厚而要进一步壮大实力的，或需要补充和利用他人战 略性资源的，或已有较长期成功的合作经历并找到满意的合作者的，可以与结盟 对象以合资方式建立战略联盟；其中实力强、定位为组织者、协调者的还应争取 实现控股，这样有利于联盟整体优势的发挥。如果各个成员实力相当，组建战略 联盟只是为了弥补各自的不足，利用对方的优势资源扩大联盟的整体竞争力，实 现风险共担和规模经济的协同效应，房地产企业可以考虑采取相互持股联盟的形 重庆大学硕士学位论文3 我国腾地产企业战略性结盟的决策分析 式热强缓鼗阕熬监务会佟。豫夔之终，鑫予痿逢产金监是一个技术密集型行娆， 它综合了许多配套型韵行业藕相关技术，与相关符驻的协助房地产企业应嚣鬣考 虑采取契约方式、协议方式组织战略联盟。 股权式战略联盟和奖约式战略联照都有各自的傀缺点。在股权式战略联羧中， 各成员妁关系较稳定，蠢哥能长麓挎续：参麓者豹巍薤，损失( 及风殓) 分簸与 出资额成比例，比较公平；可能较快集中各参加者力量，发挥斑源互补作用；可 能选择和娄托最恰当的众业家来经营会资事业。缺点是议事程序较复杂而影响应 变戆力；，l 、虢凄瓷考霹麓照予鼓动、燹援逮使；扩丈或收臻联鬟不灵活、不努便。 而契约式联盟与股权式联盟相比，甏烫活、更方便、有更广泛鹘适应性；僦不够 稳定，有时也不够规范，当联盟中有人不履行契约或协议时损失可能集中谯部分 成员尤其怒忠实履行契终或协议的成员身上。 3 4 2 纵蠲联盟、横瀚联盟与阑缀联盟之两瀚选择 房地产企业通过纵向联盟向产北的上游或下游延伸，将垂赢分工中具宥与自 身不同作业分工的优势企业作为结盟伙伴，形成从项目投资决策、资金运作、设 诗、藏工、琢耱辩供应、链售、广露秘纺监管理( 或其孛帮分躐全舔) 熬一条建 利益共同体，以控制供廒或销售渠道，变原来的市场交易关系为企业的内部协作 关系，这样不仅可以更容易地获得自融所稀缺的资源，而且还w 节省产品研发赞、 市场交易赞等，极大地掇嚣企业约生产效率和经济效益。例如一个单纯的房地产 开发企盈，其技术能力较专一、经营藏蕊也较狭窄，在整个痨媲产开发髂德链孛， 投资公司、愈融机构、设计院、建筑公司、原材料供应商等上游企业和咨询代理 企业、物业管理等下游企业都可以作为它的结盟对苏。这样容翳建立稳定的协作 关系，不毽实瑷供痤链、徐篷链熬势麓管理器共瓣靛璎篷嚣标，瑟显可以减少房 地产在开发经营中对别人的依赖，以殿不确定性豹经营风险。 当房地产企业的技术能力较全面、经营范围较宽时，房地产企业可以与其他 房缝产垒效及接行监企妲之阕稳建横向联盟。这魑联盗成员在价健链相同的环节 相互配合，利用不葡企照互补优势和知识豹共事，可以使技术优势、品簿傀势在 联盟内部得到最大限度的扩散和利用。容易实现规模经济，避免不同企业资源的 闲置浪费。与恳一市场的其他企业结成横向战略联缀，在联盟内沟通信息，协调 行囊，逶警分工，联会慰终，霹荚瓣提袁枣场占蠢率j 鼙经济效豢。横囊联鼗戆形 式很多。如区域开发联暇、营销联盟等。 当房地产企业既有较好经济效盏又有较强扩张基础时，可以同时在纵向、横 囱甚至镶 肉”( 印订破弦照界线，囱麽地产业以外躯领域延傍) 缝显，形成掰络战 略联盟，涮用联盟的力鬃更饫更好她宓现知识剑新、管理剑掰、开发顼强甜耨， 形成和增强核心竞争力，非核心业务则通过联盟熨现业务外包，利益共享，以房 重庆大学硕= ：学位论文3 我国房地产企业战酶啦结盟的决蹙分析 逮产韭必袋惩，建立丈爨综合性金效集惑，逐澎壤交在区域露绣、莺内枣场乃至 国际市场的竞争优势。 3 4 3 房地产企业战峨联盟的具体丹式 在以上分辑的基础t ，根据我国房地产市场巍翦正处手宏鼹调控中的现实以 及房缝产众照豹现状，痨琏产金篷剪疆穰提审场及蠢骞静实辩蘩提采取稳液瓣联 盟方式。 土地与资金结合爵勺联盟 遮麓瓷金是房遮产垒鲎运痒麴壤本，餐电予嚣家毒手宏鼹经济稳定激鼓会 和谐的考虑，对房地产众业采取了银椴紧缩和严控土地出让愆模等调控措施，房 地产企业虢取信贷资金_ 和土地的难度很大。房地产企业如果拥衡一定的土地储备， 健缺乏资众，它可以与掇有资金、缺泛地静房她产企业组建成地与资众形式 的联显。翔祭房建产企救糖畜资金褥软芝逢，它可浚选择懿露主建魏一方终为 自己的伙伴。这种土地嘲资金结合的联盟是弥补会作各方土地与资金资源缀缺矛 盾的一种肖效方式。从战略资源的共宰来看，土她与资金的结龠应该是最实际、 最觅效豹秘联疆方式。类戳熬，载穷资金罄不怒豹房逮产金娥霉缓建立“爨金与 资金”形式的战略联盟，遮种形式的战略联盟可以牡大资金实力，共同购置土地资 源，共同进行更大项目的开发，共同分担经营风险。由于金融资源在房地产开发 中煞重要伶耀，房地产众鼗也可以与移业外资金受力强豹企业食佟。 营镄战略联盟 营销联盟的形式可以分为交叉营销联盟和区域营销联盟。房地产企业为扩大 自己的业务可以与其它不同行业的众北进行结盟缀建交叉营销联盟。同一联城内 蕤有不弱瑗鏊裁秀发金照还虿竣逶避羧凑秘滚，建囊嚣壤营锩鹱麓。区域鬻镶联 盟中，各个联盟伙伴在充分挖掘项目的品质特点的基础上，形成项目的互补优势， 通过优势资源的整合可以大大提高区域的价值。而区域价值的提高又可以提升各 令联盟佚馋瓣项基徐毽，最终绘区域蘩锩战略联黢懿各个联鬣成员带寒多赢黪效 应。 歼发联盟 在同一片区域内，不同楼盘的开发商还可以采取战略协定的方式，给出各自 魏优势瓷滋( 鲡建、淡金、瑟薄、入力瓷嚣) 镰，实旋莲域露发联显，缓联合 开发。通过联合规划设计、合理布局，可以给朱来的业主们创造一个便利、篾观、 和谐的社区环境。通过集团采购、熟建配套、联合营销等方式，可以减少成本， 簿低最殓。这耱联盟其骞缀努的疑援效应和臻弱效应，不仅霹以使成员企效获 ：譬 良好豹经济效益，也可以获得良好的社会效益。 经骏接享型联盟 重庆大学硕士学位论文3 我潮肼地产企、监战略性结盟的决策分析 房逑产秀发涯凌粪蠢缀强匏魏城惫彩，不弱嚣袋枣场其骞苓霹戆枣场褥轰霹 消费者习饿，这给房媳产投资也带袋了一定的媳域差异。当捞缝产企业在滋行地 域扩张时，为避免因当地市场经验的缺乏给房地产企业带来一定的损失，可以与 当地的房地产企业组建成经验共享型的战略联黢。另外，通避缀验共享既弼学习 诺签掰黪耱恁产金鼗程嫠产经营遥糕孛会积累誉麓熬羟验，瞧窍穰予洚低巍已魏 学习成本。特别是对专妲性的房地产项目开发而肖，经验共事更是一种有利的组 合。 淤鬃薅秀基礁熬竣疆联显 有着尚荚誊度的企波及它的产黼通常是消费者的蓄选。为了获得其它众业的 品牌效应，扩大自己的市场份额，获取一定的竟绎优势，房地产企业可以和知名 企业组建成以品牌为基础鸵战略联缀。这些知名众业可以是知名房地产企娩，也 霹竣是与痨缝产开发众渡穗关熬其德知名企堑。在往宅类痔绣声开发磺霆审，房 地产企业通过联合教育、医疗、家政服务等品牌爨源，实现消费者价值最大化； 在商业类房地产开发，房地产企业可以与海内外的品牌零售商、餐饮企业、酒店 等联手；繇在芬公搂帮笈孛弱霹毅与蓉名金鲎、众融飘擒、瓷谗爨稳等避露会终。 强化价值链的联服 房地产企业可以从强化价值链的目的出发，联合具有一定优势的规划设计机 梅、建筑企监、纺业管理金监、材料供应意、广蠢企业、咨游代理企业甚楚装体 企监迸 亍众方位、多层次豹联盟。这样可敬大大降低市场交翁成本，增热消费者 的附加值，确立在市场中的竞争力。 业务外包 鼗务夕 惫是终一蹙凌房缝产金簸内整入员受爽麓蘩菝鼗务舞痔建产疆嚣戆 投资咨询、营销推广，销售和物业管理等，以长期合作协议的形式发包给专渡的、 高效的产蹦( 服务) 提供商，以充分利用公司外部最优秀的专业化资源，从而达 到降低成本，提毫效率，增强自身竞争力的目黢。她务终包选雳遗产企烂怒嬷专 注于企盈决策能力、龋牌经营能力、管理帮组织畿力、企娩文化兹形成等核心麓 力的培养。实行业务外包的企业可以是为了收缩业务范围的大型房地产企般，也 可以是中小型的房地产企业。 豢场殛分联鼗 市场瓜分联盟就是通过不同企北的联盟共同瓜分市场，此种联盟不但可以避 免房地产娥业之间的过腰竞争，而臌还可以巩固硪业在市场中的地位，进步开 拓耨熬审场镁域。擐秘黪篷台约及麓断法可筑禁止企业袋念起寒垄叛露场， 房地产企渡闻的战略联凝应在合法的范围巍组建和运行。 重庆大学硕士学位论文3 我酗席地产企业战惦性结盟的决策分析 3 5 房地产企业战略性结盟饮l 拳的选择 在痨媳产企韭战略性