（产业经济学专业论文）城市土地集约利用潜力评价研究.pdf

摘要 当前，我国土地资源短缺，己成为制约经济发展的重要因素之一；城市化进 程加速发展，城市用地扩张迅速。同时，我国经济增长方式面临由粗放经济向集 约经济的根本性转变。所以，无论是从保护土地资源、完善土地科学的角度，还 是从城市发展和城市土地合理配置的角度，城市土地集约利用论题的研究都显得 非常重要。本文从我国城市土地利用的现状出发，对城市土地集约利用系统性理 论作了较为深入的研究和阐述，构建了城市土地集约潜力评价体系，并以江苏旬 容市为例，进行了实证分析。 全文共分七章。第一章论述了城市土地集约利用及其潜力评价选题的背景、 目的和意义，并简述了国内外城市土地集约利用研究状况。第二章首先从城市土 地集约利用角度分析了城市土地利用的特点，提出了城市土地集约利用的本质内 涵。第三章应用系统论的观点和方法，对城市土地集约利用进行综合的分析。第 四章分析探讨了城市土地集约利用的根本动因。第五章主要研究和探讨了城市土 地集约利用潜力评价的基本理论和方法。第六章运用集约评价理论和方法对江苏 省旬容市城市土地集约利用的状况进行了实证分析。第七章结论与对策。对论文 的总体概括和结论，针对句容市的实证分析结果提出相应的对策建议。 关键词：城市土地集约利用潜力评价 a b s t r a c t k e yw o r d s ：b a nl a n d ，i n t e n s i v eu s e ，p o t e n t i o ne v a l u a t i o n t h el a n dr e s o l l r c eo fm yc o u l l t r ya r es c a r c e l 弘a tp r e s e n t ， u r b a n i z a t i o ni nc h i n ai s s t a n i n ga n dw i l l e n t e rap e r i o do f u r b a l l i z a t i o n t h ed e v e l o p m e n to fc i t yi sr a p i d l ye x p a l l d i n g t h ep r o c e s so f a c c e l e r a t i o 啦o f m e a r m r h i l e t h e e c o n o m i c 群o w mf o r ma r er a d i c a lc h a n 西n g 丘o me x t e n s i v et oi n t e n s i v ef o n n i ti sv e r yi m p o r t a n tt os t l 】d yo nl a n du s ei n t e n s i v c a t i o ni nu r b a na r e a ，n o to n l yi n f a v o ro fc o n s e a t m gl a n dr e s o l 】r s ea n dp e r f e c t i n gl a l l ds c i e n c e ，b u ta l s o t h e d e v e l o p m e n to fc n ya n dr a t i o n l yd i s 砸b u t i n gu r b a nl a n d b a s e do n 也ec u r r e n ts i t u a t i o na 1 1 a l y s i so ft h eu r b a nl a n du s e ，t 1 1 i sp a p e r t e s e a r c h e sa n de x p o u d gd e e p l yn l es y s t e m st h e o r yo fl a n du s ei n t e n s i v c a t i o ni n u r b a na r e a ，a l l de s t a b l i s h e sm ee v a l u a t i o ns y s t e m sa n dt a k e st h ej 讧r o n ga sac a s e c i t y t h ea r t i c lc o n s i s t ss e v e nc h a p t e r s t h ef i r s tc h a p t e rd i s c u s s e st h e b a c k g r o u n d ，p u r p o s ea n dm e a n i n go fc h o i c i n gt h et i t l e t h es e c o n dc h a p t e ra n a l y z e s 1 ec h a r a c t e r so fu r b a ni a n du t i l i z a t i o n ，a 1 1 ds e t s f b m li t sc o n n o t i o nb a s e do na n 曲o d u c t i o no fl a n du s ei n t e n s i v c a ：t i o ni nu r b a i la r e a t h et h i r dc h 印t e rg i v e sa na n a l y s i so ft l l eu r b 趾l a n du s ei m e n s i v es y s t e mu s i n g s y s t e m a t i cv i e wa i l dm e t h o d t h ef o r t hc h a p t e rs l a t e st h ec a u s ea n dm o d eo fu r b a n1 a n du s ei n t e n e s i v c a t i o n t h ef i 胁c h a p t e rr a i n l yr e s e a r c h e sa n dd i s c u s s e st h eb a s i ct h e o r ya 1 1 dm e m o do f e v a l u a t i o n t h es i x t hc h a p t e rt a k e st h ej u r o n ga sac a s ec i t yt oe x p o u n d sa n dp r o v ei t s c o n d i t i o no f1 a n du s ei n t e n s i v c a t i o n t h el a s tc h a p t e rg i v e st 1 1 es u m m a r i z a t i o na 1 1 dc o n c l u s i o no f 也e 也e s i sa sa w h 0 1 e 学位论文独创性声明： 本人所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作 及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方 外，论文中不包括其他人已经发表或撰写过的研究成果。与我一同工 作的同事对本文所做的任何贡献均已在论文中作了明确地说明并表 示了谢意。如不实，本人负全部责任。 论文作者( 签名) ：丛绉2 0 0 5 年1 2 月1 5 日 学位论文使用授权说明： 河海大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆、中国学术期 刊( 光盘版) 电子杂志社有权保留本人所送交学位论文的复印件或电 子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文 档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允 许论文被查阅和借阅。论文全部或部分内容的公布( 包括刊登) 授权 河海大学研究生院办理。 论文作者( 签名) ：2 0 0 5 年1 2 月1 5 日 斗 第一章绪论 1 1 城市土地集约利用研究的目的和意义 1 1 1 研究背景 我国土地资源短缺，同时，全国城市化进程正处于起步并进入迅速发展阶段， 城市发展和用地扩张迅速。无论是从保护土地资源、完善土地科学的角度，还是 从城市发展和城市土地合理配置的角度，城市土地集约利用论题的研究都显得非 常重要。 一是我国土地资源利用与管理现状的迫切需要。根据国土资源部土地调查资 料显示，我国耕地面积1 8 3 7 亿亩，人均1 4 1 亩，只及世界人均耕地的3 8 ， 实际上约占世界9 的土地供养了世界2 1 的人口。更为严峻的是，人口以每年 1 的速度增加，而耕地却以每年o 5 的速度减少。1 9 9 5 年，美国的世界观察研 究所发表了谁来养活中国的研究报告。报告认为：日本、韩国等在工业化过 程中，土地减少了3 0 5 0 。尽管努力提高单产，粮食总产量还是下降了2 0 3 5 ，不得不大量进口粮食。报告推测中国也不能避免这种趋势，到2 0 3 0 年，粮 食产量将下降2 0 。届时，每年将需进口2 1 6 亿吨粮食，这一数字超过了1 9 9 3 年世界总出口2 亿吨的水平。该报告虽然有失偏颇，但确实说明了我国耕地资源 紧缺的严重性。我国尚处社会经济发展和城市化速度加快的时期，非农建设需要 土地，农业生产需要土地，为了切实保护耕地，提高城市存量土地利用效率亦即 保证城市土地集约利用是一条最重要而且必要的途径。城市土地供应也应该由 “增量调节为主”向“存量调节为主”转变“1 。 通过开展城市土地集约利用潜力评价，可以摸清我国城市土地利用状况，提 出我国城镇土地集约利用的模式和评价系统，制定切实可行的城市土地集约利用 政策，遏制粗放利用土地，切实保护耕地。 二是城市土地利用合理配置的需要。城市土地合理利用问题的研究自城市产 生之日起便己开始，它是城市建设和发展的核心问题。当前，我国城市土地的现 状是：一方面，旧城工厂散而多，工业用地比例高，城市用地结构不合理，土地 级差效益得不到体现，基础设施滞后和不足严重，旧住房拥挤破旧，低效率配置 现象突出，土地集约利用程度低。据统计，我国城市存量建设容积率仅为o 3 ， 中小城市还远低于此水平。另一方面，有些新开发建设又出现高层建筑过多，杂 乱拥挤，带来基础设施超负荷，交通拥挤，环境条件差。虽然城市规划控制的诸 多内容皆与土地配置有关，然而，目前的城市土地配置侧重城市物质形态的研究， 缺乏对土地的经济、社会和生态特性的综合研究和对土地资源和资产特性的深入 研究；对单项控制指标研究多，对各指标的综合评价研究少：对城市土地集约利 用的系统研究和定量研究更是刚刚起步，几乎空白。 三是完善我国土地科学理论的需要。我国城市土地集约利用研究才刚刚开 始，在理论研究和实际工作中，有关城市土地利用粗放或集约的概念无统一界定； 城市土地集约利用潜力的确定也缺乏科学的评价方法和综合考核指标，使城市政 府和土地管理部门难以作出提高土地利用水平、鼓励集约用她的相关政策措施。 就土地科学理论体系而言，这是一块尚待开发的领域，尚存许多亟待研究的课题。 另一方面，也是完善我国土地评价理论体系的需要。土地评价类型从对象上可以 划分为农业用地评价和城市用地评价。对农业用地评价目前已经有较成熟和完善 的理论和方法，为区域土地资源的合理配置提供了科学依据。城市土地评价近年 来也有了较大的进展，突出表现在进行城市土地的分等定级和城市基准地价的研 究。然而还缺少对城市土地利用状况的评价，所以，研究城市土地集约利用及其 评价有利于完善土地评价理论体系。 1 。1 2 研究目的 城市土地的集约利用实际上是指以合理布局、优化用地结构和可持续发展的 思想为指导，通过增加存量土地投入、改善经营管理等途径，提高土地的使用效 率和经济效益的一种经营管理模式。开展城市土地集约利用研究并评价其潜力， 对土地资源稀缺的城市而言意义重大。就其本质特征看，该研究的目的包括以下 方面：( 1 ) 城市发展应符合当地的自然和资源条件，特别是城市的发展规模及人 均用地水平应与土地的资源条件相适应；( 2 ) 城市的空间结构和形态力求合理： ( 3 ) 城市的选址和用地发展方向应符合节约土地、保护耕地的基本国策；( 4 ) 城市 的布局与用地的功能组合相互协调并满足级差地租分布的规律，各类用地结构完 善：( 5 ) 投入土地的基础设施能满足生产生活的需要；( 6 ) 城市土地具有较高的使 用效率，并具有良好的环境生态和社会经济效益；( 7 ) 城市土地利用应为城市今 后的进一步发展打下良好的基础；( 8 ) 城市土地利用管理应协调、高效及有序。 2 中小城市还远低_ r 此水平。另一方面，有些新开发建设又出现高层建筑过多，杂 乱拥挤，带来基础设施超负荷，交通捅挤，环境条件差。虽然城市规划控制的诸 多内容皆与土地配置有关，然而，目前的城市土地配置侧重城市物质形态的研究， 觖乏对土地的经济、社会和生态特性的综合研究和对土地资源和资产特性的深入 研究；对单项控制指标研究多，对各指标的综合评价研究少：对城市土地集约利 用的系统研究和定量研究更是刚刚起步，几乎空白。 三是完善我国土地科学理论的需要。我国城市土地集约利用研究才刚刚开 始，在理论研究和实际工作中，有关城市土地利用粗放或集约的概念无统一界定： 城市土地集约利用潜力的确定也缺乏科学的评价方法和综合考核指标，使城市政 府和土地管理部门难以作出提高土地利用水平、鼓励集约用地的相关政策措施。 就士地科学理论体系而言，这是一块尚待开发的领域，尚存许多亟待研究的课题。 另一方面，也是完善我国土地评价理论体系的需要。土地评价类型从对象上可以 划分为农业用地评价和城市用地评价。对农业用地评价目前已经有较成熟和完善 的理论和方法，为区域土地资源的合理配置提供了科学依据。城市土地评价近年 来也有了较大的进展，突出表现在进行城市土地的分等定级和城市基准地价的研 究。然而还缺少对城市土地利用状况的评价，所以，研究城市土地集约利用及其 评价有利于完善土地评价理论体系。 1 1 2 研究目的 城市土地的集约利用实际上是指以台理布局、优化用地结构和可持续发展的 思想为指导，通过增加存量土地投入、改善经营管理等途径，提高土地的使用效 章和经济效益的一种经营管理模式。开展城市土地集约利用研究并评价其潜力， 对土地资源稀缺的城市而言意义重大。就其本质特征看，该研究的目的包括以下 方面：( 1 ) 城市发展应符合当地的自然和资源条件，特别是城市的发展规模及人 均用地水平应与土地的资源条件相适应；( 2 ) 城市的空间结构和形态力求合理； ( 3 ) 城市的选址和用地发展方向应符合节约土地、保护耕地的基本国策；( 4 城市 的布局与用地的功能组合相互协调并满足级差地租分布的规律，各类用地结构完 善；( 5 ) 投入土地的基础设旆能满足生产生活的需要；( 6 ) 城市土地具有较高的使 用效率，并具有鬼好的环境生态和社会经济效益；( 7 ) 城市土地利用应为城市令 后的进一步发展打下良好的基础；( 8 ) 城市土地利用管理应协调、高效及有序。 后的进一步发展打下良好的基础；( 8 ) 城市土地利用管理应协调、高效及有序。 城市土地利用涉及面广，影响因素多，土地集约利用管理必须采取多种途径，如 配套政策法规、规划管理、经济调控、工程技术等综合措施，共同实现城市土地 集约利用的目标”1 。 1 1 3 研究意义 一是城市土地集约利用有利于耕地保护。土地是人类赖以生存和发展的基 础，土地资源的稀缺性是人们集约利用土地的直接动力。我国虽然拥有9 6 0 万平 方公里的国土，人均耕地只有1 4 1 亩，相当于世界人均耕地3 7 5 亩的3 8 ，不 到俄罗斯的1 8 ，美国的l 6 ，加拿大的1 1 5 。世界上土地资源稀缺的国家或地 区，城市建设大都采取高密度发展的土地集约利用模式，典型的如我国香港、新 加坡、日本、韩国等。基于我国人多地少的国情，集约利用土地是我国城市化发 展的必然选择。 二是城市土地集约利用有利于节省城市建设投资。城市土地集约利用可以减 少土地投入，提高城市用地布局和人口分布的集聚程度。而集聚所产生的规模效 益，是社会提供完善的基础设施和公共服务设施的基本前提。我国是发展中国家， 经济发展和城市建设都需要大量的投资，城市建设应当尽量集中布局，集约利用 土地，以减少道路、管线等基础设施投资和运行费用，为城市居民提供更完善的 基础设施和社会服务，提高城市建设的经济效益和社会效益。 三是城市土地集约利用研究有利于加强土地管理。我国城市土地集约利用的 研究对于加强各层次的城市土地管理具有重要意义。城市土地集约利用研究有利 于加强土地宏观管理，有利于加强土地中观管理，有利于加强土地微观管理。城 市土地集约利用研究不仅具有重大的学术价值，而且有助于推动我国城市的可持 续发展。 1 2 国内外城市土地集约利用研究情况 西方较系统的城市土地利用理论研究始于2 0 世纪2 0 年代以来兴起的生态学 派。现有的城市土地利用理论研究大多集中或来源于西方资本主义社会，城市土 地开发主要是通过市场机制来进行的，个人和企业是其中的重要角色( a c t o r s ) 。 国外研究主要集中在城市土地利用扩展的空间过程、动力机制和增长控制等3 个 方面，先后提出并形成了历史形态学派、区位经济学派、社会行为学派及政治经 济学派等不同的研究方法与理论派系。1 。它们各自从不同的角度揭示了影响城市 土地利用的经济的、社会的、政治的等人文驱动力及其作用机理，极大地拓展和 深化了我们对城市土地利用的空间结构模式及其发展规律的认识和理解“1 。历史 形态学派通过大量的具体案例研究，归纳出城市地利用的空间扩展可能呈轴向 增长、同心圆式增长、扇形扩展及多核增长等多种形态，并普遍认为“圆形城市” ( c i r c u l a c 时) 是城市形态和增长模式的理想类型。利用因素或社会区域分析， 城市地理研究者们，如j l b e “y 和j w s i n m o n s 证实：根据社会经济阶层 而划分的城市社区呈轴向或扇形变化；根据家庭结构而划分的城市社区呈同心圆 式变化；某些种族群体的空间分布呈区域性分隔或多核模式b “。经济区位理论 深入地分析了各种经济变量的动态变化对城市土地开发的影响，并模拟了农业土 地转化为城市用地或城市土地再开发的最佳时机和强度。认为系统性留置城内土 地丽不予开发知蛙跃式发展，蔓延式开发等，可能是城市土地利用市场高效的内 在要求”。也就是说，土地投机可能对城市发展具有重要的积极贡献。 d c a p o z z a 和r w h e l s l e y 3 发现城市增长对土地价格具有重要影响。社会 行为学派认为政府和土地开发商的作用比消费者的空闻一可通达性偏好更为重 要。1 。 综观历史，“城市土地集约利用”的概念，实际上借鉴了农业土地集约利用 的概念。农业土地集约经营最早由李嘉图等古典政治经济学家在建租理论中提 出，它是指在一定面积的土地上，集中地投入较多的生产资料和活劳动，使用先 进的技术和管理方法，以求在较小面积的土地上获得高额产量和收入的一种农业 经营方式。 对土地集约利用规律研究在德国经济学家屠能的农业区位论中也有提及。 屠能通过对城市周围农业土地利用类型的空间分布研究，提出同心圆布局原理， 并认为：农业土地利用的合理集约度按地区位地租高低即距离市场远近配置， 将区位与土地利用合理集约度研究结合在起”。 对土地集约利用与地租关系较早进行阐述的是阿伦索，他提出了城市土地竞 租模型。他将同一城市内农业用地、商业用地和住宅用地的竞标地租函数和曲线 相互重叠在一起，得到在自由竞争市场下整个城市的市场均高于地租水平。在市 场均高于地租而成为市场所确定的同时，土地利用结构和利用的集约程度与地租 披同时确定下来“。 最直接研究土地合理集约度的经典理论是土地报酬递减理论。该理论认为在 一定科技条件和若干要素投入量保持不变的情况下，土地收益随某一投入量不断 增加将出现递增到递减的现象。著名剑桥学派的创始人英国经济学家马歇尔还认 为：报酬递减规律适用于各业中为了生产和生活而对土地的利用，显然土地报酬 递减规律所阐述的就是土地的合理投入问题，研究的是土地的合理集约度“。 报酬递减规律对城市土地集约利用的启示：( 1 ) 在单位面积的城市土地上，人们 为了提高土地利用的集约水平，投入各种生产要素，但土地利用的集约水平并不 是与各种生产要素的在单位面积土地上所投入量成正比的，丽要根据报酬递减规 律，找出生产要素的最佳投资点。( 2 ) 报酬递减规律是在其他生产要素固定在某 一水平上，而只研究其中一种生产要素与总产量关系的理想规律。我们在具体研 究城市土地集约利用时，面对的是有许多生产要素变动的一个复杂系统，应根据 一定科学方法综合得出土地集约利用范围。( 3 ) 报酬递减律是适用于一定的技术 和社会制度条件下，追加一定的生产要素，会导致收益的增长或减少。从土地利 用的全过程来看，土地报酬的运动规律在正常情况和一般条件下，应该是随着单 位土地面积上生产要素的追加投入，先是递增后趋向递减。在递减后，如果出现 科学技术或社会制度的重大变革，使土地利用在生产资源组合上进一步趋于合 理，则又会转向递增；技术水平与管理水平稳定下来后，将会再度趋于递减。由 此，城市土地集约程度的衡量标准，也将随着社会经济技术条件的变化而变化。 城市土地集约利用的理论依据之一是地租理论。传统地租理论将地租定义为 使用土地的代价“，是土地作为生产要素之一投入生产过程所得到报酬。西方 经典的地租理论，可分为三类：古典经济学地租理论、新古典城市地租理论和马 克思地租理论。古典经济学地租理论以威廉配第、亚当斯密和大卫李嘉图 为代表，前两者认为地租是土地的恩赐，它是土地资本所带来的利息。大卫李 嘉图是古典经济学的最后完成者，他提出了级差地租的概念。新古典城市地租理 论兴起于1 9 世纪末，2 0 世纪初的新古典经济学派，以马歇尔、庇古等人为代表。 他们对古典经济学地租理论进行了完善，提出地租实际上是一种分配工具，总是 把土地分配给出价最高者即最高租金原则。马克思批判继承和发展了古典经 济学的地租理论。他认为地租是因使用土地而支付的使用费，它是土地所有权在 经济上的实现形式。它来源于劳动者的劳动所创造的剩余价值在各个资本之间按 社会平均利润率分配之后所剩余的部分。他将地租分为绝对地租和级差地租两种 形式。土地绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断，占有农产品价值 中超过社会平均生产价格的那部分超额利润。简而言之就是使用土地而必须支付 的地租“。地租理论对城市土地集约利用的启示：( 1 ) 绝对地租促使城市土地集 约利用。由于只要使用土地就必须交纳使用费，即由于绝对地租的存在，迫使土 地使用者把土地的租用数减少到最低限度；并在已租用的土地上追加投资，以尽 可能提高土地的产出率。这在客观上有利于节约城市土地资源，促使城市土地集 约利用，从而达到最大的经济效益。( 2 ) “最高租金原则”将促使城市土地利用 结构的优化。新古典经济学地租理论认为，地租实际上是一种分配工具，总是把 土地分配给出价最高者。不同的产业，由于生产过程的特殊性，对土地位置的要 求、敏感程度和竞租能力也不同。一般商业企业的竟租能力最高，工业企业次之， 居住用地更次。当在完全竞争的条件下，将会促使商业用地向市中心集聚，工业 用地和居住用地向市郊迁移，最终将使得城市土地利用结构得到优化，即城市土 地的集聚效应最大化，使每一块土地地尽其用，城市土地处于高度经济( 资金) 集约化的利用状态。( 3 ) 级差地租将促使区域内城市土地集约利用水平的总体提 升。由于级差地租不仅存在于同城市的不同区位上，也存在于不同规模的城市 之间。大城市的级差地租在总体上要高于小城市。因此，大城市的昂贵的地价将 会形成一种约束力，限制那些占地过大，生产效率低的企业在大城市中进一步发 展，抑制城市规模的扩张，并集聚那些效益高的第三产业到大城市中，促使大城 市的土地集约利用水平的提高。由于在小城市中的地租较低，在大城市中难以生 存的企业，将被吸引落户到小城市，这将促进小城市的发展和土地利用水平的提 高，并在区域内形成合理的城镇体系。因此级差地租将促使区域内城市土地集约 利用水平的总体提升。 近几年来，国内城市土地集约利用专题研究不多，相关的成果主要有：从理 论和实践上认识到土地配置不仅是对土地资源的配置，更重要的是对土地资产的 配置，将城市土地资源潜力的挖潜与城市级差地租显化、土地使用制度改革结合 起来，将城市土地增量扩张的发展模式转移到城市土地存量盘活模式上，将土地 资源的配置与土地利用产出效益结合起来，等等。国土资源大调查项目设立了城 市土地集约利用潜力评价子课题，先后选择了福州、天津、包头、长春、济南、 青岛、南京等七个试点城市，开展城市土地集约利用潜力评价工作。这七个试点 城市研究成果对城市土地集约利用内涵界定、指标体系建立都不尽相同。总之， 国内研究更多的是从城市土地资源集约利用的必要性、集约利用方式和手段等方 面定性研究城市土地利用潜力的挖潜，对究竟怎样才是最集约利用城市土地，即 城市土地集约利用合理度的系统性理论研究及定量评价刚刚起步。 1 3 城市土地集约利用研究构想 就土地投入的集约程度而言，城市土地利用程度不外乎三种：利用不足即粗 放、利用充分合理和利用过度。利用不足，土地资源的经济效益未充分发挥；利 用过度，城市土地的生态环境效益和社会效益遭到破坏。所以，研究城市土地集 约利用问题的实质是研究城市土地的开发利用强度所引发的经济效益、环境效益 和社会效益的协调问题，因此，城市土地集约利用及其潜力评价研究是一项综合 性强、涉及面广的研究课题。 在研究指导思想上，应该注意多种学科如土地学科、房地产、地理学科、规 划学科、环境学科、工程学科、经济学科、费用效益分析、可持续发展理论、人 类居区理论、数学等的多学科的交叉融合；注意自然、环境、经济、社会、技术 等诸多因素的综合分析评价。 在研究方法上，注重理论分析与实证分析相结合、定性分析与定量分析相结 合、宏观分析与微观分析相结合、系统分析与统计分析相结合、动态分析与静态 分析相结合。注重国内外研究成果的结合，注重学科的融合，用计量研究的方法 及技术等进行定量化和模式化研究。 在研究技术路线上，遵循文献资料收集与整理一城市土地利用实证资料收集 与整理一土地集约利用系统模型分析一土地集约利用机制综合分析一评价体系 构建一城市土地集约利用潜力评价实证案例分析的思路。 在研究内容上，采用科学研究的一般演替脉络，以“城市土地集约利用及其 潜力评价”为研究对象和目标，首先解决集约利用是什么，其次为什么集约，最 后解决如何利用为集约状态。 1 4 研究的主要内容及结论性观点 本论文主要内容和结论性观点如下： 第一章绪论论述了城市土地集约利用及其潜力评价选题的背景、目的和 意义，论文研究思路、内容构架、技术路线及具体研究内容和观点。并简述了国 内外城市土地集约利用研究状况。 第二章城市土地集约利用内涵本章首先从城市土地集约利用角度分析 了城市土地利用的特点；在分析已有各种土地集约利用内涵界定的特点和存在问 题的基础上，通过严密的分析和论证，提出了城市土地集约利用的本质内涵： 城市土地集约利用最直观的内涵就是高投入、高产出。城市土地集约利用的 前提是合理的城市布局、优化的城市结构和宜人的人居环境。城市土地集约 利用是一个动态的过程，而不是一个静态的终极目标。随着经济发展水平和科学 技术的进步，城市用地的效率将会不断地提高，因此，土地集约利用应是我们不 断追求的一个长远目标。城市土地集约利用水平衡量具有区域差异性。城 市土地集约利自身具有阶段性。 通过分析，提出城市土地集约利用具有区域性特征、区位性特征、动态性特 征、层次性特征和复杂性特征。这样的观点可以说是研究和实施城市土地集约利 用的基本理念和原则，建立这样的认识有助于把握城市土地集约的合理程度和模 式。 通过对城市土地集约利用的经济学内涵分析，将城市土地集约利用的类型划 分为粗放利用、适度利用和集约利用、过度利用。指出城市土地集约利用研究与 相关概念如城市土地可持续研究、城市土地合理利用研究的区别。 第三章城市土地集约利用系统分析本章应用系统论的观点和方法，对城 市土地集约利用进行综合的分析。城市土地集约利用系统是城市自然资源、社会 与经济子系统耦合而成的空间交互影响的复杂臣系统，它具有以下特点：典 型的人工控制系统与目标驱动系统；复杂的巨系统；系统具有层次性； 是个动态变化的系统。通过对城市土地集约利用的系统学思考，综合考虑城市 土地利用的经济、社会和生态效益，实现城市土地的合理利用。 在进行城市土地集约经营利用系统分析的基础上，城市土地集约利用从中观 角度来说，就是优化土地利用结构。土地利用结构优化是以一定区域土地利用系 统的效益为最大目标，在一定的满足条件下将一定数量的土地分配到各用地部 门，使土地在时间上得到合理安排，在空间上得到最佳配置。在有限的投入条件 约束下，要取得尽可能大的效益，实现土地系统结构优化的目标，模型设计应该 追求经济、社会、生态和综合效益目标。 第四章城市土地集约利用的动力机制本章探讨了城市土地集约利用的 根本动因。指出城市土地集约利用的动因之一是聚集效应。通过对聚集效 应相关概念的深入分析，以及通过运用边际效益递减曲线和阻滞增长曲线对聚集 经济与聚集不经济的动态分析，指出聚集经济促使城市地块、用地类型区域、城 市区域土地集约利用：而没有形成聚集经济的区域，土地将呈粗放利用状态；聚 集不经济又会造成土地的过度利用。正是由于聚集效益的存在，使农村土地集约 利用与城市土地集约利用存在着区别。要素替代是城市土地集约利用的又一动 因。分别就住宅、办公和工业用途的收益、需求关系，运用数学模型推理出土 地投入( 消费) 与非土地投入( 消费) 的要素替代关系。并且，土地价格越高， 替代越显著。聚集效益、交通成本导致随着距市中心距离加大，城市地价里下降 趋势，故要素替代亦呈下降趋势，土地集约呈下降趋势。 第五章城市土地集约利用潜力评价理论构建本章主要研究和探讨了城 市土地集约利用潜力评价的基本理论和方法。具体包括：分析了城市土地集 约利用潜力目标和研究的重点内容。分别设计了城市主城区、潜力区、地块 三种土地集约利用潜力评价模式的程序和方法。确定了评价等级系统。评价 等分为低度( 粗放) 、适度( 集约) 和过度三个等级：限制因素根据评价分值大 小确定。提出了城市土地集约利用指标体系确立的原则有科学性原则，全面 性和多样性原则、前瞻性和指导性原则、动态性原则、比较性原则、先进性与可 行性原则、特殊性与可比性原则、导向性与规范性原则。构建了城市土地集 约利用潜力评价指标体系，其中总体评价内容包括土地集约利用程度、土地合理 利用程度和土地集约利用趋势三个项目，总共选择8 个因素，1 6 个因子；中观 层次以城市潜力区( 片) 为对象，对于商业、住宅、工业等不同类型功能区，反 映土地集约利用状况的指标应有所不同，评价指标体系分商业、住宅、工业等不 同型分别设计指标体系：微观层次以地块为评价对象，评价地块的土地的使用效 率和建筑潜力。微观层次的评价主要选择建筑容积潜力、经济潜力和环境潜力三 个指标。 第六章城市土地集约利用潜力评价实证分析该章运用上一章集约评价 理沦和方法对江苏省句容市城市土地集约利用的状况进行了实证分析。首先 分析了旬容市土地利用特点以及土地利用存在的问题。以城市主城区为评价 对象，从句容市土地利用现状分析入手，在全面分析反映土地集约利用程度的因 素及影响城市土地合理利用主要因素基础上，按照前述的评价原则建立句容土地 集约利用总体评价因素及指标体系。确定各指标的集约利用合理值，并以确 定的合理值为依据对指标进行评价量化。在指标评价的基础上，建立集约化 或合理利用综合指数多目标综合评价模型，定量反映句容市土地利用状况与合理 集约利用状况的接近程度。评价结果表明，句容城市土地集约利用程度总体 上属于低效利用程度类型，土地产出效率低，经济产出指标仅达到了同类城市的 中下水平，存在的问题主要是土地利用强度较低，土地利用结构和布局不合理， 绿化覆盖率偏低，不符合城市规划控制指标的要求，城市环境较差，城市现代化 水平低。句容市城市土地集约利用程度较低，提高城市规模效益，加大市政 设旌投入，提高城区土地利用率，优化用地结构是旬容城市土地集约利用的方向。 第七章结语对论文的总体概括和结论，针对旬容市的实证分析结果提出 相应的对策建议。 1 5 可能的创新点 论文研究的困难之处在于本专题在国内外研究相当缺乏，尤其是系统性理论 和定量化评价尚为空白点，涉及到多学科的融合，具有较大的困难。 论文创新性表现在： l 、城市土地集约利用内涵界定，为后续集约利用评价指标体系设计建立了 基础； 2 、从产业经济学角度对城市土地集约利用结构进行了研究和探讨； 3 、从系统论出发，对城市土地集约利用系统进行研究； 4 、构建了城市土地集约利用潜力评价理论与指标体系。 虽然本论文构架了城市土地集约利用潜力评价的基本构系，在理论和实践上 进行了一些探索，但该领域还需迸步研究。 一是需进一步加强城市土地集约利用的理论基础研究。如城市土地集约利用 特征、指标值的合理性确定和系统的综合影响等一些理论研究还不完善。 二是需进一步完善城市土地集约利用评价体系研究，如在实践中不断完善城 1 0 市土地集约利用评价的指标体系、评价方法、评价程序。其中指标权重值确定由 于主观性较强，还需进行敏感性分析。 三是需进一步完善城市土地使用和管理体制，如何建立有利于城市土地集约 利用的城市土地使用体制和管理体制是研究者面临的又一项任务。 第二章城市土地集约利用的概念和内涵 城市土地集约利用的内涵是开展城市土地集约利用潜力评价工作的前提和 基点。当前值得探讨的问题是：何谓城市土地的集约利用? 它与城市土地合理利 用有何区别? 如何评价城市土地利用的集约化程度? 要正确地回答上述问题，首 先应从城市土地集约利用的内涵研究入手。 2 1 城市土地利用特点 把握城市土地的特性是研究城市土地利用的基础。汇集各家之说，从不同角 度分析，城市土地具有多种特性，如：城市土地的自然性、经济性、社会性、城 市土地总量的可变性、城市土地供给的稀缺性、城市土地利用方式的稳定性和多 样性、城市土地用途改变的困难性和高机会成本性、城市土地的垄断性、城市土 地替代性、城市土地的区位重要性、城市土地空间承载性、城市土地高产出性、 城市土地空间利用多维性、城市土地生态的敏感性、城市土地的聚集性、城市土 地报酬递减可能性、土地保值增值性、土地权属的可转移性、等等，不一而足。 然而归纳起来，对土地集约利用影响最大的特性有以下几种。 2 1 1 城市土地的区位性 位置对城市土地非常重要，城市土地的质量主要取决于城市土地的位置及其 该位置下的区位条件，如繁华( 集聚) 程度、交通条件、基础设施状况和环境质 量等。这一点同农业用地质量主要由土地肥力决定、受位置影响小的特点是截然 不同的。区位不是一种简单的距离关系，而是多因素影响的空间关系的总和。从 影响范围来看，城市土地区位分为三个层次，即：宏观区位、中观区位和微观区 位。宏观区位是城市或地域之间的区位差异，中观区位是城市内部不同区域之间 的区位差异，微观差异是不同地块之间的区位差异。不同的区位条件决定了城市 土地的价值、利用战略和利用方向，并直接影响到土地利用的可能强度。如区位 好的地段土地往往用于商业、服务业，然后是住宅和工业。同时，区位好如一级 地段往往土地利用强度大。所以，集约利用土地的前提必须是充分分析城市区位 条件。 2 1 2 城市土地供应的稀缺性 城市土地供应在总量上虽然具有扩张利用增大的可能，但由于区域土地的农 业和非农业用地的争地矛盾，以及各类用地在土地自然供给短缺的资源平衡，导 致城市土地总量经济供给的短缺。另一方面，城市土地由于面积的固定性和区位 的唯一性，在特定地段会出现经济供给的相对稀缺，因为该固定位置的地块只能 为一家高出价者垄断。伊利莫尔豪斯说；“在这里面有个原理，即土地的高价 利用有排挤土地的低价利用的趋势。所谓的高价利用，就是使较小的土地面积能 够带来很大收入的那种利用。”也正是如此，城市土地出现了相应的地价分布形 态，城市各种用途的土地通过竞争达到合理的配置。土地的稀缺性要求城市土地 必须集约利用，充分挖潜土地级差，提高土地利用率。 2 1 3 城市土地效应的聚集性争城市土地报酬递减性 根据聚集和规模经济理论，企业存在生产规模经济，地区存在地区化规模经 济，城市存在都市化规模经济。城市土地利用的一个非常重要的特性就是它的聚 集效应。随着资本和物质在一定面积土地上的聚集，会产生超出各单位效益的更 高聚集效益，并因此可以使城市土地具有极大的产出。因此，土地报酬递减现象 短期内在城市土地中表现不明显，一轮一轮的聚集效益存在，会使城市土地相当 长时期处于效益递增阶段，递减时刻的到来会大大推迟，递减的区段也大大延长。 而且，从城市整体角度讲，递减的效应主要来源于城市的拥挤成本，其中特别是 环境成本。对于单一城市地块而言，报酬递减规律表现在建筑成本和土地价格的 平衡上。高聚集必然高集约，因此，提高城市土地聚集效益和降低城市土地拥挤 成本是确定城市土地集约利用需要平衡的关键问题。 2 1 4 城市土地投入的可替代性 农业土地生产的过程中，对土地的要素投入只能在一定的尺度上，如化肥不 能多旋，种子不能多播，劳力利用也有限度，等等，土地的受容量相对稳定且较 小。而城市土地则不同，土地的受容量具有极大的空间，无数的劳力、物质和资 金都可以投到有限的城市土地中去。路、水、电、煤设施可以大量建设，超高层 建筑可以建造，等等。其实，本质上城市土地这种高投入可能建立在土地的可替 代性上。人们总是在不断地探索寻找其他的物质资源来替代土地这一稀缺资源， 即减少对土地资源的占用。因此，从土地集约利用潜力来看，城市土地具有极大 的挖潜空问。 2 1 5 城市土地空间利用的多样性 土地有两大类基本用途：一是作为农业的物质生产资料和生产要素，二是作 为城市的空间位置的活动场所。城市土地对土地功能的应用完全有别于农业用 地，土地仅作为承载空间，不直接作为生产要素。而且，城市各种社会经济活动 对土地空间的利用是立体多维的。除了城市土地利用方式的平面结构开发外，重 要的还能充分利用地上和地下立体空间。这就为城市土地空间利用的潜力挖潜提 供了根本基础。也正由于这一特性，使得城市土地的空间利用存在多样性和复杂 性，而土地集约利用的研究具有更大的挑战性。 2 1 6 城市土地生态的敏感性 城市是人类改造自然的产物，城市的生态环境是典型的人工生态环境，人工 的控制和人工的作用对它的存在和发展起着决定的作用。与自然生态系统相比， 城市生态系统由于物种的多样性急剧减少，能量流动和物质循环的方式、途径都 发生了变化，使系统自组织能力减弱，其稳定性取决于社会经济系统的利用方式、 调控能力的水平。城市生态系统中消费者有机体和物质能量高度集中性以及一级 环境自净能力的有限性，产生了大量的城市污染和废弃物，加剧了城市生态系统 的脆弱性。显然，过度利用城市土地，减少城市土地的生态用地( 如城市水面、 城市绿地、城市开敞空间) 数量，或者高楼林立，通风、采光不够，交通拥挤， 加剧环境负荷和污染程度，都会导致城市土地的不可持续利用。所以，如何适度 集约利用土地，确定适度土地利用强度，关系到城市生态的稳定性。 2 1 7 城市土地利用后果的综合性 城市土地是城市社会、经济、生活等各项活动的载体，一个自然历史经济综 合体，是生态经济系统的基础因子。土地相互连接在一起，不能分割，不可移动。 每块土地或每一区域的土地利用后果，不仅关系到本区域的经济效益以及本区域 的生态和社会效益，更重要的还影响到临近区域甚至整个城市、国家的经济、生 态和社会效益，产生巨大的社会后果。 2 2 城市土地集约利用概述 土地利用就是一个国家或地区的土地，在社会各个不同需要方面国民经 济的各个不同部门和不同项目上的分配和使用。也指人们按照土地的自然特性和 1 4 经济目的，对土地所进行的使用、保护和改良。就其内涵来讲，土地利用是技术 问题，也是经济问题；从历史角度来看，它又具有动态的特征。土地利用的内容 也比较丰富，主要包括：土地资源的调查、分类、统计；土地利用现状分析( 包 括土地利用程度、结构、效益分析) ；土地规划；土地开发；土地保护。土地集 约利用作为更高层次的土地利用方式，它的概念、内涵以及特征又是什么呢? 这一概念最早来自农业土地利用的研究，是李嘉图等古典政治经济学家在地 租理论中首先提出的。所谓农业土地集约经营，是指在一定面积土地上，集中投 入较多的生产资料和活劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积的土 地上，获得高额产量和收入的一种农业经营方式。 后来集约经营引申到其他领域，是指靠科技进步和现代化管理，提高产品质 量，降低物质和劳动消耗，实现生产要素的合理配置，以求得经济效益和生产效 益的生产经营方式。沿着这条思路，城市土地集约利用有何内涵昵? 国内外的一 些学者对土地集约利用，主要有如下观点。 2 2 1 国内外学者对土地集约利用的观点 美国著名的土地经济学家伊利在其所著的土地经济学原理中指出：“对 现在已利用的土地增加劳力和资本，这个方法叫做土地利用的集约州“1 。 马克伟主编的土地大辞典中对“土地集约经营”词条的解释是：“土地 集约经营是粗放经营的对称。是指在科学技术进步的基础上，在单位面积土地上 集中投放物化劳动和活劳动，以提高单位土地面积产品产量和负荷能力的经营方 式。在建筑业中，集约经营则是通过对单位土地面积多投放活劳动和物化劳 动，来提高土地利用率，增加建筑层数，提高土地的经济功能和负荷能力州”3 。 刘卫东认为，“城市土地集约利用是指整个城市土地的最佳利用，它要求加 强对城市土地开发利用的宏观控制，使整个城市建成区土地单位面积土地利用效 益得到提高，能够使经济效益、社会效益和生态效益相互协调统一。”“7 1 周诚认为，城市土地集约利用的主要内容是“避免土地的空闲所造成的 “时问性浪费”：慎重确定一切用地项目，避免项目不当，建成后利用率低甚 至长期空置而无法利用或不予利用，造成土地与土地附属物投资的双重性、长期 性浪费：合理确定一切建筑物、用地项目的占地标准；强化土地立体利用 一向空中、地下扩展土地实际利用范围，把一平方米土地当作几平方米来加以利 用。”“8 1 毕宝德认为，“所谓集约利用，它是相对粗放利用而言的，是指在单位面积 的土地上，追加更多的入力、物力或财力和技术、经营管理，以取得