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论文摘要 论文摘要论文摘要 本文试从理论联系实际的角度对厦门某一集酒店、写字楼、购物中心 为一体的“abc 商务综合项目”进行可行性研究，包括项目的市场定位、 经营预期、投资计划、收益预测等，并把项目的资金运作、投资收益、风 险抵抗能力等方面问题作为研究的重点。 全文共分九章。前一章介绍 abc 项目的基本情况；第二至四章主要 是环境分析：第二章从厦门市的地理、交通、经济以及周边临近城市经济 等方面，结合城市规划评述厦门宏观经济环境；第三章对厦门的酒店业、 写字楼和购物商场三个商业地产的子市场进行分析， 评述厦门商业地产的 宏观环境；第四章对项目所在区域的交通、设施、景观和可见度等情况进 行微观分析。第五至七章主要是针对项目，分析市场定位，竞争对手，项 目优劣势及市场机会和威胁。第八章是项目财务预案与风险分析，涉及投 资估算、资金安排、收入预测、预计损益表与静态盈利能力、预计现金流 量表与动态盈利能力、贷款偿还能力分析、盈亏平衡分析、敏感性分析和 风险分析，得出项目财务效益评价结论和应注意的问题。第九章对整个项 目进行综述，提出结论和建议。 通过对本文的研究分析， 对厦门商业地产有了一次较深入的了解和探 讨，发现在厦门城市定位规划和经济快速发展的情况下，厦门商业地产向 高端发展有其客观条件和必然性。随着厦门国际化趋势，商业地产的经营 管理也日趋国际化， 国内管理公司与国际管理公司之间的管理水平的差距 又促使了国内投资者与国际管理公司经营管理合作的新商务模式。 新的商 务模式也带来新的项目运作方式，具有科学合理性，值得借鉴。 关键词：关键词：商务项目；投资效益；可行性；评价。 abstract abstract the attempted feasibility study of the abc business integrated project， consisting of a hotel，an office building and a shopping center，is therefore made both from theoretical and practical perspectives in this paper. study issues such as market location, business expectation, investment plan and profit prediction is involved, and financial issues in terms of capital operation, investment profit and risk-resistive capability are focused herein. the whole paper is divided into 9 chapters. in chapter 1,the basic situation of the project is presented; in chapters 2-4,the environment of xiamen is analyzed. chapters 5-7, based on the project, mainly analyze the market location, the market competitors, and the advantages, disadvantages of the project and the market opportunities and threats. chapter 8 is concerned with such issues as the financial pre-plan of the project and the analysis of risks. chapter 9 is concerned with an integrated description of the whole project, a conclusion and some suggestions. after probing into the said project, weve already a relatively profound understanding of xiamens commercial landed estate and find out that, in the new situation of xiamen citys location planning and rapid economic growth, xiamens commercial landed estate has its own objective conditions and inevitability towards a higher-level development. with the trend of xiamens internationalization, the business management of commercial landed estate has also been internationalized, and the management level gap between the domestic and the international has brought the new business models. the new business models have also brought us the operational ways of new projects that have scientific rationality and great reference value. key words ： business project; investment efficiency; feasibility; assessment. 前 言 1 前前 言言 硕士论文的撰写， 是三年硕士课程所学内容的系统归纳、 总结和应用， 也是本人运用所学理论解决实际问题能力的锻炼和展现， 同时还是在指导 教师的指导下独立地、科学地开展研究具体问题的书面总结报告。 对论文的选题，充分考虑了目前本人的工作岗位所涉及的实际问题， 以一综合商务项目为对象，进行其可行性的研究。项目可行性研究事关投 资的成败，涉及立项决策、市场定位、经营策略、风险规避、投资计划、 收益预测、财务运作等多种理论知识，是工商管理的一项综合性强、复杂 难度大而又十分重要的基础性工作。 本文对项目的外部环境和项目的本身 进行多角度全方位的分析研究，是一个理论应用于实践的实际例子。为了 完成这一课题，我进行了大量的调查研究和数据的收集整理、寻找多方面 的参考资料、重温许多老师教授过的有关 mba 方面的理论知识。使我学 会如何选题、构筑研究框架、收集组织论证材料、归纳研究结论，从而初 步掌握一些基本的研究方法、研究程序和研究步骤，提高了我的综合研究 能力，为我今后的工作将带来实质性的帮助。 由于 abc 项目为真实运作项目，为保密起见，文中提到的相关项目 数据已作一定调整，同时为保证收集的市场数据具有可比较性，供比较的 部分市场调研行业数据也做出相应比例的调整。对于会直接点明 abc 项 目所在地点位置的路名、区域名及建筑物名均用化名出现。 abc 综合商务项目投资可行性研究 2 第一章第一章 项目基本情况项目基本情况 第一节第一节 项目坐落项目坐落 abc 项目拟建于厦门岛内主干道路 1#路和 2#路的交叉处、与市政规 划的 a 村改造项目二期相邻，地块呈 l 形，其东北侧为城市绿化用地， 南侧紧临新规划的 3#路。abc 项目隔着 1#路，与 a 村二期相对的是 a 村 改造一期，即在建中的 mfsy 广场。项目具体位置如图 1 所示。 图 1图 1 项目具体位置图项目具体位置图 1#路 2#路 项目所在地 a 村改造一期 新规划的 3#路 a 村改造二期 北 第一章 项目基本情况 3 第二节第二节 规划要求规划要求 表 1 200xx001 号地块规划要求 表 1 200xx001 号地块规划要求 地块编号 200xx001 土地使用年限 50年 用地面积 20678平方米 容积率 小于3.3 地上总建筑面积66200平方米以下 建筑密度 小于35% 绿地率 不小于30% 建筑类别 酒店、商场、写字楼 建筑层数 高层 建筑退让用地红 线要求 退1#路30米以上、退2#路20米以上、南退12米以上、西退10米以 上、退规划路8米以上 建筑间距 与用地西面已建住宅垂直布置，间距按不小于较高建筑高度的 0.25倍控制，且最小值必须大于13米，较高建筑的高度超过60 米时，则高度每增加5米，间距增加0.5米 建筑设计要求 建筑造型与a村的周边环境相协调，体量应较为轻巧，不宜给城 市交通路口造成压抑感，应富有现代建筑的风格，体现时代气 息，建筑色彩应以淡雅色为主 市政规划要求 主入口设在2#路和南侧规划3#路 其他规划要求 1、 建筑尽量靠地内的西南侧布置 2、 高压走廊需改为地下电缆 资料来源：地块招标书 第三节第三节 项目设计项目设计 abc 项目设计为一个综合建筑物，集国际顶级管理的五星级酒店、 智能型甲级写字楼和购物商场为一体。项目的核心是五星级酒店，建筑面 积约 3.5m2，共 18 层，配备有宴会厅、会议室、中西餐厅、现代休闲场 abc 综合商务项目投资可行性研究 4 所 spa 水疗和健身房娱乐室等。酒店旁配套一个智能型甲级写字楼，建 筑面积约 2 万 m2，共 27 层，配有大小不一的办公场所、商务套房和会议 室。酒店塔楼与写字楼塔楼由共同的裙楼连接。裙楼由地下 1 层和地上 5 层组成， 地下一层为车库、 地上 1 层为酒店大堂、 地上 2-3 层为购物商场， 建筑面积约 2 万m2；地上 4-5 层设酒店的中西餐厅、酒楼。项目的三个组 成部分相辅相成，既有相对独立的功能，又相互配套、相互依托，共同提 供顶级的酒店、商务、购物、休闲、娱乐及饮食等高尚生活体验。项目均 由国际酒店管理专家zj 酒店集团全面负责酒店的经营运作。借助三 位一体的组合完善功能，国际专家的管理提升品质，使 abc 项目成为吸 引高端游客、成功商务人士和高收入消费群体的新空间。 第四节第四节 本文研究的主要问题、作用和研究框架本文研究的主要问题、作用和研究框架 本文拟通过对厦门宏观经济环境、城市规划及地产市场的分析，确定 外部环境是否对 abc 项目的投资建设提供了足够的支持， 获得 abc 项目 立项的可能性。 同时通过竞争对手和项目本身的具体分析， 从市场、 财务、 风险方面确定项目投资建设的经济效益，评定其经济价值，探讨基于政府 税收及城市形象角度分析 abc 项目的社会效益。 根据以上论述，推导结论并提出建议，以期供业主(也是 abc 项目的 开发商)、银行、经营管理者和政府相关部门作评判项目可行性参考。 本文的研究框架如下： 第一章 项目基本情况 5 图 2 文章框架图 图 2 文章框架图 开发的宏观环境分析 坐落 规划要求 设计方案 研究的主要问题和作用 厦门经济和交通设施 厦门城市发展战略和规划 厦门房地产市场现状 项目所在区域环境分析 区域定位及发展方向 项目周边环境 交通、景观和可见度 swot 分析 项目开发市场定位 竞争对手分析 优劣势、机会和威胁分析 项目财务分析及风险评价 投资经营方案 投资估算和收益分析 贷款偿还能力分析 盈亏平衡、敏感性分析 土地出让政策风险 市场风险 财务风险 项目基本情况的阐述 结论与建议 abc 综合商务项目投资可行性研究 6 第二章第二章 项目开发宏观环境分析项目开发宏观环境分析 第一节第一节 厦门市经济发展状况厦门市经济发展状况 一、现状简析一、现状简析 厦门位于中国东南沿海，与台湾隔海相望。全市总面积 1,565 平方公 里，2004 年末全市登记户籍人口 146.77 万人，常住人口约 219 万人。下 辖思明、湖里、集美、海沧、同安、翔安六个行政区。厦门获评拥有“国 际花园城市” 、 “国家卫生城市” 、 “国家园林城市” 、 “国家环保模范城市” 、 “中国优秀旅游城市” 、 “全国十佳人居城市”和“全国人居环境奖” 、 “联 合国人居奖”等多项殊荣。 厦门建立经济特区以来，坚持改革开放的基本国策，充分发挥厦门 的区位优势，大量引进港、澳、台资及外资、侨资，拓展横向经济联合， 形成以工业为主，一、二、三产业协调发展的外向型经济格局，推动了经 济的迅速发展。2004 年，厦门市以建设海湾型城市和海峡西岸经济区中 心城市为发展目标，抓住经济增长处在新一轮上升期的良好契机，保持了 快速、持续的增长。经省统计局核实，2004 年厦门市实现生产总值 883.21 亿元，增长 16.0%（其中，第一产业为 19.9 亿元，下降 0.3%；第二产业 为 523.94 亿元，增长 19.4%；第三产业为 339.36 亿元，增长 11.8%。一、 二、三产业的结构比例为：2.3%：59.3%：38.4%。如图 3） ；财政总收入 实现 160.36 亿元。 资料来源：厦门市政府 www.xm.gov.cn 第二章 项目开发宏观环境分析 7 图 3 2004 年厦门市产业比例示意图图 3 2004 年厦门市产业比例示意图 外贸进出口总额实现 241.10 亿美元，增长 28.87%（其中进口总额 139.46 亿美元，增长 32.15%；出口总额 101.64 亿美元，增长 24.63%） ； 引进外商直接投资项目数 435 项， 增长 16.31%； 社会零售总额实现 260.31 亿元，增长 13.01%；城镇居民人均纯收入实现 14443 元，增长 11.8%（见 表 2） 。各项经济指标均呈增长趋势，总体经济增长情况良好。 表 2 厦门主要经济指标 表 2 厦门主要经济指标 单位 2004 年 增长率 % (与 2003 年比) 国内生产总值 (gdp) 亿元 883.21 16 财政总收入 亿元 160.36 20.83 地方级财政收入 亿元 68.23 20.15 外贸进出口总额 亿美元 241.10 28.87 进口总额 亿美元 139.46 32.15 出口总额 亿美元 101.64 24.63 外商直接投资项目数 项 435 16.31 社会商品零售总额 亿元 260.31 13.01 城镇居民人均纯收入 元 14443 11.8 资料来源：厦门市政府 www.xm.gov.cn abc 综合商务项目投资可行性研究 8 二、厦门市历年经济发展纵向比较二、厦门市历年经济发展纵向比较 表 3 厦门历年宏观经济指标 表 3 厦门历年宏观经济指标 2004 年 2003 年 2002 年 2001 年 2000 年 指标名称 计量 单位 2004 年 实际完 成 比上 年同 期 （%） 2003 年 实际 完成 比上年 同期 （%） 2002 年 实际 完成 比上年 同期 （%） 2001 年 实际 完成 比上年 同期 （%） 2000 年 实际 完成 比上年 同期 （%） 国内生产总值 万元 8832098 16 760119317.2 6483349 15.5 556.39 12 5011503 15.1 固定资产投 资额 万元 3046531 24.29 205699016.98 1758396 10.42 1591824 9.35 1745076 -9.33 房地产投资额 万元 914610 15.37 792737 27.18 623326 10.07 566315 -8.84 621211 -10.43 社会消费品 零售总额 万元 2603061 13.01 230339915.9 2150659 11.93 1815451 8.31 1696364 5.3 外贸进出口总 额（海关数） 万美元2410989 28.87 187112723.21 1518695 37.08 1107873 10.24 1004940 26.11 财政总收入 万元 1603600 20.83 149224918.19 1263092 14.31 1105019 20.77 914984 38.14 居民消费价 格总指数 % 103.1 101 98.4 98.5 106.3 人均可支配 收入 元 14443 11.8 12915 9.75 11768 13.99 11507 8.53 10813 12.34 人均消费性 支出 元 10739 13.5 9459 11.23 8504 0.21 11344.4 11.79 9047.07 14.67 资料来源：根据厦门市政府公布数据整理 第二章 项目开发宏观环境分析 9 厦门市政府公布的上述表格数据显示，国民生产总值、社会消费品零 售总额、外贸进出口额、财政总收入、人均可支配收入和人均消费性支出 等各项经济指标均呈现逐年上升的趋势， 固定资产投资额和房地产投资额 在 2002 年后也保持逐年上升的趋势。图 4 更为直观地反映了这个变化走 势。 图图3 厦门历年宏观数据厦门历年宏观数据 0 1000000 2000000 3000000 4000000 5000000 6000000 7000000 8000000 9000000 10000000 20002001200220032004 年份 国内生产总值 财政总收入 房地产投资额 社会消费品零售总 额 三、厦门市经济发展与省内各市横向比较三、厦门市经济发展与省内各市横向比较 我市的主要经济指标与全省九地市相比较排名如表4?所示。 图 4 厦门历年宏观数据图 4 厦门历年宏观数据 abc 综合商务项目投资可行性研究 10 表4 厦门主要经济指标及在全省排名表4 厦门主要经济指标及在全省排名 主要经济指标 指标总额 指标排名指标增长率 增长率排名 gdp 883.21亿元 3 16.0% 1 城镇固定资产投资 296.79亿元 2 24.3% 7 社会消费品零售总额 260.31亿元 3 13.0% 5 财政总收入 160.36亿元 2 20.8% 5 地方级财政收入 68.23亿元 2 20.2% 4 城镇人均可支配收入 14443元 1 11.8% 5 实际利用外资 5.70亿元 3 - - 资料来源：2004年厦门经济运行情况分析。 从总额上看,厦门的主要经济指标均排在前3位，说明在规模上厦门的 整体经济总量处于省内九个城市的前列。从增长率上看，厦门的gdp增长 速度最快， 列全省第一， 说明厦门gdp不仅总量上在全省领先且增长迅速， 经济实力雄厚；零售总额、财政收入和地方财政收入处于相近增长速度和 排名，处于全省中等水平，较为平稳；城镇人均可支配收入在数额上居全 省首位， 但增长速度处于全省中游， 说明厦门居民有全省最强的消费实力， 且增长速度已较为稳定， 具有一定的可持续性。 增长率指标均在10%以上， 多数排名处中游位置，也从侧面说明福建省多数地市经济发展迅速。 四、厦门市经济发展与全国副省级城市横向比较四、厦门市经济发展与全国副省级城市横向比较 将厦门 2004 年各主要经济指标与全国其他各大中城市相比较如表 5 所示： 第二章 项目开发宏观环境分析 11 表 5 全国各大中城市 2004 年主要经济指标 表 5 全国各大中城市 2004 年主要经济指标 生产总值 (gdp) 全社会 固定资产 投资完成额 房地产开发投资 社会消费品 零售总额 财政收入 合计 居民人均 可支配收入 居民人均 消费性支出 累计 增幅累计 增幅累计增幅 累计 增幅累计增幅累计增幅累计增幅 城市 亿元 % 亿元 % 亿元% 亿元 % 亿元% 消费 价格 指数 元 % 元 % 沈阳 1900.7 15.5971.4 66.7342.693.2 808.8 12.1- - 102.2892412.172137.8 大连 1961.8 16.2716.2 41.3208.838.1 645.2 13.5- - 102.61037814 867211.8 哈尔滨 1680.5 14.7532.6 22.2120 13.1 707.4 13.3161.419.3103.1894013.1689610.7 南京 1910 17.31201.926 292.959.3 711.4 18.5403.727.6103.01160213.883508.1 武汉 1956 14.5822.2 27.5233.337.6 960.6 12.5288.625 103.3956412.277937.5 济南 1618.9 15.6651.3 29 110.222.7 621 15.6377.818.9102.51079810.284716.2 青岛 2163.8 16.81025.438.7- - 605.5 15.8- - 102.11108910.1900211.7 杭州 2515 15 1205.219.7328.526.9 704.3 15.2395.810.1102.51456512.911213 12.7 宁波 2158 15.51095.731.1234.427.2 595.6 14.2401 23.4102.71588211.211283 7.8 武汉 1956 14.5822.2 27.5233.337.6 960.6 12.5288.625 103.3956412.277937.5 广州 4115.8 15 1322 12.5440.85.1 1675.1 12.1130817.3101.71688412.513121 13.4 深圳 3422.8 17.31090.114.9432 4.7 915.5 14.2- - 101.3275966.4 0 0 成都 2185.7 13.61085.225.8291.418.7 875.3 13.5286.326.5103.9103947.8 0 0 西安 1095.9 13.5640.4 34 163.430.9 506.5 15.1164.5- 102.3854410.374289.1 厦门 883.2 16 304.7 24.391.5 15.4 260.3 13 160.420.8103.11444311.810739 13.5 资料来源：各城市政府网站公布数据收集整理 abc 综合商务项目投资可行性研究 12 表5的各项指标中，gdp、全社会固定资产投资完成额、房地产开发 投资、社会消费品零售总额和财政收入五项指标，厦门均排在相比较的14 个城市中的最后一位，说明厦门在全国各大中城市整体经济还相对落后； 但gdp、 房地产开发投资和财政收入三项指标的增长速度列于中上水平以 上，显示厦门城市的快速建设和成长期；厦门居民人均可支配收入和居民 人均消费性支出分列第5位和第4位， 表明厦门居民经济实力在全国范围内 处于较强水平并具有全国较高水平的消费能力和意愿； 居民人均消费性支 出的增长速度在全国居首位，表现出厦门居民强大的消费潜力。 第二节第二节 厦门临近城市经济发展分析厦门临近城市经济发展分析 福建省经济近几年来都保持了全面增长的趋势， 在国家统计局城调总 队的“2003 年中国城市综合实力百强”排名中有 5 个福建城市上榜，依 次为，福州第 24 名、厦门第 25 名、漳州第 62 名、泉州第 73 名及三明第 100 位。此次城调统计指标从原来的“以 gdp 为中心”转变为以“突出可持 续发展能力为中心”，更关注城市的长期发展潜力。表 6、表 7 分别列示 了福建省各城市生产总值和社会消费品零售总额近几年数据。 表中显示数 据可以看出全省不仅生产总值持续增长，居民消费水平也同步递增。 表 6 各设区市近年地区生产总值 表 6 各设区市近年地区生产总值 单位：亿元 地区 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2003 年比上 年增长（%) 福州市 1003.27 1074.23 1160.22 1347.28 13.5 厦门市 501.87 558.33 648.33 760.12 17.2 莆田市 198.45 220.13 232.07 262.70 12.3 三明市 254.98 272.08 286.53 321.64 10.0 泉州市 1045.08 1125.10 1223.06 1380.11 14.0 漳州市 477.36 523.89 534.79 603.84 11.0 南平市 222.78 240.88 254.64 286.93 11.1 龙岩市 226.68 234.27 254.20 290.83 10.5 宁德市 218.73 236.23 244.62 271.90 10.6 资料来源：福建省人民政府 第二章 项目开发宏观环境分析 13 表 7 各设区市近年社会消费品零售总额表 7 各设区市近年社会消费品零售总额 单位：亿元 地区 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2003 年比上 年增长（%) 福州市 351.77 386.29430.69490.98 15.9 厦门市 169.64 186.55215.07230.34 15.9 莆田市 68.5 75.3982.7687.19 13.7 三明市 91.84 99.88109.24107.05 8.9 泉州市 347.02 378.44416.65409.33 12.1 漳州市 149.63 163.19177.85179.88 8.9 南平市 69.36 74.4782.8884.72 11.8 龙岩市 53.24 58.2764.4767.46 11.3 宁德市 71.8 7783.786.32 10.7 资料来源：福建省人民政府 一、闽南金三角一、闽南金三角 厦门、泉州、漳州三市 2004 年共完成地区生产总值 3188.2 亿元，占 全省 gdp 总量的半壁江山。据了解，自去年 7 月厦门、泉州、漳州宣告 结成城市联盟以来，三地优势互补，共同发展，厦门 gdp 完成 883.21 亿 元， 增长 16%， 增幅居全省首位； 泉州 gdp 完成 1602.97 亿元， 增长 14.2%， 经济总量居全省首位；漳州 gdp 完成 702.02 亿元，增长 11.6%。漳州第 一产业增长 4.5%，居三市之首；厦门第二产业增长 19.4%，居全省首位； 泉州第三产业增长 13.9%，居全省首位。 （1）泉州 泉州市面积 11015 平方公里，人口 752 万，与厦门相邻，是国务院批 准的闽南三角地区经济开放区的重要组成部分， 也是全国综合配套改革试 点城市之一。 注：社会消费品零售额增长率以调整后口径计算。 资料来源：福建之窗。 abc 综合商务项目投资可行性研究 14 2004 年泉州市的经济总量保持较快增长，实现 gdp 1602.97 亿元， 增长 14.2%（其中，第一产业 93.58 亿元，增长 3.0%；第二产业 857.37 亿元，增长 15.6%；第三产业 652.02 亿元，增长 13.9%， ） ，经济总量为全 省第一； 财政总收入 131.17 亿元， 增长 24.9%； 居民人均可支配收入 12699 元，增长 13.8%；居民人均消费支出 9350 元，增长 10.8%。 （2）漳州 漳州市面积 12600 平方公里，人口 436.8 万，介于厦门、汕头两个经 济特区之间。2004 年漳州市财政收入实现新的突破，全年总收入 40.13 亿 元，增长 29.6%，增幅居全省首位。 大自然赐予漳州发展高产优质高效农业得天独厚的条件， 使漳州成为 闽南金三角组合中第一产业的重要支柱。漳州属南亚热带海洋性季风气 候，年平均气温达 21 度，日照 2000 小时以上，降雨量 1500 毫米左右， 无霜期达 300 天，四季常青，农业宜种性很广，生物资源丰富，是闻名海 内外的水仙花故乡。芦柑、芦笋、水仙花、蘑菇、蔬菜和麻笋等产品成为 该市创汇的支柱产业。 二、省会福州二、省会福州 福州位于厦门市北面，相距 3 小时车程。2004 年福州市生产总值达 1548 亿元，比增 13%。财政总收入达 167.6 亿元，比增 21.3%；其中，地 方财政收入达 107.1 亿元，比增 28%。全社会固定资产投资完成额达 527 亿元，比增 23.7%。实际利用外资 13.6 亿美元，比增 15.8%。出口总值达 74.4 亿美元，比增 61.9%。社会消费品零售总额达 580 亿元，比增 18.2%。 居民消费价格总水平上升 4.5%。居民人均可支配收入达 11436 元，比增 13%。 同时，获得国家环境保护模范城市、国家园林城市荣誉称号。 资料来源：泉州统计信息网。 资料来源：福州市政府工作报告。 第二章 项目开发宏观环境分析 15 第三节第三节 厦门市交通设施状况厦门市交通设施状况 厦门基础设施完善，拥有发达的立体交通网络、先进的通讯设施： 1、厦门作为上海、香港连线中点的一个重要枢纽港口，已成为亚太 干线港口。全球 20 大船公司均在厦门设点，航班基本覆盖全球各主要港 口，每月达 469 班次。 2004 年全年厦门港完成货物吞吐量 4261 万吨， 同比增长 26%，其中集装箱吞吐量 287 万标箱，同比增长 23%； 2、厦门是华东地区主要的航空枢纽之一，有近 40 家航空公司在厦经 营，已开通国内外航线 119 条，有近 20 条国际客货航线开往美国、新加 坡、泰国、马来西亚、菲律宾、韩国、日本等地； 3、厦门站是鹰厦铁路终点站，与省内外许多城市均有直达列车，与 福州、深圳等地的高速铁路也即将施工； 4、厦门公路运输四通八达，不仅可直达省内各地，直达相邻省市， 还可直达沿海各城市和内地许多省会及地级市。 第四节第四节 厦门的发展战略和城市规划厦门的发展战略和城市规划 一、厦门市发展战略目标一、厦门市发展战略目标 厦门是 21 世纪世界经济发展热点太平洋地区的重要港口。其战略定 位力求在“特、港、创、建、带”五个字上的突破，加强海湾型城市建设， 成为东南沿海重要的中心城市、港口及风景旅游城市。 根据厦门城市的战略定位，市政府将厦门市发展战略目标具体分解 为：第一，在旅游会展业方面壮大规模，努力形成以厦门为枢纽的旅游经 济圈， 壮大旅游会展业规模， 打好鼓浪屿、 闽粤赣周边地区、 金门旅游 “三 张牌”，打造大型会展品牌，进一步培育专业特色会展，努力成为全国重 要的会展中心。第二，在商业方面形成区域性“购物天堂”，立足厦门，服 abc 综合商务项目投资可行性研究 16 务于闽东南、西南地区，并辐射长江三角洲、珠江三角洲两大经济区之间 地带，接轨国际，总体上接近世界中等发达城市商业水平。第三，在对台 方面增创新优势，推动厦门与台湾两地间市对市、港对港、行业对行业的 交流合作，促进两岸产业对接，争取试行对台自由贸易政策，促进两岸直 接、双向、全面“三通”的实现。 第四，在人居环境方面全面实施“蓝 天、碧水、绿色、安宁、洁净”生态工程，创建生态社区、生态型城市， 创造温馨和谐、安全舒适的生活环境。 二、厦门城市发展规划二、厦门城市发展规划 厦门城市的发展战略目标明确了向旅游、 会展和商业方面的推动及区 域中心的定位。在城市发展规划上主要体现为：第一，厦门是我国经济特 区，东南沿海重要的中心城市、港口及风景旅游城市。2003年5月经国务 院批准，同意厦门市调整部分行政区划。调整后，厦门市辖思明、湖里、 集美、海沧、同安和翔安6个区。第二，厦门城市规划目标是以我国东南 沿海和台湾关系作为厦门城市区域发展背景，将厦门建设成知名的国际 性、生态型滨海旅游城市。第三，厦门发展方向总结为“两大基地、四大 中心”即在未来1020年间把厦门建设成为高新技术生产研发基地、对台 交流合作基地和航运物流中心、金融商贸中心、旅游会展中心和文化教育 中心，形成具有强大竞争能力、服务能力和集聚扩散能力的区域性中心城 市。第四，厦门与周边城市的联盟已有了基本框架，形成五轴交通联动关 系，发挥厦门对周边城市的辐射带动作用。五轴即沿海南北向两个对接大 区域的延伸轴；泉三线泉州至三明的发展轴；龙厦线厦门至龙岩发展轴； 厦门对金门、台湾的发展轴。 第二章 项目开发宏观环境分析 17 第五节第五节 厦门宏观环境评价厦门宏观环境评价 综上所述，厦门市经济发达，综合实力强，在全省各县市中领先，居 民人均收入较高且消费意识强；基础设施健全，交通设施完善；第三产业 所占比例居全国前列，并在逼近世界发达地区。在中国社科院百名专家联 合完成的2005 年城市竞争力报告中，厦门在中国 200 个城市综合竞 争力排行榜中列第九名，综合人均收入和综合生产率分列第 8 和第 4 位， 综合市场占有率、综合经济增长率与综合就业增长率均排在前 20 位，在 政府管理、企业管理、制度、环境、基础设施、开放程度等多个方面的竞 争力均位于全国前列。但厦门经济总量落后于各大中城市，说明厦门发展 起步较晚，有较大增长空间，是经济发展充满活力的城市之一。 厦门周边城市经济发展势头十分良好，整体经济实力增强迅速，加上 城市同盟计划的实施，更加强化厦门区域中心城市的地位，增强厦门对周 边城市及周边区域的辐射范围和作用， 同时与周边城市的产业经济互补有 力地促进了厦门经济的快速发展。 厦门政府对城市的整体定位和发展战略规划将进一步发挥厦门的优 势，提升城市竞争力，促进经济的发展，活跃商业氛围，扩大幅射区域， 为商业地产的经营孕育了良好的宏观市场环境。同时，旅游、会展等行业 的迅速发展，与周边城市的联盟，为厦门的酒店业、商业零售提供了广阔 的市场前景，也为 abc 项目的形成提供了可行性。 abc 综合商务项目投资可行性研究 18 第三章第三章 厦门商业地产厦门商业地产 市场现状分析 市场现状分析 第一节第一节 厦门酒店市场现状分析厦门酒店市场现状分析 一、厦门酒店区域分布一、厦门酒店区域分布 厦门星级酒店现有88家，其中五星级酒店2家，四星级酒店11家，三 星级酒店23家。 图5标注了厦门岛星级酒店主要区域布局以及abc项目所处的地理位 置，同时显示了厦门城市的发展方向，从西南方向的老城区向北部和东部 的新兴区域延伸。 图5 厦门岛城市地图 图5 厦门岛城市地图 项目地点 注： 房地产开发商通过房地产项目获得收入有两种方式： 一是项目建成后直接出售获取销售收入； 一是项目建成后保持所有权，请其他相关管理公司经营获取经营收入或租金收入。本文中将第二 种方式统归入商业地产范畴中。本项目由五星级酒店、智能型甲级写字楼和高档购物商场三部分 构成，建成后由业主保持所有权，聘请管理酒店公司经营酒店、出租写字楼和商场，属于本文中 商业地产范畴。因此本文涉及的厦门房地产市场分析只针对厦门酒店市场、写字楼市场和购物商 场市场三个专业地产市场。 第三章 厦门商业地产市场现状分析 19 老城区 老城区 该区域是指沿中山路从中山公园至轮渡码头的区域， 是厦门 市最早形成的商业中心，现在则是广受欢迎的旅游购物区域。该区保存着 许多完好的老建筑，位于该区的酒店大多数是2星和3星级酒店（如东海宾 馆和厦门宾馆），仅有较早期修建的星级酒店厦门假日海景大酒店、 华侨酒店和重新装修后升级的鹭江宾馆。在鹭江道上，其它一些酒店项目 正在商讨中，包括拟建希尔顿酒店和裕景国际酒店。 原开元中心区域原开元中心区域 该区域包括湖滨中路、湖滨南路、厦禾路一段及 其周边区域。坐落在该区的酒店多数是老的三星级酒店，如碧宫酒店、福 联酒店、东南亚酒店、华夏酒店和龙都宾馆等。 环湖区域环湖区域 该区域围绕员当湖并沿湖滨北路、市府大道、湖滨南路 三条主干道分布。员当湖及湖中的白鹭洲公园是厦门市的标志性景观。位 于该区域的酒店较新，设施较好，包括五星级宝龙大酒店和四星级马哥孛 罗酒店、金雁酒店。 东海岸区域东海岸区域 该区域是一个新兴发展区，位于环岛路东段。一年一 度的由中国贸易促进会主办的国家级贸洽会中国国际投资贸洽会在 此区域内的国际会展中心举行。 该区域配套了一家四星级国际会展酒店和 拟建的香格里拉酒店项目。 湖里区湖里区 该区域位于厦门岛北部， 厦门最早的五星级酒店悦华酒店坐 落于此。该区域主要由一些工业投资开发区组成，多家著名外资企业包括 戴尔计算机、松下电器、matsushita audio、abb等坐落在此。 嘉禾新商业区嘉禾新商业区 该区域指从世贸商城到 sm 商业城之间的区域。在 1#路上已开发了许多高密度住宅楼，其底层店面主要是大型 ktv、夜总 会和餐馆。目前该区域是厦门城市改造的重点，将发展成为重要的商业区 之一。地处这里的酒店大部分是低档的三星级或二星级酒店。只有 abc 项目和喜来登酒店两家五星级酒店正在建设中，后者预计 2005 年开业。 abc 综合商务项目投资可行性研究 20 二、厦门酒店业市场发展二、厦门酒店业市场发展 厦门作为旅游港口城市，酒店业一直欣欣向荣。据统计分析中高档酒 店的客源主要来源于三个市场：旅游市场、会议市场和商务市场，大致占 比分别为旅游 30%、商务 52%、会展 10% 。以下分别对三个客源市场进 行分析： （1）旅游市场 厦门定位旅游城市，旅游业一直保持强劲的增长势头，海外游客更 是增长迅猛。国家卫生城市、环保城市、园林城市、联合国人居奖等称号 都不断增强厦门旅游业的对外吸引力，尤其是对东南亚、日韩等国游客的 吸引力更为明显。在辐射作用下，以厦门为枢纽的闽三角和闽粤赣的旅游 圈也在形成。 表 8 列出厦门市场 2004 年和 2005 年上半年旅游经济的部分 指标数据，均体现出较上年大幅增长的态势。 表 8 厦门旅游市场 2004 年和 2005 年上半年部分数据 表 8 厦门旅游市场 2004 年和 2005 年上半年部分数据 海内外 游客 海 外 游 客 旅游总 收入 外汇收 入 海外游 客过夜 人数 国内游 客过夜 人数 酒店业 营业收 入 住房率 2005 年上半 年数额 856.26 万人次 43.8 万 人次 115.77 亿元 2.55 亿 美元 69.51% 比 2004 年 同比增长 4.65% 34.73%6.27%23.19%31.26%12.39% 12.72% 5.46% 2004 年数额 1616 万 人次 76.58 万 人次 210.67 亿元 4.16 亿 美元 59.05 783.42 比 2003 年 比增 21.18% 39.54%27.43%37.75%47.66%28% 资料来源： 2005 年 1-6 月厦门旅游业经济运行情况 、 2004 年厦门旅游业经济运行情况 。 资料来源： 中国饭店业务统计（2004 年度） 第三章 厦门商业地产市场现状分析 21 上述数据显示出，2004 年厦门旅游市场在 2003 年非典后呈现出快速 恢复的态势， 各项指标大幅度提升， 2005 年 1-6 月在此基础上厦门旅游市 场仍表现出强劲的增长。 同时厦门旅游局对酒店业经营情况统计显示2004 年厦门酒店业三个特点：第一，客房出租率和房价同时增长；第二，酒店 星级越高、效益越好；第三，外资酒店的经营状况明显好于国内同类型酒 店。可见，从行政重组到市场化重组，品牌集中化、连锁化、网络化将成 为酒店业的大趋势，行业资源目前已经开始向具备管理优势、品牌优势和 资本运作优势的酒店集团集中。随着整个消费升级概念的不断深入人心, 客源倾向更佳更高端酒店的趋势显著。 （2）会议市场 厦门市委、市政府高度重视会展业的发展和培育，已正式提出要把会 展经济作为厦门经济发展的新增长点和未来第三产业的支柱之一加以重 点扶持发展，确定 2010 年跨入中国会展名城行列的目标。 厦门国际会展中心是国际展览会的正式成员，而且随着厦门“两个基 地、四大中心”的城市发展方向，厦门已成为国内重要的会议城市。自新 会展中心开业以来，目前厦门平均每个月接待两个主要展览，近几年厦门 已经多次举办了各种投资洽谈会、海峡交易会等，与会人员常突破万人规 模。而服装、医药、汽车、化工等行业的会议和很多跨国公司的培训和国 际性会议也常设在厦门举办，一个全国性会议常有数百人参加，会议客人 在厦平均逗留时间通常2-3晚。 会议主要组织者和决策层几乎均来自北京、 上海或广州；公司活动 70%为外资企业，30%为国内公司，同时许多会议 直接请来自亚洲其他机构的职员参加的趋势日益明显， 促进厦门酒店业的 进一步发展。 同时厦门会展业专家更瞄准了国际会展市场，因为国际性会议对厦 门会展业的促进更明显。据统计，一年在全球召开的各种国际会议、展览 abc 综合商务项目投资可行性研究 22 等会产生带来 8000 多亿美元的产值。要争取国际性会议，除了要提高厦 门国际知名度外，酒店、购物、休闲、娱乐等配套设施也需相应升级。只 有提供全方位，高品质的服务和设施，才会吸引更多的国际性客户。厦门 现有酒店难以适应国际会展业的要求，强烈需求着高品质酒店的出现。 （3）商务市场 厦门实行的发展总部经济、商贸、金融等服务业的政策已初见成效， 商业气息也随着厦门商业格局的重新规划而激活。 除 dell、 tdk、 abb、 柯达、飞利浦、瑞声达等跨国公司外，更多的国内外知名企业和大型连锁 企业也将来厦门设立地区性总部、研发中心和销售中心，如法国家乐福超 市、英国百安居建材超市、美国时代华纳影院、香港新世界百货、永乐家 电、国美电器等，这将使更多的外籍外地工作人员因商务而往来于厦门。 但是厦门发展总部经济的配套设施，比如商店、公寓、学校、医院、宾馆 酒店、会展