（工商管理专业论文）华蓥山天池湖旅游休闲度假区项目可行性研究.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论文第1 i 页 a b s t r a c t t b u r i s md e v e l o p m 曲ti sac o m p 砒c n s i v ea c t i v i t yo fs o d a l i t ya n d t c c h o l o m c a lc c o n 咖y r c n t l y i th 勰b c e ng i v c ng a ta t t c n t i o nw i t l ii n c r e 船i n g d c m a df o ft o u r i s mi n0 u r 曲t r v h o w c v c r t h c w e ms t i l lm a n yp r o b l c m s w h i c h 惦e d 盯c a t1 0 s si nt h cc o u 墙co ft o u r i s md c v c l o p m c t o n 踮u mo ft l l i s ， t h ct h c s i sp r e s 铋t sa 盯g 岫e n tt h a ti ti sn e s s a r yt o n d u c tf b 船i b m t ys t l i d yo f t o u r i s md e v e l 0 d m c m ，m et h e s i sh 躲d c m o 璐佃l t c d 吼dc va ：i u a t e dap m i c c to ft o u r i s m d e v e l o p m e n tf l l l l y 柚dm 岫d l y ，f o rf m d i n g 仙tt h cf c 踞i b i l i t yo ft h et o u i i 锄 d c v e l o 咖e n t ，b 嬲e do nb 舔i c 砸n d p l e so fp m i c c t 蛔o n s t m 吐o na n de v a i u a t i o ni m o d c mp 1 0 j e c tm 蚰a g c m c n t ，a l 21 i t ha c t u a ls i n l a t i o 锄dc h a m c t e i i s t i 锚0 ft l l e t 叽i i s md c v e l o p m 锄t 肌ds d 如t i f i cm c t h o d s n lt h cf i 璐t2l o wc h a p t 璐，t h e 鲫t h o rs t a n sw i 也d c f m i i i o ft h ct o l l r i s m d e v c l o p 衄e n t ，也e 删l 也o i 蛆a l y s m m 恤p i o c c 鼹o ft o w i s md e v e l o p m e n ta n d e x p o u n d st h ep n c t i c a ls i 鲥丘c 姐o ff c a s i b i l i t ys t u d y c b m b i n i n ga b r p t i o f a d v 卸c c di d c a s 蛐dm c t h o d so ft h cs 锄ci s c 砌f 如mt h cd o m 髓t i ca n do v c r s e a s w i t ht l i ep s e n ts i t u a t i o no ft o l l r i s md e v d o p m e n to f a t h ct h c s i sh 弘s c tu 口 t h e o r e t i c a lf o u n d a t i o n0 ff e 船i b i l i t ys t u d yo ft o u i i s md e v c l o p m e n t p r o b e si n t 0t h e v i t a lc o n t e n t sa n dm e a 璐d ff c a s i b n i t y s t u d yo ft o u r i s md g v e l o p m e n t ，a n d g e n c r a l i z e sp r o c e s so fi t m o 坤0 v e r ，t h cf e 鹞i b l ep a n e m s 柚dr c q u i r c m e n t so ft h e r c p o r t0 ff e 黯i b i l i t ys t u d yi sa l s op u tf 0 丌删，w h i c hi sa c h j e v 咖c n to ft m ss t u d v r e g 盯d i n gt l l e 姐c i l io fh u a y i n gi 王i nh o l o d a yr e nd c s c r i b e di n c h a p t c r3 勰at y p i c a lc 鹋e ，锄d 谢t ht h ch e l po f t h cs t u d ya b o v c ，t h c t h o ra 她m p t s t o 聆ac ：hac o n n c c t i o ft h ct h r i e sa n dp i 硼i 0 r 鲫i c “l y b 略e do nt l i cs t l l d v 锄dd e m s t m t i o no fc 0 s t r i l c t i o n o p c ，s i t c 悯i n g c o n g t n j c t i p l l 呲i i n 岛 e n v i r o m n 蛆t a li m p a c tc v a l u a t i o n ，矗雌n c i a le v 丑l n a t i ，_ c i a l 嬲鹤m t 锄dr i s k 蝴i y s i so ft h i sc 蝎c ，也ep a p e rh 舔c o n d u d c dt h a ti ti sn e 鸽a r y 衄df e 硒i b l et 0 c a r r yo u tt i l i sp 叫c c l 柚dg i v e o u tt h c 坞s u l ti nt h cf b n nt h em p o r to f f c a s j b i l i t y s t u d y k 船w o r d s ：f e 弱i b i u t yr c s e a r c h ； p r o j c c to f t o l l r i 啪d e v c l o p m e n t 西南交通大学硕士研究生学位论文 第2 页 这一根据来源于对客观经济过程所进行的分析、判断和预测。科学的预测就是 缓旅游业的发展，使旅游经营遭受损失。决策之前，必须进行旅游开发项目的可行性研究。 有鉴于此，重视旅游开发项目的可行性研究，对其开展理论总结和方法提 炼颇具紧迫性和现实意义。本文根据现代项目管理的项目论证与评鸶雨谢熏并 眦! 鲻鳓j i c 萎泪搿雀涔深譬叁浠i 懿黜醒积鞘掣仑警备望驵型攀嘲a 譬鬣 拨：藓裔镦鞋簦焉j 删裂嚣琶粪孺篓丽霞，承担风险造成的损；邑靛骶瓣逍 谶渺漪侉哪塞 皆鳓剖鲚烈射酬彭蟊萄争 鎏髯鼹她。 l 。主窭蠢囊鬟篓嚣篓薹 斛- 觚翱氟丽剥麟赫嚣茧 险接受是一种财务性的管理技术， 风险接受程度是由所处的金融环境和可能的损失所决定的。 很多人倾向于选择风险转移对策，但不是所有风险都是可转移的，或者说 将这些风险转移是不经济的，对于这些风险不得不自留。除此之外，在某些情 况下，自留一部分风险也是合理的。例如，工程保险如果采用的是全额保险， 那么保险费可能非常高，而如果规定一个合适的免赔额，则可以大大降低保险 费。 “2 0 工程”的风险管理小组根据采用的四种风险策略，对所识别的风险因 素使用策略或策略组合如表3 8 。 表3 _ 8 应对二级因子的策略或策略组合 项目风险 因素 风险 规避 风险 转移 风险 缓解 风险 自留 设备设计过程 1 设计方案不够先进、不成熟 2 设计存在缺陷、错误遗漏 西南交通大学硕士研究生学位论文塑页 第2 章旅游开发项目可行性概论 2 1 旅游开发的一般流程 2 11 旅游开发 “开发”一词，一般是指将资源及其相关方面转变为产业的社会劳动过程。 所谓旅游开发，是指在一定国土范围内，为吸引和接待旅游者而进行的旅游设 施建设和旅游环境培育等综合性的社会和技术经济活动( 肖星，2 0 ) 。 我国的旅游开发，大致可以分为四个阶段：原始资源利用期：1 9 8 0 - 1 9 9 0 年，圈起来收门票与初步接待；资源开发起步期：1 9 9 0 - 1 9 9 5 年，基础设施 建设与观赏旅游；资源开发转轨期：1 9 9 5 2 8 年，观赏旅游全面开发与游 乐休闲产品形成；资源深度挖掘期：2 0 0 4 铷1 5 年，情境设计与体验旅游。 2 1 。2 旅游开发的一般流程 旅游开发项目从投资兴趣产生到项目建成交付使用，具有一个完整的开发 过程。这个过程由若干个环节组成每个环节相对独立却不孤立存在，它们 之间相互联系，环环相扣。 根据旅游行业特点和项目开发建设的要求，我们可i ：i 把旅游开发项目的过 程划分为三阶段五期( 表2 一1 ) 。按时间分为开工准备、工程建设、开业运作 三个阶段l 按具体的工作内容分为投资决策与合同签订期、管理架构与运作策 划期、开工准各与政府审批期、资金运作与建设工程期和开业准备与运作期， 五个工作期各自独立，却又前后起承，形成一个完整的工作流程。当然，对于 不同的旅游开发项目，可以根据资源、环境、政策、市场、交通变化和投资商 实力等各种因素，对开发流程结构进行调整。 时间工作内容 投资决策与合同签订期 开工准备阶段 管理架构与运作策划期 开工准备与政府审批期 工程建设阶段资金遥作与建设工程期； 开业运作阶段开业准备与运作期 表2 1旅游开发项目的阶段 表2 1旅游开发项目的阶段 西南交通大学硕士研究生学位论文蔓旦夏 工程规划，它包括投资计划、社会效益、环境保护等许多蚕建。 科型! 强强裂碍罐疆；型蜀一掣咨一辗洋轴掣一荇薄湎稠一港漕强渤碡， 郗割自囊曜峰赢型暑基罂算；酚靠 f j = i 蓉曦瑚；飘毗塑量b 捌粤受胃瑁凑泡 限邂穗惮j 副戤瑶话盔潍漕活两国提留惟滴。噬嵫峪羹懿拍曲瞒蹦酪若是非承 包商造成；匾矗墩燃裂啦烈型事鹱岱挞辩霉备蔼簖黧资料和材料，承包商可以获得工期延长，在 某些情况下，承包商还可以同时获得费用的补偿。若是承包的原因造成工期拖 延，如承包商现场管理混乱、设备人员未能及时到场等造成的工期拖延，一切 损失由承包商自己承担，同时，工程指挥部要求各子项目的承包商采取加班或 增加人力资源等措施提高工程进度。 2 “2 0 工程”在质量方面的风险监控方法： 对于设备工程项目来说，传统管理体制所造成的工期长、质量差、造价高 的风险，而现代的项目管理要求目标是提高设备项目的投资效益、社会效益和 环境效益，使设备质量达到预期的质量水平。所以对“2 0 工程”来说，处理好 在各个阶段和各个子项目的质量风险是项目成功的关键。“2 0 工程”在质量风 险监控主是采用的控制图。 控制图也称管理图，它是用来分析施工序是否正常，工序质量是否存在风 险等。它是在坐标图中由控制上线、控制下线和中心线( 也称平均线) 三条线 组成，把被控制的对象发出的所映质量状态的质量特性值用坐标图中的某一合 点表示，将连续打出的点连接起来，形成表示质量波动的折线，就是控制图形。 它是根据数据质量点子是否在上下控制线内，来确定是否存在质量风险的。 “2 0 工程”采用控制图，按照和承包商签订的承包文件、设计文件及国家 及地方政府有关部门颁布的有关质量方面的法律、法规性文件中要求的质量指 标，对设备设计过程、设备采购过程、设备制造过程、设备的储运过程、设备 安装调试过程、设各运行过程的质量风险进行监控，使之符合质量方面的指标， 若有超出指标的风险，及时采取措施进行处理。 3 “2 0 工程”在费用方面的风险监控方法： 在“2 0 工程”项目开始时就成立了专门的财务组，主要是责是对各个项目 的投资情况进行分析。主要采用的是费用偏差分析法。这是一种测量项目预算 实施情况的方法。该法将完成实际的工程费用与已完工程计划的项目工作进行 比较，确定项目在费用支出和时间进度方面是否符合原定计划费用进行比较， 来确定工程费用是否存在风险。同时，也可以将拟完工程计划费用与已完工程 计划费用进行比较，分析工程进度是否存在风险。 该法计算、收集3 种基本数据，即拟完工程计划费用( b c w s ) 、已完工作实 际费用( a c w p )和已完工程计划费用( b c w p ) 。b c w s 是在项目费用估算阶段编 制项目资金使用计划时确定的，它是项目进度时间的函数，是累积值，随着项 目的进展而增加，在项目完成时达到最大值，即项目的总费用。若将此函数画 在以时间为横坐标、以费用为纵坐标的图上，则函数曲线一般呈s 状，俗称s 曲线。a c w p 是在项且进展过程中对已完工作实际测量的结果，也是进度时间的 函数，是累积值，随 西南交通大学硕士研究生学位论文第9 页 主管部门( 旅游局) 办理旅游经营许可证。跨县市区景区( 点) 开业，报上一 级旅游主管部门检查审核。凡达不到景区( 点) 开业条件，未经旅游部门审核 的，不得正式开放营业。通过旅游部门审核后，到税务、物价及其它相关部门 办理开业手续。 景区开业需全面配置大量的服务人员，包括导游( 讲解员) ，技术维护，环 卫人员，保安，营销人员等等，需建立完整的旅游标识系统、旅游卫生系统( 厕 所、垃圾箱、排污等) 、旅游安全保障系统、游览服务系统、游客接待服务系统 等等，这许多属于软件建设，必须通过规则、流程、培训等管理工作，才能到 位运行。 项目的可行性研究工作处于旅游开发程序的第一阶段( 图2 1 ) ，可行性研 究的结果会直接影响到一个项目的命运，是对开发项目成败的科学预测。如果 一个开发项目没有进行可行性研究或者可行性研究出现失误，那么将会由此造 成一系列错误，其损失是不可估量的。因此，可行性研究工作具有非常重要的 现实意义，认真细致地进行可行性研究，是旅游开发必不可少的环节。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 0 页 投资兴趣 、i 、：同步市场调研及投资评价 。签订台作开发协议 二_ 1 2 ol h j “女一h 一 - ，、 项目设计 静j 定项目建议书陪 发改委立项 广_ l旅游项目运作策划 嗣灞嘲瀚徽露蠹謦善缀跨1：i f 发改委可研批复 l上 旌工设计，绘制施工图 = = ：爿 规 用 ：l 选址，用地审批，土地登i 划地 相关主管部门审批b 一 设 宙 一7 。 计批 ： 征地，拆迁，三通一平 tt i 拆分项目削作招商文件睁= 爿资金运作与招商引瓷j融资项目推介 招标确定施工单位 = 爿 建设 佳各l 釜勰辫至嘉萎 开工建设 主 附 体 属 丁工 招聘，培训员工 程 程 生 产 落实生产物资 准 制定营销计划 一 _ 备 工程竣工验收 健全规章制度 建设单位移交物业管理权 ：f ： 报送验收资料存档备案 开业运作 办理旅游鳋营许可证 7 7 菥黼主莒f i 办理产权证明 正式营业 图2 1 旅游开发流程图 西南交通大学硕士研究生学位论文第12 页 醑夏茬顽徭羹姥雾墓龆鋈薹王地建夔鬟耗妨脚硒聚鱼写癌儒蔷接释壬薹野稳 剿i 蠡笞瑗器县留曩錾髓霞茅醐| 5 i i j 一羞两蹲i 成罐；烈划塑誊弦列i 峨唧硪静 刖眇睁静副酾蠹漕j 触鲢鼢蒿膳甄嚣醛霖鞲。醛驻魏鞴￥丧蓑掣籼剥- 爵罱 譬南缓& 圊i 缀漫灌霎斡斡；妻转出题煎霉醛翘龅叻鲤黔；即全鄂霹查蛳k 蜘 鞘鞠甜岌墨幕垡墨i 篓州雨垂 ，列出资金收支估计的时间表。 一一附加信息。包括进口税、消费税、劳动法与地方和国外的贸易协定、 国家和地方政府影响旅游地经营出台的法令。 一一意见与建议。有专家共同意见和分歧，可供选择的方案，可行性研究 小组的意见总结。 马勇在区域旅游规划中认为，旅游地开发可行性研究应包括以下内容： 一一旅游资源评价( 包括价值评价、密度评价、开发序列评价等) 。 一一客源市场分析( 包括市场需求方向与需求量) 。 一一市场定位分析( 包括旅游地吸引半经、客源地理分布、客源地最低门槛 定位选择等) 。 一一社会经济基础分析f 包括社会经济基础现状与潜力、可进入性评价、对 旅游业的基础保障前提条件等1 。 一一基础条件分析( 包括基础设施条件、经营设施基础、劳动力基础等) 。 一一承载力分析( 包括区域经济承载力、社会承载力、文化承载力等) 。 总结中外学者的研究成果，结合中国国情和旅游业发展态势，笔者试归纳 出旅游地开发可行性研究的主要内容： 区域旅游业发展的现状分析。 旅游开发条件分析包括对自然条件、区位条件、社会经济条件f 包括劳动力市 场、基础设施条件、经济发展水平等) 、客观政策条件等分析。 旅游资源调查与评价。 旅游市场分析包括市场调查、市场需求预测、市场规模分析，市场定位及目 标市场选择等 。 社会经济承载力可行性分析包括社会承载力、经济承载力。 投资规模与资金筹措分析。 - 效益分析包括社会效益、经济效益、环境效益。 2 3 2 旅游项目开发可行性研究的主要内容： 林南枝在旅游经济学中指出，旅游项目开发可行性研究的主要内容有： 一一市场调查与预测预测旅游市场需求，以确定工程项目的建设规模和产 品或服务方案 。 一一研究项目的开发条件和选址方案建址的自然条件，社会经济状况，市 政公用设施条件，以确定建设开发的可能性。 一一研究项目建设工期、建设标准、建设内容、主要设施布局等，以确定 西南交通大学硕士研究生学位论文第15 页 代旅游景点多；( 3 ) 多数新建景点门票及综合消费要求高，使游客主体中的工 薪阶层对旅游时期望值比较高，决定比较慎重；( 4 ) 游客对某一特定景点不象 生活用品那样具备重复消费的必要性，只有生态旅游、宗教、健身、戏水等主 题的项目及参与性高的娱乐项目才有一定能力吸引游客重复消费，但这种消费 频度也是远远小于一些工业产品尤其日常生活用品的。 由于距离阻抗与重复消费少的共同作用，目前不少旅游开发项目市场表现 出开业轰动之后的衰落，投资风险很大。在可行性研究中，应强化风险研究和 不确定性研究。 ( 三) 旅游开发项目的区位需要着力分析研究 旅游开发项目的产品主要是景观和娱乐，是不可移动( 但可以复制) 的， 其消费特征是广大游客离开其常住地、到达旅游开发项目所在地才能购买消费， 因而距离阻抗成为产品销售的重要影响因素，客源一般呈现随距离增大而客源 衰减的现象。旅游开发项目的市场在空间上呈现向心集聚而不是网络扩散，导 致区位具有重要的意义。 一个项目的区位可以分为第一选址( 宏观区位) 和第二选址( 微观区位) 。 旅游开发项目由于其市场吸引力随距离衰减，宏观区位是与主题创意相并列的 两个决定性因子，不同的城市经济水平( 旅游消费水平) 不同，常住人口和流 动人口( 潜在游客量) 不同，交通便捷度( 克距离阻抗的能力) 不同，市域周 边景点竞争状况不同。一些低级别旅游开发项目对外地流动人口吸引力很小， 单一面向当地市场，第一选址就更为重要。对于微观区位，旅游者的路途时间 则决定了属于一日游范围还是两日游范围，后者的市场规模远远小于前者。旅 游开发项目必须注意与其它项目之间的关系，一方面尽量避免同类主题项目近 距离重复建设和恶性竞争，另一方面注意与异类主题项目组合成旅游线路共同 促销。在旅游开发项目可行性研究报告中，应注意充分进行区位条件研究，客 观、全面地反映区位条件。 ( 四) 市场前景具有旅游行业的自身特殊性 旅游客源市场前景与开业时机关系不大( 只有抓住社会热点做文章少量短 平快式的小型旅游项目较受影响) ，主要取决于其主题、设计和区位。不同主题 和区位的项目具有不同的客源规模，不同设计手法的旅游开发项目基本有不同 市场发展曲线。陈列观光型和表演欣赏型两种设计手法的旅游景点重游率低， 客源量一般以开业为高潮，直接从成熟期开始，呈现逐渐下降曲线。主体参与 型设计的旅游开发项目( 也包括戏水、宗教、健身等多种主题) 重游率高，一 般可以表现出由引入期一一成长期一一成熟期的市场发展特征。这一点对项目 可行性研究中的市场预测十分重要。 ( 五) 旅游开发项目经营期需具体分析 一般而言，项目的财务计算期取决于其生 x 西南交通大学硕士研究生学位论文 第3 8 页 错台构设，其形式在吸取民居文m 岿酾避瘟崖；酾薹丽辅谨疆嚣耕赫毁i 蓿 喾誊镒剥君耐鞴；谨匿嘎站赢嚣j 身渤渤黼国拂娶理净喇瞪咐。 a 卿妊影- 嗖墓螈喧明戮黏翻系赫笠浪伪躇嗜涫难j 觚目静羹霉凶i 齑 莹笛笛南娄繇一是；鳕醴赌爸j i 气檬落置崩妻。剽基馨坦r 潭猩蹬国潲餮瑗。 孽；型劓期盟 l ；搿鞠蹦确 社妇器彰耸难龄譬! 管网工作压力0 4 o 2 兆帕，管材 采用pv c 管或钢管。 3 43 主要技术经济指标 一、七里坪游乐度假区 规划用地：3 1 4 h 8 。 其中：后勤服务区用地：4 6 3 h a ；三星级宾馆区用地：3 o l h a ：大型游乐 区用地：7 6 2 h a ；景观广场区用地：3 5 3 h a ；生态康乐城用地：3 5 6 h a ；生态 赛车场用地：2 1 5 h a ；入口接待区用地：1 7 8 h 8 ；滨河绿带用地l1 3 2 h a ；道 路用地：1 6 5 h a 。 建筑总面积：5 7 8 5 7 2 m 2 。 其中；培训中心区用地：1 1 5 2 3 m 2 ；后勤服务区用地；2 3 6 6 6 m 2 ；三星级宾 馆区用地：7 5 5 5 m 2 ；大型游乐区用地：5 6 1 7 6 m 2 ；景观广场区用地t1 0 1 6 8 酽： 生态康乐城用地：1 5 6 6 0 m 2 ；生态赛车场用地：7 9 5 m 2 ；入口接待区用地：4 1 7 2 m 2 。 二、月亮岛高档娱乐度假区 规划用地总面积 9 6 4 h a ；岛内水面面积 3 7 1 8m 2 ；道路广场面积t2 6 6 1 8 m 2 ；度假别墅总面积：1 8 2 4m 2 ；容积率；o 0 4 6 ；建筑密度；4 。 三、水上娱乐中心 规划用地总面积：1 2 9 h a ；果园度假区用地面积：4 3 0 8 0 8m 2 ；沙滩泳场 泳用地面积：1 8 7 4 0m 2 ：石景垂钓区用地面积；9 1 7 6 9m 2 ；其他绿化有地面积： 2 6 61 8 一；道路广场面积：2 2 4 4 2 5m 2 ；浅水用地面积：2 7 3 9 2 6m 2 ；( 其中水 面面积：1 1 9 8 0 9m 2 ) ；建筑总面积：3 8 7 5m 2 ；容积率：o 0 3 0 ；建筑密度：2 8 。 3 5环境影响评价 3 51 项目场址环境现状 天池湖景区空气清新无尘、水质良好，周边环境野趣而静谧，周边背景区山 形陡峭峻拨。山地植被丰富、奇山异石、溶洞各具特色和极高观景价值。目前， 基地内大部分处于自然农耕状态，植被保护良好，地形自然起伏、气势壮观、 土地肥沃，适宜多种植物生长。基地内较大的高差，为开发建设造成了较大的 难度，但也为创造了一个独具特色的旅游城提供了开发契机。 一、七里坪游乐度假区 七里坪片区目前处于自然受损较为严重的状态，整个景区内还有少量的村 民和耕 x 西南交通大学硕士研究生学位论文第4 0 页 成路基处理，部分场地已经平整。景区的基础设施不够完善，供水、排污、供 电、道路系统等均需重新布置建设；景区内的生态破坏严重，整体开发环境急 需保护。 二、月亮岛高档娱乐度假区 月亮岛四面环水，位于天池湖中部，现状岛内为绿化用地，内现存有少量的 居民建筑和简易道路，可以此为依托进行景区开发建设。岛上大部分的地区植 被茂盛，绿化情况良好，其中不乏大型树木，树林中常可见鸟群聚集，资源丰 富，但缺乏一些景观植物。 三、水上娱乐中心 水上娱乐中心位于天池湖北部邓家湾片区，该片区三面环水，为一半岛形 用地。片区内现存有少量的居民建筑和简易道路，区内现状主道路沿湖东北侧 布置，主路幅宽6 7 米，无人行道，路面质量尚未硬化，可以此为依托进行景 区开发建设。基地内大部份处于自然农耕状态，植被保护良好，地形自然起伏、 气势壮观、土地肥沃，适宜多种植物生长。 3 。5 2 项目建设与运营对环境的影响 项目建设会带来环境的整治，首先，随着公路沿线绿化，遮挡路边不佳景 象；其次，有计划分步骤地搬迁安置高石坎的居民，并尽快作好迁出地的退耕 还林与环境绿化。 3 5 3 环境保护措施 遵从总规划环保要求，不仅傲到“自身达标”，亦为华蓥天池湖总体环保目 标的实现做出应有的贡献。 污水处理标准达标，分散排放，避免对环境造成破坏，公厕布点合理，粪 便无害化处理率达到1 0 0 。 适量收集园区雨水，用作景观、绿化用水与消防备用水。 区内噪声达到国家片区控制标准，同时为干道“吸尘降噪”做出贡献。 严格控制固体废弃物进入园区。 区内实行垃圾袋装分类、分点收集，分类运输至垃圾处理场。 保护区内生态平衡，保护所依托的“城市绿色屏障”。生态系统是生物群在 自然环境中所组成的一个生态学的功能单位。生物群在所组成系统之间相互制 约、转化、适应、交换、循环，建立起相互协调的生态平衡。规划应为此创造 条件。 遵守生态系统规律，保证物种的多样性，为区内生态平衡创造良好条件。 增加地面“粗糙度”，降低地表水径流速度，有助于地下水的补充。多利用植被 遮荫，降低室内电源消化。实施“招鸟工程”，为生态保护做出有益的尝试。建 立生态停车场，减少硬质裸露面，加大绿化覆盖率。游览线上合理分布垃圾收 集点及公厕，提高环境卫生质量。尽可能保留区内良好植被。 建筑布置避免大填大挖。道路最大限度减少开挖裸露面，护坡施工达标， 西南交通大学硕士研究生学位论文筻4 1 页 泵花乎瑷死石碌瓦珏萌茇再毛用地。加大宣传、管理力度。透过生动的环境教 育与宣传，使园内游人获得环保知识、态度与价值观，开展参与性环保活动。 建立监控与管理维护系统。 3 5 4 环境保护设施与投资 景区内的水体景观严禁污水向内排放严禁垃圾污染，保持水体净化。 景区内的燃料结构必须以液化气、电热气为主要能源，以防治污染环境。 景区内的公厕应参照城市公共厕所规划和设计标准的技术要求执行。公厕 按人流量和景区分布状况进行设计，在能结合公共服务建筑的应结合集中设置， 不单独设置，其服务半径一般以5 0 0 6 0 0 米一处。粪便及污水则以生化池来处 理。推广“无水厕所”、“免冲洗厕所”。 生活性废水采用就地处理措施，每一排放废水用户单位都应建立自行完善 的污水处理池，使其排放在自身的处理池内，然后再把各用户单位经处理后的 废水集中到污水处理厂处一起进行再次氧化处理。经过若干净化处理，最后用 以灌溉林木，基本实现变废为宝。这样既防治园区的环境污染，又使废水得到 充分利用。 景区内主要游览线路和游人集中地，根据游人分布情况设垃圾箱，配备专 人收集垃圾，并对垃圾进行分类，能进行氧化处理的则集中到垃圾场进行处理， 不能处理的或处理会带来环境危害的则把垃圾集中起来转运到城区垃圾场进行 专门的处理。 加大环保宣传力度，建立保护环境的行政规章，增强游客的生态环境意识， 减少园内环境污染。 固体废物经垃圾箱收集后，运到园外填埋处理。生活污水经埋地式污水处 理装置处理后就近排入市政污水管网。为肪止大气污染和粉尘污染，园区内禁 用煤作燃料，全部采用天然气作能源。为减少噪声污染，对各种娱乐场所在装 修时必须做隔声处理，并严格控制开放时间。加强对游人的生态、环保教育。 3 5 5 环境影响评价 本项目的开发，将有效地保护森林，减少水土流失。 3 6 劳动安全卫生与消防 3 6 1 危害因素及危害程度分析 一、主要隐患部位 主要隐患部位包括：游乐设施、设备的安全系数，房屋建筑的消防设施完 善程度，景点的道路建设状况等。 二、有害物资种类及苊害性分析 旅游区不存在任何有害物资产生，所以对游客和自然环境不会产生危害。 西南交通大学硕士研究生学位论文 第4 6 页 开办费包含可行性研究、基建勘察设计等前期工作费，参照同类项目估计。 基本预备费和涨价预备费的测算，由于到工程全部完工只有半年，对基本 预备费不予考虑，涨价预备费按100万元计。银行固定资产贷款年利率按6 计。二、建设投资估算1 、固定资产投资 本项目固定资产投资估算为91222万元(见附表1固定资产投资估算 表)，其中工程费用52862万元，占固定资产的579；其它工程费用2590o 万元，占固定资产投资的2 8 4 ；预备费1 5 0 o 万元，占固定资产投资的1 6 ； 建设期利息1 5 0 0 万元，占固定资产投资的1 6 。 按费用性质划分为，详见附表1 固定资产投资估算表： 建筑工程费4 1 5 7 0 万元，占固定资产投资的4 5 6 。 设备购置费9 5 0 0 万元，占固定资产投资的1 0 4 。 安装工程费1 7 9 2 万元，占固定资产投资的2 0 。 其他费用3 8 3 6 0 万元，占固定资产投资的4 2 1 。其中，土地费2 1 4 0 0 万元，开办费2 2 0 0 万元，预备费用1 5 0 0 万元，建设期利息1 5 0 o 万元。 2 、流动资金 由于旅游项目的特点，资金流动很快，需要量比较少，根据类似企业的经 验，估计为1 0 0 o 万元。 3 、总投资 本项目规模总投资为9 2 2 2 2 万元。其中：固定资产总投资( 含建设期利息) 9 1 2 2 2 万元，占总投资的9 8 9 ；流动资金1 0 0 0 万元，占总投资的1 1 。 3 9 2 资金筹措方式与来源 本项目准备采取企业自筹和银行贷款相结合的方式筹资，其中向银行贷 5 0 0 0 万元长期借款，全部投入固定资产建设；企业自筹4 2 2 2 2 万元，其中，用 于固定资产投资3 9 7 2 2 万元，支付建设期利息1 5 0 0 万元，用于流动资金1 0 0 0 万元。 企业已在本项目上投入资金3 8 0 0 8 万元，其中用于无形资产( 支付土地费 用) 2 1 4 0 0 万元，递延资产1 3 3 万元，在建工程5 5 5 4 万元，固定资产1 6 4 4 万元以及货币资金8 8 8 0 万元等。余下部分少量资金由投资方增资或通过扩股 方式解决，自筹资金比较有保证。 详见附表7 投资计划与资金筹措表。 3 1 0 财务评价 3 1 0 1 财务评价基础数据选择 一、财务评价依据 西南交通大学硕士研究生学位论文第4 8 页 情况，内部相关津贴费及附加收益为4 0 ，年收益为6 6 1 5 万元。 景观广场区：主要为餐饮消费服务，按人均消费基数为1 5 元人次，以 约4 0 就餐人数计算，全年就餐人数为1 2 6 万人，年收益为1 8 9 万元。 生态康乐城：按人均消费基数为l o o 元人次，取总游人的3 0 计算，年 收益为9 4 5 万元。 生态赛车场：按人均消费基数为2 0 元人次，取总游人的4 0 计算，年 收益为2 5 2 万元。 入口接待区：含码头游船及部分消费收入，按人均消费基数为1 0 元人 次，取总游人的9 0 计算，年收益为2 8 3 5 万元。 详见附表1 1 七里坪游乐度假区投资估算表。 ( 二) 月亮岛高档娱乐度假区 月亮岛高档娱乐度假区的收入来源于“游客消费收入”。根据调查测算：本 区全年接待1 6 万人次时，仍能保持良好的环境质量。游客来景区的消费：来 景区的游客、品茶、观景、餐饮、游船、住宿、健身、娱乐等。以各分区分别 计算，其效益预测如下； - 娱乐中心区：包括餐饮中心、娱乐中心、金色港湾接待中心等服务空间 消费受益。按上岛人数消费比例7 0 计，按人均消费基数为3 0 0 元人日，年收 益为3 3 6 万元。 度假别墅区：包括十几栋度假小别墅和相关服务设施收益，床位为7 0 床，按入住率为2 0 9 6 计算，按人均消费2 0 0 元人日，年收益为4 0 8 万元。 其他消费按每人5 0 元计算，年收益为8 0 万元。 交通接待区：含码头游船收入，按人均消费基数为l o 元人次，取总游 人的1 0 0 9 6 计算，年收益为1 6 万元。 详见附表1 2 月亮岛高档娱乐度假区投资估算表。 ( 三) 水上娱乐中心 水上娱乐中心的收入来源于“游客消费收入”。根据调查测算：本区全年接 待6 4 万人次时，仍能保持良好的环境质量。游客来景区的消费：来景区的游 客、品茶、观景、餐饮、游船、住宿、健身、娱乐等。以各分区分别计算，其 效益预测如下： 果园度假区：按进入人数消费比例7 0 9 6 计，按人均消费基数为2 0 元人 日，年收益为8 9 6 万元。 接待中心：接待规模8 0 人计算，全年客源预测为6 0 ，人均消费1 0 0 元 计，相关消费收入以3 0 计，为2 2 7 5 万元。 沙滩泳场：按进入平均人数消费比例5 0 9 i 计，按人均消费基数为5 0 元 人日，年收益为1 6 0 万元。 石景垂钓区：按进入平均人数消费比例2 0 9 6 计，按人均消费基数为1 0 元 人日，年收益为1 2 8 万元。 交通接待区：含码头游船收入，按人均消费基数为5 元人次，取总游人 的5 0 计算，总收益为1 6 万元。 西南交通大学硕士研究生学位论文第4 9 页 详见附表1 3 水上娱乐中心投资估算表。 将以上各项收入相加得出景区总收入为4 7 2 9 6 万元年，详见附表3 年 总收益估算表。 二、财务成本估算 旅游项目的成本包括经营成本、折旧费和摊销费。 1 、经营成本包括营业费用、企业管理费用、职工工资福利费用等，按总收 入的5 0 计算。 2 、折旧，本项目总投资转化为固定资产原值的有工程项目、建筑物和设备 三部分，采用直线折旧法，折旧年限分别取工程项目为1 5 年、建筑物2 0 年、 设备1 0 年。详见附表4 固定资产折旧及无形和递延资产摊销估算表。 3 、摊销，土地作为无形资产，以摊销形式回收，摊销年限1 0 年；培训费、 开办费、预备费和建设期利息作为递延资产，也以摊销形式回收，摊销年限5 年。详见附表4 固定资产折旧及无形和递延资产摊销估算表。 3 1 0 3 财务评价指标分析 一、盈利能力分析 ( 一) 现金流量分析 本项目基准收益率取8 ，贴现率取8 ，测算出全部投资的盈利能力指标 如表3 4 ： 内部收益率投资回收期净现值 全部投资 ( )( 年)( 万元) 税前 1 5 0 06 9 43 7 9 1 1 税后 1 1 1 27 6 31 5 6 9 o 自有资金 3 1 8 51 4 1 6 2 2 表3 - 4 主要盈利能力指标表 以上指标表明：项目内部收益率( 税前和税后) 均高于基准收益率8 的 水平，说明项目具有较强的盈利能力。详见附表6 现金流量表( 全部投资) 、 附表6 1 现金流量表( 自有资金) 。 ( ：) 损益分析 经测算，本项目的各项静态投资指标如下： 投资利润率为1 1 7 0 9 6 ，投资利税率达到1 5 9 8 ，表明，本项目静态投资 指标好，利润及税后利润指标较高。 二、清偿能力分析 1 、借款偿还分析( 附表9 ) 本项目用最大借款偿还能力测算的借款偿还期为5 9 2 年( 含建设期1 年) ， 还款资金来源于经营期各年提取的折旧、摊销以及利润等。 2 、资金来源与运用分析( 附表8 ) 本项目资金来源与运用基本合理，经营期内累计盈余资金在项目计算期末 无负值，项目在寿命期内累计盈余资金达1 6 2 2 0 8 万元。 西南交通大学硕士研究生学位论文篁墼夏 正面影响有如下几点： ( 一) 有利于游客的身心健康 旅游满足了游客精神文化需求，亲身体验了当地的社会文化生活，开阔了 眼界，起到了放松，恢复、娱乐、学习的作用。 ( 二) 有利于社会安定、人心稳定 旅游业创造了许多就业机会，其中大多数都是服务性行业的就业机会，对 文化程序要求并不高，只需进行短期服务行业培训便能上岗。这样就解决了社 会闲散人员、亏损企业下岗工人的就业难问题，人们的生活水平相应提高。这 样就起到了减小社会压力，安定社会、稳定人心的作用。 ( 三) 有利于各地交流 旅游有利于促进客源地之间的学术交流、推动科研、考察活动的开展。旅 游活动在一定程度上起到了传播知识、技术与信息的作用，还促进了国际与地 区之间的友好往来和技术、经济交流合作。 ( 四) 丰富了当地人民的精神文化生活 旅游休闲娱乐设施的建设，活跃了当地人民的娱乐文化气氛，丰富了生活， 使精神需求得到满足。 ( 五) 旅游有利于促进旅游地环境质量的改善 随着城市生活污染日益严重，人们更加崇尚自然、追求一种优美的旅游环 境。旅游地要在游客心目中树立好形象，要求当地以美化环境、提高旅游参与 者的环境保护意识为前提来开发旅游产品。 二、旅游业对社会文化环境的负面影响 旅游业不可避免地带来一些负面影响： ( 一) 开发建设性破坏 在旅游业发展初期，人们只注意到旅游带来的经济效益，而没有进行综合 效益的评估，其后果是旅游业列为优先发展项目加速发展，对旅游资源过度甚 至掠夺开发，如果对景点进行粗放式管理，病态扩张，将损害旅游业赖以存在 和发展的环境，威胁旅游业发展的长期利益造成景观质量下降，景区城市化 倾向明显。 ( 二) 保护工作难度加大 将旅游地部分开发出来，供大量游客观光休闲，对保护工作提出了更高要 求，保护工作量将大增。 ( 三) 旅游污染造成环境破坏 旅游污染是指旅游资源由于生态环境遭到过量冲击，而导致质量下降。近 年来，大量旅游区环境恶化，给我们敲响了警钟。游人超载，经营管理不善， 游客环境意识太差都会造成旅游污染。 ( 四) 旅游地商业化对人际关系、人生观、道德标准的影响 旅游将商业化和实利主义带到了旅游地。原来建立在道德上的价值系统被 建立在金钱上的价值系统所代替，旅游把经济关系变成了经济增长的源泉，以 往亲密的人际关系转变成了一种商品关系，导致人际亲密关系的破坏。同时旅 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 3 页 游削弱了人们按照传统道德进行合作与互助的意识，而且也可能导致社会犯罪 率的上升，部分违法行将会给项目区带来一定的治安破坏。 3 1 1 3 项目与所在地区分析 广安市位于四川省东部，有“川东门户”之称。由于广安的地形地貌，决 定了广安的自然景观资源的多样性。华豢山作为著名的历史革命根据地，有着 川东地区难得的一片森林，是炎热夏季周边地带居民避暑消夏的好去处，华蓥 山除宗教胜地宝鼎外，还有着石林、溶洞等自然景观。 天池湖景区位于华蓥山中段西麓华蓥市天池镇境内，距华蓥市区1 3 公里、 小平故里2 3 公里。天池湖背靠川东著名的省级风景名胜区华蓥山，区域内 旅游资源富集，临近景区景点有：中国八大佛教圣地之一的宝鼎、号称中华大 盆景之石林、9 8 中国十大考古发现之一的南宋文化遗址、红色文化之华蓥山 游击队战斗遗址，以及龙须沟、仙鹤洞、小山坝、碧家洞等，与天池湖景区一 道形成了川东著名的黄金旅游线路。 天池湖的开发由来已久，1 9 2 0 年在月亮岛建成天池公园，1 9 9 8 年天池湖 开发列为华蓥市重点发展项目，2 0 0 1 年又列为广安市旅游发展战略的重点项 目，并被评为国家级森林公园、国家从级景区。 3 1 1 4 社会评价结论 一、社会效益 旅游业是一项劳动密集型产业，旅游区的开发将有力地促进安定团结与社 会进步，提高当地居民地精神文化和科学素质；按国际惯例，旅游业的直接与 间接就业的比例为1 ：5 ，即旅游企业每增加一人就业，就可带动相关行业增加5 人就业。解决本地的劳