（工商管理专业论文）中国民生银行上海分行个人房产按揭贷款风险及防范机制研究.pdf

摘要 近些年，随着我国经济持续发展、居民收入水平提高、国家相关政 策的扶持，房地产业作为中国支柱产业之一，己进入了快速发展的轨道。 作为国民经济中的一个基础性行业，它与经济、金融、人民生活都密切 相关。房产业是资金密集型行业，而房地产金融更在解决中低阶层住房 问题、实现产业升级等方面起到关键作用，目前各商业银行的个人房产 按揭贷款业务也伴随着房地产业的发展而快速发展，在其全部资产的占 比和当年新增贷款的占比日益扩大。但与此同时，相应的风险正逐渐开 始暴露。分析目前的房地产市场可以看到，部分地区确实出现了过热的 趋势和泡沫的苗头，央行为防范金融风险，更于0 3 年 6月 1 3日公布了 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 ，这份被称为 “ 十年来央 行出台的最严厉的一个措施” 的 1 2 1号文件，在房地产界以及社会各界 引起了强烈反响，也为各商业银行敲响了鳌钟。 中国民生银行 自个人房产按揭贷款业务开展以来，贷款违约金额不 断上升，各类违约案例时有发生，不同方面的隐患一直制约了业务的进 一步扩展。同时， 我们也看到，我国住房抵押贷款市场尚处于起步阶段， 社会信用制度不完善，金融防范手段还比较薄弱，又缺乏系统的管理经 验和资料支援。因此笔者以 个人房产按揭贷款风险及防范机制研究 为主题，详细阐述了我国个人房产按揭贷款风险成因，并结合房产金融 风险防范的国际成功经验，系统地提出政府措施与商业银行对策，从而 构筑我国个人房产按揭贷款风险防范机制，这无疑具有极为重要和迫切 的现实意义。 论文引言旨在阐明选题背景、 立论意义以及研究方法。 在简述中国民生银行 上海分行个人房产按揭贷款业务发展情况后 论文第一章从银行内 部统计资料和 现实案例两个方面全面展现了 个人房产按揭贷款的风险。 在论文第二章， 笔者分 别从开发商、中介公司、 借款人、项目 本身、房地产市场、 银行内部管理以及宏 观环境等七个方面详细分析了 个人房产按揭贷款风险的原因 。 论文第三章是个人 王小涛、常征， 央行房地产信贷新政策的影响 及其对策 ，国际金融， 2 0 0 3 年第9 期 房产按揭贷款风险防范的国际经验借鉴 主要是西方发达国 家经验和中国香港地 区经验给我们的启示。在前文基础上， 论文第四章针对中国民生银行上海分行， 从理顺管理体制、做好贷前风险防范、加强贷后偿还管理、 建设相关环境保障等 四个方面系统提出个人房产按揭贷款风险防范措施。论文最后是结论。 综观全文 笔者以为本文最主要的特点在于作者借助于在商业银行从事个人 房产贷款操作及管理多年实践经验， 并向权威部门 进行深入的调查和了 解， 就商 业银行个人房产按揭贷款风险防范机制的建设提出了许多操作性较强的建议。 关键词:个人房产按揭贷款，风险， 机制，风险防范机制 a日s tract i n r e c e n t y e a r s , w it h t h e r a p id e c o n o m ic d e v e lo p m e n t a n d r is i n g p e r s o n a l i n c o m e , r e a l- e s t a t e i n d u s t ry , a s o n e o f t h e m a in s t a y s o f c h in a s e c o n o m y , h a s b e g u n f a s t d e v e lo p m e n t u n d e r t h e s t r o n g g o v e r n m e n t p o lic y p r o m o t i o n . b e i n g o n e o f t h e b a s ic in d u s t r ie s o f n a t io n a l e c o n o m y , r e a l e s t a t e is c lo s e ly c o n n e c t e d w it h e c o n o m y , f in a n c e a n d p e o p le s s o c ia l lif e . p e r s o n a l h o u s in g m o rt g a g e lo a n s h a v e s u r g e d a c c o u n t i n g f o r i n c r e a s in g s h a r e in t o t a l a s s e t a n d n e w l o a n s o f c o mm e r c ia l b a n k s . a t t h e s a m e t i me , t h e r i s k i n r e a l - e s t a t e s e c t o r is a ls o r is in g . a ft e r a n a ly z in g t h e p r e s e n t r e a l- e s t a t e m a r k e t a n d c o n c e r n e d o f p o t e n t ia l o v e r h e a t in g a n d p r o p e rt y b u b b le in s o m e r e g io n s , t h e c e n t r a l b a n k is s u e d d o c u m e n t n o . 1 2 1 t h e n o t ic e o n f u rt h e r s t r e n g t h e n e d r e g u la t io n o f r e a l- e s t a t e c r e d it s o n j u n e 1 3 , 2 0 0 3 , w h ic h is c a l le d t h e m o s t s t r ic t m e a s u r e m a d e b y t h e c e n t r a l b a n k d u r in g t h e la s t 1 0 y e a r s . t h e d o c u m e n t h a s c a u s e d s t r o n g r e s p o n s e f r o m b o t h r e a l - e s t a t e s e c t o r a n d o t h e r c i r c le s a n d a l e rt e d c o mme r c ia l b a n k s . s in c e c h in a m i n s h e n g b a n k h a s b e g u n it s r e a l- e s t a t e m o rt g a g e lo a n b u s i n e s s , d e f a u lt a m o u n t is o n t h e r is e a n d ir r e g u la r it ie s in le n d in g o c c u r f r o m t im e t o t im e . t h e p o t e n t ia l r is k h a s c o n s t r a in e d t h e f u rt h e r d e v e lo p me n t o f t h e b u s in e s s . l a c k in g c r e d it a n a ly s is a n d m o n it o r in g s y s t e m a n d c r e d it r is k c o n t r o l m e c h a n i s m, c h in a s m o rt g a g e lo a n m a r k e t is in n a s c e n t s t a g e w it h o u t s y s t e m a t ic d a t a a n d m a n a g e r ia l e x p e rt is e . t h e p a p e r t h e r e s e a r c h o f r is k s a n d p r e v e n t iv e m e c h a n is m in p e r s o n a l h o u s in g m o rt g a g e l o a n s a tt e m p t s t o d e s c r ib e t h e c a u s e s o f r is k s in c h in a s p e r s o n a l h o u s in g m o rt g a g e lo a n s a n d g lo b a l b e s t p r a c t ic e in r is k m a n a g e m e n t in t h e b u s in e s s , s u g g e s t s o m e s y s t e m a t ic s o l u t io n s t o g o v e r n m e n t a n d b a n k in g c o m m u n it y t o t h e m a n a g e m e n t o f r is k s a n d t h e e s t a b lis h m e n t o f c h in a s r is k - p r e v e n t io n m e c h a n i s m in p e r s o n a l h o u s in g m o rt g a g e lo a n s , w h ic h a r e o f g r e a t imp o rt a n c e a n d im m e d ia t e s ig n if ic a n c e . t h e e x e c u t iv e s u m m a ry p a rt o f t h e p a p e r d e s c r i b e s t h e b a c k g r o u n d o f t h e s u b j e c t s e le c t io n , t h e s ig n if ic a n c e a n d m e t h o d o l o g y o f t h e r e s e a r c h . a ft e r b r ie f d e s c r ip t io n o f t h e d e v e lo p m e n t o f p e r s o n a l h o u s in g m o rt g a g e lo a n o p e r a t io n o f s h a n g h a i b r a n c h o f c h i n a m in s h e n g b a n k , c h a p t e r 1 r e v e a ls t h e r is k f a c t o r s in p e r s o n a l h o u s in g m o rt g a g e lo a n b u s i n e s s b y d e m o n s t r a t io n o f i n t e r n a l d a t a o f t h e b a n k a n d s o m e r e a l c a s e s . c h a p t e r 2 a n a ly z e s t h e c a u s e s o f r is k s o f t h e b u s in e s s f r o m t h e p e r s p e c t iv e s o f p r o p e r ty d e v e lo p e r s , m a r k e t in t e r m e d ia ry b o r r o w e r , g u a r a n t e e m e c h a n is m, r e a l- e s t a t e m a r k e t , in t e r n a l r is k c o n t r o l w it h in b a n k s a n d r e g u la t o ry a n d le g a l e n v ir o n m e n t . c h a p t e r 3 in t r o d u c e s t h e b e s t e x p e r ie n c e a n d p r a c t ic e in d e v e lo p e d c o u n t r ie s a n d c h in a s h k s a r i n m a n a g in g r i s k s in p e r s o n a l h o u s in g m o rt g a g e lo a n s . c h a p t e r 4 , b a s e d o n t h e s it u a t i o n o f s h a n g h a i b r a n c h o f c h in a m i n s h e n g b a n k , s u g g e s t s s o m e m e a s u r e s t o s t r e a m lin e m a n a g e m e n t c o n t r o l s y s t e m , p r e - le n d i n g d u e d ilig e n c e r is k m a n a g e m e n t , e n f o r c i n g r e p a y m e n t m o n it o r in g , p r o m o t e c o m p le m e n t a ry le g a l a n d r e g u la t o ry e n v i r o n m e n t . t h e f in a l c h a p t e r o f t h e p a p e r i s c o n c l u s io n s t a t e m e n t . t h e w r it e r , b a s e d o n lo n g t im e p r a c t ic e a n d e x p e r ie n c e in m a n a g in g a n d a d m in is t r a t in g p e r s o n a l h o u s in g m o r t g a g e b u s in e s s i n c o m m e r c ia l b a n k s a n d d e e p in v e s t ig a t io n a n d c o n s u lt a t io n w it h r e la t iv e a u t h o r it ie s , a tt e m p t s t o m a k e s o m e h ig h ly o p e r a t io n a l s u g g e s t io n s o n t h e e s t a b lis h m e n t o f c o m m e r c ia l b a n k s r is k - p r e v e n t io n me c h a n is m i n p e r s o n a l h o u s i n g m o r t g a g e lo a n s . z h o u z h ih u i ( b u s in e s s a d m in i s t r a t io n ) d i r e c t e d b y s u y u . k e y wo r d s : p e r s o n a l r e a l- e s t a t e , m o r t g a g e l o a n , r is k , c o m m e r c ia l b a n k , r i s k - p r e v e n t i o n me c h a n i s m 论文独创性声明 本 论文 是我 个 人在导 师 指 导下 进 行的 研 究 工 作 及 取 得的 研究 成 果。 论文 中 除 了 特 别 加以 标 注 和 致 谢 的 地 方 外， 不 包 含 其 他 人 或 其 他 机 构 已 经 发 表或 撰 写 过 的 研 究 成 来二 其他同 志 对 本 研 究的 启 发 和 所 做 的 贡 献 均已 在 论 文中 作 了明 确的 声明 并表示了谢意。 f -p : -.里载 y 一 日 期: 本人同 意上海海运学院 有关保留、 使用学位论文的 规定，即 : 学校有权 保留 送交 论 文复印 件， 允 许论文 被 查阅 和借阅; 学 校可以 上网 公 布 论文的 全 部 或 部 分 内 容 ， 可以 采 用 影 印 、 缩 印 或 者 其 它 复 制 手 段 保 存 论 文 . 保 密 的 论 文在解密后遵守此规定。 作者签名: z )l = 导 师 签 名 : 了 r- .日 期a - v 乡 . ; 引言 从 1 9 9 8 年开始， ，人行 关于加大住房信贷投入支援住房建设与消费的通知、 关于改进金融服务、支持国民经济发展的指导意见以及 个人房产贷款管理办 法、 关于开展个人消费信贷的指导意见、 关于进一步加强房地产信贷业 务管理的通知等房产信贷政策出台，使中国金融行业房产信贷进入了一个快速发 展的新阶段。1 9 9 8 年，商业银行自 营性个人房产贷款增加3 2 4 亿元， 年末余额达5 1 4 亿元;1 9 9 9 年翻了一番多，当年增加 8 5 8 亿元，年末余额达 1 3 7 2 亿元;2 0 0 0 年，商 业银行自 营性个人房产贷款增长速度进一步加快，到9月末余额已达2 6 7 5 亿元，比 年初增加 1 3 0 3 亿元，2 0 0 1 , 2 0 0 2 年更是突飞猛进，见下表0 - 1 . 表0 - 1个人房产贷款发展变化情况比 较 ( 2 0 0 12 0 0 2 年) 2 0 0 1 年2 0 0 2 年 余额 亿元 占比 增量情祝余额情祝 增量 亿元 占比 余额情况 亿元 占比变化 工商银行 1 9 53 0 . 6 %9 01 9 . 9 % 2 8 52 6 . 1 %- 4 . 4 % 农业银行 7 51 1 . 8 % 7 71 7 . 0 %1 5 21 3 . 9 %2 . 2 % 中国银行 4 26 ， 6 %7 41 6 . 3 % 1 16一 10 . * 4 . 0 % 建设银行 2 0 93 2 . b %6 81 5 . 0 %2 7 72 5 . 钱- 7 , 钱 小计 5 218 1 . 7 y o3 0 96 8 . 2 %8 3 07 6 . 1 % 一 5 . 6 % 其他金融机构 1 1 71 8 . 3 写1 4 4 3 1 . 8 %2 6 12 3 . 9 %5 . 6 % 合计6 3 81 0 0 . 0 % 4 5 31 0 0 . 器1 0 2 51 0 0 . 0 %0 . 0 % 注:资料来源于人行统计表 尽管个人房产贷款己 经表现出良 好的市场前景， 但各家银行也看到，目 前较高的 还款率并不能说明银行开展这项业务就没有风险。 况且， 个人房产按揭贷款客户非常 分散， 风险不宜控制， 而且一旦形成不良贷款， 催收成本很高; 作为一个长期贷款品 种，不确定风险很大， 并有滞后性， 该业务品种在我国快速发展仅仅5 年时间， 相对 于1 0 年、2 0 年的贷款期限而言，5 年的 贷款期限毕竟太短。从理论上讲， 贷款金额 越多，期限越长， 银行面临的风险也将越大，因此银行既要积极拓展市场，满足老百 戴根有 飞中国 金融行业住房信贷回顾与展望 ， 中国证券报 ， 2 0 0 0 年 i i 月7 日 姓对个人房产按揭贷款日 益增长的需求，同时又要采取措施规避风险， 这对于个人业 务刚刚起步的中国商业银行来说是一个新课题。 一般来说， 个人房产按揭贷款与企业贷款相比，是一种安全性较高、风险较小的 贷款品种。 但并不是说个人房产按揭贷款就没有风险， 由于个人房产按揭贷款和其他 贷款有许多不同之处 这就使个人房产按揭贷款业务的风险及其防范具有一定的特殊 性和复杂性。在个人房产按揭贷款开办初期，由于其占整个贷款的比重微乎其微， 所 形成的风险还不足以对银行的正常经营产生多大影响 ， 但随着个人房产按揭贷款业务 的发展， 其在贷款中所占比重的不断上升， 相关违约案例也逐渐开始突现。因此，对 个人房产按揭贷款出现和潜在的风险进行深入细致地探讨是非常必要的。 中国民生银行上海分行个人房产按揭贷款指贷款人向借款人发放的用于购买房 产的贷款， 此类房产包括一手普通住房、 二手普通住房， 也包括别墅及用于经营的商 铺，一般可采取抵押、质押、 保证或上述三种担保方法并用的方式。民生银行发放的 个人房产按揭贷款数额 不高于房地产评估机构评估的拟购买房产的价值或实际购房 费用总额的 8 0 %( 以二者较低者为准)，贷款期限最长可达 3 0年，贷款利率按照中 国人民银行有关规定执林 个人房产按揭贷款( 以下简称按揭贷款) 作为银行一项新兴 的信贷业务，正在全行铺开。回顾按揭贷款业务发展的历程， 有成功的经验，也有引 发的思考。尤其在当前， 房地产业一片 “ 红火”，按揭贷款业务高速发展的阶段，面 对同行竟争激烈的市场以 及诸多潜在的贷款风险， 如何使这项新兴业务健康、 有序、 长远地发展下去，是我们必须冷静下来思考解决的问题。 国外银行业发展个人房产按揭贷款的经验告诉我们， 尽管各国在经济体制、 金融 体制、 社会保障体系等方面存在差异， 但一般都采取以房地产抵押贷款为主营业务积 极开展房产信贷， 银行只有积极参与个人房产消费信贷业务， 才能真正抢占市场，获 取更大的综合经济效益。 然而，由于目 前个人房产按揭贷款业务受经济体制等诸多方 面的限制， 在经营管理指导思想和消费观念上还有一些垦待解决的问题， 使个人房产 按揭贷款业务存在较大风险。 但是因此而追求无风险的 “ 保险”经营，已不适应现代 商业银行发展的需要，这不仅会束缚新型信贷业务的发展， 也会使银行由此失去市 场， 在激烈的同 业竞争中处于不利地仇 所以， 只有积极发展个人房产按揭贷款业务， 在信贷管理中强化风险控制， 完善个人房产按揭贷款操作规程， 建立全方位的风险制 约机制，最大限度地确保贷款的安全， 才能推动个人房产按揭贷款业务的良性发展。 笔者通过文献检索和实地调研， 运用定性与定量相结合和比较研究的方法， 从分 析和阐述中国民生银行上海分行个人房产按揭贷款业务发展状况与风险表现着毛 以 个人房产按揭贷款风险成因的分析及对西方国家房产金融风险防范机制的借鉴为基 础， 重点从商业银行自 身角度出发， 提出了个人房产按揭贷款风险防范机制建设的对 策与建议。 本文研究的目 的， 旨 在期望股份制民营的商业银行在与国有银行及外资商 业银行竞争时，既能保持较强的竞争力， 迅速占领市场. 又能做到未雨绸缪， 在房产 金融快速发展的同时， 通过对其风险性的分析及防范， 在同业中率先建立起切实有效 的房产金融防范体制， 保障银行资产安全和保证国民经济的稳定发展; 并期望该研究 可以为国内银行个人房产金融风险防范机制的健全提供有益的参考。 第一章个人房产按揭贷款业务发展与风险表现 第一节中国民生银行上海分行个人房产按揭贷款业务发展 中国民生银行成立时就在发展战略上充分认识到零售业务的重要性，2 0 0 2 年更 是以个人房产按揭贷款业务作为突破口，加快了这一市场的进军步伐，并成为上海地 区个人房产按揭贷款中的一支新秀。截至0 3 年5 月末，民生银行上海分行个人贷款 余额达2 5 6 6 亿元( 其中公积金贷款余额为1 3 亿元) ，2 0 0 3 年新增个人贷款1 9 5 亿 元，全行签约楼字项目发展到了5 5 个，己形成了以按揭贷款为主体的个人贷款系列 产品，按揭贷款的增量占比从年初的3 6 9 上升至5 月末的9 2 0 ，从图卜1 中可 见，民生银行的按揭业务正稳步增长，市场占比也逐月攀升。 注：资料来源于民生银行上海分行内部历年统计资料 图卜1 ：民生银行上海分行新增个人房产按揭贷款份额走势图 第二节中国民生银行上海分行个人房产按揭贷款业务风险表现 ( 一) 个人房产按揭贷款业务风险的统计数据 我们不难看到，在民生银行上海分行个人房产按揭贷款业务快速增长的同时，较 多的数据已明显暴露了存在的风险和隐患。2 0 0 3 年5 月末，个人房产按揭贷款业务 的不良贷款余额为5 7 1 7 6 万元，比年初增加了9 8 7 8 万元，不良率为2 2 o ，就个 人业务而言，这个数值不低，因为其他商业银行目前平均的不趋率为1 。虽然这其 中还包括2 0 0 3 年之前形成的呆滞贷款3 2 5 9 9 万元，而2 0 0 3 年5 月末实际产生的；f 良按揭贷款为1 3 9 万元，不良率为0 5 4 ，不是很高，但由于按揭贷款期限较长， 个人房产按揭信贷业务逾期的大规模爆发一般在业务开展后的3 5 年，而民生银行 在业务增长初期就存在了这样不低的违约率，随业务进一步开展，违约情况将有可能 进一步上升。 从趋势上看，2 0 0 3 年以来民生银行个人房产按揭不良贷款随着业务的发展正迅 速增加，特别是2 0 0 3 年4 5 月，其增幅达2 0 8 9 ，而同期个人房产按揭贷款余额 的增幅为3 5 1 ，不良贷款增长的速度明显比贷款增长的速度要快。( 见图1 - 2 ) 注：资料来源于民生银行上海分行内部统计资料 图卜2 ：民生银行上海分行个人房产按揭贷款违约本金走势图 由此可见，民生银行上海分行个人房产按揭贷款违约情况若按照目前速度发展， 不良贷款很快就将达到一定的规模，如果现在不加以有效的贷后管理，到时不良贷款 就更难压缩。 ( 二) 个人房产按揭贷款风险的现实案例 个人房产按揭贷款风险在实际情况中是屡见不鲜从具体案例中我们可以看到目 前有以下几类情况2 ： l 、烂尾工程使期房按揭缺少了实物价值依托。 案例卜l ：某支行受理了一笔期房的转按揭业务，高某原在建设银行申请的“料 苑”5 2 万元的按揭贷款转到了民生银行，并追加申请了1 0 万元的二次抵押消费贷款， 共计金额6 2 万元由于是散户单笔贷款，银行朱对按揭楼盘的建设情况做前期调查和 审核，因此在对借款人还款能力进行审核后就发放了贷款，并由书术担保公司提供了阶 2 根据民生银行上海分行个人房产按揭贷款资料整理而成 段性的担保。在贷款发放后的第二个月，该位借款人就发生违约，支行找到该位借款 人，才了解到其购买的楼盘已经停工，借款人通过银行贷款套出资金后开始违约，并 向银行提出通过处理抵押物来解决。 该案例说明期房在目前个人房产按揭业务中是最具潜在性风险。这是由房屋实际 竣工交付期的不确定性和广告宣传的不一致性造成的。借款人与银行签定的借款合 同，以现房做为价值标准确定贷款成数，而期房出售的只是楼花，并无完整的实物价 值。如果因种种原因导致项目烂尾，不能按售房合同的约定时间交付使用；或出现工 程质量问题，达不到“购房合同”所规定的要求；或因建设期长，房价下跌，使先期 购房者心里无法承受晾都可能发生借款人借开发商违约要求退房而得不到满足后拖 延还贷的情况。特别是，如果借款人违约需要变现房产，而开发的楼盘项目确已无法 续建时，将出现抵押价值不足的严重后果。 2 、个人房产按揭贷款被建筑市场中个剧公司恶意套现。 案例卜2 ：0 2 年年底，某支行受理了销售公司推荐来的一批一手楼盘的按揭业 务，为完成年底贷款任务，支行便约见了该批客户现场办理。在签约过程中，支行发 现这2 0 来位客户相互之间都认识，同时房价也比售楼现场的成交价高，客户经理于 是提出了疑问经查询，发现该批借款人均为该楼盘建设施工单位的员工，由于开发 商拖欠工程款，拿房屋抵债，而施工人员又急需年终奖金回家过年，因此到银行来办 理按揭贷款。 该案例虽由于发现及时未给银行带来直接损失，但给我们留下了不小的触动。 银行的按揭贷款是以真实意义上的房屋交易为依据的。银行在确立了购房者的个人信 用后，会自动完成向开发商的资金划转。但是一旦按揭贷款直接由建筑市场中的公司 暗中操办，等于购房者的个人信用实际被演变为公司信用，按揭贷款的回归便会潜伏 着危机。目前，在房地产项目施工过程中，开发一方拖欠施工一方、材料一方的款项 已是不争的事实。楼盘项目竣工后，开发一方以朝向、楼层、户型等销路不好、空置 积压的房屋抵偿工程款和建材款的，也是很平常的事。有的工程公司和建材公司为获 取资金，与开发商串通，采取签定高价购房合同等手段，以公司人员的名义，办理假 按揭，真套现，把房子甩给了银行。这实际与“以物抵债”没什么两样。 3 、商品房价格因购房者与售房人间的某种需要人为抬高。 案例卜3 ：上海闵行区的某一楼盘，其售价开盘为1 0 0 0 0 元平方米。某客户向 民生银行申请八成的按揭贷款，银行进行前期调查，经比较，周边同类型的房产均价 仅6 0 0 0 元平方米，1 0 0 0 0 元平方米的单价中包括了精装修和意大利家具等的价值。 由于装修是易耗部分，家具等配置也是可随时移动的，应视同为动产，这实际是变相 抬高了房产自身的实际价值，相应造成了抵押物不足的风险。 6 案例卜4 ：2 0 0 3 年3 月份，某支行向分行上报了一笔二手房按揭贷款，金额3 6 万元，为成交价格的6 0 ，审批后发放了该笔贷款。但随后发现该笔贷款发生了逾期， 在贷后追讨过程中，了解到由于民生银行规定贷款成数在六成( 含) 以下的可以免评 估，借款人为省去评估费用，故意与售房人抬高了买卖成交的价格，原4 5 万元的成 交价格被人为抬到了6 0 万元，在满足了贷款金额的同时，有省掉了评估的费用。 该案例说明房产评估的重要性。虽然由于目前各商业银行贷款成数在七成以下的 均不用评估，民生银行若单方面提出强行评估的要求，无疑会失去大部分的市场，但 我们还是必须意识到价格上的风险。商品房的价格有其客观合理的市场定位。不同的 地理位置、同一地理位置不同的建筑成本、同一楼房不同的楼层、朝向、户型等，其 市值肯定是不一样的。但是处于某种需要人为抬高房价，而买卖双方又能达成一致 时，其内在因素难免让人产生疑问。有的购房者为达到少自筹、多贷款的目的，与售 房人、房地产中介公司合漉采取抬高房价、先支后取的办法，超比例套取按揭贷款。 有的开发商与包销一方虚定高价购房合同，以此在按揭成数不变的情况下，超值收回 资金；有的中介公司串通评估公司高估房屋价格，向银行申请了巨额的按揭贷款并挪 为他用。如此必然减少了可供按揭贷款风险补偿的价值，而当房价走低甚至接近于贷 款比例时，借款人更敢于违约。 4 、借款人实际收入被掺水或园某种不确定因素而缩水。 案例卜5 ：徐某为购买一处房产向民生银行提出按揭贷款的申请，并提供了一份 由其自己投资成立的饺子餐厅开出的月收入为2 0 0 0 0 元人民币的收入证明。银行在审 核时提出希望借款人提供税单作为依据，可徐某说由于避税等原因，无法提供，不过 他提供的银行对账单反映出其银行账户有定期的现金流入。银行发放了该笔贷款，但 几个月后发生了逾期。经了解，由于“非典”，键厅生意经营惨淡，已入不敷出了。 借款人的实际收入状况是银行确定按揭贷款金额多少和期限长短的重要依据之 一，也是衡量贷款质量走向的主要尺度。现阶段，对占房地产消费市场8 0 以上的 广大中低收入家庭而言，由于工作岗位的不稳定性和工资收入的不确定性，决定了还 贷来源必须是“工资+ 储蓄”，而相对稳定的工资收入是第一位的。有的借款人及其 家庭并不具备稳定的收入来源，而又过于相信自己不稳定收入的还贷能力，于是通过 种种不正当渠道，虚开“职工收入证明”，取得贷款后，住进了本无法负担的高价位 的新房。有的自以为年终可能会有高的收入和分红，选择一年期“利随本清”的还款 方式，由于银行无法按月跟踪监测其信用状况，而借款人所开出的“收入证明”又缺 乏有效的检验渠道，一旦出现生意场上赚得少、赔得多，或资金被套牢、实物难以变 现等情况，便会造成违约贷款突发性猛增。清收的难度不仅相当大，而且时间会相当 长。 7 5 、借款人履行还贷义务的法律凭据有意无意地被排除。 案例卜5 ：张先生向银行申请了按揭贷款，金额为3 5 万元由于张太太出差， 因此在签订合同时就代其夫人签署了意见。合同签署后，银行根据合同向张先生发放 了按揭贷款。但2 0 0 3 年2 月份出现违约现象。经查，张先生用于还款的民生卡已被 张太太没收，张太太申称不清楚贷款一事，而抵押房产为张先生所买并给另一位女子 居住，要求银行直接处理抵押物。 就已婚家庭而言按揭贷款是夫妻双方共同做为债务人并履行还贷义务的一种法 律行为。任何一方拒绝贷款，按揭业务都将不会成立。这里最能说明一点的就是夫妻 双方是否由本人在贷款文本上签字。而唯一除外的是经“公证”后的授权委托人代 签。有的夫妻虽然双方一同到银行办理贷前手续，但在填写“申请审批表”和“借款 合同”时，代另方在申请人( 借款人、抵押人) 栏中签了字。有的出于某种特殊原因 和目的，不愿让配偶一方了解自己贷款买房的事实，便伪造或盗用其相关资料，有意 代配偶签字，这样其配偶的签字是无效的，一旦出现家庭变故( 如离婚、一方死亡) ， 一方不能独立还款时，势必在执行抵押房产问题上发生纠纷，同时，银行也要承担相 应的过错责任。 6 、中介机构的不负责任和不正当行为给风险补偿打了折扣。 案例i - 6 ：民生银行某支行为高某办理了二手房按揭贷款，但第一个月该笔贷款 就发生逾期。高某向银行辩解，至今售房人没有将房屋钥匙交给他，而售房人解释他 至今房款没有收到，因此双方都不肯让步，高某怀疑银行未发放贷款，因此不还款。 经查，该笔贷款被他们委托的房地产中介公司挪用。该公司不仅为上海一家知名大型 专业公司，对外更公开的占用房屋款项，一般长达一个月。 案例i - 7 ：某支行办理一笔位于长宁区的二手房的按揭贷款，客户申请时提交了 一份评估报告，确定该处房产价值为4 5 万元，但由于民生银行要求客户到指定的评 估公司去评估，因此支行客户经理又向另一家评估机构询价，结果价格为3 5 万元， 由于价格悬殊较大，客户经理亲自去现场核实，比较其他类似房产，价格为3 8 万元， 由此可判定原评估机构评估价格失实。 按揭贷款的风险补偿最终要通过抵押房屋的处置变现来完扁乞d 而依法办理抵押登 记和真实确定房屋价值，则是保证顺利处置所必须的两大要素。鉴于按揭贷款涉及房 地产交易、税收、测绘、发证、登记等多个环节，以及? 贷款在先、抵押在后”的特 性，客观上需要房地产中介机构负责任地有偿介入。最终结果是“经纪公司”在尽可 能短的时间内( 一般为二十天) ，将已办妥抵押登记的个人“房屋产权证”、“其他权 利证明”送交银行；“评估公司”向银行提供客观真实的价格评估报告。但是该案例 就表明，由于中介公司资信程度不高，引起不必要的纠纷，势必会影响到银行贷款的 安全。有的房地产经纪公司综合素质欠佳，或简化登记程序，把办证前的抵押预登记 ( 特刖是期房) 省略了；或挪用办证资金，把向个人收取的办证税费用于别处；或拖延 办证时间，把应二十天办完的业务拖至一年以上。有的评估公司估价师甚至不去被估 价现场，照搬照抄售房人与个人“购房合同”填列的房价，使价格评估失去了原有的 作用。所有这些，一方面使房屋抵押在相当长的一段时间里出现“真空”，或根本无 法办理；一方面引起备方纠纷，影响贷款的正常归还；另一方面房价中的“水份”一 旦在处置变现时被挤掉，风险补偿的余地便减少。 第二章个人房产按揭贷款风险原因分析 中国民生银行上海分行个人房产按揭贷款风险究其原因 ， 笔者以为有以下几个主 要方面3 : 第一节开发商原因 ( 一)房屋延期交付和质最风险 由于个人房产按揭贷款的抵押人是未来的房屋所有人，在其贷款时，房屋还未 交到抵押人手中， 他可以保证按期归还贷款本息， 但是房地产开发商延期交付房产和 交付后出 现了 房屋质量问 题， 购房人与开发商发生矛 盾并久拖未决时， 往往会造成借 款人拒绝归还贷款本息， 使预期的还本付息资金不能按期收回。 这时银行要花费一定 的人力物力去催收， 甚至调解开发商与购房人之间的矛盾。 如果开发商无力完工， 未 完工的房产价值可能会低于所剩的贷款本息 将使银行陷于被动 进而产生信贷风险 ( 二)欺诈风险 个人房产按揭贷款最高额度为房价的 8 0 %，房价对贷款额的影响很大。一些开 发商由于项目销售不理想， 而为了提前收回其对于项目的投资， 恶意利用银行个人房 产按揭贷款骗取资金。一是开发商自己垫付 2 0 % - 3 0 %的首付款，以亲属、朋友、 员工的名义向银行申请个人房产按揭贷款， 给银行以正常销售的假像， 在很短的时间 内将银行贷款骗走， 然后逃之天夭，留下一个半截子烂尾工程给银行; 二是开发商重 金贿赂银行工作人员，内外勾结， 并故意将房价抬高， 套取银行资金。由于抵押物价 值高估，一旦借款人停止还款，银行拍卖抵押物将无法完全抵偿贷款本息。 第二节中介机构原因 ( 一)房地产经纪公司 在房屋交易中， 尤其是二手房买卖中离不开房地产经纪公司的参与。 他们为买卖 双方提供服务， 促成交易、 办理过户手续以及代办银行融资、 抵押等各种手续， 在房 郑斌 中国房地产金融 个人住房贷款风险形成及防范措施探讨 地产按揭贷款业务中起到了 举足轻重的地位。 但若他们业务不专引 起纠纷甚或是他们 勾结买卖双方，都将对银行信贷资产构成极大威胁。 ( 二)房地产代理销售公司 房地产代理销售公司作为房产的销售方， 要向房产开发者负责按约定价格按时将 委托楼盘销售完毕， 如果公司在约定时间内不能将房产售出， 将会作为违约损失上百 万的保证金， 因此他们极有可能通过假按揭的形式内部消化滞留房产， 融通公司资金， 给银行造成风险。 ( 三)房地产评估机构 房地产价格关系到房产抵押价值， 与银行处置抵押物保全信贷资产密切相关， 因 此在按揭贷款业务办理之前， 需要有关评估机构进行房产评估， 作为确定贷款金额的 参考。 而目 前， 主要是房产公司或借款人直接委托评估公司， 由于存在利益钩稽关系， 从而导致评估报告的可信度遭受质疑。 第三节借款人原因 ( 一)对借款人的资信悄况难以做准确的评价 由于目 前中国个人收入的不透明和个人征税机制的不完善 银行不能通过个人税 单， 准确了解借款人的收入情况;同时国内也没有 “ 个人信用资讯”等系统，帮助银 行了解个人信用情况 银行只能依照借款人提供的工资收入证明 等材料对其还款能力 有所了解，在这种情况下， 银行对借款人收入的完整性、 稳定性和还款意愿等资信状 况无从给予准确的判断 从而可能会影响将来贷款的偿迅 贷款规程中 ， 借款人的 “ 收 入证明”将是银行对其进行资信评估的极其重要的内容 然而目 前国内个人资讯系统 尚未完全建立， 个人提供给银行的资料真实性和可信度都很低， 甚至出现过律师事务 所所为个人开据假收入证明的事情。经广泛调查了解，目 前很多借款人可以在任何一 家熟识的公司盖章证明，收入想写多少就写多少。或许这家公司几天后就永远消 失可以说，购房借款人除了性别、年龄， 大约没有什么不可以轻易作假的。 更为 可怕的是，对这些作假行为并没有相应的法规制约。 ( 二)违约风险 引发借款人违约的原因十分复杂，主要是借款人由于家庭、工作、收入、健康等 因素的变化 不能按期或无力偿还银行贷款， 被迫放弃所购房屋从而给银行带来损先 ( 三)抵押( 按揭) 物价值不足 个人房产按揭贷款基本上是以 其所购房屋抵押， 贷款时， 抵押物是按照当时的市 场价格来确定贷款额度。 但在贷款期间 ， 房价的剧烈波动可能会给贷款银行带来较大 风险。而按揭贷款时间长， 肯定会出现房价波动， 若发生房价下跌，借款人尚未偿还 的房屋抵押贷款债务高于其抵押物( 房屋) 本身的现有的市场价格， 则借款人违约就会 在所难免，此时，银行即使处置抵押物， 也不足以偿还支付其所欠贷款本息，一部分 贷款本息将难以正常收回。 ( 四)第三方担保风险 由于目 前一些房产的产权办理存在着滞后现象 因此银行要求借款人在未取得房 屋产权证明前应提供第三方担保。由于个人房产按揭贷款期限较长， 无论是单位担保 还是自 然人担保， 在担保期间， 担保人会出现何种变故， 很难预料。另外， 许多具备 担保能力的单位不具备担保资格， 而有担保资格的单位代偿能力也可能较差。 这些因 素导致担保条件难以真正落实， 使银行在办理个人房产按揭贷款业务时，陷入两难的 选择，要么失去市场，要么承担风险。 第四节楼盘项目原因 开发楼盘项目本身的一些缺陷也是导致借款人违约和抵押物担保功能失效的重 要原因。 ( 1 )前期风险。指楼盘由于市场定位、规划设计失误导致购房人不满发生 纠纷，从而不愿继续支付借款本息。 ( 2 )房价风险:楼盘设计、规划及配置落伍， 影响到其价格的下降。 ( 3 )工程风险。由于开发商的原因，致使工程不能按期完工 住人、 配套设施不全甚至出现烂尾， 借款人拒绝支付借款本息。( 4 ) 超值抵押风险。 第五节房地产市场原因 由于房地产市场剧烈波动， 当房地产贬值超过首付款和己经支付的本金时， 借款 人可能会违约舍弃所购住房。 例如， 借款人3 年前购买一套住房， 价值1 0 0 万元， 支 付首付款3 0 万元，其余7 0 万元为银行贷款，3 年共偿付本金4 万元，剩余应偿贷款 本金6 6 万元。 如果房地产市场贬值， 从市场上购买一套类似住房只需6 8 万元 ( 即贬 值3 2 万元)，则借款人所购住房的现实净值为6 5 万元 ( 住房使用年限为7 0 年，己 使用3 年，则净值= 6 8 x ( 6 7 =7 0 ) = 6 5