（工商管理专业论文）天津市房地产发展对策研究.pdf

中文摘要 本文旨在预测天津住宅产业发展的趋势并研究其对策。全文共分四章。第一 章从住宅这一特殊商品的功能、特点分析入手，分析其在国民经济发展中的地位、 作用和天津市住宅产业发展的现状。第二章研究市场分析的内容，住宅市场的特 点，在对天津市住宅市场调查的基础上，对天津市住宅产业发展趋势做了定性预 测。第三章，详细分析影响住宅需求的因素，利用多元回归方法建立了住宅总量 预测模型。第四章，首先提出天津市住宅建设开发的策略，然后对住宅建设开发 资金运行进行案例分析。本文依据本人多年来在天津市从事房地产开发的创业经 历，并基于对我市房地产市场影响因素全面、系统的分析，对天津市住宅的需求 进行了中、长期预测，对该市场的需求特点、消费心理和行为等进行了深入研究， 在上述研究的基础上，基于我市房地产业特别是住宅的可持续发展的科学发展 观，提出了具有前瞻性和较高实用性、可操作性的对策，为指导我市住宅行业健 康发展提供了借鉴。 关键词：住宅建设；需求预测；开发策略 a b s t r a c t t h i st h e s i si sa i m e da te x p l o r i n gt h en e n d sa n dt h ew a y sf o rt h eh o u s i n gi n d u s t r y d e v e l o p m e n ti nt i a n j i nc i t y t h e r ea r ef i v ec h a p t e r si nt h et h e s i s t h ef u n c t i o n a lc h a r a c t e r i s t i c so f h o u s i n ga s o n ek i n do fs p e c i a lc o n s u m e rc o m m o d i t i e s ，t h ef o l ei nn a t i o n a le c o n o m i c d e v e l o p m e n t a n dt h ec u r r e n ts i t u a t i o n so f h o u s i n gi n d u s t r yd e v e l o p m e n ti nt i a n j i na 地 p r e s e n t e dr e s p e c t i v e l y i nt h ef i r s tc h a p t e r i nt h es e c o n dc h a p t e r , t h ec o n t e n t so f h o u s i n gm a r k e t i n ga n dt h ec h a r a c t e r i s t i c so f h o u s i n gm a r k e ta r ed i s c u s s e d a f t e rt h a t ， t h eq u a l i t a t i v ef o r e c a s t sf o rh o u s i n gi n d u s t r yd e v e l o p m e n tt r e n d si nt i a n j i na r e p e r f o r m e d ，b a s e do nt h es t u d yo ne x i s t i n gh o u s i n gm a r k e t a l lf a c t o r sw h i c ha r e a f f e c t i n gt h eh o u s i n gd e m a n da r ea r g u e di nt h et h i r dc h a p t e r , i na d d i t i o nt ot h a tt h e f o r e c a s t i n gm e t h o d o l o g yf o rh o u s i n gd e m a n d i sr e v i e w e da n dam u l t i n o m i a l r e g r e s s i o nm o d e ld e v e l o p e d i nt h ef o u r t hc h a p t e ra f t e rt h ed e v e l o p m e n ts t r a t e g i e sf o r h o u s i n gc o n s t r u c t i o ni nt i a n j i na r ed i s c u s s e d ，ac a s es t u d yo fi n v e s t m e n to p e r a t i o nf o r h o u s i n gd e v e l o p m e n t i sp r e s e n t e di nt h ef i n a lc h a p t e r a c c o r d i n gt oe d i t o r s m a n yy e a r s e x p e r i e n c e0 1 1e n g a g i n gi n r e a l e s t a t e e x p l o i t a t i o na n dc o m p r e h e n s i v e & s y s t e m i ca n a l y s i st ot h er e a le s t a t em a r k e t t h e a r t i c l em a k eam e d i u ma n dl o n gt e r ma n a l y s i so nt i a n j i nr e s i d e n t i a ld e m a n da n dh o l d ad e 印r e s e a r c ho nt h ed e m a n dc h a r a c t e r i s t i c ，c o n s u m i n gp s y c h o l o g ya n db e h a v i o ro f m a r k e t , o nt h eb a s i so fa b o v em e n t i o n e dr e s e a r c ha n dc o n t i n u a b l ed e v e l o p i n g s c i e n t i f i cd e v e l o p m e n tp o i n to f v i e wo ft i a n j i nc i l y sr e a le s t a t ei n d u s t r ye s p e c i a l l y f o rr e s i d e n t i a la r e a , w h i c hp u tf o r w a r dac o u n t e r m e a s u r ew i t hp r e d i c t a b i l i t y ， p m c t i c a b i l i t ya n dm a n i p u l a t a b i l i t y , p r o v i d i n gag o o dr e f e r e n c et og u i d i n gf o rt h e h e a l t h yd e v e l o p m e n tf o r o u r c i t y s r e s i d e n t i a li n d u s t r y k e yw o r d s ：h o u s i n gd e v e l o p m e n t ；d e m a n df o r e c a s t ；d e v e l o p m e n ts t r a t e g y 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取 得的研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人 已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得丞洼太堂或其他教育机构的 学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献 均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签繇禄签字日期劫。红7 月夸日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解云洼太堂有关保留、使用学位论文的规定。特 授权丞洼太堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索， 并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签蠕橡导师虢( 姒 n - 签字日期：勘。z 年加勺日 签字日期：一饵月谚百 第一章绪论 1 1 住宅的功能和特点 1 1 i 住宅的功能 第一章绪论 住宅，是人类赖以生存和发展的必要资料，也是组成家庭、社会的物质基础。 住宅的多少和质量的高低，是社会物质文明水平的重要标志。 住宅最基本的功能就是供人类居住。这种基本功能，对于人类是不可或缺的。 职业不分高低贵贱，财富不论多寡，年龄不管老少，地不分东南西北，不管哪类 人，都需要有住宅安身，都需要有容身之处，休息睡觉、吃饭更衣、家庭聚会， 以满足人们的基本生活需要和一般发展。因此，住宅的居住功能也是根本性的功 能。 住宅的第二种功能是享受功能。人除了在住房中休息睡觉、吃饭更衣、家庭 聚会之外，还有多种要求，如娱乐健身、工作学习、亲友欢聚等等，以满足人的 进一步发展和享受需要。特别是一些优质的住房，浸透了人类的智慧，经过精心 设计，本身就是一种艺术创造，蕴含着许多美感，令人赏心悦目。如采住房条件 优越，人还可以在里面有艺术加工( 室内装饰) 的余地，增加更美的享受。在这 种情况下，住宅可以充分发挥享受的功能。 住宅的居住功能和享受功能之间没有绝对的界限，可以互相渗透和转化。对 于住宅要求比较低的人，认为居住功能本身也是一种享受；对于要求高的人，一 般的享受功能可能还不太满足。但是，我们大体可以界定，只解决人类生存和一 般发展的最基本生活需要的住宅，主要是居住功能；超过上述界限，能够满足人 类进步发展要求的住房，主要是享受功能。 住宅的这两种不同的功能，人们对这两种不同功能追求的程度，对住宅的建 设开发及经济运行机制产生重大的影响。 1 1 2 住宅的特点 住宅做为房地产业的主体，与其他物品相比较，既有一般物品的属性，又有 第章绪论 其特殊性，是一种特殊商品，其特殊性主要表现在以下几方面： ( 1 ) 空间上的固定性。土地具有不可移动性，建筑物由于定着于土地，所 以也是不可移动的。住宅位置的固定性派生出住宅的地区性和个别性。即使两处 的建筑物一模一样，但由于其座落位置的不同，周围环境也不同，这两宗住宅 实质上仍是不同的。这一性质决定了在市场上同一住宅的大量供应是不可能的， 而且土地区位的不同差异又导致住宅价格千差万别，使房地产市场不可避免地 带有地域性。 ( 2 ) 大量投资性。住宅建设需要选择良好的区位和环境。住宅良好区位和 环境的形成，需要长期的投入和临时的高投入。长期的投入是由社会共同形成的， 当区位和环境需要进一步改善时，就需要临时的高投入。其中最主要的是住宅区 外基础设施的投入，如道路、桥梁、供电、供气、供水、下水道、通讯设施、有 线电视网络、宽带网和交通等，这些都需要投入大量的资金。 住宅建设的地块要高投入。住宅土地的出让金和使用费、土地上原有业主的 搬迁安置、旧建筑物和附着物的拆平，地块内地形的平整、道路、供电、供水、 通讯、农田的补偿等等，都是高投入。 住宅主体的建设也要大量投资。住宅主体是大量建筑材料的堆积，这些建筑 材料的堆积，要依靠具有相当知识和技能的劳动者的投入，包括勘察、规划、设 计和建筑安装施工。大量的投资使得住宅成为家庭最昂贵的消费品，即使在国外， 一个普通家庭购买一套优惠价的公寓也需花费全家3 - - 5 年的工资收入。 ( 3 住宅管理的长期投入性和增长投资性。住宅是可以长期使用的、高价 值的固定资产，需要社会性管理。住宅的管理包括维修保养、安全保卫、卫生保 洁等，只要住宅有住户住下去，管理就长期存在，费用长期发生、投入长期进行。 此外，住宅的管理主要是人的劳动，而劳动费用是不断增长的，因此管理的投入 也要不断增长。 ( 4 ) 保值性与增值性。因城市化水平的不断提高促使人口增加，城市空间 扩展导致紧缺。以及房地产开发建设周期长和资金短缺等原因，致使普遍出现房 地产供不应求的现象。房地产的价格是不断上涨的，即使房屋变旧，旧房出售的 价格甚至比原来的新建筑还高，其上涨幅度往往高于银行利率，具有保值和增值 作用，主要是由于土地的稀缺性造成的。 ( 5 ) 相互影响性。住宅的价格不仅取决于本身的投入，往往还取决于周围 其他房地产的状况，受临近环境的影响。例如：在一幢住宅旁边兴建一座工厂， 由于噪音和环境污染的影响，可导致该住宅的价值下降：反之，如在其旁兴建一 个公园，优美的环境则会使其价格上升。同样，修筑一条道路，开辟新的公共交 第一章绪论 通路线，提高了居民生产、生活的便捷程度，对其周围住宅价格的影响就更大了。 ( 6 ) 受政策限制、影响的敏感性。世界各国房地产的各项活动都有某些规 定和限制，主要反映在城市规划和各种政策法规等方面。政府基于公共利益和城 市发展的需要，可通过城市规划对土地用途、建筑物高度、建筑容积率等指标做 出硬性规定。政府为满足社会公共利益的需要，通过立法可对任何房地产实行强 制性征收。房地产易受政策影响还在于房地产不可搬动，不可隐藏，回避不了未 来政策变化的影响。这一点说明了投资房地产的风险性，也说明了政府制定长期、 稳定的房地产政策的重要性。 1 2 住宅的地位和作用 1 2 1 住宅是人类生活的基本条件之一 人类的基本生活条件首推食物、衣服和居住三项( 吃、穿、住) 缺一不可。 其中住宅的功能较前两项更为综合，它除了给人类提供生活必需的遮风挡雨，饮 食睡觉的庇护，休息功能之外，还提供人类的发展、享受功能，是现代人所必需 的和追求的。 1 2 2 住宅对经济发展的重大影响 1 、住宅对国民经济各部门的影响 首先，住宅发展带动建筑材料生产部门的发展。住宅是建筑材料的堆积，需 要大量的建筑材料，其中用得最多的是钢材、水泥、砖瓦、砌块、木材、石材、 化学材、玻璃、涂料等。住宅发展是建筑材料工业的巨大市场，是带动冶金工业、 建材工业、木材工业、化学工业等材料工业发展的有力因素。 其次，住宅发展带动建筑工程机械和住宅装备工业的发展。住宅生产的建筑 工程要大量使用建筑工程机械和装备，如挖土机、推土机、货车、卷扬机、吊车、 水泵，阀门及电工机械和构架设备，而且需使用通风设备、供热采暖设备、给排 水设备、电力设备、电梯设备。随着人民生活水平和居住要求的不断提高，对住 宅装备的要求也会不断提高。 再次，住宅发展会带动建筑工程业的发展。住宅建设为建筑工程业提供了巨 大的市场。建设部城市住宅建设及与房地产业“九五”计划与2 0 1 0 年远景目 标规定，在1 9 9 6 - - - 2 0 0 0 年期间，建设住宅1 2 亿平方米，平均每年新建2 4 亿 第一章绪论 平方米。2 0 0 1 - 2 0 1 0 年，建设住宅3 3 5 亿平方米，平均每年新建3 3 5 亿平方米， 可见住宅是一个多么大的建筑工程市场。 第四，住宅的发展能促进和带动相关产业的发展。一般来说，住宅建设完成 后，住户还需要二次装饰。在装饰工程中除使用常规的建材外，还会使用花色繁 多的装饰材料和制品，如面砖、地毯、墙纸、涂料、卫生洁具、装饰灯具、装饰 木材、装饰五金等，还要增加常规生活设备，如燃气灶、热水器、抽油烟机等厨 房设备，此外，住户在入迁前后，还会添置新的家具及冰箱、空调、彩电、健身 器材、工艺美术品等。住宅建设对室内装饰材料，家具、耐用消费品工业等相关 产业的带动是明显的。 2 、住宅建设对国民收入的影响 住宅的建设发展可以增加国民收入，主要表现在： 直接方面，住宅的建设开发投资中，投资者除收回成本外，还要获取利润， 缴纳税金，从而创造国民收入。 间接方面，住宅的建设发展会带动国民经济中建材、建筑机械、装饰材料及 住宅金融业，经营中介业等相关产业的发展，从而增加国民收入。建设部原部长 俞正声认为，近几年住宅建设与房地产对国民经济增长的拉动，换算成g n p ， 对国民经济的贡献在1 5 2 个百分点之间。 3 、住宅是城市居民新的消费热点和国民经济新的增长点 住宅是超级耐用消费品。价值远远高于其它消费品，能吸纳居民现有的巨大 贿买力。住宅的新消费热点和对相关产业的带动使其必然成为国民经济的新的增 长点。 1 2 3 住宅对社会发展的影响 1 、住宅条件的好坏对人类体质及心理有巨大影响 据天津这几年的危陋房屋改造中的观察发现，不少居民长期居住在面积狭 小，缺乏卫生厨房设备，没有干净饮用水，没有下水道的住宅中。居住在这类住 宅中的儿童及少年的体质一般较差，而且在心理上常带有自卑怯懦的阴影，除其 它因素外，住宅条件的低下是很重要的影响因素。 2 、住宅条件的好坏影响居住者的性格及相互关系 住宅条件的缺陷，对于居住者相互关系的消极影响很大，由于住宅条件的缺 陷，居住者相互关系的恶化，进一步影响居住者的性格，加剧了人们性格中狭隘、 自私、暴躁的消极因素。 第一章绪论 3 、住宅条件的好坏影响居住者对于政府和社会的认同态度 住宅条件好，居住者的体质、性格及心理比较健康，人际关系比较融洽，对 于政府和社会比较容易认同。反之，社会关系不容易稳定，不利于安定团结。1 9 9 3 年天津市政府之所以决定用5 7 年时间进行市区成片危陋平房改造主要就是群 众的呼声。在当年市政府的问卷调查中群众对住房问题的呼声最为强烈。 1 3 天津市住宅建设发展概况 天津是一个老工业城市，由于历史原因，危陋房屋较多，旧城改造任务量大。 1 9 9 3 年市委、市政府提出力争用5 7 年把市区成片危陋房屋基本改造完毕，并 把这一目标列为天津经济发展“三、五、八、十”四项奋斗目标之一，在危改工 程实施过程中，天津市还把安居工程与天津市住房制度改革有机结合起来，使得 天津住宅建设和房地产业步入一个快速发展时期。全市房地产开工面积由1 9 9 1 年的1 0 0 1 2 万平方米增加到2 0 0 3 年底的1 9 5 0 万平方米，住宅建设投资占全社 会固定资产投资的比重由1 9 9 1 年的1 7 3 ，上升到2 0 0 3 年的2 0 ，通过大规模 危房改造及城市化步伐加快，改善了群众的居住条件，住宅市场也进一步得到规 范和发展。1 9 9 4 年，商品房销售突破1 0 0 万平方米，2 0 0 3 年全市完成商品房销 售1 0 2 2 万平方米，2 0 0 4 年全市完成商品房销售1 2 9 0 万平方米。2 0 0 5 年商品房 成交面积9 3 8 ，0 2 万平方米。与此同时，由于住房制度改革的不断深化，特别是 中央决定1 9 9 8 年7 月1 日起全面停止福利分房制度，个人购房已成为住宅市场 的主体，住宅建设的健康发展和快速增长，使其成为房地产业的一个“亮点”， 有效的推动和促进了相关产业的发展，成为国民经济新的增长点。 天津的房地产开发企业健康发展。1 9 9 1 年，我市仅有各类房地产开发企业 7 8 家到2 0 0 3 年，全市已有各类房地产开发企业9 7 5 家。天津住宅建设高速增长 的势头，对于改善城市的投资环境，拉动全市经济发展起到了积极的作用，但是 也应看到，天津的住宅业发展中还存在着一些急待解决的问题。 1 、商品房供求结构存在不平衡 由于我市需求的主体一部分是拆迁带来的安置型需求，对价格的承受力较 低。拆迁心甘居民能够承受的市场价格在3 0 0 0 - - 3 5 0 0 刀平方米，而2 0 0 5 年我 市平均销售价格为4 2 0 0 元平方米，比上年同期价格增长2 3 ，特别是2 0 0 5 年 l o 月房价再次骤升，当月均价达到4 9 0 0 元，平方米，创下2 0 0 5 年同度房价环比 增幅之最。2 0 0 6 年还面临瓤的上涨趋势。 第一章绪论 2 、房地产开发企业发展过快，土地供应存在着较大的压力 截至2 0 0 3 年底，全市注册的房地产开发企业有9 7 5 家，开发企业过度增长， 特别是一些外地大的房地产集团公司大举进入我市房地产开发企业，必然会给本 市的计划和土地供应带来压力，并带动地价上扬。在房地产市场由不成熟向成熟 转化的过程。 3 、住宅区配套工作仍不规范，居住环境有待改善 在住宅区绿化上，市政府明确规定：新区住宅建设的绿地率不应低于3 0 旧区不低于2 5 ，绿地指标组团不低于o 5 平方米从，小区不低于1 平方米 人。但目前天津相当一部分住宅区达不到这个标准。2 0 0 6 年安排绿化面积建设 2 0 0 0 万平方米。 4 、公平合理的公房置换环境有待进一步改善 主要表现为：房地产市场功能尚不健全，有场无市，买房难、卖房难的问题 仍然很突出；房屋交易手续繁琐，银行按揭等金融手段欠缺，房屋使用权的买卖 没有明确法规规定；房改购房上市、私房交易契税、补交土地使用权出让金等依 然过高；各种名目的收费及中介机构的欺诈行为，影响了消费者的交易积极性等 等。 5 、而天津似乎孕育着更大的商机，外地开发商涌入，经济适用房开始大量 建设，曾经由于拆迁引起的二手房市场的混乱有了解决方法相比于国家出台 的国八点、国八条、七部委新政这些更让天津百姓振奋。 1 4 本文研究的主要内容 】、依据房地产基本理论，分析天津市住宅业的发展状况。 2 、对影响住宅建设的需求与供给因素进行分析，进行市场调查。 3 、对人口、人均收入、住宅销售价格对住宅需求的影响做进一步论述，建 立住宅需求总量模型。 4 、对住宅需求总量模型进行检验，对天津市住宅未来4 年的需求量进行定 量预测。 5 、结合天津市住宅开发建设中存在的问题，提出市场细分、市场定位，风 险控制及可持续发展对策。 6 ，结合某公司住宅建设开发实例，提供资金运作方法的实证案例 6 第二章住宅开发项目可行性研究 第二章住宅开发项目可行性研究 在进行房地产开发之前，必须对项目的可行性进行科学的分析论证，只有在 此前提下，才能正确决策一个房地产项目的运作。 2 1 住宅开发项目可行性研究概述 2 1 1可行性研究的含义与划分阶段 所谓可行性研究，是指具体实施某一投资建设方案前，对拟建项目在技术上、 经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的科学分析方法，其主要任务是 新建或改建一个工程项目是否可行。也就是通过调查研究，综合论证一个投资建 设项目在技术上是否先进、是否实用及可靠，在经济上是否合理，在财务上是否 盈利，是否值得投资于这个项目。可行性研究一般要回答以下几个问题：第一， 为什么要建设这个项目；第二，资源及市场需求情况如何，需要建多大的规模比 较合适；第三，项目建设地点选在哪里最佳；第四，该项目建设要采用什么技术 方案，有什么特点；第五，与该项目建设配套的外部条件如何；第六，项目总的 建设时间多长，需要多少资金；第七，该项目所需的资金如何筹措，是否篚够落 实；第八，项1 7 1 建成后，其经济效益和社会效果如何。 按照西方发达国家的一般作法，可行性研究包括由粗到细的三个阶段：首先 是投资机会研究，其主要任务是为建设项目的投资方向提出建议，即在一个确定 的地区或部门内，以自然资源和市场预测为基础，选择建设项目，寻找最有利的 投资机会；其次是初步可行性研究，有些投资规模较大、工程技术较复杂的大中 型建设项目，仅靠机会研究还不能决定项目的取舍，还需要进行初步可行性研究， 以进一步判明建设项目的生命力；最后是详细地进行可行性研究。在这个阶段， 要对项目建设进行详细深入的技术经济分析论证，为项目决策提供技术、经济、 社会和商业方面的评价依据。 目前，我国建设项目的立项审批需要经历项目建议书和可行性研究报告审批 两个阶段这与初步可行性研究和详细可行性研究相匹配。 第二章住宅开发项目可行性研究 2 1 2 可行性研究的作用 l 、可行性研究是建设项目投资决策和编制设计任务书的重要依据 一个建设项目，特别是大中型项目的建设，花费的人力、物力、财力很多， 不能只凭“经验意志”就能确定的，而是要通过投资决策前的可行性研究，得出 这项工程应不应该建或建设时按那种方案会取得最佳的效果，作为建设项目投资 决策的依据。 2 、可行性研究可作为筹集资金的依据 银行等金融机构都把可行性研究报告作为建设项目申请贷款的先决条件，他 们对可行性研究报告进行全面、细致的分析评估后，确认项目具有偿还贷款能力、 不担大风险时，才能同意贷款。 3 可行性研究作为项目建设各有关部门商谈合同、签订协议的依据 项目决策立项以后，须组织其具体实施，投资企业就要与设计部门、施工单 位、建筑水电部门等打交道，他们之间商谈合同、签订协议都要以项目可行性研 究报告为依据。 4 ，可行性研究报告作为下阶段工作程序安排的依据 按照可行性研究中对项目建设方案、建设规模、建设地点、主要设备、材料 选择和总图平面布置等方案评选论证的结果，在设计任务书中确认后，就可以作 为投资项目初步设计的依据。在进行施工前准备时，也可根据可行性报告中的地 质、水文等资料进行设计、施工。另外，还可以作为企业组织经营管理、机构设 置、职工培训等工作安排的依据。 5 、可行性研究作为环保部门审查建设项目对环境影响的依据 环保部门依据可行性研究报告的内容的项目进行审查，对项目建设提出审查 意见。 2 1 ，3 可行性研究的主要内容和步骡 住宅开发项目可行性研究的内容与其他建设项目有所差别，但同样要解决好 必要性、可行性和合理性的问题。第一，是市场预测和市场研究，这是开发住宅 项目能否成立或存在的依据，也是为了解决项目建设的“必要性”问题；第二是 技术方案研究，主要解决技术上的“可能性”闯题；第三是研究开发项目的经济 效益，这是可行性研究的核心和重点，主要是解决建设项目的“合理性”问题， 集中体现在项目的财务评价方面。 住宅项目的可行性研究，可以通过以下步骤进行： 8 第二章住宅开发项目可行性研究 1 、筹划阶段 承担可行性研究报告的编制单位与住宅开发商讨论项目的范围、界限。 2 、调查研究 这个阶段主要通过实际调查和技术经济研究，进一步明确拟建项目的必要性 和现实性。调查研究包括对市场的调查和预测，也涉及建设过程的一些基本情况， 如建造成本、建设周期、建造和约等。对于房地产这类投资大、周期长、风险高 的建设项目，竣工以后的市场前景显得尤其重要。因此，市场的调研分析成为住 宅开发项目可行性研究的首要前提。住宅市场的现状及其发展变化受诸多因素的 影响。一般可将其划分为三个层次：一是宏观层次的因素。即国家、地区或地方 的经济状况及发展前景，以及利率水平、贷款的可能性，通货膨胀率的变化等因 素对房地产的影响。二是中观层次因素的影响。即开发项目所在城市或地区的投 资环境，如对内、对外交通设施的完备度及保证程度；劳动力的数量及素质；原 材料、燃料市场状况；地方政府产业发展政策等，这是进行项目开发所必须满足 的物质及政策环境。三是微观层次的因素。指开发项目所在地点一定范围的区域 条件的影响。如经济结构、人口结构、就业结构、基础设施及生活服务设施、景 观条件、规划限制及区域内的同业竞争状况和政策条件。 在完成房地产市场调查的基础上，需要一定的预测手段，根据调查的数据资 料以及有关的历史统计资料，对市场未来的发展趋势进行分析和推测，即所谓的 房地产市场预测。通常包括： ( 1 ) 需求预测。对住宅需求预测的方法，目前在流行的主要有两种：标定 需求预测法和有效需求预测法。 标定需求预测法首先由国家有关部门制定出一个社会所能认可的住宅 标准，然后与实际居住水平比较，计算出缺房量和未来需要量，该预测也称“客 观需要预测”。 有效需求预测法一也称主观需求预测。根据居民对住宅的支付能力，预测 住宅的需求量。 ( 2 ) 供给预测。房屋产品的供给受许多因素的影响，其中最重要的是资金 因素，即在一定时问内投资和信贷资金的数量，其他还有土地政策和地租、银行 贷款利息、建材工业的发展水平、流通渠道等方面。 ( 3 ) 价格预测。住宅价格的走势是供方和需方共同关心的核心变量。然而 价格变动又是最复杂、最难准确预测的，只能利用已有的历史及现状数据，结合 对影响因素的分析判断，运用一定的数学模型进行模拟计算。 9 第二章住宅开发项目可行性研究 3 、优化和选择方案 根据项目建议书的要求，结合市场调研预测的结果，在搜集到一定的基础资 料和基础数据的基础上，建立几种可供选择的技术方案和建设方案，并经多种方 案的反复比较和评价，推荐出最佳方案。 4 、详细研究 对选出的最佳方案进行更详细的分析研究，复查和核定各项分析资料，进一 步明确建设项目的范围、投资、经营费用和收入等数据，并对项目的经济和财务 特征作出评价。 经过分析研究，应能说明所选方案在设计和施工上可以顺利实现，在资金来 源和筹措上能够落实，在财务上、经济上都是合理的。同时，还要进行盈亏平衡 分析、敏感性分析等，以判断项目的各项经济效果及抗御风险的能力。 2 2 住宅市场研究分析 2 2 1 市场分析 市场研究的重要性是随着商品经济的发展及市场的完善而日益显露出来的。 住宅项目投资大、生产周期长，销售滞后等特点，使开发企业的投资经营成为一 项风险性极大的经济活动。因此，市场研究分析具有极大的价值。其作用正是要 通过调查分析，减少企业经营者的盲目性，减少或最大限度地降低企业经营风险。 市场研究分析包括市场调查和市场预测两部分，主要调查和预测产品的市场 需求状况和供求状况，以对项目产品的销售前景做出正确的估计。 住宅市场分析的主要目的是了解掌握住宅市场的现状情况，对住宅市场的未 来发展趋势进行描述，为投资决策提供依据。 市场的供求联系错综复杂，因此，项目的市场研究分析内容也十分广泛，概 括起来有以下几个方面： ( 1 ) 市场需求分析。主要是通过对现存需求状况，潜在需求状况等町能情 况的分析，确定项目产品所对应的市场总容量，结合竞争情况分析，确定项目的 市场份额。 ( 2 ) 竞争情况分析。包括生产同类商品的在质量和价格上的竞争者情况、 生产同种商品不同品牌的竞争者情况，满足消费者同种愿望的不同方法的竞争者 情况的分析，有时还需涉及到满足消费者其它愿望的竞争者情况的分析。 ( 3 ) 产品分析。主要是对项日产品功能与特性的评价和对项目产品生命周 1 0 第二章住宅开发项目可行性研究 期及其所处阶段的分析，并由此对项目产品适应市场的能力和时限作出判断，以 利于对项目市场前景的正确预测。此外，对项目产品生命周期及其所处阶段的分 析也有助于项目制定正确的定价策略。 ( 4 ) 产品价格分析根据项目产品特点及市场供求状况，制定适宜的产品 价格，使项目既能够顺利打开和迅速占领预定的目标市场，又能够获得相对满意 的销售收益。 ( 5 ) 顾客分析。顾客是项目服务的对象，是项目生产经营活动的出发点和 归宿。对项目产品顾客的分析可以从顾客类别、需求特点、购买动机、购买规律、 购买方式等方面单向或综合进行，把顾客的购买行为及与此相联系的市场购销动 向共同研究。 2 2 2 住宅市场的特点 由于住宅产品的特殊性，住宅市场具有不同于一般商品市场的特点。这主要 体现在需求、供给、销售三方面。 1 、住宅市场需求的特点 ( 1 ) 市场需求的广泛性。住宅是人们生存、享受、发展的基本物质条件， 它与食物和衣服一样是人们须臾不可没有的基本要求。因而在一切存在着商品生 产和商品交换的国家和地区，住宅的生产和交换必然存在，这就是住宅需求的广 泛性特点。但做为住宅的需求者，不像消费食品和衣服那样，人人都要去市场上 购置住宅。因为人类有群届和集体劳动的特点，住宅的购置者往往是家庭和团体 组织、企事业单位的代表。 ( 2 ) 市场需求的多样性。与市场供给的非同质性相吻合，人们对住宅的需 求也有不同的考虑，心理学家马斯洛将人的需求排列成由低到高的五层。在该排 列的每一层次上，住宅都发挥着不同的作用。因此，不同的需求者购置时通常会 有不同的目的和设想，如购置自用，为避免资金闲置而投资以起到保值、增殖的 作用；为投资牟取暴利等等。 ( 3 ) 市场需求的融资性。无论是居民、单位，还是企业，购买房产一般总 是一项最大的开支。由于产品值大价高，需求者在时或短时期内难于全部支付 或直接支付。为解决使用的长期性与支付即时性的矛盾，通常需要借助金融信贷 机构的融资作用。 ( 4 ) 市场需求的长期性。住宅做为人类生存、享受、发展的基本物质条件， 其使用期限要超过任何耐用消费品，不能也不可能用后即弃。与一般商品不同， 就个人和家庭来说，房产交易通常要问隔很长的时间，十几年、二 j 几年。但由 第二章住宅开发项目可行性研究 于住宅市场需求的多样性，市场交易的频率并不因此而降低。 2 、市场供给的特点 ( 1 ) 市场供给缺乏弹性。由于房地产位置的周定、稀缺、不可替代、建设 周期长等待点，决定了房地产生产企业通常在短期内很难增大其市场供应总量， 以满足用户的需求。 ( 2 ) 市场供给的不同质性。市场供给的住宅一般不是同质产品。例如按建 筑结构分为砖木、砖混、钢混结构等；按面积分为四室二厅、三室二厅、三室一 厅、二室厅、一室一厅等：按座落地区有市中心区、边缘区、近郊区、远郊区 等；按所有者成份可划分公有住宅、私有住宅等。因此，住宅市场是多种互不相 同又相互关联的次级市场和细分市场，一个市场产品价格的变化势必波及到其它 市场。 ( 3 ) 市场供给的地区性。有限范围内定向的土地开发，只能建造一定数量 的房屋，而销售对象，一般也只是同一定向范围内的需求者。 3 、市场销售的特点 ( 1 ) 销售环节少、渠道短。住宅与一般商品不同，由于供给的区域性特点， 产品也在一定区域内销售，产品生产地与销售地的时空差异很小。因此，销售的 中间环节少、销售渠道短。如图2 1 所示。 图卜l ( )一般商品的销售渠道 第二章住宅开发项目可行性研究 主 j r上 销 土1 l 二二! 二 ( 2 ) 销售作用方向与一般商品销售相反。一般商品的销售都是将产品由生 产者一方推向消费者一方，而住宅销售恰恰相反，它是将消费者往产品一方集中， 以 图2 - _ 2 ( ) 一般企业的作用方向 第二章住宅开发项目可行性研究 2 3 天津住宅业发展的影响因素 社会发展和产业发展都会受很多因素的影响制约。房地产与住宅建设的发展 也同样受诸多因素的制约，这些因素包括政治因素、社会因素和经济因素。如城 市的发展战略及定位、城市基础设施水平、政策、价格水平、居民收入等等。对 这些因素的研究，将有助于我们制订今后的住宅发展战略。 2 3 1 宏观因素分析 1 、城市定位和发展目标 1 9 9 9 年8 月5 日，国务院在天津市城市总体规划的批复中，对天津的 城市性质进行了重新定位：天津市是环渤海地区的经济中心，要努力建设成为现 代化港口城市和北方重要的经济中心。新的城市定位大大提升了天津在全国经济 社会发展中的地位和作用，明确了天津在我国北方地区与上海在长江流域、广州 在华南地区、重庆在西南地区具有同样的重要地位。天津市国民经济和社会发 展“九五”计划和2 0 1 0 年远景纲要指出，到2 0 1 0 年天津国内生产总值将达 3 3 5 0 亿元，第一、二、三产业的比例调整为2 ：4 3 ：5 5 。第三产业重点发展金融、 商贸、科技、信息、交通运输、房地产及旅游服务等产业。 在关于制订天津市国民经济和社会发展第十个五年计划建议中，天津市 委、市政府明确指出了。十五”期问经济和社会发展总的目标要求。主要是，国 内生产总值保持两位数增长，财政收入的增长高于国内生产总值的增长幅度，全 社会固定资产投资比前5 年显著增加，城乡居民收入增幅高于“十五”水平。重 点发展壮大信息、汽车、商贸物流、金融、房地产五大支柱产业，带动全市产业 结构升级。 2 、城市规划 天津市城市布局是由中心城市、县城、中心城镇和一般建制镇构成的四级城 镇体系。中心城市继续深化和完善“一条扁担挑两头”的城市布局结构，形成以 海河和京津塘高速公路为轴线，由中心城区和滨海城区及多个组团形成的中心城 市，土地面积4 2 7 6 平方公里。中心城区指外围绿化带围合的范围，按照不同功 能和土地开发强度，中心城区划分为中心区、外围区和生态环境调节区。中心城 区面积9 3 平方公里，是以商贸、金融、办公、文化、教育、科研、体育、居住 为主的城市功能区。外围区面积2 4 1 平方公里，包括9 个工业区和2 0 多个居住 区和居住小区。按照天津市总体规划安排外围区以居住新区开发为重点，规划建 1 4 第二章住宅开发项目可行性研究 设华苑、丽苑、梅江、西横堤和双林等5 个大型居住区，以及新开河和先锋南等 2 0 个居住区和居住小区，滨海新区房地产市场从今年开始进入发展快车道。据 不完全统计，目前滨海在售、在建和即将启动的房地产项目达到3 4 个，其中塘 沽区1 8 个、开发区1 3 个、保税区3 个，总建筑规模约5 1 0 万平方米。塘沽区 1 8 个新项目中，大部分都是l o 万平方米中档规模楼盘，只有广厦水域未来城 是超过4 0 万平方米大盘。在市场定位方面，塘沽区8 0 9 6 新项目都属于单价4 0 0 0 元平方米左右中档产品，不过年底前新盘价格攀升速度很快。另外，1 2 月9 日塘沽区召开的2 0 0 6 城市建设招商项目推介会一口气推出2 1 块土地，总用地面 积达1 4 7 万平方米，这也预示着未来塘沽区楼市还将继续放量。相比之下，开发 区、保税区项目则以高端大盘为主。如万通新城国际，总建筑规模3 6 万平方 米；位于保税区的天保金海岸，总建筑面积达1 6 0 万平方米。均价都已超过 5 0 0 0 元平方米。另外，滨海商业地产项目今年供应量近7 0 万平方米，而且大 多是综合性超大商业项目，如泰达市民文化广场、鸿泰千佰汇、第四杰座、鸿泰 商业广场等，单体建筑规模都超过5 万平方米。 2 0 1 0 年，中心城区城市住宅总建筑面积达到7 6 4 0 万平米左右，新建住宅约 3 7 8 0 万平米，外围组团城市住宅总建筑面积达到1 3 0 0 万平米左右，新建住宅约 8 3 0 万平米。 天津中心城市建设用地、城市居住用地规划指标情况见表2 - 1 、2 - - 2 。 表卜l 天津中心城市建设用地平衡表 面积( 平方公里) 占城市建设用地比重人均用地面积【平米， 用地类别 ( )人) 现状 规划 现状规划现状规划 居住用地9 6 4 1 4 6 6 2 4 2 2 6 42 0 02 2 2 公共设施用地3 6 46 0 39 1l o 97 59 1 行政办公 5 6 1 1 31 11 0o 9 教育科研 1 5 82 6 14 o4 73 34 o 其中 商业金融 7 71 5 41 92 81 62 3 表2 2城市居住用地规划指标平料人 用地类别 2 0 0 0 年2 0 l o 住 居住用地2 0 伊之3 32 2 伽2 5 o 其中住宅用地l o 4 1 1 51 1 0 1 2 2 第二章住宅开发项目可行性研究 续( 表2 2 ) 用地类别 2 0 0 0 年2 0 1 0 钜 公共服务设施用地5 3 1 6 05 5 _ 6 5 公共绿地i 争_ 2 o2 伊2 5 道路广场用地1 8 - _ 2 5 2 5 - 2 8 备用地 1 o1 o 资料来源：天津城市总体规划( 1 9 9 6 2 0 l o 年) 城市规划的住宅总体指标和人均居住用地指标都直接影响住宅的开发建设 规模和居住环境。 城市规划对住宅和房地产开发的影响还直接表现在具体项目的开发建设上， 可以说住宅开发的每一个环节都要受到城市规划的影响和制约。为了使一个城市 的经济、社会环境效益统一和谐，城市规划往往通过一些控制指标实现这一目标。 其中与房地产开发关系最密切的是对城市土地开发强度的控制。 反映城市土地开发强度的指标通常有三个：即建筑密度、建筑高度和建筑容 积率。容积率综合了前两者的内容，直接反映一块土地上的建筑容量，房地产开 发商更应予以关注。图2 - - 3 反映了容积率与房地产开发效益的关系。 图2 3 显示，房地产开发效益m p 随土地开发强度( 容积率) 变化而变化。 m p 开始呈上升趋势，到某一容积率时趋于下降。这是因为，当楼房超过一定的 层数后，由于建筑本身的设施投资大幅度增高，高层楼宇的基础和支持结构费用 增多，勘察设计的成本加大，而且建设周期长，贷款利息增加，整个投资的成本 和风险会愈来愈高。 3 、城市基础设施建设 城市基础设施建设对居住区以及人民的居住生活、出行、休闲、学习等有重 要影响。道路的开通、地铁i 号线、2 号线、3 号线、9 号线开工竣工、市政管 网的铺设往往给住宅的开发带来契机。以道路工程建设促进危陋住房改造已经成 为天津市城市建设的一条重要经验。近年来，随着国民经济的持续发展，天津市进 一步加大基础设施建设投资力度，2 0 0 5 年用于城市基础设施建设的投资是天津 历史上城市基础建设投资最多、投资比重最大的一年，先后建成了一批对改善城 市功能发挥重要作用的基础设施骨干工程，进一步提高了我市摹础设旎的保障 能力，改善了投资环境。 4 、政府的住房政策 政府的住房政策是住宅问题中的重大影响因素。一般而言，世界各围政府都 1 6 第二章住宅开发项目可行性研究 是重视住房政策的，当住房政策宽松时，住宅需求会增长；当住房政策紧缩时， 住宅需求会下降。虽然政府住房政策对住宅建设的影响很复杂，但归纳起来有二 方面： 第一、当政府放宽对保障型住宅( 一般都是公有住房) 的政策时，如降低进 入门槛( 如入住条件主要是职务、面积、工作时间、职称、收入等) ，降低公房 租金或价格，提高住房补贴等，会扩大公有住宅的需求，同时会降低对市场商品 住宅的需求。当政府紧缩对保障性住宅的政策时，对公有住房的需求会降低，同 时会增加对市场商品住宅的需求。 第二、当政府放宽对市场商品住宅( 一般都是非公有住宅) 的政策时，如放 宽对中低收入阶层购买住宅的贷款、贴息或担保条件、降低住宅购买的管理费、 调整房产交易中的营业税、契税，土地增值税等等，会增加市场商品住宅的需求。 同时减少对公有住宅的需求。当政府收紧对市场商品的政策时，会减少对纯市场 住宅的需求。 当前