（专门史专业论文）房改与南昌城市发展变迁.pdf

abs tract this a rt ic l e trie s topr e s e nit bep r 创 笼 sso f h is t o ri ca l cha n gi n g co u rs e o f th e re a l e s tate m a 比 ata nd th e c it y its e lf in n a n c h a n g in 1 0 y e a rs，e ve n in 20 y e a rs this artic l em a i n l yd is cus sins e v e ra l as p e ct s ，s u ch as :t 五 e c ba n gi n g p r o c 七 sso f n a n ch a n g re a l e s t at e fo ll o w e d b y n at i o nal re vol u t io n poli c i e s inre a l e s ta t e int h e re ce ni2 0 y e ars; thein fl u e n ce o n t h e r e a l e s t ate m a r k ato f n a ncha n g fromt he nati o n a l p ubl ic p o 1i c i e s : n a n c ha n g h o u s in gmark e t o f gr a d eo n e ，twoa n dt hr e e ，a n d t h er e lat i o nw it ht he p r ice; c it y sp a cee xpa nsio n a n d p r i cespa ced i s t r ib u t i o n in n a n c ha n g ; the 争 r 菇 卜 e db n t 6 。 勺 七 论 lo p m 乞 n t 放 n d o r n a n c h a n g re a l e s t a te ，a n d t h e i n fl u e n ce t o t h e fu t u reo f n a n c h a n g . k e yw o r d : n a n c h a n g h o u s i n gr e v o l u t i o n r e a le s t a t e ma r k e t h is t o r i c a i c h a n g i n g c o u rs e i n t h e c i t y 学位论文独创性声明 本人声明 所呈交的学位论文是本人在导 师指导 下进行的研究工作 及取得的 研究成果。 据我所知， 除了文中 特别 加以 标注和致谢的 地方外， 论文中不包含其 他 人已 经 发 表 或 撰 写 过 的 研 究 成 果 ， 也 不 包 含 为 获 得 卫妇如 创仁或 其 他教 育 机 构的学位或证书 而使用过的材料。 与我一同工作的同 志对本 研究所做的 任何贡献 均己在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学 位 论 文 作 者 签 名 :场签 字 日 期 : 年月日 学位论文版权使用授权书 本 学 位 论 文 作 者 完 全了 解- 鱼鱼 述 查一有 关 保留 、 使 用 学 位 论 文 的 规 定 ， 有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘， 允许论文被查阅和 借阅。 本人 授权南昌大学可以 将学位论文的全部或部分内 容 编入 有关数据 库进 行 检索， 可以 采用影印、 缩印 或扫描等复 制手段保存、 汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学 位 论 文 作 者 签 “ 美 争 签字日期:年月日 导 师 签 “ :攘御 丙 鉴 字 日 期 :俨 犷 月 !考 日 学位论文作者毕业后去向: 工作单位: 通讯地址: 电话: 邮编: 第一章 导言 l l 学术史回 顾 近年 来，中 外学者对房地产的 研究成绩显著.内 容涉及房地产的 方方面面， 从 现有的 研究 成果来看， 大多 集中 在对房地产的宏 观调控的 研究及市 场营销、 住 宅发展趋势等一些领域，而对一定背景下房地产市场变迁的研究则较少: 1. 1. 1 关于南昌 房地产的论 著 这方面的 论著比 较缺乏， 且 不系统。 而其中 最著名的要 数江西师范大学城市 建设 学院院长陶德满先生的 江西房 地产市 场前景 分析与预测1 一文了， 本文 运用 系统论的理 论. 从经济运行的角 度， 通过对南昌 市房地 产市 场的分析指出， 南昌市房地产市场前景良好， 房地产发展的经济空间广阔， 房地产市场具有很强 的 持续发展能力。又如邓雷群的 南昌市房 地产发 展问 题探讨 2 一文 分析了南 昌房地产业现状， 面临的基本问题及主要对策。 此外， 要想找出比较系统描述南 昌 房地产的 论著， 比 较困 难。 大多 只是房地产商、 业界 权威们就事论事， 系统而 深入的 做南昌 房地产研究的 几乎没有， 且 没有从经济与史学结 合角度研究南昌 房 地产的。 l l. 2 关于国内 房地产的 总体性论著 有关这方面的论著众多，下面本人分类来介绍一下: 城市建设与房地产的关系:陈志敏的 (城市规划体系对房地产价格的作用 机制 研究” 一文在综 述国内外关 于城市规划对房地产 价格影响的 相关研究进展 基础上， 分析和总结了目前我国城市规划综合体系中战略性规划、 实施性规划和 规划管理三 个基本层面 对房地 产价格的作用机制， 并 据此提出， 城市 利用这种作 用机制实现在房地产领域对城市经济、社会与环境等均衡发展的一些调控。 王 家庭的( 城市规划与房地产开发非 协调发 展对策研究)一文就城市规 划与 房地 产非协调发展的一些问题进行了协调发展的对策研究。 对房地产的宏观调控及房地产业与国民经济的关系:李国庆的 ( ( 房地产业 住 宅市场浅析) 对房地产业住宅 市场价格、 一 收 入水平、 购买力和开发 成本进行 了分析研究，并对存在的问题提出了相应的观点、建议。沈悦等的 (房地产资 产 价值与国家价 值的关系 研究” 计算了1 9 90 年 一2 (x1 年间 我国 房屋资产、城 市土地资产和非城市土地资产的价值，对我国房地产资产价值和 g d p的比例关 系进 行了 研究， 并与日 本、 美国 和英国 的相关比 例进行了国际比 较， 指出房地产 资产的价值应当和国家财富、国家资产和 g d p保持稳定的比例关系，尤其是土 地资产的价值更不能占国家财富和国家资产太高的比例， 必须警惕房地产价格长 时间持续的异常上涨，避免国家财富的损失。 土地: 石忆邵的 城市理性增 长与 土地利用问 题研究 通过 理论与实践相结 合的方 法， 澄清了一些认识误区， 得出了“ 房地产价格高涨未必导 致房地产资源 的高 度利用” 、 “ 郊区 化未必带来土地资源的大量浪费” 、 “ 多中 心城市模式未必能 够有 效降低房地 产价格” 等结论， 以 裨益于 城市的理性增长和 土地利用政策的制 定及 房地产业的可持续发展。 金 融: 赵雪凌的 房 地产投资 信托的风险 分析及防范措 施研究 主要论述了 目 前 我国 的房地 产投资信托隐藏 着行业风险、 营 运风险 和法律缺失的风险， 从政 1 陶满 德 刘群红，南昌房地产市场前景分析预测【 j 】 ， 江西 社会与科学， z a 月年第5 期 娜 雷 群， 南昌 市房地产发展问 题探讨 【 jl. 金融 与经济 ， 么 刃 5 年第2 期 府和信 托公司的角 度应 对风险 采取相 应防范 . 甘娟的 房地产证券化可行性 分析 及对策 在分析研究并借鉴国外资 产证券化的 先进经验基础上， 总结了国内的 研 究成果， 结合我国国 情， 提出了 实 行房 地产证 券化的 构想。 本文旨 在解决三 个方 面的问 题: 我国 实行房地 产证 券化的必要性 和可行性; 我国实行房地 产证 券化的 运作 模式:房地 产证券化的难点与 对策。 税制: 中国 税制 2 (x4 第n期上 的 房 地产税能调空社会公平与房市“ 泡 沫” 吗 一文， 结 合日 美 经验， 分析了 对具 有投机目 的的住房面积征收 较高 的禁 止性累 进 税， 以 期 抑制贫富 差距， 稳定房产 和金融市场的建议并不符 合客观规律 和我国改革开放与经济运行的实际情况. 价格: 林荣茂的 ( 房地产市场中土 地价格刚性上涨 探讨”针对近年房地产 价格持续上涨的局面，从内在动因、 组织形式和操作工具角度，剖析房地产市场 中 土地价 格上涨的内在刚 性机制。 其 研究结 果证明为实 现中国房 地产 市场的持续 健康发 展， 应从三方面着手， 即: 严格执 行土地规划， 抑制供地冲动; 淡化并 逐 步取消 土地储备 制度; 土地出 让方式实 现 “ 单一规则” 。 投机与泡沫: 韩国 波等的 房 地产泡沫规 避路径 研究 考虑了中国 房地 产业 的 特殊性， 并借鉴日 本、 美国的 经验， 提出规 避房地产泡沫的路径主要有: 尽快 完善 房地产税制; 进一步强化政 府宏观 调空手 段; 合理调整 房地产的 供给结 构; 适时 通过加息 来控制对房地产按 揭贷 款的过分需求; 加强房地产金 触监管力 度。 王 维安等的 “ 房 地产市 场区 域性风险 扩散 机制研究”从房地产市场的内部结 构 来讨论 房 地产风险产生和传导的 机制。 针对房 地产企业的跨地区投资行为 所可能 引发的 房地产市 场区域风险的 扩散问 题， 构 建了 双市场模型进行分析。并以 浙江 丽 水房地 产市场为例， 对模型的结论作了“ 邹至庄检 验” ， 得出房地产市 场区 域风 险 通过资本跨地区 流动从 经济 发达地区向 经济欠发达地区 扩散的结 论， 最后给出 了相关的政策建议。 此 外有关中介、 物管、 房地产市场开 发及企业营销、 现代化住房 趋势等方面 的论著，本人就不一一介绍了. 1 .1 .3 关 于国 际 房 地产 的 论著 。 如 乔 尔 娜 娜 姆 琳 的 r ec cn t tr en dsin eu ro pe anre ai cs ta ter es e ar c h 3 一文分析了 欧洲近期的房 地产趋势， 并着重介绍了 在一个更广 国际环境中芬兰的房地产业及如何把好的技术基础与用户需要、 房地产经济、 所 有 权 相 结 合 。 威尔 逊， 帕 特 里 克 等 的 仆c im 阵 c t o f t h e 1 9 9 7 asia n fin a n c ia l c ri s i s o n t h o i n t 瞥at io n o f 恕ia 一 p 韶 ifi c rc a l e st at e m 敏e t s 4 一 文 阐 述了 亚 洲 金 融 危 机 对 亚太地区房地产市场一体化的影响。 1 .2 : 基本概 念与 研究时 段 1 . 2 . 1 基本概念 房改: 指房地产制度的改革，主 要包括与 房地产相关的土地、 金融、 税收等 各方面制 度的 变化。 期间 吸收了 许多发达国 家在这方面的经验， 再结 合本国 情况， 不断融合发展、逐步市场化的过程。 房地 产: 房地产是房屋和 土地财产的 总称，又称不动产，它包括土地、 建筑 物以 及固 着于土地、 建筑物不可分离的部 分， 其本质上涵盖土地和建筑物两大部 分。 房地 产有广义与狭义之区别: 广义的房 地产概念是土地与土地上的建筑 物及 少 势叭 婀呼: 阮ntt r吵in 些 哪二 吵妙呷叫jivrr怜妙竺.7 一8，2 003 w l l s o n ， r a l r l以 j ， i n e l mp a 。 优 in el ， ， ， 彻 tan t l n a n 。 目 闭 ， 1 5 闭 i h eln t e gr al l叨 01 矛 ，挂 a 一 r a c l l lc r . 目 。ial 已 m ar 缺1 ， i j ， 0 用 丘 r e n 二p 书: e r e s 叻伞 r e n 二 ， g io 9 ，4 .刀石2 田2 其衍生的权益， 并 包括水 源、 森林与矿藏等自 然资 源; 狭义的房 地产概念则仅 指 土地与土地上的建筑物及其衍生的权益。 城市发展的 主要指标: 指一个城市发展 所具 有的一切自 然与 社会资 源。 包括 土地面积、 人口 、 地区生 产总值、固 定资 产投资 ( 在我国， 房地产开发占 固定资 产总投资的 20务 一 3 0 % 左 右) 、 财政、 进出口、 工业、国内 商业、教育、卫生、 邮电通信业等。 空置率: 反映 一定时期市 场吸纳能力的重要 指标， 空置房屋的类型、占 市场 总供应的比 例，反映 市场有效需 求、引导市 场供应，一定 程度上 影响市场走势。 虽说房地产业从 竣工验收到完 成销售需要一定时间， 空置时间 在一年以内 的可视 为合理空置， 但如果空 置超过一 年的房 地产则 有积淀为不良 资 产之虞。 相比 较而言， 美国 住宅空置统计是以 全部存量 住宅为基础的， 由于 美国已 经 过了高 速城市化 阶段， 新建住宅很少， 住 宅供应 主体是存量房， 因 此没有将新 建 住宅的 空置与存量房空 置分开统计， 就没有新建住宅空置的 数据。 由于 住宅空置 与 办公楼及商业用房的空置完全不一样，美国将 住宅与 其他房屋的空置严格分 开，即 使是住宅， 如果 改变了 用途， 也不能进入 住宅空置率的统计范围。 住房一级市场:指新建商品房即增量房的买卖。 住房二级市场: 指存量房的买卖， 可以说是二手房的买卖，其中正充斥着越 来越多的次新房。 相关概念众多， 本人不一一赘述了。 l 2. 2 研究时段 就第一章南昌市的房改进程来说。 因为全国的房改， 改革开放总设计师邓小 平同志在1 9 80 年就已提出， 而南昌也是在这股春风下， 于1 9 85 年左右开始的前 期调查准备工 作， 其后从1 9 8 8 一 1 9 93年， 逐步启动了 住房 制度的 改革; 1 9 94一 1 9 9 7 年则是改革的深化， 到1 998 年，南昌的住房制度改革进入了全面深化的阶段。 这几个阶段的开始都是在中央明令颁布、 积极倡导下， 一步步结合南昌自身特点 展开的。 本文主要的研究时段，基本上是近 10 年南昌房地产市场的一些变化情况。 毕竟改革初期政府行为较多，政府也需要逐步尝试， 一步步引导，逐渐与市场接 轨。 经过了10来年的逐步探索，在 1 9 98 年住房制度改革全面深化后， 房地产市 场才进入了真正的市场化阶段， 也只有真正市场化的， 不断成熟的房地产市场才 是最具生命力的。 i j研究方 法与 数据来源 1 .3 . 1 研究方 法 由 于本文是从史学和经济两个角度结合考虑， 研究南昌市房地产市 场的变 迁，因 此本文的 研究方法也是 采用了资料收集与实 地查访想结合的手段来做的。 1 .3.2 数据来源 可以 说本文的大部 分资料来源于 本人花了 将近一年的课 余时间 从 1 9 8 6 . 2 0 0 5 年 信息日 报 、 南昌晚 报 这些过刊报纸上收集而 来。 另 外一些资料则来 源于本人从旧 书市场收集的1 9 9 6 . 2 加5 南昌 年鉴 ， 这年 鉴省图书 馆也 是没有的。当然后来知道这近年的 南昌 年鉴 江西经济技术统 计年鉴在南昌房地产局都是有的。 至于 实地调查， 本人 走访了南昌 房地产局， 并得到了 房地产局一办公 室主 任 ( 兼房地产协 会办公室主任) 一宋声友主任的一些帮 助. 本文的第二章 ( 南昌 房 改 进程) 里的 许多资料都是他 提供的 ， 因 为当 初南昌 房改就 是他和其他同 仁一手 主持的， 他至 今讲起来似乎仍然 津津 乐道。 另外， 年鉴里的 资料也在这得到了 补 充。 再者， 我走访了几 个中 介机构。 通过这些中介机 构， 我 确实也得到了 一 些信 息， 并对南昌目 前的 房地产市场、 尤其是二级市场有了一 个总体印 象， 不过 本想 获得的 往年资 料没什么收获。 下面 把本文的数据 来源例举如下: 1 .1 9 8 6 . 2 (x)5 年的 报纸 信息日 报 南昌晚 报 2 . 1 9 9 6 一 么 刃 5 年的 年鉴 南昌年 鉴 江西经济技术统 计年鉴 3 . 南昌 市市志 ， 中国 统计出 版社、 新华出 版社， 方志出 版社， 1997年版， 江西 省图书馆藏 第二章 南昌房改政策实施背景及南昌市房改政策的落实 2. 1 : 房地产改革前南昌居民的 住房形式 追溯历史，南昌从西汉建城设豫章郡以后的漫长封建社会里，居住建筑均 以板壁平房为主，由于经济技术落后， 建筑比较简单，即使是商贾官僚也不过是 砖木结构 几进式天井院 落. 从19世纪初，引 进西方建 筑工艺 技术， 开始出 现中 西式建筑。在日 寇入侵期间， 被烧、被拆，毁于战火的房屋达三万多间，可供居 住的房 屋仅占 站前的22% 。 在国民党统治期间， 除少 数军政 要员、 富 商资本 家拥 有较好的 住宅外， 广大劳 动人民 居住的 是砖木板壁结构的旧式民 房以 及大量形似 船篷、 结 构十分简陋的卷棚茅 屋。 据解放时不完全统计， 全市有卷棚7300多 个， 组成大 大小小的棚户区1 00余 处。 5 1 9 4 9 年 5 月，南昌 解放以 后，党和政府十分关心改 善人民的 住房条件，有 计 划、 有步 骤的 恢复生产， 医治战争创 伤， 接管代管 大批敌伪逆产， 分配出租给 穷苦人民居住。同时，确立了 “ 有利生产，方便生活” 和 “ 以租养房”的住宅建 设和房 屋管理方针。 “ 一五”时期，在国 家经济建设资 金十分紧缺的 情况下，拿 出一定资金用于改造危旧房和 棚户区。 这时期共计完成 住宅建设投资2 3 36万元， 占 固定资产投资的10 %， 竣工住宅52.3 7 万平方米. “ “ 二五” 时 期， 在 “ 大 跃进” 和 “ 公社化” 运 动中， 由于片面强调“ 先生产， 后生活” ， 使住宅建设投资下降， “ 骨头”与“ 肉” 的比 例失调，五 年中 住宅建设 投资只完成3 1 88万元， 仅占 固定资产投资的5 .7 9 % ， 新建住宅67.5 5 万 平方 米: 同时几年中挤占 住宅， 改作车间 仓库的竟达3 2 .2万平方米， 到1 9 6 0 年人 均居住 ， 南昌 市 史 志 办 编 ，南 昌 市 市 志【 mi ， 方 志 出 版 杜 . 1 99 7 年. 第4 册 ， 第1 24页 . 南昌市史 志办 编，南昌 市市志【 m】 ， 方志出 版社， 1 997 年，第4 册， 第1 24页 面积降 至2. 6 平方米。 7 十年 “ 文革”动乱期间，在林彪、 “ 四人帮”极左路线影响下，住宅建设同 样受到极大干扰和破坏。十年中仅建成住宅 n7. 56 万平方米，其中不少是质量 差的“ 战备楼” . 在此期间以 战备为名 拆除市区民 房61万多 平方米， 使数万 居民 失去住房。同时由于撤消了城市规划及房地产管理机构， 下放管理人员，住宅建 设各行其是，见缝插针， 违章建筑遍地开花。加上城市人口的急剧增长，使住房 日 益紧张， 供求矛 盾日 趋突出， 到1 976 年， 虽经过27年的 建设， 人均居住面积 仅3. 36平方 米， 反而比1 949 年还要低l l 平方米二 党的十一届三中全会以后， 我市的住宅建设和其它各项事业一样， 进入了一 个新的发展时期. 由 于我们党重 新确立了 马克思主义 实事求是的思 想路线和实现 把工作重点转 移到四 个现代化经济 建设上来的战略方针， 特别是1984年作出了 关于 经济体制改革的决 定以 后， 随着“ 对外开放， 对内搞活” 方 针的 实施， 住宅 建设 从资金、 规模、 经营方式 和管理体制都发 生了 重大变革。 市委、 市政府 把解 决群 众“ 住房难” 的问题作为 关心群众生活的重要 工作， 列 入议事日 程， 先 后研 究制 定了 城市开发、 旧 城改造、 房 屋拆迁安置等方面的管理法 规， 在南昌 市总体 规划 指导下， 实行 “ 统一 规划、 合理布局、 综合开 发、 配套建 设” 的 方针， 在一 定程度上改变长期以来条块分割， 见缝插针， 分散建设的局面， 进行比较集中统 一的旧城改造和新区开发。从 1 9 85 年以来，我市先后成立了十几家城市综合开 发公司， 共计开发各类商品 房66万多 平方米， 其中 住宅45多万 平方米. ， 自 改革开放以来，由于改变了单纯依靠国家投资，转向面向社会发挥国家、 地方、 单 位、 和个人四 个积极性， 多 渠道筹资的 办法， 鼓励支持单 位自 筹资 金解 决职工住宅建设投资 6 6()7 2 万元，占同期固定资产投资的 1 7. 10%，是 1 949 年到 1 9 7 8 年29 年住宅建设总投资的2. 7 倍，新建住宅 446. 1 万平方米，是2 9 年新建 住宅总和的 1 .4 3倍， 先后开发新 建了 上海路、青山路、里洲、 京山 、朝阳住 宅 区和许多机关、企事业单位的职工生活区。改造了阳明路、胜利路、中山路、叠 山 路、 孺子路、 永叔路、 徐家坊等临 街危旧 房和墩子塘、 滕王阁等 街坊， 昔日 的 卷棚茅屋在市区已经绝迹，取而代之的是鳞次栉比的住宅楼群. z j :19 88年至1 9 9 3 年住房制度改革的启动 早在 1 9 80 年 4月中国改革的总设计师邓小平同志就提出了房改构想，到了 1 9 8 5年南昌 市房管局 在中央的 指示下，就南昌市 的住房情况作了 全面的 调查， 以结合现实情况为即将到来的住房制度改革提供中肯的意见及切实可行的方案。 1 988 年1 月15 日 ，全国 住房制度改革工作会 议在京召开。 国务院秘书长陈 俊生在会上 宣布: 从今年开 始， 住房制度改革不在只是试点， 而是要把这项改革 正式纳入中央和地方的改革计划， 在全国分期分批加以推行。 其中 关于在全国 城镇分期分 批推行住房制度改革的实施 方案 指出: “ 我国 城镇住房制度改革的 目 标是: 按 照社会主义有计划的商品 经济的要求， 实现住房商品 化。 从改革公房 低租金制度着手， 将现在的实物分配逐渐改革为货币分配， 由住户通过商品交换 取得住房的 所有权和使用权， 使住房这 个大 商品 进入消费品市 场， 实现住房资金 投入 产出的良 性循环， 从而走出 一条既有 利于解决城 镇住房问 题， 有能促进房地 产业、建筑 业和建材工业发展的新 路子。 ” 在近两 年来， 全国 各地出台 的房改方 ， 南昌市史 志办编，昌 市市志 【 m东方志出 版杜，1 997 年，第4 册， 第1 25页 南昌市史志 办编，昌市市志 m】 ， 方志出版社，1997年， 第4 册， 第1 25贝 ， 信息日 报 t mi. 1 992 年4 月6 日 案 模式， 主要有烟台、蚌埠的“ 提租发券， 空转起步” ; 唐山的 “ 提租补贴， 劳 人结合， 建 立基金， 分步实 转” ; 沈阳的“ 企业突破，空 转起步， 分批改 革” ; 佛 山、 江门 的 “ 全面规划，小 步密走，逐年 提租， 补贴发钱” ;以 及辽宁镜县 等地 的“ 以 息抵租，以 售促买， 不发补贴” 等做法。. 当时有三种方案可供选择. 第一方案:框架要点是 提租发券，实 转一步到位。 第二方案:框架要点是 售房起步， 先卖后租，不发补贴. 第三方案: 框架要点是新 房新 办法， 旧 房采取统一标准， 理顺关系， 小步 微 调，渐进就位的改革办法。 第一 个方案 有无数优点， 只有一个致 命缺点:资 金短缺。 第二个方案 仍与国 情不符，以当 时南昌 职工的 低工资，买房只 能是少 数，大多 数还是以 租房为主。 第三个方案虽在起步时， 租售比 价不 合理， 不利于 推行住 房商品化， 对福利 型的 住房制度触动不 大， 国 家仍要继续负 担， 但在当时却 是可行性最大， 各方面 都能 承受，利于起步的最佳方案。 1 992 年12月1 7日 ， 市政府举行 住房制度改 革新闻发 布会， 公布 南昌 市住 房制度改 革方案 ( 讨论稿) 。 交全市人民 讨论， 广泛听取意 见和建议， 集 思广益， 充实完善方案。 长期以 来， 我国 城镇的 住房制 度， 其 基本特 征是: 国 家包、 低租金、 高 暗贴、 实 物分配、 福利制。 这种 计划经济模式的 住房制度， 已 不能 适应社会主 义市场经 济发展的 需要， 其弊 端也 越来越明 显的 暴露出 来。 就南昌市 来说， 全市每年用 于 住房维修方面的 补贴要 在3 (x x 】 万元以 上，国 家 和单位建 房越多， 补贴维修费 越 多，造成投入产出的恶性循环。同时由于城市人口增长过快，加上历史上的 “ 欠 帐” 过多 ， 住 房 分 配 的 苦 乐不 均 ， 住 房 难 仍 然 是 我市 突 出 的 社 会问 题 之 一 主 要 表现在: 一是供求 矛盾突出， 市区 约有2 万 户人 均居 住面积4 平方米以 下的 各类 住房困 难 户，占 全市总户数的 7 .2 %， 他们渴望 早日 分到住房。二是住房 成套率 低， 配套设 施不 全，旧 城区 及单 位还有3 00万平 方米的 危旧 住房和旧 式民 房， 居 住 环境很差， 急需 改造。 三是小 单位， 特别是一 些小学 校、 小商店、 小集体 及亏 损 企业建 房无力， 买房无 钱， 这些单 位的 职工分房 无望。 四 是 住房上的潜在问 题， 如 根据预 测， 市区 每年增长2 3万人， 有1 万对青 年结 婚， 均需要为他们 提供住 房。五是 近年来大中型 企业资 金紧缺，单 位住房投资下降， 住房竣工面 积滑坡。 长 期下来，城市 住房问 题将更加突出。 ” 因 此， 改革住房制 度是发展社 会主义市 场经济的 需要， 是加强党风和廉政建设， 密 切联系 群众的 需要， 是加快 住房建设， 改善人民居住条件，实现住房达到小康生活水平的唯一出路。 z j :1 ， 94.1 997 年 住房制度改革的深化 19 94 年 8月 国务院住 房制 度改革领导小 组近日 召开 会议、 布置深化 城镇 住 房 制度改 革工作 。 会议提出， 城镇住房制 度改革的 近期 任务是: 全面推进租 金改 革， 稳步出 售公有 住房， 加快经济使用住 房建设， 到本世纪末初步建立 起新的 城 镇 住房制 度， 使城 镇居民 住房达到小康水平. . 1 996 年 10月南昌 市政 府召开 全市 深化住房制度改 革动员 大会， 按照省 政府 批准的 南昌市人民政府贯彻国 务院 关于深化城镇住房制 度改革决定的实施方 案 要求， 积极参加住房制 度改 革。 我市房改的近期任务 是: 全面推进 住房公积 ， 0 信息日 报 m ， 1 9 5 5 年1 月2 5日 ， 1 信息日 报 ml. 1 卯2 年1 2 月刀b 金制度， 积极 推进租金改 革， 稳步出 售公有 住房， 大力发展 房地产交易 市场和社 会化的房屋维修、管理市场， 加快经济适用住房建设，到本世纪末初步建立起新 的城镇住房制度，使城镇居民住房达到小康水平. 至1997底， 我 市人均居住面 积由如年的6 .9平方米提 高到9 .3 2 平方米， “ 八 五” 期间我市共完成住宅建设投资约 20 亿元，先后建成了青山湖、里洲、 京山、 朝阳、新世纪、桃苑等具有一定规模的住宅小区，共新建住宅 7万多套，面积 450多万平方米， 使我市住房成套率达到65%。 出售公有住房 18万套， 面积 9 印 万 平 方 米 ， 占 全 市 公 房 总 量的65 % . 2 我市住房公积 金制度得到建立和完善， 至97年底， 全市已有3 如4 个单位建 立了公积 金制度， 累计归 集公 积金1 .0 1 亿元，参 加公积金职 工人 数达 70万人， 占全市职工总 数的82 % ” 在先期对全市五 花八门的混乱 租金状况进 行统一整顿规范的基础上，再 在 职工 家庭合理住房支出范围内 积极加大租金改革力 度， 使全市月 住房租金标 准由 平均 每平方米0. 30 元， 调整为每平方米0. 印元， 从而使租不养房的情况 有所缓 解，政 府用于 住房建设的资 金投入也相应扩大。 安居工程， 是国 家为解决城市10% 低收入者 住房困 难实施的一项住宅建设示 范工程， 至%年底， 我市安居工 程工开工i n栋， 面积36.2万平方米。 1 心 我市 房地产开发事业 迅速发展， 开发企业由 原来的18家猛增到2 2 0 多家. 在 1 991年我市第一座房地产交易市场大楼正式开业，为我市房地产交易提 供了 “ 一条龙”服务的交易场所。据不完全统计，91年至% 年底，我市共办理 房产交易2530 起，交易总额达 l 86 亿元，成交面积 28.0 8 万平方米;开展评估 业务66 5 9 起， 评估面 积81. 8 万平方米。 ” 2. 4 :19， 冬 今住房制度改革的全面深化 1 9 9 8 年 7 月，国务院 发出了 关于 进一步深化城 镇住房制度改革加快住房建 设的通知。 通知 指出， 深 化城 镇住房 制度改 革的目 标就是: 停止 住房实 物分 配， 逐步实行住房分配货币化: 建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应_ 体系; 发展住房金 融， 培育和规范住房交易市 场。 2. 4. 1 经济适用房建设与廉租住房 2. 4. 1. 1住房经济适用房 南昌 市继续加 快发展经济适用住房建设， 1 9 98年全年开工面积1 3 .6 3 万 平方 米，完成投资 5529 万元，竣工面积约 8万平方米。同时根据市政府洪府发 3 0 号 关于 单 位职工 集资 建房 有关规定的 通知 精神， 批准单 位职工集资建房17 .7 2 万平方米。 全年共审核办理了25 个单位经济适用项 目( 含集资建房) ，总建筑面 积2 4. 6 万平方米， 投资15 4 10万元，其中职工个人集资14640 万元。 6 2 002 年南昌市 经济适用房计划开工70万平方米， 其中红 骨滩30万平方米， 京东15万平方米。 竣工58万平方米。 ， 2 0 0 5年南昌 市出台了 经济适用房的建设计 划， 在未 来几年中， 每年将开工建 括南昌年鉴【 m】 ， 中国统计出 版社， 1 998 年，1 27页 17 南昌年鉴 【 m】 ，中国统计出版社，1 998年.1 27 页 中国统计出版 社，1 99， 年，9 6 页 中国统计出版社，1 997 年.9 6 页 新华出版社，1 999年，1 44 页 新华出版杜，双 刀 3年，2 0 3页 设经济适用50 万 一 60万平方 米， 当 年竣工面 积至少在60% 左右。 有了 经济实用房的不断 建成， 低收入 者住上自 己的套房 将不再是梦想。 但 更为重要的是，即便是这些数量其实有限的经济适用房，在现实中，由 于受制于“ 购买对象失控、建设标准失控、监督环节失控 ， 等制度环境， 也并没有都真正“ 适用” 到最需要它们的居民手中，诸如“ 住着经济适用 房，开着高级小轿车” 之类现象在全国各地均屡见不鲜，南昌当然也不 例外，这也是南昌经济实用房的重点所在。 18 2. 4. l 2 廉租房制度 2 003年， 根据 国 务院 关于促进房地产市场持续 健康发展的通知精神， 制定出 台 南昌 市城市廉租住 房制度实施细则 ，并在东 湖、 西湖和青云谱区的 4 个街办进行廉租住房试点 工作的基础 上， 在全市30个街办辖区内 对“ 双困 户” ( 享受城镇最低生活保障、 人均 居住面积在6 平方 米以 下的家庭) 全面 推广廉租 住房制度。 年内 确定廉 租住房家 庭5 80户， 配租发放补贴4 28户， 累计配租金额 38. 5 3 万元.廉租家庭住 房条件得到明 显改善， 全市廉 租家庭人均住房使用面积 16平 方 米 . 性 2. 4. 么 公房与房改房的改制出 售 1 9 99年12月31 日 成为 南昌 市民 享受 福利性实物分房的 最后期限。 z lx x 年1 月 1日 住房分 配货币 化将在南昌 正式实行. 符合房 价的公 房， 99 年的售价为成 本 价每平 方米6 80 元， 且 个人购买时能 享受到一次性购房和现 房的折扣 优惠。 00 年随着 基价的上 调， 成本 价将突 破每平方米8 00元， 同时“ 折扣” 优惠一并取消。 另 外， 00 年的 租房金也将从目 前 的每平方米月租 1 元，提高至每平方米月租 金 l 6 元左右.实 行住房分配货币 化后， 所有的新 房只 卖不租。对无房者和住房为 达标者， 政府将每月向个人发放住房补贴，实现福利补贴由“ 明”向“ 暗” 转变。 据悉， 截止目 前， 我市3 2 以 x)套可出售的公 房以 卖出2 以 x x套近2 0 0 万平方 米。 2d 1 9 99 年 4 月，建设 部有关负责 人目 前指出，已 购公房和经济适用房 房 改 房) 进入交易市场是深化房改 与加快住 宅建设的实际 需要. 2 0( x)年 7 月，我市公房上市8 千套，拉动消费2 4亿。 据悉， 我市早在 1993 年就开始出售公房， 价格为 每平方米2 2 0 元。 1 9 96 年，公房售价调整到每 平方 米6 80 元。 2 ， 由 于公房大部分 建于 90年代以 前， 又属单位分房性质，设计、 结 构 上的不 合理，面积偏小，以 及住户的不 可选择性， ，使 得户主只有通过购买经 济使用房如安居房、解困 房、 集资 房等来改善现有的 住房条 件。 2 (x 幻年 12月， 市民 翘首 盼望的房改 房二手市场终于开放， 我市 职工个人手 中的15万套房改房可以上 市交易了。市民关 注的房 改房出 售的 成交价则 由 买卖双方协商 议定， 但不能明 显 低于市 场价， 否则 将由 房管部门 进行核 定和评 估，并以 此作为征收税费 的依据. 市政府公布的2 (x x ) 年房改房指导价 为每平方 米1 2 00元， 如 果成交 价格超 过价格以上至1 .5 倍 ( 含) 以下的 部分， 8 0 % 归出售 人，2 0 %部分将缴纳所得收益;而成交价超过指导价 1 . 5倍以上的部分，60哪归 出 售人， 40% 将缴纳所得收益。 2 2 2. 4. 3 . 公 共政策 抽数据来自 网上有关资料的收集 19南昌年鉴【 m】 ， 方志出版 社. 2 以 润年， 232 页 匀信息日 报 m .1 9 9 9 年1 2 月2 4 日 2 ， 信息日 报i m ， 2 0 ， : 年5 月1 5 日 刀南昌年鉴【 m】 ，新华出版 社， 2 阅1 年，巧 4 页 2. 4. 3. 1 住房公积金贷款 1 998 年 6 月，我 市职工个人 住房公积金贷款工作已正 式启动，市住房资 金 管理中心一年内拿出 3 以 x ! 万用于发放中低收入职工家庭购房抵押贷款。这种代 款属明显的政策性贷款性质， 因此可享受多种优惠: 一是利率低. 以五年期为例， 公积金 贷款利率为5. 02%， 银 行安 揭利率为9 % ， 同期存 款利率为6 .6 肠 。 二是额 度大。 按照南昌市 现行安居工程平均 价格测 算， 贷款人申 请额可达房 价70% ， 最 高为3. 5 万元. 三是限 期长。 为了 不因 还贷影响生活 质量， 允 许贷款人每年还贷 额不超 过年收入的3 0 %， 最长还贷期为20年。 23 自2 (x1 年，不光买 新房有按揭， 住房公 积金贷款。 二手房 必须一次性把钱 付清的历史也结束了。9月 28 日，来自上海的金易丰居进入南昌二手房市场。 1 2 月1 日 ， 金易 丰居、 建行城建 支行、 南昌 市住房资 金管理中 心联 合推出了“ 二 手房公积金贷款” 。“ 2. 4. 3. 2土地资产的调整 2 (x1 年 7月 31 日，南昌市土地局融资 20 亿，成立南昌市土地储备中心， 这是我市为盘活存量土地资产、促进经济结构调整和企业改革的一项重大举措， 政府通 过土地收购 一土地储备一土地出 让这三个环节， 来实 现南昌市规 划区内 土 地一级 市场的政府垄断，从而为 经营城市提供了 资金 来源。 ” 2 加2 年随 着土地拍卖和招标制度的出台， 全市土地交易“ 有市无场” 的 历史 至此结束。 我国房改破除旧体制的任务已基本完成， 建立新制度 ( 由住房分配体系、 住 房供应体系、 住房市场体系、 住房金融体系、住房中介体系、 物业管理体系和政 府宏观 调控体系等7 个体系组成的以 住房 商品 化为总目 标的新制 度) 的任务已 全 面铺开， 其中 将碰到许多深层次的问 题。 完全建 立新的住房制 度， 需要花20 年 的时间。 毫 无疑问 ， 南昌 房改是在 全国 住房体制 改革的 大背景下开展的。 结合南昌具 体情况， 稳步前 进， 循 序渐进。 南昌 市房管局坚持一手抓培 育， 擞活房地产流通 领域;一手抓宏观调控， 控制房地产开发规模， 促进全市住宅与房地产可持续健 康发展。两手抓的做法，开创了全新的工作局面， 被国家建设部领导誉为 “ 南昌 模式” 。 刀南昌 晚报【 mj ，1 卯9 年2 月27 日 加南昌 年鉴 【 ml ， 新华出 版社， 2 田1 年，1 54页 ” 南昌年鉴 【 m】 ， 新华出版社.2 印1 年，1 55 页 第三章 房改政策催生的南昌房地产市场 1 1 公共政策对房地产市场的影响 政府对房地产市 场行为 如果缺乏完 善的 调节系统， 就难以 保证决 策的正 确 执行， 宏观调控的目 的也 难以 实现。 因 此， 建立 健全完 备有效的 调节 系统， 对房 地产市场就显得尤为重要。 政府公共政策的正确与 否对地产泡 沫的 发展或抑制至关重要， 尽管目 前南 昌的空 置率并不高，不 过未 雨绸缪、防 微杜渐总是必要的. 从宏观上， 对商品 房的 调控， 实质是政 府对开发项目 的 立项、 用地、 规划和资 金的 调控， 同 时也要求房 产企业、 金融机构 和消费 者的 共同 努力. 通过 提高 居民收 入、调整 产品结 构、 增加有效供给才能实现房 地产业的持续健康发展， 为国 民经 济和人民生活水平的提高做出应有的贡献. 从微观上， 同属空置商品 房， 但是其微 观因 素可能各有不同， 如针对需求方 的， 对供应一方的， 金融机构及信贷制 度方面的， 房地 产市 场体 系等方面的不同 对策。 3. l l 土地政策对房地产市 场的 影响 2 (x x)年，市土 地局 在作好 “ 一江两 岸” 道路防洪工程贷款贴现 用地的 前期 征地拆迁的同 时 特别作 好红谷滩240 公顷 土地招商宣传工作。 配合市政府作 好与 厦门 永同昌 集团、 深圳旭飞集团 受让开发红 谷滩土地的 治谈工作， 并已 达成1 00 公顷土地的出让意向。 肠 坚持了 建设 用地审 批集体 会审制度， 确保每个建设 用地项目 经土地局建 设用 地 联审 会 讨 论。 作 好了 南 昌 市 第 一 批 建 设 用 地 报国 务 院 审 查 报 批工 作 ， 为 红 谷 滩 新区建设用地履行了法 定报批手续。 做好了红 谷滩新区 土地出 让工作， 为红 谷滩 新区建设提供资金 保证。 ” 这时， 南昌 市的土地资 源配 置正由 行政管 理型向 市场经营型转 变。 传统 的土 地划拨将成为历史，同时也 将有效杜绝土地 交易过 程中的 暗箱操作。 早 在 1 9 97 年， 南昌 市的土地出让就尝试 过以 拍卖等方 式进行， 只是当 时 “ 应者寥寥” ，所 以 效果并不明显。 但自01年 7 月 份南昌 市土地 储备中心成立以后， 可以说， 真 正的转机出现了。 2 0 幻 1 年， 8 月9 日 ， 市政府出台 南昌 市土 地储备试行办 法 。 办 法 规定， 自2 (x1 年8 月9 日 起， 凡南昌 市 城市规 划区内 所有按规定须实行有偿使用的 存 量建设用地和所有新增建设 用地， 一律由 市土 地储备中 心进行收购和征 用， 并纳 入政府土地储备库， 再 按市政府制定土 地出让 计划实行统一供地。 实行“ 一 个渠 道进水、 一个池子 蓄水、 一个龙头放水” 的土地管理、 经 营、 运作模式。 半年来， 市土地储备中心共收购、 储备各 类土地近4 00 公顷， 为政府提供出让 土地2 66. 67 公顷， 占 市区范围 土地供 应总量的60%以 上， 占 市区范围内出 让土地总 量的80% 以 上。 2 7 与此同时，市政府出台 南昌 市国 有土地使用权招标和拍卖办法 。 办 法 规定，自2 001 年8 月9 日 开始， 凡在南昌 市从事房地产开发、商业、 旅游、 金 融等经营 性项目 需使用国 有土地的， 均应通过有偿出 让方式取得国 有土地使用 权， 涉及城市经营性房地产项目 用地， 一律采用公开招标或拍卖方式出让土地使 书南昌年鉴，新华出版 社， 2 印1 年，1 54页 刀信息日报 i m 。2 加1年1月1 0日 用权。 全年， 市政 府共计出让经营用地67宗， 面 积2 66.6 7 公顷， 其中 涉及房地 产用 地45宗， 面积1 60 公顷，全部都采 用了公开 招标或拍 卖方式出 让。 j 政 府需加强 和完善土地市场的宏观调控。 土地市 场是源头， 抓住了 源头才能 掌握主 动。 一个竟争 有序、 统一规范、 信息 对称、 交易安 全的 土地市场秩序是房 地产业持续、 快速、健康发展的基本前提和有效保障。 土地的 拍 卖不仅使一 些有实力的开发商得到了 必要的土 地储备， 也可以 使政 府经营城市的方针政策得到实施的资金。 无疑， 对土地使用权的招标拍卖会促使 当 地政府更加 热衷与 土地拍卖， 同时也会使房 价逐渐抬高。 但更加重要的 是， 它 将使开发商获取 土地的途径单一化， 可以 在一定程度上 规避以 往常常存在的“ 疯 狂圈地” “ 占地不开”等不良现象的出现，提高了开发企业的准入资格，使得整 个房地产行业在质上也可以获得飞跃，从而有利于市场的最终成熟。 土地的 成本高 从而拉大了房价。 在南昌楼市， 开发商的 利润一般要保证在 10 % 一15