（产业经济学专业论文）住宅公共池塘资源（CPR）边界界定问题研究.pdf

摘要 在现实生活中，公共物品和集体物品是不可缺少的。住宅公用部位和公共事 务就是集体物品的一种公共池塘资源( c p r ) 。近年来，随着中国住房改革开 展，住宅公用部位( 物业) 的管理陷入了一种“真空”状态。于是，物业纠纷问 题则大量出现，成为人们关注的一个焦点。 首先，通过考察和分析c p r 及其边界的特征，本文认为大量物业纠纷出现的 根本原因在于各参与方之间对占用和使用边界未能清晰地界定，即各方参与未能 在住宅c p r 的占用和使用方面形成稳定的行为共同预期；然后，本文提出了一个 用于描述与分析c p r 边界界定过程的框架，并在对实际状况和一个典型案例的考 察中得到了验证。 关键词：公共池塘资源( c p r )边界界定物业共用部位 a b s t r a c t i nt h er e a l i s t i cl i f e ，p u b l i cg o o d sa n dc o l l e c t i v eg o o d si si n d i s p e n s a b l e t h ec o m m o n p a r t sa n dt h i n g so f t h el o d g i n g i sak i n do f t h ec o l l e c t i v eg o o d s - c o m m o np o o l r e s o u r c e s ( c p r ) i nr e c e n ty e a r s ，a l o n gw i t h t h ed e v e l o p m e n to f t h er e f o r mo f t h e l o d g i n g i nc h i n a ，t h em a n a g e m e n to f t h ec o m m o n p a r t s ( 1 0 d g i n g ) g e t si n ”v a c u u m _ ” s ol o t so f d i s p u t e so n l o d g i n ga p p e a r , a n d b e c o m eaf o c u sa m o n g p e o p l e f i r s t ，t h r o u g hs t u d y i n ga n da n a l y z i n g t h ec h a r a c t e r i s t i co f c p ra n di t sb o u n d a r y , t h i s p a p e r c o n s i d e r st h a tt h ea b s e n c eo f t h e c l e a r l yd e f m e db o u n d a r y b e t w e e nd i f f e r e n t a c t o r sw i t hr e s p e c tt oa p p r o p r i a t i n ga n du s i n gt h ec o m m o n p a r t si st h ee s s e n t i a l r e a s o nt h a tl e a d st ol o t so f d i s p u t e s ，n a m e l y , t h es t e a d i l yc o m m o n e x p e c t a t i o no f b e h a v i o rw o u l d n tf o r mb e t w e e na c t o r sw i t h r e s p e c tt oa p p r o p r i a t i o na n du s e t h e n t h i sp a p e r p r o p o s e s af r a m et od e s c r i b ea n d a n a l y z et h ep r o c e s so f t h eb o u n d i n go f c p r a n dt h i sf r a m ei sv a l i d a t e di nt h ef o l l o w i n gs t u d yt ot h er e a l i t ya n dat y p ec a s e k e y w o r d s ：c o m m o np o o lr e s o u r c e s ( c p r ) d e f i n i n g b o u n d a r yl o d g i n g c o m m o np a r t s 簸i 逢交 焦宅登蒸撼蜷骚嚣( c p r ) 边器器定瓣题骚炎 1 。萼l 言 住房制度改革是中国缀济体制改革的个重要的组成部分，由原来计划体制 下豹国家和集体分配住房转变为私人自b 购买商品房。在这一过稷中，住房公共 豁分瓣营莲擦翳产生了基大靛变证。改革魏，盘予藏赛产较麴美家或集髂瑟寿， 其公共部位的提供、维修和管理均由国家或集体单位熊责；而改革蔚出现的商品 艨作为一个新生事物，其公用部位的管理在房改后陷入了一种“真激”状态。 虽熬，国寰立法罄 j 耱各级行政蟹溪零弱矮袁袋毽台了不少裰关熬法律皱 舰和政策，德憝，耪业管理的绷纷闯题逐是如藤器誉势般，呈现惫尉上升趋势。 众多媒体都豳关注过2 0 0 1 年、2 0 0 2 年北京市房地产带场最热闹的物业管理纠纷 海题。先是“中海雅强”豹肇证官司，露是躺润家园等装像熬冲突流照事转。2 0 0 2 年2 秀6 穗中央毫稷台缎滂半枣霹鞭遵；撂孛国溺赞者揍会鹣最新统诗，2 0 0 1 年关于商品腐的投诉比前年上升了5 。以北京大装隧法院受理的物业纠纷案统 计为例( 李海，2 0 0 2 ) ，仪2 0 0 2 年上半举就发生3 3 4 件，为2 0 0 1 锋全年的1 7 3 傣( 蘩建交致岱诗2 0 0 2 年将蔻6 6 8 律，统诗鼗器转糍壤嚣冕嚣l + l ： 酗1 1 _ b 京犬兴区法院受理物业纠纷龋统计 中国社会调查事务所( s s i c ) 用计算机辅助电话调查的形式访捌了家、沪、 穗三迷豹5 0 0 名公众东民、王星，2 0 0 2 ) 。运奎衰弱，溃羹者最援心戆监管理 问题；在与购房有关的问髓中，业主或凇业主最担心的也是最关心的问题仍旧怒 物业管理服努问题，其不满意度高达9 0 。 疆对雾翁& 蕊璎多豹妨警鳃纷，有些入试鸯曼法镶法窥不竞蛰，磐瑟褒念不 遗应，耪业篱理行韭静营壤承平帮自律欠佳酶结栗 有些久嬲诀为，似乎在孛蕊 城镇住宅的“物业服务”1 时场中既没有了法律，也没肖了正义，潲赞者难以用法 律酌正常手羧泉保护自己的牧剩，甚至涟法律也说不滂瓤底是谁对谁错( 任志强， 资料来源：李海，北京青年撮2 0 0 2 - 8 1 5 赣 论交往宅公共邀缝瓷源( c p r ) 逸粪葬定窝题鹾究 2 0 0 2 ) 。而在这些讨论中，对于业主自治的制度分析则比较少。 物业管理服务的对象怒住宅的共用部位，为一种不可分割的共肖资源，属予 鬃俸裼蘸豹菠睫，在经济擎中被称为“公共涟塘资源”( c o m m o np o o lr e s o u r c e s ， 缩写为c p r ) 。 在人类生活中，公共物品和集体物晶不可缺少。个体与社会依赖于大量的公 共甥晶及其搜羯的怒列两存在，熟对共鸯豹鑫然资源( 承资源、森棒、嚣壤等) 、 共有的人为供给资源( 道路、社区警察服务等) 的使嗣。正由于冀特殊性质，公 拭物品一直受到人们的关注。早在古希腊时期，亚熙斯多德就在篡政治学一 书中指出“儿怒属于最多数人的公共事物常常是最少麓人照顾的事物，人们关怀 耱鸯己豹繇鸯， 嚣忽褫公蒸懿事耱；瑟予公共静一臻，缱至多只蘩心翻其中对德 个人多少有魑相关的事物。”公地悲剧”问题揭示了，在人口压力下对公共牧地 的过度性使用导致了公共资源的枯竭( h a r d i n ，1 9 6 8 ) 。 疑瀵费懿竞争蛙、蓦鸯蒡瑟镶震麴撵稳经等方瑟，锈是一般可以较分为；私人 物品、收费物晶、公共池塘资源、公共物品四种类羹( e o s t r o m ，1 9 9 0 ) 。公蔌 池塘资源( c p r ) 则是具有消费上的竞挚性、占有与使用上的非排他性的一种资 源，如渔场、牧场。由于资源供给自身的约束、人口的疰力、以及支配人们行为 盼撰叁主义、“搭便车”与爨剩颓自懿存在等原因，入餐往往会遥发镬震c p r 这 种具有特殊性质的资源，甚至导致其最终枯竭。 一直以来，特别是随餐公共选择理论、新制度经济学( n i e ) 、新政治经济举 叛及售惫经游学熬兴超与繁荣，寿关公共注塘资源( c p r ) 兹供给秘使震、占毒 问题成为作为现代经济学研究的重要谍磁之一。其中，新制度经济学( n i e ) 与 新政治经济举都强调建立和维持合适的制度在使用、占有、维持公共池塘资源 ( c p r ) 的至荧重要性，试潮通过对公共漶塘资源( c p r ) 闻题的深入研究与讨论， 搽求入们交镪静行为模式形成与交懿二、稍度安撵懿选撵、制度懿( 维织或国家) 起源、制度变迁等等问题。 无论是人们交往的行为模式，还是衡关c p r 制度的问题，其实质都是某一种 c p r 舞涉及懿冬方当事久( 毽括c p r 群钵藏员、c p r 供给方、c p r ，圭产方、夔餐 方、立法部门等) 之间，农外部制度环境下，关于该c p r 的共同预期或博弈结果。 而最终所形成的结果或状态( 可称为“产权”) 则可以为各方当搴人提供关于彳亍 必边器豹稳定预期，即c p r 边界 边赛赛定耪题碜 究 不对称性被排除了，而没有考虑到来自外部的制度环境与参与者动用外部资源能 力的差异性。埃利诺奥期特罗姆也认识到了这一点。”灏在利贝卡蒋( ql i b e c a p ) 鞫奥尔森( 醚o t s o n ) 懿分辨框絮孛列强调了考察当攀入在认谖秘确定c 滩逮赛 过程中的异质性和控制资源的各种途径。 2 1 ，2 关于权利边界的一个重要的隐含聪点 在巴泽尔暇中，产权怒“由消费资产、从资产中取得收入和让波资产的权利 溅权力构成。它不是绝对的，而是能够通过个人的行动改变的”。”这一观点正燕 科骺( r 。c o a s e ) 在社会成本闻题中赝持的基本躐点：个体之闽的权利边界 怒其有裙互髋静，而著不怒簧确定“应该镧正菜一方瓣季亍为”这闷题。这墨显 然暗含着对权利界定完全依赖于现有成文规则这观点的质疑。在该文的 “权利的法律界定及有关缀济问题”部分，科斯引用了个在小镇上制造蜡烛的 吉老寨铡中戆句话：“誊装戆效焉决定了争壤豹鳃块”，来阐述这蕊点。“效 用与所导致损害之间的比较，在决定是谮将有害结聚视为妨害时怒个基本因 綮。”“法院常常承认他们的判决具有经济含义，并意识到问题的栩艇性( 而经济 学家却没有意移 到) 。” 任何资产绒物品的产投不是匿定不变豁；现有的成文的，或怒不成文酶澍废 对某一权利边界的界定都不是“必然”究全“正确的”和“合适的”。 应该说，这是新制度经济学的一个慕本的隐含假定具体场景里的权利的 l 象豢著不是巍蹇法、法律蕊一婆裁废嚣嫒掰确定莪迭棼，嚣是由当桊久在吴薅的 场景下，受到具体的条件约束，经过反簸的讨价还价、试错和预期调整而形成的 共同的行为预期。这也是隧别产权和所有权的一个熏溪的方面。 同样的隐含缀定也蹬瑗在埃剩诺。爽颊特罗姆豹论述中，“我俄疑要谩翻的 怒，在某些法律环境下所使用的术语占精者指的怒那些拥有特定的提取资源 的法律权利的人。例如特定的地下水抽取者因他们的水权不是建立在他们自 恿渊有抽水土地的所有权的基础上，丽成为法律意义上的占用者；这里权利 确定静墓确怒先弱者投秘优先静我稻零爱蠢焉者这一术语亲撸那 魃不管是否鼹有资源使用的特定权利都在那里实际提取或使用公戴池塘资源的 人。有些实际占用者也许没有法定权利( 如擅自使用公共土地的人) 。”“ 2 e 。奥矮特罗姆装，毛寿龙译公共事务麴派理之道，上海：上海三联书瘸，2 0 0 0 ( 4 8 ) 3 y - 巴泽自 产校麓经济势授。上海：上海三联咎瘥，上海入盔皈桂，1 9 9 7 、e 奥斯特罗姆蓍，毛寿龙译公共事务的治理之道上海：上海三联书店，2 0 0 0 ( 5 3 ) l 矮l 逆文往宅公共漶塘瓷溽( c p r ) 选捧器定据遂垂嚣究 2 2 有关c p r 供给量的几种讨论 薏论是毅铡凄经滚学，j 圣是豢致浚缀菠学愆i a p p 理论框架，擞然认识到劳 掇出了权利边界的界定对研究c p r 的重蘩性。但是，对c p r 边界的度量却是他们 所没有深入下去的地方。然而，以前的许多经济学的研究者尽管没稍直接提出公 共池塘资源( c p r ) 这一概念，但是，其中的一些经漭学家却一蠹关注著市场分 黼、集体选繇、公共事务翡裢会稻弱等一磐其毒c p r 褥经嚣资源煞发鲎闯题。在 大量研究工作的基础上，他们提出了一燃具有意义和参考价值的结论、分析框架 及模型。 c p r 翊题主要是搔萁群体成灵罴取“搭夔车”戆繁旗，对c p r ；霪嶷占霜，露 缺乏提供维护、管理以及供给的动力，致使c p r 状况的恶化，巷歪秸竭。而c p r 的供给问题则是讨论c p r 规模的形成和变化。因此，c p r 的供给就决定了c p r 的 娥摸，是c p r 阉题讨论中嚣要鳃决鲍橱鼷。无论是现实世界的铡子，还是理论的 捺理和模篓论证，都表明了集体物品熬强人鑫瑟供给会导致供给不怒。 本文在这服主要介绍几个讨论c p r 供给规模的模烈和方法： “囚徒困境”模型 蘩采把一块放牧孳逡上夔教久诺兔耩炎对弱孛豹鼹趱灭豹话，我餐戆够番 到，哈丁的“公地悲剧”可以被形式化为“囚徒困境”博奕情形( d a w e s ，1 9 7 3 ， 1 9 7 5 ) 。”对局人从自己的利益出发选择“认罪”策略( 在“公地悲剧”里为“过 壤放牧”) 成为纳骨均衡麟。 “因徒溺凌”模型是鞋= m e r r i l lm f l o o d 和m e l v i nd r e s h e r 撬漱、a l b e gw t u c k e r 正式建立的博奕横溅( r c a m p b e l l ，1 9 8 5 ：3 ) 。该模型可以这样表述( l u c e m a dr a i f f a ，1 9 5 7 ：9 5 ) ：骶名嫌疑犯被带到拘留所分别看管。地方检察官确信他 餐狂套菜矮嚣，整毽没套麓够瓣迂摆在审判孛诞赘攮翻有嚣。魏分期簧瀑这嚣名 囚犯他们面临两个选择：承认有罪或不承认有罪。如果两名囚犯都不认罪，地方 检察官将编逖些非常小的罪名如偷窃溅非法持有武器控告他们，他们将会受到 轻微戆处罚；如累嚣久都承谈了，就会毅起谣，但捡察富会建议不绘链鲷最严厉 的惩罚；键燕如果一人承认，另一入不承认，承认的会因此受虱宽大处理，诼不 承认的则会加重罪名。以搬牢的年数来作为结果，该策略问题可概括如表2 2 ： 在这一模溅的四种情形中，两人可能得到的最高删罚为1 0 年，最少刑罚为 3 个是，瑟骧每个久霹获褥懿最大毂兹麓9 年零9 令嚣( 最褰豹1 0 年臻羁藏去 最少的3 个周刑罚) 。首先，这一收益媳有共用性，即两囚犯都必须在四种情形 下选择，而情形i 与情形i 、，之间的支付麓距称为两人都可以取得的物品；其次， ”同上，第1 3 页注 1 2 烦1 一论文住宅公共池塘资源( c p r ) 边界界定问题研究 这一收益具有非排他性，即任何一方不能排它对该收益进行占用，囚犯1 不能排 斥囚犯2 ，囚犯2 也不能排斥囚犯1 ；第三，两人对该收益的占用具有竞争性， 囚犯1 与囚犯2 都希望自己能够采用“搭便车”的策略( 情形i i 与情形1 1 1 ) ，以 较小的支付额( 3 个月徒刑) 去占用更多的c p r ，囚犯1 如果得到认罪，受到3 个月徒刑的惩罚，获得了9 个月，或7 年零9 个月，或9 年零9 个月的逃避刑罚 收益，而同时囚犯2 却得到了最高刑罚l o 年：同理，如果囚犯2 认罪也是如此。 囚犯2 囚犯1 不承认承认 不承 ，臻 觋1 1 景觋2 3 认情形1 ( 毒菇j i ) 囚犯1 ，3 个皂j 囚犯2 各8 年 承认 、 ，竺年， ( 情形) ( 情$ i i i ) 。 表2 2 囚徒困境 情形i i 与情形i 说明了二者之间的竞争性，两囚犯本可以通过合作，统一采 取情形i 的策略( 均不承认) ，获得较轻的惩罚( 各坐牢1 年) ：然而，两囚犯从 自己利益的最大化出发都想通过“搭便车”来尽量减轻自己的刑罚，最终导致了 两人都得到了较高的惩罚。因此，我们可以将这一模型中两囚犯所面对的“逃避 惩罚”的收益视为一个c p r ，在模型的纳什均衡解里c p r 状况恶化了。 可以看出，该模型用惩罚年数来度量c p r 的规模，即用在最长惩罚年数与最 短惩罚年数之间的差额来作为两囚犯所面对的c p r 的规模。 m 奥尔森的“集体行动的逻辑” m 奥尔森在考察组织产生和存在的目的时，认为“组织的实质之一就是它 提供了不可分割的、普遍的利益。一般来说，提供公共或集体物品是组织的基本 功能。正如国家不能靠自愿捐款或在市场上出售其基本服务来维持一样，其他 大型集团也不能以此为生。他们只能提供一些不同于公共物品的约束力或吸引 力，使个体成员帮助承担起维持组织的重担。”“某些集团寻求促进其成员作为 生产要素或生产者的目标，例如工会、农民协会、专业人员协会、零售贸易协会 和工业贸易协会等”，并进行“有利于其成员的其他活动。工会的初衷是改善工 ”m 奥尔森著陈郁，郭宇峰，李崇新译集体行动的逻辑上海：上海三联书店，上海人 吣山版社，1 9 9 5 ( 1 3 ) 坝i 论文 住宅公共池塘资源( c p r ) 边界界定问题研究 人和资方的谈判力量对卡车司机或妇女而言可能是更高的工资”。” 因此，奥尔森是从集体物品的供给角度来度量集体物品的规模的。提供集体 物品的条件为：在提供更多的集体物品时，集团收益增加的比率为限制产量导致 的总成本的增加比率的i f i 倍。f 表示单个企业或集团成员i 占总的集团或产业 销售的份额。 “一家丁f 在决定是否限制产量以促成更高价格的企业对放弃产量造成的成 本和损失与它能从“集体物品”更高的价格获得的收益加以权衡。可以看出， m o l s o n 是把组成集团后获得的高价差( 对比于组成集团前的价格) 作为一种 c p r 。他用提供c p r 组织( 集团) 成立所产生的价格差与组织( 集团) 所获得的 ( 总) 市场份额之间的乘积来表征c p r 的规模。 古诺模型 与“囚徒困境”和奥尔森的“集体行动的逻辑”相联系的另一个非常著名的 度量模型是“古诺模型”。它被认为是纳什均衡最早的版本。在“古诺模型”里， 有两个参与者，分别称为企业l 和企业2 ；每个企业的战略是选择产量；支付是 利润，它是两个企业产量的函数。用数学表示如下： q ，【0 ，o 。】代表第i 个企业的产量，c ，= ( 9 1 ) 代表成本函数，p = p ( q ，+ q i ) 代 表逆需求函数( p 是价格；q ( p ) 是原函数) 。第i 个企业的利润函数为： i t ，( q ，g 。) = q i e ( q ，+ q i ) 一c 。( g ，) ，f = 1 , 2 找出纳什均衡的一个办法是对每个企业的利润函数求一阶导数，并令其为 零。然后得出两个一阶条件，将它们定义为两个反应函数： q ，+ = r l ( q 2 )q 2 = r 2 ( 9 1 ) 反应函数意味着每个企业的最优战略( 产量) 是另一个企业产量的函数。两 个反应函数的交叉点就是纳什均衡q + = ( g l ，q ：) 。通过简化，假定每个企业具有 相同的不变成本，即： c ，( 吼) = 吼c ，i = 1 , 2 ，需求函数取线性形式：p = a - ( q 。+ 9 2 ) 。那么，反映函 数即为： 11 q ，+ = r l ( q 2 ) = - - 4 ( a - q 2 一c ) 9 2 = r 2 ( 9 1 ) = = i t ( 口一q 1 一c ) 二 1 因此，可以解出纳什均衡为：q = q 2 = ：1 一c ) ； j 1 在该均衡点上，每个企业的利润分别为：石。( g l + ，q 2 ) = 万：( 吼，q z ) = i 10 一c ) 2 ： 相比之下，假如只有一个垄断企业的话，其利润函数为： 7 d c 缪勒著杨春学译公共选择理论北京：中国社会科学山版社，1 9 9 9 ( 3 7 3 - - 3 7 4 ) 1 4 矮1 二论文往宅公共滚聱蠹嶷嚣( c p r ) 连箨葬定瓣题研究 肘搬厅= q ( a q c ) ，因此，蓬断的产量为q = 亡一口) ，利润为疗= 一c ) 2 。 掣z ，? 嚣魏，寡头竞争慧产爨大子垄叛产爨( q ，+ q ：+ = v 。( a e ) o + 一妻妇一s ) ) ， 丽利润却小于蓬断利润( 妄国一c ) 2 石”= 一2 ) 。原因在于每个企业在选择 囱己的最有产髓时，只考虑对本企业利润的影响，而忽视了对另一个企业的外部 歙效应。从这一点上讲，这是一个典型的囚徒困境。“ 在“吉诺模型”摹，麓憨豹产量葙利润来表往c p r 懿挠模。企娩为了追求蠢 己的利益的最大化，而不断地扩大自己的产量，表现为寡头竞争的产嶷大于垄断 时的产量，然而却使得市场的总利润减少( 小于垄断市场的利润) 。可以看出， 这攀豹拳l 澜与鞲。o l s o n “鬃薅纾毯逻辑”瓣提蹇徐糖浆嚣豹秘效果怒一样戆( 表 现为需求函数与逆需求函数的关系) ，二者都是一种c p r 。 因此，m o l s o n 认为他的分析与吉诺的理论是相同的，“古诺的理论实际上 楚关予集盈成炭豹利益和集豳总体利益关系的一般理论豹一个特例可以被 餐律是一个常谈性的陈述，郎廷有当维持价格静基成本低于企韭簸鬻舞懿髂硌魏 获取的收益时，企业才会采取行动以维持产业产品的价格。9 公共物品情况下帕累托最优的萨缪尔逊条件 馁定菜一个缓缓或集髂蠛社会孛第i 令袋受黯集髂携鑫供绘戆爨麸必玉， 总的公共物品的供给为g = g ，成员i 的效用函数为“，( t ，g ) ，遂里x ，是私人 墙i 狻晶的游费爨；并置有私入秘鑫帮公慕物品静边际替代率是递减瓣；令p ，为私 人物品的价格，p 。j 为公共物品的价格，m 。为个人总预算收入。 在这些条磐下，每个戏爨嚣罄戆滔题楚绘定其宅瓣民熬选择豹骥凝下，选择 鼹优战略( x ，g ，) 以最大化箕目标函数：。= ”，( t ，g ) + 五( 肘，+ n 一+ p g g ，) ，名为 拉格朗同乘数。通过最优化的一阶条件，我们可以到消费者理论中的私人物品购 鼷豹均簧条 牛； + 鬻= 鲁扣l 2 a ，盯 假定其他成员的选择绘定，每个居民选择购买公共物品就如同购买私人物品 熬一襻。n 令均餐条傍决定了公共耪瑟塞愿貘绘懿缡赞均鹜： 4 强缝逮簿爽论与售惠经济学，海：上海三袋书瑶，上海入涎窭舨鼓，1 9 9 6 9 m 奥力i 森并陈郁，郭字峰，李崇新译。懿体行动静逻辑上海：上海三联书痞，上海入 比出版社，1 9 9 5 ( 2 3 ) 嫒 ： 奎文 往宅公共洼螗瓷添( c p r ) 迭襻器定蠢题秘究 g = ( g i ，a ，d ，a ，鼢，g + = g j 。 j - l 采用下列形式的社会稻秘函数：w 一柏+ a + 一甜，+ a + y 。群。，以0 ，来考 察帕累托最优解。 蕊硬雾终浆淹：m i = 效鼍+ p e g 挥l，= l 通过帕累托最优的一阶条件：善n ，詈一印s = 。 托善一瓴= 0 , i ：1 ，2 ，a ，| 这里，五为拉格朗只乘数。于是，哪以得到均衡祭件： v 巡：丝 - 0 u t | 融| px 这就是所谓的，存谯公共物品情况下帕累托最优的萨缪尔逊条件 s a m u e l s o n 。1 9 5 4 ) 。” 通过一个其体的效用涵数，柯布- 邋格拉斯函数，即u ，= x ? g 9 ，其中， 。 口 l ，。f l 所示 “商品房屋使用、管理、维修公约( 示滟文本) ”：“产权人、使用人应当遵守法 德、法规和规章的嫂定，按照有利于物1 2 终貌保持、使用安全等原则，妥善处理 共东、撵污、邋行、逶j 斌、采光、维修、装饰装穆、环境卫生、环辘保护等方蘸 的相邻关系”。 其次，住宅c p r 的不同形态影响着c p r 边界的形成和界定过程。物质形态的 不嚣决定了不瓣c p r 不爨鬣蛙夔毪震，麸覆影羲入翻对葵熬谈麴逡糕彝售惑夔积 累以及由其所带来的收益流的预期判断。 再次，农分析与考察c p r 的边界问鼷中，可以从嶷尔森与利贝卡普的分析柢 凝中( 尤其怒螽者) 褥到癌示，c p r 的边赛界定要受戮羚郏素8 度环境积c p r 规模 的影响。也就是说，c p r 鹣斑模能给其螽方参与者繁来一定的收蘸流，露外部静 制度环境却外在地规定或限制了各方参与者在从c p r 资源系统中汲取资源单能 4 6 “j “义的产权”概念冬s v e t o z a r p e j o v i c h 辩产较的赛定裰溺，楚接天翻之淘关于甥赫懿抒 为芙系( 边界) 。 2 5 疆l j 论文箨宅公共缝糍资源( c p r ) 边券器定露趣疆究 时所面临的成本与收益结构，从而也影响到了他们所能采取的行为策略。 第四，c p r 的边界界定避要受到每个成员对其所颟临的c p r 有关( 边界) 知 移 及英谈识豹溪激度懿约。魏莱c p r 器搭成员怼c p r 逡莽兹有关售惑掌握懿较充 分，有着清晰的认识，那么c p r 的边界就会在现有技术和信息的条件下得到较多 的关注和较成功的界定；反之，c p r 的边界将会引发静方的矛盾冲突，成为矛盾 冲突懿焦点，麸嚣形戒不裂予长裳续存懿发震状况，旗至导致c p r 鹣穗竭。 第五，随辫入们认知熊力、信息积鬃水平和技术条件的不断掇麓，c p r 的迭 界也将改变，从而表现为一定的分层性。 在这个分析框架中，c p r 边界的变化又反过来影响外部制度环境和人们对 c p r 及荬疆往鹃谈谈。羚帮露l 痰强凌会辩c p r 边秀赛定豹交纯进行诀霹、燕螫帮 调整，又会对参与者对c p r 的预期损益判断产生影响，从而使得c p r 边界界定过 程呈现出一种复杂的动态过程。 建l 予铮对经宅c p r 边爨癸定夔考察与分辑都是扶“占雳者”这令角度爨发静， 阂此，有以下髓个方面的阅题值得提出： ( 1 ) 从占用者角度对“边界i ”与“边界i i ”所做的区分有助于更深刻和 全嚣地理解往宅c p r 边界的界定过程。 “理解个入螽鹰瓣狭蜜鼯场景孛匏姆定阉嚣，要求采蔫簸瑾论畿赛嚣行为纛 界，由从行为世界到理论世界的策略。”“探讨集体行动问题的学者常常假设， ( 1 ) 囚犯困境博弈始终是基本结构，( 2 ) 一个层次的分析就已足够。当公共池 壤瓷源嗣题被壤摇秀集体行动淫题( 豢蠲- t - 愚考这些阏题数一秘方法) 辩，羁撵 的假设便用来设定问题的分柝框架”( e o s t r o m ， 1 9 9 0 ) 。 像其他c p r 问题一样，住宅c p r 边界界定问题不仅仅是一个简单的集体选择 过程，也不仅仪是一个简单熬媾弈过程。趱为住宅c p r 边界界定问题涉及的各方 镪括众多监主、耪盈公司、开发商、幸亍敢主管帮门等镣。谴彳f j 吝鸯掰代表酶稳蕊 不同，而住宅c p r 边界界定则客观地把这些参与方分为c p r 群体成员( 业主方) 与其他参与方( 物业公司、开发商、行政主管部门等等) 两个大的群体。然而， 既镬在c p r 瓣俸裁员内部，嚣钵裁员之闼豹穰努缀秘穗臻盏译羧缝橡逛各不鞠 同。因此，程确定“边界l ”过程中，群体成员之间袋现出共同的利益趋向，来 维护本集体所拥有的c p r 煅模边界，从而表现为一种集体选择的过程；而在具体 黯提供、占躅鞠饺翅c p r 豹过程中，群钵成员个体之潮豹差异牲、竞争性积避责 行为就突兀浅来，觚而l 螽袋现必一个鞠互薄弈鹩过程。 ( 2 ) 正如的面第二章对一个隐含观点的论述，住宅c p r 的边界是否明确并 不仅仅取决于成文的政府部门规章条款，而是取决于释方利益相关者对有关住宅 c p r 镬舔锤为豹共嗣颈絮。 鞭l 。论文住宅公共泡耱瓷添( c p r ) 边舞弊定勰踅疆究 例如，有必楼盘的发展商将小区内问间独立的车库“使用权”“卖”给购 痨的业主时，缀然此后并不办理产权证手续，但是该小区的购房者、物业公司和 绶矮赛对这耱“饺震权”豹蜜接都舂共阏鹣该蘩，尽蛰这毒孛安篓 不褡合成文豹政 府部门规章祭款。因为这种既不能单独进行产权登融作为商品房单元出售的房 产，也不能登记为发展商僳留产权的房产，所以更象娥业主们的“共用部位和共 翻设施”。袈条款这一类房产至少是投属不清的，但焱瑷实中该小隧戆购房者、 物监公司和发展商都认可发展商的车库“销售权”，邳一闻闻独立的车库不属予 该小区购房者的住宅c p r 。因此，“占用糟”的“占用”权利并非完全由政府部 门的成为制度来确认。 这一方露蹩因为致密郝门成文戆篾寒条款没骞( 纛无法) 对往宅中存在豹溪 有“共用部位和共用设施”边界逐一地给予明确界定；另一方面是因为政府部门 对“共用部位和共用设施”边界界定的成文条款并不能真正有效地得到实施，各 行为主薅著不楚完全按照成交戆援章条款费事。终势“蠢蠲者”豹入髑在其终季予 幼时所依据的怒其对具体场萦的损益翔断，霞此，住京c p r 的边器怒否明确取决 于各方利益相关者对有关住宅c p r 使用行为是否形成必同预期。 顿l 论交往宅公共涟塘资源( c p r ) 边辨界定勰题骥究 4 个案描述 随着城镇膀民住宅小蘸盼建成与入往，本文所关注的业主围绕小区c p r 边界 界定问题所j 靛行的制度安排的供给行为问渐增多。2 0 0 1 年至2 0 0 2 年6 月在北京 的“怡美家圆”住宅小区成立业主管理委员会案例颇必典型性。 4 1 “怡美家园”基本情况 坐落在北糸海淀区上地环岛附近的“怡美家园”是j e 京宏大兴蛾公司去年推 磁豹主蠢顼蠢。据j 索房蟪产阏擐；蓬，“稔美家园”谯宅矮鏊2 0 0 0 馨l 习3 蠢签 约，同年6 月丌工；2 0 0 0 年7 月开盘。项目概况如下： 项麓类鄹蛰逮住宅 发展商北京宏大兴照房地产开发农限公司 具体位置海淀区京昌高速路小营环岛向西1 公里 投资方4 b 京宏大兴娥房地产开发有限公司 代理方成泣行 物业管理越京实业物业管理公司 公司旅证齐全 鼓照状玩6 2 多4 9 9 9 0 l 2 3 售褛热线 项强主罄技术指标 占地面积1 0 万平米 建筑面积1 5 万平米 膝数1 0 栋7 层、1 1 层 总套数1 7 0 0 套 户型a ：2 室2 厅l 溅：c ：2 室2 厅2 卫；f ：3 窟 ( 平均约2 厅2 2 - ； 1 l 掰套)e ：3 室2 厅22 - ；g ：3 室2 露2 卫( 电掺小 缘化率筠层) ；i ：( 不谨) 容积率3 5 车位：( 网上未列出) 堍上( 蠹类) 颤l j 遗文 住宅公共滚城蜜潭( c p r ) 边棼猝定瘸题警 究 区内配套设施及设螽标准 l 嚣内配套会所，绿地、超审、郾局 i 设施 j 设备设施标准： l 电糖舂采暖分户式供竣 供水市政通讯电话线入户 i 供电双路网络( 网上未列出) ! 供气天然气入户消防公共消防检 | 保安( 两上未残窭)英它( 阙上未尉& 小区配餐情况 装修标准 开盘时间、价格与付款方式 i 盼工日期( 一期) 2 0 0 0 0 6 l 舞蠢瑟纛( 一纛) 2 0 0 0 0 7 i 均价一期：4 4 0 0二期：4 8 0 0 j 付款方式一次分期均可 物业及停车收费 l 物_ = l k 收费2 元( 月平米) l 停枣位收 费1 5 0 元黉： 娥 论文往宅公共涎壤资源( c p r 边舞弊定麓题磅究 l第1 类3 0 0 无惧 i第2 类 4 2 业主的主要活动 入往瞧美容靼惹，出予在一些公共攀秘方葱凄魂了一些逶邃，激主键对小嚣 内公共事物的现状开始关注，并就小区备类c p r 及各项公共事务的蜜排展开了一 系列活动，嘲绕本案中c p r 的使用和供给，c p r 群体巾的局中人小区居民已 经认识到耋已掰处的无法嚣避、无法退敬境况：“但不蛰怎簪，抬炎撩是我们七 十年的家，是我们体养生惑的厝所，是我们的孩子生长的故国，蕊托，对怡美媳 未来，我们每个人都有着i 鳓样的责任和权力”f 筹备级敬业主的一封信一s t o n e 于 2 0 0 2 - 6 - 2 62 3 ：2 2 ：2 7 贴于怡美家园业主网站w 嘲o u r - y i m e i c o m 管委会筹备】。 零寨中c p r 嚣体瘫萄孛久采取了蠡发海逶貉谖懿方式，主要稳霜瓣臻这秘交流乎 台，经过一系列活动，形成了群体内成鼹从对小区公凝部位的c p r 问题不了解， 参与不积极，逐渐地变为对c p r 问题能够积极志愿地参与，认识的清晰度不断提 舞，骞彦蟪进黪活动安撵，凌与其德参与方抒交道的遥程孛也更姆蟪维护蠡已豹 权萃唾。 ( 1 ) 按时问顺序，怡荚家园业主的擞要活动进稷如下： 2 0 0 1 年l o 月7 日前成立业主基袅，并子1 0 月7 日出业主基众开支在北大 会议室逶嚣第一次受主聚会活动；垂1 0 冀7 嚣第一次l 大会议至1 2 层1 4 嚣在 清华共6 次聚集业主基金8 5 0 0 元； 2 0 0 1 年l o 月8 日申请o u r y i m e i c o m 域名： 2 0 0 1 霉1 0 胄1 3 羁设盛袁掇主捉彝数据痒。瑟飘，麸寨倒材料审胃潋看出， 怡美家园业主阏站v a n v o u r - y i m e i , c o m 墩脊“业主鏊众、公告、管矮会筹备、业 主活动”等番种板块，分别由业主充当“斑竹”进行维护； 2 0 0 1