（工商管理专业论文）房地产集团风险控制的战略与研究——以万达地产为例.pdf

学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究工作所取得的成果。除文中己经注明引用的内容外，本论 文不包含任何其他个人或集体己经发表或撰写过的作品成果。对本文 的研究作出重要贡献的个人和集体，均己在文中以明确方式标明。本 人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：l 勃巍 日期：芦秒年月日 学位论文使用授权声明 本人完全了解中山大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学 校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电 子版和纸质版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论 文进入学校图书馆、院系资料室被查阅，有权将学位论文的内容编入 有关数据库进行检索，可以采用复印、缩印或其他方法保存学位论文。 学位论文作者签名： ：a 磊 学位论文作者签名： 为j 琉 导师签名：么主叭， 日期：砷，0 年匆月易日 _ _ 。1 。 硕士生：范磊 指导教师：李新春教授 摘要 房地产行业是一个资本密集型行业。具有投资大、风险高、供应链长、地 域性强的特点，同时由于具有众多中长期建设项目，因而短期流转资金需求量 巨大。公司的资产储备和管理水平与企业发展战略和竞争力密切相关，而运用 何种手段管理控制风险一直是房地产商所关注的热门话题，尤其面对着当前政 策的收紧、消费人口红利的结束以及负债率过高等企业内部治理等问题，房地 产商们纷纷调整未来发展的战略方向。2 0 0 8 年的金融危机更是作为一个导火索 掀起了一股企业风险控制热，而房地产企业的发展模式则是管控风险的一把利 器，模式选择不仅仅影响到企业融资、内部财务、项目运作等具体操作流程， 甚至会直接转化成为企业的核心竞争力。在众多房地产企业当中，万达以其优 秀的市场表现在金融危机下逆势而上而再次成为关注的焦点。万达之所以作为 当前房地产业未来发展方向的一个标杆企业，与其独特且极具竞争力的模式息 息相关，如“订单生产”、“以售养租 ，与此同时，经过多年的探索，万达 在整合产业链方面已经做得非常成熟，逐渐形成了以商业地产为核心，集合高 级酒店，文化产业，连锁百货等四大支柱产业为一体的产业集团，这无疑为房 地产企业未来的发展方向传递了一个信号。本文正是期望通过案例分析总结出 一套企业模式创新与风险控制的方法，抛砖引玉，引起房地产开发商以及策划 人的注意，达到提高目前房地产企业风险控制的水平的目的。对此，笔者分析 了国内外地产企业模式的发展路径及现状，对当前我国具有代表性的房地产企 业做了深入分析，提出了问题，并相应的提出解决建议。 关键词：企业风险管理，内部控制，模式创新，万达地产 s t r a t e g ya n a l y s i sa n dr e s e a r c ho nr i s kc o n t r o l o fr e a l e s t a t eg r o u p ac a s es t u d yo fw a n d ar e a le s t a t e m a j o r ：m a s t e ro fb u s i n e s sa d m i n i s t r a t i o n n a m e ：l e if a n s u p e r v i s o r ：p r o f e s s o rx i n c h u n l i a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi sac a p i t a li n t e n s i v ei n d u s t r y c h a r a c t e r i z e db yl a r g e i n v e s t m e n t ，h i g hr i s k s ，l o n gs u p p l yc h a i na n dr e g i o n a la d v a n t a g e b yh a v i n g a n u m b e ro fl o n g t e r mp r o j e c t s ，r e a le s t a t ei n d u s t r yn e e dah i g hl e v e l so fc a p i t a lf l o w s t h ec o m p a n y sa b i l i t yt or e s e r v ea s s e t sa n dm a k es t r a t e g i e si sc l o s e l yr e l a t e dt oi t s c o m p e t i t i v e n e s s t h u st h r o u g hw h i c hw a y st oe a r l yo u tr i s km a n a g e m e n th a sa l w a y s b e e nah o tt o p i co fc o n c e ma m o n gt h ec o m p a n i e s ，e s p e c i a l l yi nt h ef a c eo ft h e c u r r e n tt i g h to fp o l i c y , e n do fc o n s u m e rd e m o g r a p h i cd i v i d e n da n dt h e p r o b l e mo f i n t e r n a lg o v e r n a n c es u c ha sh i g hd e b tr a t i o ，r e a le s t a t ea g e n t sh a v eb e e na d j u s t i n g t h e i rs t r a t e g i cd i r e c t i o nf o rf u t u r ed e v e l o p m e n t t h ef i n a n c i a lc r i s i so f2 0 0 8h a s b e c o m eaf u s eg i v i n gr i s et oah i g hc o n c e r no fr i s kc o n t r o lm a n a g e m e n t ，a n dr e a l e s t a t eb u s i n e s sm o d e li sap r o p e rt o o lo fr i s km a n a g e m e n ta n dc o n t r 0 1 m o d e l s e l e c t i o nn o to n l ya f f e c t sc o r p o r a t ef i n a n c e ，i n t e r n a lf i n a n c e ，p r o j e c t ss p e c i f i c i i i k e yw o r d s ：c o r p o r a t i o nr i s km a n a g e m e n t ，i n t e r n a lc o n t r o lm o d a li n n o v a t i o n ， w 抽d al 沁a le s t a t e i v 目录 摘要i a b s t r a c t 。 目j 录1 0 r 图表目录v i i 第1 章绪论1 1 1 选题背景1 1 2 研究对象及意义2 1 3 研究思路与方法2 1 4 结构和框架3 第2 章房地产企业风险控制的相关理论5 2 1 风险理论概述一5 2 2 企业风险定义与类型7 2 3 风险管理理论概述9 2 4 房地产企业风险控制的考核标准13 第3 章中国房地产行业发展现状与风险控制模式1 8 3 1 中国房地产行业发展现状1 8 3 2 宏观环境因素分析1 9 3 3 中国房地产企业开发模式的演变及代表企业2 7 第4 章以万达集团为例分析房地产集团风险控制的战略3 4 4 1 万达集团发展概述3 4 4 3 万达集团风险控制实证分析3 9 4 4 万达集团风险管理小结5 2 第5 章基于风险管理整合框架的万达集团风险控制模式的战略调整5 4 5 1 万达集团模式战略调整概述5 4 5 2 万达集团风险控制战略与集团资产特征5 5 v 5 3 以c o s o 企业风险管理整合框架分析万达风险控制战略6 l 第6 章结论。6 8 6 1 研究结论6 8 6 2 局限性6 9 参考文献7 0 致谢。7 1 v i 图表目录 图目录 图1 1 本文研究流程结构图3 图3 - 1 房价与地价间的利润空间趋向图2 0 图3 2 房地产商业模式与收益率示意图2 2 图4 1 万达第三代广场资金流转示意图3 6 图4 2 订单商业地产模式图3 8 图4 3 万达广场业态分布图4 8 图5 1 万达产品调整路径图5 6 图5 2 万达产业区域分布图错误l 未定义书签。 v i i 表目录 表3 1 房地产开发模式及代表企业一览表1 9 表3 3 房地产企业模式发展路径与城市化率之间的关系2 4 表3 4 土地金融政策一览图2 7 表3 5 住宅类房地产开发模式分析表2 9 表3 - 6 混合类房地产开发模式分析图3 2 表4 1 万达集团s w o t 分析表4 0 表4 2 万达土地成交情况表4 2 表5 1 企业升级模式表5 4 表5 2 万达三代产品定位分析对比一览表5 7 表5 3 万达集团产业链模式表错误l 未定义书签。 v i i i 1 1 选题背景 第1 章绪论 随着我国经济体制改革的不断深入，我国房地产业也不断的经历着起伏跌 宕，期间，行业经历了上世纪福利分房结束后所带来的难得机遇，从无到有，不 仅受到国家政策的大力支持，同时高利润回报又不断吸引大量外来投资者进入投 资，并依托着我国的经济发展实现稳步推进。然而，当前我国房地产仍存在很多 问题，在金融危机面前，种种矛盾更加突出，行业市场发育的不完善、政策法规 的不健全都为产业的发展带来的巨大的风险。虽然如此，在这场浩大的房地产开 发热潮中，许多企业仍成功突围，成为大型地产公司，例如万科、万达、富力等。 在几次经济危机的洗礼下，企业衍生出了多种发展模式，以万科为代表的专注于 住宅建设的开发模式，以富力、万达为代表的商住混合类建设的开发模式；几种 模式都取得了巨大的成功，然而，随着行业的成熟，当前房地产企业也面临着越 来越多不利的环境因素干扰，其主要内容包括： ( 1 ) 行业竞争越来越激烈，竞争门槛越来越高，企业可持续发展面临较大 挑战 高速城市化进程还在进行，土地国家垄断的地位不会改变，短期内土地供应 不足的局面难以骤然改观。未来数年，房价总体将平稳上涨，但土地总价越拍越 贵，竞争益发激烈，行业收益水平下降迅速。同时，这种高融资、高周转、高消 耗的地产发展模式势必受到挑战，企业的可持续发展将成为诸多开发企业的难 题。 ( 2 ) 企业内部融资结构不合理，负债水平非常高，现金及现金等价物净增 加额占总资产比例低 从公开的a 股房地产开发企业的财务报表可以看出，国内大部分房产企业的 资产负债率都非常高，大部分企业都处于7 0 左右，即使剔除预售帐款的影响， 净负债率也只能维持在1 左右，而现金及现金等价物净增加额占总资产比例还不 到1 。行业的高增长让诸多的开发企业将财务杠杆极度放大，并且资金的回款 高度依赖住宅的预售回款，一旦行业出现调整，财务风险将非常大。 ( 3 ) 中国人口红利行将结束，住宅行业总需求将面临拐点 总人口缩减和中青年人口比例减少是全球人口变化的总趋势，这主要是因为 出生率的下降以及人口寿命的延长。加之中国生育政策的急剧变化，人口因素对 中国房地产市场的影响比历史上任何一个国家都要剧烈，人口增长拐点的来临， 将给中国的商品住宅市场总需求带来很大的不确定性。 基于对以上的分析，笔者认为，在当前行业环境总体恶化的形势下，地产开 发企业一方面要注重修炼内功，在内部资产组合、运营效率以及抗风险能力上做 足功夫，另一方面应注重对市场环境的主动监测。 1 2 研究对象及意义 房地产行业是个高利润的行业，然而高利润必然伴随着高风险，如何有效降 低风险成为企业能够持续发展首要考虑的问题。本文以万达集团的商业模式为范 本进行分析，对其关键成功因素以及风险控制方法进行讨论，希望在研究中可以 总结出对房地产企业发展有益的结论。由于当前我国房地产开发模式各有不同， 为了更深入的研究房地产模式在企业发展中所起的作用以及风险对不同模式的 企业的影响，本文首先分析了中国房地产行业不同类型的企业发展模式，以此引 出万达模式并深入研究万达模式如何在激烈竞争中控制风险，最后，通过企业的 风险控制手段以及风险控制模式调整的历程分析得出最终的结论以及建议，希望 其风险控制模式能为众多地产企业提供有益的参考。 1 3 研究思路与方法 拟采用的研究方法：文献研究法、案例研究法、比较法、经验总结法、历史 研究法等。本文从当前企业风险理论出发，以中国地产企业发展模式及标杆企业 分析研究入手，用模型以及实证分析企业在面对宏观因素变化时如何通过自我调 整来降低风险，实现企业持续发展与赚取高额利润的双目标，最后对房地产企业 2 风险控制如何实现调整提出分析及建议。 1 4 结构和框架 图1 - 1 本文研究流程结构图 依据以上的研究路径，本文的研究内容主要分为6 个部分，具体内容如下： 第一章：导论。主要介绍论文的研究背景、研究对象、意义、研究思路以 及研究方法。 第二章：理论综述。主要从国内外企业风险定义与类型、地产企业风险控 制考核标准加以论述。 第三章：分析中国房地产行业发展现状和风险以及标杆企业的模式。 第四章：以万达集团为例探讨房地产企业如何进行战略风险控制，其内容 主要包括万达集团模式分析、核心竞争力分析、风险控制实证分析等。 第五章：通过介绍万达集团风险控制模式的调整历程，提出房地产企业如 何更好地调整其风险控制模式的建议。 第六章：结论。提出研究结论与建议。 4 第2 章房地产企业风险控制的相关理论 2 1 风险理论概述 风险是一个十分抽象的概念，尤其对于商业机构而言，风险可以广泛的定 义为“业务活动而衍生出难以预测的负面可能性，以及这些投资互动所带来的 预期财物损失”。传统观点主要根据风险的对象、成因、性质、以及风险的承 受能力来区分风险，这种将风险分类的方法的确为风险管理带来了新的认识， 但风险本身是一个广义词，不同学科都会有不同的定义与划分。一般来说，我 们更注重企业的运行结果，因此，可以认为，企业风险是企业运行结果偏离期 望结果的可能性。1 2 1 1 国外风险理论研究动态 本文进行研究的理论主要包括风险理论，房地产风险管理理论以及风险控 制要素理论，在一个充满不确定性的世界中，如何识别和控制风险成为企业生 存与发展的重要一环，在许多情况下往往决定了企业的成败。国外风险理论的 发展很大程度上与企业的实务运作紧密相连，而风险与内部控制以及外部环境 往往成为理论界研究时不可拆分的概念组合，由于内部风险控制的疏漏而导致 的1 9 9 5 年英国霸菱银行的破产、2 0 0 1 年美国安然公司的倒台，促使全球的金 融界以及政府重新审视风险控制以及外部环境的影响，风险这个词也再度成为 人们关注的焦点。实际上，对于风险的研究最早可以追溯到1 9 世纪，当时，在 西方古典经济学著作中风险被认为是生产经营活动的副产品，经营者的经营收 入是其在生产经营活动中所承担风险的回报和补偿，同时，随着社会的不断发展， 风险也被赋予了更多的含义，尤其是被更多的学科所逐渐采用。我们知道，风险 虽然是一个抽象的概念，但却实实在在可以感受到。实际上，风险的定义最初 是在1 9 0 1 年美国的a m 威利特所著的博士论文风险与保险的经济理论中 1 孙超平，杨正道我国风险管理的理论研究和应用现状科技导报2 0 0 6 5 提及，他认为风险是一种客观性的体现，尤其是反映在风险状态下，预期结果 与实际结果之间的差异大小或差异的偏离程度，这种预期结果和实际结果之间 的差异越小或偏离程度越小，则风险越小，反之，则风险越大，而这种差异程 度可以用概率的方法加以测度。与此同时，他更侧重于说明事件是一种不愿意 发生的，由于不确定性而产生风险，可以说这一定义强调了风险的客观性和不 确定性；对于风险，很多学者也试图通过股票市场的投资回报来进行定义，如 美国的培尔在著作中提到，“风险是投资者不能收到期望的或要求的投资收益 率的偶然性或可能性 ；直到1 9 2 1 年，美国统计学家f h 奈特针对竞争性均 衡条件下是否存在利润，创新性的提出了不确定性的观点，并进一步把风险与 不确定性做了明确的区分2 ，不仅提出了“可以预测的不确定性是风险，而且 创造性的提出了不可预测的不确定性概念，这一概念为后来管理学以及保险学 关于风险的理论奠定了基础；夏普在1 9 6 4 年发表在( j o u r n a lo ff i n a n c e 的 文章资本资产价格模型：风险状态下的市场均衡理论则提出了全新的风险 衡量方法，在一系列严格的假设下，推导出了资产定价的公式，即“资本资产 定价模型 ，在文章中，作者将风险定义为该证券资产的各种可能收益率的变 动程度，并用收益率的方差来度量证券投资的风险，通过量化风险的概念改变 了投资大众对风险的认识；菲利普乔瑞在1 9 9 7 年的著作风险价值一书中 将风险定义为“资产价值所承担的非预期波幅3 ，这个定义更直观的将风险表 述为一种资产价值的波动，由于菲利普乔瑞在本书中以金融管理风险的新标 准为议题，并以金融界人士为主要写作对象并提供了风险控制体系所需的全部信 息，那么，这个定义难免会把主要的注意力放在金融产品的波动上面；对于以上理论 的分析我们不难发现，风险实际上是经营活动当中不可避免的“副产品”，它 一方面会带来不可预见的事实，例如损失、获利；另一方面风险的产生又建立 在风险分析者的主观分析判断中，由于不同的人存在着经历、学识、思维的差 异，其对风险的判断认识也存在不同。 2 1 2 国内风险理论研究动态 随着风险管理被广泛应用在企业管理的各个层面，工商界和学术界对风险 2 奈特，风险、不确定性与利润以及企业组织奈特理论介评科学经济社会2 0 0 6 2 3 美 菲利普乔瑞，风险价值中信出版社，2 0 0 0 年l o 月 6 也有了全新的理解，从传统的观点来看，大部分教科书采用的风险定义均源于 保险学，即从纯风险与投资风险角度来划分，然而，目前不少关于风险管理的 中文书籍也从不同的角度来划分与定义风险。段开龄教授针对保险业其损失与 不利偏差作为切入点进行分析，他认为，风险可以引申定义为预期损失的不利 偏差，这里的所谓不利是指对保险公司或被保险企业而言的。例如，若实际损 失率大于预期损失率，则此正偏差对保险公司而言即为不利偏差，也就是保险 公司所面临的风险；王明涛2 0 0 3 在证券投资风险计量理论评述中对证券投 资的计量理论做了评析并提出了关于风险的定义，在文章中，他认为风险是决 策过程中，由于各种不确定性因素的作用，决策方案在一定时间内出现不利结 果的可能性以及可能损失的程度；叶青、易丹辉2 0 0 0 年发表的中国证券市场 风险分析基本框架的研究中以证券监管角度界定了证券市场风险的概念，他 们认为，风险的内涵在于它是在一定时间内，有风险因素、风险事故和风险结 果递进联系而呈现的可能性。无疑，当前的环境动荡性也使得企业不得不面临 更多的不确定性，企业战略管理的范式正在发生变化，这种“为未来而竞争 新的战略观正在形成，风险怎样控制，战略怎样形成也一直是风险管理的一个 重要组成部分。由以上理论我们不难得出如下结论，风险定义大致可分为两类， 第一类定义强调风险的不确定性，第二类定义强调风险损失的不确定性，风险 i 既与人们的行为相关联，更与人们的决策相关，因而研究和管理风险，必须注 意风险决策的科学化。 2 2 企业风险定义与类型 2 2 1 企业风险的定义 企业追求经营效率，效率意味着利润最大化，但长期利润的最大化需要与 企业所承担的风险相匹配，尤其是市场经济活动具有高度的不确定性，利润与 风险是共担的，企业能否在各种不确定性因素影响的环境下有序、有效地运转， 很大程度上取决于企业风险管理的有效性。实际上，企业风险就是企业运行结 4 杰伊巴尼；威廉赫斯特里；李新春；张书军著：战略管理( 中国版) ，机械工业出版社，2 0 0 8 年 北京 7 果与初始期望的不一致性，对于本文企业风险的定义，我们综合了以上文献做 了如下定义：企业风险是指某种无法预料的波动，引起公司一定时期内发生成 本以及收益变动的潜在性的风险，其衡量标准主要取决于变动对该公司产品成 本、价格乃及生产数量的影响程度。 2 2 2 企业风险的分类 对企业的风险有多种分类方法，笔者参考了国内外不同学者关于企业风险 的分类后发现，企业内部控制与风险管理的基本框架不仅包括目标设定、内部 环境的分析，还包括对外部风险的评估、策略选择以及检查监督。那么企业的 风险划分也应该分别从内外两方面考虑，同时，如果将企业的可控以及不可控 因素考虑在内的话，企业风险应该包括如下两大块：系统风险和非系统风险。 因为房地产投资风险中的系统风险是投资者无法避免或消除的，而其中的非系 统风险可以由投资者设法避免或消除，所以投资者应该将注意力更多地集中在 房地产投资风险中的非系统风险上，通过加强管理、投资组合、风险转移等方 法来避免、消除、转移房地产投资中的非系统风险，从而更加有效地降低房地 产投资中的总风险。 ( 1 ) 系统风险 系统风险包括自然风险，行业风险，技术风险，政治风险，国际风险等。 自然风险：指地震，洪水，风暴等自然界突发灾难给开发过程及物业本 身带来的危害。自然风险的特征是：形成的不确定性，周期性，自然风险事故 引起后果的共沾性，即自燃风险事故一旦发生，其涉及的对象往往很广。 行业风险：不同的行业有着不同的风险，房地产业是基础产业，容易受到 国家发展速度和基建规模的影响。如果国家基建规模压缩，房地产业就会受到 冲击。因为房地产企业负债率一般很高，如果国家在通货膨胀时提高利率，对 于借款多的企业来说则要增大利息负担，增加企业筹资成本，降低投资效益。 技术风险：技术风险是指由于行业技术方面的不确定性( 如科学技术的进 步) 给开发商带来的风险，它会使开发商追加投资进行更新、翻修。同时，原材 料、施工水平以及环境设施的不断更新变化也同样影响着房地产企业的发展。 8 国际风险：国际风险包括国家负债率，国际投资环境，货币汇率，国际经 营条件( 市场) 等变化产生的风险，如外汇风险通过汇率变动影响企业的效益。 ( 2 ) 非系统风险 企业市场营销风险：市场营销风险，就是指企业营销过程中所面临的无法 预料的市场因素带来的影响，造成企业蒙受损失或者获得额外收益的机会与可 能性。市场营销是企业经营风险高度集中的敏感部位，也是企业实现生产经营 成果的重要环节。 企业运营风险：是指企业具体经营目标不能实现的可能性以及生产过程 中所承担的风险。企业运营风险可以划分为企业经营环节的作业链风险，如企 业供、产、销等环节的风险；企业的人事风险，如由于人员任用、授权、业绩 评价等方面的缺陷带来的风险。 企业财务风险：财务风险包括企业在融资、投资和股利发放等经营过程 中所面临的各种风险，它在企业的资金运动过程中产生。由于房地产企业需要 的资金巨大，且每个环节必须顺畅流转并保证供应，这样才能使企业正常持续 的运转下去，这就需要企业根据资金运动的规律来分析和管理财务风险。 2 3 风险管理理论概述 我国房地产行业经历了上世纪6 0 到8 0 年代的从无到有，一直到8 0 年代初 期，市场才依托着我国经济的发展实现稳步推进，房地产行业由于其所带动的 相关产业链条较长，而形成了涵盖范围很广的产业体系，同时，较高的投资回 报率和较强的增值保值能力使房地产成为重要的投资工具之一。但是，随着科 学技术的发展、经济国际化与市场全球化程度的提高，环境的动态性越来越强。 那么，一直以高风险，高回报自居的房地产行业通过何种方式来规避投资风险 已成为一个十分有研究价值的议题。 9 2 3 1 风险管理定义及特征 风险管理是指如何在一个有风险的环境中把风险降至最低的管理过程。其 中包括了对风险的量度、评估和应变策略。5 理想的风险管理是一连串排好优先 次序的过程，使可以引致最大损失及最可能发生的事情优先处理、而相对风险 较低的事情则押后处理。从定义中我们可以得出以下结论，风险管理首先面对 的是一个外在不可控的环境，太多的环境变量都可以在某种程度上影响决策的 质量；同时，风险管理是在已知的条件下进行主动应变，这不仅涉及到如何对 环境进行分析、变量的寻找、量度，还涉及到一些列开发方案的甄选。但现实 情况是，这优化过程往往很难决定，因为风险通常并不一定发生，这就为决策 者提供了一个难题，而风险的特征则对开发商建立和完善风险机制，加强风险 管理提供了重要的参考。 ( 1 ) 客观性：风险不仅不能躲避，而且存在于客观事件发展变化的整个过程 之中，我们必须承认和采取积极的态度，认真地对待风险。 ( 2 ) 不确定性：事物处在永恒的不断变化之中，正是由于风险的不确定性使 得企业不得不设立相应的监控机制来应对风险。 ( 3 ) 可预测性：不确定性是风险的本质属性，但这并非意味着人们无法进行 概率的分析，通过概率分析，可以一定程度上对其做好准备，减少企业的风险。 ( 4 ) 结果双重性：风险的发生会带来损失，但风险背后往往隐含着巨大的收 益，反之亦然，这就是体现在风险结果双重性的风险诱惑效应，它使人们甘冒 风险去获取利益。 2 3 2 企业风险管理的要素 在一个充满不确定的世界中，如何识别，控制风险已成为企业生存、发展 的重要一环，很多情况下，往往决定了企业的成败。应该注意一点的是，企业 风险管理的角度不应该仅仅局限于对风险的识别、分析、监控，而它实际上是 一个系统，风险管理更应该被强调成为公司内部控制的一个环节。伴随着2 0 0 1 年美国安然公司的破产以及世通公司的丑闻，美国政府在2 0 0 2 年颁布了萨班 5 陈秉正公司整体化风险管理m 】一匕京：清华大学出版社，2 0 0 6 1 8 2 1 1 2 1 0 斯奥克斯利法案6 ，主茸则是为了规范上市公司，并对其财务报表提出更 严格的要求，与此同时，世界各国也相继经历了一波强化内部控制和监管的浪 潮，尤其在金融危机的大背景下，企业对风险控制的重视程度显著提高，并投 入了大量的资源改造和完善内部控制的流程、操作、监督和评估。 本文以美国s o s o 委员会发布的c o s o 内部控制整合框架为参考，该框架 己在全球获得了广泛的认可和应用，但由于其本身也存在一些问题，如过分注重 财务报告，而忽视了以战略高度来关注企业风险，同时，面对理论界以及实务界 提出的一些改进与建议，c o s o 委员会在2 0 0 4 年9 月正式颁布了企业风险管理 整合框架。 企业风险管理整合框架主要重点在于企业风险的管理，作为一个指导性 的理论框架，为公司的管理层提供了有关企业所面临的重要风险，以及如何进行 风险管理方面的重要信息。c o s o 企业风险管理整合框架结合企业目标，具体从 以下八个构成要素来体现企业内部控制与风险管理的框架7 。 ( 1 ) 内部环境 内部环境包含了组织的基调，它影响组织中人员的风险意识，是企业风险 管理其他构成要素的基础。它影响着如何制定战略目标、如何组织经营活动以及 如何识别、评估风向并采取行动。内部环境与企业历史密切相关，同时存在着路 径依赖，它包括许多要素，如企业的道德价值观、员工能力、管理层风险理念以 及如何分配权利和职责。 ( 2 ) 目标设定 目标是企业未来发展的指南，同时也为企业经营、变革和决策制定奠定了 基础。每一个企业都面临着来自外部和内部的一些风险，确定目标是有效的事 项识别、风险评估和风险应对的前提，目标与企业的风险偏好相协调，后者决 定了企业的风险可接受程度。企业必须以目标为指导，同时识别和评估影响目 标实现的风险并采取必要的行动来管理风险。 ( 3 ) 事项识别 事项识别即管理层识别将会对企业产生影响的潜在事项，如果存在，要确 6c o s o 企业风险管理整合框架大连：东北财经大学出版社，2 0 0 5 7 胡为民，内部控制与企业风险管理，北京：电子工业出版社。2 0 0 7 4 l l 定他们是否代表机会，或者是否对企业成功的实施战略和实现目标的能力产生 负面影响。带来负面影响的事项代表风险，它要求管理层予以评估和应对，带 来正面影响的事项代表机会，管理层在制定战略或目标的过程中加以考虑。识 别事项时，管理层应考虑在整个企业范围内的各种各样可能产生风险和机会的 内部和外部因素。无数的内、外部因素影响企业战略执行和目标的实现，管理 层则需要选择符合企业风险管理理念的事项识别方法。 ( 4 ) 风险评估 风险评估能够使企业考虑到潜在事项影响目标实现的程度。管理层一般从 可能性与影响两个角度对事项进行评估，并且通常采取定性与定量相结合的方 法。风险评估应该对企业内部潜在事项的正面和负面影响通过单独或分类进行 审查，并在固有风险和剩余风险基础上来进行。同时，对一个企业的风险评估 方法包括定性和定量技术的结合，应开发一种结合这两种方法的评估方案，最 终得出以定性术语表示的符合结果。 ( 5 ) 风险应对 在评估了相关风险后，管理层就要确定如何应对风险，风险应对包括风险 回避、降低、分担和承受。在考虑应对的过程中，管理层评估风险的可能性和 影响的效果，以及成本效益，选择能够使剩余风险处于期望的风险可接受的程 度以内的应对方案。管理层识别所有可能存在的机会，从企业总体或组合的角 度去认识风险，以确定剩余风险是否在企业的风险可接受程度之内。 ( 6 ) 控制活动 控制活动是帮助确保管理层的风险应对得以实施的政策和程序。控制活动 贯穿于整个组织，遍及各个层级和各个职能机构。他们包括一系列不同的活动， 如批准、授权、验证、调节、经营业绩评价、资产安全以及职责确认。控制活 动中的政策主要是指企业进行风险控制的制度文档，而程序主要是指人们直接 或通过技术的应用来执行政策的行动，是一个动态的执行过程。 ( 7 ) 信息与沟通 信息与沟通即相关的信息必须以某种形式并在某个时段被识别、获取和沟 通，以促使职责的履行。信息系统生成报告，内容包括战略、经营、财务和合 1 2 规性方面的信息，以使得管理层能够运作和控制业务活动o 信息系统不只是处 理内部生成的数据，而且还处理业务决策和外部报告所需的关于外部事件、活 动和状况的信息。 ( 8 ) 监控 内部控制系统需要一套随时监督、评价内部控制系统运行状况的流程。通 过持续的监督活动、单独的评价或者两者的结合来完成这种控制，监控主要包 括持续监控、单独评价、报告缺陷三个方面。 c o s o 内部控制被涵盖在企业风险管理框架之内，是其不可分割的一部分。 企业风险管理比内部控制更广泛，引入风险管理，拓展和细化了内部控制，形 成一个更全面、更强有力的关注风险的概念。具体来讲，企业风险管理整合框 架在内部控制整合框架的基础上增加了一个新观念，即风险组合观，战略目标， 风险偏好、风险可接受程度的概念以及目标设定、事项识别、风险应对要素。 针对企业风险管理的需要，风险框架要求设立一个新的部门风险管理部， 这个框架的主要功能在于为下文提到的风险控制的步骤以及考核建议提供了思 路。 2 4 房地产企业风险控制的考核标准 笔者根据以上对c o s o 企业风险管理框架因素的整合分析，认为风险控制存 在一定的时间延续性，同时由于风险管理是一个统一的系统，每一个环节又都 紧密相连，因而，无论在前期的风险确认、目标识别还是在后期的风险控制都 存在一个节点，它不仅是对前一个步骤的检验又是下一步的初始条件，这样一 系列反馈回路组成了风险控制体系。在风险确认和评估过程中，对风险的确认 和获取的资料其实已经为风险控制提供了重要的指引，而风险控制是风险管理 过程中的最后一个步骤，也是整个风险管理成败的关键所在。风险控制的目的 在于改变公司所承受的风险程度，8 风险控制的方法很多，并且每一家公司采 用的风险控制方法也不同，而本文主要目的在于针对房地产企业所面临的风险 8 郑子云。司徒永富企业风险管理北京：商务印书馆。2 0 0 2 1 3 提供一个可以实际操作的控制框架，同时，有个值得注意的现象，那便是房地 产企业不仅仅是以职能管理的形式来控制风险，如今也逐渐向网络、集群化延 伸，形成一条完整的生态链条来分散风险，这意味着一个企业的成长同时依赖 于在同一区域、同一产业的其他企业以及配套企业的发展，这可以从后面提到 的万达发展模式当中得以验证。9 前面已经提到了关于风险识别等因素是最终风 险控制的前提准备，如果我们以企业职能进行细分，通过对房地产企业的财务、 市场营销、人力资源等职能提出具体的风险控制步骤以及标准，那么对后文房 地产企业模式的研究以及风险的管理将会提供有益的借鉴。 2 4 1 企业市场营销的风险控制与考核 前文已经提到，市场营销风险就是指企业营销过程中所面临的由于各种事 先无法预料的市场因素带来的影响，使企业营销的实际收益与预期收益发生一 定的偏差，造成企业蒙受损失或者获得额外收益的机会与可能性。而如何降低 市场营销的风险并在企业运营过程中将风险控制在一个可控范围之内已成为房 地产企业所迫切需要解决的一个问题，基于此，我们提出以下几个步骤： 选择符合决策需求的预测目标：房地产企业首先需要明确预测的目标是 什么，而市场营销的首要步骤在于对市场有一个预测，不仅要确定预测的目标， 还需要清晰预测所要达到的目的以及对时间和准确程度的要求。尤其在房地产 消费预测方面，不仅要预测此地区的未来目标消费人群，还需要考虑到这个预 测水平是否是一个可以接受的范围区间。 资料的收集以及整理：如何减少市场的不确定性，资料的广泛收集必不 可少，凡是影响市场需求发展的资料都应该尽可能的收集，资料越广泛、越全 面，预测的准确程度越高。 预测的工具选择以及评价：市场预测不仅可以运用定量分析，也可以通 过定性分析来得到预测结果，比如对历史数据的分析或者以数学方程式来表现 各个变量对最终结果的影响，从中找出因数关系。 预测结果的评价与修正：完成了预测结果并不代表预测的终结，我们还 需要对预测结果进行追踪调查，对于假设进行验证，在实际中考量模型的准确 9 李新春，企业战略网络的生成发展与市场转型，经济研究1 9 9 8 年第4 期 1 4 性并进行修正。 市场销售队伍的建设：市场预测只是企业经营的一个起点，而真正对营 销起作用的还是销售队伍的建设，好的销售队伍、销售途径以及销售方法是产 品销路的关键，同时也是降低市场风险的有力武器。对于此，企业应更加重视 考核标准的建立，如以绩效为考核标准，并在招聘、奖励、培训等环节做好准 备工作。 广告宣传以及渠道的铺设：销售本身就是场无形的战争，宣传可以很大 程度上引导消费，开拓市场。媒体的投放以及预算都对企业所处的产业环境产 生潜移默化的影响，同时，渠道的铺设也为降低企业的营销风险保驾护航。 2 4 2 企业运营的风险控制与考核1 0 企业运营风险是指企业具体经营目标不能实现的可能性所承担的风险。运 营管理就是要避免和降低企业在生产管理体制、质量管理等过程中的风险，降 低不确定性。企业运营风险可以划分为企业经营环节的作业链风险，如企业供、 产、销等环节的风险；企业的人事风险，如由于人员任用、授权、业绩评价 等方面的缺陷带来的风险；企业的管理风险，如企业组织架构的建立是否符合 企业发展等。笔者考虑到房地产企业的独特性，其运营过程当中所涵盖的职能 范围也有所不同，因而主要会从两个不同角度分别阐述其风险控制的步骤以及 考核标准，它们包括管理体制风险、人力资源风险。 管理体制与企业规模的适应：房地产企业业态组合以及规模的不同，其 管理体制也应该有所不同，如在初创阶段，企业应该有一个集权型控制体系来 统一进行管理，形成完整的权力链条；而在成熟期，对一些分公较明确，工作 性质相对独立的部门，宜采用独立负责制。 根据企业未来发展制定人力资源规划：根据企业的发展需要和内外条件 对人力资源求供给进行分析。企业持续的收集人力资源信息是建立在对内部人 力资源状况的掌控的基础之上的，如对企业人员能力的评估，以及人员的数量 是否合适，哪些需要内部填充，哪些需要外部招聘，这些很大程度上可以避免 人力资源紧缺问题。 1 0 陈秉正公司整体化风险管理，北京：清华大学出版社，2 0 0 6 1 5 人力资源规划与其他规划相协调：企业在发展过程当中，往往存在各个 部门发展的不平衡，这会导致部门之间的相互制约而阻碍了战略的实施，如员 工的工资往往取决于财务部门的预算；销售预测以及实际需求则决定了企业生 产的数目、种类以及特点。 员工招聘风险的规避：由于招聘者和求职者信息的不对称，可能导致企 业招聘员工的失败，因而，企业制定合理的录用标准和有效地测试方法可以有 效地降低风险。对此，企业需要制定一份符合企业人才需求的录用标准，包括 员工的素质与行为、智力能力以及个性特征等。同时，企业需对员工进行标准 测试，如个人能力测试、个人品格测试、试用期考察、情景模拟等。 2 4 3 企业财务的风险控制与考核1 1 由于房地产经营风险的影响最终将会反映到项目的财务指标上，因而，财务 的风险控制一直是房地产经营的重中之重，财务风险包括企业在融资、投资和 股利发放等经营过程中所面临的各种风险。由于房地产企业需要的资金巨大， 且每个环节必须保证顺畅流通，这样企业才能正常持续的运转，而企业进行财 务风险控制需要做好以下几点：1 2 利用专家意见评估财务风险 财务风险的辨识首先需要专家进行定性的分析，对企业整体的财务风险管 理制度，企业方针以及策略有一个大致的了解，同时进行评估。其步骤主要包 括：首先，充分掌握反映企业财务风险的资料和信息，根据企业的资金使用、 资金周转、盈利水平，债务状况等关键因素进行分析；其次，收集专家意见并 进行讨论，对专家的意见以及建议进行汇总；最后，多次反复评估，综合并提 出最终建议。 对财务风险进行定量分析 房地产企业需要根据其财务数据进行计算、分析以及对比，从中认识到企 业目前存在的主要问题，如盈利能力、偿债能力以及资本结构的稳健性。首先， 企业盈利性能力评估是企业赖以生存和发展的前提条件，反映盈利能力的财务 1 1 陈秉正公司整体化风险管理，北京：清华大学出版社2 0 0 6 1 2 吴金星如何进行风险管理，北京：北京大学出版社2 0 0 4 5 1 6 指标包括销售利润率以及资产报酬率，销售利润率越大，说明企业风险越小， 企业可以通过此数据与历史数据作对比分析来判断企业未来走势；其次，评估 企业资本结构的稳定性，企业的资金构成不仅要稳定，同时要合理，这样才能 有较强的抗风险能力。其衡量指标主要有长期负债权益比率、资本保值增值率； 最后，企业的偿债能力，企业自有资金的不足常常需要举债来筹集所需资金， 其衡量指标主要有资产负债率、速动比率以及应收账款周转率。 对企业筹资风险进行控制 规避筹资风险的关键在于寻求最佳资本结构。由于房地产投资者以其投资 的房地产作为抵押物获取贷款，并承担了如果不能按照抵押货款协议规定的期 限还本付息，其所抵押的房地产就会成为他人财产的风险。对于其风险如何控 制，我们需做好以下几个步骤：首先，资金成本的考量，不仅包括筹集资金的 费用，还包括资金占用费，k = d p ( 卜f ) 为资金成本率的公式，其中k 代表资金 成本，d 表示资金占有费用，p 表示资金筹集费用总额；其次，衡量财务风险， 企业负债经营通常所需支付的债务成本是固定的，企业负债程度越高，财务杠 杆作用也越大，利息抵税效果也越大，每股净利润越高；再次，确定最佳资本 结构，随着企业负债比率提高，企业整体综合资金成本开始不断下降，使得负 债的资金成本低于权益资本筹资的资金成本，所以资产报酬率高于负债资金成 本，财务杠杆的作用就对企业有利，因而，企业需要寻求一个最佳的资本结构 来控制筹资风险。 1 7 第3 章中国房地产行业发展现状与风险控制模式 3 1 中国房地产行业发展现状 管