（工商管理专业论文）上海房地产市场现状及前景研究.pdf

0 0 s m 0 4 6 李海赢上海房地产市场现状及前景研究 中文摘要 虏遗产泣邀跫经袭矮藏为上海六丈瑟琵经济支柱产潼之一，辩上海 缀济的增长鼹献也随着市场的发展而迅速增加，2 0 0 1 年行业增加值占上 海g d p 的院霆已经这到6 4 。上海房遗产市溺在1 9 9 9 年底开始启动后， 一直处于快速发展阶段，表现在：市场霰求增长较快；供求关系逐步趋 于平衡；房地产价格止跌回辩；市场经蘅主体逐步成熟；个人购房成为 谯宅枣场主力军。 研究发现，上海房地产需求对价格因素并不敏感，收入水平的提高、 鬻萑条馋的改善螫求秘城枣能懿琵镶等闲素褒当意蓍簸为影嫡房魏产帮场 需求的主要因素。而市场的供给则对价格的交化非常敏感，同时投资和 成本因素瞧对供给有若驻著酌影响。 对于上海房地产市场的发展悬，笔畿认为在长期虎上海房地产市场 将继续保持平稳增长的态势，在短期内缀然可能出现价格波动，但稳定 瓣枣场震裳将会缀抉带动枣场走出溪影，只是枣场懿缝稳憋会进行一定 的调整。 关键词：房地产、房地产市场、需求、供给 o o s m 0 4 6 李海巍 上海房地产市场现状及前景研究 a b s 胃r a c t r e a le s t a t ei so n eo ft h es i x p i l l a r i n d u s t r i e si n s h a n g h a i 。w i t h t h e d e v e l o p m e n t o fr e a le s t a t ei n s h a n g h a i ，i t s c o n t r i b u t i o nt o s h a n g h a i e c o n o m yi n c r e a s e dg r e a t l y t h ea d d e dv a l u eo ft h i si n d u s t r ya c c o u n t e df o r 6 。4 o ft o t a lg d po fs h a n g h a i 。s i n c ei t g o tr e c o v e r e di n 19 9 9 。s h a n g h a i r e a le s t a t em a r k e th a sb e e n e x p e r i e n c e d t h e r a p i dd e v e l o p m e n ts t a g e ， n a m e l y ，t h e m a r k e td e m a n di n c r e a s e s q u i c k l y ；t h er e l a t i o n s h i p b e t w e e n s u p p l y a n dd e m a n dg e t s b a l a n c e ；t h ep r i c e o fr e a le s t a t e s t o p p e dg o i n g d o w na n du p ；t h ed e v e l o p e r st u r nm a t u r e ；p r i v a t ep u r c h a s e ri st h em a i n s t r e a mo ft h ed w e l l i n gh o u s em a r k e t t h ep a p e rs a y s ，t h ed e m a n do fs h a n g h a ir e a le s t a t ei sn o tp r i c es e n s i t i v e t h em a i nf a e t o r si n f l u e n c i n gs h a n g h a ir e a le s t a t ec h a n g e sa r et h ei n c r e a s e o ft h eh o u s e h o l di n c o m e ，t h e r e q u i r e m e n t o ft h eh o u s e h o l d d w e l l i n g c o n d i t i o na n dt h e d e v e l o p m e n ts t r a t e g y o f s h a n g h a i ，s u c h a st h e c i v i l i z a t i o n p l a n 。h o w e v e r ，t h e m a r k e t s u p p l y o fr e a le s t a t ei s v e r y s e n s i t i v et ot h em a r k e tp r i c e a tt h es a m et i m e ，i n v e s t m e n ta n dc o s tf a c t o r b o t ha f f e c tt h em a r k e ts u p p l y t h ew r i t e rt h i n k s s h a n g h a i r e a le s t a t em a r k e tw i l l k e e p t h i ss m o o t h i n c r e a s ei nt h ef u t u r e 。a l t h o u g ht h e r ew i l l b es o m ep r i c ef l u c t u a t i o ni n s h o r tt e r m ，t h eu pg o i n gm a r k e td e m a n dw i l lb r i n gt h ei n d u s t r y o u to f s h a d o w d e f i n i t e l yt h em a r k e ts t r u c t u r ew i l lg e ta d j u s t m e n t k e yw o r d s ：r e a le s t a t e ，r e a le s t a t em a r k e t ，d e m a n d ，s u p p l y n 0 0 s m 0 4 6 李海岚 上海房地产市场现状及前景研究 1 引言 1 。1 问题的提出 从1 9 9 9 年底开始，上海的房地产市场在经历了自1 9 9 6 年开始的持 续低潮之后，开始进入了新一轮的快速发展阶段，各类住宅的销售面积、 竣工面积和销售价格均快速上扬。2 0 0 2 年上半年，上海房地产市场在前 两年回升的基础上，出现投资加速各类物业全面趋旺的喜人景象。总 体来说，上半年上海房地产市场的主要特征为：开发投资出现加速，土 地市场继续升温，新房市场再创新高，= 手房市场再度升温。上海房地 产市场已经发展成为中国城市中最大的市场。 房地产业也已经发展成为上海六大国民经济支柱产业之一。房地产 业对上海经济的增长贡献也随着市场的发展而迅速增加，2 0 0 1 年增加值 占上海g d p 的比重已经达到6 4 ，今年上半年这一比重已经达到7 ， 并且通过产业关联带动了4 0 多个行业的发展。目前房地产业推动上海经 济增长约一个百分点，有力地支撑了上海国民经济的发展。 在这种发展背景下，研究上海房地产市场的发展现状及前景，无论 对于上海、对于中国，都具有极其重要的意义。因此本论文希望通过对 上海房地产市场的研究，分析影响上海房地产行业和市场发展的主要因 素，并根据这些因素的演变，分析上海房地产市场发展的长期趋势。 本论文研究的另一个问题是市场发展的短期趋势问题。在目前的这 种供销两旺的市场势头下，一个一段时间以来一直在业界人士、专家学 者和政府部门之间争论不休的话题日益得到广泛的关注；上海房地产市 场目前的发展态势中是否存在过热的现象，或者说上海的房地产价格中 是否存在“泡沫”? 虽然上海经济的快速增长有力地支撑了房地产市场 的发展，但不可否认的是房地产价格的增幅已经大大超过了居民收入的 增幅，商品房的价格离消费者的承受能力也已经越来越远。因此，本论 文也试图通过对上海房地产市场结构和相关影响因素的分析，讨论上海 房地产市场短期的发展趋势。 o i ) s m 0 4 6 李海岚 上海房地产市场现状及前景研究 熏。2 研究的方法 本论文采用定性分析和定量研究相结合的方法，对。e 海房地产市场 戆慧爨窝结构，觚宏蔑爨微淡、胰长精列短期避孬综合分辑，试图撬密 影响市场发展和结构变动的主要因素，并根据这些因素的演变，对上海 房缝产市场在当前和未来的袋震走势作出翔新。 1 3 一些基本概念 赛遗产：簧统意义上酶痨遗产壤念是房产襄圭| 蠡产静统稼，是房灏亵 士地在经济关系方面的体现。狭义的房地产仅指土地、建筑物和其他地 圭辫着耪，毽耩褥矮实体及其产较。广义豹房缝产掰是包括产激、行效、 市场和产权在内的综合性概念。 房遗产业：是指飘事房地产投资、开发、经营、管理和服务等缀济 实体组成豹产监部门，其总纛经往鼯增加僵窝从监人口撂标来意量表达。 房地产市场：广义的房地产市场是一种抽象的概念，泛指房地产交 换关系即房地产全部潍通过程的总窝。狭义的房遗产市璐仅指房地产交 换的溺所。本论文沿用的是广义的市场概念，反映房地产的供需关系的 总和。房迪产供给包括地供给、房星供绘和相关豹服务供绘。房造产 嚣求包括住房需求和其他相关服务的需求。鬟求与供绘通过价接来传递 市场信号，进行市场调节，选到供器的平衡。 房憨产戆分类毒多转方法。传统意义上静房蟪产慧爨包捞三丈类： 住宅类、办公类署h 商用类。绕计资料表明，商品住宅类房地产已经占到 上海痔缝产市螽慈燕豹7 0 藏鑫，褥办公饔裔用住宅占3 0 左蠢，困既， 本论文在进行有关的实证分析时，就主要研究商品住宅类房地产的发展 规律。 0 0 s m 0 4 6 李海崴 上海痔地产市场现状及前景研究 2 上海房地产市场回顾 2 1 上海房地产市场的演变 从十九世纪上海作为一个城市被开发以来，上海的房地产市场就已 经建立起来了。随着当时的上海逐渐成为了远东最大的国际金融中心和 贸易中心，上海驰房遮产市场迄爨蕴与城枣当时的地位粕逶应。卦潦蕊 万国建筑群，南京路十羼洋场，衡山路等地的数百幢花园洋房，遍布全 枣的、在稳警程壤主瓣决了姿辩上海壤枣藉涨豢来鹣屠餐溷滩豹嚣露门 房子，这些即便襁今天汗来也是大手笔的房地产，都是当时房地产市场 兴旺发达静觅证。 1 9 4 9 年，中强人愍共和图成立以后，房地产开始纳入计划经济的管 理，因此逐渐萎缩，沉寂了熬整3 0 年。1 9 7 8 举以后，中豳开始了经济改 攀秘黠终嚣艘，上海煞房遮黟业遴溪舞娥复苏襄发鼹。改革开放压懿上 海房地产大致经历了复苏、缓慢发展、超常发展、调整回落4 个阶段。 ( 1 a 海房穗产常场豹复苏淤段( 1 9 7 8 一1 9 8 5 年) 脊两方厩条件促进了上海房地产市场的复苏： 旃一，较快玩解决长期的严重的往房短缺，是上海精民强烈的内在 要求。在计划经济爨重代，住房作为一种摄利，由国家统一投资、统一建 设、统一分配和谶乎无偿使用，使住房缴产的正常循环道到破坏，稀投 入番浚；翔上在鬟生产轻生涟露戆影晚下对袋房翘怒懿忽褪，僮褥上海 的住房长期严重紧缺，到改革开放初期，成为了上海第一大社会问题 ( 1 9 7 8 年，上海带区入筠藩镶嚣狡枝为4 5 平方岽) 。为了改变遮状琵， 1 9 7 9 年，上海市政府掇出了实行阑家统建和搬业自建相锚合的方针，企 业建魔积极性被调动起来，在上海掀起了一轮住宅赡设韵热潮。到1 9 8 5 冬，枣区住宠建筑瑟积途到了6 4 4 4 3 露平方米。比1 9 7 8 年增加了5 0 以上，人均居住面积也达到了5 4 平方米。这一轮往宅建设，虽然还怒非 市场纯鹣，帮是一个掰变毪豹演练。麦目鑫上海赛建产素场憝大发疑提 供了建设知识和人才的初步准各。 0 0 s m 0 4 6 李海岚 上海房地产市场现状及前景研究 第二，房地产经济理论的争鸣，为房地产市场的复苏创造了舆论环 境。7 0 年代末、8 0 年代初，邓小平发表过两次关于房地产和住房制度改 革的意见。由此，理论界开始对房地产理论进行全面的反思和探索。经 过多年的热烈讨论，终于对于住房的商品属性和城市土地的经济属性取 得了共识。这些成果，从理论和思想上为上海房地产市场的发展奠定了 基础。 上海房地产市场复苏的第一个标志是，成立了能开发在市场上出售 房屋的上海中华企业公司和上海工商业者爱国建设公司。1 9 8 4 年，爱建 公司建设的“爱建公寓”在香港上市，半个月就销售一空。另一个标志 是，开始试行新建住房按土建成本由政府、单位和个人各负担三分之， 出售给个人。虽然该“三三制售房”方式由于种种原因没有得到普遍推 广，但它是上海住房制度改革中住房商品化的一个尝试。 ( 2 )缓慢发展阶段( 1 9 8 6 1 9 9 1 年) 在这一阶段，经营性的房地产开发公司有了起步。到1 9 9 1 年底，上 海共有房地产开发公司9 4 家，其中，中资公司7 2 家，中外合资和外商 独资企业2 2 家，共拥有自有资金2 3 5 亿元，从业人员近6 0 0 0 人。 房地产投资规模迅速扩大。1 9 8 6 1 9 8 9 年实际完成投资2 1 7 6 亿元， 1 9 9 0 年和1 9 9 1 年分别为7 6 0 亿元和7 5 9 亿元。1 9 8 6 1 9 9 1 年，上海商 品房竣工面积为4 0 2 。0 8 万平方米，内销商品住宅销售面积为3 9 4 7 6 万平 方米。 土地使用制度也开始了商品化改革。1 9 8 6 年起，向中外合资经营企 业征收土地使用费，1 9 8 7 年开始实施土地使用权有偿转让。到1 9 9 1 年底， 上海共对外出让土地使用权1 2 幅，计9 8 0 万平方米，土地出让金总收入 约8 4 7 4 万美元和1 2 1 5 亿元人民币。 为了与房地产投资、开发规模不断扩大相适应房地产中介机构在 政府鼓励下出现了。1 9 8 7 年，上海市房地产交易所成立，1 9 8 8 年9 月， 按照“政企分开”的原则，从交易所分离成立了上海市房地产交易市场。 此后，各区县也相继成立了区县级交易市场。 ( 3 ) 超常发展阶段( 1 9 9 2 1 9 9 4 年) 1 9 9 2 年，邓小平同志南方谈话后，建立社会主义市场经济成为共识， 上海和全国国民经济出现了高速增长，也以迅雷不及掩耳之势引发了一 轮房地产发展高潮。 0 0s m 0 4 6 李海岚 上海房地产市场现状及前景研究 首先，土地使用制度改革全面推行，土地使用权大规模进入市场。 1 9 9 2 年上海对外批租土地1 9 4 幅，占地面积1 9 8 3 万平方米，1 9 9 3 年对 外出让土地2 4 4 幅，占地面积达4 9 3 2 5 6 万平方米，1 9 9 4 年对外出让4 5 2 幅，占地1 5 9 4 2 2 万平方米。特别是1 9 9 4 年2 月，上海市第十届人大常 委会第7 次会议通过上海市实施 办法规定， 自1 9 9 5 年1 月1 日起全面对商业等6 类内资项目用地实行土地使用权有 偿出让，标志着上海土地使用制度改革全面推行。当年，上海就向内资 有偿出让1 6 8 幅地块，面积3 2 6 3 4 万平方米。 其次，房地产企业数量迅速扩张。1 9 9 2 年上海各类房地产企业数猛 增到8 4 9 家，1 9 9 3 年又增至1 4 2 5 家。1 9 9 4 年超过两千大关，达到2 0 8 1 家。 三是房地产投资成倍增长。1 9 9 2 年完成投资1 2 5 5 亿元，1 9 9 3 年迅 速增加到8 3 7 亿元，1 9 9 4 年更是增加到了1 17 4 3 亿元。 四是商品房开发和竣工面积直线上升。1 9 9 2 年上海房地产施工面积 4 3 2 2 7 万平方米，竣工面积1 3 9 6 万平方米；1 9 9 3 年施工面积达到15 2 1 万平方米，竣工面积3 2 0 万平方米，1 9 9 4 年施工、竣工面积分别为1 3 0 5 8 2 万平方米和3 4 1 2 万平方米。 最后，伴随着投资和开发的高潮，房地产经纪、咨询、物业管理、 评估等全业大量出现。1 9 9 2 年7 月上海第一家房地产经纪企业一上海 威得利房产咨询公司成立；1 9 9 1 年1 1 月，上海第一家专业物业公司一一 沪港合资的“上海安居乐物业管理公司”在上海古北新区诞生，随后中 房上海公司等一大批内资开发公司相继成立了物业公司；成立于1 9 9 2 年 的上海市土地估价所是解放后最早出现的房地产估价机构。这类企业的 产生，沟通了房地产再生产的各个环节，促进了房地产业的全面发展。 ( 4 ) 调整回落阶段( 1 9 9 5 1 9 9 9 年) 1 9 9 2 一1 9 9 4 年间，上海房地产业由于发展速度过快而产生了一些问 题，从而引发了一轮调整。上海房地产市场的调整效果从1 9 9 5 年开始显 现，主要表现为： 首先，土地使用权出让数量回落。1 9 9 5 年上海土地有偿出让共4 9 7 幅，f i - 地面积1 2 0 3 5 l 万平方米，分别是1 9 9 4 年的8 0 和6 4 ，其中， 外销地块2 5 8 幅，6 4 0 3 0 万平方米，比1 9 9 4 年下降了4 3 和5 9 ，内销 地块( 含外资内销) 2 3 9 幅，5 6 3 2 1 万平方米；1 9 9 6 年上海土地有偿出 让共7 6 4 幅，1 0 6 6 8 6 万平方米，与1 9 9 5 年相比，虽然地块幅数有所增 加，但出让土地面积减少了l o 以上，其中，外销地块出面积减少了4 0 ， 内销地块增加了1 倍以上，达到5 3 7 幅，土地面积也增加了近2 0 ；1 9 9 7 0 0 s m 0 4 6 李海岚 上海房地产市场现状及前景研究 年土地出让的规模有所回升。 其次，房地产由供不应求转变为供过于求，商品房空置增长较快。 1 9 9 5 一1 9 9 7 年三年，每年上市供应的内销商品房分别为1 0 1 9 9 9 万平方 米、13 3 0 3 5 万平方米和1 7 3 7 5 2 万平方米，平均每年新增3 0 0 4 0 0 万平 方米。上市的外销商品房从1 9 9 2 年的2 2 2 万平方米增至19 9 7 年的1 6 1 5 万平方米，增长了7 2 7 倍，外销商品房中综合办公楼占主体，比例超过 5 0 。由于商品房供给急剧上市，加上房价高企，市场在短期内难以消化， 造成空置严重。1 9 9 5 年上海商品房空置量达到4 13 3 9 万平方米，比1 9 9 4 年的1 7 5 3 3 万平方米增加了1 4 倍，1 9 9 6 年上升到6 2 9 9 万平方米，1 9 9 7 年底，达到9 6 9 万平方米。供大于求的矛盾相当突出。 与此同时，由于人们继续看好上海房地产这个大市场，房地产企业 数仍有较快的增长，各种经纪、咨询、评估、物业管理等企业的发展充 满了生机，使整个上海房地产市场在调整的阵痛中朝着更理性、更市场 化和更规范的方向发展。 2 2 房地产业对上海经济增长的贡献 9 0 年代以来的1 0 年是上海经济持续高速增长的1 0 年也是房地产 快速发展的1 0 年。1 0 年间，上海市的g d p 由1 9 9 1 年的8 9 3 7 7 亿元增 加到1 9 9 9 年的4 0 4 3 9 6 亿元：按可比价格计算平均增幅达到1 2 以上， 其中房地产业增加值由1 9 9 1 年的3 7 5 亿元增加到1 9 9 9 年的2 1 0 5 亿元， 按可以口径计算，增长1 3 3 倍，平均增幅3 4 4 ，比同期g d p 增幅高出 2 2 个百分点。 与此同时，房地产业增加值占g d p 的比重也由1 9 9 0 年的o 5 上升 到1 9 9 9 年的5 2 2 。对经济增长的贡献率由1 9 9 2 年的1 9 上升到1 9 9 9 年的7 1 ，推动经济增长近一个百分点。房地产占g d p 比重不断提高， 有力地支撑了上海经济的发展，为上海市g d p 的增长作出了积极的贡献， 成为第三产业中继金融、保险业之后对经济增长贡献率上升最快的行业。 第二，房地产业对相关产业的带动作用。据统计，房地产业的发展 直接或间接带动约4 0 - q - 行t k 的发展，具体有以f g o 方面： 口其一。固定资产投资带来的n - i 观的总产出增量，1 0 年间上海房地产累 计投资2 9 9 8 亿元，形成6 6 2 6f f , ：g 的总产出增量和1 8 3 0 亿元的增加 值增量； 0 0 s m 0 4 6 李海巍 上海房地产市场现状及前最研究 。其二，带动建筑行业的发展，资料统计，上海建娩业总产值的8 0 为 房地产业提供的，1 9 9 9 年房地产带动建筑北产值超过5 0 0 亿元，形成 增趣篷1 5 6 + 2 4 亿元，占g d p 魄重3 。8 7 ； 口其三，促进了盒融业的发展，1 9 9 9 年底，上海市住房公积金贷款累计 1 7 1 2 亿元，鬻韭锻行贷歉2 0 0 亿元，往赛贷款戏巍金懿池发震熬增 长点之： o 萁溺，带动房辘产串介辍务韭豹发展。1 9 9 9 年，房地产串介服务敷增 加馕占当年房地产蛾增加值总量的1 1 8 4 ； a 其赢，假进社会消赞增长，根攒铡算，商品住宅销售对其他商品经营 的举动系数为l 。3 4 ，按1 9 9 9 年囊品镶宅销售额3 0 5 。5 7 钇元计算，能 带动社会商品消费额4 0 9 4 6 亿元，约占当年社会消赞品零售总额的 2 5 。7 4 。 第三，房地产业自痔的完善发展表现在以下几个方面： 糟其一，秘遗产企韭人员经过1 0 年的发展，有了一定的规模，1 9 9 9 年 底备类房地产开发企业4 2 7 5 家，从业人员7 3 万，各类房地产经纪企 业2 2 4 2 窳。滋册经纪人员15 0 0 0 入，各类房地产估价机构9 8 家，注 鼹蟪产 鑫侩l | | ；1 0 0 0 多久，鑫类物业饕理公司近2 0 0 0 家，歇业人爨5 万佘人； 霸其二，赛逡产驻赛产窥褛运速蹭热。经过l o 年浆发灏，赛缝产众延 聚集了一定规模的财力和物力，为项耳开发准备了必要的启动资众， 至1 9 9 9 年上海市各类房地产企业拥商资产总计4 8 3 5 1 7 亿元( 稻警于 工业企业炎产总计的5 2 6 ) ； a 其三，开发投资规模不断扩大，投资结构发生变化。9 0 年代初，上海 蠢麝遮舞发投炎零是l 亿元，歪1 9 9 9 每魔缝产嚣发投瓷援模5 l | 霉。8 3 亿元。其中外资投资1 4 2 亿元，占2 7 6 3 ，国有和集体企业投资1 8 l 亿元，蠢3 6 1 9 ，股份制企韭1 5 5 5 亿元，占3 0 1 6 ，琵营企整投资 3 l 亿元，占6 0 3 ，形成了多元投资格局： a 其四，上海市房地产经过1 0 年的积极培育，基本形成了包括土地使 雳蔹出渡嚣转让、房屋买囊襄辍赁、房她产金敲、房燃产中奔服务积 房地产储息在内的较为完普的房地产市场体系，并建点了三级房地产 交荔有形市场等。 0 0 s m 0 4 6 李海岚上海房地产市场现状及前景研究 表1 1上海房地产业对g d p 增长的贡献 1 9 9 1 1 9 9 2 1 9 9 3 1 9 9 4 1 9 9 5 1 9 9 6 1 9 9 7 1 9 9 8 1 9 9 9 2 0 0 0 8 9 3 7 7 l l l 4 3 2 1 5 1 1 6 l 1 9 7 1 9 2 2 4 6 2 5 7 2 9 0 2 2 0 3 3 6 0 2 1 3 6 8 8 2 0 4 0 3 4 9 6 4 5 5 1 1 5 1 8 1 5 2 4 6 8 3 5 6 5 3 0 4 5 2 4 8 8 1 7 8 5 1 5 7 8 9 7 6 9 4 0 1 2 7 9 1 2 1 9 2 0 4 8 2 6 3 8 3 9 0 9 9 1 2 9 1 2 4 2 6 1 4 7 5 1 1 8 5 4 0 2 1 0 5 3 2 5 1 7 0 2 2 5 0 7 6 8 o l 2 8 8 1 4 8 1 8 1 3 3 5 4 3 6 1 2 1 8 7 l 2 5 6 9 1 3 5 5 1 9 5 6 1 3 6 1 8 4 1 7 5 1 9 8 3 7 1 4 2 8 4 3 9 5 0 3 5 2 2 5 5 3 1 1 1 1塑：! ：坠! ：! i ! ! ：! i堑：塑! ：竺 资料来源：上海统计年鉴2 0 0 2 。 8 一 0 0 s m 0 4 6 李海岚上海房地产市场现状及前景研究 3 上海房地产市场现状 1 9 9 7 年前后，中国成功地实现国民经济软着陆。为保持国民经济持 续增长，中央政府采取了积极财政政策，旨在通过增加投资拉动经济发 展。同时把住宅消费放在极为重要的位置上，作为国民经济新的增长点 和新的消费热点，并出台了一系列促进房地产市场发展的相关政策。上 海的房地产市场在此大背景下进入了稳步发展阶段。 这一阶段的市场，表现出5 个特征，即：市场需求增长较快；供求 关系逐步趋于平衡；房地产价格止跌回升：市场经营主体逐步成熟；个 人购房成为住宅市场主力军。同时，也存在几个问题：房地产成本构成， 价格构成有待进一步改善；企业能级不高，产业集中度偏低；房地产信 息运行还不适应市场的需要。以下进行分别分析： 3 1市场需求增长较快 上海商品住宅市场的需求增长主要表现在三个方面： 首先，新建商品房销售增长迅速。1 9 9 5 年，销售面积仅5 6 7 6 6 万平 方米。到1 9 9 8 年突破1 0 0 0 万平方米，达1 0 5 0 。7 7 万平方米，短短三年翻 了一番。1 9 9 9 年达13 2 8 6 7 万平方米。进入2 0 0 1 年，销售进一步上升， 达到1 7 9 6 6 4 万平方米的创记录水平。 其次，- - 手房( 上海称为存量房) 买卖大幅度上升，速度大大超过新 房市场。1 9 9 5 年二手房交易面积仅为6 0 8 7 万平方米，仅过四年1 9 9 9 年 达到5 1 1 万平方米，2 0 0 1 年达到1 4 2 2 4 3 万平方米。倘若按此速度计算， 到2 0 0 3 年上海存量房交易面积将超过商品房的销售面积( 见表3 2 和图 3 1 ) 。 旦竖兰坚! 兰塑塑 ! 塑星丝兰室堑翌垫丝望墨堑茎 一一一 塞i ：! 占塑塑曼塞塑笪堕堡兰查量生墨童亘塑焦堡些塑 年份商品房销售面积比上年增长幅度存量房买卖面比上年增长存量房买卖与商品 ! 互! 互鲞! 堑 塑! 互壅鲞!堕廛丝 堕笾笪匦塑垄些墅 1 9 9 5 5 6 7 6 6 - 6 0 8 7 9 1 6 6 1 9 9 6 5 7 3 5 1 0 38 2 2 9 3 5 1 9 1 9 9 76 8 6 4 51 9 6 9 1 6 2 4 9 7 3 5 1 9 9 8 1 1 5 0 7 7 6 7 6 43 1 5 2 3 9 4 1 1 1 9 9 91 3 2 8 6 7 1 5 。4 65 1 0 8 4 6 2 0 5 2 0 0 01 5 5 7 8 7 1 7 2 57 7 8 5 2 5 2 4 1 0 7 2 1 43 5 2 3 6 6 2 7 3 9 3 8 4 5 4 9 9 7 1 1 11 1 1 1 1 ：型 ! i ：i 21 1 1 1 ：箜 丝：z !：! ：! ! 资料来源；1 9 9 5 - 2 0 0 2 年上海统计年鉴 图1 1 9 9 5 2 0 0 1 年上海商品房销售面积与存量房买卖面积 三是租赁市场迅速堀起。1 9 9 5 年房屋租赁面积为5 0 9 5 万平方米， 2 0 0 1 年达5 0 8 2 6 万平方米。 近几年上海房地产市场需求迅速增加的原因是： ( 1 ) 上海率先跨入上中等收入地区。1 9 9 7 年上海人均g d p 达到3 1 0 2 美元。根据世界银行1 9 9 8 年的分类：上海已进入中上等收入国家和地区。 中上等收入国家和地区的经济发展特征之一就是，汽车、不动产等大宗 耐用消费品开始大量进入家庭。上海房地产市场的需求，就是在此背景 下得到迅速发展的。 1 0 - 0 0 s m 0 4 6 李海岚 上海房地产市场现状及前景研究 ( 2 ) 城市旧区改造和动拆迁拉动商品房销售。9 0 年代以来，为改善 城市基础设施建设，优化城市环境，提高土地利用价值，改善居民居住 条件，上海加大旧区改造力度。19 9 5 到2 0 0 0 年，全市拆迁旧房面积达 2 3 0 3 万平方米，为过去5 0 年拆除总面积的5 3 。而动拆迁又使人口导入 区的房地产市场迅速发展。浦东、阂行、宝山、徐汇作为上海人口导入 区近两年来一直是上海房地产市场的热点区域。 ( 3 ) 上海市民改善居住条件愿望仍很迫切。8 0 年代初，上海人均居 住面积仅4 平方米多一点( 折成建筑面积约8 平方米) ，在全国各大城市 中位列末流水平。改革开放以后，上海市民的居住条件在不断改善，居 住面积在不断扩大。但是，很难在短期内解决。到9 0 年代中期，市民改 善居住的愿望依然强烈。 ( 4 ) 政府不断地调整政策，有力地推动了居民的住房消费热情。包 括4 项重要措施： 降低居民购买住宅的税费。自1 9 9 6 年开始，经过连续3 次降低，居 民购房契税负担由1 9 9 6 年以前的6 下降到2 0 0 0 年的0 7 5 ( 2 0 0 2 年9 月1 日起恢复为1 5 ) 。1 9 9 9 年，又实施居民购买空置有2 年的住房， 免除营业税、契税和交易手续费的规定。这些措施，使居民购房的交易 成本有较大的降低。 用旧房市场推动新房需求。1 9 9 6 年在中国率先实施允许居民将从政 府购买的旧公房提前上市。这一措施搞活了旧住房市场，方便居民套现 购新房，有力地推动了新房市场。 用所得税政策推动住房需求。1 9 9 8 年，对个人购买或差价换购商品 住宅所支付的购房款，经税务机关核实后，五年内可以从个人所得税计 征税基中扣除。这一措施极大地鼓励中上收入阶层的住房消费热情。 用金融政策推动住房需求。从1 9 9 7 年开始。配合银行利率下降，多 次下降居民购买力购房公积金贷款和商业贷款的利率。同时，降低住宅 购买头款比例( 最少2 0 ) 。延长买房抵押贷款还款年限( 最长3 0 年) 。 这些，同国际惯例基本接轨，保障了居民的购房资金来源。到2 0 0 0 年底， 上海市的居民购买住房贷款余额，已经突破3 0 0 亿人民币，登上全国榜 首。 在9 0 年代后期，上海市推动住房消费、拓展住房需求的政策措施， 在全面是领先的。目前上海的住房消费政策，己经没有明显的缺陷。与 此同时，上海的住房消费的发展在全国也是领先的。 0 0 s m 0 4 6 李海岚上海房地产市场现状及前景研究 3 2 供求关系逐步趋于平衡 供求关系的趋向平衡，是通过供给的相对减少、需求的绝对增加来 实现的。这可以集中用商品房预售和销售两个指标予以说明： 从预售情况来看，商品房批准预售厩积呈明显下降趋势。从1 9 9 7 年 的18 9 9 ，0 2 万平方米，下降至2 0 0 0 年的15 4 9 1 7 万平方米，减少3 4 9 8 5 万平方米，减幅达5 8 0 。与此相对应的已登记商品房预售面积呈大幅上 升态势，从1 9 9 7 年的4 4 5 5 7 万平方米猛增至2 0 0 0 年的1 4 5 2 8 7 万平方 米，增加1 0 0 7 3 万平方米，平均每年增长4 8 2 9 ，供求之比由1 9 9 7 年 的4 2 6 ：1 下降至2 0 0 0 年的1 0 7 ：1 。 从销售来看，需求的增幅超过供应的增幅。需求面积却大幅上升。商 品房批准销售面积从1 9 9 7 年的1 1 2 9 5 7 万平方米增加至2 0 0 0 年的 1 6 7 3 1 9 万平方米，平均每年增长l3 9 9 。而商品房销售面积从1 9 9 7 年 的6 8 6 4 5 万平方米猛增至2 0 0 0 年的1 5 5 7 8 7 万平方米，平均每年增长 3 1 4 3 ，供应之比由1 9 9 7 年的1 6 5 ：1 下降至1 0 7 ：l 。尤其是商品住 宅销售，1 9 9 9 年首次出现当年销售量与当年竣工量基本平衡的态势，并 消化部分空置商品房，从而使空置商品房大幅增长势头得到有效控制( 见 表3 3 ) 。 表3 3上海市商品房供求平衡比较 单位：万平方米 年份商品房增长速商品房增长速商品房增长速商品住增长速 竣工面度销售面度 空置面度宅空置度 塑：塑矍 画塑一 1 9 9 71 4 6 4 9 6 2 1 186 8 6 4 51 9 6 9 9 6 8 85 3 87 2 9 2 l 4 3 7 5 1 9 9 81 5 6 5 3 4 6 8 51 1 5 0 7 7 6 7 6 41 2 3 8 3 32 7 8 2 9 0 1 6 22 3 - 6 5 19 9 91 4 6 8 6 2 6 i8 1 3 2 8 6 71 5 4 6 1 2 9 7 3 44 7 79 2 2 2 3 2 - 2 9 2 0 0 01 6 4 3 6 2 1 1 9 51 5 5 7 8 71 7 2 5 1 2 5 0 3- 3 6 1 8 4 3 3 78 5 5 2 1 111 1 21 ：2 11 ：2 2 1 z ! ! ：! ! ! ：2 2 ： ：二_ 二一 资料来源：1 9 9 8 2 0 0 2 年上海统计年鉴、2 0 0 1 上海统计手册 o o s m 0 4 6 李海岚 上海房地产市场现状及前景研究 上海房地产市场供求关系平衡的实现，主要是由于政府采取了一系列 有力的措施。主要有： 切实控制土地出让。并于1 9 9 7 年开始停止了对于高档办公大楼、宾 馆、饭店的土地出让。控制土地出让为控制房产供给过量( 尤其是办公 大楼、商场) 创造了根本条件。 扩大住房市场销售对象。1 9 9 6 年，开放蓝印户口政策，允许非上海 市居民购买住宅，并给予上海蓝印户口。 一系列调动住房消费的政策，推动了住房需求。 市场自动调节机制，在供求平衡的实现中，也起到了重要的作用。 主要表现在：( 1 ) 房地产商主动地降低销售价格，吸引买家。比较而言， 在这项行动中，外资房地产商比内资尤其国营企业更为主动。( 2 ) 房地 产商大大放慢了土地和房屋的开发速度使房屋的开工施工、竣工、量增 长速度有所下降。( 3 ) 房地产商的竞争加激。竞争不仅体现在价格的降 低上，而且体现在对于房屋质量的提高上。开发商对于新的房屋开发， 开始注意了市场调查，根据市场调查的结果，选择成片地块、确定档次、 完善规划布局、增加绿化面积、美化小区环境、丰富立面顶面、推敲房 型、注重营销策略。这些措施，导致上海9 0 年代后半期的房屋整体质量 有了较大提高，更加符合市场的需要。 3 3 房地产价格止跌回升 从经济学角度来看，价格涨跌基本取决于市场供求关系。当某种商品 供不应求时。价格必然上涨。而当供过于求时，价格则呈下跌趋势。上 海房地产市场价格自1 9 9 5 年开始一再下跌。中房上海指数从1 9 9 5 年2 月的9 4 2 点，到1 9 9 9 年1 0 月的6 9 1 点，历时5 6 个月连续下跌，跌幅达 2 6 6 4 。自1 9 9 9 年“月开始止跌回升，并快速上扬( 详见表3 4 和图 3 2 ) 。 0 0 s m 0 4 6 李海岚 上海房地产审场现状及煎焱婿究 一时t h 9 6 0 89 6 l l9 7 0 2 9 7 0 5 9 7 0 8 9 7 1 1 9 8 0 2 9 8 0 5 9 8 0 8 9 8 1 1 9 9 8 2 9 9 0 5 9 9 0 8 9 9 1 1 0 0 0 2 0 0 0 5 0 0 0 8 0 0 1 1 城市指数8 9 28 9 38 8 88 7 78 4 28 2 5 8 0 97 7 27 4 97 3 07 1 3 7 0 36 9 66 9 2 6 9 2 7 0 07 0 87 t 1 跌涨- 8i * 5 - 1 1 - 3 5 - 1 7 1 6 。3 7 - 2 3 1 9 1 7 1 0 7 40 883 住宅措数8 0 78 1 08 0 88 0 07 6 97 5 4 7 3 87 0 46 8 36 6 96 5 36 4 66 4 36 4 1 6 4 26 5 2 6 6 06 6 3 跌壤- 1 3 - 2 8 - 3 1 1 5 1 6 3 4 - 2 1 1 4 1 6 7 - 3 - 211 083 办公楼指数1 3 4 51 3 3 21 3 0 81 2 7 01 2 0 91 1 8 51 1 7 41 1 3 41 0 8 91 0 3 81 0 0 79 7 8 9 3 8 9 1 8 9 1 2 9 0 59 0 69 0 7 、- 墨擎= _ 叠凄蛰黛一害三童曼- 二! ! 懋尘： i ：l 曼! 遵塑：i ：z ；i 资料来源：中房上海指数办公室 一一。一 图3 21 9 9 5 2 - 2 0 0 2 8 中房上海指数走势图 蓦霉誉婺蠹蠢善豢薹誊蠢誊囊萋蓑誊蓦嚣薹嚣耋g 量妻g 誊 资料来源：中房上海指数办公室 从中房上海指数走势可以看出，上海房地产价格与供求关系密切相 关。审房上海撵数建立于1 9 9 5 冬2 月，兰慰房地产发震歪娃在9 0 华钱 上半期高峰的末尾，此后开始滑坡，但其间的变化还是有所不同。1 9 9 5 年2 月至1 9 9 7 年2 灵，串穗上海指数遮行2 4 令月，撂簸获9 4 2 煮下漆 至8 8 8 点，总共下跌5 4 点，跌幄5 7 3 ，而从1 9 9 7 年2 月至1 9 9 9 年2 月。间样是2 4 个月，中房上海指数下跌至7 l3 点，下跌1 7 5 惠，跌幅这 1 9 。7 1 。很明显，供求矛盾在t 9 9 7 年和t 9 9 8 年有所扩大。主要原因是 1 9 9 7 年下半年爆发的亚洲盒融危机，对上海外销房市场起巨大冲击。众 掰瘸箱，上海终镇赛带缓客户主蘩来蠡港台、蠢本、豢洳玻戳及系鬻噩 等国的华侨。亚2 i l 金融危机，导致这些国家葶玎地区货币缩水，使原有购 买力大大降低。与此同时，上海外销房由于嚣几年的离投入，进入了上 市裹峰。使诲多处销楼盘，不得已只好外销转内销，售价对折。 0 0 s m 0 4 6 李海岚 上海房地产市场现状及前景研究 进入1 9 9 9 年，上海房地产市场价格开始筑底，从原先较大幅度下跌 开始进入小幅缓跌，中房上海指数连续好几个月仅下跌l 点，表明市场 正在筑底，并在年底出现止跌。在世纪之交的2 0 0 0 年，中房上海指数开 始出现缓慢回升迹象，尽管回升幅度有限，但给予市场的信号是令人鼓 舞的。进入2 0 0 1 年，中房上海指数开始快速回升，直至目前依然保持强 劲势头。 从区域市场来看，市中心区的价格高峰已经不如前几年那么突出， 边缘地区的价格逐渐上扬，中心城区和偏远城区市场价格的差距正在缩 小，北区和南区的价格也趋于接近。主要的原因是上海轨道交通的大发 展，使区域房地产市场价格出现大整合。随着汽车进入家庭的步伐越来 越快，一些消费者在第二次购房时，开始在近郊区选择独立式别墅或联 体别墅，使这一类物业价格也开始上涨。 3 4 市场经营主体逐步成熟 上海房地产市场经过近1 0 年的发展，市场经营主体已逐步成熟，房 地产开发、物业管理、咨询策划、中介代理、评估拍卖、会计审计都已 形成一定规模，并各自出现一些代表性企业。 一是房地产开发企业成为市场大军。到2 0 0 0 年底，上海共有房地产 开发企业3 5 0 0 多家，从业人员达8 万之多。从1 9 9 1 年至2 0 0 0 年，由房 地产开发企业开发的商品房销售，平均每年以3 9 2 5 以上速度递增。与 此同时，以开发企业为主的上海房地产业增加值也迅速增加。2 0 0 0 年达 2 4 0 亿，占全市g d p ，比重由1 9 9 1 年的1 3 6 上升至5 3 ，房地产开发 企业为上海经济发展，作出了重要的贡献。 二是上海地产中介服务企业迅速壮大。上海从1 9 9 2 年7 月诞生第一 家房地产中介服务企业。到2 0 0 0 年，己发展至近2 0 0 0 家。房地产中介 服务企业从诞生到迅速壮大，是上海房地产市场发展的必然结果。在此 过程中，一些海外著名公司纷纷抢滩上海，f h 此带动上海房地产中介服 务企业的发展。 三是物业管理初步实现社会化、专业化、企业化。1 9 9 1 年1 1 月，上 海成立了第一家专业物业公司，到2 0 0 0 年，已发展到2 0 0 0 多家，管理 的房屋面积近2 亿平方米。从而初步实现物业管理的社会化、专业化、 企业化，并出现万科、中海等一批通过i s o 一9 0 0 2 国际标准认证的物业 管理品牌公司，和一批管理规模在8 0 万平方米建筑面积以上的优秀物业 管理公司。 0 0 s m 0 4 6 李海岚上海房地产市场现状及前景研究 3 5个人购房己成为住宅市场主力军 上海的住房市场从9 0 年代的上半期，以单位购买为主，发展到9 0 年 代下半期的以个人为主。1 9 9 5 年时，个人购房仅占3 4 ，至2 0 0 1 年，已 经占9 3 4 4 ( 见表5 ) 。 上海个人购房比例大幅度上升的其原因有三：( 1 ) 如前所述，自1 9 9 6 年始，上海市政府推出了一系列鼓励住房消费的政策使大量普通百姓进 入了市场。( 2 ) 1 9 9 8 年中央决定开始实行住房分配货币化，停止单位的 实物分配。虽然该政策在上海没有一步到位，但也有力地改变了居民依 赖政府和单位的心理，居民的住房消