（国民经济学专业论文）房价波动影响居民消费的机理及调控研究.pdf

_ 一一 t h es t u d yo nm e c h a n i s ma n dr e g u l a t i o no fh o u s ep r i c e s f l u c t u a t i o ni n f l u e n c i n gr e s i d e n t s c o n s um p t i o n b y k u a n gs h u c e n at h e s i ss u b m i t t e di np a r t i a ls a t i s f a c t i o no ft h e r e q u i r e m e n t sf o rt h ed e g r e eo f m a s t e ro fe c o n o m i c s l n i n d u s t r i a le c o n o m i c s c h a n g s h au n i v e r s i t yo fs c i e n c e & t e c h n o l o g y s u p e r v i s o r p r o f e s s o rl i uj i a n j i a n g m a y ，2 0 11 长沙理工大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所 取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任 何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡 献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的 法律后果由本人承担。 作者签名： f 乏杠才琴 日期：州年 月 日 l 一一一 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意 学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文 被查阅和借阅。本人授权长沙理工大学可以将本学位论文的全部或部分内 容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存 和汇编本学位论文。同时授权中国科学技术信息研究所将本论文收录到中 国学位论文全文数据库，并通过网络向社会公众提供信息服务。 本学位论文属于 1 、保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密囹。 ( 请在以上相应方框内打“ ) 作者签名：占棚垮日期：刭1 年珀日 导师虢害j 7 出嗍矽叶年歹月圳 摘要 房地产作为一种风险资产，兼具投资品与消费品的双重属性。自上世纪9 0 年代末我国彻底取消无偿福利分房以来，我国的房地产市场获得了空前的发展， 房地产投资热情始终不减，房价不断攀升。但是房价的不断上涨与居民最终消费 率持续走低的现实使得房价波动与居民消费之间的关系引起各方的关注，房价波 动到底通过怎样的机理来影响居民消费，以及如何进一步影响宏观经济波动，这 些作用机理并没有得到清晰系统地梳理，其影响程度和大小也没有一致的公认结 论。 本文从房地产具有的双重属性入手，对房价波动影响消费的财富效应和挤出 效应做了重新的定义和区分，并运用理论分析和比较分析等方法详细阐述了房价 波动影响居民消费的机理，认为房价波动对居民消费具有双向影响，一般而言， 房价波动与消费增量呈现倒u 型关系，与消费流量的关系呈现为平滑的凹向原 点并向右下方倾斜的曲线。接着我们通过理论与实证相结合的方法对房价波动、 信贷约束、资产选择与消费行为，以及房价波动、居民消费与经济波动之间的关 系进行了分析，并得出了一系列的结论，主要包括t ( 1 ) 房价与消费之间存在长 期均衡的关系，且这种影响是微弱负面的；( 2 ) 居民的资产选择受到房价波动的 一定影响，而一些不同资产之间也存在相互影响；( 3 ) 房价波动与宏观经济波动 之间存在长期稳定的均衡关系，短期内这种均衡关系如果发生偏离，经济系统的 自我修正机制无法发挥显著作用，这说明了政府对房价或是经济进行调控的必要 性；( 4 ) 房价与g d p 之间存在着双向的g r a n g e r 因果关系，且从脉冲响应发现两 者的冲击对双方都有较大的影响。这既表明了房价波动与宏观经济波动存在着互 相反馈的作用，也说明有必要对房价与宏观经济之间进行协调以使它们产生良性 的互动，避免两者的互动陷入恶性循环和冲击。最后在前文分析的基础上，提出 了我国房地产市场宏观调控的思路。 本文主要的创新之处可能体现在对房地产双重效应的界定和理论模型的推 导，以及从居民消费视角，利用v a r 模型对房价波动影响居民资产选择、经济波 动的效应进行了分析。 关键词：房价波动；居民消费；财富效应；挤出效应：宏观调控 a bs t r a c t a sar i s k ya s s e t ，r e a ie s t a t eh a st h ed o u b l ea t t r i b u t e so fd e p r e c i a t i o na n d c o n s u m e rg o o d s s i n c eo u rc o u n t r ye n t i r e l yc a n c e l e df r e ew e l f a r e o r i e n t e dp u b l i c h o u s i n g d i s t r i b u t i o ni nt h el a t e19 9 0 s ，t h er e a le s t a t em a r k e th a sa c h i e v e d u n p r e c e d e n t e dd e v e l o p m e n t ，a n dt h er e a le s t a t ei n v e s t m e n te n t h u s i a s ma l w a y sk e e p s t i l l ，w i t ht h eh o u s ep r i c e sr i s i n g b u tt h er e a l i t yo ft h er i s i n gi nh o u s ep r i c e sa n dt h e f a l l i n gi nr e s i d e n t su l t i m a t e l yc o n s u m i n gr a t em a k e st h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nh o u s e p r i c e sa n dc o n s u m p t i o nc o n c e r n e db yt h ep a r t i e s h o u s ep r i c e sf l u c t u a t i o nh o w e x a c t l y t oi n f l u e n c eh o u s e h o l d c o n s u m p t i o n ，a n d h o wt of u r t h e ri n f l u e n c e m a c r o e c o n o m yf l u c t u a t i o n ，t h e s em e c h a n i s ms t i l ld i d n tg e tc l e a rs y s t e m a t i c a l l y h e c k l e d ，a n di t sa f f e c te x t e n ta n ds i z ea l s oh a sn oa c c o r d a n c ea n dr e c o g n i z e d c o n c l u s i o n s c o n s i d e r i n gt h ed o u b l ep r o p e r t i e so fr e a le s t a t e ，t h i s a r t i c l em a k e st h en e w d e f i n i t i o na n dd i v i s i o n a lt ow e a l t he f f e c ta n de x t r u s i o ne f f e c to ft h eh o u s ep r i c e s f l u c t u a t i o ni n f l u e n c i n gc o n s u m p t i o n ，a n du s i n gt h et h e o r ya n a l y s i sa n dc o m p a r a t i v e a n a l y s i st od e t a i l e d l ye l a b o r a t et h em e c h a n i s mo ft h eh o u s i n gp r i c e sf l u c t u a t i o n s i n f l u e n c i n gc o n s u m p t i o n ，a n de l i c i t i n gt h ec o n c l u s i o nt h a th o u s ep r i c ef l u c t u a t i o n h a st h eb i d i r e c t i o n a le f f e c to nt h ec o n s u m p t i o n i ng e n e r a l ，h o u s ep r i c e sf l u c t u a t i o n a n dc o n s u m p t i o ni n c r e m e n t a lq u a n t i t yp r e s e n tp o u ru s h a p e dr e l a t i o n ，a n dp r e s e n t i n g a c u r v et h a ti t ss m o o t ha n dt i l tt ot h eo r i g i nw i t hc o n s u m ef l o w t h e nt h r o u g ht h e m e t h o d so ft h e o r ya n de m p i r i c a lc o m b i n a t i o n ，w ea n a l y z e dt h er e l a t i o n s h i po f h o u s i n gp r i c e sf l u c t u a t i o n ，c r e d i tc o n s t r a i n t s ，a s s e t ss e l e c t i o na n dc o n s u m e rb e h a v i o r ， a l o n gw i t ht h er e l a t i o n s h i pa m o n gt h eh o u s ep r i c e sf l u c t u a t i o n ，c o n s u m p t i o na n d e c o n o m i cf l u c t u a t i o n ，a n de d u c e ds o m es u m m i n g - u p s t h em a i nc o n c l u s i o n sa r ea s f o l l o w s ：( 1 ) t h e r ei sal o n g t e r me q u i l i b r i u mr e l a t i o n s h i pb e t w e e nh o u s ep r i c e sa n d c o n s u m p t i o n ，a n dt h ee f f e c ti sw e a kn e g a t i v e ；( 2 ) t h es e l e c t i o no fa s s e t si si n f l u e n c e d b y t h eh o u s ep r i c e sf l u c t u a t i o n ，a n ds o m ed i f f e r e n ta s s e t sa l s oe x i s tm u t u a l i n n u e n c e ；( 3 ) t h e r ei sal o n g - t e r me q u i l i b r i u mr e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h eh o u s ep r i c e s f l u c t u a t i o na n dm a c r o - e c o n o m yf l u c t u a t i o n i ft h i se q u i l i b r i u mr e l a t i o n s h i pa p p e a r s d e v i a t i o ni nt h es h o r t - t e r m ，e c o n o m i cs y s t e mc o r r e c t i o n sm e c h a n i s mc a nn o tp l a ya s i g n i f i c a n t r o l e i ts h o w st h a t g o v e r n m e n t sr e g u l a t i o n s t oh o u s e p r i c e s a r e n e c e s s a r y ；( 4 ) i t e x i s t sat w o w a yg r a n g e rc a u s a l i t yb e t w e e nh o u s ep r i c e sa n d n g d p a n da c c o r d i n gt oi m p u l s er e s p o n s e ，t h ei m p a c t sf r o me a t ho t h e ro nb o t hs i d e s h a v eas t r o n gi n f l u e n c e i ts h o w st h a tt h e r ei sam u t u a lf e e d b a c km e c h a n i s mb e t w e e n t h eh o u s ep r i c e sf l u c t u a t i o na n dm a c r o - e c o n o m yf l u c t u a t i o n s ，a n da l s os h o w st h a ti t i sn e c e s s a r yt oc o o r d i n a t eh o u s ep r i c e sa n dt h em a c r o e c o n o m ys ot h a tt h e yc a n p r o d u c eb e n i g ni n t e r a c t i o n ，a n da v o i dt h ei n t e r a c t i o n si n t oav i c i o u sc i r c l ea n ds h o c k f i n a l l y ，t h i sp a p e rp u tf o r w a r dt h es u g g e s t i o na b o u tt h er e a le s t a t er e g u l a t i o n t h em a i ni n n o v a t i o np l a c e so ft h i s p a p e rm a yr e f l e c to nt h ed e f i n i t i o nt o d o u b l ee f f e c t so fr e a le s t a t ea n dt h ed e r i v a t i o nt ot h e o r e t i c a lm o d e l a n dt h r o u g ht h e c o n s u m e rp e r s p e c t i v e ，u s i n gv a rm o d e lt o a n a l y z et h ee f f e c t so fh o u s ep r i c e s f l u c t u a t i o ni n f l u n c i n gr e s i d e n t s a s s e t ss e l e c t i o na n de c o n o m i cf l u c t u a t i o n k e yw o r d s ：h o u s i n gp r i c e sf l u c t u a t i o n ；r e s i d e n tc o n s u m p t i o n ：w e a l t he f f e c t ： e x t r u s i o ne f f e c t ：m a c r o c o n t r o l i 目录 摘要“i a b s t r a c t i i 第l 章绪论 1 1 研究背景及意义1 1 1 1 研究背景l 1 1 2 研究意义2 1 2 相关概念界定3 1 2 1 居民收入、总消费与消费3 1 2 2 家庭财富、房地产财富与房价3 1 2 3 财富效应与挤出效应4 1 3 文献综述5 1 3 1 国外研究现状5 1 3 2 国内研究现状”7 1 3 3 国内外主要实证研究文献比较一9 1 3 4 研究现状述评1 1 1 4 研究基本思路、方法和论文框架1 2 1 4 1 基本思路1 2 1 4 2 研究方法13 1 4 3 文章框架13 1 5 本章小结1 4 第2 章房价波动影响居民消费的机理机制 2 1 房价波动影响居民消费的传导渠道1 5 2 1 1 房地产财富效应的传导渠道l5 2 1 2 房地产挤出效应的传导渠道1 7 2 2 影响房地产双重效应的主要因素，评价指标1 8 2 2 1 影响房地产双重效应的主要因素1 8 2 2 2 房地产双重效应的评价指标体系”2 l 2 3 房价波动影响居民消费的双重效应理论模型推导- 2 4 2 3 1 双重效应的主要影响因素对比分析一一基于不同类型消费者2 4 2 3 2 房价波动影响居民消费的双重效应一一基于住宅所有权类型2 5 2 3 3 房价波动影响消费的双重效应机理模型推导2 6 2 4 本章小结2 9 第3 章房价波动、信贷约束、居民资产选择与消费行为 3 1 房价波动与信贷约束3 1 3 1 1 研究【日1 顾3l 3 1 2 信贷约束的传导渠道3 2 3 1 3 房价波动与信贷约束的关系3 3 3 2 房价波动与居民资产选择3 5 3 2 1 研究回顾3 5 3 2 2 房价波动与居民储蓄3 7 3 2 3 房价波动影响居民其他投资行为的机理分析3 8 3 3 房价波动、股市、信贷、储蓄与居民消费关系的实证分析4 0 3 3 1 数据的选取与处理4 0 3 3 2 实证分析结果4 1 3 3 3 结论分析一4 8 3 4 本章小结4 9 第4 章房价波动、居民消费与经济波动 4 1 房价波动与资产泡沫- 5 0 4 1 1 研究回顾5 0 4 1 2 房地产泡沫的主要成因5 1 4 1 3 房地产泡沫对居民消费的现实危害性5 5 4 2 房价波动与经济波动5 7 4 2 1 研究回顾一5 7 4 4 2 房价波动通过影响投资与消费对经济波动的传导机制5 8 4 3 房价波动影响经济波动的实证分析6 2 4 3 1 数据的选取与处理6 2 4 3 2 实证分析结果6 3 4 3 3 结论分析o 6 8 4 4 本章小结6 9 第5 章我国房地产市场宏观调控的思路 5 1 从战略高度确立房地产市场的保民生机制7 0 5 1 1 正确定位房地产市场的民生保障功能”7 0 5 1 2 大力发展保障性住房，完善住房保障体系7 l 5 1 3 协调处理好中央与地方在房地产调控中的关系“7 l 5 2 从土地、税收、金融层面完善房地产调控- 7 2 5 2 1 重视土地市场调控房地产的作用7 2 5 2 2 强化房地产税，遏制房地产投机- 7 3 5 2 3 拓宽融资渠道，实行差别化信贷政策”7 4 5 3 促使房地产业与城市化的可持续发展7 5 5 3 1 促进房地产业与其他产业的协调发展7 5 5 3 2 倡导房地产业与城市化协同发展7 6 5 4 本章小结7 6 结论与研究展望 主要结论”7 7 可能的创新点7 8 不足之处与研究展望一7 8 参考文献8 0 致谢“8 9 附录a 攻读硕士学位期间取得的研究成果( 参研的课题) 9 0 第1 章绪论 本章首先阐述了研究房地产价格波动影响我国居民消费的理论和现实背景， 并从房地产发展与经济波动的视角入手强调了研究的意义。然后对后文主要涉及 的一些概念进行了界定，接着对国内外研究资产价格影响居民消费的相关文献进 行了较为详细的综述并进行了述评，最后提出了研究的基本思路、方法以及论文 框架。 1 1 研究背景及意义 1 1 1 研究背景 房地产作为一种风险资产，兼具投资品与消费品的双重属性。过去1 0 余年 间，美、英等国房地产市场曾出现过一轮显著的波动过程，引发了对房价波动与 消费关系的广泛研究。而自上世纪9 0 年代末我国实施以取消福利分房为核心的 住房制度改革，基本是以政府不断刺激商品房消费为核心的改革，政府不断从金 融、税收等方面为居民购房提供多种配套优惠政策，地方政府更是不遗余力地采 用取消福利分房、举办房交会、进行大规模的旧城拆迁等措施刺激居民对商品房 的需求。在这一系列市场化取向的改革政策影响之下，我国房地产市场发展与消 费之间关系也越来越引起各方的关注。因而房地产市场价格波动影响居民消费的 机理及调控研究这一选题有着重要的理论和现实背景。 从理论背景来看，房地产市场价格波动影响居民消费的机理及调控研究涉及 资产价格理论和消费理论两大学术领域。资产价格波动对居民消费的影响一般统 称为财富效应。应该说资产价格波动与居民消费的关系长期受到学者们的重视， 尤其是股价波动对居民消费的影响，学术界与政府相关部门都较为关注，但房地 产市场价格波动对居民消费影响的研究却相对被忽视。近十年来，我国股市大部 分时间都处于熊市或震荡状态，而房地产市场发展却欣欣向荣，呈现出持续繁荣 的景况，这也使得房价波动对居民消费的影响逐渐成为不容忽视的重要方面。而 从房价波动与居民消费的内在联系角度来探讨房地产市场和内需调控，是一条新 的思路。 从现实背景来看，一方面，房地产业己成为国民经济增长的重要推动力量之 一。2 0 0 0 年时全国房地产开发投资额为4 9 0 2 亿元，到2 0 0 9 年已达到3 6 2 3 2 亿 元，不到十年的时间增长了7 倍有余，已有的统计数据显示2 0 0 9 年房地产投资 对中国经济增长的贡献率超过1 个百分点。一些省市甚至出现了经济增长严重依 赖于房地产业的状况。与此同时，我国住房消费也得到了较快的发展，2 0 0 5 年 我国城镇人均住宅建筑面积已达2 6 1 l 平方米左右，2 0 1 0 年全国城镇人均住宅 面积将达3 0 平米左右，户均住宅建筑面积升至9 0 平方米左右，住宅私有率继续 保持在8 0 以上，住房已经成为除金融资产以外居民持有的最重要资产。另一方 面，我国商品房待售面积亦大幅度上升，2 0 0 8 年商品房待售面积为1 8 6 亿平方 米，同比增长3 8 3 ，2 01o 年前6 月商品房待售面积1 9 2 亿平方米，同比增长 6 4 。也就是说，在住房消费本身上涨的同时，商品房待售面积亦在不断增长， 这意味着居民尤其是低收入阶层的居民住房支付能力可能在下降。从2 0 0 0 年到 2 0 0 8 年，我国最终消费率由6 1 1 下降到4 8 6 ，虽然社会消费品市场规模不断 扩大，2 0 0 9 年我国最终消费率有所上升，但是最终消费率近十几年的平均水平 都徘徊在6 0 上下，远低于7 0 左右的世界平均水平。特别是2 0 0 0 年以来，我国 最终消费率总体上呈现下降趋势，居民消费率下降尤甚，其中居民消费率更是下 降到3 5 左右。我国目前居民消费率低迷的局面已经成为制约经济发展的一大隐 患，促使我们不得不对房价与居民消费之间错综复杂的关系进行反思。而美国次 贷危机的教训使我们对房地产市场调控有了更为清醒的认识，并需要予以足够的 重视。因此，理顺房地产市场价格波动影响居民消费的机制和渠道，从而更好地 调控房地产市场使之稳定发展又不影响居民消费增长和国民经济的发展，是当前 迫切要研究和解决的问题。 1 1 2 研究意义 多数学者肯定房地产市场繁荣对居民消费和经济的推动作用，这可能陷入房 价越高对消费促进作用越大的误区。我国多年的高房价、高住宅空置率与高储蓄 率、低消费率并存，由此反映出房价上涨对居民消费的作用不是单向而是双向的。 从国际经验来看，房地产市场对一国经济是起拉动还是阻碍作用，关键在于房地 产价格水平，当房价处于一个正常的水平时，温和的房价上涨对经济会起到一个 健康的促进作用，以往各国经验和过去数年我国房地产市场对经济发展的贡献都 说明了这一点。但是当房地产价格出现泡沫，房地产市场处于畸形发展时，房地 产市场将会对经济发展造成严重的阻碍，日本2 0 世纪8 0 年代房地产市场泡沫破 灭，随后迎来“失去的十年 。始于美国次贷危机的全球性金融危机，亦促使我 们去研究房价下跌对消费的负面冲击，去梳理房地产泡沫、信贷约束、资产选择 与居民消费之间的关系。 在我国房价经历由单边上涨到调整的背景下，从理论与实证两个层面深入研 究房价波动与居民消费的相关性，反思房价下跌是否能解决“买房难与促进居 1 海南在2 0 0 9 年前1 1 个月，存全省城镇固定资产投资额中，房地产所占比重由卜年同期的3 1 5 提高至 3 3 9 ，对城镇同定资产投资增长贞献率离达4 0 6 ，成为r 牵引资产投资拉动经济增长的主导因素。 参见海南经济增长过多依赖房地产，腾讯新闻，2 0 1 0 1 0 2 。 2 民消费问题，不但能为研究资产价格与消费之间的关系提供一个有代表性的发展 中国家经验证据，也有助于我们全面认识房价稳定对居民消费的重要性，可为政 府从消费视角调控房地产市场、利用房地产市场促进居民消费提供理论指导和政 策建议。 1 2 相关概念界定 1 2 1 居民收入、总消费与消费 居民收入是直接影响一个经济社会中相关市场容量大小的重要因素。居民的 收入水平一方面受到国家宏观经济形势的影响，另一方面也受到国家收入分配、 医疗和社保等政策影响。居民收入水平直接决定着消费者的购买力水平，收入水 平越高，则购买力越强，反之则越弱。从消费理论的长期演迸过程来看，收入水 平历来都是一个影响消费的重要变量。从凯恩斯消费理论中的总量收入到莫迪格 莱尼生命周期假说和弗里德曼持久收入假说中的持久性收入，再发展到霍尔等人 的确定性和不确定性下的跨时最优配置理论中的人力财富年金价值，虽然经济学 家们对收入变量在消费决策中的地位有不同的看法，但是在理论模型设计和实证 检验中部纳入了不同形式的收入变量，这些都说明在研究和强调房价对居民消费 的影响时不能忽略至少同样重要的收入变量。从宏观经济的角度来看，收入可以 用国内生产总值来衡量；从微观经济的角度看，收入可以用家庭年平均可支配收 入或是人均消费等指标来衡量。 从被消费对象来分，总消费一般可分为耐用消费品消费和非耐用消费品消 费，据已有文献的来看，大部分学者研究为了方便获得数据选择使用非耐用消费 品消费这一变量来代替总消费：。从消费主体来分，总消费可分为居民消费和政 府消费两大类，我们从微观角度分析房价波动对消费的影响时，家庭是主要的微 观主体。为了保持宏微观分析的一致性，我们所用的总消费是指居民消费，不包 括政府消费在内。因此，本文中的总消费变量是指居民非耐用消费品消费。本文 将居民对房地产的消费从总消费中剔除，一方面因为房地产消费属于耐用消费品 消费，另一方面，也能更好地反映房价波动对除去房产消费之外其他消费的影响。 1 2 2 家庭财富、房地产财富与房价 财富作为一个动态变化的概念，单一的私人部门( 如企业和家庭) 财富一般包 括物质财富和金融财富。其中，实物财富主要指非人力资产如土地、机器和存货 等可以用货币单位计量的资产，而金融财富主要指以金融资产方式存在的资产， 如现金、存款、股票、债券、基金等。在重商主义者看来，货币才是唯一的财富， 2 恰当衡量耐用消费品的是服务流。而不是其购买价格。但是一般没有衡量耐用消费品服务流的数据， 因此，更多的处理方式是用 耐用消费品的消费额代替总消费额。 3 而亚当斯密则指出实物财富是财富的本质。我们把家庭所拥有的实物财富、金 融财富和人力财富之和统称为家庭财富( h o u s e h o l dw e a l t h ) 。毋庸置疑，房地产财 富( h o u s i n gw e a l t h ) 作为一种实物财富是家庭财富的重要组成部分。房地产是指 土地、建筑物以及固着在土地或建筑物上的不可分离的部分和附带的各种权益。 根据用途分类，房地产财富可以分为住宅财富和商用房地产财富。住宅市场是房 地产市场的重要组成部分，而且住宅市场与家庭消费的联系更为密切，。为了突 出分析房价波动对居民消费的影响，本文的研究对象是指狭义的房地产市场，即 居民住宅市场，而较少涉及商铺和写字楼等房地产市场。如无特殊说明，下文中 所涉及的房地产均指居民住宅资产，房地产价格( h o u s ep r i c e ) 均指住宅价格，有 时候用房价代替。 1 2 3 财富效应与挤出效应 财富效应，通常是指由于资产价格的趋势性上涨( 或下跌) ，导致资产持有人 财富增长( 或减少) ，进而产生扩大( 或减少) 消费，扩大( 或缩小) 短期m p c ，促进( 或 抑制) 经济增长的效应。这一概念，从逻辑上来看，至少包括三层递进关系：一 是资产价格的趋势性波动，上涨或下跌。短期的波动，如日波动、周波动和月波 动，只是消费领域中的噪音；二是资产价格波动趋势所造成的结果，是资产持有 人财富的增值或减值；三是资产财富变动所造成的结果：扩大或减少消费( 直接 的) 、扩大或缩小短期m p c ( 间接的) ，最终结果是促进( 或抑制) 经济增长。通常 情况下，这种作用局限于短期的经济增长( 经济波动) ( 刘建江，2 0 0 2 ) t 1 1 。 但是由于房地产具有双重属性，一方面，房地产作为投资品，当房地产价格 上涨( 或下跌) 时会增加( 或减少) 房产持有家庭的财富，形成房地产的财富效应， 进而促进( 或抑制) 居民消费。另一方面，由于房地产也是消费品，房地产市场价 格波动对消费的影响不是单向的。房地产价格的上涨( 或是下跌) 将使房屋租赁者 或是打算贷款购房的中低收入者要花费更多( 更少) 的房租或是承担更多( 更少) 的 月供，进而产生减少( 或增加) 消费，缩小( 或扩大) 短期m p c ，抑制( 或促进) 经济 增长的效应，我们称之为房地产的挤出效应。挤出效应主要通过预算约束效应 ( b u d g e tr e s t r i c t i o ne f f e c t 、替代效应( s u b s t i t u t i o ne f f e c t ) 、预防性储蓄( p r e v e n t i v e s a v i n g ) 、消费文化( c o n s u m p t i o nc u l t u r e ) 和财富重新分配效应( w e a l t h r e d i s t r i b u t i o ne f f e c t ) 等来抑制消费。当房地产价格上涨时，在预算约束效应、流 动约束效应和替代效应等的作用之下( l u d w i g & s l o k ，2 0 0 1 ) 4 ，当前的收入水平之下 相应的消费量将减少，其结果是产生挤出效应，抑制了消费( 刘建江等，2 0 0 5 ) t 2 1 。 在这里需要说明的是房地产的负财富效应绝对不等同于挤出效应，上述房地产的 据统计，6 5 7 0 的房地产投资完成额由住宅投资构成，而住宅的8 0 9 0 由居民个人购买。数据来 源f 中经网。 4 1 u d w i g 和s l o k ( 2 0 0 1 ) 从理论七探讨了房价波动影响消费的五种传导渠道：实现的财富效应、未实 现的财富效应、预算约束效应、流动约束效应、替代效应。信心效应叮参见p o t e r b a ( 1 9 9 5 ) 。 4 财富效应和挤出效应是基于房地产的双重属性而进行定义的。房地产的负财富效 应是指由于房价下跌，房产持有者资产财富减少，从而抑制居民消费的效应，而 房地产挤出效应是指房价上涨，导致租房者或是末购房的中低收入者要花费更多 的钱来消费房地产而产生的抑制居民其他消费的效应。后续的第三章将对房地产 的财富效应和挤出效应进行详细论述和探讨。 1 3 文献综述 长久以来，关于宏观经济和房地产市场的研究明显处于分离的状态。国外主 流宏观经济学不重视房地产市场，标准的宏观经济学教材通常把房地产作为一种 消费品或者完全忽略它，而一般城市经济学和房地产经济学研究也部分忽视了房 价波动与宏观经济的相互作用s 。而2l 世纪以来世界房地产市场大起大落，尤其 是次贷危机爆发后，房价波动与宏观经济的关系备受关注。有国外学者( c h a r l e s l e u n g ，2 0 0 4 ) t 3 1 对此方面的进展进行了很好的综述，但是并没有突出消费这个联 系房价和宏观经济的重要渠道，这两者的关系通常用房地产财富效应来描述。而 房价波动通过传导到消费作用于宏观经济的机理正是本文研究的蕈点。只有理顺 了房价波动与消费的传导机制，确立房地产调控的依据，才能更好判断房地产调 控的效用，更好地为国家调控房地产提出针对性的政策和建议。 1 3 1 国外研究现状 从现有文献来看，学者们的研究较为重视股票市场的财富效应，在一定程度 上忽略了房地产价格波动对居民消费的影响。而房地产作为一国及居民家庭财富 的重要组成部分，由于其具有消费品和投资品的双重属性，其价格的波动对消费 的影响不容忽视，其财富效应的影响也不并一定不如股票市场，特别是在房地产 经济占据举足轻重地位的国家。整体而占，国外研究大致可归为三条路径： ( 1 ) 从理论上解释房价波动是否影响居民消费及影响渠道 如s h e i n e r ( 19 9 5 ) t 4 1 指出房地产价格上涨意味着年轻的租房者必须为明天购 房节省今天的钱，从而减少当前消费，而现有住房者因房价上涨所增加的消费可 能被希望买房的租赁者增加的储蓄所抵消，从而社会总需求不变。c a r r o l l ( 2 0 0 6 ) t 5 1 等运用持久收入假说( p i h ) 、生命周期假说( l c h ) 来构建房地产与消费的内在联 系，并认为房地产财富效应存在。l u d w i ga n ds l o k ( 2 0 0 1 ) 陋j 则从实现与未实现的 财富效应、预算约束、流动约束效应和信心效应等五方面归纳了房价波动影响消 5 在几本重要的宏观经济领域论文集，只有一、两篇涉及房地产市场，有的甚至一篇都没有。如r o b e r t n i m a n d 编辑的论文集中，只肓i r v i n gf i s h e r ( 1 9 3 3 ) 的一篇通紧的文章涉及到房地产市场。在绎济波 动、经济政策和相关领域研究的4 0 篇划时代的羲要论文集( 诺贝尔奖获得昔l a w r e n c ek 1 e i l l 编辑的) 中，唯篇关于房地产市场的是r f k a h n 写的“住宅投资与失业的关系”。在经济增 乏晕程碑论文 集( 诺n ! 尔奖获得昔r o b e r ts o l o w 编辑) 中的l l 篇论文和宏观经济领域晕程碑论文集3 2 篇论文中没 有一篇直接涉及房地产市场。町参见c h a r l e sl e u n g ( 2 0 0 4 ) 。 5 费的传导渠道。 ( 2 ) 实证检验房价波动是否影响居民消费及影响差异 关于房地产价格波动是否影响消费及影响程度，国外学者运用微、宏观数据 的进行了不同的研究，很多学者部持有不同的观点。一些学者认为房地产财富效 应并不存在，如e l l i o t t ( 19 8 0 ) 7 1 通过对消费支出、金融财富和非金融财富的一项 早期研究表明，非金融财富对消费没有影响，因为家庭通常把房子、汽车、家具 和电器等看作家庭环境的一部分而不是可以实现的购买力。l e v i n ( 1 9 9 8 ) 8 】运用退 休历史调查数据( r h s ) 进行了详细研究，实证结果显示房地产对居民消费没有什 么影响。t r a c y ，s c h n e i d e ra n dc h a n ( 1 9 9 9 ) 9 i 认为房地产价格波动所引起的消费变 动可能比股市波动引起的消费变动小得多，房地产价格的非预期增长提高家庭真 实财富的程度依赖于该家庭计划在现有住房居住的时间。对那些并不想在目前的 住宅长期居住的家庭来说，住房居住成本增加的贴现值要远小于房价上涨所带来 的正财富效应，这样的家庭因而可能增加现期的非住房消费，而对于长期居住者 来说，房价所带来的财富效应大部分被购买住房服务成本的增加所抵消了。 s o c k - y o n gp h a n g ( 2 0 0 3 ) t 1 0 1 运用新加坡的统计数据对房价上涨对消费的影响进行 了实证检验，认为不存在财富效应或抵押效应，新加坡不适用于住房财富变动对 总消费有积极影响的结论。 而大部分学者的实证研究表明，房地产财富效应是确实存在的。 s k i n n e r ( 19 8 9 ) 1 1 1 分析收入动态平行调查数据( p s i d ) 考察了房价上涨对消费和储 蓄的影响，实证结果显示房地产财富对消费的影响较小但很显著。 e n g e l h a r d t ( 1 9 9 6 ) t 1 2 】运用使用1 9 8 4 1 9 8 9 年的p s i d 数据对房价增长与当前有房者 的消费之间的联系进行了直接检验，估计房地产财富效应的m p c 大约为0 0 3 。 c a