（产业经济学专业论文）住宅价格问题与宏观基本经济面实证研究.pdf

内容摘要 改革开放以来，中国经济一直保持中高速增长。这种增长可以看作是中国处 于现代经济增长阶段的一种表现，而这种增长阶段要求确立主导产业，这个主导 产业就是房地产业。而房地产业的核心则是住宅产业，住宅产业无论哪个角度来 看都已经成为现阶段新的经济增长点和消费热点。这是本文论述的第一部分。 困扰住宅产业的主要问题是住宅价格。本文对住宅价格的形成机制作了分 析，并发现住宅价格的波动与宏观基本经济面的变化是存在着一定的关系的，从 国外的对比经验来看，这种关系是成立的，并且应该可以表现为一种稳定的相互 影响的状态。这是本文第二部分的重点。 通过选取中国1 5 个城市6 年的统计变量，在约缩模型的基础上，对城市住 宅平均价格与个人可支配收入、城镇人均住宅的建筑面积、商品住宅销售面积等 宏观基本经济面之间的关系进行了实证研究，得出结论：住宅的价格确实可以用 这个经济层面的基本变量来解释，并且现阶段住宅价格的走势是在预测之内的， 属于较平稳的增长状态，全国范围内的泡沫现象并没有出现，只是有一点过热的 现象存在。 关键词：主导产业住宅价格 宏观基本经济面住宅产业 a b s t r a c t t h ec h i n e s ee c o n o m yh a sk e p tar a p i dg r o w t ht r e n df r o mt h er e f o r ma n do p e n s t h ed o o r t h i sk i n do fs i t u a t i o nc a nb er e g a r d e da st h er e p r e s e n to fm o d e me c o n o m i c g r o w t ha n d t ok e e pt h i sg r o w t hn e e dt of i n da l e m i n gi n d u s t r y ，r e a le s t a t ei n d u s a r yc a r l t a k eo n a st h em o s ti m p o r t a n tp a r to fr e a le s t a t ei n d u s t r y , t h eh o u s ei n d u s t r yh a s a l r e a d yd e v e l o p e dt ob et h en e we c o n o m i cg r o w t hp o i n ta n dn e wc o n s l l m eh o tp o i n t o f p r e s e n t t h a ti sf i r s tq u e s t i o nd i s c u s s e di nt h ep a p e r t h ep r o b l e mo fh o u s ep r i c eh a sc o n t r i b u t e dt h em o s tt h a ts l o w e da n dt r o u b l e d t h ed e v e l o p m e n to fh o u s ei n d u s t r y t h ep a p e r 缸- i e st of i n do u tt h er e a s o na n de x p l a i n t h i ss i t u a t i o n t h r o u g ht h ea n a l y s i so f t h eh o u s ep r i c ef o r m a t i o nm e c h a n i s mt h ew r i t e r g e tt h ep o i n tt h a tt h ef l u c t u a t i n go f h o u s ep r i c ei sc o r r e l a t i o nw i t ht h em o v e m e n to f m a c r o e c o n o m yf u n d a m e n t f r o mt h ef o r e i g nr e s e a r c he x p e r i e n c e ，t h e r em u s tb ea k i n do fr e l a t i o n s h i pc a r lb em e a s u r e d t h i sr e l a t i o n s h i ps h o u l db es h a b l ea n dh a st h e i n t e r a c t i o n t h a ti ss e c o n dp o i n to f t h ep a p e r a tl a s t ，b a s e do nt h er e d u c e df o r mm o d e l ( h e r em e l t i l st h eh o u s ep r i c e d e t e r m i n e dm o d e l ) ，t h ew r i t e rh a se l e c t e dp a n e ld a t ao f1 5c i t i e sa n d6y e a r sf o r e c o n o m e t r i ct e s t i n g t h ee x p l a i nv a r i a b l e sa r eu r b a np e rca ：p i t ad i s p o s a b l ei n c o m e ， u r b a nh o u s es q u a r ep e r p e r s o n h o u s es a l es q u a r ee t c a n dt h ee x p l a i n e dv a r i a b l ei st h e u r b a n a v e r a g e h o u s ep r i c e a n d g e t t h ec o n c l u s i o nt h a tt h ev a r i a b l e so f m a c r o e c o n o m yf u n d a m e n tc a r te x p l a i nt h eh o u s ep r i c ea n dt h ep r e s e n tf l u c t u a t i o no f h o u s ep r i c ec a nb ef o r e c a s t e db yt h i sm o d e l t h e na te n d w ec a nf i g u r eo u tt h e r ei sn o p r o p e r t yb u b b l et h r o u g ho u tt h ew h o l ec o u n t r ya n dj u s tae t t l eo v e rd e v e l o p m e n t o f h o u s ei n d u s t r y k e y w o r d s ： l e a d i n gi n d u s t r y ；h o u s ep r i c e ；m a c r o e c o n o m i cf i m d a m e n t ；h o u s ei n d u s t r y i i 南开大学学位论文电子版授权使用协议 论文中国上市公司资产交易的财务分析系本人在南开大学工作和学习期间完成的作 品，并通过论文答辩。 本人系本作品的唯一作者( 第一作者) ，即著作权人。本人同意将本作品收录于“南开 大学博硕士学位论文全文数据库”。本人承诺：已提交的学位论文电子版与印刷版论文的内 容一致，如因不同而引起学术声誉上的损失由本人自负。 本人完全了解直五盔堂国盘焦羞王堡在：焦旦堂焦坠塞趁萱壅壶鎏。同意南开大学 图书馆在下述规范内免费使用本人作品的电子版： 本作品呈交当年，在校园网上提供论文目录检索、文摘浏览以及论文全文部分浏览服务 ( 论文前1 6 页) 。公开级学位论文全文电子版于提交1 年后，在校园网上允许读者浏览并下 载全文。 注：本协议书对于“非公开学位论文”在但密期限过后同样适用。 院系所名称：南开经济研究所 作者签名。前嵴许 学号：m 0 2 t 1 1 7 日期：2 0 0 5 年0 4 月2 6 日 图表索引 表2 - 1 、发达国家现代经济增长始端的近似人均产值与城市化水平9 表2 2 、国民经济重要指标发展速度9 表2 - 3 、住宅产业占房地产业的比重1 2 表3 1 、各地区家庭户按人均住房面积分的户数1 4 表3 2 、住宅价格构成要素2 1 表5 - 1 、芫【于宏观经济基本面对房地产价格解释和预测能力的主要研究3 2 表5 - 2 、2 0 0 4 年全国城市竞争力排名3 6 表5 - 3 、全国1 5 个城市住宅价格回归分析结果1 3 7 表5 - 4 、全国1 5 个城市住宅价格回归分析结果2 4 0 表5 - 5 、2 0 0 4 年全国1 0 个城市住宅市场的相关资料4 1 表5 6 、2 0 0 4 年全国1 0 个城市的理论住宅平均价格和实际住宅价格的比较4 2 表5 7 、美国家庭收入与家庭住宅价格对照表4 6 图2 一l 、城市总人口在社会人口的比重l o 图3 一l 、天津市消费者购房时主要考虑的因素1 8 图3 屯a 、短期市场的均衡2 4 图3 2 b 、长期市场的均衡2 4 图3 3 、蛛网模型2 5 图3 4 、住宅市场价格形成方式2 6 图3 5 、影响住宅价格的基本因素及其作用2 7 图5 1 、天津住宅消费者对当前房价的看法4 5 v 第一章绪言 第一章绪言 第一节研究的背景、问题的提出以及研究意义 改革开放以来，我国经济已经经历了二十多年高速增长，其中1 9 7 8 - - 1 9 9 0 年，经济增长速度超过1 0 ，1 9 9 6 年以后经济增长速度出现震荡，但在世界范围 内仍然保持最快速的增长。这种令人刮目相看的发展，也带来了许多相应的问题， 其中最令人关注的问题之一就是如何保持这种增长速度，以及保持这种增长速度 的关键。 事实上，业界内外已经对此问题达成了比较统一的观点，即需要确定经济持 续发展的主导产业并且正确选择经济增长点使其起到对经济持续进步的引导、促 进以及辐射作用。国家在前几年就提出了建立所谓新的经济增长点和消费热点的 问题，在经过一番摸索之后，确立了住宅产业作为新的经济增长点和消费热点的 发展方向。但是为什么住宅产业可以担负这样的“重担”；它特殊性在哪里；国 外的发展过程中是否有同样的经历；目前存在的最重要制约瓶颈是什么? 笔者发现这几个问题之间是有着一定的因果关系的。根据库兹涅茨的现代增 长理论，我国处于现代经济增长阶段，正处在国外发达国家曾经走过的发展路线 上，而这阶段要求对主导产业的正确选择，他根据研究提出了几个标准，以这几 个标准为基础，笔者就房地产业成为主导产业以及住宅业作为经济增长点的可能 性作了讨论并论证了住宅业与经济宏观发展的密切关系。而现阶段，制约住宅业 发展的关键性因素是住宅的价格问题，笔者的一个最基本的观点就是，住宅业既 然具有一些其他产业所不具有的特性，并且无论从实际经济发展还是理论研究都 将住宅业提升到了宏观经济的层面，那么对住宅价格的分析就不仅仅是一个微观 问题，更多的应该是从宏观经济基本面的一个分析。 所谓的宏观基本面分析是借用了汇率研究中的一种研究手段。在汇率研究 中，基本面分析是基于对宏观基本因素的状况、发生的变化及其对汇率走势造成 的影响加以研究，得出货币间供求关系的结论，以判断汇率走势的分析方法。研 究对象包括经济、政治、军事、人文、地理、突发事件等各个方面。笔者在对文 献的整理和对问题的思考中发现，从宏观基本经济面的角度去理解住宅价格问题 第一章绪言 是一种比较合适的方法，主要是由于住宅价格的走势和发展对宏观经济的影响与 汇率的变化对宏观经济的影响有着相似之处，尤其在目前我国将住宅产业作为经 济新的增长点和消费热点的情况之下。笔者在这里对宏观经济基本面下一个不算 完善的定义：宏观基本经济面是指在长期对经济的统计研究之中，被理论研究和 实证研究所证明的可以用来表示宏观经济发展变化的指标体系，这个指标体系是 作为分析宏观经济波动的基本因素，所反映的是浅层次的，也是最基本的经济变 化。 笔者相信通过对住宅价格与宏观基本经济面的实证研究，可以从实际的角度 支持住宅价格很大程度上受经济波动影响的理论陈述，并且说明住宅价格不仅可 以用宏观基本经济面进行解释，而且可以从宏观基本经济面进行预测，从而证明 住宅价格问题不是一个能够只从微观角度进行分析的问题，而是与宏观大经济环 境紧密联系的问题，如果从宏观角度能够解释目前价格水平( 模型能够存在) ， 则可以认为住宅的价格波动没有超出预期的状况，住宅的价格发展满足于经济发 展的要求，也符合发展趋势。本文最终得出了在现有数据基础上的预测模型，为 政府、企业以及学术研究提供了一种可以进行实际应用的基本框架，也为未来进 一步的研究打下了一定的基础。 第二节论文的写作结构 本文共分五章。第一章绪言，主要介绍本文的研究背景，问题的提出和研究 意义、写作结构、创新与不足。 第二章主要描述了目前我国的市场情况，着重指出住宅产业与宏观经济发展 变化存在着不可分割的关系。第一节简单介绍了一下房地产、房地产业和房地产 市场其特性，主要集中于与其它普通产业不同的方面：第二节表述了我国现阶段 处于现代经济增长阶段，并论述了房地产业成为新的主导产业；第三节论证了住 宅产业由于本身特殊性以及占据房地产业的地位而成为了我国新的经济增长点。 第三章论证了目前什么问题是影响的住宅产业健康发展的重要因素，并直接 指出此种因素必然受到宏观经济环境的影响，并且提出研究这种因素与宏观经济 变动的客观可能性及必然性。第一节介绍了住宅价格产业所存在的一些重要问 2 第一章绪言 题；第二节指出住宅价格是这些问题存在的主要矛盾：第三节从供给角度和需求 角度重构了住宅价格的形成机制，并指出住宅价格与宏观基本经济面的研究是必 要的和有效的。 第四章在前述论证的基础上对住宅价格和宏观基本经济面进行了实证研究。 首先是对比国外的研究文献进行模型的构建并选取适当的解释变量，然后对这些 变量进行实证检验并得出最终的模型形势，接下来对模型的预测性进行分析，指 出模型具有很好的预测性并证明现阶段房地产价格在整体市场上具有一定的平 稳性，并没有过于强烈的波动。对于波动较剧烈的城市做了分析，解释其波动的 原因。最后，对模型进行了深入的剖析，发现模型本身深层次的反映了一定的住 宅市场的当前状态：消费者预期影响力过大；整体住宅市场并不存在严重泡沫现 象以及消费需求仍然处在基本需求状态。 第五章对全文做了总结，并就此给了点对策建议，最后就论文的不足之处 以及未来需要做的工作做了一个展望。 一、研究方法 第三节研究方法、创新与不足 ( 一) 实证研究为主，规范研究为辅。本文的主体部分均为实证研究，结论 的得出也以实证研究的结果为依据。但是在前述的分析中，也不能避免的使用了 一些规范研究的分析方法。 ( 二) 对比分析的方法。对比分析也是本文的重要研究方法，在各章节的分 析过程中都穿插的运用了这一方法，主要对比的国家是美国。 ( 三) 推理与演绎相结合。在第三章和第四章的模型分析中主要运用了这样 的方法。 二、创新与不足 本文的创新之处就在于通过宏观基本经济面对住宅价格问题的解释进行了 全新的尝试，并试图通过模型本身的形式和问题解释房地产价格，预测其发展趋 第一章绪言 势并挖掘出深层次的信息，达到了一个新的阶段。当然，本文还存在着许多的不 足，并在最后一章作了表述，这些分析只有留待以后的学习和研究之中了。 4 第二章住宅业成为新的经济增长点 第二章住宅业成为新的经济增长点 第一节房地产、房地产业、房地产市场的简要描述1 一、房地产 房地产是房产和地产的总称，又统称为不动产。它包括土地和土地上的附着 物，即土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利和义务关系的总和。具体而言， 房产是建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、办公楼、厂房、仓库和商业、服务、 文化、教育、卫生、体育用房等；地产是指土地及其上下一定的空间，包括地面 道路和地下相关的基础设施等。2 房地产虽然也是一种商品但是有着不同于普通商品的显著的特性： ( 一) 位置的不可移动性 普通的商品在商品交易中，往往伴随着该商品的空间转移( 资本品除外) ， 也就是说在拥有了该商品的所有权的同时，也拥有了对该商品的空间位置的处理 权，可以根据所有的要求，对该商品进行移动，但是房地产不具有这种特性。房 地产所依附的土地本身就无法移动，房产和地产的一体性决定了房地产的位置的 不可移动。 ( 二) 地产开发周期长、投资大 一般工业产品从消耗原材料、燃料、动力以及劳动到生产出产品可以在几天、 几个小时乃至几分钟内完成，而房地产开发建设的周期则要长得多，动辄就是半 年有时会更长。同时房地产开发建设需要巨额投资，一栋几千乃至上万平方米 的楼房，仅仅是建筑安装工程造价就高达几十万元甚至几千万元，再加上土地使 用费，其数额往往十分巨大。 ( 三) 房地产投资的流动性较差 与多数金融资产不同，房地产投资意味着购买高价值资产，并且从物理和财 务上都难以在许多投资者中分割。房地产的高价格是引起房地产投资中广泛借贷 需求的原因之一。资产缺乏分割性也限制了单个投资组合中房地产投资的数量， 1 本节所论述的各种定义仅仅是为了描述的方便性，选取了众多定义中的一种。至于各种定义之间的争论 问题不是本文所讨论的重点，所以不再赘述。 2 沈建忠等房地产市场开发与经营中国物价出版社2 0 0 1 年。 第二章住宅业成为新的经济增长点 从而减少了单个投资者可能有的风险分散机会。 ( 四) 房地产具有保值和增值性 土地是稀缺的，而随着社会的发展、人口的增加和经济的繁荣，对房地产的 需求却日益增长。房地产从一个较长时期来看，总是供小于求的，因而房地产价 格总的趋势是上涨的。因而在一般情况下，拥有房地产不仅能够有效地保值，而 且能够获得增值。从这一角度看，房地产具有资本品和消费品的双重特性，实际 上，对房地产的需求也是投资需求和消费需求的双重需求的组合。 二、房地产业 房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产 业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。3 虽然从产业结构的角度 说，建筑业不属于第三产业，不应包括在房地产产业之中，但是作者认为，应该 从产业组织理论出发，认为房地产业是一个包括了建筑业在内与其他产业具有很 强关联性的房地产产品的组织、经营、管理和服务的行业， 房地产产业也具有一些较特殊的方面： ( 一) 基础性：房地产产业的发展可以推动我国城市土地资源的优化配置， 为国民经济的发展提供重要的物质条件；通过深化住房制度的改革，改善人们的 居住和生活条件：也可以为城市建设开辟重要的积累资金的渠道，同时由于实行 综合开发，使得城市规划成为可能；从长远来看，改善城市投资环境，增加政府 财政收入，带动相关产业的发展以及扩大就业面等方面都可以发挥积极的作用。 因此，从我国房地产总体发展态势、产业作用程度、产业运行状况和产业特性来 看，房地产业具有基础性。 ( 二) 先导性：房地产业与国民经济以及整个社会再生产有着密切的经济联 系。经济发展水平决定房地产业的发展速度；反过来，房地产业的发展又促进国 民经济的发展，二者互相依存，互相促进。但由于国民经济的建设又必须要有房 地产开发来供其生产与生活条件，因此房地产的发展速度一般可以先于国民经济 的发展速度，所以学者普遍认同房地产业具有先导性的性质。 ( 三) 逑域性：由于遗产和房产的固定性，因而房地产产品的生产、交换和 3 张小宏等房地产基本制度与政策中国物价出版社2 0 0 1 年。 6 第二章住宅业成为新的经济增长点 消费等经济活动均具有相对的区位性，这样也使得房地产开发、房地产市场、房 地产价格、房地产管理与服务和制约房地产产业发展影响因素等具有区域性。另 外，房地产产业的地域性也是该产业最突出的特点。 ( 四) 周期波动性：首先，由于房地产开发建设周期长，供给时滞性，供求 在时间上的连续性被割裂，再加上房地产产业制度的地区差异性，因而房地产市 场供求在时空上的非连续性导致在微观上使得房地产产业本身具有周期波动性。 其次房地产产业作为国民经济重要的产业组成部分，必然受到宏观经济周期波动 的影响和制约。由于房地产生产要素供给、要素的结合度以及相关联产业的周期 性影响，再加上房地产消费需求能力等方面均在不同程度上受国民经济周期性波 动的影响，所以房地产业在宏观上会产生周期性的波动。4 三、房地产市场 房地产市场有狭义和广义两种涵义：从狭义上说，它指房地产买卖、租赁、 抵押等交易活动的场所；从广义上讲，房地产市场是指整个社会房地产交易关系 的总和。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等 因素构成的一个大系统。5 目前房地产市场有几大特性： ( 一) 有明显的时段性 市场经济是商品经济发展到一定阶段的历史产物，房地产市场经济是整个市 场经济形态的一个组成部分，它的建立和发展必然是以商品经济发展到定阶段 为前提条件的。换句话而言，房地产市场不能脱离大环境的发展而独立存在，是 属于那种十分依赖大环境发展进程的组织形式，因此具有明显的时段性。 ( 二) 有显著的地区差异性 从前面所述也可以明显的看出来，位置的固定性是房地产永远的主题。而房 地产市场交易的主要对象就是房地产，那么在商品的物理移动无效的情况下，只 能消费者去移动。不过消费者可以有效移动的范围是有限的，再有每一个区域内 的经济发展水平，消费水平，偏好等等因素均不一样，那么就决定了房地产市场 的地区差异。另外，在市场发展的过程中，十场细分将逐步深化，结果会造成同 4 杨文武中国房地产产业指标体系建立的理论分析与实证研究2 0 0 3 年 5 郭松海等房地产市场理论与实务经济日报出版社1 9 9 5 年 7 第二帝住宅业成为新的经济增长点 一市场内的市场差异。 ( 三) 垄断竞争的市场 由于土地自身所具有的特性，决定了市场上不存在完全相同的两块土地，即 使假设房屋的构筑完全相同，房、地的结合体房地产业仍具有很强的排他性，这 使得完全竞争成为了意见不可能的事情，实际上，只能将房地产市场看作是一个 垄断竞争的市场。 ( 四) 交易形式多元化、结构模式多元化 房地产市场交易对象的单一化( 替代品非常少) 和价格高，使用期限长等特 点，以及需求者偏好的多样化，使得房地产市场流通方式和交易方式也复杂多样 起来，仅仅拿所有权和使用权可以分离来讲，就使得交易形式复杂了一倍以上。 而这种要求又引发了多种交易市场并存，并且彼此紧密联系，相互渗透，形成了 多元化结构模式的房地产市场。 第二节房地产产业成为我国经济发展的主导产业 一、我国现阶段处于现代经济增长阶段 经过2 0 多年的改革开放，现阶段我国处在一个高速发展的阶段。如果以库 兹涅茨的三个标志来衡量的话，可以说已经处在现代增长的时刻，虽然他并没有 具体的给出数值，但是通过经验来看是可以做出这样的推断的。 第二章住宅业成为新的经济增长点 表2 - 1 、发达国家现代经济增长始端的近似人均产值与城市化水平6 按人口平均 外推至发端期 的国民生产 按人口平均 城市化水平 国别 约简倍数( 增计算的发端 总值( 1 9 6 5日期( ) 年美元) 长) 期( 1 9 6 5 年 美元) 1 英国1 8 7 01 9 6 5 一1 9 8 58 2 32 2 7 3 5 ( 1 8 5 1 ) 2 法国2 0 4 71 9 3l - 1 9 4 08 4 62 4 2 2 5 5 ( 1 8 5 1 ) 3 德国1 9 3 91 8 5 0 1 8 5 96 4 l 3 0 22 6 ( 1 8 5 5 ) 4 比利时1 8 3 51 8 3 i 1 8 4 03 8 4 8 32 0 8 ( 1 8 4 6 ) 5 瑞士2 3 5 41 8 6 54 4 5 5 2 9 6 丹麦2 2 3 81 8 6 5 1 8 6 960 5 3 7 02 3 7 ( 1 8 6 0 ) 7 瑞典 2 7 1 3 1 8 6 1 1 8 6 91 2 6 4 2 1 51 1 3 ( 18 6 0 ) 1 8 9 5 - 1 8 9 94 o o2 7 】 8 意大利 1 1 0 0 1 8 6 1 一1 8 6 94 2 22 6 7 9 日本8 7 6 1 8 7 4 - 1 8 7 91 1 8 87 4 1 0 美国 3 5 8 0 1 8 3 4 1 8 4 37 5 6 4 7 4 1 1 加拿大2 5 0 71 8 7 0 1 8 7 44 9 4 5 0 8 库兹涅茨的三的标志简单说明如下7 ( 一) 具有相当高的人均国民生产总值 我国的人均国民生产总值1 9 9 0 年是1 6 4 3 元，1 9 9 5 年是4 8 5 4 元，2 0 0 0 年是 7 8 0 6 元，增长的幅度十分的大，通过与上表的对比也可阻感性的得出结论。 ( 二) 经济增长速度大大加快 我国这几年的经济增长一直处于世界的领先地位。经济增长速度比改革前明 显加快。 表2 2 、国民经济重要指标发展速度 1 9 8 2 1 9 9 119 9 2 2 0 0 2 指标 平均每年增长( ) 平均每年增长( ) 国民总收入 9 7 7 9 6 6 国内生产总值 9 7 5 9 7 9 6 曹振良等中国房地产业发展与管理研究北京大学出版牡2 1 3 0 2 年 7 西蒙库兹涅茨现代经济增长北京经济学院出版社1 9 8 9 年 第二奄住宅业成为新的经济增长点 由表2 2 对比表2 1 可以简要说明这几年我国的经济增长速度确实处于非常 快速的阶段。 ( - - ) 城市人口在社会总人口中份额上升，见图2 1 。 5 0 o o 4 0 0 0 3 0 0 0 2 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 年份i1 9 7 8 1 9 8 01 9 8 51 9 9 01 9 9 52 0 0 0 1 7 9 2 删1 9 3 9 1 2 3 ，7 l 喇2 6 4 1 1 2 9 0 43 6 2 2 3 9 0 9 嘲 图2 - 1 、城市总人口在社会人口的比重 从上述的简单描述中，可以认为我国目前处在现代经济增长时刻的这样一个 结论。8 二、房地产业成为主导产业 那么这种经济形势之下，最重要的事情是什么? 就是为保持这种经济发展要 选择正确的主导产业。西方经济学家对主导产业有各种各样的理论和观点，这里 采用较成体系的美国经济学家比尔特惠特曼罗斯托的观点。他认为人类社会可 以划分为六个阶段：传统社会；“起飞”创造前提阶段；“起飞阶段”；成熟阶段； 群众高额消费阶段；追求生活质量阶段。9 “起飞阶段”就是突破旧的传统停滞 状态，也就是现代经济增长时刻。经济增长的关键是主导产业的选择m ，主导产 业的三个基本特性是：第一，能有效的吸收新技术；第二，本身具有较高的增长 率；第三，能带动其他产业的增长。结合我国国情，实际上，现阶段及今后的一 个时期，房地产业应是我国国民经济发展中的主导产业之一。 8 表2 ，表3 的数据均引自中国统计年鉴( 2 0 0 3 ) 。 9w 罗斯托经济成长阶段剑桥大学出版社1 9 7 1 年 ”w 罗斯托从起飞进入持续增长的经济学( 中洋车) 四川人民出版社1 9 8 8 年 1 0 第二章住宅业成为新的经济增长点 ( 一) 充分考虑产业结构的总体演进趋势。产业结构总体的演进趋势是第三 产业的结构比重越来越大，房地产业属于第三产业，其发展必将促进产业结构的 高级化。另外，房地产业的增长率也较高，1 9 9 6 年为4 ，1 9 9 8 年为7 ，2 0 0 1 年为l l 。 ( 二) 主导产业必须在未来有广阔的市场，并具有较长期的稳定的需求。目 前我国城市人均住房面积( 建筑面积) 为2 2 8 平方米人( 2 0 0 2 年) ，农村人均 住房面积为2 6 5 平方米人( 2 0 0 2 年) ，虽然较以前有了较大的增长的，但是相 比发达国家仍有很大的差距，可见房地产业具有长期广阔而稳定的市场。 ( 三) 产业关联度大，对于相关产业的波动及带动作用强。据国民经济投入 产出表分析，房地产业每增加l 元销售额带动其他商品的销售额增加1 3 4 元。 通常，房地产业对国民经济其他部门具有两次带动作用。第一次是在房地产开发 建设过程中能直接带动建筑、建材、冶金、纺织、化工、机械仪表等部门和行业 的发展；第二次是房屋投入使用后带动家电、家具、装饰行业的发展。此外房地 产业还能促进金融、旅游、园林、运输、服务等总共5 0 多个行业的发展。 ( 四) 体现技术进步的方向。房地产业有利于高新技术的采用，在土地测量、 房地产开发与经营、评估、物业管理等方面对高新技术的采用。 ( 五) 选择房地产业作为主导产业之一还考虑到我国的国情。我国地域广阔， 有丰富的劳动力资源，房地产业的发展可以充分地利用现有的资源条件。 因此，将房地产业作为主导产业之一是我国现阶段及今后一个时期经济发展 过程的一种必然选择。 第三节住宅业成为我国新的经济增长点 前面论述了房地产业在整个国民经济发展中的重要地位，实际上说明了房地 产业是“经济增长点”。所谓“经济增长点”是指一个国家或地区在一定发展时 期，在政府的指导下，由市场形成的对整个国民经济发展有较大影响、持续时期 较长、增长速度较快的产业。但是房地产行业是一个较大的市场，从物业类型的 角度来区分，至少有住宅，写字楼，商业物业和其他。每一种的市场运作模式， 普振程等中罾房她产发展与管理研究北京大学出版社2 0 0 2 年 第二审住宅业成为新的经济增长点 经济贡献程度，发展趋势等等都不相同，甚至差别很远。从长远的角度来看，是 必须要均衡的发展各种业态，但是就短期来看，住宅应该是重中之重，是当务之 急，主要是因为： ( 一) 住宅是人来生存和发展的必备物质条件，是人们最重要的消费品，人 们一生中大部分时间都是在住宅中度过的，人们拥有了自己的住宅才能够安居乐 业。现代社会的商业模式，决定了住宅作为商品的存在，大多人可以为了自己的 住宅而奋斗一生，因此住宅不仅是永恒不变的主题也是社会安定，经济增长，人 类从事各种政治、经济、文化活动的为基础。 ( 二) 住宅的资产数额大，不仅占整个国民经济的比重较高，关键是占据了 目前整个房地产业的超过半数的份额( 见表2 - 3 ) 。 表2 - 3 、住宅产业占房地产业的比重1 2 年份占整个房地产新增投 占整个房地广耕升上占整个房地产经营收 资额的比重( ) 建筑面积的比重( )入的比重( ) 1 9 9 96 4 38 3 2 47 9 7 5 2 0 0 06 6 4 58 2 4 8 7 1 4 8 2 0 0 16 6 4 7 8 1 66 6 8 2 0 0 2 6 7 18 1 17 0 0 5 由此推断，住宅产业与整个房地产产业发展息息相关。另外，根据世界银行 经济学家称，一国的住宅资产应等值于g d p ，1 9 9 9 年我国的住宅约4 0 亿平方米， 约合5 万亿元，而同年我国的g d p 约为8 6 万亿元，这一比例约为0 5 8 ：l ，只 及国际水平的一半。现阶段，大约在0 6 左右，还有很大的发展空间。 ( 三) 在经济“起飞”阶段，必然伴随着城镇人口的持续增加。据预测，到 下个世纪中叶，我国的城镇人口将达到9 亿，到那时我国城市将需要近3 亿套住 宅，大约需要建住宅约3 0 0 亿平方米，年均约6 亿平方米，以现在建设能力来看， 还远远到不了这个要求，所以在很长的一段时间内，发展住宅产业就是定的范 围内发展房地产业。 ( 四) 住宅业同样有着很强的产业关联度，有效的吸纳新技术以及带来巨大 2 从中国统计年鉴( 2 0 0 3 ) b 计算得出 第二章住宅业成为新的经济增长点 的财政收入。实际上，住宅业作为房地产业的一个组成部分，必然具有这样的特 性，在这里不作具体的说明了，只是简要描述一下国外的经验。从国外一些发达 国家和地区的经济“起飞”的经验来看，建筑业都曾成为国民经济的支柱产业( 这 里的建筑业不单纯的指产业化分里的建筑业) 。在美国，建筑业和钢铁工业、汽 车工业被称为三大支柱产业，而且建筑业作为国民经济的支柱产业经久不衰。在 日本，虽然兴起晚，但也被称为“永恒增长产业”。在香港，地产及建筑业对本 地生产总值的贡献，年平均为2 0 左右，大于其他任何行业。” 所以，综合来说，无论从住宅业与房地产的关系来讲，还是从住宅业本身的 特点来讲，它都是目前我国的新的经济增长点，并且住宅业同宏观经济发展存在 密不可分的关系。 ”坊以宁等中凰住宅市场的发展与政策分析中国物价出版社1 9 9 9 年 第三章住宅的价格问题成为制约住宅业稳定发展的主要矛盾 第三章住宅价格的问题成为制约住宅业稳定发展的 主要矛盾 第一节当前住宅业发展中的严重瓶颈 房地产市场，尤其是住宅市场经过这么多年的发展，基本上可以说是处在了 一个稳中求变的局势里。一些趋势，比如，市场向买方市场转化；住宅产品逐渐 的更新换代；越来越活跃的二级市场；开发企业行为的日趋理性化等等，均使入 看n t 未来美好的前景。但是，同样有一些问题是长期存在的，这些已经成为了 阻碍住宅业进一步发展的症结。 ( 一) 有效的需求量不足制约发展 从市场潜在的总需求量来说，据调查，我国城镇人均居住面积在4 平方米以 下的还有3 2 5 万户，且以每年4 0 万户的速度增加；有3 3 4 0 万平方米危房需要改 造；4 5 的现有住宅不配套。“随着城市化水平的提高，将不断地会有城镇人口和 农村人口定居在城市，需要住宅；随着生活水平的提高，原有城镇居民将有改善 住房情况以及投资不动产的需求。从表象上来看，说明了市场潜在需求的巨大， 具有很好的正向效应。但是，有潜在需求不代表是有效需求，有效需求要求居民 不但具有购买愿望而且具有购买能力。根据中国统计年鉴及第五次人口普查结 果，2 0 0 0 年，城市人均建筑面积为2 0 3 平方米，农村人均住房面积为2 4 8 平 方米，而各种住房面积分配比例见下表3 1 。 表3 1 、各地区家庭户按人均住房面积分的户数 总家庭户 人均住房建筑面积( 平方米人) 指标 数( 万户)8 以下 9 一1 21 3 1 6 1 7 - i 92 0 2 93 0 - 3 94 0 以上 户数3 4 0 4 93 0 9 14 2 7 ，35 1 3 52 4 9 89 0 5 14 5 1 7 5 4 7 3 比例l o o y o9 1 1 2 5 1 5 1 7 3 2 6 6 1 3 3 1 6 1 这里不做精确的分析，仅感性的观察，人均住房面积在1 6 平方米以下的户 “厉以宁等巾国住宅市场的发展与政策分析中国物价出版社1 9 9 9 年 1 4 第三章住宅的价格问题成为制约住宅业稳定发展的土要矛盾 数仍占到3 6 7 ，比例仍然很大。从国情来看，这些人具有强烈的改善居住的要 求，但往往是有效需求不足的典型，所以有效需求不足制约了市场的发展。 ( 二) 工薪阶层购买力与住宅价格不协调 国内有许多文章讨论过这个问题，结论比较统一，认为这个现象确实存在， 但是对于不协调的表象却不尽相同。由于这不是本文的重点，在以后的论述中也 会又有涉及，这里仅简要的描述一下。多数人的看法是，房价过高和购买力不足 是矛盾产生的主要原因，并且认为脱节比较严重，不过笔者认为有两个关键性问 题没有解决，其一，对于购买力的界定本身就模糊不清，主要是对居民的收入统 计不尽完善，或者说是在目前的体系下，这种完善的统计是不可能的，所以分析 本身的出发点就不够严谨。其二，这个现象在全国范围内是否具有一致性也值得 商榷，我们知道，全国城市的房地产价格从2 0 0 0 年开始就基本上全面上涨，不 过上涨幅度不尽相同，在一些三类，四类城市，其住宅价格相对于经济发展来说 并不算高，并且住宅消费无论在那个国家都属于奢侈品消费，有部分人买不起住 房也是正常的现象，所以不能很简单的做出不协调的结论，这个论断对一些二类 城市可能也成立；对于一类城市，北京、上海、广州、深圳，所谓房价收入比真 的是那么高也有待于进一步的研究。而且房地产市场本身地域性就很强，所以这 个现象不一定具有普遍性。但，综合来说，笔者的观点是不协调是存在的，但是 是否有那么严重则不尽然。 ( - - ) 法律，法规、市场机制及房地产金融体系等不健全 从国外发展建设的经验来看，法律、法规以及各种“配套设施”的发展，主 要是有两个方面的动力：其一是市场发展本身的要求，也就是说，当市场发展到 一定情况这下，许多的新事物，新方法，新途径等等会自然而然的出现。但是， 历史也有经验教训，即完全自由放任的发展会带来严重的后果。因此，另外一个 动力就是，国家正确的指导和干预可以促进发展。不过，往往各种法律法规的制 定是属于后知后觉性的，也就说滞后于经济发展的要求，是对经济发展变化的一 个回应。一个规定，而政策等应该具有一定的前瞻性，这毒中前瞻性往往可以鼓励 或者限制一个行业的发展，这种前瞻性的指导文件要解决主要的问题矛盾，通过 对一个主要矛盾的解决来观察市场的反应，以便做出后续的判断。所以说这些不 是一蹴而就的事情，需要抓住关键性的问题一步步的发展。 第三蕈住宅的价格问题成为制约住宅业稳定发展的主要矛盾 第二节住宅价格问题是关键 住宅的价格是为和平地获得他人的住宅房地产所必须付出的代价。在现今社 会它通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务 等其他形式来偿付，如以住宅房地产作价入股换取技术、专利等。 住宅房地产作为一种特殊类型房地产，其价格形成的前提条件有下列三个： 有用性、相对稀缺性、有效需求，前两者是房地产价格形成的必要条件，有效需 求是充分条件，房地产价格是三者互相结合而产生的。在现实中，不同房地产的 价格之所以有高低，同一房地产的价格之所以有变动，归总起来也是由于这三者 的程度不同及其变化引起的。 在市场经济当中，将买卖双方的交易行为连接起来的就是价格，价格的变动 可以引起市场内部各个方面经济行为的改变，剧烈的价格变动甚至会引起整个经 济的动荡。对于前面一节所描述的问题，简要分析一下：有效需求不足的问题， 若是从居民的收入水平角度来考虑，则需要大经济环境的不断发展才能解决，但 是若从房价的角度来考虑，则解决这点的难度会小许多。当然，这仅仅是静态分 析的结论，不过有了一个直观的结果就是从房价的方向来切入，应该会更加的有 效并对经济的触动小；购买力与住宅价格不协调实际上可以看作是对有效需求不 足的一个直观的表现，重点也是在对房价的处理上；而政策制度法规问题，前面 也讲过，抓住主要问题，从这个问题入手来协调和规范市场，争取用最少的干预 方式达到最大的效果，这是政府应该去努力做到的事情，也是对现代政府的市场 化要求，另外，住宅价格问题也是广大消费者所关心的焦点，政府围绕这个方面 制定政策法规也具有稳定社会的功效。 所以，综合来讲，目前困扰住宅市场的关键是住宅价格问题。这不仅在理论 界具有一定的支持率，而且从这段时间国家的政策动态来看，从建设部出台的 “1 2 1 号文件”，以及后来出台的“1 8 号文件”，到建设部与发改委意见相左的论 断，以及学术界对房地产泡沫的争论等等，这些现象，笔者认为追根溯源都可以 归结到对住宅价格的争论上，这个市场运作的灵魂正同我国的经济发展开着不大 不小的“玩笑”，若要使政策导向一致化，提高市场的稳定性，就需要对住宅价 格有一个清晰的认识，在以后的论述中，笔者将争取对住宅价格进行一次再认识。 1 6 第三蠹住宅的价格问题成为制约 丰宅业稳定发展的主要矛盾 第三节中国住宅价格的重构 一、中国住宅价格的特征 由于住宅市场是不完全竞争市场，这使得该市场具有很多不同于其他商品 市场的特性。在这种市场运行机制下，城市住宅价格也具有自身的特性： ( 一) 需求的敏感性 就总量而言，土地的供给是有限的。从长期来看，土地的价格主要由需求决 定。当经济繁荣时，对土地的需求增加，土地价格就会上升；相反就会下降；所 以商品住宅价格主要是由需求决定的。随着城市化进程的推进，对住宅商品的需 求会不断的增加，商品住宅价格具有不但上升的趋势。但对消费者而言，同一层 次消费水平的住宅具有可替代性。某一住宅商品价格上升，消费者对该住宅需求 就下降：反之则上升。因而城市住宅商品的需求具有弹性，这就使商品住宅价格 具有较强的需求敏感性。 ( 二) 异质性 出于住宅具有位置的固定性，区位条件成为影响城市住宅价格水平的重要影 响因素。在不同城市甚至是同一城市的不同位置，即使同质住宅价格也是不一样 的，城市住宅价格因为质的差异会表现出异质性。 ( 三) 层次性 由于住宅按照位置、品质、建筑类型、消费对象等可以分为不同的市场因而 城市住宅价格在不同的市场类型中具有不同的水平，在城市间或同一城市内部可 形成多层次的市场价格。 ( 四) 潮汐性 相对于消费性商品而言，住宅的生命周期较长，具有消费的耐久性，加上土 地的稀缺性，城市住宅具有很强的保值性、甚至具有增值的潜力，成为理想的 投资工具，是重要的投资对象。一旦在住宅投资中出现炒作行为，各城市住宅价 格起伏很大，具有潮汐性。 ( 五) 易受政策影响性 与其他商品不一样，住宅的交易不可能单靠交易双方的物资交易就可完成， 土地的出让转让和抵押，仨宅的建设、买卖、租赁和抵押等都要在各种法律和 1 7 第三章住宅的价格问题成为