（管理科学与工程专业论文）我国福利性住宅发展目标及模式研究.pdf

中文摘要 摘要 福利性住宅是我国在房改的过程中，建立与社会主义市场经济体制相适应的 住房供应体系的重要组成部分，它是由政府主导，提供一系列优惠政策，在相关 部门和组织的协同下予以实施，面向中低收入家庭和最低收入家庭的具有福利性 质和社会保障性质的住房。 早在1 9 9 1 年，国务院就提出了要优先解决无房户和住房困难户的住房问题； 1 9 9 8 年，国家以培育新的经济增长为契机，扩大内需，鼓励居民住房消费，果断 地提出停止住房实物分配，实行住房分配货币化，尽快建立和完善以经济适用住 房为主的多层次住房供应体系，至此，我国的房地产市场步入了一个崭新时期， 商品房、经济适用房、廉租房这种多层次呈梯级发展的住房供应体系已经形成。 由于经济适用房、廉租房都具有社会福利保障性质，故笔者在此统称为福利性住 房，它对解决我国中低收入及低收入家庭的住房问题具有重大意义。选此课题作 为笔者的硕士论文研究和写作题目，其目的是为福利性住房政策制定者提供一种 可行的思路。 本论文从我国福利性住宅政策出台的背景、内容及其国内外的研究现状入手， 通过开发量、销售量、投资额等一系列开发数据的历史现状分析，从它在活跃房 地产市场、拉动经济增长、平抑商品房价、保障中低收入者和低收入者的利益、 促进住宅梯级消费等方面，阐述了我国福利性住宅自实旌以来在社会主义建设中 所取得的巨大成就，从隐性市场行为、价格、保障范围、补贴方式等方面指出了 目前所存在的问题并分析其成因。然后通过计量经济学的有关理论建立系歹i 预 测模型，以历年来统计资料为基础，确定了未来我国福利性住宅的发展目标。最 后，从福利性住宅的组织运作模式、定价模式、金融模式、完善福利性住宅的有 关政策建议等方面提出了我国未来福利性住宅的发展模式，通过整个福利性住宅 的开发链的各个环节来分析并提出其相应对策措施。 关键词：福利性住宅，定价模式，金融模式 英文摘要 a b s t r a c t t h ew e l f a r eh o u s ep r o j e c tp l a y sa ni m p o r t a n tr o l ei no u rc o u n t r y s h o u s e s u p p l y i n gs y s t e mi nc o n f o r m i t yw i t hs o c i a l i s tm a r k e te c o n o m ys y s t e mi nt h ec o u r s eo f h o u s i n gr e f o r m ，w h i c hi sd i r e c t e db yt h eg o v e r n m e n tw i t has e r i e so fp r e f e r e n t i a l p o l i c i e s ，i m p l e m e n t e dw i t ht h ec o o p e r a t i o no ft h er e l e v a n td e p a r t m e n t s ，o r i e n t e dt o l o w i n c o m ea n dt h el o w e s ti n c o m eh o u s e h o l d t h ew e l f a r eh o u s eh a sw e l f a r ea n ds o c i a l s e c u r i t yq u a l i t y d a t e db a c kt o1 9 9 1 ，t h es t a t ec o u n c i lp r o p o s e dt os o l v et h ep r o b l e m so ft h en o h o u s ef a m i l i e sa n df a m i l i e sw i t hf i n a n c i a ld i f f i c u l t i e sf o rh o u s e ；i n1 9 9 8 ，t h ec o u n t r y f o s t e r e dt h en e we c o n o m i cg r o w t ha st h eo p p o r t u n i t yt oe x p a n dd o m e s t i cd e m a n d ， e n c o u r a g er e s i d e n t s h o u s ec o n s u m p t i o n ，a n dp r o p o s er e s o l u t e l yt o s t o pm a t e r i a l h o u s i n gd i s t r i b u t i o n ，i m p l e m e n tm o n e y t a r i z a f i o no f h o m i n gd i s t r i b u t i o n ，s e ta n dp e r f e c t t h em u l t i l e v e lh o u s es u p p l y i n gs y s t e mb a s e dm a i n l yo ne c o n o m ya n da p p l i c a t i o na s s o o na s p o s s i b l e s of a r , t h er e a l e s t a t em a r k e to fo u rc o u n t r yh a ss t e p p e di n t oa b r a n d - n e w p e r i o d w i t ht h eh i e r a r c h i c a lm u l t l e v e lh o u s e s u p p l y i n gs y s t e mo f c o m m o d i t ya p a r t m e n t ，e c o n o m i ca n d f u n c t i o n a lh o u s e ，c h e a p l yr e n t e dh o u s e o w i n g t ot h es o c i a lw e l f a r eq u a l i t yo f t h el a t t e rt w ok i n d so f h o u s e ，t h e ya r er e f e r r e dt o a st h ew e l f a r eh o u s eh e r e ，w h i c hh a sg r e a ti m p o r t a n c ei ns o l v i n gt h eh o u s i n gp r o b l e m s o ft h em i d d l ea n dl o w i n c o m ef a m i l i e si no u rc o u n t r y t h u si ts e e l n s p a r t i c u l a r l y e s s e n t i a lt oc h o o s et h es u b j e c ta sm yt h e s i st o p i cf o rm a s e rd e g r e ed i p l o m a t h e p u r p o s eo ft h ep a p e ri st oo f f e rak i n do ff e a s i b l es o l u t i o nf o rt h ew e l f a r eh o u s ep o l i c y c o n s t i t u t o r so f o u rc o u n t r y b a s e do nt h eb a c k g r o u n da n dc o n t e n to fo u rc o u n w y sw e l f a r eh o u s i n gp r o j e c ta n d t h ec o r r e s p o n d e n tc u r r e n tr e s e a r c ha th o m ea n da b r o a d ，t h et h e s i sr e t r o s p e c t st h ec u r r e n t s i t u a t i o no fd e v e l o p m e n ts t a t u ss u c ha sd e v e l o p i n ga m o u n t ，s a l e sv o l u m e ，i n v e s t m e n t q u a n t u ma n dt h e nd e m o n s t r a t e st h eg r e a ta c h i e v e m e n t so fw e l f a r eh o u s ep r o j e c ti no u r s o c i a l i s tc o n s t r u c t i o ni nt h ef o l l o w i n ga s p e c t s ： e n l i v e nt h er e a le s t a t em a r k e t ，s p u re c o n o m i cg r o w t h ，s t a b i l i z et h ep r i c eo f c o n l 1 e l c eh o u s e s ，e n s u r et h ei n t e r e s t so ft h em i d d l ea n dl o w - i n c o m ef a m i l i e s ，a n d p r o m o t eh i e r a r c h i c a lh o u s i n gc o n s u m p t i o n i ta l s op o i n t so u tt h ee x i s t i n gp r o b l e m sa n d e x p l a i n st h e i rr e a s o n sf r o ms u c ha s p e c t sa sr e c e s s i v em a r k e tb e h a v i o r , p r i c e ，r a n g eo f e n s u r i n g ，r e p l e n i s h i n gm e t h o d s ，e t c i i i 重庆大学硕士学位论文 t h e ni ts e t su pas e r i e so fp r e d i c t i n gm o d e l st oc o n f i r mt h eg o a lo f0 1 1 3 c o u n t r y l s w e l f a r eh o u s i n gd e v e l o p m e n tb a s e do ns t a t i s t i c a ld a t ao v e rt h ey e a r s f i n a l l y , f r o mt h e o r g a n i z a t i o no p e r a t i o nm o d eo ft h ew e l f a r eh o u s e ，p r i c i n gm o d e ，f i n a n c i a lm o d e ，i t p r o p o s e st h em o d ef o ro u rc o u n t r y t sw e l f a r eh o u s ed e v e l o p m e n tt op e r f e c tt h ew e l f a r e h o u s i n gp o l i c y t h es o l u t i o ni sp r o p o s e dt h r o u g he a c hl i n ko ft h ew h o l ec h a i no ft h e w e l f a r eh o u s i n gd e v e l o p m e n tp r o j e c t k e y w o r d s ：w e l f a r eh o u s e ，p r i c i n gm o d e ，f i n a n c i a lm o d e 1 绪论 l 绪论 1 1 我国福利性住宅的研究背景及其主要内容 1 1 1 我国福利性住宅的研究背景 早在1 9 9 1 年6 月，国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通 知( 国发( 1 9 9 1 ) 3 0 号文件) 中就首次提出了“大力发展经济适用房，优先解决 无房户和住房困难户的住房问题”。1 9 9 4 年7 月，国务院关于深化城镇住房制度 改革的决定提出嚏立住房供应新体系”。1 9 9 8 年7 月，国务院下发关于进一 步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知( 国发( 1 9 9 8 ) 2 3 号文件) ，果断 地提出停止住房实物分配，实行住房分配货币化，尽快建立和完善以经济适用住 房为主的多层次住房供应体系。那么，促成福利性住房政策出台的背景原因主要 有： ( 1 ) 社会主义市场经济体制的建立与发展，住房分配制度改革和住房供应的 商品化、货币化趋势的要求。 建国以后，我国的住房制度有过多次调整，大致可分为三个阶段： 第一阶段是改革开放之前的三十年，这个阶段国家实行统建、统分、低租金、 福利制的住房分配制度。国家有计划的投资建设全部住房，由于是纯福利制的， 只投入、无产出的分配绘职工，所以这是一种完全由国家决定住房积累与消费的 过程，城镇居民在解决住房问题上没有任何自主的能力和自主的权利。但在当时 的情况下，这种分配方式与我国当时的计划经济体制相适应的，它对恢复和发展 国民经济，提高和改善广大城镇居民的居住生活条件，起到了不可否认的重要作 用。 第二阶段是改革开放之后的住房制度改革。十一届三中全会以后，随着改革 开放的不断深入和社会主义市场经济体制的逐步建立，原有的住房分配制度已不 能满足社会发展的需要和人民群众对改善住房生活条件的需要，与不断得到发展 和完善的市场经济体制也越来越不匹配，与市场经济规律越来越不适应。对现行 的住房分配制度进行改革，建立一套与市场经济体制相适应的住房分配制度，成 为社会主义市场经济体制发展到一定阶段的必然要求，住房制度改革势在必行。 1 9 9 1 年6 月，国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知( 国发 ( 1 9 9 1 ) 3 0 号文件) 中就首次提出了“大力发展经济适用房，优先解决无房户和住 房困难户的住房问题”，住房制度改革又迈出了重要的一步。在这个阶段，住房制 度改革主要体现在两个方面：一方面是城镇住房的建设投资加大，允许社会各方 面的投资进入市场；另一方面是进入以集团购买消费为主，私人购买少量住房的 商品化阶段。但集团购买的住房仍以福利分配的方式进行，实质上仍然属于以实 重庆大学硕士学位论文 物分配为主的阶段。同时，国家在存量住房上开始进行各种改革试验，包括公房 的出售和提租，并使新增的集团消费进入二次售房的公房出售行列。这一阶段除 了国家安排的消费之外增加了非国有资金的消费能力和个人住房有选择的消费， 但由于公房出售的局限性和公房提租中的障碍，应该说大多数的试点工作并未能 成为统一的制度和最佳的方案。 在此后的几年，由政府或单位出资规划建设的实物住房分配逐年减少，但由 于此时商品房价格与以工薪阶层为主的中低收入者经济承受力的差距较大，导致 想买房的人很多，但能买得起房的狠少，对住房的潜在需求旺盛，但有效需求又 十分低迷，此时的住房个人消费市场规模尚小。 第三个阶段是正式停止住房实物分配之后的阶段。这个阶段改革的重点是实 行住房分配货币化，这个阶段的标志是，1 9 9 8 年7 月，国务院下发关于进一步 深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知( 国发( 1 9 9 8 ) 2 3 号文件) 。此通知 明确提出停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，尽快建立和完善以经济 适用房为主的多层次住房供应体系。该住房供应体系要求对不同收入的家庭实行 不同的住房供应政策：最低收入家庭租赁由政府提供的廉租住房，中低收入家庭 购买经济适用房，其他高收入家庭贿买或租赁市场价商品住房。这种针对家庭收 入高低的不同而采取的城镇住房多层次供应体系，不仅符合我国当时的国情，而 且也适应了社会主义市场经济体制对完善住房供应体系的要求，对保证“居者有其 屋”，不同收入阶层都能获得相应的住房提供了可能。与之相配套，在职职工的工 资收入中增加住房分配的工资含量，提高职工的购买力，也为政策的顺利实施起 到了促进作用。 ( 2 ) 市场经济的发展，居民收入的不断提高，建立与完善多层次的住房供应 体系的要求。 住房消费需求是与收入状况相适应的。经过改革开放二十几年的发展，人们 的收入水平得到普遍提高。目前，我国年人均g d p 大约在1 0 0 0 美元左右( 2 0 0 3 年我国人均g d p 为1 0 9 0 美元) ，居民消费需求和消费结构正在发生着很大变化， 从过去以解决吃、穿的温饱型，转向住和行，特别是住的问题越来越受到消费者 的高度关注。但由于我国长期以来实行低工资制，普通居民经济承受力低，再加 上以往住房靠政府分配的惯性作用，许多城镇居民对自己掏钱买房子还不适应， 即使有钱也不愿投入住房消费，从而限制了住房建设的发展。同时，由于房地产 市场缺乏必要的规范管理，加上前几年集团购买力旺盛，影响了供求关系，求大 于供，造成房价高昂，商品房的高价位与工薪阶层为主的中低收入者相对较低的 经济承受力之间的矛盾比较突出，造成一方面许多商品房空鬣，卖不出去，另 方面消费者想买住房却又买不起的现象。这些都急需建立一种新的住房供应体系， 2 1 绪论 满足不同收入水平的消费者对住房梯度消费”的要求。 ( 3 ) 启动住房消费，扩大内需，保证经济增长和社会稳定的要求。 1 9 9 8 年，住房制度改革进入关键时刻，住房的实物分配被取消，集团购买也 逐渐撤出房地产市场，个人购买力逐渐成为房地产市场的主力军。但由于个人购 买力较低，住房消费市场还比较低迷。恰在此时，东南亚金融危机爆发，给我国 经济也带来影响，使本已处于低潮的住房消费市场雪上加霜，许多滞销商品房空 置，有的开发商见开发前景不好，干脆将修到一半的楼房停了下来，成为后来被 人们统称的“烂尾楼”。这使许多开发商血本无归，给当时的房地产市场造成较大冲 击。再加上，金融危机造成国际市场环境恶化，商品出口出现下滑，对当时的经 济发展也起到一定的抑制作用。在这种情况下，启动内需成为保证经济增长的重 要途径。由于住房消费是一个潜在的巨大需求市场，而且住房建设有很高的产业 关联度，可以带动建材、冶金等数十个行业的发展，是拉动国民经济发展的增长 点，因此，启动住房消费成为能否有效启动内需的熏要途径，扩大住房需求成为 政府抵御金融危机冲击，保证经济增长的重要手段。正如温家宝总理在1 9 9 8 年召 开的全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议讲话中提到的：“经过建国以来特 别是改革开放二十年来的努力，我国经济已经进入一个新的成长阶段，迫切要求 调整和优化经济结构，积极培育新的经济增长点，走出一条速度比较快、效益比 较好、整体素质不断提高的协调发展的路子。住房建设既有很高的产业关联度， 又有广阔的市场前景，是今后带动国民经济发展的一个新的经济增长点。”同时， 他还指出：“为了确保8 的经济增长速度，住房建设既可以增加投资，又可以促 进消费，具有市场容量大、投入产出期短、带动经济增长快的特点，又不容易造 成重复建设，是确保经济快速增长的重要举措。” 俗话说：“安居乐业”，有了住房才称得上是真正意义上的“安居乐业”。人人都 安居乐业了，鸡鸣狗盗的事情自然会少许多。从这一点讲，让居民拥有一个较稳 定住所，对维护社会稳定有着重要意义。因此，加快住房制度改革，促进住房消 费，让人们拥有较稳定的住所对维护社会稳定有着重要作用。所以说，出台福利 性住房政策，一方面让最低收入家庭有一个较固定居所，另一方面让中低收入家 庭促进住宅消费，是维护稳定的一项重要政策取向。 激活住房消费市场的办法主要有两条：一是提高工资待遇，这一点受到国家 经济承担力的制约，不可能一蹴而就；二是降低商品房价格或租金价格。福利性 住宅的推出正适合了这一要求。1 9 9 8 年，八大部委联合发文要求加快福利性住宅 特别是经济适用房建设，标志着我国福利性住宅从此正式全面启动实施。 1 1 2 我国福利性住房政策的主要内容 福利性住宅是我国在实现住房商品化、货币化的进程中，为解决低收入和中 重庆大学硕士学位论文 低收入群体的住房问题，由政府调控和干预住宅市场，并组织建设的适应低收入 和中低收入居民的，具有社会保障性质的福利或微利住房。其主要内容有以下几 个方面： ( 1 ) 福利性住宅的目的，是建立和完善与社会主义市场经济体制相适应的住 房供应体系，解决最低收入和中低收入者的住房困难，改善居民生活条件。同时， 启动住房消费，扩大内需，为经济增长作贡献。 ( 2 ) 福利性住宅有以下几个方面的特征，对最低收入户，由政府专职部门负 责建设，或由政府在旧公房中调剂解决，以低于市场租金或参照成本租金租给城 市最低收入者以解决他们的住房困难i 对中低收入户，由政府给予相应的优惠政 策，由开发商建造价格适当，居民承受得起、住房设计建造标准符合居民需要， 面积适当、功能适用、交通便利、配套设施齐全的住宅。 ( 3 ) 福利性住宅包含的政府优惠政策主要有：对廉租房，采取成本租金的形 式租给最低收入群体：对经济适用房，一是建设用地采取划拨方式供应，免交土 地出让金，二是在行政事业性收费上绘予优惠，减免或减半2 3 项住房开发建设税 费。 ( 4 ) 福利性住宅的成本由征地和拆迁补偿费、勘查设计和前期工程费、建安 工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等7 项成本构成。 ( 5 ) 廉租房按成本租金确定租价；经济适用房的销售价格实行政府指导价， 按保本微利确定，利润控制在成本的3 以下。 ( 6 ) 廉租房采取由政府专职部门负责建设，或由政府在旧公房中调剂的方式 提供住房需求；经济适用房则采用政府组织建设、政府委托建设、单位自建和集 资合作等多种方式。 1 2 国内外相关研究现状 国外的公共住宅( 相当于我国的福利性住宅) 是由政府直接或间接参与开发建 设，旨在向中低收入家庭提供价格低于市场上同类质量的住宅。据统计，美国约 有2 2 的公共住宅：欧洲一些国家，公共住宅的比重较高，大约占本国总住宅量 的4 0 6 0 ；亚洲许多国家和地区，如日本、印度、新加坡、香港的公共住宅， 占本国或地区总住宅量的5 0 以上。 对福利性住宅的研究首先起源于政府为了解决低收入阶层住房短缺和居住条 件低下的问题，政府制定公共住房( p u b l i c h o u s i n g ) 计划，如美国联邦政府于1 9 4 9 年建立了首个住房计划，该计划中，联邦政府资助地方政府为低收入者建造合适 标准的公共住房，居住者只需向地方公共住房管理机构支付较低的房租。伴随政 府公共住房政策的实施及其暴露出来的一系列问题，一些专家学者开始致力于公 4 1 绪论 共住宅的研究，在2 0 世纪6 0 年代，二战后住房短缺现象依旧存在，为减轻政府建 房负担，保证住房市场的良性发展，当时美国住宅和城市发展局( h u d ) 的分析 家们通过对住宅研究，制定了相应的政策：为公寓发展商提供低于正常市场水平 的贷款利率，使其为中低收入者提供低于正常市场租金水平的住房。同时联邦住 房行政管理局( f h a ) 在抵押贷款保险计划下，为符合要求的住房购买者提供低 于市场水平的利率，通过这个补贴私营发展商建造住房的计划，1 9 7 0 年至1 9 7 3 年 间美国住房存量中新增了1 7 0 万套补贴住房。该计划虽然解决了大多数中低收入 家庭的居住问题，但给政府带来了沉重的财务负担，同时也不利于房地产市场的 良性发展，至此，h u d 的的专家们通过对住宅市场进行调查，提出了租金证明计 划( r e n tc e r t i f i c a t ep r o g r a m ) 和租金优惠券( r e n tv o u c h e rp r o g r a m ) 计划，从理论 和实践上解决了中低收入家庭住宅和房地产市场协调发展问题。近年来，b r a c t ，r g 等学者又提出了重建低收入阶层的住房政策，其主要内容是为了避免新的贫民窟 和城市病的形成，保持居住环境、人口、社会安定的协调发展。 日本对福利性住宅的研究主要是伴随着二次世界大战以后，日本的住宅经历 了严重的供应不足，作为一个战败国，要从一片废墟中站立起来，日本直接借鉴 西方发达国家的住宅政策模式，政府与市场在住宅领域中各负其责，互相补充。 日本中等以上收入家庭住房的取得是在市场上实现的，民间( 私营) 的房地产公 司是供应主体。中等偏下以及低收入家庭则由政府分别提供不同的资助获取住房。 日本在解决中低收入家庭住宅问题方面，有两类住宅建设组织，一是住宅都 市整备公团，一是住宅供给公社。前者是以中心城市为主，以中低收入家庭为对 象，直接向中等收入家庭提供出售出租住宅，它隶属于日本中央政府，面向全国。 后者隶属于地方政府，向本地区低收入居民提供住宅。 而新加坡对福利性住宅的研究始于1 9 5 9 年，当时，新家坡刚刚实行自治，经 济急剧衰退、人民生活水平很低、住房严重短缺。在这样的历史背景下，新加坡 政府决定把住房建设作为摆脱困境振兴经济的战略性向题而放在最优先的位置 上。1 9 6 0 年2 月2 日新加坡政府按照住宅发展法成立建屋发展局( h d b ) ，它的主 要职能包括两个方面：一方面是为低收入和中等收入居民提供住房；另一方面是 住房物业管理，包括实施政府确定的建屋计划、征用土地、拆迁旧屋、规划设计、 住宅区策划、基础设施建设、安排承包商承建房屋以及负责公共住房的出租出售 和管理。目前h d b 已成为新加坡最大的住宅发展商和物业管理者。h d b 是一个 半官方机构，它一方面行使政府对公共住房的管理职能，具有绝对权威性，表现 在h d b 可自行制定住房政策，有为实旋公共住房政策而在巨额财政、土地、人力 等资源上的调配权；另一方面h d b 可以自行决策、经营管理，具有较大的灵活性。 新加坡在解决中低收入家庭住房困难方面，最具特点的是于1 9 6 8 年9 月中央公积 重庆大学硕士学位论文 金局推行公共住屋计划，允许会员使用其公积金存款购买h d b 住房，在这一计划 下，低收入会员可以动用其公积金普通帐户的全部存款加上每月将缴纳的公积金 款项来购买公共住房，如果普通帐户的存款不足支付，可向h d b 贷款，用将来的 公积金来偿还。新加坡在福利性住宅供给对象方面采取家庭收入的不同享受不同 的福利待遇，确保社会的公正性。 同时，国内也有相当一部分学者对福利性住宅进行研究，如深圳大学建筑与 土木工程学院的宋博通博士通过建立过滤模型，对美国不同发展阶段公共住宅的 补贴计划进行研究，得出需方补贴的效用大于供方补贴的效用，从而提出政府不 应该参与住宅建设而直接对低收入或中低收入家庭发放住房金惠券或采取现金补 贴的方式来解决低收入或中低收入家庭的住房困难问题。南开大学经济学院的黄 征学和、周立群教授通过经济学的知识也证明了这一点，当然，还有其它一些学 者对我国福利性住宅也进行了一定的研究，如在供给对象、政策法规、定价、金 融等方面都有所建树，但这些研究还是不够的。在理论界还缺乏一种整合的、全 面系统的研究，因此论文“我国福利性住宅发展翻标及模式研究”的选题就显得必 要，并且具有一定的学术和实践意义。 1 3 研究意义 研究福利性住宅问题及其解决途径，不仅能有效缓解和减少社会发展进程中 的不稳定因素，而且是建立和完善与社会主义市场经济体制相适应的住房供应体 系，改善居民生活条件，启动住房消费，扩大内需，为经济增长作贡献。同时， 多层次的住宅供应体系实现了住宅市场的自然衔接。廉租房、经济适用房、商品 房这三个住房供应层次满足了不同收入家庭的住房需求，廉租房属于非市场化的 产品，但它有存在的必要，以解决那些困难户；经济适用房介于市场化的商品房 和非市场化的廉租房之间，它是福利性住宅的主流，即中低收入家庭有支付能力、 开发商还有利可图。因此，福利性住宅符合住宅消费梯级发展的规律，对于建立 稳定协调的住宅市场具有重要意义。 1 4 论文结构 本文在结构上分为六大章节，第一章主要简要地介绍了我国福利性住宅出台 地背景及其内容，使读者粗略知道我国福利性住宅在不同时期的不同发展内容， 心中对福利性住宅有一个大概的认识；第二章、第三章介绍了我国福利性住宅的 发展现状、作用以及目前所存在的问题及其成因分析等，为后续章节奠定了基础， 第四章中，通过建立一系列预测模型，以历年来统计资料为基础，确定了未来福 利性住宅的发展目标；第五章详细地从福利性住宅的组织运作模式、定价模式、 1 绪论 金融模式、完善福利性住宅的有关政策建议等方面提出了我国未来福利性住宅的 发展模式，指出了本文的重点所在，为政策制定者提供了一种可行的思路。最后 一章对全文进行了总结并提出了未来我国福利性住宅建设的一点展望。 1 5 论文研究方法 本论文理论与实际相结合，从现状中发现芳提出问题，采用统计学的理论与 方法对我国福利性住宅的发展状况进行了统计分析，并与国外一些国家进行对比 分析，找出问题的结症所在，从而为论文的完成奠定了基础性的工作。在第四章 中，运用计量经济学的原理采取相应的数学模型对我国福利性住宅的发展目标进 行了预测；最后，结合我国国情，从定价模式、金融模式等方面提出了我国福利 性住宅的发展模式，并对全文进行了总结与展望，从而清晰地阐述了笔者的观点。 所以本论文的完成是理论与实际、具体与预测、统计学与计量经济学方法槌结合 l 绪论 金融模式、完善福利性住宅的有关政策建议等方面提出了我国未来福利性住宅的 发展模式，指出了本文的重点所在，为政策制定者提供了一种可行的思路。最后 一章对全文进行了总结并提出了未来我国福利性住宅建设的一点展望。 1 5 论文研究方法 本论文理论与实际相结合，从现状中发现并提出问题，采用统计学的理论与 方法对我国福利性住宅的发展状况进行了统计分析，并与国外一砦国家进行对比 分析，找出问题的结症所在，从而为论文的完成奠定了基础住的工作。在第四章 中，运用计量经济学的原理采取相应的数学模型对我国福利性住宅的发展目标进 行了预测；最后，结合我国国情，从定价模式、金融模式等方面提出了我国福利 性住宅的发展模式，并对全文进行了总结与展望，从而清晰地阐述了笔者的观点。 所以本论文的完成是理论与实际、具体与预测、统计学与计量经济学方法相结合 所以本论文的完成是理论与实际、具体与预铡、统计学与计量经济学方法相结合 的结果。 2 我国福利性住宅发展现状及其在社会主义建设中的作用 2 我国福利性住宅发展现状及其在社会主义建设中的作用 2 1 我国福利性住宅发展现状 国家取消住房实物分配后，作为以低收入或中低收入家庭为供应对象的福利 性住宅便应运而生。福利性住宅政策自实施以来，对启动内需、平抑房价以及完 善住房供应体系均发挥了显著的作用，并受到了低收入或中低收入者的普遍欢迎。 根据有关数据，全国福利性住宅施工面积t 9 9 8 年为1 3 3 亿平方米，1 9 9 9 年为1 7 7 亿平方米，2 0 0 0 年为2 4 3 亿平方米，2 0 0 1 年为2 2 5 亿平方米，2 0 0 2 年为2 0 9 亿 平方米，2 0 0 3 年为2 0 0 亿平方米，2 0 0 4 年计划为2 f 2 5 亿平方米；其中至2 0 0 1 年 以来福利性住宅的年度投资规模如图2 一l 所示；1 9 9 8 年全国福利性住宅竣工面积 为5 5 0 9 9 万平方米，1 9 9 9 年为1 0 0 9 3 8 万平方米，2 0 0 0 年为1 3 2 1 7 4 万平方米， 1 9 9 8 - - 2 0 0 3 年这5 年间累计竣工面积为4 7 7 亿平方米；从销售情况来看，福利性 住宅的销售面积逐年增加，从1 9 9 8 年的1 6 6 6 5 0 万平方米增加到2 0 0 2 年的4 0 0 3 6 1 万平方米，其历年来的销售面积及其福利性住宅的销售面积占所有住宅销售面积 的比例如图2 1 2 所示。从图2 _ 2 我们可以看出，虽然福利性住宅的绝对数量在增加， 但所占比例却从2 0 0 0 年后开始下降，这也说明我国将逐渐过渡到以商品住宅为主 的住宅消费市场。现以北京市为例，2 0 0 0 年北京福利性住宅开工2 6 7 万平方米， 竣工1 5 0 万平方米，2 0 0 0 年福利性住宅的供应量1 9 7 万平方米，2 0 0 1 年，北京市 集中建设的福利性住宅小区2 5 个，建设面积6 0 0 多万平方米；2 0 0 2 年北京市福利 性住宅总开发面积3 8 5 万平方米，开发建设的福利性住宅2 1 个，2 0 0 3 年增加到 3 3 个；2 0 0 3 年北京市福利性住宅施工面积为3 0 0 万平方米，竣工面积为2 0 0 万平 方米。假如户均1 0 0 平方米，每年可解决约2 0 0 0 0 户家庭的住房困难。截止2 0 0 3 年底，北京市购买福利性住宅的家庭8 4 为中低收入家庭，6 3 的家庭使用贷款购 买了福利往住宅。 对低收入家庭，我们通过福利性住宅中的廉租房来予以解决，根据目前上海 的规定和做法：廉租住房是给“双困”家庭提供的住房保障，“双困”标准以住房面积 和收入水平衡量。对于符合条件者，具体有两种，配租方式得到解困：是租金 补贴，二是实物配租。租金补贴由政府以货币形式补贴“双困”家庭，补贴额是以补 贴面积乘以补贴单价计算，补贴面积为政府规定的配租标准面积与原住房面积的 差额，补贴单价以每月每平方米计算，根据市场情况动态调整。实物配租，是政 重庆大学硕士学位论文 府向特殊困难家庭提供规定面积的住房，收取低廉的租金。实物配租实行轮候。 目前上海市确定的双困标准为：1 、暂定家庭人均月收入2 8 0 元以下，并接受 民政部门救助连续6 个月以上；2 、家庭人均居住面积暂定为5 平方米以下。配租 标准为人均7 平方米为暂定解决标准，其不足部分按每平方米4 0 元给予租金补贴。 或实行实物配租方式，即政府以低廉的租金( 租金标准按上一年家庭月均收入的 5 收取) ，向孤老、烈属、残疾等特殊困难家庭按人均居住7 平方米进行实物配租， 并实行轮候。2 0 0 1 年上海在1 0 个区完成试点的基础上全面推行，落实解决了1 3 0 7 户低收入家庭住房困难问题：2 0 0 2 年上海市全年受理廉租房申请4 1 8 1 户，登记 3 7 3 0 户，配租3 5 0 1 户。 从数据来看，目前全国的福利性住宅中廉租住房保障对象是最低收入、住房 最困难的少数家庭，其保障范围相对福利性住宅中的经济适用房要小得多。 经过十多年来的发展，我国的福利性住宅已成为拉动我国经济增长、扩大内 需、稳定安定团结的社会局面的一支重要力量。如今，房地产业的产值在我国国 民生产总值中所占比例约为6 左右( 见表2 1 ) ，己为我国国民经济的支柱产业之 一，但从总的情况来看还远远不够，现在还仍处在发展阶段。一方面，从总量上 来看，国外发达国家的房地产业产值占国民生产总值的比重一般在1 0 左右， 些国家或地区甚至高达2 0 ( 见表2 2 ) ，而我国中低收入家庭人口占了全部家庭 人口相当大的比重，故我国房地产业特别是福利性还有相当的发展空间。 图2 i2 0 0 1 年以来福利性住宅的年度投资规模 f i 9 2 1 a n n u a ls c a l eo f i n v e s t m e n to f t h ew e l f a r eh o u s es i n c e2 0 0 1 l o 2 我国福利性住宅发展现状及其在社会主义建设中的作用 图2 21 9 9 8 年以来福利性住宅销售面积及其所占比率 f i 9 2 2 s o l da r e aa n dr a t e sa c c o u n t e df o ri nt h ew e l f a r eh o u s es i n c e1 9 9 8 表2 1 历年来我国房地产投资及其占g d p 的比重 t a b 2 ir e a le s t a t ei n v e s t m e n to f o u rc o u n t r yo v e l t h ey e a r sa n dt a k i n gt h ep r o p o r t i o no f g d p 年度房地产投资年度国民生产总值 年度房地产投资占国民生 年份产总值的比重 ( 亿元)( 亿元) ( ) 1 9 9 63 2 1 6 46 7 8 8 4 647 1 9 9 73 1 7 8 47 4 4 6 2 64 3 1 9 9 83 6 1 4 2 7 8 3 4 5 24 6 1 9 9 94 1 0 3 28 2 0 6 7 55 0 2 0 0 04 9 8 4 1 8 9 4 6 8 15 6 2 0 0 l6 3 4 4 1 9 7 3 1 4 86 5 2 0 0 27 7 9 0 91 0 4 7 9 0 67 4 2 0 0 31 0 1 0 6 1 1 6 6 9 48 7 1 9 9 6 - - 2 0 0 3 年来平均 5 4 1 7 28 8 8 7 8 46 1 表2 21 9 9 8 年部分国家和地区房地产占g d p 的比重 t a b 2 2 p r o p o r t i o no f r e a le s t a t eo f s o m ec o u n t r i e sa n dr e g i o n st og d po f1 9 9 8 国家或地区美国日本英国法国韩国中国台湾香港 i 比重 1 1 41 0 41 2 21 0 88 0i 0 91 9 0 2 0 0 3 年中国统计年鉴和 2 0 0 3 年中国房地产市场。 圆 国家统计局课题组加快发展我国第三产业的研究报告。 重庆大学硕士学位论文 目前，我国住宅市场的总体设想是：面向中高收入家庭的商品房、面向中低 收入家庭的经济适用房和面向低收入家庭的廉租房大致分别为4 0 、5 0 矛r j1 0 ( 见图2 3 ) ，这个比例与我国城镇居民收入分布状况是基本相符的。我国城镇居 民中，中低收入者约占5 0 ，对于住宅产业来讲，这是一个较大的比例，也是一 个较大的市场供给对象，这部分群体的住房问题有待解决。也许有人认为我国在 1 9 9 4 1 9 9 6 年这三年的时间里我国房地产市场存在着供过于求的状况，空鬣房逐 年增多，截至1 9 9 6 年底，全国商品房空置面积为6 2 0 2 7 6 万心，而福利性住宅空 簧面积仅占全部空置面积的4 2 ，见表2 _ 3 ：而且这其中4 2 的空置主要是由于 物业陈旧老化，从以前那些公房中空置出来的，而新开发的福利性住宅供不应求。 图2 3 城镇居民不同收入家庭所占比例 f i 9 2 3 d i f f e r e n tf a m i l y sp r o p o r t i o no fi n c o m eo f u r b a nr e s i d e n t s 表2 31 9 9 6 年底我国各类房屋空置情况 t a b 2 3a l lk i n d so f h o u s eo f i d l es i t u a t i o n s o f o u rc o u n t r yo f t h e e n do f l 9 9 6 别墅、高档商业营业 物业类型住宅安居工程写字楼其它合计 公寓用房 空置面积( 万m 1 )4 6 6 1 8 7 3 2 2 0 42 5 9 24 3 0 6 47 8 0 1 93 3 0 0 96 2 0 2 7 6 占全部空置面积 7 5 2 5 2 4 2 6 9 1 2 6 5 3 1 0 0 的比例 房地产业是一个相关性极强的行业，房地产业的发展必将带动许多相关产业 的发展，为住宅产业化莫定了良好的綦础。它具有回顾效应、前瞻效应和旁测效 应，它的发展能带动相关产业、行业和整个国民经济的发展，它在国民生产总值 中的比重一般要超过6 ，成为支柱产业，我国有1 3 多亿人口，4 亿多城镇人口， 目前居住水平很低，住宅是潜在的最巨大的消费需求。世界发达国家住宅消费一 2 我国福利性住宅发展现状及其在社会主义建设中的作用 般占家庭年消费支出的2 0 3 0 ，我国农村居民住宅消费的比重也上升很快，目 前已占家庭年消费支出的1 5 9 ，而城镇居民住宅消费的比重仅占2 9 3 ，如果 计入政府和单位无偿分房形成的住宅消费需求，约占6 左右。相比之下，潜力很 大。随着经济的发展，收入的增长，住宅消费必然要上升到主导消费品的地位， 成为新的消费热点。此外，住宅建设对经济增长的带动作用体现在消费方面有一 个诱发系数，住宅建设投资一万元，对经济拉动为1 , 9 1 9 2 万元，住宅进入市场后， 对消费市场还有一个带动系数，为】3 1 4 。 2 2 我国福利性住房政策的实施在社会主义建设中的作用 福利性住房政策自实施以来，取得了巨大成就，归纳起来，其作用主要体现 在以下几个方面： 2 2 1 完善并促进了房地产市场的发展 住房实物分配停止以后，人们获得住房主要有两条渠道，一是购买商品房， 二是租房。当然，对低收入家庭我们对他们的住房需求实施补贴，他们对政府提 供的公房只享有使用权，而不享有所有权。国际上通行的一个国家高、中、低收 入者的比例是4 ：5 ：1 ；即4 0 的人为赢收入者，5 0 为中低收入者，另1 0 k 则 为低收入者。根据1 9 9 9 年对几万户城镇居民抽样调查的资料显示，我国的实际情 况与西方国家相比