孝感房地产市场调研报告.ppt

大洋【DY-XG-10-0928】,孝感楼市市场调查报告,武汉渡边地产武汉大洋城市经济发展研究院2011年3月,（征求意见稿）,项目市场调研，是为了挖掘项目的主要矛盾，以此为目标按重要性结构化市场信息，发现问题，揭示问题；所谓知己知彼才能百战百胜，咸宁与孝感在很多地方有相似之处，为给咸宁项目营销代理提供更多的建设性意见，本报告单独对孝感市场进行了详细的分析。,前言,CodeofthisreportPage2,报告目录,第一部分：宏观投资环境分析004第二部分：区域住宅市场研究015第三部分：孝感市场机会分析043,CodeofthisreportPage3,PART1：宏观投资环境分析,第二部分：宏观投资环境分析,第一部分：宏观投资环境分析,第三部分：区域住宅市场研究,区位地理,区划人口,经济状况,城市规划,CodeofthisreportPage5,第四部分：孝感市场机会分析,航空：距武汉天河国际机场仅32公里；公路：107、316国道、京珠高速公路，福银高速公路，沪蓉高速公路；铁路：京广线，汉渝线，长荆线穿境而过；全国区位优势最显著的中等城市，位于中国经济地理中心，武汉城市圈核心圈，距武汉市中心50公里，与武汉城市资源共享。,孝感区位优势明显，水陆交通发达，是武汉8+1城市圈的核心圈城市,区位地理,孝感位于湖北省东北部，南临省会武汉市，北与河南、随州交界，西接天门、仙桃、京山等县市，东连黄冈市的红安县和武汉市的黄陂区。,CodeofthisreportPage6,行政区划：现辖孝南区、开发区和云梦、孝昌、大悟3县，代管应城、安陆、汉川3个县级市,区划人口,中心城区包括：孝南区和开发区孝南区：辖4个街道、8个镇、3个乡。书院街道办事处、车站街道办事处、新华街道办事处、广场街道办事处、西河镇、杨店镇、陡岗镇、肖港镇、毛陈镇、三汊镇、祝站镇、新铺镇、朋兴乡、卧龙乡、闵集乡、朱湖农场、东山头原种场。开发区：同升社区，群声社区。（覆盖范围整个城东区）。,孝南区地处江汉平原北部，与武汉市东西湖区唇齿相依，是孝感市唯一的建制区，也是孝感市政治、经济、文化和科技中心所在地。全区国土面积1020平方公里，辖13个乡镇场、1个开发区、4个街道办事处，人口102万（2009），其中市区建成区面积69平方公里，常住人口62万，流动人口18万。,资料来源：孝感市政府信息网,CodeofthisreportPage7,据统计，2009年，全市总户数162.2万户，户籍总人口529万人。其中孝感城区约40万人。,城市化水平不断提高，中心城区吸引力不断增强，本项目的开展将会得到人口强有力的支撑,总人口：2009年共529万人。规划人口与城市化水平：近期（2010年）：总人口为520万人，其中城镇人口220万人，城镇化水平为42%；远期（2020年）：总人口为550万人，其中城镇人口310万人，城镇化水平为56%。中心城区人口：2009年共40万人，预测近期2015年为45万，中期2020年为53万，远期2030年为65万。,城区人口增长的结果1、持续的住宅消费需求2、就业与消费的增长带动商务、商业设施的增加3、商务区、商业区随着城市扩张变化,城区人口变迁趋势1、城镇化速度明显加快，中心城市规模逐渐扩大2、外来人口成为城区人口增长的主要因素3、人口分布向城南片区移动,资料来源：孝感市统计年鉴,CodeofthisreportPage8,资料来源：孝感市国民经济与社会发展公报,经济概况,GDP稳步增长，产业结构明显优化，良好的经济形势是本项目顺利实施的基础,孝感经济保持平稳较快增长。2009年全市实现生产总值681亿元，比上年增长15.1%。,孝感房地产业从2005年开始，进入一个高速增长期，2009年房地产业增长18.2%，达到一个历史高水平。,CodeofthisreportPage9,孝感投资、消费、出口三大需求实现同步增长，有利的市场条件将促进本项目的顺利发展,近年来，孝感市固定资产投资、出口和消费均保持高速增长，三者协调发展，共同推动孝感经济快速发展。,孝感房地产投资快速增加，同时，消费能力的增强，有力支撑了房地产市场的发展，这将是本项目顺利发展的有利条件。,对项目的影响：,CodeofthisreportPage10,居民人均收入稳步增长，消费观念不断更新，有力保障本项目市场需求,总收入：2009年，城区居民人均可支配收入达到13562元，增长9.2%；农民人均纯收入达到5131元，人均增收495元，增长10.7%。居民消费特点消费观念不断更新，消费行为趋于理性。消费结构继续优化，“享受发展型”消费特征明显。消费升级步伐加快，消费级别不断扩大。消费方式发生转变，消费领域逐步拓展，贷款消费逐步被越来越多的人认识和采用。,CodeofthisreportPage11,全方位融入大武汉。以高速交通网络建设为先导，加快构建中心城区与武汉“半小时通勤圈”，打造一体化的基础设施对接平台。以临空经济区规划建设为突破口，加快城区东扩步伐，构筑一体化的空间对接平台。以“六大基地”建设为载体，完善承接转移的机制和政策，构建一体化的产业对接平台。,资料来源：孝感城市总体规划（2007-2020）,本案,孝感城区近期重点向东发展，而项目处于北城，重点发展工业园经济,城市规划,CodeofthisreportPage12,主城区总体布局以“一心二轴三带四区”的结构形式，本案位于北城区（物资流通中心）,资料来源：孝感城市总体规划（2007-2020）,本案,主城区规划结构规划采用“一心二轴三带四区”的结构形式。以上海路为东西向主轴线，利用城市行政中心，将行政中心与文化、会展、商业、金融等功能用地结合在一起，通过行政广场、会展文化广场、绿地等空间融合，共同组成市民活动、游憩的空间体系，产生良好的社会经济环境效益。一心：把行政、文化、会展、商业、金融等功能相结合，形成东城区核心；二轴：以上海路形成东西向的景观轴，以行政、文化、会展、商业、金融设施形成南北向建筑景观轴；三带：行政、会展、娱乐、商业、金融将构成城市建设发展带，进一步将科技、信息等联系在一起，作为城市的发展带；高科技工业园与行政中心之间形成北侧居住带；南大工业园与上海路之间形成南侧居住带。四区：上海路和107国道将用地划分为四个片区，以居住为主，发展城市空间。,CodeofthisreportPage13,宏观投资环境分析总结,宏观环境,人口：城市化水平不断提高，产业经济的发展也带来人口的增加，2015年城区人口规划达到50万人,人口增加，形成市场刚性需求，对本项目是利好,经济：经济稳步发展，产业结构不断升级，消费水平快速提高,消费能力的提高，增加了房地产的有效需求，对项目是利好,规划：位于北城区交通物资流通中心，交通、环境将得到改善,项目片区属于次优发展片区，有一定利好,对本项目的影响,交通：长征路、规划路，直达老城区和火车站，交通便利,政策：大力发展城北工业园区，招商引资，重点项目，政策支持,项目周边交通的改善，将带来很大的利好,拿地成本减少，可增加利润空间，对项目是利好,CodeofthisreportPage14,PART2：区域住宅市场研究,住宅市场概况,主要竞争对手,第三部分：区域住宅市场研究,第一部分：项目属性分析,第二部分：宏观投资环境分析,第三部分：区域住宅市场研究,第四部分：市场机会分析,土地市场概况,CodeofthisreportPage16,土地市场概况,孝感近期土地拍卖情况，楼面地价最高已达到1263元/m2，平均楼面地价也达到532元/m2,从近期孝感城区土地拍卖的情况来看，孝感土地市场活跃，可以反映出孝感的房地产市场发展良好，楼面地价逐渐高涨，而本项目地价较低，具有竞争优势。,CodeofthisreportPage17,孝感房地产发展历程：2000年启动，2007年至今处于快速发展阶段,住宅市场概况,CodeofthisreportPage18,GDP增速与房地产发展关系,4%5%,5%8%,大于8%,小于4%,萎缩停滞稳定发展高速发展,孝感市达到：15.1%。从模型判断，孝感市房地产应该处于快速发展期,8004，000,40008，000,800020，000,0800,启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期,人均GDP与房地产发展关系：(单位US$),孝感市达到：2024美元。从模型判断，孝感市房地产处于快速发展期,经济与房地产的关系：孝感属于三线城市，当前房地产市场处于快速发展阶段,CodeofthisreportPage19,2010年前8个月，全市共有房地产开发项目143个（去年同期128个），同比增长11.7%。其中，今年新开工项目40个，上年结转项目103个；在建项目108个，已竣工项目35个。孝感城区共有房地产开发项目77个（去年同期67个），同比增长14.9%。其中，今年新开工项目16个，上年结转项目61个；在建项目60个，已竣工项目17个。,资料来源：孝感市房管局,2010年孝感城区房地产开发项目数量同比增长,CodeofthisreportPage20,8月份，全市共完成房地产开发投资31.4亿元（去年同期20.2亿），同比增长55.4%；8月份，孝感城区共完成房地产开发投资18.1亿元（去年同期10.6亿），同比增长70.8%。,孝感房地产投资情况逐步增长，完成投资情况良好，房地产市场发展前景较好,CodeofthisreportPage21,2010年孝感前8个月商品房销售面积同比继续保持增长，但增长幅度明显减缓,前8个月，孝感城区商品房销售面积69.1万m2（去年同期43.9万m2），同比增长57.4%。前8个月，孝感城区商品房销售的平均价格为2638元/m2（去年同期2459元/m2），同比上涨7.3%，商品住宅销售的平均价格为2543元/m2（去年同期2339元/m2），同比上涨8.7%。,CodeofthisreportPage22,全市及孝感城区的商品房施工及竣工面积同比大幅增长,全市商品房施工面积293.3万m2（去年同期195万m2），同比增长50.4%；孝感城区商品房施工面积145.5万m2（去年同期91.9万m2）,同比增长58.3%。全市商品房竣工面积86.8万m2（去年同期83.5万m2），同比增长4%；孝感城区商品房竣工面积47.2万m2（去年同期44.6万m2），同比增长5.8%。,CodeofthisreportPage23,市场基本特征：产品形式多样，片区价格差异较大，营销推广水平提升较快，,产品特征：同质化现象比较严重（1）开发规模：中大规模开发现象普遍，十万平米以上的不断涌现，当前主要集中在城东板块，主要有福星城、全州国际商城、铜雀台、航天首府、东方龙成等；（2）物业类型：由多层逐步转向小高层、高层开发，花园洋房成为稀缺品；建筑风格多为现代，产品形式多样。（3）园林景观：多数楼盘楼间绿化大量采用，大盘比较注重大型组团景观的应用。（4）社区配套：大盘都比较重视社区配套完善，如集中规划商业街、引进星级会所、幼儿园等。（5）建筑品质：框架结构、板式建筑比较受欢迎。营销推广：整体水平提升较快比较重视营销推广，积极向沿海、武汉等大城市学习，户外广告随处可见、网站、电视、短信等宣传手段多样，售楼部整体服务水平越来越高。,CodeofthisreportPage24,主要在售楼盘信息,CodeofthisreportPage25,房地产板块特征与主要在售楼盘,区域特征：东城开发区，是政府主推的发展方向，基础配套在不断完善，住宅项目集中；在售楼盘：福星城、航天首府、铜雀台等区域价格：2800-4500元/平米,区域特征：基础设施、配套完善，区位较好，但也存在城区老化问题；在售楼盘：后湖御景、百佳豪庭等区域价格：2500-3900元/平米,北城区,老城区,东城区,区域特征：，位于老城区的北部，属工业开发区和物流中心，城市生态走廊。目前住宅项目较少；在售楼盘：金北华城、北大鸿城、2008城市花园等区域价格：1300-3300元/平米,CodeofthisreportPage26,北城区代表性在售楼盘基本情况,北城区在售楼盘不多，品质普遍较高，这一区域是本案潜在竞争对手，因此在后面将对其中代表性楼盘进行分析。,资料来源：孝感房地产信息网,CodeofthisreportPage27,老城区代表性在售楼盘基本情况,老城区由于长期以来是孝感的政治、经济、文化中心，基础配套较完善，目前新建楼盘品质较好、规模有大有小。但旧城改造的难度相对较大，环境方面相对处于劣势。,资料来源：孝感房地产信息网,CodeofthisreportPage28,东城区代表性在售楼盘基本情况,东城区是孝感的开发区，也是未来孝感城市发展的主要方向，现阶段基础配套正在不断完善，楼盘品质较高，且规模较大，售价也较其他各区要高。,资料来源：孝感房地产信息网,CodeofthisreportPage29,孝感房地产市场发展趋势,目前市场可售房源较少，后期市场供给逐步加大,目前市场供需基本平衡，09年和10年初开工项目，目前基本销售完毕，2010年底以前市场处于供应断档期，而到2012年上半年供应量将增大，届时销售竞争更为激烈，因此项目抓紧时间推出将避免激烈的竞争。,目前，随着居民生活水平的提高、城市化进程的加快、开发区的建设、旧城改造的实施，孝感市房价仍会小幅上涨，预计未来两年均价有望达到3500元/m2。,价格将小幅上涨,（1）城市发展的不断更新，伴随生活水平的逐步提高，广大的居民对改善居住条件的愿望开始得以实现；（2）新型工业园区的建立，将为城市带来大量的新生劳动力，也直接影响商品房市场的快速出炉；（3）外来的需求团体开始进入市区置业，加大了商品房市场的需求量；（4）投资理念的广泛影响，部分以投资获益的人群开始出现，投资性需求日益膨胀。,中低端市场需求旺盛,CodeofthisreportPage30,代表性楼盘福星城,地址：位于孝感市东城新区天仙路开发商：孝感福星惠誉房地产有限公司占地面积：270亩建筑面积：总建筑面积32万，总户数约2900户，容积率为1.80，绿化率30%在售价格：均价3900元/平方米物业情况：主要物业形态有31栋花园洋房、18栋高层（其中32层高层5栋）和两条风情商业街。高层的户型面积在80-130平方米之间，花园洋房的户型面积在90-150平方米之间。周边配套：东面是占地160万平方米的市政公园槐荫公园，南面临槐荫大道和孝感一中，西北面分别为正在建设中的西湖明珠住宅小区和熊咀居住区。项目卖点：精心打造商业风情街、引进武汉超前、孝感绝无仅有的花园洋房产品，建成孝感最高的高层住宅楼群，营造最好的高层住宅环境。,CodeofthisreportPage31,代表性楼盘航天首府,地址：孝感市天仙路与孝三路交汇处开发商：孝感三江航天房地产开发有限公司占地面积：116.6亩建筑面积：16万方在售户型：90-150平米/两房、三房在售价格：35004300元/平米特色：临湖高层的56米超宽楼间距、2梯2户超高电梯配比周边配套：航天首府十分强调居住氛围的建设和营造，在社区内精心设置私家名流泛会所，集高档休闲、健身、娱乐等多种配套设施于一体，且规划为5分钟行走半径，与国际高尚人居标准同步，充分保障休闲生活的便捷、舒适、人性化。项目卖点：临湖高层的56米超宽楼间距、2梯2户超高电梯配比。所有户型均为全明化设计，南向客厅保证充足的阳光，厨房配备的生活阳台使得室内光线更加明亮。创新弧形大阳台设计可以使得住户拥有更加宽阔的景观视野。,CodeofthisreportPage32,代表性楼盘铜雀台,地址：位于孝感市董永路特一号开发商：武汉华工景程科技发展有限公司净用地面积：100000.5平米建筑面积：总建筑面积30万平米销售价格：35004200元/平米物业情况：一期约5.39万平米，主要为5栋18层住宅，122户4层叠加townhouse，1200平米商业和500平米会所。别墅户型四室两厅三卫，面积主要为163-175平米，另赠送建筑面积44-54平米和庭院面积68-135平米。高层户型四室两厅两卫和两室两厅一卫，面积为104、115-117平米赠送18平米，82平米赠送9平米。周边配套：位于孝感高新华工科技产业园，临近规划的槐荫公园北段，南邻朝阳路，5分钟可达武商量贩、乾坤购物广场，城际轻轨必经之地。项目卖点：创新河埂别墅，孝感第一墅，城市名片、超大赠送面积，现代中式园林风格。,CodeofthisreportPage33,代表性楼盘北大鸿城,地址：城站路特9号开发商：湖北鸿程房地产开发有限公司建筑面积：总建筑面积12.8万平方米销售价格：3550元/平米物业情况：共962套住房、400个车位，小区容积率为2.23，绿化率35.8%，商业规划建筑面积约为30000余平方米，其中酒店约14000平方米，4000平米/层。周边配套：孝感市体育中心、王朝大酒店、中百超市、中国工商银行等近在咫尺，中百仓储、车站中学环绕四周，生活便利。周边有孝感工业学院、范家淌小学，车站街中心小学，车站中学，同升小学，体育路小学，体育艺术学校等。项目卖点：教育资源丰富，不可复制的人文环境；生活配套设施十分完善，交通极为便利等。,CodeofthisreportPage34,代表性楼盘东方龙城,地址：孝感市北京路与槐荫大道的交汇处开发商：湖北荣生房地产开发有限公司占地面积：234亩建筑面积：20万方物业类型：住宅9万方；商业9万方；地下部分2万方在售户型：70-160平米/两房-四房在售价格：均价3600元/平米特色：集商务、娱乐、餐饮、购物、休闲及居住的大型城市综合体周边配套：周边配套完善。2、3、4、6路公交直达，长途汽车站仅3分钟步行路程，城际铁路近在咫尺，距离天河机场仅30公里，具有便捷的立体交通体系；湖北职院、孝感一中、孝感农校云集周边，人文底蕴浓厚；湖北航天医院、三江航天、中国信合、孝南公安局等企事业单位聚集周边，距离新市政府仅2公里。项目卖点：项目商业部分将打造成孝感新生活门户港孝感新天地，星级宾馆和大型主力店入驻，本案商业业种繁多，聚集国际国内一线运动品牌、全国知名餐饮品牌、国内著名休闲娱乐品牌和精品服装，打造孝感一站式购物公园。,CodeofthisreportPage35,目前在售的区域内竞争楼盘体量和品质有一定的差异，根据同区同质的原则，我们选定“2008城市花园”、“水木清华”“金北华城”作为竞争方来进行分析对比。,项目主要竞争对手为孝感城北片区楼盘,住宅市场概况,CodeofthisreportPage36,主要竞争对手2008城市花园,总建筑面积：5.57万平米开发商：孝感市凌云置业有限责任公司开发进度：二期在售容积率：1.62绿化率：31.2%起价：1628元/平米均价：1800元/平米项目地址：孝感市车站胜利街交通配套：紧邻胜利街，面对火车站,交通方便教育配套：车站中学，工业学院生活配套：锦怡大酒店，商城超市，城站路农业银行，城站路工商银行，车站邮政支局，常康大药房等生活配套齐全。,营销点评：1.该楼盘的定位与宣传上围绕生活品质展开，高唱健康的主旋律，提出“健康生活每一天”的口号，迎合受众对健康生活追求的心理。2.执行中将“时尚”，“向往”，“空间”，“品厦”作为城市的主元素，并将其运用到户型的设计与命名上，提升了楼盘的整体形象。,CodeofthisreportPage37,主力户型集中在80-95平米两房两厅和110-130平米三房两厅,两房两厅一厨一卫95平通风采光佳，无暗房；客厅对接大景观阳台；卧室大飘窗设计，更多空间更舒适,三房两厅一卫（二卫）110150平通风采光佳，无暗房；“向往”版为双景观阳台；卧室大飘窗设计，更多空间更舒适,主要竞争对手2008城市花园,户型品鉴,CodeofthisreportPage38,竞争对手水木清华,水木清华占地面积：4.23万平方总建筑面积：7.83万平米开发商：湖北恒乐天地置业有限责任公司开发进度：在售容积率：1.85绿化率：31%均价：2100元/平米项目地址：孝感市城区黄陂西路交通配套：紧邻黄陂西路与红光街交通便利教育配套：红光小学，范家淌小学，孝感高中，孝感学院生活配套：红光集贸市场，展鹤大酒店，乾坤大酒店，万清门诊及小区内运动设施等,营销点评：1.该楼盘的定位与宣传上直指“投资房”，购置后较高的出租费，同时还有很大的升值空间是其宣传的主核心，通过“计算式”的宣传手段将低风险与高利润呈现在消费者面前。2.高度绑定配套，“孝高”和“水景”这两个文化与自然的亮点，成为其高密度应用的配套卖点。,CodeofthisreportPage39,主力户型品鉴,三房两厅一厨一卫104平南北通透，通风采光好；阔绰阳台设计；大开间舒适主卧；动静分区.,两房两厅一厨一卫95平通风采光佳，主卧朝南；客厅对接大景观阳台；明厨卫，无暗房.,竞争对手水木清华,CodeofthisreportPage40,竞争对手金北华城,占地面积：11.27万平方总建筑面积：20.6万平米开发商：孝感华厦房地产开发有限责任公司开发进度：二期在售，三期在建容积率：3绿化率：30%均价：2400元/平米主力户型：80-95平米两房两厅，110-130平米三房两厅项目地址：黄陂路车范家淌小学旁交通配套：紧邻黄陂西路与城站路，交通便利教育配套：范家淌小学，孝感高中，孝感学院，孝感工业学院生活配套：范家淌市场，欣兴超市，工行黄陂路分理处，城站路加油站，孝感体育馆等,营销点评：1.“人文主义生活”是该楼盘所导入的定位口号，由于项目自身配套有限，周围的院校和体育中心是其着重依附的宣传配套。2.由于项目有多层、高层住宅、商务酒店等，价格和户型仍是其宣传的重点之一，在营销中房子的附加值很低。,CodeofthisreportPage41,1、目前北城区除2008城市花园二期开始销售外，其他楼盘可售房源有限；2、在售楼盘的主力户型面积区间主要为80-135平米的两房两厅和三房两厅；3、尾盘销售楼盘多余大户型；4、片区内楼盘主要产品为多层，小高层、高层较少；5、片区楼盘销售价格从1600元/平米到3300元/平米，差异较大。,竞争性在售楼盘的主要特征,CodeofthisreportPage42,PART4：