（人文地理学专业论文）城市土地集约利用模式的探讨.pdf

城市土地集约利用模式探讨 摘要 我国土地资源短缺，同时，全国城市化进程正处于起步并进入发展阶段，城市的发展和 用地扩张迅速。无论是从保护土地资源、完善土地科学的角度，还是从城市发展和城市土地 合理配置的角度，城市土地集约利用论题的研究都显得非常重要。 本文以城市土地集约利用模式探讨为主线，首先对城市土地集约利用的概念和内涵进行 了分析，继而利用土地集约利用的相关理论分析了当前城市土地利用模式，在此基础上笔者 提出了城市土地结构型和生态型集约利用的模式。 文章第一章阐述了研究背景和国内外关于城市土地集约利用的研究进展，提出了研究的 思路、目的与意义。第二章在总结了国内外城市土地集约利用的概念的基础上提出了城市土 地集约利用的概念和内涵。第三章介绍了区位论、地租地价理论、土地报酬递增递减规律、 可持续发展理论和生态学原理等土地集约利用的相关基础理论。第四章总结了当前城市土地 利用三种模式：旧城改造模式、“退二进三”模式、“城中村”改造模式。从土地利用的角度 对三种模式作了简要的评述。第五章在对第四章分析的基础上探讨了城市土地集约利用的模 式，提出了城市土地结构型和生态型集约利用的内涵，在此基础上分析了结构集约型和生态 集约型集约利用模式的实施措施，提出了各自的评价指标，最后对两种城市土地集约利用的 模式作了简要的评述。 本文的研究成果和研究内容有如下几点： ( 1 ) 总结了城市土地集约利用的概念和内涵。 ( 2 ) 总结分析了当前城市土地利用的三种模式：旧城改造模式、“退二进三”模式、“城 中村”改造模式。 ( 3 ) 提出了建立城市土地结构型和生态型集约利用的模式 关键词城市土地；集约利用；模式；结构；生态 城市土地集约利用模式探讨 a b s t r a c t l a n dr e s o u r c e si no u rc o u n t r yi ss c a r e ，a n dn a t i o n a lu r b a n i z a t i o np r o c e s si si ni t si n i t i a ls t a g e o f d e v e l o p m e n t ，t h ed e v e l o p m e n to f c i t y a n d t h eu s eo f u r b a n l a n dr a p i d l ye x p a n s i o n b o t h f r o m t h ep r o t e c t i o no fl a n dr e s o u r c e s ，l a n ds c i e n t i f i cp e r f e c ta n g l e s ，o rf r o mt h er a t i o n a la l l o c a t i o no f l a n df o ru r b a nd e v e l o p m e n ta n du r b a np e r s p e c t i v e ，t h eu s eo fu r b a nl a n di n t e n s i v er e s e a r c ht o p i c s h a v eb e c o m ev e r yi m p o r t a n t t h ei n t e n s i v eu s em o d e lo fu r b a nl a n di sc o n s i d e r e dt h em a i nl i n e ，t h ef i r s t , a n a l y s i st h e c o n c e p ta n dc o n t e n to f i n t e n s i v eu s eo f u r b a nl a n d , a n dt h e nu s et h er e l e v a n tt h e o r yo f i n t e n s i v eo f l a n du s et oa n a l y s i st h ec u r r e n tm o d e lo fu r b a nl a n du s e ，a n do nt h eb a s ea u t h o rq u e s t i o n st h e s t r u c t u r ea n de c o l o g i c a lm o d e lo fi n t e n s i v el a n du s e - t h ef i r s tc h a p t e re l a b o r a t e st h eb a c k g r o u n do fr e s e a r c ha n dt h ep r o g r e s so ft h es t u d yo nt h e i n t e n s i v eu s eo fu r b a nl a n di nh o m ea n da b r o a d ，a n dp r e s e n t st h et r a i no f t h o u g h t ，r e s e a r c ha i m a n ds i g n i f i c a n c eo fp r e s e n tr e s e a r c h t h es e c o n dc h a p t e rp r o p o s e st h ec o n c e p ta n dc o n t e n to f i n t e n s i v eu s eo fu r b a nl a n do nt h eb a s i so fs u m m i n gu pt h ec o n c e p th o m ea n da b r o a d t h e 廿r d c h a p t e ri n t r o d u c e st h er e l a t e db a s i ct h e o r yo f t h ei n t e n s i v eu s eo f u r b a nl a n d ：g e o g r a p h i ct h e o r y r e n t - t h e o r y , l a wo fi n c r e m e n t a la n dr e d u c t i o n o fr e m u n e r a t i o ni nl a n d u s e ，s u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n tt h e o r ya n dt h ep r i n c i p l e so fe c o l o g yt h ef o u r t hc h a p t e rs u m m a r i z e st h r e ec u r r e n t m o d e l so f t h eu s eo f u r b a nl a n d ：t h em o d e lo f t r a n s f o r m a t i o no f t h eo l dc i t y , t h em o d e lo f 。f r o m t h es e c o n d a r yi n d u s t r yt ot h et e r t i a r yi n d u s t r y ”，t h em o d e lo f t r a n s f o r m a t i o no f “c h e n g z h o n g c u n ” a n dc o m m e n t st h et h r e em o d e l sf r o mt h ep e r s p e c t i v eo ft h el a n du s e t h ef i f t hc h a p t e re x p l o r e s t h em o d e lo ft h eu s eo fu r b a nl a n do nt h ea n a l y s i st ot h ef o u r t hc h a p t e r ，p r o p o s e st h ec o n t e n to f t h es t r u c t u r ea n de c o l o g i c a lm o d e lo fi n t e n s i v el a n du s e ，a n a l y s i st h em e a s u r e st oa c h i e v et h e a i m ，p r o p o s e st h e i re v a l u a t i o ni n d i c a t o r sa n dc o m m e n t st h et w om o d e l s t h ee m p h a s e so f t h i st h e s i sa r ea sf o l l o w s ( 1 ) c o n c l u s i n gt h ec o n c e p ta n dc o n t e n to f t h ei n t e n s i v eu s eo f u r b a nl a n d ( 2 ) c o n c l u s i n ga n da n a l y s i s i n gt h r e ec u r r e n tm o d e l so f t h eu s eo f u r b a nl a n d ：t h em o d e lo f t r a n s f o r m a t i o no f t h eo l dc i t y , t h em o d e lo f ”f r o mt h es e c o n d a r yi n d u s t r yt ot h et e r t i a r yi n d u s t r y ” - i i - 苎吏圭垫叁丝型旦壁苎塑望 一 t h em o d e lo f l r a n s f o r m a f i o no f ”c h e n g z h o n g c u n ” ( 3 ) p r o p o s i n gt h es t r u c t u r ea n de c o l o g i c a lm o d e lo f i n t e n s i v el a n d u s et ot o w nb u i l d i n g k e y w o r d ：u r b a nl a n d ；i n t e n s i v eu s e ；m o d e l ；s t r u c t u r e ；e c o l o g y i l l 城市土地集约利用模式探讨 日u青 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。党和国家十分重视土地管 理和利用工作，提出要用世界上最严格的措施管理土地。珍惜和合理利用土地就必须集约利 用土地。 对于中国城市化发展，“十六大”提出到2 0 2 0 年我国的城市化水平要达到5 0 以上。 随之而来的城市建设和农用地之间的矛盾越来越尖锐，如何在保证我国粮食安全的前提下， 提高城市土地利用效率，同时实现可持续的人类生态居住区的优化。在该领域有很多人为此 做了大量的研究工作。但对城市土地集约利用模式的研究较少。笔者通过研究提出了城市土 地结构型和生态型利用的模式，提出意在抛砖引玉的一孔之见。 文章的结构和主要内容如下： 第一章绪论。阐述了研究背景和国内外关于城市土地集约利用的研究进展，提出了研究 的思路、目的与意义。 第二章在总结了国内外城市土地集约利用的概念的基础上提出了城市土地集约利用的 概念和内涵。 第三章相关理论基础。介绍了区位论、地租地价理论、土地报酬递增递减规律、可持续 发展理论、生态学原理等土地集约利用的相关基础理论。 第四章总结了当前城市土地利用三种模式：旧城改造模式、“退二进三”模式、“城中村” 改造模式。从土地利用的角度对三种模式作了简要的评述，指出这三种模式都是城市土地集 约利用的有效方式，同时也指出这三种模式没有从根本上解决如何集约利用土地的问题。 第五章通过第四章的分析进一步研究了如何进行城市土地集约利用，首先提出了城市土 地结构型和生态型集约利用的内涵，继而提出了城市建设用地集约利用的结构集约型和生态 集约型的目标，再探讨了建立结构集约型和生态集约型建设用地模式的具体措施，并作了简 要的评述。 第六章对本文的研究内容作了总结，指出了存在的不足，并提出了展望。 本文的创新之处主要有以下几点： ( 1 ) 通过对国内外土地集约利用的概念的总结和分析提出了城市土地集约利用的概念 和内涵，笔者将城市土地集约利用的内涵概括为：城市土地集约利用是指在现期和可以预见 1 v - 城市土地集约利用模式探讨 的未来条件下，在满足城市发展适度规模、使城市获得最大规模效益和集聚效益的基础上， 以城市合理布局、优化用地结构和可持续发展为前提，通过增加存量土地投入，改善经营管 理等途径，来不断提高城市土地的使用效率，并取得更高的经济、社会和生态环境效益。 ( 2 ) 分析了当前城市土地利用的三种模式 本文总结了当前城市土地利用三种具体模式：旧城改造模式、“退二进三”模式、“城中 村”改造模式。从土地利用的角度对三种模式作为评述，指出这三种模式都促进了城市土地 的集约利用。 ( 3 ) 提出了建立城市土地结构型和生态型集约利用的模式 本文从城市土地集约利用的内涵入手，结合了城市土地利用的特性，分析了城市土地结 构型和生态型集约利用的内涵，并提出了城市建设用地集约利用的结构集约型和生态集约型 的目标，同时探讨了建立结构集约型和生态集约型建设用地模式的具体措施，并作了简要的 评述。 由于笔者的研究水平和写作水平不足，理论水平有限，以及对江苏省土地利用基础资料 缺乏充分的了解，文章难免存在诸多疏漏和不足，甚至谬误之处。文章提出的探讨模式和措 施也未经实践检验，难免有主观臆断之嫌，敬请各位专家、学者批评指正。 v - 学位论文独创性声明 本人郑重声明： 1 、坚持以“求实、创新”的科学精神从事研究工作。 2 、本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究 成果。 3 、本论文中除引文外，所有实验、数据和有关材料均是真实的。 4 、本论文中除引文和致谢的内容外，不包含其他人或其它机构 已经发表或撰写过的研究成果。 5 、其他同志对本研究所做的贡献均已在论文中作了声明并表示 了谢意。 作者签名：奎赵施么 日 期：五五芏粤一 学位论文使用授权声明 本人完全了解南京师范大学有关保留、使用学位论文的规定，学 校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电 子版和纸质版：有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论 文进入学校图书馆被查阅；有权将学位论文的内容编入有关数据库进 行检索；有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在 解密后适用本规定。 作者签名：当龟舀基 日期：k 丛至= 签 城市土地集约利用模式探讨 第一章绪论 第一节研究的背景 土地是人类赖以生存和发展的基础，土地资源的稀缺性是人们集约利用土地的直接动 力。我国虽然拥有9 6 0 万平方公里的国土，占世界土地面积的7 2 ，居世界第三位。但其 中2 3 是丘陵山地，耕地面积只有1 9 5 1 亿亩，占国土面积的1 3 7 ；若按人口平均，到2 0 0 2 年年底，我国人均耕地仅为1 4 6 亩，比世界人均耕地3 5 7 亩要少2 1 1 亩，不到俄罗斯的l 8 ， 美国的1 6 ，加拿大的1 1 5 。 我国目前的土地利用方式比较粗放，这与我国紧张的土地资源很不适应。近年来，随着 城市化进程的加速，城市用地不断向外扩展。1 9 7 8 年我国仅有城市1 6 1 座，集镇不及2 9 0 0 个，到2 0 0 3 年，我国的设市城市已达6 6 0 个，城市建成区面积由9 3 8 6 k m 2 扩大到2 8 0 0 0 k m 2 ， 增加了1 8 6 m k r n 2 。其中，占用耕地的比例接近6 0 ，即平均每年占用耕地5 1 万h m 2 。全 国各大城市普遍呈现出“摊大饼”式的发展态势。在新增城市和新增城市用地中，中小城市 所占比例都较大。而据研究，城市越大用地越集约，城市越小用地越粗放。如1 9 9 8 年，全 国小城市人均建设用地为1 4 3 m 2 ，比大城市多出5 5 m 2 ，更比特大城市多出6 8 m 2 ，可见中小 城市对土地资源的浪费较为严重。据国土资源部瓷料显示：我国耕地面积从1 9 9 6 年的 1 3 0 0 3 9 2 万公顷减少至2 0 0 2 年的1 2 5 9 3 万公顷，2 0 0 2 年耕地面积比上年减少1 3 2 ，其中 建设占用耕地1 9 6 5 万公顷；2 0 0 3 年我国耕地面积比上年又减少了2 ，近2 6 0 万公顷，其 中非法圈地、盲目建设占用耕地3 4 3 7 万亩。大批不具备条件的开发区“征而不开”、“开而 不发”，造成大量耕地闲置撂荒，全国开发区土地4 3 闲置。这样既造成了对城市宝贵土地 资源的严重浪费，也不利于“耕地总量动态平衡”目标的实现。 党的十六大报告把提高资源的利用效率纳入全面建设小康社会的奋斗目标。国土资源部 土地资产管理“十五”计划纲要中确定的“十五”期间土地资产管理主要目标之一，就 是全面提高建设用她的集约利用水平，增加有效供给能力。笔者基于此研究背景，在对国内 外有关研究成果进行综合分析的基础上，对城市土地集约利用模式进行了探讨，提出了结构 型和生态型集约利用的模式。 城市土地集约利用模式探讨 第二节国内外研究进展的综述 一、农业土地集约利用的启示 对城市土地集约利用的研究借鉴于农业土地集约利用的概念，早在两千多年前，我国古 代文献就有对集约经营思想的论述，如最早的齐民要术、明代的沈氏农书等。 对土地集约利用规律的研究在德国经济学家杜能的农业区位论中就有提及。杜能通 过对城市周围农业用地类型的空间分布研究，提出同心圆布局原理，并认为：农业土地利用 的合理集约度按土地区位地租高低即距离市场远近配置，将区位与土地利用合理集约度研究 结合在一起【l 】o 从农业土地的集约利用到城市土地的集约利用，关键问题还是如何确定土地集约利用的 合理水平【”。借鉴农业集约利用的思路，一方面是现有水平和城市对土地的投入水平，另一 方面是城市土地对投入的消化和转化能力，追求最大投入产出比的同时，不能以破坏社会整 体功能和城市生态环境为代价；以“边际成本= 边际收入”为最佳投入点，同时兼顾社会效 益和环境效益，寻求城市土地的最佳集约利用方式。 二、国外研究进展综述 国外对城市土地集约利用的直接研究较少，其相关研究主要体现于城市土地利用过程 中。世界众多城市的土地利用方式、土地管理体制虽不相同，但发展水平和发展历程几近相 同，其间从未忽视过城市土地利用过程中粗放与集约的矛盾，适时调整土地利用强度，寻求 最佳的土地利用方式，达到城市土地的集约利用。 法国巴黎、德国汉堡、美国芝加哥、英国伦敦等发达城市都经历了城市化初始阶段的高 度集中到城市化成熟阶段的空城化。二战后，城市人口随经济复兴而增长集中，导致了以疏 散为中心的城市规划调整，控制城市的高度集约利用。但2 0 世纪5 0 、6 0 年代起，又出现了 城市人口减少、郊区人口增加的逆城市化现象，且昼夜人口差别大。于是将“疏散”政策改 为“吸引”政策来改变对中心土地利用不足的现状。二战后的法国巴黎进行重建，1 8 6 0 1 9 7 0 年间，巴黎城区人口从1 8 0 万增加到2 3 0 万，市区面积增加到1 0 5 k m 2 ，城市拥挤现象带来 一系列的“城市病”，导致市区人口呈减少趋势，因此采用“吸引”政策提高城区土地的利 用强度。 单一中心的高度集中对城市土地利用带来较大压力，多数发达城市为了平衡城市土地利 2 - 城市地集约利用模式探讨 用强度，采取增建副中心的政策，如巴黎在近郊增建9 个郊区中心；汉堡建立了一个结构为 市中心、区中心和地段中心的中心体系。同时采取措施加速居住的郊区化，通过建筑密度、 容积率、绿地面积等限制居住用地的开发强度；一些污染较严重的工矿企业加速向郊区或其 他城市疏散，市区只保留一些无污染企业，并注意工厂建筑环境的改造。 其中，美国的土地成长管理制度和日本的土地用途地域制是控制城市土地盲目扩张，优 化配置城市土地资源，促进城市土地集约化利用的主要制度，目前已被世界上许多国家采用。 三、国内研究进展综述 我国的城市土地集约利用研究起步较晚，在不同的社会经济发展时期，城市土地集约利 化利用所受的重视程度也不同。我国由于受政治、经济等多种因素的影响，对其认识与实践 都经历了曲折的过程。1 9 4 9 1 9 5 4 年，我国承认土地的经济价值( 1 9 5 2 年地产税占城市财 政收入的3 8 2 ) ，城市实行地政管理。依靠经济杠杆和城市规划，对城市土地利用的集约 化变动较大，但总体以粗放式利用为主。从1 9 5 4 年开始。取消向财政上交土地使用税，全 民单位以行政划拨方式无偿无限期使用国有土地，开始了城市土地的粗放式利用。1 9 5 7 1 9 6 0 年，对城市土地利用进行严格的行政管制，粗放经营得到一定程度的遏制，但土地利 用效益低下。1 9 6 6 1 9 7 8 年，城市用地继续趋紧，建设用地集约化利用得到重视，但城市 土地利用结构与布局的不合理造成土地利用效益仍较低下。1 9 7 8 年后城市建设趋于正常化。 8 0 年代以来城市土地有偿使用制度的实行、房地产业的迅猛发展和城市用地的快速扩展逐 渐成为社会各界关注的焦点，这一时期主要研究城市土地使用制度的改革、经济区位和空间 结构等方面。1 9 8 0 年的“城市规划工作会议”开始拟议征收城市土地使用费，城市土地利 用逐步向高效集约化迈进。1 9 8 8 年土地管理法颁布，有力保障了城市土地利用高效集 约化，这一趋势在9 0 年代可持续发展战略思想中更加明确。9 0 年代以后城市土地定级估价 工作逐渐展开，城市土地相关资料日趋完整和系统，为土地集约利用评价工作打下了良好的 基础。1 9 9 8 年，新土地管理法的颁布进一步提出要“加强土地管理，十分珍惜合理利 用土地，切实保护耕地，控制建设用地” 3 1 。 1 9 9 9 年国土资源部开展的“新一轮国土资源大调查”之“土地资源监察调查工程”项 目“城市土地价格调查与集约利用潜力评价”，“城市土地集约利用潜力评价”标志我国对城 镇土地集约利用评价研究走上正轨。2 0 0 0 年编制出台了( ( 2 0 0 0 年城市土地集约利用潜力评 价实施方案。4 年多来开展了福州、包头、长春、南京、义乌、天津、济南7 个试点城市 城市土地集约利用模式探讨 的土地集约利用潜力调查与评价工作。在此期间城镇土地集约利用潜力评价研究的主要文献 有：对城市土地集约利用评价目标、内容、任务、意义的研究：城市土地集约利用潜力评 价的应用研究( 陈莹等，中国土地科学，2 0 0 2 ( 4 ) ) ，城市土地价格调查与集约利用潜力 评价( 吴海洋等，中国土地2 0 0 0 ( 5 ) ) ；对城市土地集约利用评价指标体系和方法的研究： 城市土地集约利用评价一以福建省福州市为例( 章牧等，福建师范大学学报( 自然科学 版) ，2 0 0 1 ( 4 ) ) ，城市土地集约利用宏观评价的设计与实现( 章牧，广西师范学院学报( 自 然科学版) ，2 0 0 3 ( 4 ) ) ，包头市城市土地集约利用潜力宏观评价研究( 成舜等，内蒙古师 范大学学报自然科学( 汉文) 版，2 0 0 3 ( 3 ) ) ，城市土地集约利用内涵界定及评价指标体系 设计( 欧阳安蛟等，浙江国土资源，2 0 0 2 ( 1 ) ) ，城市土地集约利用潜力评价指标体系的 构建( 查志强，浙江统计，2 0 0 2 ( 4 ) ) ，城镇土地集约利用研究( 许树辉，地域研究与开 发，2 0 0 ( 3 ) ) ，小城镇土地集约利用水平综合评价探讨一以重庆市北碚区为例( 薛俊菲， 邱道持等，地域研究与开发，2 0 0 2 ( 4 ) ) ，这些都是在没有前人成果和经验可借鉴的前提下， 通过试点城市土地集约利用潜力调查实践和实证研究对城市土地集约利用潜力评价进行的 有益探索。但因为对我国城镇土地集约利用评价的起步较晚对城镇土地集约利用评价的理论 与方法研究上都还显薄弱，特别是城市土地集约利用评价的系统理论研究和定量化评价方法 研究方面更显突出。 可以看出，城市土地集约利用的研究尚处在起步阶段，一些城市虽然开展了存量土地的 现状调查和潜力分析研究，积累了一些土地集约利用的经验，但在理论研究和实践工作中， 城市土地集约利用的概念需要进一步明确，城市土地集约利用的评价也缺乏科学的评价方法 和指标体系，使城市政府和土地管理部门难以做出加大基础设施投入、提高土地利用效益、 鼓励集约用地的相关供地政策和措施【4 j 。 第三节研究的思路以及研究目的和意义 一、研究的思路 本文以“城市土地集约利用模式探讨”这个主题贯穿全文，笔者通过对国内外土地集约 利用的研究总结提出了城市土地集约利用的概念和内涵，继而了城市土地集约利用的相关理 论基础，同时对目前城市土地集约利用的几种模式作了分析，最后提出了城市土地集约利用 的两种模式( 以江苏为例) 。论文研究思路见图1 1 。 4 - 城市土地集约利用模式探讨 图i - i 文章框架图 城市土地集约利用模式探讨 二、研究的目的和意义 城市土地是国土资源的重要组成部分。针对人多地少、耕地后备资源不足的国情，在城 市化过程中，只有转变城市土地粗放开发经营管理模式，逐步向集约化利用的方向转化，才 能实现城市乃至整个国民经济的可持续发展。开展城市土地集约利用研究，不断提高城市土 地利用效率，不仅是贯彻土地利用基本国策的重要途径，同时也是建立科学、合理的用地管 理决策系统不可缺少的依据。城市土地集约利用研究的主要目的和意义是： ( 1 ) 城市土地集约利用是实现经济增长方式根本转变的重要内容。 党的十四届五中全会提出要实行“两个具有全局意义的根本性转变，一是经济体制从传 统的计划经济体制向社会主义市场经济体制转变，二是经济增长方式从粗放型向集约型转 变。”经济体制的转变，就是要积极推进各项改革，理顺各方面经济关系，健全新的经济运 行机制和经济秩序；经济增长方式的转变，就是要使消耗高、质量差、效益低的粗放生产发 展方式转变为集约化增长方式，着力提高经济增长质量和效益。在2 0 0 3 年召开的中央人口 资源环境工作座谈会上，江泽民总书记进一步明确指出：“要积极推进资源利用方式从粗放 向集约转变，走出一条适合我国国情的资源节约型的经济发展新路子。”在坚持以人为本， 树立全面、协调、可持续发展的科学发展观指导下，经济发展要和人口、资源、环境相协调， 加强自然资源的合理开发和利用，保护生态环境，促进人与自然的和谐。土地作为主要的自 然资源之一，是人类生产的必备物质基础，也是其他自然资源的基本物质载体。土地利用水 平是资源利用水平的重要标志，是衡量一个国家、一个地区经济增长方式的重要尺度。因此， 转变城镇土地利用方式，实现城镇土地集约利用，对整个经济增长方式的转变具有极为重要 的意义4 1 。 ( 2 ) 城市土地集约利用是缓解土地资源有限性压力，促进社会可持续发展的必要保证。 土地是人类赖以生存和发展的物资基础和生产资料，它为人类提供充足的生活资料以及 合适的生产和生活空间。土地资源的有限性及社会经济发展对土地无限的要求迫使人类社会 必须节约用地，实施城镇土地集约利用，提高城镇土地使用效率和经济效益，延缓城镇外延 扩张的速度，更好的保护农业生产及生态环境，促进生产、生活与环境的协调发展；农用地 与未利用地是宝贵的资源，现代人的过分攫取就会造成对后代人的损害。因此，对土地的开 发和利用，要立足现在，兼顾未来。城镇土地集约利用保护了土地资源特别是耕地资源，提 高了城镇土地使用率，是促进可持续发展的有效手段。 - 6 - 城市土地集约利用模式探讨 ( 3 ) 城市土地集约利用是改变当前我国土地粗放利用的必然选择。 改变城市土地粗放利用的现状，促进城市由外延扩展向外延扩展与内涵挖潜相结合的方 向发展，改变传统的旧观念，开拓我国城市发展的新思路。不断提高城市土地利用效率，促 进土地资源的优化配置和合理利用，形成合理的土地利用结构和优化的产业布局，从而最大 限度地提高土地利用的综合效益。 ( 4 ) 为政府制定有关城市土地集约利用的政策法规提供依据，进一步加强政府与土地 管理部门对城市土地市场管理以及城市土地利用的宏观调控作用，建立科学、合理的用地管 理决策系统。 7 - 城市土地集约利用模式探讨 第二章城市土地集约利用的概念和内涵 第一节城市土地利用的特性 把握城市土地的特性是研究城市土地的基础。汇集各家之说，从不同角度分析，城市的 土地具有多种特性，妇：城市土地的自然性、经济性、社会性、城市土地总量的可变性、城 市土地供给的稀缺性、城市土地利用方式的稳定性和多样性、城市土地的垄断性，等等，不 而足。然而归纳起来，对土地集约利用影响最大的特性有以下几种： 一、城市土地利用的区位性 位置对于城市土地非常重要，城市土地的质量主要取决于城市土地的位置及其该位置下 的区位条件，如繁华程度、基本设施状况、交通状况和环境质量等。西方房地产业有一种流 行的说法，认为城市土地的特征有三条，一是区位，二是区位，第三还是区位。这种说法虽 然有点简单化，但是生动地刻画了城市土地区位的特殊重要性。不同的区位条件决定了城市 土地的价值、利用强度和方向，并影响到城市土地利用的结构。例如区位好的地段往往用于 商业服务业，并且利用强度较大。所以，城市土地集约利用研究必须充分分析土地区位条件， 这样才能体现集约利用的经济效益最大化。 二、城市土地供给的稀缺性 城市土地供给的稀缺性表现为两个方面，一方面，城市土地总量供给的有限性，介于我 国耕地保护的严峻形势，不可能让城市用地不断向周围扩张，必须走充分挖取存量土地，提 高土地利用效率的道路。另一方面，由于土地位置的固定性，在特定的区段会出现土地经济 供给的相对稀缺，这也是垄断地租形成的原因之一。伊利莫尔豪斯说：“在这里面有个原 理，即土地的高价利用有排挤土地的低价利用的趋势，所谓的高价利用，就是使较小的土地 面积能够带来很大收入的那种利用。”也正因如此，城市土地出现了相应的低价分布形态， 城市各种用途的土地通过竞争达到合力的配置。城市土地供给的稀缺性要求城市土地必须集 约利用，要利用土地的级差效益充分利用土地的价值，提高土地的利用率。 三、城市土地利用的空间性 土地有两大类基本用途：一是作为农业的物质生产资料和生产要素，二是作为城市的空 8 城市地集约利用模式探讨 间未知和活动场所。城市土地对土地功能的应用完全有别于农业用地，土地仅作为承载空间， 不直接作为生产要素。而且，城市各种社会经济活动对土地空间的利用是立体多维的。除了 城市土地利用方式的平面结构开发外，重要的还能充分利用地上和地下的立体空间。这就为 城市土地空间利用的潜力挖潜提供了根本基础。也正是由于这一特性，使得城市土地的空间 利用存在多样性和复杂性，而土地集约利用的研究具有更大的挑战性。 四、城市土地效应的聚集性和城市土地报酬递减性 根据聚集和规模经济理论，企业存在生产规模经济，地区存在地区化规模经济，城市存 在都市化规模经济。城市土地利用的一个非常重要的特性就是它的聚集效应。随着资本和物 质在一定面积土地上的聚集，会产生超出个单位效益的更高聚集效益，并因此可以使城市土 地具有极大的产出。因此，土地报酬递减现象短期内在城市土地利用中表现不明显，一轮一 轮的聚集效益存在，会使城市土地相当长时期处于效益递增阶段，递减时刻的到来会大大推 迟，递减的区段也大大延长。而且，从城市整体角度讲，递减的效应主要来源于城市的拥挤 成本，其中特别是环境成本，对于单一的城市地块而言，报酬递减规律表现在建筑成本和土 地价格的平衡上。高聚集必然高集约，因此，提高城市土地聚集效益和降低城市土地用地成 本是确定城市土地集约利用需要平衡的关键问题。 五、城市土地投入的相对无限性和可代替性 农业土地生产的过程中，对土地的要素投入只能在一定的尺度，如化肥不能多施，种子 不能多播，劳力利用也有限度，等等，土地的受容量相对稳定且较小。城市土地则不同，土 地的受容具有极大的空间，无数的劳力、物质和资金都可以投入到有限的城市土地中去。路、 水、电、煤设施可以大量建设，超高层建筑可以建造等等。其实，本质上城市土地这种高投 入可能建立在土地的可替代性上。人们总是在不断地探索寻找其他的物质资源来替代土地这 一稀缺资源，即减少对土地资源的占用。因此，从土地集约利用的角度上，城市土地的集约 利用潜力巨大。 六、城市土地利用的生态敏感性 城市是人类改造自然的产物，城市的生态环境是典型的人工生态环境。与自然生态系统 相比，城市生态系统由于物种的多样性急剧减少，能量流动和物质循环的方式、途径都发生 了变化，使系统的组织能力减弱，其稳定性取决于社会经济系统的利用方式、调控能力和水 平。因此，过度利用城市土地，减少城市土地的生态用地( 如城市水平、城市绿地、城市开 9 城市土地集约利用模式探讨 敞空间) 数量，或者高楼林立，通风、采光不够，交通拥挤，加剧环境负荷和污染程度，都 会导致城市土地的不可持续利用。所以，如何适度基于利用土地，确定适度土地利用强度， 关系到城市生态的稳定性。 第二节城市土地集约利用的概念和内涵 一、对现有城市土地集约利用概念的总结 城市土地集约利用的概念是从农业土地集约利用借鉴过来的，农业集约经营是指在农业 生产中对农业土地投入的劳动、资本和技术。农业集约利用分为劳动集约、资本集约和技术 集约 6 1 。但由于城市土地利用有其自身的特殊性，迄今为止，中外学者对于城市土地集约利 用的概念和内涵尚未达成共识，从而增加了研究的难度和复杂性1 7 1 。 美国著名的土地经济学家伊利在其所著的土地经济学原理中指出：“对现在已利用 的土地增加劳力和资本，这个方法叫做土地利用的集约”， 马克伟主编的土地大辞典中对“土地集约经营”词条的解释是：“土地集约经营是 粗放经营的对在科学技术进步的基础上，在单位面积土地上集中投放物化劳动和活劳动，以 提高单位土地面积产品产量和负荷能力的经营方式。在建筑业中，集约经营则是通过对单位 土地面积多投放活劳动和物化劳动，来提高土地利用率，增加建筑层数，提高土地的经济功 能和负荷能力。” s l 刘卫东，袁华宝等认为：“城市土地集约利用是指整个城市土地的最佳利用，它要求加 强对城市土地开发利用的宏观控制，使整个城市建成区土地单位面积土地利用效益得到提 高，能够使经济效益、社会效益和生态效益相互协调统一。” 毕宝德认为，“所谓集约利用，它是相对粗放利用而言的，是指在单位面积的土地上， 追加更多的人力、物力或财力和技术、经营管理，取得更多的产出。要实行集约利用，是需 要一定条件的：( 1 ) 有一定的经济实力，可以向土地提供足够的物质投入。( 2 ) 有较充足的 劳动力提供足够的人工。( 3 ) 有先进的科学技术与管理手段。不论是条件( 1 ) 还是条件( 2 ) ， 都必须与条件( 3 ) 相结合，没有条件( 3 ) 作保证，单纯地向土地上堆积物质和劳动力，是 难以取得好的经济效益的，其结果往往是造成巨大浪费。”1 9 1 雷利巴洛维在土地资源经济学中指出，“当应用到土地利用时，集约度是指生产 过程中与单位面积结合的资本和劳动的相对量。人们把在单位土地上使用高比率的资本和劳 - 1 0 - 城市地集约利用模式探讨 动投入的土地利用类型称作集约利用。相对于使用的资本和劳动量来说，那些使用大面积土 地的企业经营叫做粗放利用。” 肖梦认为，“城市土地集约化使用，可以多维地利用城市土地的立体空间，并使城市土 地一地多用。城市土地立体空间的多维利用，就是利用土地的地面、上空和地下进行各种建 设。一地多用则是在同一块土地上根据需要安排各种不同用途的多种建设项目。这也就是提 高城市土地利用率的集约化。”【1 0 】 丘金峰主编的房地产法辞典在解释城市土地利用的集约程度时指出：“城市土地利 用的集约程度指单位面积城市土地上的投资和使用状况。衡量城市土地利用集约程度的指标 有：资金集约度，即单位面积城市土地上的土地投资额，表现为土地上的土地投资占土地 面积之比。技术集约度，即土地之上建筑物或设施在施工中和落成后所应用的先进技术程 度，这往往可通过资金集约度反映。人口集约度。 宋春华等主编的房地产大辞典中对“土地集约经营程度”词条的解释是：“土地集 约经营程度，是指单位面积土地投入的人力、财力、物力的状况。单位面积上的人、财、物 力投入水平高，则集约经营的水平就高；反之亦然。反映集约经营程度的指标有许多，如每 平方米的建筑投资量等等。” 1 2 杨重光认为，城市土地集约利用包括三个方面的内容：城市单位面积的产出率土断提 高；通过土地利用规划和城市总体规划科学合理利用城市土地，建立合理和经济的空间布 局，并且使城市的经济、社会和环境得到协调发展；通过旧城改造和房地产开发，结合调 整产业结构，调整用地结构，提高城市土地的整体利用水平，最大限度的利用土地。 杜受枯、廖显赤等认为。“集约利用城市土地的科学内涵，不是在寻找最高集约度，而 是要找寻最优集约度或最佳集约度，使城市土地的经济效益与城市环境效益和社会效益都能 同时得到提高。” 朱林兴对城市集约用地的涵义进行了总结，他认为，“所谓城市集约用地是指对城市土 地追加投资采取集中高效的方式，而不是依赖粗放经营、分散利用土地。” 以上对城市土地集约利用的评述，都是各行各业的专家从各自专业的角度出发而分析得 出的结论，难免理解有所不同。伊利、毕宝德、雷利巴洛维、丘金峰、宋春华等人的观点， 只是从经济学角度提出土地集约利用是指在土地上加大投入，从而获得更多产出的生产经营 方式。但随着人们对土地内涵的进一步认识，当前我们必须考虑土地自然承载力的问题，显 然仅从经济学角度考虑土地集约利用问题是比较狭隘的。肖梦从提高土地利用效率的途径角 1 1 城市土地集约利用模式探讨 度，简述了土地集约利用。刘卫东、杜受拓、朱林兴等人揭示了土地集约利用在关注经济效 率的同时，也要兼顾土地利用的社会和生态效益。他们的观点使得土地集约利用的思想有了 很大的完善。m g n _ i z 学者对土地集约利用的内涵都未能系统地阐述i ”1 。 二、城市土地集约利用的概念和内涵 城市土地利用由于城市功能的多样性，土地利用价值或效果在很多方面不是经济指标所 能衡量的，也就是说其集约度很难简单地采用经济投入产出指标对土地集约状况进行衡量或 评价。更由于城市土地利用效果的整体性，某宗地的高强度投入或产出，可能是以其它宗地 的低强度投入或产出为代价的，所以城市土地集约利用的内涵远较农业土地集约利用丰富而 复杂。迄今为止，中外学者对城市土地集约利用的概念和内涵尚未达成共识。笔者认为城市 土地集约利用应包括以下几个层面的的涵义。 ( 1 ) 城市土地集约利用最直观的内涵可理解为土地投入强度以及土地的深度利用与精 细利用。但在人们对人类的生态环境非常关注的今天，使得土地集约利用不仅仅只考虑经济 层面上的最佳效益的问题，也需要兼顾社会和生态层面。因此，城市土地集约利用的内涵可 完善为：在城市土地上进行密集的投入，并取得较高的产出，与此同时，使得城市在更高层 次上，形成有序的结构，并获得经济、社会和生态效益兼顾的最佳土地利用方式。 ( 2 ) 城市土地集约利用应以合理的城市布局、优化的用地结构为前提。缺乏上述条件， 土地集约利用的目标不断提高土地使用效率和经济效益就要落空。例如盲目地加大土地 开发强度，追求过高的容积率，就会造成环境质量大幅度下降；过高的人口密度还会增加城 市局部地区基础设施的压力，从而导致生产、生活效率的降低。从经济效益分析，若城市用 地布局不合理，如商业区偏离居住区，工业区对居住区产生严重的环境污染，即使投入强度 很高，土地不仅不升值，反而要贬值。 ( 3 ) 土地集约利用是一个动态过程，而不是一个静态的终极目标。随着经济发展水平 和科学技术的进步，城市用地的效率将会不断提高。因此，土地集约利用应该是我们不断追 求的一个长远目标。 ( 4 ) 城市土地集约利用程度的判别标准没有最高，只有更高。城市土地集约利用是随 着社会经济和科学技术发展，尤其是人们对城市这个人居环境的认识的不断提高而不断发生 变化的。到底什么样的城市土地利用是集约的，不同时代的人会有不同的判别标准。 ( 5 ) 城市土地集约利用水平衡量具有时空差异性，即具有阶段性和时空性。伴随着城 1 2 城市土地集约利用模式探讨 市化进程，城市土地利用由最初的劳动资本密集型，过渡到资本技术集约型和更高层次的集 约形式生态集约型；同时我国地域辽阔，城市的自然、社会、经济条件差异很大，因此 不可能用同一类指标去衡量城市土地集约利用状况，并且不同性质和功能的城市，衡量的标 准也存在着差异。比如以旅游为主的城市和以工业生产为主的城市，衡量两者是否集约的标 准必然不同。 据此，笔者将城市土地集约利用的内涵概括为：城市土地集约利用是指在现期和可以预 见的未来条件下，在满足城市发展适度规模、使城市获得最大规模效益和集聚效益的基础上， 以城市合理布局、优化用地结构和可持续发展为前提，通过增加存量土地投入，改善经营管 理等途径，来不断提高城市土地的使用效率，并取得更高的经济、社会和生态环境效益。 第三节城市土地集约利用的形式和类型 根据集约经济增长理论，劳动力集约度是指经济系统产出量的增长中，在劳动力数量不 变的条件下由劳动生产率的提高引起的产出量的增加所占的比重，即其对总产值的贡献率； 资金集约度是指经济系统产出量的增长中，在资金投入量不变的条件下由资金产出率的提高 引起的产出量的增加所占的比重，即其对总产值的贡献率；对应地，劳动力粗放度是指经济 系统产出量的增长中，在劳动生产率不变的情况下由劳动力数量的增加引起的产量的增加所 占的比重，即其对总产值的贡献率；资金粗放度是指经济系统产出量的增长中，资金产出率 不变的条件下由资金投入量的增加引起的产出量的增加所占的比重，即其对总产值的贡献 率。据此，土地集约度是指经济系统产出量的增长中，在土地投入量不变的条件下由土地产 出率的提高引起的产出量的增加所占的比重，即其对总产值的贡献率：对应地，土地粗放度 是指经济系统产出量的增长中，在土地生产率不变的条件下