（区域经济学专业论文）成都市城市商业空间发展研究.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论文第l 页 摘要 城市商业空间属于城市功能区的一部分，与城市的发展和居民的生活密 切相关。随着城市空间的扩展、产业结构的调整和社会空间的重组，城市商 业空间相应发生着改变。在城市化进程加快的背景下，影响城市商业空间发 展的因素有哪些、城市商业空间按照怎样的规律进行演变，对此的研究将为 城市商业空间的规划与发展提供理论支持，有利于城市商业布局的合理化， 提高商业企业的经济效益，更好地发挥商业空间在城市经济中的积极作用。 本文将对此进行系统的理论探讨，并在实证部分结合成都中心城区商业空间 的具体情况进行分析。 本文首先对城市商业空间进行了定义。城市商业空间是指城市内部各种 商业类型的空间形态的形成以及它的分布和配置情形，是商业活动的聚集场 所和空间载体。接着阐述了商业空间内部经营形式和外部空间形态，进而探 讨了影响城市商业空间发展的主要因素。城市空间形态、区位、交通、人口 与消费以及历史文化是商业业态自发性发展的外部因素，引起商业业态的变 化，进而改变城市商业空间格局；政府行为对商业空间的发展起着引导性作 用，通过规划引导，使商业空间更好的融入城市空间。在此基础上分析城市 商业空间的演化发展按照培育一发展和分异两个阶段进行。 成都市作为西部地区特大型中心城市，中心城区商业空间的布局具有一 定的典型性。本文通过对成都市相关资料的分析和调查，了解成都市的商业 空间的历史与分布现状，结合理论分析影响成都市商业空间未来发展的重大 因素。成都市商业业态丰富、空间形态与商业等级结构明显。商业分布多集 聚在城市中心。随着城市空间的拓展、交通的改善，尤其是地铁的规划建设、 大型社区的建设以及西方新型商业理念的影响，成都市商业空间将在加强中 心传统商业区的基础上，逐渐向城市外围，尤其是城市未来向南向东的拓展 方向上发展。 本文在研究中进行了大量的资料收集整理，采用以理论分析为基础，实 证分析为重点的方法。 关键词商业空间内部经营形式外部空间形态演化规律成都 西南交通大学硕士研究生学位论文第1i 页 a b s t r a c t u r b a nc o m m e r c i a ls p a c ei sa ni m p o r t a n tp a r to fu r b a ns p a c e i ti s c o r r e s p o n d e n t l yu n d e r g o i n gs o m ec h a n g es u c ha st h ee x t e n s i o no fu r b a n s p a c e ，t h ea d j u s t m e n to fi n d u s t r i a ls t r u c t u r ea n dt h er e c o m b i n a t i o n o fs o c i a ls p a c ei nc h i n a r e s e a r c ho nt h ed i s c u s s i o no ft h e e v o l u t i o n a r ym e c h a n i s mw i l lp r o v i d et h e o r e t i c a ls u p p o r tf o rt h ec h a n g e o ft h eu r b a n c o m m e r c i a ls p a c e i tw i1lb eb e n e f i c i a l t oo p t i m u m a ll o c a t i o no fu r b a nc o m m e r c i a ls p a c e ，h e l p f u l i n i m p r o v i n g t h e b e n e f i t so ff i r m s ，a n du s e f u lt op l a y i n gt h er o l eo fc o m m e r c i a ls p a c e i nu r b a ns p a c e f o rt h ea b o v et h ep u r p o s e ，ap r e li m i n a r yr e s e a r c his d o n ei nt h i st h e s i s w ep r o p o s e dd e f i n i t i o nt h ec o m m e r c i a ls p a c ea tf i r s t c o m m e r c i a ls p a c e i st h ef o r m a t i o n ，d i s t r i b u t i o na n dc o n f i g u r a t i o ni ns p a c ef o r mo f c o m m e r c e s e c o n d l y ，w es t a t e dt h ei n t e r n a lo p e r a ti o nf o r ma n de x t e r i o r s p a c e t h e nw ed i s c u s s e dt h ei n f l u e n c ef a c t o r s e x t e r i o rf a c t o r sw h i c h c a u s et h ec h a n g eo fc o m m e r c i a lf o r ma n dc o m m e r c i a ls p a c ei n c l u d et h e f o r mo fc i t y ，l o c a t i o n ， t r a n s p o r t a t i o n ，p o p u l a t i o n ， c o n s u m p t i o na n d h i s t o r y g o v e r n m e n tb e h a v i o rp l a y sar o l ei ng u i d i n g a sa no v e r s i z ec e n t r a lc i t y ，t h ec o m m e r c i a ls p a c ei nc h e n g d ui st y p i c a l t oi n v e s t i g a t et h eh i s t o r ya n dd i s t r i b u t i o ns t a t u so fc o m m e r c i a ls p a c e i nc h e n g d u ，w ea n a l y z e dt h er e l a t e dd a t e t h e nw ea n a l y z e dt h ef a c t o r s w h i c hw i1 1i n f l u e n c e t h ec o m m e r c i a ls p a c ei nc h e n g d ub a s e do nt h e t h e o r e t i c a l t h ec o m m e r c i a lf o r m o f c h e n g d u i sa b u n d a n t t h e h i e r a r c h i c a ls t r u c t u r ei ss i g n i f i c a n t c o m m e r c ei sa g g l o m e r a t ei nt h e c i t yc e n t e r i nt h ef u t u r e ，t h et r a d i t i o n a lc o m m e r c i a ls p a c ei nc h e n g d u w i i is t r e n g t h e n a l s oi tw i l le x t e n ds o u t h w a r da n de a s t w a r dw h i c hi s f o ll o w e dt h ee x t e n s i o no fc i t y t h i st h e s i sc o m b i n e st h e o r i e sw i t hc a s es t u d i e s k e yw o r d s ：c o m m e r c i a ls p a c e ，i n t e r n a lo p e r a t i o nf o r m ，e x t e r i o rs p a c e ， e v o l u t i o n a r ym e c h a n i s m ，c h e n g d u 西南交通大学 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查 阅和借阅。本人授权西南交通大学可以将本论文的全部或部分内容编入有关 数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复印手段保存和汇编本学位 论文。 本学位论文属于 1 保密 2 不保 年解密后适用本授权书； 使用本授权书。 ( 请在以上方框内打“ ) 学位论文作者签铋f 嘲 指导老师签名：孩纠 嗍d 8 衫，7魄似g 7 孑 西南交通大学 学位论文创新性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是在导师指导下独立进行研究工作 所得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体己经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体， 均已在文中作了明确的说明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 本学位论文的主要创新点如下： 第一，对城市商业空间这一理念进行了定义，避免从不同角度对其定义 所带来的混淆，对相关内容进行了归纳，为今后的深入研究奠定了基础。 第二，对影响城市商业空间布局的主要因素进行分析，对商业空间布局 的演变规律做出了全新的概括。 第三，对成都市中心城区商业空间进行了大量实证和资料研究，结合理 论对成都市城市商业空间的发展进行了初步探析和前景展望。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 1 1 研究意义 第1 章绪论 商业与城市居民的日常生活密切相关，是城市的重要功能之一。作为城 市系统的子系统，城市商业空间既是城市商业发展的载体，又是城市商业发 展的结果。它属于城市功能区的一部分，城市内部空问的发展变化对其有着 重要的影响；同时又自成体系，有着一定的演化机制和规律，并作用于城市 内部空间发展过程中i 这表现在城市空间结构和居民日常生活越来越受到大 规模增加的商业设施的影响。在我国城市化进程加快的历史背景下，研究城 市商业空问，尤其是作为区域中心的特大城市商业空间的发展问题具有一定 的代表性和重要的现实意义。 随着城市在空间上的扩张，城市用地和功能随之发生变化，城市原有地 理空间意义上的结构也在进行着调整。同时城市产业结构发生调整，第二产 业逐渐被第三产业所替代，传统制造业退出城市中心向城市外围转移。这使 得原城市中心商业用地范围扩大，用以建设中心商业区和中央商务区等形式 的高级商务中心及相关配套设施；城市中心周围以往传统商业区通过更新改 造，开始出现和形成新的区级商业区，产生新的商业业态和形态。城市社会 空间也开始进行重组，包括人口结构和社区结构都发生了改变。城市中心旧 城拆迁改造，使得原城市中心老居民被转移到中心区以外，新的城市中心人 口结构和消费结构随着大规模新型社区的建设发生改变。城市功能区的划分 和区域发展规划也使得相关区域内人口结构产生相应变化。大量农村人口的 涌入以及新纳入城市用地区域的增加，都将在一定程度上使该区域人口结构 和消费结构发生改变。在这一系列城市更新改造过程中，城市商业空间将随 着城市这一动态变化发生怎样的改变，工f 是本文试图从理论方法中找出解释 的问题。 实证方面，成都正处于城市化进程加快的阶段，城市空问和结构正在发 生变化和调整。作为四川省省会，成都拥有西南地区科技、金融、商贸中心、 交通、通信枢纽和中国西部主要中心城市、旅游中心城市等多重身份。而商 业空间的发展证是构建商贸中心的要素之一。此外，新一轮的国家区域规划 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 页 和成都市城市规划以及成都市商贸流通业的发展都对成都市商业空间发展提 出了要求，以适应建设创业环境最优、人居环境最佳、经济实力最强的现代 化超大中心城市，并有利于疏散旧城的产业和人口，拓展现代城市功能，提 升成都市现代商贸流通业，营造良好的现代商业环境，构建成都商业中心城 市。本文将结合理论和实际情况，对成都市城市商业空间的发展进行研究。 1 2 研究对象、范围和内容 1 2 1 研究对象 本文研究的对象是城市商业空间。城市商业空间是指城市内部各种商业 类型的空间形态的形成以及它的分布和配置情形，是商业活动的聚集场所和 空间载体。商业空间按照空间型态可分为点状的商业点、线形的商业街和团 状的商业区。商业区在一定程度上也可认为是由发育较为完善的、相邻的多 条商业街共同组成的商业区域。按照商品和服务提供的内容可将商业空间分 为综合型区域和专业型区域。综合型商业区域内提供功能多样化、层次丰富 的服务和商品，针对的消费群体为最终消费者，如城市中心商业区。专业型 商业区域内提供专业化、产品结构单一的服务和商品，销售形式有批发和零 售两者，除最终消费者外，还有零售商和再生产环节生产者。这类商业区域 如五金建材市场、电脑城等。 本文主要研究针对最终消费者进行销售和服务的综合型零售商业空间。 1 2 2 研究范围 成都市行政区划面积约为1 2 ，3 9 0 平方公里，辖9 区4 市6 县。而城市化 范围与行政范围在地理空间上并不一致，通常是指传统中心城区，大约为5 9 7 平方公里，人口约为4 9 7 万。中心城区外的城市行政地域尚处于半城市化水 平和低城市化水平，其区域内商业中心由于出行时间、距离、规模等影响， 与城市中心城区内的商业空间系统在功能和内部结构上存在显著差异，因此 不纳入本文研究范畴。 本文所研究的范围为成都市传统的中心五城区( 包括锦江区、青羊区、 武侯区、金牛区、成华区) 和高新区( 图卜1 ) 。面积约为4 6 6 平方公里，人 西南交通大学硕士研究生学位论文第3 页 口约为2 9 2 万1 。 1 。2 3 研究内容 图卜1 成都市传统中心五城区和高新区 本文以综合型零售商业空间为研究对象，探讨影响城市商业空间发展的 主要因素及演变规律，进而分析成都市城市商业空问的内部空间结构和分布 特征及存在的问题，指出影响未来发展的重大因素，对成都市城市商业空间 未来的发展进行展望。 商业空间结构大致分为商业的内部经营形式和外部等级结构规模。内部 经营形式主要研究商业内部的经营业态，包括单体的业态形式和商业内部的 组织结构。外部等级结构规模主要研究城市内部各商业区的等级组织和空间 分布规律。在城市化进程加快阶段，城市商业空间不管是经营形式还是等级 结构规模都发生了显著变化，因此两者都是本文将要探讨的内容( 表1 1 ) 。 1 成都市统计局成都统计年签：2 0 0 6 【k 】中围统计版社2 0 0 6 西南交通大学硕士研究生学位论文第4 页 表卜1 城市商业空间演变结构 1 3国内外研究现状 城市商业空间研究包括理论方法的探索和实证案例的分析。现阶段国内 外对商业空间理论的探讨主要集中在商业空间等级体系理论、商业空间结构 理论和商业空间选择理论等方面。包括商业空间等级体系；商业空间形态； 商业空间结构；商业空间选择；商业网点布局的原则、方针、单个影响因素 的相关性；商业中心指标的选择及其演变规律、动态规划方法等。在实证研 究方面，主要集中在以下几个方面：商业中心的范围和规模等级的分类；商 业网点布局的特征和影响因素。实证研究往往缺乏对商业空间影响因素的综 合分析和评价。国内在早期，相继有北京( 徐放，1 9 8 4 2 ：杨吾扬，1 9 9 4 3 ) 、上海 ( 宁越敏，1 9 8 4 4 ) 、广州( 吴郁文，1 9 8 8 5 ) 、兰州( 安成谋，1 9 9 0 6 ) 等城市完成 了城市商业网点规划与布局的系统性研究。此后各个城市商业网点的相关规 2 徐放北京市的商业服务地理【j 】经济地理1 9 8 4 ；第1 期：4 0 - 4 6 3 杨吾扬北京市零售商业j 服务业中心和网点的过去，现在和将来【j 】地理学报1 9 9 4 ( 1 ) ；第4 9 卷第1 期：9 - 1 7 4 宁越敏上海市商业中心区位的探讨川地理学报1 9 8 4 ( 6 ) ；第3 9 卷第2 期：1 6 3 - 1 7 2 5 吴郁文广州市城区零售商业企业区位布局的探讨【j 】地理科学1 9 8 8 ( 3 ) ：2 0 8 - 2 1 7 6 安成谋兰州市商业中心的i 蔓位格局及优势度分析川地理研究1 9 9 0 ( 3 ) ；第9 卷第1 期：2 8 - 3 4 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页 划陆续出台。成都也于2 0 0 6 年完成了成都市商业网点发展规划。但对于 商业规划与布局还没有系统的理论作为支持。 1 3 1 国外相关研究 国外对现代商业空间的研究在内容上可以归纳为商业空间等级体系理 论、商业空间结构理论和商业空间选择理论。 1 3 1 1 商业空间等级体系理论 以德国地理学家克里斯泰勒( w a l t e rc h r i s t a ll e r ，1 9 3 3 ) 为代表的新 古典学派提出了商业中心地与商业配置的中心地理论。通过对德国南部城镇 的调查，克罩斯泰勒于1 9 3 3 年发表了德国南部中心地原理一书，从地理 学的角度系统地阐明了中心地的数量、规模和分布模式，建立起中心地理论。 1 9 3 9 年，德国经济学家奥古斯特廖什( a u g u s tl o s c h ) 出版区位经济学 一书，利用数学推导和经济学理论导出一个与克里斯泰勒学说完全相同的六 边形区位模型。克罩斯泰勒从实际情况入手，通过调查研究建立起中心地理 论；而廖什更多地从企业区位理论出发，通过逻辑推理方法，提出自己的生 产区位经济景观，即通常所称的廖什景观( l u s c h i a nl a n d s c a p e ) 。两者共同 为中心地学说奠定了牢固的理论基础。 1 克里斯泰勒的中心地理论 克里斯泰勒的中心地理论是一种商业中心及其辐射区域关系的理论7 。他 认为，每个企业都需要一个市场门槛来维持它的生存；根据产品或服务的等 级，企业有不同的门槛和范围。产品或服务的等级由价格、购买率、门槛和 范围决定。高级产品或服务价格比较高，故产品购买率或接受服务的比率会 比较低，产品或服务的供应商要求的人口门槛相应提高，这使得高级产品或 服务的市场范围会很大，而它们的高售价或高服务费用又意味着单位运费较 低，因此人们愿意经过长距离的行程来购买高级产品或享受高级服务。低级 产品或服务正好相反：廉价的价格、较高的购买率和低市场门槛可以维持低 级商品的销售商的生存。两相比较，高级产品或服务要求规模更大的消费或 服务市场；低级产品或服务购买率较高，市场范围小，销售范围也广。与企 业类似，任何一个中心地都有大致确定的经济距离和能达到的范围，承担着 向外围区域提供商品和各种服务的职能。中心地有大小之分，较小的中心地 供应的商品或提供的服务无论数量还是种类都较少，其外围区的范围也相应 7 张育勤西方商业区位理论简介 j 思茅师范高等专科学校学报1 9 9 9 ( 3 ) ：第1 5 卷第t 期：3 3 - 3 5 西南交通大学硕士研究生学位论文第6 页 较小；较大的中心地提供的商品或服务在数量和种类上都较多，其外围区也 较大。中心地的等级越高，所提供的商品和服务的数量和种类就越多。中心 地等级取决于商品和服务的等级。一个低级中心地只能提供有限的低级产品， 而一个高级中心地可以提供各种商品和服务。高级中心地实际上存在两个供 给市场：一个是相对较小的毗邻市场的低级商品货源地，另一个是较大的但 仍然是毗邻市场的高级商品货源地。任何一个高级中心地除了提供高级商品 和服务外，还提供下一级中心地所提供的一切商品。这就意味着低级中心地 的消费者有时不得不到高级中心地购物，但高级中心地的消费者除了个人偏 好外没有理由到低级中心地购物。 由此可以看出，高级中心地人口必须比低级中心地人口多，因为它所提 供的商品和服务要求更高的门槛人口。一个高级中心地的高门槛人口意味着 它包括了低级商品和服务所要求的较小的门槛人口。换个角度来说，低级中 心地之所以是低级的，可以看作是因为它的人口不足以维持提供高级产品的 市场。 一个中心地体系在平面上扩展成六边形市场区。六边形可以避免市场的 重叠，而这种重叠将妨碍一个中心地确保自己需求门槛的能力。六边形市场 限定了从它的市场区内到市场中心的路程距离费用，或者说从市场中心购买 商品的费用。在单个中心地体系中，一个高级中心地向它本身和周围六个较 低等级市场的1 3 范围提供商品和服务。就每个具体的中心地而言，克里斯 泰勒明确指出，人类经济活动的地理单元无论4 , 至w j 何种程度，它总是处于不 均衡状态，在空间分布上永远存在着中心地和外围区的差异。因此，有效地 安排经济活动的途径不是消灭这种地域差异，而是应当正视差异的存在，并 形成合理的差异，以促进总体上经济的发展。 克里斯泰勒的“中心地理论 是现代商业空间理论的基础，为商业空问 等级结构提供了理论框架。研究虽然不能解释“中心地 格局的内在形成机 理，没有说明各个家庭或厂商的不同行为会怎样导致这种等级机构的出现并 如何去保持这一等级结构，但是它很好的描述了城市体系、商业空间等级结 构等现象的形成，为后期相关探索开辟了道路。 2 廖什景观 与克旱斯泰勒的工作相比，廖什更多地是从企业区位的理论出发，通过 逻辑推理方法提出自己的生产区经济景观。他从市场区的概念入手，将生产 区位和市场区位结合起来，将生产和消费都放在市场区中进行。通过严密的 推导，证明六边形结构是市场区最理想的形式。而且以最低职能的门槛需要 西南交通大学硕士研究生学位论文第7 页 转换成满足消费者需要的一个半径，建立起能够覆盖整个平原的最低级职能 的六边形市场区网络，廖什将其定义为基本网络。他认为，不同商品有不同 的门槛值，也就有大小不同的市场区。由此出发，每一种职能都可以画出与 该职能门槛相适应的六边形市场区网络，可以设想出无穷多中央的网络。但 是每一种市场区网络中的六边形，其中心必须不偏离基本网格中六边形的中 心位置。 1 3 1 1 商业空间结构理论 商业空间结构理论是城市空间结构理论的一部分。城市空间结构是不同 经济活动对于城市土地的需求和投标竞争力反映到城市区位的空间形式。美 国芝加哥大学以帕克( e p a r k ) 和沃尔思( l w i r t h ) 为首的学者借助生态 学手法，形成了从社会生态学角度研究城市空间结构的“芝加哥城市生态学 派”，陆续推出了同心圆理论( c o n c e n t r i cz o n et h e o r y ，e w b u r g e s s ， 1 9 2 3 ) 、扇形理论( s e c t o rt h e o r y ，h h o y t ，1 9 3 6 ) ，多核心理论 ( m u l t i p l e n u c l e u st h e o r y ，c d h a r r i s & e l u 1l m a n ，1 9 4 5 ) 三大经典 模式8 。这三大经典模式从动态变化入手分析城市空间的发展，借助生态学的 入侵、竞争、演替等分析方法，分析选取不同的单一变量对城市空间发展变 化产生的影响，并在同一或不同城市找到相应证据来支持其观点。 1 伯吉斯的同心圆理论 美国城市地理学家伯吉斯( e w b u r g e s s ) 于1 9 2 3 年提出了同心圆理论。 他对美国芝加哥地区的地域分异进行分析，认为是向心、专业化、分离、离 心、向心性离心五种力的共同作用产生地域分异；城市各地带不断发展与调 整，以同心圆模式扩散，形成由五个同心圆带构成的空间结构。城市中心是 c b d ，由内向外分别是商业及公共服务业、低收入居民区、高收入居住区和通 勤区。伯吉斯这一理论模式是建立在区位地租这一经济因素的基础上。从城 市中心c b d 到城市中心区以外的非城市用地完全按照土地利用效益分布，各 种功能单位按照支付地租能力的大小成圈层状分布，支付地租能力越大的功 能单位越接近市中心；一般高收入家庭在远离市中心的地方选择住宅，低收 入家庭居住则在离城市中心近的老住宅区。也就是说，随着城市的扩大，富 裕的家庭将迁移到城市周围的新住宅区，而他们曾住过的老住宅区将成为低 收入者的住宅区；离c b d 最近的老住宅区随着城市的进一步发展会转变为商 务区和商业区。 8 张勇强城市窄间发展白组织j 城市规划【m 】东南人学出版社2 0 0 6 ：4 - 7 西南交通大学硕士研究生学位论文第8 页 伯吉斯首次提到了c b d 这一概念，并以地租为主要依据，认识到了城市 土地利用模式的重要因素。但这一静态模式忽略了城市交通对城市用地模式 的影响。此外，“能够”支付与“愿意 支付的差异成为同心圆理论又一没有 很好解释的缺陷。 2 。霍伊特的扇形理论 霍伊特( h h o g t ) 对美国城市的房租进行分析，发现城市住宅地沿着交 通线延伸的现象十分突出，并不断向城外、用地条件优良的地段扩展、聚集： 高级住宅区喜欢聚集于社会领袖等名流人物宅地的周围；事务所、银行、商 店等服务设施的建设对高级住宅有吸引作用；地产与住宅地的发展关系密切。 随着城市的发展，城市居民不断向外迁移，高收入者将在相邻区域的新住宅 区居住，低收入者则搬迁到高收入者搬出的住宅，如同过滤一样表现出集团 向市中心外侧迁移的倾向。在这种影响下，城市土地利用结构呈扇形格局。 霍伊特认为，城市中心是c b d 、低级住宅区与批发、轻工业区混合，但是城 市的各功能区并不是以距中心的距离分异，而是按区分布，城市交通特别是 与c b d 、对外交通设施相关的交通线对城市布局有重要影响。 霍伊特的分析从城市交通线入手，认识到城市交通对城市住宅地的布局 的影响，进而对城市布局产生影响。用扇形格局的城市土地利用结构对同心 圆理论进行了修正。 3 哈里斯l 乌尔曼多核心理论 奎因于2 0 世纪4 0 年代提出，除城市c b d 是城市中心以外，城市地域范 围内还存在其他中心，各自影响着一定的范围，呈现“多核心 格局。哈里 斯和乌尔曼( c d h a r r i s e l u 1l m a n ) 在这一基础上城市地域结构进行研 究，认为城市中心的分化和城市地域的分异是由四个过程作用形成的：各行 业以自身利益为目标的区位过程；产生积聚效益的过程；各行业利益对比导 致的分离过程；地价房租对行业区位的作用。由此推出了多核心理论模型。 在多核心模式中，城市c b d 仍然是城市的活动中心，但它不一定处于城 市的几何中心，批发区和低污染轻工业紧邻c b d 布局，低级住宅区环绕其外， 中高级住宅区布置在另一侧，主要公共设施处于中高级住宅区中，工业则处 于城市边缘或外围地带。城市地价的变化并非从中心向外围呈递减趋势，而 是呈现多峰值分布状态。 三大理论模式渐次发展，到多核心模式，已经比较接近现代城市的特征。 其中伯吉斯的同心圆理论首次提到c b d 这一概念，为城市中心区的发展提供 了发展模式。霍伊特充分认识到了交通对于城市空间布局的重要影响，这对 西南交通大学硕士研究生学位论文第9 页 分析商业空间区位产生了深远影响。多核心模式的提出，对于城市商业空间 的格局同样具有指导意义。虽然三大模型只依靠个别关键变量来推导城市空 间发展的理论模型，缺少对城市空间发展诸多因素的考虑，在一定程度上反 映出三大模型的局限性，但由此我们也可以看出，城市商业空间结构与城市 空间结构之间的密切联系。 1 3 1 1 商业空间选择理论 1 阿朗索的竞租理论 阿朗索( w a l o n s o ) 在区位和土地利用( l o c a t i o n l a n du s e ，1 9 6 4 ) 一书中详细探讨了在完全自由竞争的条件下地租与城市土地利用之间的关 系，提出了城市土地利用的解释性模式竞租理论。竞租理论根据各类活 动对距市中心不同距离的地点所愿意或能够承受的最高租金额度的相互关系 来确定这些活动的位置9 。可以看出，区位已经成为城市土地租金的重要因素。 根据阿朗索的调查，商业由于对人流物流的要求，在靠近市中心的位置能够 获得相对更高的竞争力，因此愿意支付更高的地租以获得使用权，使其用地 位于市中心。随后为商务办公用地、工业用地、居住区和农业用地。 阿朗索的竞租理论用“竞租概念，即人们对不同位置上的土地愿意出 的最大数量的价格，弥补了伯吉斯同心圆理论中用地租理论解释城市土地利 用模式的不足之处。但该模型没有认识到行政手段配置对城市地价造成的影 响。由于政府规划的作用，地价曲线不再是一条从市中心向郊区递降的曲线， 而是一条起伏的、不连续的折线。现代城市也往往是多中心的，地价并非从 中心到外围呈现单纯递减趋势，而是出现几个峰值区。 2 加纳模式 格蒂斯( g e r t i s ) 在1 9 6 1 年通过揭示总零售量随着离地价最高的中心地 带距离的增加而逐渐减少的规律，证实了城市土地地租变动与商业活动之间 的规律。在此基础上，加纳( b j g a r n e r ) 进一步分析了商业区域的内部结 构。他根据一系列城市土地地租的投标曲线，构造了不同等级商业中心的空 间模式，即加纳模式( 1 9 6 6 ) 。 加纳用“门槛”来表示一个企业为实现j 下常经营活动需要赚取的最低收 入。高门槛企业具有较高的地租支付能力能够居于商业区中地租较高的地方。 由于商业企业是为其周围的居民服务，实践中用维持其正常经营所需的最低 人口数代替最低收入。通过对美国芝加哥商业区空间布局的分析，加纳总结 9 陈向半，范炳伞，莆沽霜固外城市商业区位相关理论研究的进展 j 上海理工大学学报( 社会科学 版) 2 0 0 3 ( 3 ) ：第2 5 卷第l 期：1 4 1 7 西南交通大学硕士研究生学位论文第1o 页 出商业区空间布局的几个特征：经济规模较大的高门槛经济活动( 如百货、 服装、珠宝等) ，往往靠近地价峰值区，占据着地租最高的城市土地；其周围 按门槛递减顺序排列其他职能活动( 如银行、餐馆、家用电器店、家具店) 。 任何商业中心的核心区总是被那些能显示商业中心最高级别的职能经济单位 所占据。随着整个商业中心级别的增高，低级别经济职能单位被排斥到低地 价地区，在商业中心的边缘地带布局。在任何一级商业中心，每一项职能的 次序同样按照门槛高低的顺序排列。 加纳模式用“门槛”作为指标对商业区域内部结构进行分析，其不足之 处在于，商店的选址并不完全与距地租峰值区的距离有关，商业用地的地租 也并不完全由距中心地的距离决定，土地面积、人口分布、经济收入分布、 交通便捷性都影响着商业用地的地租。 3 引力模型、赖利定律和胡佛模型 引力模型( g r a v i t ym o d e l s ) 是运用得最广泛的相互作用模型，用数学 方程来分析和预测空间的相互作用形式。规模和距离是模型的两个基本元素， 表现为：具有较多人口的城市比人口较少的城市具有更多的吸引；地点与人 或者经济行为分开的距离越近，它们之间的相互作用就越大。引力模型在市 场分析领域被用于进行估计需求、零售中心交易面积或市场腹地的确定、零 售中心适宜规模的确定、区位决策、根据未来市场的影响对现存人口分布进 行预测。 研究零售引力的赖利定律( r e i l l yl a w ) 应用了引力模型的两个主要因 素规模和距离。早期的引力模型中，赖利认为：一个城市从其周围地区的城 镇吸引的零售贸易，同城市的人口规模成正比，同城市距离的平方成反比 ( r e i l l y ，1 9 3 1 ) 。可以看作两城市从一个分界点邻近地区的一个中间城镇所 吸引的贸易额，大致与两城市的人口成正比，与其到中间城镇距离平方成反 比。 赖利定律确定了市场区的边界。它同中心地理论的区别在于，中心地理 论认为当消费者面临在多个相似的零售中心进行选择时，他们将选择离他们 最近的一个，这样两个零售中心的分界点将在两中心连线的1 2 处。而赖利 定律则认为，分界点位于两中心的相对吸引力相同的地方。在贸易分界点上， 消费者无论去哪一个市场中心是无差别的。 在赖利定律的基础上，胡佛( h u f f ) 将空问相互作用模型用于估计零售 贸易区的面积。他认为，当消费者具有多个可供选择的购物机会时，他们可 以光顾多个不同的购物中心，而不是将自己限制在一个购物中心。贸易区是 西南交通大学硕士研究生学位论文第”页 概率性的而不是决定性的，商店被光顾的机会同规模( 面积) 成正比，并随 着距离的增加而减少( h u f f ，1 9 6 3 ) 。 同赖利定律一样，胡佛模型在商店选择和零售贸易区估计模型的发展上 起到了重要作用。该模型首次提出市场区是复杂的、连续的和随即性的，而 不是中心地模型中没有重叠的集合地区。大多数经验性研究都支持胡佛模型 在预测购物中心市场份额准确性方面有其用途。 1 3 1 2 其他相关研究 此外还有侧重从空间角度对城市商业空间的形态进行研究的空间分析学 派，通过对区位、通达性、功能性质、形态、发展规模、时期、社会经济等 一系列要素等关系研究，划分出商业空间的形态结构，在二战后数理革命的 引导下发展起来。 1 9 6 5 年，美国芝加哥大学地理系教授贝里，运用数理地理的研究方法， 对芝加哥大都会区商业形态区位分布进行实证研究，提出“都市商业空间结 构模型”。该模型将商业空间分成中心型、带状及特殊功能型三种商业区。贝 罩模型的主要价值在于经过对城市商业空间结构构成要素的研究，提出了带 状及特殊功能两种类型的商业区。这对以后开展城市商业空间结构的研究有 着深远的意义。 1 3 1 3 小结 西方对于城市商业空问的理论研究经历了从宏观到微观的发展过程。商 业空间始终是城市空间发展的一部分。商业等级体系理论、空间结构理论和 空问选择理论勾画出了商业空间理论研究的框架。 1 。3 2 国内的相关研究和实践 国内对商业空间的研究主要集中在城市实证研究和单个影响因素的研 究，主要集中于：商业区位及其影响因子( 包括交通、人口、消费者行为) 、 商业空间结构、商业业态等方面。从地理学角度出发，研究侧重从空间角度 研究商业区位及其布局因子( 交通、人口及其行为) ，商业空间结构与变化； 从经济学角度研究商业业态( 经营方式，商业组织) 、消费者行为偏好。二者 的结合则是商业市场区的空间规模与范围。但是总的来说，国内商业空间研 究理论薄弱，注重实践研究，而且当前的研究缺乏对城市商业地理、商业组 织、商业业态系统而全面的研究，局限于商业网点布局的原则和方针、商业 中心指标的选择及其综合、商业中心的演变规律、商业中心的动态规划方法、 西南交通大学硕士研究生学位论文第12 页 商业网点布局与单个影响因素的相关性探讨1 0 。 1 3 2 1 商业区位和空间结构的研究 国内对于商业空间的研究多以西方相关研究为依据。对于商业区位和空 间结构的分析基本上以中心地理论和竞租理论作为理论基础。此外，国内学 者十分注重交通对商业区位的影响，包括交通对于商业选址的影响、交通方 式的改变和新型交通方式的出现( 如轨道交通) 对商业区位的作用。这类研 究多采用实证方法，通过对不同区域同一时期，或同一区域不同时期的对比 得出结论。方向阳、陈忠暖和蔡国田重点研究了地铁对广州零售商业型态、 集聚类型1 “和空间布局1 3 的影响。 在空间结构方面，现在一般遵循市级商业中心、区级商业中心、社区级 商业中心和邻里商业中心的划分标准对城市商业空间等级结构进行划分。早 期国内的研究多为此类研究，这与中国城市商业发展密切相关。如杨吾扬等 最先引进西方市场地理学理论和研究方法，对北京、华北地区若干城镇的商 业中心地进行了研究1 4 ；宁越敏对商业中心的形态特征进行了研究1 5 ；吴郁文 分析了商业中心的形态结构特征和职能构成1 6 。这些都成为后来国内研究城市 商业空间等级结构的参考。 1 3 2 2 商业业态的研究 国内对商业业态的研究和重视始于国外大型商业业态的“入侵”，由此开 始涉及到一般商业业态的经营组织及模式的选择、大型零售商场、零售商店 的选址。随着城市化进程的加快和私家车辆的增加，以及国内郊区化研究的 影响，相关研究开始引入美国购物城郊区化的研究以及如何适应郊区化的连 锁点发展策略。 1 3 2 3 小结 国内对于城市商业空问的研究近几年来发展迅速，研究方向和角度逐渐 从宏观转向微观，从区域转向城市。研究多从实证的角度分析影响城市商业 空间发展的因素，具有借鉴意义，但在理论方面仍有很大的不足。 1 0 邓世文中国城市商业嘲点布局研究 j 人文地理1 9 9 9 ( 7 ) ：第1 4 卷增刊：3 6 3 9 n 方向阿1 广州地铁沿线零售商业形态与卒问分布探讨川人文地理2 0 0 4 ( 1 2 ) ；第1 9 卷第6 期：1 1 - 1 6 1 2 方向阳，陈忠暖，蔡困| h 广州地铁站1 2 1 零售商业集聚类型分析 j 】热带地理2 0 0 5 ( 3 ) ；第2 5 卷第1 期：4 9 - 5 3 1 3 蔡闺f 1 ，陈忠暖轨道交通对广州零售商业空间布局的影响川现代城市研究2 0 0 4 ( 4 ) ：6 5 6 7 1 4 杨吾扬北京市零售商业与服务业中心和网点的过去，现在和将米川地理学报1 9 9 4 ( 1 ) ；第4 9 卷第1 期：9 - 1 7 b 宁越敏上海市商业中心区位的探讨f j l 地理学报1 9 8 4 ( 6 ) ；第3 9 卷第2 期：1 6 3 1 7 2 吴郁义广州市城区零售商业企业区位布局的探讨【j 】地理科学1 9 8 8 ( 3 ) ：2 0 8 2 1 7 西南交通大学硕士研究生学位论文第13 页 1 4研究方法和研究框架 1 4 1 研究方法 1 信息收集整理。对理论部分进行文献资料的查阅、分析和综合评价；对 实例部分采取对相关资料的统计得出判断。 2 实证分析。包括对商业空间理论及其影响因素和演变的理论研究和在理 论指导下分析这些因素对成都市商业空间产生的实际影响的经验研究。 1 4 2 研究框架 西南交通大学硕士研究生学位论文第14 页 第2 章城市商业空间理论 城市商业空间是指城市内部各种商业类型的空间形态的形成以及它的分 布和配置情形，是商业的空间载体。它分为商业的内部经营形式和外部等级 结构规模。内部经营形式主要研究商业内部的经营业态，包括单体的业态形 式和商业内部的组织结构。外部等级结构规模主要研究城市内部各商业区的 等级组织和空间分布规律。城市商业空间可以看作是城市商业活动中销售( 商 家) 和消费( 消费者) 因素相互作用的动态平衡关系在商业业态、等级、规 模、组织等方面的空间体现，外在表现为各种商业业态的规模等级空间网络 结构。具体表现为商业活动的物质形态、区位选择、规模等级、中心地结构 等以及对商业活动的需求如消费偏好、消费行为、消费能力、出行方式等。 2 1 商业内部经营业态 商业内部经营业态是指经营商业的各种方式和组织。这里所探讨的商业 业态为单体商业业态，它与商业业态结构，即商业内部组织结构一起构成了 城市商业空间内部完整的经营形式。 2 1 1 商业业态的定义 从农业社会的集贸市场到工业社会的百货商场再到后工业社会的销品茂 ( s h o p p i n gm a l1 ) ，所提供的市场空间或商业空问都是针对社会的阶段性需求 而建造的。随着经济发展和社会文明的提升所带来的消费需求的升级，进一 步推动了满足消费的市场空间和商业空间的提升。早期商业影响的空间范围 小，固定的小店面多为单一商品经营的“业种店”，只是简单的买卖行为。进 入工业社会以后，大规模生产促进了销售形式的转变。将丰富的商品汇集在 一个大空间的现代商业零售业态诞生以后，极大地刺激了人们的消费欲望， 消费需求快速升级。商业的发展由“业种”时代进入“业态 时代，商业业 态的改革速度越来越快。西方社会和整个世界在近一百多年的时l 日j 里，经历 了从百货商店( d e p a r t m e n ts t o r e ) 到自选超级市场、大规模连锁零售以及 西南交通大学硕士研究生学位论文第15 页 多业态集聚的销品茂( s h o p p i n gm a l l ) 的四次革命。 “业态”这一概念出现于2 0 世纪6 0 年代，日本学者对其进行了定义和 相关研究。狭义业态方面，铃木安昭认为零售业态与零售形态是同一用语， 并将其定义为：从店铺的形态上看，所谓业态是指零售经营者关于具体零售 经营场后卜店铺的经营战略的总和。向山雅夫认为，“业态”就是零售商业形 态，指具有相同经营方式和相同经营技术、方法的零售商业机构的集合，具 体包括百货店、超级市场、便利店等。日本零售商业协会将零售业态定义为： 与消费者的购买习惯的变化相适应的零售经营者的经营形态。而广义上的业 态除包括狭义业态，以及支撑狭义业态运营的运营组织、所有制形式、经营 形态及企业形态等1 7 。 美国对零售业态的研究更为细化。斯坦顿( w j s t a n t o n ) 提出了零售业 态分类的四个标准：店铺规模；商品组合；所有制形式；销售方式。科特勒 ( p k o t l e r ) 则提出了零售业态分类的五个标准：商品组合；价格诉求；卖 场特点；店铺管理形式；店铺集合形式。 本文将商业业念定义为：企业根据自身条件针对不同的目标市场需求而 选择的不同的经营形态。零售商业业态的分类主要依据零售业的选址、规模、 目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等确定。形成零售业 态的内在要素包括：目标顾客、商品结构、服务方式、店铺环境、价格策略 等。不同的商业业态有各自的适营范围，并且会随着自身的发展、消费需求 的变化而发生相应的变化。 2 1 2 商业业态的分类 根据形成零售业态的内在要素的不同组合所产生不同的业态形成零售业 态的分类，主要类型有购物中心( s h o p p i n gc e n t e r s h o