（产业经济学专业论文）城市社区商业集聚问题研究.pdf

摘要 摘要 社区商业首先从美国产生并发展起来，逐渐演化为一种独立的商业形式。 在中国，随着经济的发展和城市的改建扩张，越来越多的大型居民社区开始出 现，人们对于社区商业的需求也就呼之欲出。而且，随着人们生活水平的提高， 人们对于社区商业需求的水平也越来越高。2 0 0 5 年，商务部下发了关于加快 我国社区商业发展的指导意见，社区商业显得越来越重要。它的重要性要通过 社区商业的集聚体现出来，通过集聚，在一个较小的范围内实现资源和商业环 境共享，在满足居民同常生活消费的基础上，逐步满足居民餐饮、休闲、娱乐 等各项需求。 社区商业的有效集聚需要考虑多种要素，包括社区的规模、区位、社区内 居民的组成结构、消费能力、消费习惯等。通过对这些因素的综合分析，确定 社区商业的业态配置和规模，从而对居民生活、商家经营产生直接的影响。同 时，在宏观面上，社区商业的发展和集聚也会对商贸流通业、商业地产、城市 功能等产生一定的影响。 本文先进行了理论分析，然后以曲阳社区和联洋社区为例进行了实地调研 和对比分析研究，并提出了自己的见解。 关键词：社区商业；集聚；模式；业态；效用 a b s t r a c t a b s t r a c t c o m m u n i t yc o m m e r c ef i r s tc o m ei n t ob e i n ga n dd e v e l o p e di na m e r i c a t h e ni t b e c a m eat y p eo fi n d i v i d u a lc o m m e r c e i nc h i n a ，a st h ed e v e l o p m e n to fe c o n o m ya n d t h ed i l a t i o no fc i t i e s ，m o r ea n dm o r el a r g es c a l eo fr e s i d e n tc o m m u n i t i e sb e g i nt o a p p e a r , s or e s i d e n t s n e e df o rc o m m u n i t yc o m m e r c ec o m eo u t f u r t h e rm o r e w i t ht h e e l e v a t i o no fr e s i d e n t s l i f el e v e l ，t h e i rr e q u i r e m e n tf o rc o m m u n i t yc o m m e r c ei sh i g h e r a n dh i g h e r i n2 0 0 5 ，t h ec o m m e r c em i n i s t r yo ft h ep e o p l e sr e p u b l i co f c h i n ai s s u e d t h ed i r e c t i o na t t i t u d ea b o u ta c c e l e r a t i n gt h ed e v e l o p m e n to fc o m m u n i t yc o m m e r c ei n c h i n a ，s ot h ec o m m u n i t yc o m m e r c eb e c a m em o r ea n dm o r ei m p o r t a n t ，a n di t s i m p o r t a n c er e v e a l e dt h r o u g ht h ea g g r e g a t i o no fc o m m e r c e i nt h i st e r m ，r e s o u r c ea n d c i r c u m s t a n c ec a nb es h a i r e di nas m a l l e ra r e a i nt h i sa r e a , n o to n l yt h en e e df o rd a i l y l i f ec o n s u m p t i o nc a nb es a t i s f i e d ，b u ta l s oi tc a np r o v i d es o m es e r v i c ef o rr e s i d e n t s ， d i n i n g ，r e l a x i n g ，a m u s e m e n ta n ds oo n t h ee f f e c t i v ea g g r e g a t i o no fc o m m u n i t yc o m m e r c er e f e r st om a n yf a c t o r s ，s u c h a st h es c a l e ，l o c a t i o n ，a n d r e s i d e n t s c o m p o s i n gs t r u c t u r e ，c o n s u m p t i o na b i l i t y , c o n s u m p t i o nh a b i ta n ds oo n w ec a na s c e r t a i nt h es c a l ea n dc o m m e r c ec o n f i g u r i n g , t h i sc a nb r i n gd i r e c te f f e c tt or e s i d e n t s l i f ea n ds h o p s d e a l i n g a tt h es a m e t i m e ，t h e d e v e l o p m e n ta n da g g r e g a t i o nc a na f f e c tc o m m e r c ec i r c u l a t i o n ，c o m m e r c ee s t a t e ，a n d c i t yf u n c t i o nm a c r o s c o p i c a l l y i nt h i s p a p e r f i r s t l y i a n a l y z et h ea g g r e g a t i o no fc o m m u n i t yc o m m e r c e t h o e r e t i c a l l y , t h e nir e s e a r c ha n da n a l y z et w oc o m m u n i t i e s - - - - q u y a n ga n dl i a n y a n g c o m p a r a t i v e l y k e yw o r d s ：c o m m u n i t yc o m m e r c e ；a g g r e g a t i o n ；p a t t e r n ；c o m m e r c es t a t u s ；u t i l i t y i i 学位论文版权使用授权书 本人完全了解同济大学关于收集、保存、使用学位论文的规定， 同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版 本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、 扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供目录检索以及提供 本学位论文全文或者部分的阅览服务；学校有权按有关规定向国家有 关部门或者机构送交论文的复印件和电子版；在不以赢利为目的的前 提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。 学位论文作者签名：刹与二凑 汴7 年月步日 同济大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，进行 研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文 的研究成果不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的 作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任 由本人承担。 学位论文作者签名：剐名二搡 卅年f 月。厂e l 第1 章绪论 1 1 选题背景和意义 1 1 1 选题背景 第1 章绪论 社区商业是城市商业的基础，是满足居民综合消费的重要载体。随着城镇 居民人均可支配收入同益提高，消费需求和消费结构发生显著变化，社区居民 对服务餐饮、休闲娱乐等多样化、综合性的消费不断增长。城市居民不仅需要 繁华的城市、地区商业中心，更需要网点齐全、业态合理、功能完备，并具备 一定服务水平的社区商业。 2 0 0 4 年1 2 月底，商务部组织人员对北京、天津、上海、武汉、大连、广州、 青岛、宁波、厦门九个城市社区商业的发展情况以及中国饭店协会、中国家庭 服务业协会等六个协会在社区商业中的作用进行了调查。2 0 0 5 年初，又到北京、 天津、广州、厦门等地进行实地调研。调查表明，东部沿海省份和发达地区的 大城市对社区商业发展比较重视，部分城市下发了相关文件，制定了切实可行 的措施，社区商业的发展水平也较高。但其它大部分地区社区商业的建设与发 展尚未提到议事同程，社区商业的发展水平较低，商业设施不足，网点布局不 合理，服务功能单一等，不能满足居民基本生活和提高生活质量的需求。社区 商业建设已经成为城市商业发展中较为薄弱的一环。鉴于此，商务部在研究2 0 0 5 年工作重点时，将发展社区商业作为推进流通现代化和扩大居民消费的一项重 要工作内容，并形成了商务部关于加快我国社区商业发展的指导意见。在征 求了部分地区流通主管部门、部分连锁企业和专家学者参与的意见之后，以商 务部文件的形式于2 0 0 5 年5 月下发各地，以推动各地社区商业的建设工作。2 0 0 6 年6 月，商务部为了贯彻落实国务院关于加强和改进社区服务工作的意见， 又围绕“便利消费进社区，便民服务进家庭”的主题，提出了实施社区商业“双 进 工程方案。 最近几年，在商务部指导意见的指引以及各地政府的大力努力下，各 地城市社区商业都有了不同程度的发展，尤其是东部沿海地区的大中城市。社 区商业已经成为城市商业发展模式的新宠，逐渐成为投资的热点，而各种研究 第1 章绪论 社区商业的文章也层出不穷，在这样的背景之下，故选择了城市社区商业集 聚问题研究这个题目进行系统化研究。 1 1 2 选题意义 社区商业作为城市商业的一种新模式在国外已经发展了半个多世纪，也已 经形成了比较成熟的框架体系。而国内的社区商业发展时问相对较短，除了少 数大城市，大部分地方甚至还处于起步阶段。社区商业的发展必须要遵循经济 发展和商业发展的一般规律，要突破传统的零散的小规模的模式，实现特定区 域内的商业集聚。社区商业集聚是商业集聚的特殊形式，是对规模经济的特定 相对小范网的验证和实践。而对于社区商业集聚的影响因素以及效应等问题目 前国内还鲜有系统研究的文献。所以，本文从理论和实践两方面出发，重点研 究了城市社区商业集聚的影响因素和效应，从而为城市社区的突破性发展提供 除政策以外的理论和事实支持。 1 2 文献综述 1 2 1 社区的内涵 社区这个概念最早由德国社会学家雯迪南滕尼斯提出的，他在1 8 8 7 年出 版的g e m e i n s c h a t tu n dg e s e l l s c h a f i ) ( 社区与社会) 一书中，首次将 g e m e i n s c h a f i ( 一般译为共同体、团体、集体、公社、社区等) 概念与g e s e l l s c h a f t ( 社 会) 概念相区别，用来说明社会变迁的趋势和两种不同的社会团体。腾尼斯认为 g e m e i n s c h a f i ( 社区) 是由同质人口组成的亲密关系、守望相助、疾病相抚、富有 人情味的社会团体。而g e s e l l s c h a t t ( 社会) 则由异质人口组成的，由分工和契约联 系起来的缺乏感情的社会团体。腾尼斯认为，由g e m e i n s c h a f t ( 社区) 向 g e s e l l s c h a f i ( 社会) 转化，是历史变迁的必然趋势。滕尼斯赋予社区的含义是指一 种亲密的社会关系结构。而里奇洛利和罗伯特兰金在社会学( 纽约，1 9 7 2 ) 一书中，认为社区是一定地域的社会关系结构瞄。，他们把村庄、集镇、城市以及 具有更广阔的地域都称作社区。这样，他们的着眼点就不再是社会关系的亲疏 关系，而是社会关系的地域界限。城市社会学家帕克认为：“社区一词是指许 2 第l 章绪论 多个人、家庭、团体以及习俗、制度组合在同一地区之内，并在这种共刊组合 形式中形成的种种联系”( 帕克，1 9 8 7 ) 。 关于社区的含义还有很多种。国内外的社会学家们对社区含义的解释虽有 不同的角度和重点，分歧一直存在，但对这个范畴的一些基本要素还是有共识 的。无论从哪个角度去研究，社区这个概念总离不开一定的社会共同体以及它 的地域性。由此，我国社会学者赋予社区新的含义。郑杭生在社会学概念新 编( 北京，2 0 0 3 ) 一书中认为，社区是进行一定的社会活动、具有某种互动 关系和共同文化维系力的人类群体及其活动区域。唐忠新在社区服务思想与 方法( 北京：北京机械工业出版社，2 0 0 3 ) 一书中强调“共同体”这一人群 要素。”，认为社区通常指“一定地理区域为基础的社会人群”。杨琳在社区会 所经营实务一书中，提出，“在实际生活中，社区也常常等同于住宅小区，是 指人们集中成片居住的区域”h 。 普遍意义上的社区是介于邻里和区域之间的社会实体。为研究方便起见， 本文所言的社区是指城市社区，“是由建筑结合起来的并由居住关系构成的现 实社会的社会空间发展过程”归。( 张鸿雁，2 0 0 0 ) 。 1 2 2 什么是社区商业 从国内外社区商业的发展看，社区商业主要是立足于居住社区，为居民提 供服务。社区商业是以一定地域居住区为载体，以区域内社区群众为主要服务 对象，以便民利民为宗旨，以不断提升居民综合生活质量和提高社区归属感为 目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚，提供同常物质生活、 精神生活需要的商品和服务的属地型商业。这是社区商业的传统内涵，但是， 王晓玉( 上海财经大学，2 0 0 3 ) 认为，从社区的本意和我国社区的现状，都可 以看出社区具有多种类型，因此，社区商业应该有一个超越居住社区商业的更 广泛的含义：应该是以社区内的人口主体为服务对象1 。这是一个广义的社区商 业概念，它的外延为除了以流动性顾客为服务对象的中心区商业和区域性商业 之外的所有商业。广义社区商业概念符合我国社区的实际情况，有利于根据社 区类型有的放矢地计划和发展社区商业，也拓宽了社区商业发展的空间。但是， 由于本文所研究的是城市社区商业的集聚问题，所谓集聚必然要有一定的规模 和一个相对固定的的原发辐射点，所以我们会撇开一些零散的社区商业模式， 第1 章绪论 按照社区商业的传统内涵来展开研究。 在西方发达国家，社区商业的发展已有数十年的历史。社区商业最早于2 0 世纪5 0 年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，新建了城郊发达白。向胜公 路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门的为郊区新建居住区居民 服务的社区商业。6 0 年代，英国、法国、同本等西方国家也由于居民的郊区化 而出现社区商业。7 0 年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。 在中国，随着城市现代化进程的推进，旧区改造、市政改造、社区成片开 发的力度不断增强。同时，第三次消费革命悄悄降临，新一轮住宅革命的兴起， 市民对生活质量的要求不断提高，消费需求呈个性化、多元化、休闲化等趋势， 于是社区商业成为颇受关注的领域，也成为未来商业新的增长点。 2 0 0 5 年初，商务部下发了关于加快我国社区商业发展的指导意见，文件 中指出了中国发展社区商业的总体目标，争取利用3 5 年时间，在全国人口过 百万的1 6 6 个城市中，初步完成社区商业建设和改造工作，形成满足基本生活消 费需求的社区服务网络，基本实现社区居民购物、餐饮、维修、美容美发、洗 衣、家庭服务和再生资源回收等基本生活需求，在社区内就能得到基本满足。 在消费水平较高的社区，要在满足基本生活需求的基础上，形成商业布局较合 理、服务功能较齐备、服务质量和管理水平较高的社区商业综合服务体系。 1 2 3 关于商业集聚 所谓商业集聚是指大量相互关联的商业企业在空问上的集聚，从而形成一 定区域内商业网点密度和专业化程度很高的商业经营场所。从理论上讲，商业 集聚只是产业集聚现象的特例，而社区商业集聚又是商业集聚的一个子集。最 早注意产业集聚现象的是经济学家马歇尔，他在经济学原理一书中，把专 业化产业集聚的特定地区称作“产业区”( i n d u s t r yd i s t r i c t ) 哺。到2 0 世纪7 0 年代 末产业集聚受到人们的关注，学者们从不同的角度( 经济学、社会学、经济地理 学等) 对产业集聚现象进行了研究。产业集聚可分为四种类型：第一种是轮轴式， 集聚区以一个大企业为核心，它是区域的中心轴，其他企业围绕该企业提供服 务；第二种是大企业集聚，它与轮轴式相比，主导企业超过一个，核心产业有 若干个大企业构成；第三种是企业集群，区内存在大量相关企业。这种形态类 似意大利产业区( 弹性专精) 型，它们围绕核心产业，按照供应链形成专业化分 4 第l 章绪论 工，但彼此之间是相互独立的；第四种是马歇尔集聚，区内成员众多，但规模 较小，主要满足区域内的市场需求，区域内自成一个生产消费的完整体系。应 该说，商业集聚更符合于后两种类型。从供式来讲，商业集聚属于水平型的产 业集聚，即由经营同类商品、互补产品或相关产品的企业聚集形成。商业集聚 的成因有规模经济、范围经济、外部经济和交易成本等。社区商业虽然有其自 己的特点，但是完全符合商业发展的运行规律，所以社区商、j k 集聚的分析框架 也可以按照一般商业集聚的规律来进行。 1 2 4 已有对社区商业的研究及本文的研究方向 关于社区商业的研究已经有不少，角度也各有不同。易远宏( 华中师范大 学，2 0 0 0 ) 认为，社区商业对个体私营经济的发展具有很大的推动作用，因为 传统的社区商业是以零售业为主的h 。高娟( 北京工商大学，2 0 0 4 ) 对城市社区 商业发展的对策进行了探讨，她认为发展社区商业要规划领先，有序建设，加 强对开发主体的培育，应大力发展社区连锁商业，推进社区商业信息化管理。 而王文杰( 浙江工商大学，2 0 0 4 ) 则认为，社区商业应该以大型社区购物中心 为主，并探讨了社区购物中心的若干实务操作问题1 。樊盛兰( 重庆大学，2 0 0 6 ) 从开发运营的角度对社区商业进行了研究，包括规模的定量研究、业态组合规 划、建筑设计、经营模式、招商策略及管理模式等方面引。而韩杰( 四川大学， 2 0 0 6 ) 则从投资模式的角度，对影响社区商业投资的宏观、中观和微观的影响 因素进行了综合分析驯。贾世冬( 中国科学院科技政策与管理科学研究所，2 0 0 5 ) 以山西省晋城为例，研究了中小城市商业网店的需求预测与布局规划，其中包 含了社区商业网点的布局研究。以上的分析都是主要基于商业角度，马启国 ( 同济大学，2 0 0 7 ) 则从建筑空间的角度分析了社区商业的规划和布局。周 荫( 华中科技大学，2 0 0 5 ) 研究了新建社区商业街的规划和设计引，她主要是 针对社区商业的商业街形态展开研究，理论扎实，实例丰富，视角包含了商业 发展、建筑空间和地域文化，但主要也是以空间规划设计为主，研究怎样为居 民营造一个舒适的生活购物环境。 社区商业的发展受到软硬两方面条件的制约。软环境包括社区的人口数量、 消费能力、不同社区人群的消费行为和习惯、政府政策等，硬环境包括社区周 边的交通状况、社区商业设施的数量、规模、布局等。目前国内社区商业发展 第1 章绪沦 主要存在以下不足之处：( 1 ) 商业网点分布不规律，缺乏统一的合理规划；( 2 ) 商业业念普遍存在档次较低，服务功能不够全面；( 3 ) 没有把社区商业建设真 ：纳入城姓发体系。本文的思路是从软硬两方面条件出发，把社区商业作为 一种独立的新型商业模式，研究社区商业的集聚问题，包括影响集聚的因素， 集聚的模式，集聚的效应等。社区商业应该与城市规划建设联系在一起，通过 一定的经济和政策手段真讵发挥社区商业的集聚和辐射效应，促进城市商业发 展，改善城市居民生活状况，为城市的健康发展注入新的动力。 1 3 研究对象、思路和方法 1 3 1 研究对象 本文的研究对象是城市社区商业。“城市”框定了我们研究的大范围，然后 要正确的理解“社区商业”。这是一个偏正短语，主语是“商业”，定语是“社 区”。所以，搞清了主次关系，我们就可以展开细致深入的分析。我们研究的是 处于城市大环境当中的特定社区内的商业集聚和运行规律。关于城市社区商业 的研究已经有不少了，但都是从各个不同的角度末进行的。本文的研究视角是 城市社区商业的集聚问题，主要从三个方面来分析：城市社区商业集聚的模式、 影响因素及其效用。 1 3 2 研究思路及方法 本文的研究思路就是根据前面所述的研究对象的三个方面来逐步分析，采 用理论分析和实地调研采集数据资料的方法进行研究，通过模型建立和应用、 表格归纳、图形指示等手段说明问题，然后根据调查研究做出对比分析和得出 有意义的结论。 1 4 结构和体系 本文总体分析框架主要分为四部分，具体结构体系详见下图： 6 第1 章绪论 图1 1 文章结构图( 来源：自绘) 7 第2 章国内外城市卒十叉：商业集聚模式比较 第2 章国内外城市社区商业集聚模式比较 2 1 国外若干集聚模式比较 2 1 1 欧美的集聚模式 美国社区购物中心的形态以单层楼为主，占地规模在4 一1 2 万平方米，服务 人口在2 万至l o 万。美国的社区和外面是基本分离的，一般在社区罩，小超市、 餐饮店、快餐店、宠物服务店、自助洗衣店都很多“。这些都是社区居民生活 上不可或缺同时又要求快捷服务的，而这j 下是社区商业的优势所在。美国的社 区商业中心有两大发展特点：一种是在“中心”内有一主题，如以一家大超市 为主，附带部分折扣店或专卖店、厂家直销店等。沃尔玛超市大力拓展沃尔玛 社区店，在美国社区商业集聚中扮演了很重要的角色；另一种是突破传统观念， 呈块状，与周围的文化娱乐等设施结成联盟，使块状不一定只位于一幢建筑， 而是扩展为一个较大的消费空间。美国的社区商业不仅各项硬件服务设施一应 俱全，而且还十分重视对社区居民综合消费氛围的培养。例如在美国的许多社 区商业中心里，多处高悬着“一起买，一起吃，一起玩 的标语，公共空间里 的大电子屏幕，向人们展示中心提供的各种服务，引导人们进行消费。下表是 典型的美国社区购物中心模式。 表2 1 典型的美国社区购物中心模式 占地面积( f l l 2 ) 4 0 5 0 0 0 一l2 2 0 0 0 出租面积( m 2 ) 9 0 0 0 - 3 6 0 0 0 主要租户一家百货店或杂货店或大型折扣商店 商店数目1 5 - 5 0 个 商品和服务范围适当的商品，主要为选购商品和方便商品，并结合服务 最低支持人口 2 0 0 0 0 - 10 0 0 0 0 购物者乘车到达时间最多2 0 分钟 资料来源：经济师，2 0 0 7 1 0 第2 章国内外城市社区商业集聚模式比较 欧洲也盛行大型新兴社区商业，主要以购物中心的形式。按照美国零售 字典的定义，即“一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整 体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并伺觚多小商店环绕”。欧 洲的社区购物中心与美国有所不同，体现在规模、服务人口数量、甚至是布局、 形态等多方面。例如，英国由于人均土地面积比美国少，社区购物中心的分 布就要比美国密集，多层的购物中心和多层停车场是英国社区购物中心的主要 形式。另外由于家庭汽车普及率低于美国，英国社区购物中心的面积和商圈范 围都少于美国，规模通常在卜3 万平方米，而服务人口在2 - 4 万。但也有规模较 大的，例如，英国伦敦东南郊区的b l u ew a t e r 购物中心，在1 3 9 万平方米的营业 面积中，有5 7 家国际零售商入驻，集中分布着3 个广场，共3 3 0 家商铺，其中包 括3 家大百货店、2 0 0 家专卖店、5 0 家餐厅酒吧、1 3 个放映厅组成的多功能电影 院等等，满足着周边6 0 分钟车程内1 0 余力居民的同常消费需求。 2 1 2 日本的集聚模式 “商业街协同组合”是日本颇具传统特色的一种社区商业中心。例如，同 本东京都神乐坂商业街，就是东京一条很普通但又富有同本特色的典型社区商 业街。在1 0 0 多米长的步行街两侧，散落着连户商铺、中型超市、2 4 d , 时便利店 以及传统杂货店等2 4 8 家店铺，花店、迷你高尔夫馆、蔬果铺、美容店乃至证券 交易所应有尽有圳。这种社区商业还同时肩负保护中小商业企业、保护城市的 传统文化特色的重任。 “造镇计划”下的社区商业中心，是一种新兴的生活乐园。例如，日本真 库县尾琦市的社区商业中心是一个兼购物、休闲、娱乐、教育文化、聚会社交 等多种功能于一体的生活园地。2 5 0 家个性化专门店按商品范围结构分为生鲜馆 群、饮食店群、娱乐休闲店群、自我动手店群和购物区群。日本规划最大、全 美式的社区商业中心是东京近郊船桥市的拉拉普多，除了本身的休闲文化设施 外，中心还设有公共休息区、活动区、儿章娱乐区、艺术造型展示区等，形成 一个生活小区，使来到这里的顾客得以尽情享受。 2 1 3 新加坡的集聚模式 h o m eb yh o m e ( 邻里中心) 是新加坡盛行的一个社区服务概念，指在 9 第2 章国内外城市社f x 商、l p 集聚模式比较 3 0 0 0 6 0 0 0 户居民的社区内按照社区建设的配套建设指标，根据物业的规模、类 型以及居住人口需求配备商业、服务、娱乐等配套设施，由开发商或物业方进 行集中经营与管理，不以缸利为主要目的，而是使之成为为社区居民提供商品 和服务的社区生活服务中心u ”。它能妥善地解决城市居民生活质量和城市环境 中的若干实际问题，对社会经济发展和人群素质提高起到根本的保障作用。 社会的发展促使城市居民寻求档次更高、功能更全的服务和文化娱乐活动， 人们往往需要一种既能享受各种消费、又能进行广泛社会交流的场所，集购物、 餐饮、娱乐、休闲、办公为一体的新型商业业态邻旱中心便应运而生。邻罩中 心将商业和公益项目有机结合，以1 2 项必备功能( 超市、银行、邮政、餐饮、洗 衣房、美容美发、药店、文化用品店、维修店、文体中心、生鲜菜场、卫生服 务中心) 为基础，以中介服务、礼品鲜花店、彩扩店、饰品店等功能为补充， 完善和优化商用产业组合，努力实现消费者、经营者、政府三方共赢。 邻里中心的定位是社区服务，作为一个社区配套而存在，就像一个社区的 大会所。邻里中心摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意 义上小区开发商自行规划或者居民自发形成的零散商铺，更不同于购物中心， 而是立足于“大社区、大组团”的先进理念，为社区提供一站式服务的区域性 商业服务中心。它的定位不是社区内的商业，而是服务于社区的商业。邻里中 心把社区服务和商业功能集于一身，带来的是城市现代化的变革，不再复制象 北京王府井、上海南京路那样传统的线状布局，代之以点状布局，使交通干道 两侧不再有路边店，保证了城市交通的快速和流畅，有效解决了沿街商铺特别 是经营餐饮娱乐的沿街商铺与住宅的矛盾，以及停车和消防等问题。 邻里中心运作模式的实质是一种商业地产比川。它通过招商、建设以及长效 后续管理形成以房屋租赁为经营基础、以市场需求做功能定位、以所有者身份 进行综合管理的区域性、综合性社区商业服务新模式。邻里中心不是商品的组 织者，而是商户的组织者。它的管理运作是通过客户管理、营销管理、质量管 理、服务管理、物业配套管理等方面束体现，把商用产业和服务设施集中起来， 并对服务范围、服务设施、服务对象事先测算，准确定位，既缩短了社区商业 服务设施与居民的距离，又能充分满足人们多层次的需求；既做到便民利民， 又能提高居民的生活质量和城市的环境质量；既做到了社会资源的合理配置， 又按市场经济规律展开有序竞争。 邻里中心的服务功能有明确的量化指标和具体要求。它根据社区的实际情 l o 第2 章围内外城i 盯社区商、i k 集聚模式比较 况人性化地设置必备功能，使居民生活所需的服务项目门类齐全、配套完善。 根据市场需求设置功能，不仅满足不同层次居民的各种需求，也扩大了入驻商 家的盈利空问，增加了自身的经济和发展后劲。邻罩中心以较完善的商业组合 和优美的购物环境，在满足居民日常基本生活需求的基础上，更注重于为现代 人的个性化消费服务，营造宽松、闲暇的活动空问，创造高品质的入居环境， 推动了综合消费的发展，逐步发展成一种新型的商业服务业态。从整个社区居 住环境品质的保证而言，邻罩中心这种商业新业念成为生活社区重要的消费场 所是迟早的事情。 2 2 国内若干模式比较 国内的社区商业正处于逐步发展阶段，在模式上也j 下在向东西方发达国家 学习，各地发展水平参差不齐。东部发达地区的大中城市已经开始有了比较成 熟的社区商业集聚模式，但也有的仍然处于社区商业发展的最初阶段。 2 2 1 传统的城市社区商业集聚模式 传统的社区商业集聚模式是沿街式，这是中国城市很多规模不大的老社区 的商业集聚模式，一般沿街商铺多位于居民楼的底层，设数量不多、规模不大 的小店，只提供一些r 常的生活服务，如餐饮、理发、日常生活用品等。这类 社区商业没有明显的集聚效应，在大多数社区中存在，为大家所熟知。而且这 种社区商业由于商住混合，容易给居民生活造成一些影响，商家和居民可能会 因为水电、排烟、环境等问题产生纠纷。 2 2 2 现代城市社区商业集聚模式 东部的很多城市已经从发达国家学习了经验，出现了一些比较成熟的社区 商业，引进了邻里中心和社区商业中心等概念，现举几个例子。 2 2 2 1 苏州工业园区邻里中，b 苏州工业园区邻里中心发展有限公司成立于1 9 9 7 年1 1 月，是苏州工业园区 管理委员会直属国有独资企业。借鉴新加坡经验，苏州邻里中心采取连锁经营 第2 章国内外城市社区商业集聚模式比较 方式。它是一个自主经营、自负盈亏、产权明晰的经济实体，它的职责就是园 区的社区服务功能开发与物j l k 管理。历经1 0 多年发展，苏州邻翟中心已成功建 设运营了湖东、玲珑、新城、贵都、师惠、沁苑、翰林大厦7 座大厦，营业总面 积近1 4 万平方米。根据规划，苏州邻里中心最终将在园区内建成1 7 个营业网点， 把服务范围覆盖整个苏州工业园区。苏州邻里中心在苏州工业园区的开发建设 中发挥着三个作用：为园区居民提供配套的生活服务；成为社区商业服务的载 体；聚集商气人气，促进园区区域性繁荣。苏州邻里中心妥善地解决了城市居 民生活质量和城市环境中的若干实际问题，对经济社会发展和人群素质的提高 起到了根本的保障作用。 现在，苏州邻里中心在全国社区商业服务领域的领先地位已经得到业内一 致认可。2 0 0 5 年1 月，在北京召开的中国商业地产管理年会上当选“中国十大中 小型购物中心管理品牌”之一；2 0 0 6 年2 月，获得国家商务部认定的首批“全国 社区商业示范”称号，苏州邻里中心在商业服务中心运营和管理方面的多年探 索和经验得到了高度肯定。 2 2 2 2 上海浦东联洋国际新社区大拇指广场 联洋国际新社区地处浦东新区行政文化中心，是由上海联洋集团有限公司 牵头开发的大型高档生态、文化居住区，凭借其整体开发优势和全新规模理念， 荣获建设部颁发的“规划环境金奖”，成为上海最知名的社区之一。1 9 9 3 年， 联洋新社区j 下式启动开发，目前基本建成，规划户数1 6 力余户，居住人口4 8 万人，是目前上海规模最大、并拥有最优绿化及生态环境、文化气息浓郁的高 品质住宅社区。巨大的社区规模和较高的消费能力具备了商业集聚的基础和条 件，于是伴随着社区的建设，社区内的商业也逐步成熟起来，主要有大拇指商 业广场和在建的联洋广场，还设有五星级酒店。大拇指广场集聚了大型超市、 主题商场、休闲娱乐、艺术中心等业态，还收藏了美国流行艺术大师罗伯特印 第安纳的经典雕塑名作l o v e 及其他主题雕塑等中外艺术巨作，处处弥漫着 浓厚的艺术气息。以购物、美食、休闲、娱乐为特色的主题与多个主题广场融 为一体，真正满足“一站购物、一家休闲、一天逛街”的现代消费方式。虽然 联洋新社区的交通很方便，拥有地铁二号线，可以很便捷的到达市中心，但是， 这并不会影响社区中商业的经营。因为社区内的商业已经十分的全面和发达， 已经能够完全满足社区内居民的生活娱乐要求，居民可能不愿意花费更多的时 1 2 第2 章国内外城i 阿社【又：商业集聚模式比较 问和交通成本去f 苻中心的商业中心购物休闲，相反，便捷的交通可能会带来社 区外的购物人群。联洋新社区f 在实践现代化的“中央生活区”的概念，i i l l c l d 。 2 2 2 3 上海江桥嘉莲华商业广场 江桥镇隶属上海嘉定区，位于上海西郊，外环线以西一公罩，是嘉定区最 靠近上海市区的区域，是一个比较典型的城郊结合部，人流量较大。曹安公路 东西方向穿过江桥镇，路南是江桥老镇区，路北是江桥新镇一一华江居住区。 原有的镇区和新建的居住区共同形成了一个规模很大的居住社区。2 0 0 6 年，位 于新镇和曹安路之间的区域内，一个大型的购物中心一嘉莲华商业广场开始筹 建，购物中心是一栋主体三层局部五到六楼的商用楼，占地面积1 0 0 0 0 多平方米。 购物中心引进了国际零售业连锁巨头沃尔玛，以沃尔玛为龙头，其他一些特色 小店为补充。2 0 0 7 年1 0 月，位于主体二、三楼的沃尔玛购物广场首先开业，商 场营业面积约为1 8 万平方米，主营生鲜、食品、服装、家电等，并为顾客提供 超过5 0 0 个停车位。楼下的一些小店面也陆续开始招租，包括移动营业厅、餐饮、 手机卖场、美容美发、银行、服装等多种业态，大大方便了附近社区居民的购 物需求。广场内还有一个小型游乐园，供游客休憩，孩子玩耍。此外，沃尔玛 还有多条线路、多趟免费班车每天绕行江桥周边区域，拉拢客源。目前，嘉莲 华的招商还在进行中，而在它旁边的西面，一个新的购物中心- - - - 欧尚生活中心 正在建设中，江桥社区商业中心的雏形j 下在形成。 2 3 国内外集聚模式的对比分析 从上面两节的介绍中可以看出，国内外社区商业集聚模式有其相同的地方， 也有不同的地方，下面加以对比分析。 2 3 1 国内外集聚模式的特点对比 第一，从发展成熟度来说，国外的社区商业已经发展的非常成熟，规模比 较大，业态很全，欧美以购物中心形式为主，日本和新加坡以商业中心和邻里 中心的形式为主。而国内各城市的社区商业发展水平还处于参差不齐的状态， 社区底商占据了社区商业集聚模式的大多数，成规模的社区购物中心和商业中 第2 章国内外城市卒十区商业集聚模式比较 心还很少，只存在于少数大城市中，中小城市的社区商业大多处丁起步阶段。 第二，从占地面积来说，美国的社区购物中心占地面积都很大，因为美国 是人少地多的国家，而且他们的社区删例中心大多是建在城郊结合部，所以土 地成本相对较低，所以购物中心大都是占地面积巨大的一层建筑，而且由于美 国的家庭轿车普及，每个社区购物中心都预留了面积巨大的停车场。欧洲国家 的绝对土地面积和平均土地面积都小于美国，所以购物中心大多是多层的。而 同本和新加坡因为人均土地面积更为狭小，所以更强调社区商业的集中，占地 面积都相对较小。 第三，从辐射规模来说，欧美、r 本和新加坡因为社区商业规模较大，家 庭轿车普及量比较高，所以辐射范围一般都比较大，服务人口比较多，往往突 破社区范围，其中尤以美国为甚。国内城市的社区商业规模一般较小，而且在 家庭轿车普及和城市公共交通方面都落后于发达国家，除了少数大城市罩的典 型社区商业中心( 如上海联洋社区大拇指广场) ，其他的辐射规模和服务人口远 不及发达国家。 第四，从经营理念来说，国外发达国家的社区商业大都突破单纯满足居民 购物的层面，融休闲、娱乐等功能于一身，成为一个s h o p p i n gm a l l ，为社区居 民提供全方位的服务，使社区商业真j 下的融入到居民生活的各个层面中去。而 国内城市绝大多数社区的商业还没有达到这种程度，集聚的商业业态还处于为 居民提供日常生活用品和服务的低级阶段，建设社区s h o p p i n gm a l l 的理念还不 深入。 2 3 2 国内外社区商业集聚模式的关系 国外发达国家的经济发展水平高于我国，社区商业发展从硬件到软件都已 经很成熟，所以我们应该学习国外发达国家的先进经验，来发展我们自己的社 区商业。这方面成功的先例已经有苏州向新加坡学习建设的“邻里中心模式” 以及上海联洋社区向欧美学习建设的“大拇指”社区商业中心。除了我们自主 学习，还有国外对我们的主动影响。由于经济全球化及跨国公司的扩张，以沃 尔玛、家乐福为代表的零售连锁巨头越来越多的进入中国的大中城市，而且， 已经越来越多的涉足社区店的建设。事实上，沃尔玛和家乐福等超市连锁企业 在本土和其他国家的社区店建设已经非常成熟。现在，它们陆续的在中国的城 1 4 第2 章闺内外城市社区商业集聚模式比较 市中开设社区店，这一方面更大的扩张了它们的业务版图，另一方面，也促进 了中国城市以大型购物中心为主体的社区商业集聚模式的发展，例如上节中提 到的址钐的嘉莲华商业广场，就是以沃尔玛超市为主力店的社区购物中心。而 且江桥地处城郊结合部，这种社区商业集聚模式很像美国近郊的一些大型购物 中心。 中国本身经济发展水平和国外发达国家就有差距，国内各地区经济发展也 不平衡，每个地区都有其自己的地理、历史、交通等方面的特点，所以，我们 在社区商业建设的过程中，不能一味的照搬国外的模式，必须仔细分析各地区 的具体情况，看清优势和劣势，有目的、有步骤、有选择地学习国外的先进模 式。例如，国内一线大城市北京、上海、广州经济相对发达，人口密度高，可 以向欧美国家或者r 本的模式学习，二线中型城市可以学习新加坡的模式。 2 3 3 从比较中得到的启示 第一，社区商业的集聚建设要考虑人口规模的因素。对于不同规模的城市， 不同规模的社区，要建设与之规模相应的社区商业。 第二，社区商业集聚建设要考虑地价和人口密度的因素。对于城市中不同 地区的地价和人口密度要做出合理的度量，根据这两个因素确定是建设单层还 是多层的商业建筑。 第三，社区商业集聚建设要考虑交通及交通工具的发展。美国的社区商业 由于家庭轿车的普及有很大的辐射范围，国内城市社区商业集聚建设应该考虑 城市公共交通和私家车拥有量的发展趋势，据此确定社区商业集聚规模，预留 发展空间。 第四，社区商业集聚建设要考虑人民消费水平和习惯。要改变当前低级落 后的集聚方式和经营理念，推广社区s h o p p i n gm a l l 的概念，为居民提供全方位 的生活、休闲、娱乐服务。 第3 章城市社区商业集聚业态和模式分析 第3 章城市社区商业集聚业态和模式分析 社区商业是不同于传统商业的新型商业形式，有其独特的地理位置和目标 客户特性，所以有其自身的特点，列示如下： ( 1 ) 顾客属地性：来店顾客主要是社区居民； ( 2 ) 业种配套性：零售、餐饮、服务业等由社区需求形成业种配套性； ( 3 ) 消费同常性：社区商业的开店、闭店时间可以根据所在社区消费者的生 活需求快捷、便利性等特点而定，主要体现为提供同常便利性为主的消 费内容； ( 4 ) 邻里亲和性：由于社区居民和商业之间的邻早性而使得两者产生亲近、 熟悉感，更加增进服务的亲和性，使社区消费者对店铺产生信赖感； ( 5 ) 赢利稳定性：由于社区商业的商品结构、餐饮、服务业等定位是主要是 针对社区消费者设定的，其商业的经营赢利也呈稳定性； ( 6 ) 需求依赖性：由于社区商业是依所在区域社区居民需求的特性而定的， 社区或区域居民对其容易产生需求依赖性。 社区商业功能的实现有赖于各种业态的有效组合和有效的集聚模式，下面 进行详细分析。 3 1 城市社区商业集聚的业态配置 3 1 1 城市社区商业集聚业态简介 社区商业的功能主要是购物、休闲、餐饮以及综合服务，它的作用主要是 提供社区内和周边人群日常生活需要的商品和服务，同时根据社会经济的发展 和人们生活水平的提高，增加现代服务业的门类，发挥“家的延伸”作用，满 足现代人个性发展、创造自由生存空间的需求。社区商业的主要业念列示如下： 1 6 第3 章城市卒十区商业集聚业态和模式分析 表3 1 社区商业的主要经营业态 超市、大型超超市是开架售货，集中收款，满足社区消费者h 常生活需要的 市 零售业态。根据商品结构4 i f j ，可分为食品超市和综合超市。 大型超市是实际营业面积6 0 0 0 平方米以上，品种齐全，满足顾 客一次性购齐的零售业念。 餐饮店是指即h , f 力n 工制作、商品销售和服务性劳动等手段，向消费者 提供饮料、食品、菜肴、消费场所和设备的经营单位。包括各 种酒家、酒楼、饭店、饭馆、餐馆、面馆、早餐店、糕点店、 咖啡店、休闲吧、洒吧、烧烤店等。 便利店满足顾客便利性需求为主要目的的零售业念。商店营业面 积在1 0 0 平方米左右，商品结构以速成食品、饮料、小百货为 主，有及时消费性、小容量、应急性等特点。营业时i 、日j 一般较 长，甚至是2 4 小时营业，如罗森。 食杂店是以香烟、酒、饮料、休闲食品为主，独立传统的无明显品牌 形象的零售业态。 维修店是指社区内配备的家电维修、自行车摩托车修理、汽车维修服 务、修鞋、配钥匙等店铺。 洗染店从事洗衣、烫衣、染色、织补以及皮革衣物的清洗、上光等服 务项目的经营单位。 美容美发店美发：根据宾客头型、脸型、发质和要求，为其设计、剪修、 制作发型，提供肩部以上按摩及其相关服务。 美容：根据宾客的面型、皮肤特点和要求，运用多种美容技术、 器械和化妆品，为其提供真皮层以上的护肤美容、化妆美容及 其相关服务。 书店、音像店是指社区内配置的经营书籍、音像制品的经营单位。 家庭服务 是指提供家庭钟点工、家政服务、家庭护理等服务的机构。 照相馆提供照片拍摄、加工、扩印等服务的经营单位。 药店是指药品销售的场所，满足居民f 1 常保健