（产业经济学专业论文）上海中低价位商品房开发体系研究.pdf

摘要 上海中低价位商品房是由政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和 销售价格，为解决部分居民住房支付能力不足问题而建的具有保障性质的政策性 商品住房。它的运作和开发尚处于初始阶段，但在建设房地产市场和完善住房保 障制度等方面，己逐步显现其调控、支撑和促进社会稳定的作用。由于住房市场 失灵的存在，仅靠市场机制调节和配置资源是缺乏效率的，导致政府必须介入市 场，并提供公共住房。为了侵城镇中低收入居民能改善住房条件，完善住房保障 制度，加快上海郊区城镇建设，构建社会主义和谐社会，需要建立上海中低价位 商品房开发体系。 本文通过分析政策性商品房的内在含义及对发达国家和地区公共住房开发 政策的比较研究，结合我国的国情特点和上海房地产市场的发展背景，针对上海 中低价位商品房开发现状及开发过程中存在的问题，在开发环节上设计出中低价 位商品房开发机制；并建立中低价位商品房开发企业综合评价模型，在开发主体 上对房地产开发企业的综合评价进行实证研究。本文运用改进的主成分分析多 维偏好分析的线性规划( p c a l i n m a p ) 耦合模型，结合政策性商品房开发的 特点，建立中低价商品房开发企业预评价指标体系及其层次结构模型，以3 2 家 有代表性的房地产企业为例进行实证研究，找到房地产开发企业发展的关键因 素，使开发企业能有针对地克服自身发展的瓶颈，也为政府在项目招标时考察开 发企业提供决策依据，规范中低价商品房工程质量，构建起科学、合理中低价位 商品房开发体系。 关键词：中低价位商品房企业综合评价p c a l i n m a p 耦合模型 开发建设机制 v a b s t r a c t s h a n g h a il o w - p r i c ec o m m e r c i a lh o u s i n ga r ct h ep u b l i ch o u s i n gw h i c h 粥 p r o v i d e dp r e f e r e n t i a ld e v e l o p m e n tp u l i e y , s e ta l i m i tt ot h ec o n s t r u c t i o ns t a n d a r da n d s u p p l yo b j e c t t h e ya l ec o n s t r u c t e df o rr e s o l v i n gh a b i t a n c yp r o b l e m sb e c a u s eo ft h e i n s u f f i c i e n tp a y a b i l i t yo fs o m el o w e r - i n c o m es t r a t u m t h ed e v e l o p m e n to p e r a t i o no f s h a n g h a il o w - p r i c ec o m m e r c i a lh o u s i n gi s s t i l li ni n i t i a ls t a g e b u tt h e yb e g i n m a n i f e s t i n gt h ee f f e c t st h a tr e g u l a t i n g , p r o p p i n gu pa n dp r o m o t i n gs o c i a ls t a b i l i t yi n p r o m o t i n gt h ed e v e l o p m e n to fs h a n g h a ir e a le s t a t em a r k e ta n di m p r o v et h eh o u s i n g g u a r a n t e es y s t e m b e c a u s eo ft h eo u to fo r d e rm a r k e te x i s t e n c e , t h ea d j u s t i n ga n d d e p l o y i n gr e s o u l g ei nh o u s i n gb ym a r k e tm e c h a n i s mi st ob es h o r to fe f f i c i e n c y , s o g o v e r n m e n th a dt 0g e ti n v o l v e d i nm a r k e t p l a c ea n dp r o v i d e sp u b l i ch o u s i n g i no r d e r t om a k eu r b a nr e s i d e n t si nt h em i d d l ea n dl o w i n c o m er a n g e 啪i m p r o v eh o u s i n g c o n d i t i o na n dt h e i rh o u s i n gi n s u r a n c es y s t e m , a c c e l e r a t et h ec o n s t r u c t i o no fs h a n g h a i s u b u r b a na r e a , a n dd e v e l o ph a r m o n i o u ss o c i a l i s ms o c i e t y , s h a n g h a is h o u l db u i l da d e v e l o p m e n ta n dc o n s t r u c t i o ns y s t e mo f l o w e r - p r i c ec o m m e r c i a lr e s i d e n t i a lh o u s i n g t h i sp a p e re x p o u n d st h ei n h e r e n tm e a n i n go fp u b i ch o u s i n ga n dt h ep o l i c yo f t h e mi nd e v e l o p e dc o u n t r i e s a c c o r d i n gt on a t i o n a lc o n d i t i o n so fo u rc o u n t r ya n d s h a n g h a ir e a le s t a t em a r k e td e v e l o p m e n tb a c k g r o u n d ，t h i sp a p e ra n a l y z e st h ep r o b l e m i nt h ed e v e l o p i n gp r o c e s so fl o w p r i c ec o m m e r c i a lr e s i d e n t i a lh o u s i n g , d e s i g n s l o w - p r i c ec o m m e r c i a l r e s i d e n t i a l h o u s i n gd e v e l o p m e n tm e c h a n i s ma n db u i l d s e v a l u a t i o nm o d e lt oe s t i m a t et h eo v e r a l ls t r e n g t ho fd e v e l o p m e n te n t e r p r i s e s t h e p a p e ru s e si m p m v e dp c a - l i n m a pc o u p l i n gm o d e lt ob u i l dp r e - a p p r a i s i n gi n d e x s y s t e m a n ds t r u c t u r a lm o d e lo fl o w p r i c ec o m m e r c i a lr e s i d e n t i a lh o u s i n g d e v e l o p m e n te n t e r p r i s e s ，a n dt a k e st h i r t y - t w or e p r e s e n t a t i v er e a le s t a t ec o m p a n i e s i n t od e m o n s t r a t i o ns t u d i e si no r d e rt of l n dk e yf a c t o r si nr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s d e v e l o p m e n tp r o c e s s t h er e s e a r c hr e s u l tc a nm a k ed e v e l o p i n gc o m p a n i e so v e r c o m e t h e i rb o t t l e n e c ko f t h e i re x p a n d i n g , a n dp r o v i d eg o v e r n m e n tad e c i s i o n - m a k i n gb a s i s f o ri n s l , e c t i n gr e a le s t a t ec o m p a n i e ss oa st oi m p r o v ep u b l i ch o u s i n gb u i l d i n gm a s s a n db u i l dr a t i o n a la n df e a s i b l ep u b l i ch o u s i n gd e v e l o p m e n ta n dc o n s t r u c t i o ns y s t e m k e y w o r d s ：l o w - p r i c e c o m m e r c i a lr e s i d e n t i a lh o u s i n g t e i p f j ko v e r a l le v a l u a t i o n d e v e l o p m e n ta n dc o n s t r u c t i o nm e c h a n i s m p c a - l i n m a p c o u p l i n gm o d e l v i i 原创性声明 本人声明：所呈交的论文是本人在导师指导下进行的研究工作。 除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已发表 或撰写过的研究成果。参与同一工作的其他同志对本研究所做的任何 贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 签名：拉日期：竺晕兰： 本论文使用授权说明 本人完全了解上海大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学 校有权保留论文及送交论文复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可 以公布论文的全部或部分内容。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 签名：粗导师签名矗量量三z 日期乒生：皇： 1 1 研究背景 第一章绪论 本文来源于上海市课题上海中低价位商品房开发建设机制研究，主要针 对上海中低价位商品房的开发环节，以开发政策为主要研究对象，建立上海中低 价位商品房开发体系。上海中低价位商品房，包括配套商品房和中低价普通商品 房，是指政府提供政策优惠。限定建设标准、供应对象和销售价格，为解决部分 居民住房支付能力不足问题而建的具有保障性质的政策性商品住房。 近年来，市委、市政府从保持房地产市场持续健康发展，切实维护动迁居民 切身利益出发，提出以重大工程配套商品房建设为抓手，推进中低价位商品住宅 的建设，并把这项工作作为市政府的实事任务之一。为缓解中低价位商品房供不 应求的结构性矛盾，满足重大工程动迁居民的居住需要，上海从2 0 0 2 年l o 月启 动建设首批1 0 0 万平方米重大工程配套商品房，按照“高起点规划、高水平设计、 高质量施工、高标准管理”的要求开发。至2 0 0 3 年底，共开工重大工程配套商 品房2 5 0 万平方米，竣工1 0 1 9 万平方米；约1 3 万多套房源陆续供应给轨道交 通、城市绿地、中环线建设、清江两岸开发等重大工程动迁居民，在一定程度上 缓解了动迁居民和城市中低收入人群购房难的局面。2 0 0 4 年，上海市政府又启 动了“三年建设计划”，将全市中低价商品住宅建设规模由2 0 0 2 年的1 0 0 万平方 米增加至3 0 0 万平方米，即连续3 年、每年建设3 0 0 万平方米中低价商品住宅。 其中，既有全市统一规划建设的中低价“四高”示范居住区和企业认定项目，也 有各区挖掘潜力，积极开发的区属项目。至2 0 0 4 年底，全年建成配套商品房3 0 5 万平方米，新开工配套商品房3 5 1 万平方米。2 0 0 5 年，在每年建设3 0 0 万配套 商品房的基础上，上海市政府又提出了建设两个“1 0 0 0 万”的任务目标。 上海中低价位商品房工程的开发尚处于初始阶段，以往与其相类似的有经济 适用房等。社会住宅”工程。自从工程启动以来，取得了很大的成就，解决了许 多中低收入家庭的住房问题，但同时在其运作的过程中也出现各种问题，还没有 形成合理、科学的开发体系。 本文正是在这样的背景下，通过对发达国家公共住房政策的比较研究，结合 中国国情和上海中低价位商品房开发基本情况，综合运用福利经济学、公共经济 学、城市规划学、社会学、统计学和数学等学科的知识，在对上海中低价位商品 房开发过程中潜在或现存的问题进行分析研究的基础上，设计出上海中低价位商 品房开发机制，并对中低价商品房开发企业进行预评价模型研究，从而构建起上 海中低价位商品房开发体系。 1 2 研究目的和意义 为了合理调节上海房地产市场住房供应结构，改善城镇中低收入家庭居住环 境，本文对上海中低价位商品房开发进行系统的研究。通过分析中低价位商品房 对上海房地产市场的作用及其影响，深入探讨中低价位商品房开发运作中的现存 或隐性问题并提出相应的对策建议，不仅为政府调控全市房地产业结构、引导行 业健康发展方面的决策作参考，对现行上海中低价商品房开发政策进行补充和完 善，也为其他城市政策性商品房开发提供示范。通过建立中低价商品房开发企业 预评价模型，对房地产开发企业进行全面的综合评价，以达到规范工程开发企业 队伍，提高中低价商品房开发工程质量的目的。 构建中低价位商品房开发体系，有利于建立多层次住房供应模式，加强上海 住房社会保障制度的建设，促进住宅与房地产业以及国民经济的持续健康快速发 展，是适应社会主义市场经济体制和我国国情的需要。建立健全的住房保障制度， 关系到国计民生，关系到百姓安居乐业。党的十六届四中全会提出构建社会主义 和谐社会的目标，无论从社会主义本质的含义，还是从促进社会稳定，缩小贫富 差距，实现全社会的公平来看，中低价商品房开发政策都是“消除两极分化，达 到共同富裕”在解决住房问题中的具体运用，具有很强的现实意义。 构建中低价位商品房开发体系，还有利于加快上海郊区城镇建设，推动城镇 产业发展，对郊区产业基地的发展形成新的经济增长环境；有利于改善城市中心 的土地利用结构，提高土地资源的附加价值，吸纳市中心密集人口，调整城市人 口分布结构，在土地资源利用、社会效益和经济效益等方面都具有重要意义。 1 3 国内外研究概况 上海中低价位商品房和国外在二次世界大战之后建造的公共住房、我国现阶 2 段的经济适用房有很大程度上的相似性，都属于住房保障的范畴。在公共住房政 策方面，国内外的有关专家和学者也进行了不少研究，他们的研究对上海中低价 位商品房政策的实施和完善具有重要的借鉴意义和参考作用。 1 3 1 国外研究概况 在国外，由于发达国家的市场经济模式各有千秋，因此各国在经济政策和社 会政策方面的侧重点也有所不同，关于公共住房政策的研究还缺乏系统性。西方 学者的研究或以完善本国的住房制度为对象，或以某些发展中国家的住房改革为 重点，如德国法兰克福市场经济与政策研究所的w h a m m 的一些研究成果，都 是以德国东部或东欧国家在经济体制转变过程中住房制度的改革为重点。 2 0 世纪中期以来，各国的公共住房经历了不同的发展历程，或起源于战后 重建、灾难救助，或起源于重振经济、解决失业人口居住问题。在这段时间，美 国、英国等国家在公共住房方面的研究较多。另外，在1 9 6 0 至1 9 7 0 年代，瑞典 等欧溯国家在这方面也作了重要贡献。2 0 世纪9 0 年代后，欧美国家先后建立起 福利资本主义国家，公共住房政策已经成为福利国家社会保障政策的一部分。在 住房政策的最新研究中，西方学者先对福利国家进行分类，然后研究福利国家类 型与住房政策的关系。安德森( g o s t a e s p i n g - a n d e r s o n ，1 9 9 0 ) 通过对1 8 个国家 社会政策的分析，提出了三种福利国家的基本模式，即福利国家分类模型；巴洛 和邓肯( b a r l o wj a m e s ，d u n c a ns i m o n ，1 9 9 4 ) 对安德森的分类法进行补充，还 提出了福利国家类型与住房产权类型的匹配关系；巴洛和邓肯、哈劳( h a r l o e ， 1 9 9 5 ) 在福利国家住房供应方式等方面作了深入研究，巴尔辛( b l c h i n ，1 9 9 6 ) 、 克曼尼( k e m e n y ，1 9 9 5 ) 把福利国家模型与住房产权类型相结合，提出了两类 出租住房系统的住房政策分析模型，对福利国家住房产权结构进行全面分析研 究。 1 3 2 国内研究概况 自中国住房制度改革以来，国内学者越来越重视其他国家和地区在解决住房 问题方面的经验，对国际公共住房政策在理论上进行了探索，对我国经济适用房 政策、公共住房政策的实施现状及问题也进行了深入研究。很多学者从不同的理 3 论角度出发，对现行公共住房政策作全面的分析。 姚玲珍( 2 0 0 3 ) 通过对主要发达国家公共住房政策的比较，在具体分析上海 居民收入分配情况及上海居民居住水平的基础上，提出了租金补贴是住房公共政 策的最佳工具。王欢( 2 0 0 6 ) 结合我国国情和公共住房实施现状，提出了我国公 共住房政策模式，即以商品化兼福利政策模式作为根本模式，以开发经济适用房 和提供廉租房为基本路径，地方政府在公共住房供给中起主导作用。 严雪峰( 2 0 0 4 ) 从经济学角度对北京市经济适用房规划选址、住房模式和政 策的经济分析，认为经济适用房的开发模式应该是政府委托开发商开发，但需要 增大调控和监管的力度。袁永坤( 2 0 0 6 ) 对西安市的经济适用房的发展战略模式 提出具体构想，从经济适用房未来开发模式、供给模式、制定并降低价格和政策 改进四方面解决西安市经济适用房供需差异的矛盾。 尽管众多学者、专家从不同的理论视角对现行政策性商品房政策进行研究分 析，但与实际情况相联系的个案研究较少。各省市的一些课题或研究项目结合本 地实际，但基本上针对一些存在的问题，作政策具体实施的改正，缺乏理论的支 撑。而且上海中低价商品房与经济适用房不完全相同，不能简单地套用其他国家 或国内其他城市的开发政策，因此很有研究的必要。 1 4 研究方法和研究内容框架 本文在对中低价位商品房进行研究的过程中，运用了多种分析研究方法：一 是运用理论与实际相结合的方法，系统论述中低价商品房的定义、性质，分析中 低价商品房开发的理论基础及开发政策实施过程中出现的问题等等，以提出有效 对策建议。二是运用定性分析与定量分析相结合的方法；在定性分析中低价位商 品房开发政策的同时，通过图表和数据定量分析上海中低价商品房开发背景和发 展现状。三是运用规范分析与实证分析相结合的方法；在设计开发机制、开发体 系的过程中，运用数学模型对房地产开发企业综合评价进行实证研究。 本文的核心在于构建科学、合理中低价位商品房开发体系。文章首先进行理 论研究，阐述住房问题、公共住房等相关知识，比较研究发达国家和地区公共住 房开发政策，结合我国的国情特点和城市建设、房地产市场的实际情况，有选择 地将研究成果运用到开发机制的设计中，对开发中低价位商品房进行经济学探 4 讨，建立起完整的理论框架。在理论研究的同时，本文对上海中低价位商品房市 场发展状况进行研究分析。在充分的经济分析、市场观察和政策研究的基础上， 针对目前中低价商品房配套滞后、开发商队伍参差不齐、资金链脆弱和利益补偿 制度缺乏等问题，设计上海中低价位商品房开发机制，建立中低价位商品房开发 企业综合评价模型，对房地产开发企业的综合评价进行实证研究，最后对开发体 系进行总结，并提出一些建议。具体思路框架如图所示。 ； l 上海中低价位商品房开发体 中低价商品房开发企业 一综合评价研究 ? ：开发环节 ? 、- j i ：。 i ，+ 1 ，j ，：开发主体i 、 ，? ； 图1 1 论文框架图 本文试图从以下几个方面进行创新：一是选题，上海中低价位商品房是当前 社会关注的热点之一，也是房地产界研究的焦点，然而目前还暂无系统研究成果。 二是理论基础创新，笔者试图对中低价位商品房政策出台的理论基础背景进行系 统论述和梳理，诸如从市场失灵与政府干预理论等进行论证。三是研究内容创新， 笔者在进一步完善上海中低价位商品房开发政策和建议方面提出了一些创新设 想，比如循环开发机制，互补开发机制等；并结合中低价位商品房开发的特点， 设计出政策性商品房开发企业预评价指标体系，运用p c a l i n m a p 耦合模型对 开发企业进行综合评价，为规范中低价商品房开发企业队伍质量提供决策依据， 5 并得到了满意的结果。 6 第二章中低价位商品房的相关概念及理论基础 2 1 基本概念 衣、食、住是人类生存的基本需求。住房作为居民生活的基本消费资料，是 人类生存和发展所必需的基本要素之一，是人们安居乐业和社会稳定的关键所 在。解决居民住房的根本问题，对任何国家来说都是一个重大的社会经济问题。 2 1 1 住房问题 住房具有不可移动性、耐用性和异质性等自然属性。同时它的社会属性是商 品。住房不仅具有商品本身的特性，更是具有社会保障性质的特殊商品。综观世 界各个国家和地区的住房，没有一个国家的住房是纯商品性的，政府必然对部分 低收入者提供福利性质的住房，只是比例的高低不同而已。也没有一个国家的住 房是纯福利性质的，政府都或多或少地向居民回收一部分住房费用。 经济学认为，从广义上讲，任何商品都是短缺的，因为人类的需求欲望是无 限的。住房作为一种商品，必然也面临短缺的矛盾，于是产生了住房问题。 住房问题，通常是指住房缺乏或不足，即社会中没有住房或者住房困难的现 象。【2 ”从住房的空间分布和聚集形态角度讲，住房问题主要指城市的住房问题， 尤其是人口集中的大中城市的住房问题，住房建设己从住房本身的建设扩展为城 市土地开发、交通、城市基础设施和住宅区配套设施等综合开发建设。 从住宅供应的对象和需求主体的角度看，住房问题主要是指中低收入阶层的 住房问题。广义地说，中低收入阶层是个统计概念，即收入所得在国家或城市收 入平均数以下的居民阶层，包括低收入阶层和中等以下收入阶层。这种意义上的 中低收入阶层绝对存在于各个国家或城市。狭义地说，住房政策意义上的中低收 入阶层是指政府根据社会各个阶层收入水平与房价( 房租) 水平的相对状况，采 取一定的手段和方式，以达到收入再分配的目的，帮助其实现住房权利的政策目 标群。【2 2 l 从这个意义上讲，住房问题表现为社会公平问题。 住房问题的产生有很多方面的原因。恩格斯在论住宅问题中的精辟论述 7 表明，住宅缺乏现象是大工业迅速发展的产物，是城市化进程的副产品。目前， 城市化进程正在全世界范围内进行，很多国家也因此而遭遇新的住房问题。我国 城市化进程起步较晚，住房问题正逐渐显现出来。此外，人口快速增长也是住房 问题产生的原因之一。发展中国家的人口增长速度过快，也加剧了住房问题的产 生。 从本质上说，住房问题从质量和数量两个方面反映了人们对基本居住需求的 满足状况。在住房分配和供应的市场化体系中，即把住房作为商品来租、售的条 件下，人们对于住房质量和数量的满足程度取决于其对住房的支付能力。因此， 住宅的价格和居民的支付能力是住房问题的核心。 2 1 2 公共住房 住房问题的核心是居民住房消费支付能力的不足，许多中低收入家庭买不起 具有适宜条件的商品住宅。在解决中低收入家庭住房的问题上，市场机制是失灵 的，单纯依靠市场机制来调节住房的发展是远远不够的。政府有责任通过直接或 间接的参与，来帮助这些家庭获得与社会发展水平相当的住房条件，这是政府干 预住房市场的主要起因。 狭义地讲，政府干预住房市场，于是产生了公共住房。1 9 3 1 年，美国召开 了第一次全国住宅会议，政府决定介入住房问题，当时的美国总统胡佛在会上的 报告中讲：“没有什么东西比住宅更能为谋求人们幸福和社会安定做出贡献。”这 句话将住宅提到了为人民谋幸福的高度，可以说是对多年来，许多西方国家的政 治家、经济学家论述住宅问题基本理念的一个新概括和总代表。【2 3 1 狭义的公共住房是由政府大规模投资建造的出租住房，如欧洲国家在两次世 界大战后大规模建设的出租给居民居住的住房。广义的公共住房包括以政府为 主、民间住房合作社部分参与建造的“工人住房”和“低收入者住房”；以民间 非营利住房机构为主、由政府提供一定补贴、仅针对“社会福利家庭”的“社会 住房”。 根据目前通行的看法，对公共住房可以大致作如下定义：公共住房是为了实 现社会公平，为了解决居民特别是中低收入阶层居民的住房问题，由政府直接投 资建造或由政府以一定方式对建房机构提供补助、由建房机构建设，并以较低价 s 格或租金向中、低收入家庭进行出售或出租的住房。 许多国家，无论是发达国家( 地区) 还是发展中国家( 地区) ，都有公共住 房的建设。如英国由地方政府投资建设、主要针对工人阶级的市( 郡) 议会住宅 以及由住房协会投资建造并接受政府补贴的合作住宅，美国联邦政府建造的公共 住房，瑞典政府建造的公共住房和合作住宅，日本政府建造的公营住宅和公团住 宅，新加坡住房发展局建造的公共组屋，以及香港房屋委员会建造的公屋( 包括 廉租屋和住宅) 等等。 公共住房是城市发展的一项重要政策。对于发达国家而言，公共住房通常作 为调节收入差距的二次分配的手段；而对于发展中国家而言，除了用公共住房政 策保持贫富平衡以外，还缓解由于城市化快速发展所引发的住房供求矛盾。 从公共住房的定义中，可以看出其具有如下基本特性： 1 政府的干预性 公共住房主要是由政府投资或政府补贴建设的。这是政府为体现公平原则， 缩小贫富差距，以实物形式进行社会再分配的一种方式，其开发、建设、消费和 管理的过程中，都有政府的介入。 2 需求对象的有限性 从住宅需求者的角度来说，公共住房主要供应给中低收入阶层。“中低收入 阶层”，通常指收入水平在全社会收入水平中较低的阶层。 3 经营目的的非营利性 公共住房的建设和经营的基本原则是回收成本、不以营利为目的。在实际运 行中，往往还存在亏损，需要政府的财政补贴。 4 分配标准的复杂性 公共住房的分配主要以家庭收入、家庭入口规模、家庭特征和己有资产及其 居住状况为主要依据，形成分配和轮候排队系统。这一过程远比居民通过自身的 努力进行购房要复杂。 5 价格的低廉性 公共住房既包括低于市场价出售并对转售有限制的政府投资或补贴建设的 住房，也包括以低于市场租金出租的政府投资和补贴的住房。因此，从价格机制 看，公共住房是指低于市场价格租售的住宅，其差价主要源于政府在土地供应、 9 房租和税收等方面的政策性补贴。 2 1 3 中低价位商品房 从广义上讲，中低价位商品房主要是指销售单价低于新增商品住宅销售平均 单价的住宅，既包括政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格的 政策性商品房，也包括开发商建造的纯市场化运作的普通商品房。从2 0 0 5 年上 海商品住宅销售的均价来看，中低价位商品房是指低于6 7 0 07 r , 平方米的商品住 宅。这些住宅主要分布在上海中外环线之间和外环线之外。 狭义的中低价位商品房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象 和销售价格，为解决部分居民住房支付能力不足问题而建的具有保障性质的政策 性商品住房，其供应对象是有条件的，它类似于经济适用房、公共住房。上海中 低价位商品房包括配套商品房和中低价普通商品房。其中，配套商品房供应对象 是市政重大工程、重点旧区改造等建设项目的被拆迁居民；中低价普通商品房的 供应对象是除符合享受配套商品房条件以外的上海市中低收入家庭。 本文研究的主要是指狭义概念上的中低价位商品房，即政策性商品房，以 2 0 0 5 年上海。两个一千万工程”为研究出发点，对其它中低价位商品房的开发 建设亦有借鉴作用。 中低价位商品房是一种特殊的住房，一方面它有一般住房的自然属性、经济 属性和社会属性。根据商品的定义，商品是用来交换的劳动产品，具有使用价值 和价值，价值用价格来表示。中低价商品房作为一种特殊的住房，虽然在其开发 建设和消费过程中，都有政府的介入，但并不影响其作为商品的特性，因为它也 是劳动产品，也是用价格来代表价值，只是政府限制了利润率。 另一方面，中低价位商品房又具有不同于其他类型住房的特点，即政策性和 保障性。该类住房是为解决部分居民对住房支付能力不足问题而建的普通住房， 采取减免有关税费、控制利润等政策措施，减少建设成本，降低房价，并限定其 上市交易。如，在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，该类商品房方可 按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与中低价位商品 房差价的一定比例向政府交纳收益。购买人以市场价出售该类商品房后，不得再 购买。 1 0 上海中低价位商品房类似于国内经济适用房，与日本的“公营住宅”和“公 团住宅”，新加坡的“公共组屋”，德国的“福利住房”等相似，在性质上都属于 公共住房，因而也具有公共住房的基本特性。但中低价位商品房与经济适用房在 开发的优惠条件上略有不同：如经济适用房建设用地实行行政划拨方式供应，免 交土地出让金；而上海中低价位商品房并不减免地价。中低价位商品房与其他类 型公共住房的开发政策不尽相同，因此研究其开发体系很有必要。 2 2 中低价位商品房开发的经济学研究 2 2 1 福利经济学的基本概念 福利经济学是西方经济学从福利观点或最大化原则出发对经济体系的运行 予以社会评价的经济学，它是用于分析、评判现实经济状况的合意性的理论和实 证分析工具。福利经济学以j 边沁的功利主义原则为哲学基础，v 。帕累托的 “最优状态”和a 马歇尔的“消费者剩余”概念是福利经济学的重要分析工具。 福利经济学使人们能够理性地考察不同经济状态下社会福利的增减变动，以 说明现实经济政策或经济制度是否合意。福利经济学中最重要的一条标准是“帕 累托最优标准”，其含义是如果任何一个改变都不能使一个人的境况变好、同时 又不使别人的境况变坏。此时的临界状态可称为帕累托最优状态 ( p a r e t o - o p t i m a l i t y ) 。 福利经济学的产生标志是1 9 2 0 年庇古发表的福利经济学。2 0 世纪3 0 5 0 年代，西方经济学在批判和吸收庇古的旧福利经济学的基础上形成了新福利经济 学，其要点是： 1 以帕累托序数效用论为基础。既认为个人效用只可测出强弱，社会福利 状态的最优是以每个人各自的状态在原有基础上、在不损害别人的条件下都不能 再增进为标准。 2 创建社会福利函数，指出帕累托最优是社会福利最大化的必要条件而不 是充分条件，要达到“最大福利”，还必须满足收入分配的合理性。 3 提出社会补偿原则，认为社会政策变动后必然导致社会成员有的受益， 有的受损，而社会福利总量是增进还是减少了，取决于受益的人可否补偿受损的 人以后还有剩余。 福利经济学认为，在完全竞争市场的经济体系中，如果存在着竞争性均衡， 那么这种均衡状态就是帕累托最优状态( 福利经济学第一定理) ；从任何一个社 会公认的公平的资源初始状态出发，要达到帕累托最优状态，都须借助竞争性市 场机制实现( 福利经济学第二定理) 。 福利经济学第一定理表明市场经济的合意性，说明市场经济在合乎帕累托法 则前提下，是运行成本比较低廉的经济体制。福利经济学第二定理表明，分配可 以和帕累托效率分开考虑，从任何一个初始分配点出发，经济自由交换都可以达 到帕累托效率点，这为分析收入的再分配提供了可能。公共住房的开发和供应也 是对收入再分配的一种形式，福利经济学第一、二定理为中低价位商品房开发提 供了经济学基础。 2 2 2 市场失灵与政府干预理论 福利经济学基本定理的满足，需要很严格的前提条件。这些前提条件包括以 下几个方面： 1 经济信息完全充分和对称的假设 2 充分竞争市场的假设 3 规模报酬不变或递减的假设 4 不存在外部效应和公共物品 5 交易成本忽略不计的假设 6 经济当事人完全理性的假设 这些假设在现实中是很难完全成立的。对于福利经济学基本定理前提条件失 真导致的福利经济学基本定理失效的情形，经济学家称之为“市场失灵”( m a r k e t f a i l u r e ) 。这为政府出面干预提供了有力的依据。 由于房地产业和住宅产品本身的特殊性，住房市场存在许多失灵因素。如住 宅产品交易中买卖双方信息不对称。消费者对于产品工程质量、市场价格水平、 材质品种等知识和信息量都远不及开发商和代理公司丰富。在这种信息不对称下 的交易会产生市场失灵。 同时，住房市场不是完全竞争市场。由于住宅固有的特性，如不可移动性、 1 2 多样性、耐用性和异质性等，决定了住宅市场属于经济学上所规定的非同质商品 的“产品差异市场”，是一个垄断竞争性市场。这意味不存在一个单独的住房市 场，而是多种不相同又相互关联的市场和次级市场。因此，物业价格高于市场竞 争均衡的可能性比较大，没有单一的均衡价格。诸多前提条件的不满足，使得住 房产品的市场失灵，仅靠市场调节和配置缺乏效率，导致政府必须介入市场。开 发中低价商品房的主要目的就是要通过政府资助，不以损害高收入者的福利方式 来改善中低收入者的居住条件。 类似政策性商品房开发这种住房公共政策，本应就是政府的职能。关于政府 的基本职能，世界银行在其1 9 9 7 年的发展报告变革世界中的政府中认为政 府的基本职能应为：确立法律基础；保持一个未被破坏的政策环境，包括宏观经 济的稳定；投资于基本的社会服务和社会基础设施；保护弱势群体；保护环境。 从中可以看出，提供公共产品和保障功能是政府的基本职能之一，而住房问题正 是兼具以上双重性质的公共问题。住房具有的社会性和政策性，主要表现在许多 家庭特别是中低收入家庭，不可能通过市场来解决其自身的住房问题，而需要政 府的介入和帮助。 2 2 3 政府失灵的存在 政府对住房市场的干预是市场发展的必要条件。但是政府干预并不是万能 的，也存在一定的局限性，同样存在着“政府失灵”的可能性。由于政府本身固 有的特性，使政府干预不能成为解决住房问题的必然或唯一手段。导致政府失灵 的根源主要有： ( 1 ) 政府干预的公正性并非必然。政府干预的一个前提条件是它应该作为 社会公共利益的化身对市场运行进行公正无私的调控。但事实上政府制定的政策 往往体现了社会中的既得利益。在资本主义国家的“金元”政治中，政府机构谋 求内部私利而非公共利益的所谓“内在效应”( i n t e m a l i t i e s ) 现象不乏存在。在社 会主义国家，在理论上也不能完全排除政府机构的“内在效应”可能性。政府部 门这种追求私利的“内在效应”必然极大地影响政府干预下的资源配置的优化， 这是政府失灵的一个重要根源。 ( 2 ) 政府干预市场受财政能力和社会经济发展水平的限制。各国国情不同， 福利水平和政府干预市场的程度都有差异。即使是以福利先进国著称的瑞典、荷 兰等国，近年来都对原有住房政策作了新的调整，减少了政府支出。世界上许多 国家干预住房市场的经验、教训值得借鉴探讨，但更重要的是政府应根据国情制 定出合理的住房市场干预政策。同时，政府干预不应限制市场机制发挥作用，而 是在市场机制无法充分发挥作用的情况下指导市场行为。 ( 3 ) 政府某些干预行为的效率较低。与市场机制不同，政府干预具有不以 直接盈利为目的公共性。政府作为一个具有自身利益的带有垄断色彩的社会组 织，在缺乏有效监督的情况下，容易丧失对效率、效益的追求。政府干预行为还 需要具有高度的协调性。政府实施调控的组织体系是由众多机构或部门构成的， 这些机构部门间的职权划分、协调配合等，都影响着政府干预行为的效率。 ( 4 ) 政府失灵还常源于决策实施结果的不确定性。政府对经济活动的干预， 是一个复杂的决策过程。由于市场信息是在无数分散的个体行为者之间发生和传 递，政府往往会面临信息不完全的矛盾，使政府的决策难以产生预期的效果。政 策实旎还存在时滞性和不确定性。根据理性预期学派的“政策无效论”，被调节 者如果洞悉了政府实施政策的真正意图，就有可能做出相应的对策，而这些都可 能使政府干预失去作用。 由于政府干预存在局限性，如果成为替代市场的主导力量，很难取得理想效 果，但客观存在的市场失灵又需要政府的积极干预。因此，政府干预应在市场对 资源配置起基础性作用的前提下发挥作用，实现与市场机制的最优组合，即经济 学家所推崇的“凸性组合”。政府失灵的存在，从经济学的理论上说明，政策性 商品房的覆盖面不宜过宽，只能成为房地产市场的补充，而不应成为市场的主体。 2 2 ，4 效率与公平理论 政府干预住房市场的出发点有两个：第一个是优化社会资源的配置，政府的 职责是弥补市场不足、纠正市场失灵；第二个是实现社会公平，政府要制定适宜 的住房政策，以便资助社会上收入较低的人群，使他们能够安居乐业，从而实现 社会的稳定和经济的持续发展。在社会收入分配中存在着公平与效率的矛盾，社 会收入分配一方面要求实现各成员收入分配平等，避免贫富差距过大、社会矛盾 激化，另一方面要求实现资源的有效配置和充分利用，提高社会成员的生产积极 1 4 性。在社会主义条件下，效率与公平的矛盾是可以协调的，实现效率与公平的统 一，是社会主义发展的内在需要。 政府干预住房市场，一方面要把提高效率放在首位，就要实现住房货币化分 配，使有限的土地资源得到有效配置和充分利用；另一方面要防止两极分化，兼 顾公平，就要通过政策性商品房政策来解决占我国人口绝大多数的中低收入者的 住房问题，构成住房保障体系的核心环节，实现绝大多数人的利益，从而有利于 社会的稳定，为宏观经济的进一步发展提供一个良好的环境。 2 3 各国家和地区的公共住房开发政策比较 制定公共住房政策以保障中低收入阶层的住房权益，是世界各国政府面临的 共同问题，但在公共住房政策模式的设计、选择上，不同国家由于市场经济类型、 住房制度、经济发展水平等国情的不同而具有不同的特点、做法和经验。本节从 各国公共住房开发的参与主体、住房发展计划和金融扶持政策方面，对各国家和 地区公共住房开发政策进行比较研究。 2 3 1 公共住房发展计划比较 发展计划性是政府住房政策的显著特征。各国的住房计划一般是针对社会的 住房状况，按照国家住房发展总目标或阶段性目标制定的，大体可以分为与国家 经济的年度周期发展计划相适应的“年度周期计划”和以解决特定社会阶层住房 问题为目标的“目标设定计划”，其中日本和新加坡的“五年计划”最为典型。 为了缓解住房短缺压力，日本确定了住房政策的总目标为：与国民经济发展 阶段相适应，与家庭构成以及居住区域的特性相适应，为全体国民提供居住环境 良好的住宅。为了实现该目标，日本政府制定了相应的“五年计划”，该计划迅 速缓解了日本战后住房短缺的问题后，日本政府适时调整计划，着力于提高居民 住房质量，对日本住宅建设起到了至关重要的作用。 新加坡住房计划的基本目标是“使全民都有使他们引以为豪的住房”。新加 坡建屋发展局的“居者有其屋”政策目标和组屋政策，充分反映出新加坡住房政 策的广泛性。并以此为框架制定了“五年建房计划”。其中组屋政策成功的关键 是政府专门拨出国有土地和适当征用私有土地供房屋发展局使用，还为其提供信 贷资金。同时，组屋分配政策、建筑材料供应、承包体系等都促使房屋发展局和 组屋政策得以成功。 2 3 2 公共住房开发主体比较 各国都普遍形成了市场调节和社会保障双重机制并存的住房体制。除了政府 机构外，各国的开发商、私人团体、官方和半官方机构等都或多或少地参与公共 住房开发。 美国公共住房的开发主体主要是政府和开发商。公共住房的来源有政府直接 建房和政府补贴开发商建房两种。地方政府获得建造、拥有和经营公共住房的权 利。从7 0 年代开始，政府减少了直接建房的做法，转而支持私人机构开发廉价 住房。对于开发商按政府标准兴建、经营廉价住房，政府减免相关税费，提供贴 息贷款，提供低价公有土地，用于降低成本。 在德国，公共住房的开发主体相当多元化。德国联邦政府、开发商、非营利 性的公房公司、住房合作社和私人等都参与公共住房的建设。一方面，政府直接 投资建造公共住房。另一方面，营利性和非营利性的开发商都从事公共住房建设。 非营利性团体包括地方政府所有的公房公司及居民自己组织的住房合作社。同 时，德国政府通过发放无息或低息贷款方式，采用住房储蓄方式，鼓励私人建房。 公共住房的开发建设涉及财政、金融、税务、土地、规划等多方面的问题， 因此一些国家设立专门管理机构，整体负责开发工作。例如：日本公共住房开发 和经营主体是中央政府建设省所属的住宅整备公团和地方政府住宅局。其中，住 宅整备公团负责提供中等收入家庭的住房，地方政府的住宅局负责提供低收入 者、单亲家庭及有特殊困难的家庭和个入的住房。在新加坡，房屋发展局直接负 责公共住房的开发和建设的管理。它的基本职能包括实施政府确定的建屋计划、 征用土地、拆迁旧屋、规划设计住宅区、策划基础设施建设、安排承包商承建房 屋，以及负责公共住房的出租、出售和管理。 2 3 3 公共住房开发的金融扶持政策比较 从国际经验来看，凡是住房问题解决比较好的国家必定有着完善的住房金融 政策和金融机构。各国的房地产金融政策模式不尽相