（产业经济学专业论文）反向抵押贷款中的物权问题研究.pdf

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借鉴发达国家和地区的住房反向抵押贷款政策可有效弥补我国养老保险体 系的不足。但是由于我国施行的是城镇土地国家所有，农村土地集体所有的土地 制度，同时政府为缓解住房供求矛盾还推行了经济适用房、小产权房等政策，给这 种养老保险方式的施行带来了阻碍。类比分析之后引出为什么我们不能照搬欧 美国家的开展模式，而要借鉴香港的土地管理制度以达到解决我国物权问题的 目的。 本文最后在现状分析以及类比分析的基础上，针对上文分析的各类产权房 的物权问题分别提出治理的意见和建议。希望为解决反向抵押贷款的物权问题 t 助。 a b s t r a c t t h ea g i n gp o p u l a t i o n ，c o u p l e dw i t ht h ei m p e r f e c ts o c i a ls e c u r i t ys y s t e mm a d e t h es o c i a ls e c u r i t yc o v e r a g ea n dt h el e v e lo f p r o t e c t i o na tal o wl e v e l ，a n dp u ts o c i a l s e c u r i t y c o s t so nt h em i d d l ec l a s s t h i sr e s u l t a f f e c t e dt h es o c i o e c o n o m i c d e v e l o p m e n ta n dp e o p l e sl i v e l i h o o d s oh o wt oe f f e c t i v e l yp r e s e r v et h eo l da n dt o e n s u r et h e i rq u a l i t yo fl i f eh a v eb e c o m et h ek e yt os o l v es o c i a lp r o b l e m s r e f e r e n c e t ot h ee x p e r i e n c eo fd e v e l o p e dc o u n t r i e s ，r e v e r s em o r t g a g e sw i l lb ea ne f f e c t i v e s o l u t i o nt ot h i ss i t u a t i o n h o w e v e r , t h er e v e r s em o r t g a g el o a nh a sn o tb e e nc a r r i e do u tc o m p l e t e l yd u et o v a r i o u sa s p e c t so ft h ec o n s t r a i n t s t h e r ei saw i d e r a n g eo fi s s u e ss u c ha sl e g a li s s u e s ， t e c h n i c a li s s u e sa n ds oo n , a n di na l lo ft h e c o n s t r a i n i n gf a c t o r sp r o p e r t yr i g h t sa r e t h em o s ti m p o r t a n tf a c t o r s p r o p e r t yr i g h t si s s u e si sr e l a t e dt o h o u s i n gp r i c i n g , s e c o n d a r yc i r c u l a t i o na n de v e nt h em i n d s e to ft h ep e o p l e a n da tt h es a m et i m ei ti s a l s oap r o b l e mt h ep u b l i cc o n c e r n e da b o u tm o s t l y , a n dt h em o s tb a s i cp r o b l e m s t h i s a r t i c l eb a s e do nt h ea b o v e - m e n t i o n e dp r o p e r t ya n dt h e n g i v es o m ea d v i c ef o r p r o p o s es o l u t i o n s p r o p e r t yi s d i v i d e di n t ot w oq u e s t i o n s ：f i r s t ，t h el a n do fo u rc o u n t r yh a s r e s t r i c t i o n so nt h eu s eo fa g e ，m a t u r i t yw i l lh a v et of a c er e n e w e dq u e s t i o n so r r e c o v e r e d ；t h e nc h i n a sr e a le s t a t ea n dp r o p e r t yo w n e r s h i pq u e s t i o n si sv a g u e s oi no r d e rt os o l v ep r o p e r t yp r o b l e m s ，w es h o u l do nt h eo n eh a n ds p e e d u pt h el e g a l c o n s t r u c t i o na n do nt h eo t h e rh a n da n a l y s e sh o u s e sd i s t r i b u t i o n w es h o u l dl e a mf r o md e v e l o p e dc o u n t r i e sa n dr e g i o n st oi m p r o v et h er e v e r s e m o r t g a g ep o l i c yt ob ee f f e c t i v et om a k eu po u rc o u n t r y sl a c ko fe n d o w m e n t i n s u r a n c es y s t e m b u tb e c a u s eo ft h ec o n f u s i o no fl a n do w n e r s h i pa sw e l la st h e e x i s t e n c eo fv a r i o u sp r o p e r t yh o u s e s ，i ti sd i f f i c u l tt o d e v e l o pr e v e r s em o r t g a g e a n a l o ga n a l y s i sl e a d st ow h yw es h o u l dn o tc o p ye u r o p ea n dt h eu n i t e ds t a t e st o c a r r yo u tr e v e r s em o r t g a g e ，a n dw h yl e a r nf r o mh o n gk o n g sl a n da d m i n i s t r a t i o n s y s t e mi no r d e rt os o l v et h ep r o b l e m a tt h ee n do ft h i sa r t i c l eb a s e do nt h ea b o v ea n a l y s i sf o rv a r i o u st y p e so f p r o p e r t yr i g h t s ，t h i sa r t i c l es e p a r a t e l yr a i s e dg o v e r n a n c ec o m m e n t sa n ds u g g e s t i o n s i i i i v 目录 第1 章绪论1 1 1 选题的背景及目的1 1 2国内外研究综述2 1 2 1 国外研究综述2 1 2 2 国内研究综述3 1 3 文章的框架结构3 1 4 论文的研究方法4 1 5 论文的创新之处4 第2 章反向抵押贷款及其物权问题概述5 2 1 反向抵押贷款的相关理论5 2 1 1 反向抵押贷款的概念5 2 1 2 反向抵押贷款的要素及实施流程5 2 1 3 反向抵押贷款与传统房贷的异同7 2 1 4 反向抵押贷款的国际发展状况8 2 2反向抵押贷款中的物权问题概述1 1 2 2 1 物权的特征1 1 2 2 2 我国反向抵押贷款中的物权问题1 2 第3 章反向抵押贷款中各类产权房的物权问题分析1 5 3 1 我国反向抵押贷款的推广及房产分布情况分析1 5 3 1 1我国反向抵押贷款的推广情况分析1 5 3 1 2 我国的房产分布情况分析1 6 3 2 小产权房及其物权问题分析2 0 3 2 1 小产权房的含义及其与大产权房的差异2 0 3 2 2 小产权房的现状2 1 3 2 3 小产权房物权问题分析2 2 3 3 有限产权房及其物权问题分析2 4 3 3 1有限产权房的含义2 4 3 3 2 有限产权房的现状2 5 3 3 3 有限产权房的物权问题分析2 7 3 4 农村私有住房及其物权问题分析2 9 3 4 1农村私有住房的含义2 9 3 4 2 农村宅基地使用现状2 9 3 4 3 农村私有住房的物权问题分析3 0 v 第4 章美国、香港反向抵押贷款的经验及借鉴3 2 4 1 美国反向抵押贷款的经验及借鉴3 2 4 1 1 美国反向抵押贷款的实践经验3 2 4 1 2 美国反向抵押贷款的成功经验及对我国的启示3 4 4 2 香港反向抵押贷款的经验及借鉴。3 6 4 2 1 香港的土地管理制度3 6 4 2 2 香港土地管理制度的经验借鉴3 9 第5 章我国反向抵押贷款物权问题的解决方案4 1 5 1引入“土地年租制”4 1 5 2 转变“小产权”为“大产权”。4 1 5 2 1 进一步修改和完善法律规定4 1 5 2 2 补缴相关税费4 2 5 2 3 规范农民集体土地上的房屋建设和流转。4 2 5 2 4 通过税收调节利益分配4 2 5 3 推进经济适用房产权创新4 3 5 3 1明确界定有限产权房的产权4 3 5 3 2 转变有限产权为完全产权4 5 5 4 推进农村房屋产权流转4 5 5 4 1 进一步改进和完善法律制度4 5 5 4 2 加强城乡建设用地统筹规划4 6 5 4 3 建立统一的城乡建设用地市场4 7 5 4 4 明确界定农村集体建设用地各种权利4 7 5 4 5 加快建立农村房屋产权登记法律制度4 8 结论与建议4 9 参考文献5 0 在学期间发表的论文及科研成果清单5 2 致谢5 3 v i 张婷婷：反向抵押贷款中的物权问题研究 1 1 选题的背景及目的 第1 章绪论 在英法等欧洲国家有一个成熟的保险产品，即在老年居民中普遍推行的“抵 押房产、领取年金”的寿险服务( “c o l l a t e r a l i z c da n n u i t y ) 。这种服务是投保人将房 屋产权抵押给保险公司，自己可以终身使用该房屋。保险公司则按月向投保人( 受 益人) 支付给付金，也是终身支付。直至投保人亡故，保险公司才将该房屋收回， 进行销售、出租或者拍卖。给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和 预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去。它将投保人 ( 受益人) 的房屋价值“化整为零”，使他们生前就可以提前得到自己房屋的销售 款。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，保险公司用分期付款方式从投 保人手中买房，因此，在美国被称为“反向抵押贷款”。【l 】 当前，我国人口老龄化程度的不断加深将对社会经济发展和人民生活等各个 领域带来广泛而深刻的影响。因此“未富先老”的国情要求我国也存在这样的抵押 贷款形式。然而，实际上我国的反向抵押贷款几年前就已存在，但是由于受各方 面问题的制约一直没能从根本上发展起来，几次试验性的银行反向抵押贷款业务 也乏人问津：南京汤山“温泉留园”老年公寓2 0 0 5 年在全国率先推出了“以房换养” 的概念，类似“反向抵押贷款”。规定年龄在6 0 岁以上的老人，自愿将其房产抵 押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权在老人逝世后归养 老院所有。但一年多过去了，这个楼盘新概念依然乏人问津；上海今年也开始由 政府出面试点“以房养老”，同样障碍重重。 发展的困难并不意味着该产品不适用于国内市场，实际情况是：一方面我国 多年来实行的低收入政策使得绝大多数老年人没有多少积蓄，只能靠退休金生 活，而另一方面国家与社会所能提供的退休金是非常有限的。我国寿险业务欠发 达，靠寿险来保障老年人的生活，并没有历史上的保险费投入作为基础。我们已 经难以找出更好的办法来保障老年人的生活。但近几年实行的公房出售，却使得 这些老年居民用较少的钱买下了较大价值的房产，有的人因此而“家产万贯”。这 笔固定资产如果能用活，完全可以弥补前两项的历史缺憾，这几乎是目前在我国 大部分老年居民中建立寿险保障的唯一出路。 但是为什么同样的产品在欧美国家已经发展得相当成熟，而在中国却举步维 艰? 业务推行困难的背后隐藏着很多问题，其中首要的问题是房屋的归属问题， 诸如我国的城镇建设用地使用期限是7 0 年，土地使用期到期后的处理问题；农 村房屋如何实行反向抵押贷款的问题；以及我国还存在小产权房、经济适用房等 张婷婷：反向抵押贷款中的物权问题研究 不完整产权房如何实行反向抵押贷款的问题，这些问题都可以归结为住房反向抵 押贷款的物权问题。 简单来说，在中国买房子不像在美国，买过来的房子就是私有产权，基于我 国目前的土地制度，我们的房屋产权只是不完全产权，对土地的使用权只有7 0 年的期限。再加上我国还存在小产权房、经济适用房等有限产权的不动产。根据 城市房地产管理法，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金， 否则土地使用权及其附着的建筑物都将被政府无偿收回。目前我国对房屋使用权 到期后土地出让金的收取还没有制定具体规则。房屋到期后到底收取多少土地出 让金? 一栋楼的居民有续交的和不续交的怎样处置? 都存在很大的不确定性。年 轻时买的房子倒了6 0 岁退休之后，使用权就剩3 0 年左右了，到老人过世，房屋 的使用权也快到期了，到时候银行该如何收回贷款? 所以，产权的模糊就造成了 利益分配的模糊，到期后房子到底是个人的，银行的，还是国家的? 这一不确定 性就使得反向抵押难以展开。因此，要在我国推行反向抵押贷款，首要的是解决 房产的物权问题。物权问题是根本性问题，在解决这一问题上我们无法照搬其他 国家的成功经验，因为任何两个国家的房产、土地制度都不完全相同，我们只能 由我国的实际情况出发，分析各类产权房的产权现状，探讨实际存在的问题，有 针对性的借鉴其他国家的成功经验，最终得出适合我国国情的解决办法。 本文通过划分我国各类产权房的布局，深入分析了我国在实行反向抵押贷款 过程中遇到的各种物权问题，并通过借鉴美国和香港两个土地所有制迥异的国家 在实行反向抵押贷款方面的成功经验并由此得到启示，最终得到解决我国反向抵 押贷款物权问题的对策建议。 1 2 国内外研究综述 张婷婷：反向抵押贷款中的物权问题研究 j a p a n ) ) ( 2 0 0 4 ) 分析了反向抵押贷款在日本的可行性，并提出产品定价模型1 。 国外的研究几乎都不论及诸如制度变迁、路径选择、模式转换等问题，而大 多是在制度样式既定的前提下，研究集中在反向抵押贷款潜在市场，市场运行机 制的分析上。 1 2 2 国内研究综述 我国对住房反向抵押贷款研究的时间不长，主要集中在：1 介绍住房反向抵 押贷款产品在国外的经验以及我国开展的可行性方面。如最早提出在我国开展住 房反向抵押贷款寿险服务的中国企业联合会副会长、中房集团总裁孟晓苏博士 ( 2 0 0 2 ) 认为，以住房反向抵押贷款为基础、以年金为支付方式的寿险险种比较适 合我国的国情。游娜( 2 0 0 3 ) 探讨了我国商业银行发展住房反向抵押贷款的可行 性，认为这是增加银行收益的重要途径。柴效武、余中 ( 2 0 0 5 ) 1 ：l 较详尽的介绍 了美国的反向抵押贷款制度【2 】。2 从经济学和市场的角度来分析反向抵押贷款。 如王馄( 2 0 0 5 ) 从需求和供给两方面对反向抵押贷款进行市场均衡分析。浙江大学 柴效武教授在以房养老方面，发表了较多住房反向抵押贷款的文章，提出了“6 0 岁前人养房，6 0 岁后房养人”的售房养老模式。 从以上论述可以看出，目前国内外学者对住房反向抵押贷款的研究较多，但 缺乏系统性，关键是还没有以本国的国情为背景的专门著作出版，更没有致力于 解决最基本的物权问题的著作。因此，本文拟系统地分析我国住房反向抵押贷款 物权障碍的现实，借鉴其他国家的成功经验，以次来探索我国实施住房反向抵押 贷款的方案及对策建议。 1 3 文章的框架结构 本论文分五部分：第一部分为绪论，对研究背景、意义、思路和方法作了阐 述；第二部分详细分析了住房反向抵押贷款的含义以及其构成要件，同时详细阐 释了物权问题的含义以及在推进我国住房反向抵押贷款过程中一定要解决物权 问题的原因；第三部分分类分析了我国当前的产权现状以及各类产权房分别存在 哪些物权问题，这些物权问题有何表现等。第四部分分析了美国和香港两个不同 土地制度的国家成功开展反向抵押贷款的经验，阐释了为什么在解决物权问题方 面我国不能照搬美国的成功经验，为什么要借鉴香港的土地管理制度来解决我国 的物权问题。最后一部分为文章的重点也是难点，该部分在借鉴其他国家地区成 功经验的基础上，就前面所分析的各种产权房的各种物权问题分别给出了解决的 意见。本文的分析路线图如图1 1 ： 1 o l i v i as m i t e h e i l ，j o h np i g g o t t u n l o c k i n gh o u s i n ge q u i t yi nj a p a n j j a p a n e s ei n te c o n o m i e s ，2 0 0 4 ，18 3 张婷婷：反向抵押贷款中的物权问题研究 图1 1 本文分析路线图 1 4 论文的研究方法 论文采用规范化研究方法，首先提出要解决的问题和研究重点，然后分析了 住房反向抵押贷款的相关理论，在此基础上，分别对我国各类产权房开展住房反 向抵押贷款所面临的物权问题进行分析和论证，提出解决我国反向抵押贷款物权 问题的方案及对策建议；采用演绎的研究方法，将其他国家和地区的住房反向抵 押贷款的理论与实践应用于我国的实际，探讨我国开展反向抵押贷款，克服物权 问题的实施方案、难点所在及对策建议。在信息收集方面，运用网络、期刊、年 鉴等收集国内外历史数据和最新资料。 本论文采用的三大研究方法： ( 1 ) 理论分析。用逻辑推理、归纳演绎的方法，来分析我国房屋物权方面存在 的问题以及形成的原因。( 2 ) 实例分析。即根据理论分析的成果，以北京市为例 来尝试讨论解决有限产权房的交易问题。( 3 ) 类比分析。深入剖析了美国和香港 的土地制度，探讨了他们在房屋反向抵押贷款过程中取得的成功经验。并以此来 得到对我国发展反向抵押贷款，解决物权问题的借鉴。 1 5 论文的创新之处 虽然当前我国学术界关于反向抵押贷款的可行性研究以及问题分析的文章 已有很多。遗憾的是国内仍没有针对其物权问题做出一个有针对性的理论以及实 践分析。更为重要的一点我国房屋产权格局混乱，针对这一点因为缺少官方 数据所以理论界一直很少涉及。正是针对以上状况，本文整理了了私人数据库的 有关数据以及民间通用做法，梳理了我国各类产权房。按照我国产权布局分类分 析了各类产权房的物权问题，分别指出了对该产权房开展反向抵押贷款造成的阻 碍。最后对克服各类产权房的物权问题提出了建议和解决方案。 4 张婶婷：反向抵押贷款中的物权问题研究 第2 章反向抵押贷款及其物权问题概述 2 1 反向抵押贷款的相关理论 2 1 1 反向抵押贷款的概念 “反向抵押贷款“是一种帮助老年人清算其所拥有的房屋价值的金融工具，在 美国称为r e v e r s em o r t g a g e ，在英法等欧洲国家类似的产品被称为c o l l a t e r a l i z e d a n n u i t y 。 “反向抵押贷款“又称住房产权反向抵押贷款，其基本定义是指：老年人( 抵 押人) 将自有住房的产权抵押给贷款人，将房屋价值转化为现金，以提高老年人 的消费水平。抵押人无需支付任何利息和偿还本金，直到作为借款人的房屋所有 权人死亡或者永久搬离，然后将其住房出售，所得收益用于支付贷款，归还贷款 后的剩余部分再由其子女继承。抵押人保留住房的土地使用期限直至其死亡。 反向抵押贷款的主要特征如下： 1 反向抵押贷款的对象是拥有房屋完整产权的老年人，对年龄有一定规定， 如在美国、澳大利亚、加拿大等国家要求是6 2 岁以上的老年人； 2 反向抵押贷款目的是为了增加老年人的收入，提高老年人的生活水平，减 轻国家、企业、个人养老的压力； 3 反向抵押贷款要求抵押人居住在抵押的房屋中，一旦抵押人去世或者永久 搬离，贷方就有权出售房屋；但即使当贷款额度超过了房屋的市场价值，贷方也 不能要求抵押人搬离或者出售；抵押人在贷款期间，可以出售或者转让房屋，但 是必须偿还从贷方获得的金额，包括利息以及其他费用； 4 反向抵押贷款是无追索权的，即贷方不能要求抵押人用其他资产来抵偿贷 款； 5 反向抵押贷款的支付形式多样，可以采用年金支付、期间支付、一次性总 额支付等形式。【3 ，4 】 2 1 2 反向抵押贷款的要素及实施流程 2 1 2 1 反向抵押贷款的要素 反向抵押贷款在业务开办过程中，涉及的因素众多，这里仅介绍反向抵押贷 款领取额的四个主要因素：预期寿命、住房价值、利率、信息披露。 1 预期寿命 反向抵押贷款在一定程度上可以看作为寿险中的终身年金产品。众所周知， 5 张婷婷：反向抵押贷款中的物权问题研究 预期寿命是计算终身年金的基础，预期寿命的计算方法及其准确性将直接影响贷 款人未来支付的年金总额。预期寿命通常是通过被保险人的死亡概率来具体表 现。 2 房产价值 住房是申请反向抵押贷款的前提和基础，对住房进行评估，以评估价值确定 借款人可以获得的贷款金额。住房价值与其类型和其所处的区位密切相关，这两 个因素一般会决定住房价值的大部分。由于反向抵押贷款计划中的贷款是在借款 人死亡或永久性搬迁时才偿还，可能是在十几年或二十几年之后，因此有必要对 数十年后的房屋价值进行预测，综合考虑房屋的升值率或贬值率。影响房产价值 波动的因素有很多，诸如制度因素、政策因素、人口因素、心理因素、灾害因素 等等。 3 利率 影响利率浮动的因素很多，归纳起来大致有四种：财政政策、货币政策、通 货膨胀、企业需求和家庭需求。由于反向抵押贷款一般要持续十几年，贷款利率 大多采用浮动利率。如美国的h e c m ，采用一年期国库券收益率挂钩的浮动利 率，且每年都进行调整。 4 信息披露 反向抵押贷款对于非专业人士还是难以完全理解的，而申请反向抵押贷款的 老人在专业的贷款机构面前更是处于信息劣势的地位。另一方面，借款人可能有 意隐瞒自己真实的住房信息和健康信息，使反向抵押贷款机构处于信息劣势的地 位。因此，法律都会要和反向抵押贷款的贷款人向借款人事先进行充分的信息披 露，或者要求借款人在申请之前要向专业的顾问机构或适当的权威进行咨询。如 美国h e c m 贷款组织要求借款人在j 下式申请反向抵押贷款之前按照政府的严格 规定接受教育胜咨询。借款人和贷款人之间通过信息披露机制畅通信息，彼此获 得有益于自己的真实信息，降低反向抵押贷款的交易成本闭。1 2 1 2 2 反向抵押贷款的实施流程 反向抵押贷款在我国实施是一个新生事物，参与者涉及到借款人、商业银行、 担保保险机构、房地产中介机构、资产评估机构等多方主体，因此有必要以商业 银行为中心对住房反向抵押贷款实施方案进行合理设计( 如下图) ，以保证运作顺 利。 杨奎，我国逆抵押贷款研究，f m 】2 0 0 8 5 6 图2 1 住房反向抵押贷款流程图 图2 1 不但清晰地反映出住房反向抵押贷款的运作流程，也反映出完整的住 房反向抵押贷款市场参与的各方主体间的关系。在上述制度安排中，住房反向抵 押贷款在市场上的基本运行流程可以分为如下三个阶段： 第一阶段是由商业银行承诺发放借款。这一阶段的运作与商业银行和住房储 蓄机构发放住房抵押贷款没有什么区别，但是商业银行不能发放住房信用贷款， 甚至部分抵押的住房贷款也在禁止之列。首先由借款人出申请，商业银行审查资 格合格后，经由资产评估公司对拟贷款人住房价值评估，为商业银行决定贷款额 度大小提供参考，同时借款人到保险机构投保，保险市场为抵押贷款提供安全保 障。保险不仅转移了金融机构的风险，也有利于房产的保值增值。商业银行取得 房产产权。 第二阶段是支付现金。根据资产评估机构对房产的市场评估价值，以及保险 机构对住房的保险断中和贷款人的年龄、希望支付方式等因素确定按年或按月支 付现金给借款者。 第三阶段房产变现。借款人辞世后或永久搬出房屋后，商业银行把房屋交由 房地产中介机构在二级市场进行出租、销售或拍卖。 2 1 3 反向抵押贷款与传统房贷的异同 7 张婷婷：反向抵押贷款中的物权问题研究 由以上流程我们可以看出住房反向抵押贷款与传统的住房分期抵押贷款不 同，传统的抵押贷款是买房者在支付卖房者一定的房款后，其差额款通过以所购 房屋作抵押向银行贷款支付给卖房者，然后由买房者在一个较长时间内分期偿还 给银行。其放贷对象是年青、有固定收入的购房者。抵押贷款一次发放，分期偿 还，贷款本金随着分期偿还而下降，负债减少，自有资产增加。 反向抵押贷款则不同，它是指居民以自有产权的住房作为抵押，定期向金融 机构取得的主要用于养老费用的贷款，其放贷对象是无固定收入而有自有住房产 权的老年人，并用于日常生活开销，贷款到期则以出售住房的收入或直接以该住 房资产还贷。这种贷款可以是一次性取得，也可以是按月或在一定信用额度内根 据借款人需要做自由支付。反向抵押贷款在居住年限或者说老年人生存年限内无 需还款。申贷人最终死亡时，用该住房归还贷款，包括本金和利息。其特点是分 期放贷，最后一次性收回。贷款本金、利息总额随时间延长、分期放贷而增长， 负债增加，自有资产减少。这种贷款之所以叫反向抵押贷款，在于它的现金流方 向与传统抵押贷款相反。其原因是它以房产为抵押，借方( 房主) 从贷方( 抵押贷款 机构) 取得现金，而不是传统的住房抵押贷款现金从房主流向银行等金融机构【5 j l 。 表2 1 住房分期贷款与反向抵押贷款的比较 住房分期贷款反向抵押贷款 贷款机构银行银行或特定机构 借款者中青年户主老年户主 住房产权抵押反向抵押 住房状况居住初中期居住后期 贷款目的居住养老 贷款发放一次整体分期放贷贷期内分期放贷 贷款归还贷期内分期归还到期全部归还 还贷手段 货币 住房或货币 贷款期限定期定期或不定期 经营风险较小较大 财税政策 不优惠 优惠 业务属性经济属性政策属性 2 1 4 反向抵押贷款的国际发展状况 1 柴效武等：住房抵押贷款与反向抵押贷款的异同评析，海南金融，2 0 0 4 7 8 张婷婷：反向抵押贷款中的物权问题研究 国际上反向抵押贷款是”以房养老”最为成功的模式，最早起源于荷兰，而运 作最为完善、最具有代表性的则属于美国，除这两个国家之外，加拿大、法国、 新加坡、英国等国家的住房反向抵押贷款也发展得比较完善。下面以美国、法国、 加拿大为例做简要的介绍。 2 1 4 1 美国的反向抵押贷款 美国的反向抵押贷款产品发展已经非常全面。美国有三种反向抵押贷款产 品：住房权益转换抵押贷款( h e c m ：h o m ee q u i t yc o n v e r s i o nm o r t g a g e ) ，h o m e k e e p e r 和贷款人自保的反向抵押贷款。其中h o m ek e e p e r 是由政府通过f a n n i e m a e 提供的，受国家财政支持，具有社会优抚性质；h e c m 由银行和信贷公司 向民众销售，由联邦政府通过美国住房管理局( f h a ) 提供违约保险，可以说是一 种半公共半私人性质的反向抵押贷款；雷曼兄弟公司提供的f i n a n c i a lf r e e d o m 是 由私人机构提供的，以营利为目的，是一种贷款人自保的纯私人性质的反向抵押 贷款。【5 ，6 ，7 ，8 ，9 】 可见，美国根据反向抵押贷款的需求层次，设计了不同的产品类型，分别由 不同的机构来实施，政府给予的支持也不同。但是，总的说来，美国政府对反向 抵押贷款的支持力度非常大，好几个机构为反向抵押贷款提供支持。如f h a 为 反向抵押贷款供给者提供联邦再保险，f a n n i em a e 和f r e d d i em a c 也为反向抵押 贷款市场提供支持，前者购买市场上所有已经出售的反向抵押贷款产品，保证它 们在二级市场上的流通。 2 1 4 2 法国的反向抵押贷款 在法国，有一种被称为“v i a g e r 的反向抵押贷款产品。这种产品的买卖双方 因对生命进行投机而具有较大的经济利益，又被称为“对死亡进行投机”。具体运 作是：首先，根据当地相同房产的最近出售价格确定借款人住房的公平市场价值。 然后，根据借款人的年龄确定“v i a g e r 价格，6 0 岁借款人的“v i a g e r 价格为公平市 场价值的5 0 ，7 0 岁为6 0 ，8 0 岁为7 0 ，9 0 岁为8 0 。贷款人一次性付给 借款人0 - 3 0 的“v i a g e r 价格，余下的7 0 1 0 0 根据借款人的预期寿命分月支付， 每月的支付根据通货膨胀进行调整。卖者死亡后，贷款人取得房产所有权。如果 借款人突然死亡，贷款人非常幸运。例如，一个6 0 岁老人在采用“v i a g e r 之后一 个月就死亡了，贷款人只支付了公平市场价值的3 0 5 0 即房产价值的1 5 就 取得了住房的所有权。相反的是，如果借款人寿命足够长，贷款人可能支付住房 价值的很多倍才能得到住房。如果贷款人先于借款人死亡，贷款人的家庭要承担 支付责任。如果不是一次不支付，借款人就可以把住房重新出售，贷款人损失全 部预付款。“v i a g e r 通常是个人之间的合同安排，只受双方鉴定的合同约束，但 也有一些中间经纪人撮合潜在的卖者和买者。法国支持推广这种合同安排，把其 9 张婷婷：反向抵押贷款中的物权问题研究 看作为减少对社会保障项目依赖的一条有效途径。【l o 】 2 ，1 4 3 加拿大的反向抵押贷款 加拿大反向抵押贷款是由一家私营机构力1 1 拿大人住房收入计划( c a n a d i a n h o m ei n c o m ep l a n ，c h i p ) 公司提供的。c h i p 于1 9 8 6 年成立，在对美国和英国 反向抵押贷款运作经验研究以后，开始加拿大提供反向抵押贷款融资服务。c h i p 拥有a a a 级的评级，是加拿大第一家也是目前唯一一家提供反向抵押贷款的公 司。截至2 0 0 2 年底，该公司已经发放了2 7 5 亿加元的反向抵押贷款，主要是通 过一些大的金融机构的终端网络开展反向抵押贷款的各项业务。经授权的抵押贷 款经纪人以及合格的保险机构为借款人提供贷款咨询。目前，在加拿大主要有三 种反向抵押贷款产品： 1 反向年金抵押贷款( r e v e r s ea n n u i t ym o r t g a g e s ) 。 ，- 这种贷款最为广泛使用。反向年金抵押贷款分为两个方面：首先，借款人使 用住房作抵押取得一大笔资金。在整个反向年金抵押贷款期限内，这笔资金是使 用复利计算的。然后，利用这笔资金购买一份年金。大多数情况下，年金在借款 人的有生之年都能按月为其提供固定的收入。即使在住房被出售、反向抵押贷款 已经还清，老年房主仍然拥有年金，年金还会继续支付。反向年金抵押贷款非常 适合那些希望有生之年都能按月得到固定收入的老年借款人。这种贷款的弊端是 贷款成本很高，这是因为一次性获取支取大笔资金，使用复利计息导致利息支出 额增加非常快。 2 信用限额反向抵押贷款( l i n eo f c r e d i tr e v e r s em o r t g a g e ) 。 这种贷款允许借款人随时支取所需贷款，在年度支取限额内，每次支取数额 自行决定。借款人仅需对已支取部分的贷款支付利息。信用限额反向抵押贷款适 合那些仅在需要时支取贷款的老年借款人，这样可以把贷款利息降到最小，贷款 成本也较低。 3 固定期限反向抵押贷款( f i x e d t e r mr e v e r s e m o r t g a g e ) 这种贷款仅在固定期限内提供贷款，例如5 年或者l o 年。当贷款到期时， 所有贷款本息必须还清；如果借款人不能按时清偿贷款本息，住房将被强行出售， 售房所得用来归还贷款本息。固定期限反向抵押贷款比较适合那些短期急需资金 的借款人。此种方式的反向抵押贷款为那些等待投资到期或养老金开始反放而又 急需资金的老年人解决了燃眉之急。1 1 1 , 1 2 在加拿大并没有特定的法律规范约束反向抵押贷款的运行。由于每月提供的 贷款是免税的，反向抵押贷款在加拿大得到越来越多的关注。加拿大的反向抵押 贷款运作模式和美国类似，但加拿大政府所起作用要小一些，市场也面临着与美 国类似的发展障碍。 1 0 张婷婷：反向抵押贷款中的物权问题研究 总之，反向抵押贷款的国际发展有其相同的一面，又因为各国的国情、政策 等的差异而有其特殊性。美国、法国、加拿大、英国等发达国家的反向抵押贷款 开展时间都比较长，产品设计也比较完善，对我国发展反向抵押贷款有一定的指 导意义。 2 2 反向抵押贷款中的物权问题概述 反向抵押贷款在中国要广泛开展，首先必须解决其物权问题。中国各类住宅 的物权问题与其他国家有所不同，有其特殊性。 2 2 1 物权的特征 物权是民事主体在法律规定的范围内，直接支配特定的物而享受其利益，并 得排除他人干涉的权利。是指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利，包 括所有权、用益物权和担保物权。 其中所有权包括占有、使用、收益、处分的权利，所有权是一种最充分的权 利，是一种绝对的权利；用益物权指用益物权人在法律规定的范围内，对他人所 有的不动产，享有占有、使用、收益的权利；担保物权是指在债务人或者第三人 的特定物或者权利上设定的用以确保债权人的债权得到清偿的优先受偿权；不动 产指土地以及建筑物等土地附着物；动产指不动产以外的物。制定物权法，对明 确物的归属，充分发挥物的效用，维护经济秩序，促进社会主义现代化建设，具 有重要意义。 1 3 , 1 4 j 具体特征如下： 1 物权是支配权。物权是权利人直接支配的权利，既物权人可以依自己的意 志就标的物直接行使权利，无须他人的意思或义务人的行为的介入。 2 物权是绝对权。物权的权利人是特定的，义务人是不特定的，且义务内容 是不作为，即只要不侵犯物权人行使权利就履行义务，所以物权是一种绝对权。 3 物权是财产权。物权是一种具有物质内容的、直接体现为财产利益的权利， 财产利益包括对物的利用、物的归属和就物的价值设立的担保。 4 物权的客体是物。 5 物权具有排他性。 首先，物权的权利人可以对抗一切不特定的人，所以物权是一种对世权；其 次，同一物上不许有内容不相容的物权并存( 最典型的就是一个物上不可以有两 个所有权，但可以同时有一个所有权和几个抵押权并存) ，即“一物一权”。( 应该 注意的是：在共有关系上，只是几个共有人共同享有一个所有权，并非是一物之 上有几个所有权。在担保物权中，同一物之上可以设立两个或两个以上的抵押权， 但效力有先后次序的不同。因此，共有关系以及两个以上抵押权的存在都与物权 张婷婷：反向抵押贷款中的物权问题研究 的排他性并不矛盾。) 6 物权作为一种绝对权，必须具有公开性。因此物权必须要公示。 1 3 , 1 6 1 总之，社会成员在对社会财富占有使用过程中，就产生人与人之间因对财富 的占有、使用而形成的财产关系，为了使这种关系稳定有序，就要解决哪些财产 可以归哪些社会成员占有、使用，这种对财产占有、使用并排除他人干涉的权利 就是物权。对物权作出各种规定的法就是物权法。通过物权法，一是明确物的归 属，使物有其主，定分止争；二是发挥物的作用，使物尽其用，三是保证物的转 让，维护交易安全；四是搞好物的保护，使权利人的物权得以实现。中华人民 共和国物权法已于2 0 0 7 年3 月1 6 日十届人大五次会议通过，2 0 0 7 年1 0 月1 日施行。该法案根据我国现阶段的经济关系，确认了物权的类型，规定了物权的 设立，变更、转让与消灭的方式和程序，物权保护的方法与手段等一系列问题， 是我国的一都调整民事财产关系的基本法。 我国的物权法于2 0 0 7 年1 0 月1 日起施行