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硕l = 学位论文我国房地产市场发展中政府行为分析 摘要 房地产市场是国民经济发展中重要的支柱产业，关联度大，带动力强，房地 产业的发展是推动工业化和城镇化的重要力量，尤其是推动城市发展的重要支撑 力量。因此，房地产业对国民经济和社会发展具有稳定的、长远的影响历来是各 国政府重视和关注的重点产业。要使其健康发展并与国民经济的发展相协调，客 观上需要政府对其进行引导。 但是由于我国特殊的历史原因，政府角色不够明确、职能不够完善，政府正 在进行逐步的前进和改革，研究政府这只有形的手与市场这只无形的手如何协 调，有形之手在调控、维护房地产市场健康持续发展的着力点在什么地方、政府 行为的科学有效性显得十分重要。本文在借鉴iq 外政府管理历地产1 1 场f 门j ，为的 基础上，遵循“政府行为和市场行为互补”的研究思路，运用博弈模型，探讨中 国政府管理调控房地产市场行为的缺失，进一步了解政府行为的机制和效果，并 从加强房地产市场法制建设、转变政府职能和规范政府行为三个方面加以矫正， 期望在今后房地产市场中政府能积极转变职能，科学定位角色，优化调控手段， 促进房地产业健康发展。 关键词：房地产政府行为博弈矫正 坦f 。学位论文我国席地产市场发燧中政府行为分析 a b s t r a c t r e a le s t a t ei so fm a i n s t a yi m p o r t a n c et od o m e s t i ce c o n o m yd e v e i o p m e n t i t s c o r r e l a t i v et ol o so fa s p e c t s ，a n dl th a sh u g ed r i v i n gs t r e n g t h ，t h ed c v e l o p n l c n to fr c a l e s t a t ei so n eo ft h em o s ti m p o r t n n ti m p u l s ef o ri n d u s t “a l i z a t i o n & i o n n a t i o no fc i t i e s ， e s p ，t h ei m p u j s ef o rc i t yd e v e l o p r n e n t t h e r e f o r c ，t h er c a le s t a t ei n d u s t r yh a ss t a b l e l o n g t e r mi m p a c tt om ed o m e s t i ce c o n o m ya n ds o c i a ld e v e l o p m e n t ，i th a sb e e nt h e f o c l l si n d u s t 叫o fa j lc o u n t r i e s t bm a k ei tg r o wh e a l t l l y & i nh a r m o n yw i t hd o m e s t i c e c o n o m yd e v e l o p m e n t ，i tn e e d sg u i d ef r o mt h eg oe m m e n to b je c t iv e l y - h o w e v e r ，b e c a u s eo fs p e c i a i1 1 i s t o r i c a lr e a s o n so fc h i n a ，t h eg o v e m m e mh a v e n o tb e e na b l et op l a yap o s i t i v er o l e ，也ef u n c t i o nh a v en o tb e e na b l et oc o m p l e t e d ， t h o l i g ht h og o v e r n m e n ti sm a k i n gs t e a d yp r o g r e s sb yr e f l o r m i tj sc r u c i a lt os “l d yh w t oa 由u s lt h en l a r k e tb yl h eg o v c f n m c n lb c h a v i o rj ns c i c n l “j c c 1 1 0 c l iv cw n y ，1 1 。l l c c t ok n o ww h e r ea n dw h e nt oa d j u s t ，s oa st om a i n t a j nt h eh e a l 山y & c o n s i s t c n t d e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e b a s e do ni n t r o d u c i n gt h eo t h e rc o u n t f i e s g o v e m m e n t m a n a g e m c n te x p e r i e n c e ， t h i sa n i c l ed i s c u s s e st h ed i s a d v a n t a g eo fc h i n e s e g o v e r n m e 眦b e h a v i o ri nr e g u l a t et h er e a le s t a t em a r k e t ，f o l l o w i n gt h ep r i n c i p l et h a t “g o v e m m e n tb e h a v i o r m a r k e tb e h a v i o rm a k eu pf o re a c ho t h e r ”，a n dt h ew r i l e r q u o t e dt h ec h e s sm o d e lt oi l l u s t r a t e ，s o a st om a k ef w t h e ru n d e r s t a n d i 譬go f 出e s t r u c t u r em l de f ! f b c to fg o v e m m e n tb e h a v i o r a n dh es u g g e s t st od ot h er e c t i 丘c a t i o n 五o mt 1 1 r e ea s p e c t s ：s t r c n g m e mt h e1 e g a ls y s t e m ，钍- a n s f o r mg o v e m m e n t sf h n “o n ， a n dr e g u l a t ec r i t e r i o nf o rg o v e r n m e n tb e h a v i or t h ew r i t e re x p e c t st h eg o v e r n m e n t c a nd o “i nn e g a t i v ew a y ：t oj o c a t eh i sr o l es c i e n t i “c a l l y ，t oo p t i m i z et h ea d ju s t n l e m m e m l s ，s ot h a tt h er e “e s t a t ec a ng r o wh e a l 出y 融y w o r d s ：r e a le s t a t e ； g o v e m m e n tb e h a v i o r ；o 锄ei h e o 叫； t or e c t i f y 学位论文独创性声明： 本人所里交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包 含其他人已经发表或撰写过的研究成果。与我一同工作的同事对本研究所做 的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。如不实，本人负全 部责任。 论文作者( 签名) ；2 0 0 8 年6 月1 0 日 学位论文使用授权说明 河海大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆、中国学术期刊( 光 盘版) 电子杂志社有权保留本人所送交学位论文的复印件或电子文档，可以 采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内容和纸质论文 的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅。论文 全部或部分内容的公布( 包括刊登) 授权河海大学研究生院办理。 论文作者( 签名) ：2 0 0 8 年6 月1 0 曰 硕士学位论文我国房地产市场发展中政府行为分析 1 1 研究的背景和意义 第一章绪论 1 1 1 研究的背景 房地产市场是国民经济发展中重要的支柱产业，关联度大，带动力强，在固 定资产投资、改善提高居住水平、拉动需求、调整家庭消费指向和财产结构、吸 纳劳动力、扩大就业方面发挥了重要作用，历来是各国政府重视和关注的重点产 业。在工业化、城市化进程中，它在产品市场和要素市场中都占有很重要的地位， 调查指出房地产经济和房地产市场的发展可以带动和促进其他5 0 多个相关产业 的兴旺，从而引致整个国民经济的发展。所以我国政府明确提出要将房地产业作 为新的经济增长点，尤其对于关系到经济发展、土地资溺 的合理配置和人民生活 水平改善的普通商品住宅，在规划、房产的开发建设，到进入消费和服务等各个 环节，都涉及到各级政府、房地产开发商和广大消费者的利益。 近年来，随着城市化进程的加快、土地资源的有偿使用和住房制度改革的深 入，房地产业迅猛发展，其对国民经济和百姓生活的影响f 1 益广泛和深刻。房地 产业温和地发展，才能对经济增长起到良好的推动作用，避免经济泡沫产生。同 时房地产业涉及“民计”、“民生 ，一般的工薪阶层，往往要花费一生积蓄才能 完成安居大计。因此房地产越来越受到政府和百姓的关注。 1 9 8 7 年，我国开始进行住房制度改革。1 9 8 年至1 9 9 1 年的城市房改试点( 提 租增资和三三售房制) 阶段，1 9 9 2 年至1 9 9 3 年的房改全面推进( 建立和完善住 房公积金制度) 阶段，1 9 9 4 年至于1 9 9 8 年的房改深化( 住房供给社会化、市场 化，住房市场化分配与社会保障型分配并存) 阶段，1 9 9 8 年至今的房改全面深 化和运作( 停止实物福利分房，实行货币分房制度) 阶段。随着我国住房制度改 革的深化，房地产市场化程度不断提高，房地产市场的发展经历了四个阶段，1 9 8 8 年至1 9 9 1 年的起步阶段，1 9 9 2 年至1 9 9 3 年的过热阶段，1 9 9 3 年至1 9 9 7 年的调 整恢复阶段，1 9 9 8 年至今的成长和高速发展阶段。 由于房地产市场中各种内在和外在的因素影响，市场机制本身的局限性，单 纯依靠市场的力量无法自觉自动实现资源的有效配置，房地产市场的区域性特 征、土地的行政垄断、房屋商品的特殊性和信息不对称，导致我国房地产市场总 l 硕士学位论文 我国房地产市场发胜中政府行为分析 体上处于供给的结构性过剩、出现高房价收入比( 约为1 ：8 ，一些大城市在1 0 以上，国际标准是3 6 ) 、受预期影响的投机性行为、商品房空置率较高和居民 住房不足等矛盾。为此中央和地方政府陆续出台了一系列调控措施和政策取得了 一定成效，但也仍然存在很多不足，尤其表现在部分城市房价大幅攀升，居高不 下，群众反映强烈。正是由于房地产业关联度大，带动力强，所以它在成为经济 增长点的同时也可能成为泡沫经济的载体，甚至可能导致全国性的金融危机。所 以在市场经济条件下，房地产市场的发展，必须有政府的干预和调控。但是由于 我国特殊的历史原因，政府角色不够明确、职能不够完善，政府正在进行逐步的 前进和改革，所以并不是所有的政府调控都是有效的。 1 1 2 研究的意义 房地产业的发展是推动工业化和城镇化的重要力量。尤其是推动城市发展的 重要支撑力量。因此，房地产业对国民经济和社会发展具有稳定的、k 远f 内影响。 为整个社会经济、社会活动的丌展提供了重要的和基本的前提。但我国的房地产 业的发展历史还比较短，要使其健康发展并与国民经济的发展相协调，客观上需 要国家制定一系列的法律、法规，对其进行引导。从近年中央出台的房地产调控 政策，我们可以看出：国家的调控手段从原来单一的计划调控手段，逐渐转变为 利用经济调控手段保证房地产市场对资源最优化分配的“市场结合计划”调控方 式。因此，对政府利用经济、行政、法律等手段调控房地产的行为进行研究，必 须根据现代政府经济干预理论，对房地产市场实行微观管理和宏观调控。在当前 我国特殊的经济体制转轨时期，研究政府这只有形的手与市场这只无形的手如何 协调，有形之手在调控、维护房地产市场健康持续发展的着力点在什么地方、政 府行为的科学有效性显得十分重要。本文关于中国政府利用各种手段行为管理调 控房地产价格的研究，有助于更深刻的了解政府行为的机制和效果，为政府正确 行使权力，制定政策提供良好的参考价值。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究现状 国外因为房地产市场发育的比较成熟，房地产二级市场比较活跃。所以对政 府对房地产市场的行为手段的研究一方面主要集中在房地产二级市场上。 2 硕士学位论文我国房地产市场发展中政府行为分析 p h i l l i p s ( 1 9 9 6 ) 发表文章，利用m u l t i n o m i a ll o g i t 模型研究影响个人住房 抵押贷款还贷者行为( 退出、提前还贷以及保持原样) 的因素，其基本原理是构 造了个人住房抵押贷款获贷者的效用最大化函数。g i l i b e r t o ( 1 9 9 2 ) 以及f e r g u s ( 1 9 9 3 ) 研究了个人住宅抵押信贷对房地产供给和需求的影响。他们认为个人住 宅抵押信贷的扩张会增加房地产市场的供给，刺激开发商扩大其建设房地产商品 的规模，同时可能使得房地产市场的空置率增加。除了关于个人住宅抵押贷款方 面的定量研究，国外学者也对税收、货币、土地政策影响房地产业方面进行了研 究。a n d e r s o n 构建了个简单理论模型，使用房社会、政治以及各种经济指标来 评价美国房地产市场，从而美国住房税收政策的改变对房地产市场走向的影响。 l a w r e n c e 研究了美国1 9 8 6 税制改革以及政府财政系统改革对美国国内经济的影 响，其中主要就研究了美国商业房地产受这两个政策的影响效果，其主要方法是 构造了一个影响商业房地产价值的函数，该函数评价了税率、地区差异等因素对 当地商业房地产价值的影响。m o d i g l i a n i 的研究表明，虽然信用额在抵押市场 上对房地产建设有间接的作用，但是货币政策的传导主要是通过资本投资消费进 行的。j o n a t h a n 和r i c h a r d 试图对美国历年来不同金融架构下货币政策对房地 产投资的影响逐一分析。文章通过分析抵押贷款初级市场，抵押贷款二级市场， 并建立分析货币政策下的房地产市场v a r 模型、长期供求模型、短期价格调整模 型、短期供给模型等，认为在过去2 5 年里，房地产融资体系的重建对美国房地 产市场运作有很大的影响。在2 0 世纪8 0 年代中期以前，房地产融资体系在专业 化、高度规范化的储蓄机构统治下。而现在，较自由的抵押贷款银行和抵押贷款 程序在市场上占统治地位。而1 9 8 0 年代中期之后，紧缩的货币政策通过对贷款 定价、交易费用和对房地产价格等的一系列复杂影响，货币政策传导过程变得较 长，但是影响程度依然较大。查尔斯h 温荻巴奇、迈克e 迈尔斯等在现 代不动产一书中指出不动产是一个市场博弈，并从区域经济学和城市经济学分 析不动产的理论基础。 另一方面集中在寻求市场和政府之间两者合理的结合点，理论主要经历了 “市场有效论”、“政府有效论”、“市场失败论”以及“市场与政府相互失败矛盾 论”等阶段。主要有；“尽可能的市场，必要的政府 和“凡是市场能做的一 定要交给市场去做”模式。亚当斯密、约翰穆勒、弗里德曼等人先后认为市场 3 硕士学位论文 我国房地产市场发展中政府行为分析 是配置资源的基础性的制度安排。一般情况下，市场是充分有效的。只有当市场 出现功能性障碍、调节失灵时，政府才能进行必要的、有限的干预。“凡是市 场做不了的一定要交给政府去做”模式。庇古、凯恩斯、加尔柿雷斯、萨缪尔森 等人的思想是市场不是万能的，市场是有严重缺陷的，隐藏着巨大的失败。所以， 政府要干预市场，履行其经济职能，以弥补市场失灵的缺陷，而且要广泛地干预 市场的运行过程，以防止市场出现新的失灵。政府应该有选择地去干预市场失 灵模式。该模式既不主张政府全面干预市场，也不同意政府去弥补市场失灵。通 常认为，因市场在功能、体制和外部条件等方面存在缺陷，导致市场失灵。但是， 市场失灵并不必然构成政府干预的基本理由，市场做不好的事政府未必就能做得 好，政府行为也会出现失灵现象。当政府政策或集体行动所采取的手段不能改善 经济效率或道德上可接受的收入分配时，政府失灵就会出现。公共选择理论认为 组成政府的政治家和公务员是具有自身特殊利益的经济人，是以追求自身个人利 益和个人福利函数的最大化为其行动准则的，而政府则是代表社会公共利益的， 是以公共利益和社会福利函数的最大化为其行为目标的。政治家和公务员追求各 自个人利益的最大化并不必然导致社会整体公共利益的最大化，因此，政府失灵 不可避免。查尔斯沃尔夫提出政府失灵包括成本和收入间的二元分离、政府存 在内部性、内部性派生的外部性、寻租、腐败活动、公共决策失误和实施公共决 策困难等几类。科斯和布坎南提出了政府对市场干预的选择和限度。科斯认为产 权明确界定的领域，市场能使资源最优配置，无须政府插手，政府干预的空间界 限应选择在产权界限不清的经济领域。布坎南提出政府应干预的是“市场的长久 失败”的一面而不是暂时失败的一面，政府应设法将摩擦的系数和交易费用降低 到人们认可的范围内以减少市场经济体制中的摩擦。艾蒂安加拉特运用政府合 法性原则提出政府干预行为的四项评估标准：经济效益、对公共财政和预算的影 响、收入再分配的作用和对宏观经济参量如通货膨胀率、失业率、经济增长率等 的影响。 1 2 2 国内研究现状 国内学者在研究房地产市场中政府的行为时，着眼于房地产市场与宏观经 济、供求关系、土地、金融、税收之间的相互关系，房地产对宏观经济的影响、 宏观调控政策与房地产价格波动之间的研究。刘斌认为，从2 0 0 0 年丌始，中国 4 硕士学位论文我国房地产市场发展中政府行为分析 房地产业又逐渐进入了新一轮的增长期，房地产业呈量增价升，购销两旺的繁荣 景象。在许多地区房地产业已经成为新的支柱产业，对各地经济金融运行的影响 越来越大。同时，房地产业的发展对人民银行货币政策的传导提供了新的途径。 因此，中国人民银行的货币政策可以通过房地产业，对居民的经济行为产生显著 的影响。林建华和常新主要对于中国人民银行的一系列货币政策调控措施对湖北 房地产市场的实施效应进行了分述。盛松成认为中国人民银行通过房地产金融从 而调控房地产价格的作用是有限的，而且面临着调控效果不确定的问题。我国建 设部政策研究中心主任陈淮也说过，房产价格不是最核心的，税收才是最核心的。 在对银根和地根的调控不足以达到稳定房地产市场的情况下，政府将更多地动用 税收手段，尤其是对房产的持有环节征税。谭述魁讨论我国现行土地税制存在的 问题并针对我国实际提出了改革土地税制的思路与政策建议。财政部财政科学研 究所课题组专门就我国房地产税制改革问题经济系统的讨论。而李伟等人采用传 统经济学供需平衡方法，分析得出房地产业“产能过剩 本质在于供给增加超出 需求能力，且征收房地产税所引起的全社会福利变化率是税率变化率的平方值。 李振国认为，对持续过热的我国房地产市场进行宏观调控，税率的调整比利率的 调控效果更好，一方面税率的合理调整，既可以起到内在地遏制投机炒作的作用， 同时还可以公平税负和合理调节收入分配。中国社会科学院房地产金融研究中心 主任尹中立通过研究日韩税收政策指出：税收r 正策对抑制房地产投机的作用远大 于金融政策，对流通环节课以重税可以有效以及房地产投机行为。况伟大认为土 地政策对房地产业的影响涉及到政府角色定位以及政府如何干预的问题，并基于 管制经济学的角度为政府制定正确的土地政策提供一个分析框架。吴灵、钱建华 从博弈论的视角分析抑制过热的房地产投资，货币政策短期内无效，长期内收效 也不明显，而土地政策短期内虽然收效明显，但长期内还有很长的路要走。武康 平指出当前的土地政策和土地储备制度把紧了土地供应的源头，却只是片面的强 调了对土地供应的紧缩，没有对土地需求进行深入的分析和研究，缺乏针对抑止 土地需求而制定的有效措施，土地需求没有得到满足，对房地产市场的调控无法 达到预期目标是可以理解的。宫玉泉从土地供应总量、土地供应结构、土地供应 方式以及管理政策四个方面探讨了对房地产市场的影响，认为要实现房地产市场 的持续健康发展应正确引导需求和消费，建立政府、企业和消费者三者的良性互 5 硕士学位论文我国虏地产市场发艘中政府行为分析 动。贺雪峰等按国家权力上收论和国家权力下渗论两种基本思路，对政府行为进 行了规范性研究。政府对经济进行干预的主要原因是因市场存在失灵，政府干预 可弥补市场缺陷( 1 9 9 9 ) 。对于投资过热的成因，目前国内学术界的研究大都集 中在货币政策( 刘霞辉，2 0 0 4 ) 、财政政策( 经济增长日 f 沿课题组，2 0 0 4 ) 和国 际资本流动( 经济增长前沿课题组，2 0 0 5 ) 等方面，但仍不能令人满意地解释我 国投资过热以及房地产过热中存在的一些独特现象。 1 3 本文研究的理论基础 在一个完全自由的房地产市场中，政府是独立于市场之外的，市场完全按照 自身的逻辑运行。然而，完全自由的房地产市场由于信息不对称，充满欺诈和操 纵，其外部效应必然导致市场失效。市场失效不可能依靠市场自身的力量来解决， 外部某种强制力量的介入就从房地产市场中“内生出来，弥补房地产市场自身 的内在缺陷，提高房地产市场的规范化程度和运行效率。这就需要进行政府干预。 般认为，在市场经济条件下，经济活动应以市场调节为主，政府引导为辅。政 府的干预取决于市场的需要和社会的需要。市场竞争的缺点、外部效应、信息的 公开度不够等原因都被看做是政府干预市场汀动的理由。 1 3 1 政府的作用 政府是具有强制性和公共性( 即社会性) 的一种社会组织，广义上的政府就 是指全部的国家机构，即包括全部立法、司法和行政机构，它可以视为等同于国 家。不同的政府行为，对社会经济的发展也产生着不同的影响。恩格斯曾经提出 政府行为可能会对经济产生三种不同的作用：政府行为沿着经济发展起作用， 这样就能够促进经济发展。与经济发展方向相反，这样它将在一定时期阻碍经 济向前发展，而最终的结果是因为逆经济潮流而走向崩溃。它可以阻止经济发 展沿着某些方向走，而推动它沿着另一种方向走。其中后两种情况都可能对经济 发展造成巨大的损害，并造成人力物力的巨大浪费。在市场经济发育程度不高， 经济发展水平较低的情况下，政府的地位和作用就应该比较突出，因为培育市场 体系的发展，弥补市场经济的缺陷与不足等都必须由政府来完成。而在市场经济 已经相当发达，市场体系已经相当完善的时期，政府必须减小其控制经济和市场 的权力，交由市场来起主导作用。 6 侦士学位论文我国廊地产市场发腱中政府行为分析 1 3 2 市场失灵与政府行为 西方经济学家认为出现市场失灵的主要原因在于：市场竞争导致垄断造 成“市场失灵”。经济的外在效应，会造成“市场失灵”。单纯的市场调 节无法为社会提供公共产品和服务，造成“市场失灵”。市场不能解决社会公 平问题，造成“市场失灵 。单纯的市场无法解决国民经济发展的战略性、全 局性、长远性问题，形成“市场失灵”。在市场经济中，微观经济主体的趋利行 为会导致生产规模盲目扩大，使得社会总供求关系失衡，出现生产过剩的经济危 机和通货膨胀。总之，市场经济中因存在着“市场失灵”的现象，所以要达到“帕 累托最优”状态就必须依靠其他力量的纠正，其中政府的力量被认为是必不可少 的。 在我国，用产权经济学的核心理论来解决“政府公共部门 如何在遵循市 场运行规律的前提下，发挥其公共部门的职能的问题，比较j 竹一般说服力。简 而言之，“产权界定是市场交易的前提”，即：在界定相关市场主体的产权( 所有 权、经营权、使用权、剩余索取权等) 的前提下，市场交易各方以价格杠杆“各 取所需 ；而产权界定的方式有些是市场机制必须以高昂代价完成或甚至无法完 成的，就不如“政府行为”介入，建立“准入门槛”或“游戏规则”，维护市场 运作秩序，才能达到“帕雷托改进”的状态，使得“交易成本”趋向最小化。在 我国，这一类以公共选择理论为基础，将地方政府看成经济人，在某种情况下是 市场秩序的破坏者，如周业安等( 2 0 0 2 ) 把地方政府分为进取型、保护型和掠夺型 三种类型，并得出地方政府的行为并不必然带来经济增长的结论；余太军( 2 0 0 5 ) 认为地方政府存在伪创新，应规范地方政府的创新行为。李军杰( 2 0 0 4 ) 认为地方 政府存在追求自身垄断利润最大化的机会主义倾向，他们在政策执行过程中存在 越位和缺位问题。 可以看出，政府行为的方式就是政府权力的实施方式，它直接表现为一种调 控能力。因此，在市场经济条件下，政府行为是政府通过制定、执行政策和法规、 通过对社会、市场行为的规范与监督，从而达到对社会和市场的宏观调控。这种 决策，制定和执行法规、规范和监督的行为方式，都是政府似国家的名义行使权 力，以表现出极大的强制力。这些方式，都是政府所享有的决策权、执行权、行 政立法权、监督权的具体运用。 硕士学位论文 我国房地产市场发艘中政府行为分析 1 3 3 政府失灵 政府是公共利益的代理人，为了弥补市场的缺陷和纠j 下失灵，提高经济活动 的社会效应，政府往往采取一系列行为来进行调节。但如同m 场本身是有缺陷、 市场会失灵一样，经济发展的历程证明政府本身的行为也有其内在局限性，政府 的行为同样会失灵，并且表现出不同的类型和原因。主要表现在：1 、政策的失 效或低效率。非市场决策存在着种种困难、障碍和制约因素，使得政府难以制定 并执行好的或合理的政策，从而导致政策失效。这是政府失灵的一个基本表现。 决策失误或政策失效的主要原因来自于决策的过程本身的复杂性以及现有决策 体制和方式的缺陷( 如信息的不完全、决策制定的偏差、近视效应、先例等对合 理决策的制约、政策执行上的障碍) 。政策能否达到预期的目的，从一定程度上 是不确定的，由于政策效应的时滞，在政府干预时，政策从制定、实施到生效， 需要一个过程，在这个过程中，也许情况已经发生了很大的变化，以致造成政舸 的干预行为失效甚至适得其反；同时，由于政策之间有时相互牵制、彼此冲突， 会导致效果的不明显；尤其干预过程实际上是利益主体与政府或者政府内部之间 的博弈过程，各利益主体能够对政策进行理性预期，并采取防范性对策以保护自 己的利益，使得政策的权威性得到肖9 弱。就如同房地产市场中中央和地方政府的 博弈，使得中央政策纷纷遭遇“有令不行，又禁不止 。2 、内部性。政府部门及 其官员追求自身的组织目标或自身利益，这被认为是“政府失灵 的个基本原 因。公共选择理论认为，在政府官员是“经济人”前提下，政策通常是部门领导 人根据自己对公共利益的理解来决定的。因此，一方面由于这些政治家的行为具 有一定的自由度，使得他们易被自身的“经济人”动机所左右，使得对公共利益 的理解与实际不符；另一方面政治家行为的灵活性与他们自利动机的强刺激性使 得他们的行为更倾向依据自己获得的信息和个人效用最大化原则来决策。3 、政 府工作机构的低效率。由于缺乏竞争压力、成本和利益的考虑以及外部监督信息 的不完备导致政府行为趋向于资源浪费。 1 3 4 政府创租寻租分析 政府创租行为按租金的来源可以分为政府无意创租、政府被动创租和政府主 动创租三类。第一、政府无意创租。所谓政府无意创租是指在政府为解决市场失 灵问题而干预社会经济活动过程中产生租金的过程。通常，这种租金作为政府干 顼士学位论文 我国房地产市场发展中政府行为分析 预的副产品而出现。它是拥有大量意识形态资本而社会科学知识相对不足的领导 人在最大化自身效用的情况下产生的必然结果。在外部监督机制不健全的情况 下，领导者在实现自我价值以及追求政绩等动机促使下做出了脱离实际情况的决 定，人为地设定“进入壁垒”，导致少数参与者拥有了租金收益。而其他非受益 者力图分享垄断租金。为此，各个利益集团会动用任何手段来影响政府。这种直 接的非生产性寻利活动( d u p ) 往往易诱使官员腐败，浪费社会资源。第二、政 府被动创租。政府被动创租是由寻租活动引发的。当政府权威下降、外部利益集 团力量上升时，利益集团为维护既得利益来影响政府政策的决定，以使其有利于 自己。这会减慢社会经济的增长率。利益集团彼此之间的矛盾也可能导致政府决 策机制的失效，整个政治体系退变成自然状态的国家，即不存在任何国家。第三、 政府主动创租。政府可以通过行政干预有目的地增加某些部门的收益以获取收益 者的回报，或者要求经济主体出让部分利益来换取从事某种活动的权利。此时， 政府官员作为经济人完全受自身效用最大化原则的支配，作为政治市场的需求 方，官员常会经营一些不为社会需要的公共事物，并且与利益集团合作寻求经济 后盾。同时，社会成员缺乏应有的知识和信息来监督官员活动，使得官员谋取私 利的行为成为可能。而寻租活动的结果会导致不同政府部门及官员争权夺利，影 响政府声誉和增加廉政成本，妨碍政策的制定与执行过程，降低行政运转速度， 与腐败问题相互助长，共同瓦解了政策的有效性。 政府的寻租分析。寻租是政府干预的副产品。寻租的前提是政府权力对市场 交易活动的介入，当政府干预市场时，就会经常形成集中的经济利益，政府干预 带来了可以“租金”形式出现的经济利益。按照布坎南的定义，租金是付给资源 所有者款项中超过那些资源在任何可替代的用途中所得款项的那一部分，是超过 机会成本的收入。在现在的理论中，切利用行政权力大发横财的活动都可以称 为寻租活动，而一切市场经济中的行政管制都会创造租金。寻租作为一种非生产 性活动，只不过改变生产要素的产权关系，使更大一部分的社会财富装入私人腰 包。 1 4 本文研究的内容和思路 本文利用微观经济学、公共选择理论等，采取实证研究和规范研究相结合的 方式，遵循“政府行为和市场行为互补 的研究思路，力求对房地产市场中的政 9 硕士学位论文 我国房地产市场发展中政府行为分柄 府行为进行探讨，期望对今后房地产市场中政府积极转变职能，科学定位角色， 优化调控手段，促进房地产业健康发展提供参考。本文将在第二章里先对房地产 市场中政府行为的基础理论进行分析。第三章里对国内外房地产市场发展中的政 府行为的描述，希望能对其中的有益经验进行借鉴。第四章对中国房地产市场发 展中政府行为进行概述和原因分析。第五章构建我国房地产市场政府行为的分析 模型。第六章通过具体的案例进步分析验证房地产市场发展中地方政府行为失 效的原因。第七章对政府行为进行矫正，期望能对房地产市场的发展中，政府正 确行使权力，制定政策提供良好的参考价值。 1 0 硕士学位论文 我国房地产市场发展中政府行为分析 2 1 房地产市场 第二章基础理论分析 2 1 1 房地产市场的概念 房地产市场是指所交易的商品是房地产的市场，交易包括买卖，互换，租赁， 抵押等。广义的房地产市场还涵盖房地产交易双方的经济关系。房地产交易的 客体是地产或物业。在现实中，房地产总是表现为具体的地产或具体的房产与地 产的结合体。土地是房地产业发展必须依赖的根本，地产市场是房地产市场体系 的源头市场。而房地产开发市场是连接土地市场与销售市场的纽带，房地产开发 投资是全国固定资产投资的重要组成部分。因此可将我国的房地产市场划分为土 地市场( 源头市场) 和房地产开发市场。按照不同的标准，房地产市场还可以做如 下划分：按用途( 功能) 划分：居住，非居住；按档次划分：高中低档房地产； 按区域范围划分：整体，区域；按交易方式划分：买卖，租赁市场；按交易 目的划分：使用，投资；按流转次数划分：一，二，三级市场。 2 1 2 房地产市场的基本特征 与一般市场相比，因交易客体在商业上的稀缺性和非独立性等特征，以及物 理位置上具有差异性和不可移动性等特征，房地产市场具有以下鲜明的特征： 1 、房地产市场是不完全竞争市场。 房地产市场各种信息告知不够充分，地产和房产因其位置的异质性和不可移 动性的使房地产市场中的商品具有差异性，并由此产生了一定程度的垄断，所以， 房地产市场是一种不完全竞争特征明显的市场。 2 、房地产市场是一个多方位的市场。 房地产市场不是单一的市场，而是一个具有不同功能、不同层次、不同形式 的综合性市场体系。房地产市场具有包括买卖、租赁、抵押、继承、赠与等多种 流通方式。这些特性使房地产成为一个多方位的市场。 3 、房地产市场是一个投资和消费相结合的市场。 由于房地产的固定性、耐久性及稀缺性，而且在通货膨胀的情况下，投资房 地产比其他资产更具保值功能，所以房地产在成为居民最重要的消费品的同时， 也成为一种重要的投资品。 硕士学位论文 我国房地产市场发展中政府行为分析 4 、房地产市场是区域性市场。 地产和房产的不可移动性，使得其位置直接关系到交易客体的价值。供求状 况，价格水平和价格走势等在不同地区各不相同，生产和消费都只能在特定的地 点进行，使得房地产市场具有明显的区域性特征。 5 、房地产市场是权益交易市场。 由于房地产的不可移动性，因此房地产市场交易的对象实际上是附着在每一 宗房地产实物上的权益。交易的对象可以是房地产的所有权( 包括占有权，使用权， 收益权和处分权) ，也可以是部分所有权。不同权益的交易，形成市场上不同性 质的交易行为。而且交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权 益的转移。 6 、房地产市场具有滞后性。 由于土地用途的转换、房地产开发需要一个较长的周期，并且，房地产市场 本身是一个竞争不充分的市场，这些因素使房地产市场的波动周期与宏观经济周 期不同步。 2 1 3 房地产市场的功能 通过对房地产开发和流通环节的自发调节，房地产市场对整个国民经济发挥 巨大的作用。 1 、房地产信息传递功能 房地产市场是房地产经济运行的信息中心，联接着房地产开发和需求。房地 产市场的功能在于展示行情、传递信息。 2 、优化房地产配置功能 房地产市场通过价格的调节，使具有不同级差收益的土地产生不同的效益。 2 、调节和再分配固民收入的功能 通过房地产价格的涨跌来调节房地产开发者、投资者及房地产使用者之间的 收益来调节和再分配国民收入。 2 2 政府行为 2 2 1 政府行为的基本概念 政府行为指政府行政机关及其直属行政事业和科技事业单位依法实施管理， 1 2 硕士学位论文我国房地产市场发展中政府行为分析 直接或间接产生法律后果的行为。它的主体要素是政府机关及其直属行政事业或 科技事业单位( 具有执法职能的) ；它的职能要素是政府及其直属行政事业和科 技事业单位行驶职权的行为；它的法律要素是依法实施并产生法律后果的行为。 简单的说，政府行为就是政府职能的具体运作。 2 2 2 政府行为的特征 1 、公共性 政府职能涉及到国家大量日常公共事务的处理，根本目的是为所有社会群体 和阶层提供普遍的、公平的、高质量的公共服务。因此政府机构从产生起就是以 管理社会生活与公共事务为宗旨。政府行为的公共性把政府行为与其他社会组织 的行为区别开来，是其首要特征。 2 、非盈利性 政府行为具有为社会服务的职能。政府作为公共权力机构和公共事务管理机 构，非盈利性是其必要特征。 3 、合法性 政府行为是由国家强制力保障实施的，以国家强制力为后盾。“合法性意味 着，人们之所以遵守和服从统治和法律，是因为他们的确认为统治和法律是正确 的并值得尊敬，合法的政治秩序就是被国民规范性人可的秩序。”l 政府职能的法 定性是指政府的一切活动都要在宪法和法律的范围内进行，宪法和法律规定了一 国政府职能的边界，使公共行政有法可循。 2 2 3 政府行为的经济职能 政治职能，亦称统治职能，政治职能是指政府为维护国家统治阶级的利益， 对外保护国家安全，对内维持社会秩序的职能。我国政府主要有四大政治职能： 军事保卫职能；外交职能；治安职能；民主政治建设职能。 政府经济职能主要表现为：通过制订计划( 经济手段) ，指明经济发展的目 标、任务、重点；通过制定法规( 法律手段) ，规范经济活动参加者的行为；通 过采取命令、指示、规定等行政措施( 行政手段) ，直接、迅速地调整和管理经 济活动。其最终目的是为了补救看不见的手在调节微观经济运行中的失效。如果 政府的作用发挥不当，不遵循市场的规律，也会产生消极的后果。 1 胡伟。合法性问题研究：政治学研究的新视角 j 。政治学研究，1 9 9 6 ( 1 ) ：1 2 1 9 1 3 硕士学位论文 我国房地产市场发展中政府行为分析 政府行为对市场经济干预以期达到三项目标：提高效率、增进公平和促进宏 观经济的稳定与增长。 2 3 房地产市场中的政府行为理论 z 3 1 市场经济中的政府行为理论 政府行为是指政府机构及其工作人员为了实现政府职能，利用国家权力对国 家社会进行组织、领导、协调的一系列活动的总称。它包括政府各部门、各层次 的行政决策、行政执行的运作过程，又包含着代表政府某个机构出现的个人行为。 市场经济中的政府行为就是政府的经济管理行为，也就是政府的经济职能运行过 程具体的外化，当然由于经济活动中政府需要协调效率与公平、经济发展与社会 建设等问题，尤其房地产市场中所反映的社会问题比较突出。 对于市场经济下政府的行为问题，历来存在着广泛的争论，而且事实上在实 践中，政府的行为角色也是不断变化的，在自由放任时期，政府被视为“必要的 恶”，主张越小的政府就是好政府。古典经济学鼻祖亚当斯密认为，市场竞争这 只“看不见的手 最终能实现供求平衡，导致资源有效配置。因此他主张政府在 市场中只起“守夜人 的作用。2 0 世纪3 0 年代，资本主义世界普遍性地出现了 经济危机，在凯恩斯学说的引导下，西方各国纷纷采取经济的宏观政策干预经济 活动，维护经济稳定。政府的经济职能范畴较斯密时代有一定的扩展和充实。再 后来福利经济学说兴起，政府的经济职能大大扩张，从摇篮到坟墓形象地说明了 政府广泛的行为范围。从2 0 实际2 0 年代以后，受新古典主义学说的影响，加上 福利国家的危机以及传统计划经济的危机，主张小政府缩小政府规模、限制 政府行为领域、重视市场力量的言论又趋于盛行，而企业型政府或以市场为基础 的政府改革实践又强化了这一趋势。 从历史上看，政府职能及其行为角色是不断变化的，它与其说是观念的产物， 还不如说是社会期望的结果即社会政治、经济、文化等各方面综合作用的结 果。历史发展证明，事实上并不存在一个理想的或最优化的政府规模、政府作用 以及政府行为的强度与力度。但是，这个并不妨碍我们对政府行为角色能作一些 概括性的描述。概括起来，在市场经济中，一般的或者基本的政府行为角色或职 能主要有以下几个方面： 1 4 硕士学位论文我国房地产市场发展中政府行为分析 提供经济发展的基础结构。 政府应该为市场经济的运作提供基本必要的制度、规则以及框架。它们主要 包括：界定和产权保护、金融制度、专利保护、法律和秩序的维持。 提供公共产品和服务。 典型的公共物品包括：国防、基础研究、道路与桥梁、导航设灾害控交通管 制系统以及其他基础结构。但是政府干预并不意味着全部由政府直接提供，对一 些公共物品或准公共物品，政府可以让度于私营部门和社会中介组织。 维护宏观经济稳定。 这些政策工具主要包括：财政政策、货币政策、市场准入政策等。宏观政策 科学合理与否固然重要，但是有一点必须指出，如果实行不佳，其效应也将大打 折扣。 保护并维护市场竞争。 从某种程度来说，市场机制的有效性来源于市场存在有效的竞争，但由于市 场中消费者往往是弱势一方，或者由于信息不对称，或者由于维权成本过高，其 权益容易受到侵犯。可见市场本身并无自动维护消费者权益的机制，这需要政府 承担起此项职能。 维护社会公平。 市场竞争能产生效率，但不能兼顾公平。为了实现社会的公平，需要社会有 一种公平再分配的机制，这种机制能够弥补一些群体在初次分配中处于不利的地 位，使整个社会的贫富差距保持在一个适度的水平上，社会良性健康发展。 2 3 2 房地产市场中政府行为分析 政府行为在房地产市场具体表现为宏观调控与微观管理。宏观管调控是指政 府从总体上采用计划、行政、法律和经济手段来干预房地产市场；微观管理则是 对房地产市场的每一区域、环节，甚至是各个市场行为主体和每种市场交易行为 的管理。 现代经济中，政府行为的影响力已经遍布每一个经济部门。而在房地产市场 中，政府主要通过以下三种工具来影响房地产市场的发展。 税收 税收是国家为了实现其职能的需要，凭借政治权力，依照法律规定的程序对 硕士学位论文我国房地产市场发展中政府行为分析 满足法定征税要件的人所征收的货币或者实物。税收是由国家法律明确规定的， 国家可以不付任何报酬和代价，直接向本国居民收取一定量的税金。任何人都必 须依法纳税，否则将受到强制追缴。税收减少了私人收入，从而减少了私人支出， 同时，税收也是一国政府主要的财政收入来源。政府征收的税收种类繁多，按税 收来源可分为所得税、支出税和财产税等三类：所得税，指向家庭个人征收的 个人所得税与向企业征收的公司所得税；支出税，指销售税、消费税和进口关 税等；财产税，指对房屋建筑、农业和居住用地和遗产所征收的的各种税。 国内现行房地产税中包括如下项目：涉及土地使用的税收：包括农地占用、 土地使用、契约、土地增值等；涉及建设中的税收：包括每一单项产品生产和 施工企业的营业税、营业税附加及提前预做的营业税利息；涉及企业所得的： 所得税和提前预缴的所得税利息、预缴的土地增值税及利息；涉及房产或土地 转让交易的营业税、契税、房产税、房地产税、土地增值税和所得税；涉及房 屋出租的营业税、房产税、所得税和契约税；涉及物业管理的营业税、所得税 等：其他产生合约的印花税等。 支出 政府财政支出，是指在市场经济条